Аренда квартиры под офис в жилом доме на первом и ином этаже у физического лица, и можно ли сдать такое помещение и как это сделать?

Аренда квартиры под офис в жилом доме на первом и ином этаже у физического лица, и можно ли сдать такое помещение и как это сделать?

Особенно если вы перевели ее в нежилой фонд, но грянул очередной кризис и никому не можете ее сдать.

Многие в нашем городе (как и в других городах) раскупили квартиры на первых этажах, чтобы открыть в них офис или магазин. 

Потом пришел 2014 год, очередной кризис в мелком бизнесе. Офисы и бизнесы позакрывались. Даже магазины на первых этажах жилых домов, которые и квартирами никогда не были, изначально строились как магазины и отлично процветали в советские годы — стоят пустые.

То ли народ из нашего района поуезжал (в новые дома и в новые районы), то ли арендная плата стала слишком высокая (наша местная власть бизнес скорее давит, чем поддерживает), то ли народ больше стал ходить в торговые центры, то ли он вообще стал мало покупать в оффлайне. Очень многие (как и я) стали покупать в Интернете почти все — даже носки и средства для чистки ванны.

Я уже не говорю про мелкие квартирки на первых этажах, которые еще несколько лет назад были рекламными и дизайнерскими агентствами, продуктовыми магазинами и мебельными салонами. В них иногда еще загорается жизнь — когда приходит новый собственник, думая, что сможет раскрутить свой бизнес на таком хорошем месте. Ан нет. Через 2-3 месяца уже съезжает.

Не выживают даже пивнушки (то ли народ стал меньше пить, то ли пиво стало дорогое).

Ну, так вот. Я все думала, чем же это закончится. Будут ли такие квартирки переводить обратно в жилой фонд либо во что-то перепрофилировать (как на Западе — там заброшенные кафе и магазины превращают в гостиницы и арендные дома).

А тут вдруг вижу — в недавно опустевшей квартирке на первом этаже, у которой не самое удачное расположение — нет автостоянки, расположена она в конце улицы Ленина (через 3 дома — уже окраина города и лес), опять же — хрущевка (низкие потолки, темно) — затеплилась жизнь. Начался ремонт и появилась вывеска — Wildberries.

Аренда квартиры под офис в жилом доме на первом и ином этаже у физического лица, и можно ли сдать такое помещение и как это сделать?

Поначалу я думала, что туда переехал тот офис Wildberries, в котором я обычно забираю свои покупки (около моего дома). Зашла к ним туда, спрашиваю: а вы что, переезжаете на улицу Ленина?

Они мне: «Да вы что? Это новый офис открывается, уже четвертый в нашем городе».

Представляете, четвертый офис интернет-магазина в маленьком городе численностью 90 тысяч человек? Я и не думала, что интернет-торговля настолько проникла в наш город, что магазину понадобилось столько офисов открывать.

Сегодня зашла на сайт Wildberries.ru (по совершенно другому поводу) и увидела ссылочку «Аренда» внизу сайта — wildberries.ru/promo/rent.

Аренда квартиры под офис в жилом доме на первом и ином этаже у физического лица, и можно ли сдать такое помещение и как это сделать?

Оказывается, компания Wildberries сама ищет пустые помещения в городах России, чтобы их снять (то есть вам их и уговаривать не надо).

Поэтому, если у вас есть пустое нежилое помещение на первом этаже жилого фонда или где-нибудь в торговом центре (если это ваш торговый центр), можете отправить в компанию Wildberries заявку (нужно представить фотографии снаружи, внутри, предложить свою цену с учетом расходов на электроэнергию и пожарную сигнализацию).

Аренда квартиры под офис в жилом доме на первом и ином этаже у физического лица, и можно ли сдать такое помещение и как это сделать?

Правда, к нежилому помещению предъявляется еще требование по площади — от 80 квадратных метров. Но мне кажется, этот критерий не обязателен. Потому что та хрущевка, что Wildberries выбрал четвертой по счету в нашем городе, по площади не больше 60 метров.

А если серьезно задуматься о бизнесе, который вы сегодня выбираете — на опыте того, что я сейчас вижу — рассчитывайте в основном на Интернет. Я очень много встречаю историй, когда начинают бизнес в своем городе, а потом перестраиваются на более глобальный бизнес, который можно вести через Интернет.

  • Например, молодая женщина открыла детский бассейн в своем городе — потом начала шить купальные трусики для маленьких детей и продавать их по всей России через Интернет.
  • Другой молодой человек открыл развлекательный центр в своем городе, но когда понял, что у этого бизнеса есть довольно низкий потолок, задумался о более масштабном бизнесе и начал выпускать (по-моему) съедобные ложки — которые тоже продает по всей России.
  • Те квартиры, что вы уже купили и перевели в нежилой фонд, сдавайте магазинам типа Wildberries (или продавайте совсем), а полученные средства вкладывайте сразу (а лучше постепенно) в развитие полномасштабного бизнеса, который можно вести в Интернете либо по всей России, либо сразу по всему миру.

Аренда квартиры под офис в жилом доме на первом и ином этаже у физического лица, и можно ли сдать такое помещение и как это сделать?

Источник: https://homebusiness.ru/kak-sdat-v-arendu-kvartiru-na-pervom-etazhe/

Квартира под офис

Аренда квартиры под офис в жилом доме на первом и ином этаже у физического лица, и можно ли сдать такое помещение и как это сделать?

Если вы деловой человек, но в ваши планы не входит аренда отдельного офисного помещения, то можно просто воспользоваться собственной квартирой.

Сегодня мы поговорим о том, какие юридические действия нужно предпринять, чтобы квартира стала выступать в роли офиса.

Конечно, наиболее престижным вариантом является аренда офиса в бизнес-центре. Так поступают, в основном, крупные бизнесмены. Однако есть альтернатива: можно использовать свое жилье, т. е. обычную квартиру. У такого способа есть свои плюсы и свои минусы, именно на этом мы и остановимся подробнее в статье.

Чтобы заниматься предпринимательской деятельностью, вам нужно зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель (далее по тексту – ИП).

Вторым этапом будет поиск помещения, в котором вы и будете вести свои дела. Найти нужный офис не так-то просто, но главное то, что это очень дорого.

Возможно, в это трудно поверить, но законодательство РФ разрешает использование и обычной квартиры в качестве офиса. При этом предъявляются такие требования:

  • Квартира должна принадлежать вам на праве собственности;
  • Ведение бизнеса в квартире, используемой как офис, не должно затрагивать интересы иных жильцов, нарушать их права;
  • Вы имеете право заниматься предпринимательством в квартире-офисе, только если являетесь ИП (то есть закон не допускает образования юридического лица). Также возможно занятие профессиональной деятельностью, о чем также упоминается в законодательстве, но подробно это положение не раскрывается. Мы можем лишь предполагать. К примеру, вероятно, законодатель имел в виду частных репетиторов, лиц, занимающихся творческой деятельностью, прочих фрилансеров.

Отметим, что законом установлен запрет на занятие в квартире-офисе промышленным производством. Открытие прачечной или магазина тоже, естественно, не допускается.

Правда, вы можете это сделать, если переведете помещение в нежилое, соблюдая при этом соответствующие нормы санэпидемстанции, пожарной безопасности и т. д.

Юридическое лицо, по общему правилу, не имеет возможности использовать квартиру как офис. Обязательным также будет являться переход помещения в нежилой фонд.

  • Юрлица могут владеть и пользоваться квартирой на праве аренды, но лишь для того, чтобы там проживали их сотрудники.
  • Итак, мы выяснили, что изменять статус помещения с жилого на нежилое не нужно, если ваша деятельность связана с частным репетиторством, копирайтингом, иной различной творческой деятельностью.
  • Однако остальные ситуации, которые мы рассматривали (офис для юрлица, открытие магазина в квартире), невозможны на практике без специальных юридических процедур (перевод жилого помещения в нежилой фонд).

Теперь перейдем к рассмотрению вопроса о переводе жилого помещения в нежилое. Отметим, что закон закрепляет условия, когда сделать этого нельзя.

Среди таких условий, можно выделить следующие:

  • В квартире нет отдельного входа;
  • Часть жилья останется жилой;
  • Если у других лиц есть права на квартиру (т. е. квартира обременена). Чаще всего, встречаются такие обременения, как залог, аренда и т. д.

Если эти условия не касаются вашей квартиры, то можно приступать к самой процедуре. Сперва следует обратиться в местную администрацию и написать заявление, имеющее специальную форму.

Также к заявлению необходимо приложить ряд документов:

  • Свидетельство о праве собственности (если предоставляете копию, то только удостоверенную нотариально);
  • Технический паспорт на квартиру;
  • Технический план дома (поэтажный);
  • Если в доме возможна в скором времени перепланировка, то нужно предоставить ее проект.

Ваше заявление вместе с документами подлежит рассмотрению в срок 45 дней. После этого будет вынесено решение. Если орган местного самоуправления удовлетворит ваше требование, то на руки будет выдан документ, свидетельствующий о переходе квартиры в нежилой фонд и также о том, что вы имеете право провести там переустройство. Потребуется и перерегистрация квартиры.

В каких случаях орган может отказать:

  • Если вы собрали не все документы;
  • В случае, когда есть условия, не позволяющие перевести квартиру в разряд нежилых помещений;
  • Если проект перепланировки будет противоречить требованиям, предъявляемым к переводу квартиры в нежилое помещение.

Отказ имеет письменную форму. В отказе орган местного самоуправления должен опираться только на нормы законодательства. Вы имеете право обжаловать его через суд.

Мы выяснили, что теоретически обычная городская квартира может стать офисом, и не потребуется платить большие деньги бизнес-центрам. Правда, дело это очень сложное и долгое.

Конечно, офис в престижном бизнес-центре в центре города смотрится куда более солидно, чем в городской квартире. Хотя если ваша предпринимательская деятельность не предполагает контакта с крупными предприятиями, которых может отпугнуть ваш офис, сгодится и обычная квартира.

Конечно, не составит затруднений просто работать дома. Но дело в том, что многим людям нужна рабочая атмосфера, подталкивающая к трудовой деятельности, которой уж точно не будет дома. Поэтому можно задуматься об аренде отдельной квартиры и об использовании ее в качестве офисного помещения.

Существенное достоинство такого варианта будет также в оплате за различные услуги. Так, коммунальные платежи за квартиру будут существенно ниже, чем оплата интернета, телефона в офисе. В офисе такие услуги могут быть в 5 и даже в 10 раз дороже!

Удобно, что использовать можно свою квартиру (или же взять в аренду у родственников). Арендные платежи будут выступать в качестве расходов, а значит, прибыль станет меньше, а вместе с ней и налог.

Правда, уплатить НДФЛ вам (арендодателю) все равно придется. А составляет он немалую сумму – 13% от суммы. Также по Налоговому кодексу, вы будете обязаны ежегодно заполнять и сдавать налоговую декларацию.

Конечно, это требование законодателя вы можете игнорировать, однако, при налоговой проверке, у вас могут быть проблемы. Налоговые органы обнаружат вашу обходную схему, и тогда придется отвечать за это.

Аренда квартиры под офис в жилом доме на первом и ином этаже у физического лица, и можно ли сдать такое помещение и как это сделать?

Поэтому лучше исправно исполнять свои юридические обязанности в налоговой сфере. Это окупится: плата за телефон и интернет, а также за другие коммунальные услуги, как мы выяснили, в квартире будут заметно ниже, нежели в офисе.

Не следует забывать и о должном оформлении сделки (в данном случае, это договор аренды). Достаточно будет обычной письменной формы, удостоверение договора у нотариуса совсем необязательно.

Условия, предъявляемые к аренде квартиры

Итак, какие же условия будут указаны в договоре? Это, конечно, размер платы за аренду (ежемесячно). Важно распределить в договоре обязанности по уплате коммунальных и прочих услуг (например, оплаты интернета).

Обратить внимание нужно и на срок, на который будет заключен договор. Важно прописать обстоятельства, при которых можно расторгнуть договор досрочно. Такие обстоятельства представляются чрезвычайно важными, поскольку вы должны знать, в каких случаях арендодатель может лишь вас права проживания в квартире.

Читайте также:  Можно ли прописаться на даче (днп или днт) в россии? как прописаться в дачном доме по решению суда?

Важно также определить, кто обязуется содержать квартиру, поддерживать ее в состоянии, достойном проживания. К этому можно отнести ремонт (не капитальный), ликвидацию последствий аварий (к примеру, при протечке труб).

Отметьте в договоре, что в качестве цели договора выступает ведение дел (либо можно выбрать иную формулировку). Суть в том, что цель не должна сводиться к простому проживанию в жилом помещении.

Когда приступите к оформлению аренды, первым делом удостоверьтесь, что вторая сторона договора – собственник. Для этого потребуйте предоставить вам свидетельство о государственной регистрации права собственности. Конечно, рекомендуется для надежности совершать сделку непосредственно с собственником.

Обратитесь в ЕГРП, там вы можете заказать справку на объект недвижимого имущества, в которой будет прописано, есть ли у интересующей вас квартиры какие-либо обременения.

Срок, в течение которого вам представят справку, составляет 5 суток. Справка очень полезна: она дает стопроцентную гарантию, что на квартиру потом никто не будет претендовать, и никто не отберет.

Еще для надежности нужно потребовать указать в договоре, что вторая сторона подтверждает отсутствие других заключенных договоров аренды (а также, что и далее их не будет). Дополнительная гарантия вам, во всяком случае, не помешает.

Какие договоры сопровождают аренду?

С юридической точки зрения, вам, как арендатору, не нужно будет заключать договоры на связь, интернет, электричество и т. д.

Предполагается, что такие договоры заключаются с собственником жилого помещения.

Конечно, вы можете оформить на себя интернет с телефоном при желании, такого права никто не отменял, но, в любом случае, расходы будет нести хозяин квартиры (если вы предусмотрите это в договоре).

Следует ли делать оценку стоимости квартиры до ее аренды? Этот момент также важен. Дело в том, что существует понятие амортизационных расходов. Эти расходы напрямую влияют на налог (НДФЛ для физлиц, налог на прибыль для юрлиц), уменьшая его с учетом этих расходов.

Обязанность по проведению этой оценки не установлена. Хозяин квартиры может сделать ее только раз. Вам проведение оценки, вероятно, и не потребуется. По большей части, это не ваша проблема.

Очень часто возникает вопрос: есть ли обязанность у гражданина переводить свою квартиру в разряд нежилых помещений? Действительно, мы нередко замечаем квартиры, занимающие первые этажи и оборудованные под магазины парикмахерские. Так нужно ли проводить такое юридическое действие? Поскольку законами РФ не предусмотрена подобная обязанность, значит, гражданин имеет право не переводить помещение в нежилое.

Законодатель устанавливает запрет на ведение в квартире промышленной деятельности, в остальном же руки у гражданина развязаны, и организовать офис — не проблема. На практике, впрочем, нередко встречаются ситуации, когда в квартирах тайно создают мелкие швейные предприятия.

Как будет происходить оплата?

Желательно, чтобы по всем правилам, которые предъявляет законодательство РФ. Так, например, могут быть использованы расписки, приходные ордеры и иные удостоверяющие документы.

В данном случае, очень важно следовать букве закона. Почему? На то есть соответствующие причины. Если проигнорировать это, то у вас не будет никаких доказательств, что вы вносили арендную плату.

Как видим, квартира-офис – вполне реальный и, что главное, очень экономичный способ. Следуйте предписаниям закона, действуйте осторожно, и все получится.

Источник: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/arenda-i-sdacha/arenda-kvartiry-pod-ofis.html

Предпринимателям на заметку: возможна ли аренда квартиры или иного жилого помещения под офис?

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

бесплатную консультацию:

Показать содержание

Допустимо ли использовать квартиру?

Можно ли сдать/снять квартиру по офисную деятельность? Жилищное законодательство содержит норму, разрешающую использование жилых помещений в качестве офиса. Гражданин, проживающий в помещении на законных основаниях, может осуществлять здесь же свою профессиональную деятельность, не нарушая при этом права и интересы других граждан (ст. 17 ЖК РФ).

С одной стороны, кажется, что без проблем можно организовать офис в квартире, лишь бы соседи не были против. Но на самом деле не все так просто. Есть четкие ограничения и условия, которые нужно обязательно соблюдать.

В каких случаях разрешается?

Касательно жилых помещений законодательство четко прописывает следующее:

  • они предусмотрены для проживания в них граждан;
  • в них можно заниматься профессиональной или индивидуальной деятельностью;
  • в них нельзя организовать промышленное производство;
  • в них нельзя организовывать работу религиозных организаций (миссионерскую деятельность).

Особые условия:

  1. Организовать офис может только гражданин, проживающий в данном помещении по закону. Имеется в виду, что человек или зарегистрирован по данному адресу (прописка), или снимает жилплощадь по договору аренды или договору социального найма.
  2. Организовать свою профессиональную деятельность можно, только если не нарушаются права иных лиц. Здесь имеются в виду соседи, причем не только по лестничной площадке, а любые, в том числе по подъезду, по дому.

Что может нарушить покой соседей:

  • шум;
  • мусор;
  • большой поток посетителей подъезда;
  • многое другое, вплоть до такой проблемы, как назойливая ошибка посетителей со звонком, часто занятый лифт.

Если права нарушены, соседи могут жаловаться, приводить доводы и требовать запретить офис на дому.

В квартире нельзя организовать промышленное производство. Имеется в виду организация производства какой-либо продукции на специальных машинах, станках в крупных размерах.

Получается, что не любой офис можно организовать в квартире. Наиболее часто встречающиеся «домашние офисы» представляют собой:

  • пункт приема юриста, бухгалтера, преподавателя;
  • пункт мини-производства различных мастеров (производство гончарных, деревянных, текстильных изделий, ремонт техники, обуви, одежды, пекарни, мыловарни, производство домашних полуфабрикатов);
  • офис call-центра, программиста, писателя;
  • интернет-магазин с мини-складом продукции;
  • фото-студия;
  • маникюрный, массажный кабинет и другое.

Любая организованная деятельность не должна нарушать права окружающих жильцов.

Граждане, имеющие несколько жилых помещений в собственности, часто задаются вопросом использования пустующей квартиры для заработка. Один из вариантов — сдать квартиру под офис иным лицам. Сдача жилья под коммерческую деятельность незаконна. Но можно:

  • сдать для проживания (гражданин, проживающий в квартире по договору аренды, в свою очередь может организовать в ней офис);
  • сдать квартиру юридическому лицу, для последующей сдачи им в аренду гражданам для проживания;
  • перевести жилье в статус нежилого помещения и сдавать спокойно уже под любую деятельность ИП и юридических лиц.

Узаконить перевод жилого помещения в нежилое возможно в течение 45 дней в органе местного самоуправления или через МФЦ. По истечении такого срока выдается разрешение (или отказ), на основании которого можно использовать бывшую квартиру под офис.

Поменять статус на нежилой фонд возможно (ст. 22 ЖК):

  • если квартира находится на первом этаже многоквартирного дома;
  • если квартира находится на втором этаже, а помещения, находящиеся под ней, являются нежилыми;
  • имеется или возможно организовать отдельный вход в такое помещение, чтобы помещения общего пользования (подъезд, коридоры) жильцов не использовались посетителями офиса;
  • помещение не используется для проживания людей;
  • помещение не находится в наемном доме социального назначения;
  • квартира не находится в залоге, аренде и т. п.

Потребуются документы:

  1. заявление;
  2. правоустанавливающие документы на квартиру;
  3. поэтажный план дома;
  4. технический паспорт;
  5. проект перепланировки (если она планируется).

По общему правилу согласие жильцов дома не требуется. Но есть исключение: если в процессе перепланировки будет использоваться общее имущество дома. Тогда согласие нужно. Например, когда используется общий земельный участок.

  1. Сдача физическому лицу (найм). Договор заключается на предоставление квартиры для проживания гражданина, что дает этому гражданину в свою очередь право на организацию в ней своей профессиональной деятельности. Но опять же не любой деятельности, а только той, которая не противоречит законным интересам иных лиц.
  2. Сдача юридическому лицу — возможна и законна. Но организация должна будет сдавать помещение в субаренду иным гражданам или сотрудникам именно под жилье.

Не стоит путать такой момент, когда по месту жительства директора (руководителя организации) регистрируется и место нахождения самого юридического лица. Здесь подразумевается, что осуществление основной деятельности (производство) предприятия производится по другому адресу.

Каковы требования к зданию при сдаче/съеме его под офисную деятельность?

Главным требованием к сдаваемому помещению является пригодность его для проживания:

  • наличие всех необходимых технических коммуникаций (вода, электричество, газ);
  • наличие специальных зон, свидетельствующих о проживании человека (а не только об осуществлении работы) — спальная, кухонная, ванная зона.

Будет сложно доказать, что квартира жилая, если вся она переоборудована под парикмахерскую. Иная ситуация, если одна из комнат оборудована под рабочий кабинет (например, юриста).

Особенности договора аренды

Важным отличием договора найма (аренды) жилого дома от договора аренды нежилого помещения — предоставление помещения для проживания человека.

Помимо основных характеристик сдаваемого помещения, прав и обязанностей каждой стороны, необходимо обязательно включить следующие пункты:

  • сдача квартиры осуществляется для временного проживания в ней нанимателя;
  • наймодатель разрешает проведение в помещение определенной профессиональной деятельности;
  • наниматель обязуется не нарушать права и интересы иных лиц в процессе своей работы.

Если арендатор — юридическое лицо (служебная квартира для сотрудников):

  1. помещение сдается организации для дальнейшей передачи сотрудникам для проживания;
  2. арендатор предоставляет возможность таким сотрудникам осуществлять свою деятельность по месту проживания;
  3. сотрудники обязуются соблюдать интересы соседей (пункт, включаемый в договор между организацией и работником).

Больше узнать в общем о договоре аренды помещения под офис можно тут.

Сдача квартиры в аренду — доход собственника и облагается НДФЛ. Особенности:

  1. Если арендодатель ИП. Если аренда не прописана как деятельность в свидетельстве о регистрации, то доход облагается доходом как для физического лица (13%).
  2. Если квартиру арендует ИП. Арендные платежи можно учитывать как расходы, соответственно уменьшив прибыль и налог на прибыль.
  3. Если квартиру арендует организация. Можно уменьшить налог на прибыль, учитывая арендные платежи как расходы. Но на практике не все налоговые инспекции идут на это. В случае отказа налогового органа, придется решать дело через суд. Судебная практика по этому вопросу разная, но в большинстве случаев суд встает на сторону организации.

Иные последствия и ответственность за незаконное использование жилья

Если квартира заведомо используется под офис, без цели проживания, то государство предусматривает ответственность за использования помещений не по назначению.

  1. Если сдает физическое лицо, в том числе и индивидуальный предприниматель:
    • предупреждение, штраф от 1000-1500 рублей (ст. 7.21. КоАП);
    • предупреждение, лишение права собственности на помещение с последующей продажей и передачей вырученных денег бывшему собственнику (ст. 293 ГК).
  2. Если сдает юридическое лицо — штраф от 10 000-20 000 рублей или приостановление деятельности организации до 90 дней (ст. 6.4. КоАП) за нарушение санитарно-эпидемиологических требований при использовании квартиры.

Если квартиру снимает организация — закон не предусматривает какой-либо ответственности для арендатора, бремя ложится на собственника квартиры.

Читайте также:  Продать квартиру в собственности менее 3 лет: как надо платить налог на недвижимость, какой размер ндфл, можно ли его сделать меньше, что для этого нужно?

Не стоит забывать об ответственности за неуплату налогов (ст. 198 УК). Т.к. сдача жилья представляет собой обогащение гражданина (в том числе и ИП), то он обязан оплатить налог, предварительно подав налоговую декларацию. Если налог не уплачивается, неплательщику грозит наказание в виде штрафных санкций:

  • сам налог + пени + штраф (20% от суммы задолженности);
  • от 100 000 до 200 000 рублей — при преступлении в крупном размере (крупный размер — сумма неоплаченного налога суммарно за 3 года составляет более 900 тыс. рублей);
  • от 200 тыс.-500 тыс. — при преступлении в особо крупном размере (сумма налога за 3 года более 4 млн. 500 тыс. рублей).

Касательно наказания за сокрытие доходов в крупном и особо крупном размере, государство также предусматривает в альтернативу штрафу иные виды санкций (в зависимости от всех обстоятельств дела):

  • принудительные работы до 3 лет;
  • арест до 6 месяцев;
  • лишение свободы от 1-3 лет.

Организовать офис у себя дома возможно, закон этого не запрещает. Законодательство предусматривает ряд требований, которые нужно обязательно соблюдать, чтобы не нести ответственность за незаконное использование жилья.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Источник: https://myrealproperty.ru/nedvizhimost/commercial/raznovidnosti/ofisy/poryadok-arendy/mozhno-li-zhiloe.html

Как арендовать помещение на первом этаже новостройки для малого бизнеса

По ее словам, ремонт, как правило, делают арендаторы, а собственники с учетом сметы предоставляют им арендные каникулы, например, на период проведения ремонта плата за помещения не взимается, обычно это 2-3 месяца, а потом примерно в течение года еще и льготные условия аренды. Как правило, отмеченная сумма равными долями разделяется на 12 месяцев — получается размер ежемесячной скидки на аренду.

Эксперт также рекомендует, учитывая текущую экономическую ситуацию, не соглашаться на длительные договорные отношения, особенно если речь идет о стартапе.

«Во-первых, непонятно, будет ли это предприятие в действительности приносить запланированный доход. Во-вторых, сейчас нет четкого понимания, какой в дальнейшем будет динамика арендных ставок, а заключая краткосрочный договор у арендатора всегда будет возможность перезаключить новый с учетом изменившихся рыночных условий.

По тем же причинам арендатору стоит обеспечить себе возможность безболезненного расторжения договора», — объясняет эксперт Est-a-Tet. В частности, стоит отказаться от больших страховых депозитов в размере оплаты аренды за один квартал, которые не будут возвращаться при досрочном расторжении.

Разведка на местности

Особое внимание перед арендой помещения стоит обратить на настрой жильцов дома. Арендатор, к сожалению, никогда не сможет обезопасить себя от конфликтов с жильцами на 100%, даже в случае договоренности с главным по дому.

Но он может собрать подписи собственников, которые будут подтверждением их согласия на ведение бизнеса в конкретном жилом доме, указывает директор коммерческого департамента управляющего агентства недвижимости «Агентство.

net» Михаил Казачек.

«Порой собственники сдают помещения, не предупреждая арендатора о том, что прежде здесь был какой-нибудь хостел или продуктовый магазин, работающий не по нормам, и что жильцы изначально предвзято, негативно настроены по отношению к любому бизнес-объекту», — замечает эксперт. Поэтому так важно установление положительного контакта с жильцами еще до подписания всех договоров.

«Если вы собираетесь открыть бизнес на первом этаже жилого дома, нужно учитывать наличие придомовой территории: следить за ее чистотой, соблюдать правила паркинга, выбирать соответствующие вывески, которые не будут мешать жителям», — добавляет Казачек. 

Тонкости договора

Договор аренды нежилого помещения всегда заключается путем составления только одного документа, это его основное отличие от тех соглашений по другим сделкам, которые можно заключить обменами какими-то письмами, факсами. Поэтому если стороны захотят внести какое-либо изменение, им придется составить и подписать дополнительное соглашение, рассказывает адвокат юридической фирмы «ЮСТ» Дмитрий Мальбин.

Основной вопрос при составлении договора, как правило, стоит в правильной индивидуализации помещения, то есть, в документе должны быть прописаны необходимые характеристики: адрес и кадастровый номер, площадь объекта помещения. Если будет отсутствовать хоть один пункт, то договор может считаться незаключенным.

Также в договоре должна содержаться цена. Она может определяться любым способом: либо фиксированная месячная ставка, либо стоимость квадратного метра.

Источник: https://realty.ria.ru/20160404/407233616.html

Можно ли зарегистрировать офис в квартире?

ArturVerkhovetskiy/Depositphotos

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Если генеральный директор является учредителем, то предусмотрена регистрация юридического адреса юридического лица по месту прописки генерального директора. Для этого нужно получить письменное согласие у всех сособственников квартиры. Никаких рисков в этом нет. Большинство малых предпринимателей именно так и регистрирует свои организации.

Юрлицо имеет право вести свою деятельность и иметь регистрацию в жилой квартире только в том случае, когда генеральный директор прописан по этому адресу.

В остальных случаях размещение в жилой квартире офиса чревато штрафами и проблемами.

Юрлицо может арендовать квартиру, но использовать ее возможно только в качестве жилого помещения: например, сдавать в субаренду жильцам или предоставлять эту квартиру для проживания сотрудников.

Рабочее место дома

Как обустроить рабочее место дома?

Отвечает старший партнер адвокатского бюро «Нянькин и партнер» Алексей Нянькин:

Действительно, в соответствии со ст. 17 Жилищного кодекса РФ, граждане, проживающие в помещении на законных основаниях, могут использовать его для профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности.

Использование квартиры в качестве офиса не требует перевода помещения из жилого в нежилое, если не происходит изменения конструктива многоквартирного жилого дома, а также если в силу специфики оказываемых услуг организации не нужен изолированный вход в помещение.

Регистрировать юридическое лицо в жилой квартире нельзя; допускается лишь занятие индивидуальной предпринимательской деятельностью либо профессиональной деятельностью.

Препятствиями для размещения офиса в жилом помещении могут являться:

  • возражения других лиц, как имеющих право пользования квартирой, так и являющихся жильцами многоквартирного дома;
  • нарушение санитарно-гигиенических правил: к примеру, при размещении промышленных производств;
  • осуществление миссионерской деятельности.

Если выявлены нарушения правил использования жилых помещений, виновное лицо могут привлечь к административной или гражданско-правовой ответственности. В исключительных случаях, если нарушения систематические, жилое помещение могут даже изъять и реализовать его на публичных торгах, выплатив стоимость жилья собственнику.

Отвечает юрист национальной юридической службы «Амулекс» Андрей Кольцов:

Гражданский кодекс (ст. 288) указывает на то, что жилые помещения предназначены для проживания граждан. Размещать в квартире предприятия, учреждения, организации допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Для создания в квартире офиса такой перевод тоже необходим. Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое прописан в ст. 22-24 Жилищного кодекса.

За нарушение правил пользования жилыми помещениями грозит административная ответственность. Например, использование жилых помещений не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа в размере от 1 тысячи до 1,5 тысяч рублей (ч. 1 ст. 7.21. КоАП РФ).

В то же время необходимо учитывать, что закон (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ) допускает использование жилого помещения для профессиональной деятельности (научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности. В этих случаях переводить квартиру в нежилое помещение не нужно. Но это только при условии, что Ваши занятия не нарушают права и законные интересы соседей.

Зачем нужны agile-офисы?

Строю дом. Могу ли я устроить в нем хостел?

Отвечает юрист Юрий Панкратов:

Хозяйственная деятельность требует, чтобы организации и индивидуальные предприниматели имели постоянный адрес своей регистрации, так называемую якорную точку. Для чего это нужно? Налоговой инспекции это важно для отправки официальной корреспонденции и для проведения выездных проверок. Правоохранительным органам – для розыска правонарушителя.

Контрагентам – чтобы определить, в какой суд или отдел судебных приставов обращаться с претензиями и требованиями о взыскании. Подобные заявления по общему правилу направляются в адрес ответчика. В случае с индивидуальным предпринимателем все просто. Он оформляется по месту своей временной или постоянной регистрации.

С организациями, коммерческими или некоммерческими юридическими лицами дело обстоит сложнее.

Компания – это всего лишь пакет регистрационных свидетельств, учредительных и иных документов. Она обезличена до тех пор, пока в ней не трудоустроены конкретные люди. Самым важным должностным лицом, с точки зрения закона, является генеральный директор. Формально он называется единоличным исполнительным органом общества.

На практике может именоваться как угодно: директор, президент, ректор и даже царь.

Раньше учредители организации (например, общества с ограниченной ответственностью) были вынуждены сначала найти нежилое помещение, получить от арендодателя-собственника письмо на право зарегистрироваться по этому адресу, оплатить аренду за время регистрации общества в налоговой инспекции либо договориться об арендных каникулах. Теперь все стало проще.

В 2016 году Федеральная налоговая служба опубликовала официальное письмо, в котором прямо говорилось, что организация может быть зарегистрирована по местонахождению своего директора. То есть именно директор, как высшее должностное лицо, стал якорной точкой. На мой взгляд, это логично.

Кто, как не директор, принимает решение о деятельности общества, заключает сделки, проводит платежи, подписывает отчетность, несет ответственность? Именно он. Значит, то место, где он чаще всего находится, можно признать юридическим адресом организации. А где чаще всего может находиться директор? Конечно, в своем доме. Именно так устанавливает миграционное законодательство.

Мы с вами понимаем, что в реальной жизни человек может быть прописан по одному адресу, а проживать совершенно по другому. Но закон не способен учесть все житейские тонкости. Он подходит формально: где прописан, там и должен проживать. Убыл надолго? Будь любезен перерегистрироваться. А это та еще тягомотина.

Таким образом, учредители компании могут зарегистрировать ее по адресу директора. Вопрос решен и, казалось бы, все хорошо. Но! Законов у нас в стране много. Какие-то Государственная дума успела изменить и привести в соответствие с реальными условиями жизни и рынка, а до чего-то руки так и не дошли.

Отсюда возникает множество противоречий, решить которые не может даже суд. Например, закон гласит, что организация должна быть зарегистрирована в нежилом помещении, а директор-то проживает в частном доме или квартире. Закон гласит, что юридический адрес общества должен совпадать с фактическим, то есть офисом.

Возникает вопрос: что делать, если собственник-арендодатель не выдает гарантийное письмо? Ответа налоговая служба не дает. Остается ждать развития событий и позиции высших судов.

Отвечает эксперт по налогам и праву, руководитель «Юридической компании Ольги Пономаревой» Ольга Пономарева:

На сегодняшний день указать адрес прописки директора или учредителя компании в качестве адреса местонахождения компании вполне реально – прямого запрета в законе нет. Право предпринимателя – регистрировать свой бизнес в своей квартире – подтверждает и Верховный суд, и суды округов. Впрочем, споры о том, правомерное это или нет, периодически возникают.

Разные региональные инспекции понимают закон по-своему и могут отказать, но на текущий момент в Москве это возможно. Сделать это можно как при первичной регистрации компании, так и при переезде (смене места нахождения). Квартира даже не должна быть в собственности учредителя или директора.

Директору или учредителю достаточно иметь постоянную регистрацию по этому адресу (прописку/штамп в паспорте) и согласие собственника квартиры на регистрацию компании. Составляется оно в простой письменной форме, не требует заверения у нотариуса.

Читайте также:  Военная приватизация квартиры: с чего начать? образец искового заявления военнослужащим на приватизацию жилья от министерства обороны

В заявлении собственник уведомляет о своем согласии на регистрацию компании по месту жительства учредителя или директора и ведение им по этому адресу предпринимательской деятельности. Письмо подается в комплекте с остальными документами в инспекцию.

  • Как перевести жилое помещение на 1 этаже в нежилое?
  • Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?
  • Плюсы того, что вы укажете домашний адрес в качестве адреса компании, слудующие:
  • экономия на затратах на приобретение юридического адреса;
  • совпадение юридического и фактического адреса;
  • сотрудники налоговых и правоохранительных органов не могут без Вашего согласия или постановления суда зайти к Вам в дом, провести обыск или выемку документов;
  • налоговая проверка по месту жительства, как правило, не проводится.

Риски такие:

  • не всем контрагентам и банкам «нравится» такой адрес – они могут отказаться сотрудничать с такой компанией;
  • получение лицензий и разрешений на некоторые виды деятельности невозможно для компании с таким адресом;
  • ведения производственной деятельности в таком случае невозможно.

Отвечает генеральный директор ООО «Гладиатор» Андрей Матвеев:

Многие люди на начальном этапе развития бизнеса стараются уменьшить издержки для более быстрого извлечения прибыли. Один из первых пунктов – экономия на аренде офиса. И первое, что приходит в голову – собственная квартира. Можно ли ее «переоборудовать» в офис? И да, и нет.

Индивидуальный предприниматель имеет право оказывать услуги на дому, зарегистрировав себя в налоговом органе. Однако если Вы хотите вести продажи или складировать продукцию, то Вам необходимо изменить назначение квартиры на «нежилое помещение». Это довольно длительная и дорогостоящая процедура.

Риски ведения бизнеса на дому минимальны. Вы просто открываете двери в свою квартиру клиентам, которых, по сути, Вы не знаете. С юридической точки зрения, тут преград никаких нет.

Другая сторона открывается, если Вы желаете зарегистрировать общество с ограниченной ответственностью. Действительно, согласно нормам законодательства, общество может быть зарегистрировано по адресу учредителя либо директора.

Необходимо получить согласие собственников (если их несколько) и предоставить в налоговый орган свидетельство, подтверждающее право на данное помещение. Тут риски более высокие: налоговая не любит такие «конторы», так как проверить их в действительности на наличие «исполнительного органа» невозможно.

Также банки не приветствуют такие организации. Тем не менее в нашей стране можно многое, главное – знать и соблюдать все тонкости права.

Отвечает управляющий партнер юридической компании «ЭНСО», президент Института развития и адаптации законодательства, глава комитета по оценке регулирующего воздействия общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексей Головченко:

Жилищный кодекс позволяет использовать жилое помещение для коммерческой деятельности, но только в том случае, если это не нарушает иного законодательства и не ущемляет права граждан.

Это означает, что если Вы, например, хотите открыть гостиницу в своем жилом помещении, то Вы этого сделать не сможете, поскольку по другому закону – по гражданскому кодексу – гостиница может располагаться только в нежилых помещениях.

Также жилое помещение Вы не сможете использовать, например, под продуктовый магазин или офис с огромным штатом сотрудников, потому что это будет нарушать режим объекта и ущемлять права других лиц. Поэтому здесь все индивидуально. Например, диспетчер, писатель или журналист, скорее всего, смогут иметь офис в жилом помещении.

ИП может зарегистрировать юридический адрес в квартире. Для юридического лица эта практика пока неоднозначна: налоговые органы относятся по-разному. Если директор юридического лица владеет квартирой, в которой хочет зарегистрировать предприятие, то даже если налоговая ему откажет, он сможет оспорить это решение через суд.

  1. Текст подготовила Мария Гуреева
  2. Не пропустите:
  3. Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
  4. Сколько можно заработать на аренде недвижимости?
  5. Как открыть мини-отель?
  6. Как открыть магазин: выбор помещения под аренду

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_zaregistrirovat_ofis_v_kvartire/7033

Вопросы, связанные с арендой квартиры под офис у физического лица (А. Дорохова, 17 августа 2015 г.)

Данный материал выражает мнение автора и носит рекомендательный характер. Материал основан на нормативных актах, действующих на момент публикации

  • А. Дорохова, CAP, CIPA, ДипИФР
  • профессиональный бухгалтер РК
  • ВОПРОСЫ, СВЯЗАННЫЕ С АРЕНДОЙ КВАРТИРЫ ПОД ОФИС У ФИЗИЧЕСКОГО ЛИЦА

ТОО, НДС, общеустановленный, НСФО. ТОО планирует снять под офис квартиру, находящуюся в 9-тиэтажном жилом доме на 1 этаже у физического лица. 1. Нужно ли физ. лицу выводить из жилого фонда квартиру? 2. Нужно ли физ. лицу для сдачи в аренду квартиры вставать на регистр. учет как ИП? 3.

Или можно сдавать в аренду, получив патент? 4. Либо ТОО может как налоговый агент удерживать ИПН? В этом случае физ. лицо может не регистрироваться как ИП, или по патенту? 5. Если физ. лицо не выведет квартиру из жилого фонда, может ли в этом случает ТОО брать на затраты на вычеты аренду? 6.

Какие налоговые обязательства у ТОО?

Нормативная база. В соответствии с пунктом 2 статьи 18 Закона Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года № 94-I «О жилищных отношениях» использование собственником жилища или его части по нежилому назначению не требует разрешения на это государственных органов.

Указанное право реализуется собственником лишь при соблюдении строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных и других обязательных норм и правил.

Если компетентные органы установят факты нарушения обязательных норм и правил либо факты, когда использование жилища существенно нарушает права и интересы других граждан, собственник помещения может быть привлечен к предусмотренной законами Республики Казахстан ответственности с одновременным возложением на него обязанности устранить такие нарушения и их последствия.

Таким образом, при соблюдении строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных и других обязательных норм и правил, физическое лицо вправе не выводить квартиру из жилого фонда. И это никоим образом не мешает ТОО относить на вычеты затраты на аренду квартиры.

Основное, что необходимо учесть — это то, что в соответствии со статьей 100 Налогового кодекса расходы налогоплательщика в связи с осуществлением деятельности, направленной на получение дохода, подлежат вычету при определении налогооблагаемого дохода, за исключением расходов, не подлежащих вычету в соответствии с Налоговым кодексом.

Вычеты производятся налогоплательщиком при наличии документов, подтверждающих расходы, связанные с его деятельностью, направленной на получение дохода.

Данные расходы подлежат вычету в том налоговом периоде, в котором они фактически были произведены, за исключением расходов будущих периодов, определяемых в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности и требованиями законодательства Республики Казахстан о бухгалтерском учете и финансовой отчетности, которые подлежат вычету в том налоговом периоде, к которому они относятся.

  1. В соответствии с пунктом 1 статьи 115 Налогового кодекса вычету не подлежат затраты, не связанные с деятельностью, направленной на получение дохода.
  2. В соответствии со статьей 19 Гражданского кодекса граждане вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом и иными законодательными актами.
  3. Государственная регистрация индивидуальных предпринимателей заключается в постановке на учет в качестве индивидуального предпринимателя.
  4. К предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила Гражданского кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из законодательства или существа правоотношения.
  5. Обязательной государственной регистрации подлежат индивидуальные предприниматели, которые отвечают одному из следующих условий:
  6. 1) используют труд наемных работников на постоянной основе;

2) имеют от предпринимательской деятельности совокупный годовой доход, исчисленный в соответствии с налоговым законодательством, в размере, превышающем совокупного годового дохода, установленный для физических лиц законодательными актами Республики Казахстан, за исключением лиц, указанных в пункте 4-1 указанной статьи. Согласно статье 157 Налогового кодекса для целей государственной регистрации индивидуальных предпринимателей в соответствии с законодательством Республики Казахстан не облагаемый индивидуальным подоходным налогом размер дохода, подлежащего налогообложению, за календарный год для физического лица составляет 12-кратный МРЗП, установленный законом о республиканском бюджете и действующий на 1 января соответствующего финансового года, то есть на 2015 год это сумма 12 × 21 364 тенге = 256 368 тенге.

  • Деятельность перечисленных индивидуальных предпринимателей без государственной регистрации запрещается.
  • Однако физическое лицо, не использующее труд работников на постоянной основе, вправе не регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя при получении установленных налоговым законодательством Республики Казахстан следующих доходов:
  • 1) облагаемых у источника выплаты;
  • 2) имущественного дохода;
  • 3) прочих доходов.
  • Согласно статье 160 Налогового кодекса к доходам, облагаемым у источника выплаты, относится доход физического лица от налогового агента.
  • Согласно статье 168 Налогового кодекса доход физического лица от налогового агента, облагаемый у источника выплаты, определяется как доход физического лица от налогового агента, подлежащий налогообложению, с учетом корректировок, предусмотренных статьей 156 Налогового кодекса.
  • Если иное не установлено статьей 168 Налогового кодекса, доходом физического лица от налогового агента, подлежащим налогообложению, является доход физического лица по заключенным с налоговым агентом в соответствии с законодательством Республики Казахстан договорам гражданско-правового характера.
  • В соответствии со статьей 169 Налогового кодекса сумма индивидуального подоходного налога исчисляется путем применения ставки, установленной пунктом 1 статьи 158 Налогового кодекса (10%), к сумме дохода физического лица от налоговых агентов, облагаемого у источника выплаты, определяемого в соответствии со статьей 168 Налогового кодекса.
  • Таким образом, физическое лицо, не использующее труд работников на постоянной основе, вправе не регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя при получении установленных налоговым законодательством Республики Казахстан доходов облагаемых у источника выплаты, к коим относится доход физического лица по договору гражданско-правового характера, облагаемого у источника выплаты по ставке в размере 10%.
  • Однако физическое лицо вправе зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и применять специальные налоговые режимы на основе патента или упрощенной декларации (глава 61 Налогового кодекса), что сделать рекомендуется, если физическое лицо планирует долгое время использовать квартиру в предпринимательской деятельности.

Если арендодатель не будет регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, то у ТОО, как уже было отмечено выше, возникнет обязательство по удержанию индивидуального подоходного налога у источника выплаты, его уплате в бюджет и сдаче ФНО 200.00.

В случае регистрации физического лица в качестве ИП: поскольку доход индивидуального предпринимателя не относится к доходам, облагаемым у источника выплаты (подпункт 2 статьи 177 Налогового кодекса), то у ТОО не возникает обязательства по удержанию ИПН у источника выплаты. Свои налоговые обязательства по уплате налогов с получаемых доходов несет ИП в зависимости от применяемого режима налогообложения (ОУР, патент, упрощенная декларация).

Кроме того, поскольку квартира используется в предпринимательской деятельности ИП, у него возникает обязательство по представлению ФНО 700.00 и уплате налога на имущество и земельного налога.

Настоящий материал является объектом авторского права.

Перепечатка и иное использование запрещено правообладателем.

Источник: https://online.zakon.kz/Document/?doc_id=37812258

Ссылка на основную публикацию