Как продать долю в квартире несовершеннолетнего ребенка: должно ли жилье быть приватизированным, как можно составить договор и какие нужны документы?

Как продать долю в квартире несовершеннолетнего ребенка: должно ли жилье быть приватизированным, как можно составить договор и какие нужны документы?

  • Современный рынок жилья поражает многообразием спроса и предложения, что неудивительно.
  • Либерализация гражданского и жилищного законодательства в нашей стране предоставила дополнительные возможности для сделок с недвижимостью.
  • У потенциальных участников данных правоотношений возникает множество сопутствующих вопросов, касающихся самых разных аспектов подобных сделок.

В данной статье они будут рассмотрены применительно к продаже приватизированных квартир. Прежде всего, определимся с понятиями.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Что это такое?

Как продать долю в квартире несовершеннолетнего ребенка: должно ли жилье быть приватизированным, как можно составить договор и какие нужны документы?Приватизированная квартира – это жилплощадь, на которую имеется свидетельство о праве собственности, полученное после процесса приватизации.

Собственник наделен всеми правами, которые законодатель связывает с данным термином: он может отчуждать квартиру любым удобным для него способом (продавать, дарить, менять, оставлять в залог, передавать по наследству).

Закон о продаже приватизированной квартиры

Самый распространенный вид отчуждения – продажа. В понимании отечественного Гражданского кодекса, купля-продажа – это возмездная двусторонняя сделка, заключаемая на основе одноименного договора между заинтересованными сторонами.

  1. Условия чистоты сделки, соблюдение прав иных лиц, проживающих на отчуждаемой жилплощади и многие иные вопросы, непосредственно связанные куплей-продажей, регулируются нормами Жилищного кодекса.
  2. Как продать долю в квартире несовершеннолетнего ребенка: должно ли жилье быть приватизированным, как можно составить договор и какие нужны документы?Это, например, статья 31, которая предоставляет собственнику жилья право на его продажу – независимо от волеизъявления бывших супругов.
  3. Особенность продажи жилых помещений – в том числе и тех, которые находятся в собственности (в нашем случае – приватизированных) – подробно прописана в статье 558 ГК.
  4. Здесь законодатель настаивает на том, что основным правоустанавливающим документом, подтверждающим законность отчуждения (приобретения) жилья выступает договор – при условии его государственной регистрации.

Среди существенных условий договора названо безусловное соблюдение интересов третьих лиц – тех, которые сохраняют право пользования жилым помещением. Где составляется, оформляется и подписывается договор купли-продажи квартиры, как получить копию документа, можно ли зарегистрировать сделку через МФЦ, читайте здесь.

Сделка связана с получением прибыли, поэтому к ней применяются и соответствующие нормы Налогового кодекса.

Крайне желательно уже на стадии планирования данной сделки ознакомиться с указанными нормативными актами – для понимания сути правоотношения. Хотя привлечение грамотного юриста (которое является объективно необходимой мерой) может и избавить от подобной необходимости.

Через сколько лет можно продать квартиру?

Как продать долю в квартире несовершеннолетнего ребенка: должно ли жилье быть приватизированным, как можно составить договор и какие нужны документы?

  • Собственнику можно продать квартиру в любой момент после приватизации, однако если прошло менее 3 лет – придется уплатить налог.
  • Дело в том, что продажа квартиры облагается налогом на доход физических лиц, с подачей соответствующей декларации.
  • В противном случае продавцу грозят довольно ощутимые штрафные санкции со стороны налоговых органов.

Подобная обязанность налагается на продавца, если квартира находится в собственности менее 3-х лет (другими словами, приватизирована в указанный временной промежуток). Если же оформление произведено более 3 лет, то обязательства по уплате НДФЛ не возникает.

Особенности продажи квартиры, находящейся в собственности до 3 лет (5 лет) и более, можно прочитать здесь.

Теперь вы знаете когда можно продать квартиры после ее приватизации, поговорим о сумме налогообложения и вычета.

Расчет суммы – в тех случаях, когда налог должен быть уплачен – производится простым арифметическим действием (величина налога – 13%). Однако не многие знают, что налоговое бремя можно существенно снизить, если воспользоваться правом на имущественный вычет.

Как продать долю в квартире несовершеннолетнего ребенка: должно ли жилье быть приватизированным, как можно составить договор и какие нужны документы?Он возможен, если продавец, продав приватизированную квартиру, приобретает взамен другую. Тогда от первоначальной суммы, вырученной от продажи квартиры, отнимается 1 млн. рублей и, таким образом, налогооблагаемая база уменьшается. Как следствие – сумма налога значительно снижается.

Для реализации описанной схемы необходимо соблюдение обязательных условий:

  1. Обе сделки (относительно продажи старой квартиры и приобретения новой) должны быть по возможности оформлены в течение одного налогового периода. Если же этого сделать невозможно, то право на налоговый вычет можно осуществить в следующем календарном году – после уплаты налога производится возврат данной суммы из бюджета;
  2. Имущественный вычет может быть использован только один раз. Закон содержит оговорки относительно реализации права не в полном объеме – с возможностью впоследствии получить остаток суммы. Но это – частные случаи, ознакомиться с которыми заинтересованные лица смогут самостоятельно, исходя из конкретных обстоятельств.

Чтобы уменьшить налогооблагаемую базу при помощи вычета следует собрать определенные документы. Их список можно найти тут.

Можно ли и как продать приватизированную квартиру?

Как продать долю в квартире несовершеннолетнего ребенка: должно ли жилье быть приватизированным, как можно составить договор и какие нужны документы?Продажа приватизированной квартиры может быть обременена дополнительными составляющими, которые в большей или меньшей степени влияют на процесс оформления сделки или исключают саму возможность ее осуществления.

Эти обстоятельства подлежат детальной предварительной оценке. Рассмотрим некоторые из них.

Можно ли и как продать квартиру с ребенком?

Закон обязывает продавца заручиться согласием органов опеки и попечительства перед тем, как продать приватизированную квартиру с несовершеннолетним ребенком.

Вопреки расхожему мнению, такое согласие необходимо не только в случаях, когда жилищные условия ребенка ухудшаются, но и при всех фактах подобных изменений.

Сказанное справедливо применительно к ситуациям, когда ребенок является собственником продаваемой жилплощади. Бывают и иные – например, когда несовершеннолетний зарегистрирован в квартире, однако к собственникам ее не относится (он не фигурирует в приватизационных документах).

В подобных случаях законодатель обязывает родителей ребенка (или приравненных к ним лиц) предоставить в орган опеки доказательство того, что ребенок не будет «выписан в никуда», т.е. прописку по новому месту жительства.

Возможна ли продажа квартиры, если в ней прописаны несовершеннолетние дети, рассказано здесь.

Как продать с долями?

В зависимости от конкретных условий можно определить как продать приватизированную квартиру с долями, у которой несколько собственников. Скажем, могут иметь место варианты, когда:

  • Между сособственниками имеется договоренность о разделе прибыли от продажи – с учетом долевого участия каждого из них;
  • Продается только доля, принадлежащая одному собственнику (комната). Здесь обязательное условие – наличие судебного решения о выделении доли в натуре.

Наиболее распространен первый вариант, при этом согласие сособственников на отчуждение квартиры оформляется в письменной форме.

Как продать долю в квартире несовершеннолетнего ребенка: должно ли жилье быть приватизированным, как можно составить договор и какие нужны документы?

«Квартира не приватизирована – можно ли и как продать муниципальную квартиру?» подробно комментироваться не будет.

Отчуждению подлежит лишь имущество, находящееся в собственности продавца.

В противном случае – сделка ничтожна, со всеми вытекающими последствиями.

Как определить стоимость квартиры?

Один из наиболее существенных вопросов при продаже квартиры после приватизации – определение ее стоимости. Естественное стремление продавца получить максимальную цену – обязательная составляющая сделки, однако цена должна быть объективно оправдана. На ее формирование оказывает влияние ряд факторов:

  1. Кадастровая стоимость, отраженная в одноименном паспорте;
  2. Месторасположение (здесь учету подлежат многочисленные нюансы – логистика, близость к центру населенного пункта и т.п. – вплоть до криминогенной характеристики района);
  3. Состояние квартиры;
  4. Ситуация на рынке недвижимости (тенденции к повышению или, напротив, снижению цен на жилье) и т.д.

Как продать долю в квартире несовершеннолетнего ребенка: должно ли жилье быть приватизированным, как можно составить договор и какие нужны документы?

Наиболее значимая из перечисленных позиций – соотнесение планируемой продажной цены с кадастровой стоимостью. Узнать ее можно на сайте Росреестра, воспользовавшись удобной формой – или лично обратившись в Кадастровую Палату.

Документы

Точно назвать какие документы нужны для продажи приватизированной квартиры нельзя. В каждом конкретном случае пакет бумаг определяется в зависимости от сопутствующих обстоятельств. Тем не менее, общими и обязательными являются:

  • Паспорт владельца (всех собственников);
  • Свидетельство, подтверждающее государственную регистрацию права собственности;
  • Иные правоустанавливающие документы.

Кроме того, в ряде случаев требуется нотариально заверенное согласие на сделку супруга (супруги) – если квартира может быть признана совместно нажитым имуществом.

Здесь можно скачать образец согласия супруга на продажу квартиры.

Как продать долю в квартире несовершеннолетнего ребенка: должно ли жилье быть приватизированным, как можно составить договор и какие нужны документы?Если имеются несовершеннолетние дети – необходимо предварительно получить согласие органов опеки и попечительства.

Соответствующий документ необходим для снятия вопроса об их месте жительства в дальнейшем (покупатель должен быть уверен, что у него не возникнет проблем в связи с невозможностью выписать детей из квартиры).

Основной документ – договор купли-продажи, если квартира приватизированная. Законодатель настаивает на том, чтобы в нем были максимально конкретизированы все существенные условия, описаны явные и скрытые недостатки, обозначен способ оплаты и т.п.

Коротко говоря, необходима полная юридическая чистота и прозрачность сделки – а ее можно обеспечить только путем детального отражения всех нюансов в договоре. Словом, лицо, продающее квартиру, должно подпадать под определение «добросовестного продавца» – в понимании действующего законодательства.

Передача денег при продаже приватизированной квартиры

Итак, все документы собраны, продавец готов к совершению сделки. Предложение любым из доступных способов доведено до сведения потенциальных покупателей (через СМИ, Интернет и т.п.). Как дальше действовать продавцу, в частности, каковы его действия после получения ответа на объявление – после появления покупателя?

Закон обязывает представить ему для осмотра объект покупки, снабдить всей значимой информацией. К этому следует отнестись со всей серьезностью, т.к. любое упущение может привести к признанию сделки недействительной.

По определению, наибольший риск выпадает на долю покупателя, однако ряд мошеннических схем предусматривают также и обман продавца – в основном, в момент получения денег.Как продать долю в квартире несовершеннолетнего ребенка: должно ли жилье быть приватизированным, как можно составить договор и какие нужны документы?

Можно задействовать схему с использованием банковской ячейки, предварительно оговорив условия, при которых заинтересованная сторона получает к ней доступ.

Можно заручиться присутствием свидетелей.

Опытные юристы и риэлторы в состоянии подсказать и иные варианты, доказавшие свою действенность. О сопровождении сделки купли-продажи риэлтором читайте тут.

Составление договора купли-продажи

Квартиру можно продать сразу после ее приватизации. Выше неоднократно подчеркивалась значимость в данной сделке договора – основного правоустанавливающего документа.

Его грамотное составление – гарантия того, что сделка будет осуществлена в полном соответствии с требованиями Закона и, следовательно, не возникнет опасность ее отмены по различным основаниям.

Читайте также:  Продать долю в квартире, приватизированной на несколько собственников: можно ли распорядиться своей частью, кому вы вправе ее предложить и как оформить сделку?

Необходимое предостережение: среднестатистическим гражданам, далеким от юриспруденции (от той ее сферы, которая ориентирована на сделки с недвижимостью) не следует полагаться на собственные силы и пытаться составить документ самостоятельно, пользуясь многочисленными типовыми образцами из Интернета. Такие попытки изначально чреваты риском наступления нежелательных последствий.

Нужно обратиться к квалифицированному юристу, который достаточно быстро составит договор, сообразуясь с конкретными обстоятельствами и пожеланиями доверителя. В этом случае риск оспаривания будет сведен к минимуму. Оплата услуг специалиста достаточно демократична.

Еще один немаловажный вопрос – он касается лиц, которые имеют право проживания в приватизированной квартире после совершения сделки купли-продажи.

Искушенные покупатели требуют предельной ясности – не имеется ли опасности, что после совершения сделки они вынуждены будут учитывать право на проживание лиц, которые вдруг «объявятся» у них в квартире (например, члены семьи собственника, в свое время отказавшиеся от приватизации, но не потерявшие в связи с этим указанного права).

Действительно, судебная практика знает подобные прецеденты. Порой они сопровождаются опротестованием самого процесса приватизации и, соответственно, влекут отмену сделки купли-продажи.

Вывод! Продавец должен убедить покупателя в том, что подобная опасность ему не грозит – путем предоставления соответствующих документов (в частности, подтверждающих факт, что определенное лицо выехало на постоянное место жительства на иную жилплощадь, зарегистрировалось там и т.п.).

В каждом случае необходима индивидуализация, т.е. рассмотрение вопросов в соответствии с конкретными обстоятельствами.

Заключение

Описанное правоотношение – продажа приватизированной квартиры – достаточно ответственный и непростой процесс.

Требует от заинтересованного лица учета множества факторов, непосредственно связанных с данной сделкой:

  1. Полного соотнесения своих действий с требованиями действующего законодательства;
  2. Обеспечения получения планируемой прибыли;
  3. Исключение риска признания сделки ничтожной или недействительной.

Неоднократно высказанное пожелание – о юридическом сопровождении – в этой связи вполне оправдано. Только в этом случае можно избежать возможных опасностей и нежелательных последствий.

Таким образом, рекомендуем потенциальным продавцам уже на стадии планирования заручиться поддержкой профессионалов – такое решение позволит реализовать возможности в полном соответствии с задуманным.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 938-51-36 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://svoe.guru/zhilaya-sobstvennost/kvartira/pokupka/kak-prodat-privatizirovannuyu.html

Продажа доли несовершеннолетнего: где и как оформить сделку?

Любая юридическая сделка с недвижимостью имеет определенные риски, которые значительно возрастают, если в ней принимают участие несовершеннолетние дети. Сделки с недвижимостью в участием несовершеннолетних всегда имеют определенные сложности.

Права детей защищаются российским законодательством в особом порядке, поэтому на всём протяжении сделки к ней будет обращено пристальное внимание сотрудников органов опеки и попечительства.

В каких случаях можно продать долю несовершеннолетнего?

Как продать долю в квартире несовершеннолетнего ребенка: должно ли жилье быть приватизированным, как можно составить договор и какие нужны документы?Продажа жилого помещения — процедура сама по себе достаточно непростая, особенно, если в числе его собственников числятся дети. Продать такую недвижимость гораздо сложнее, но сделать это можно, необходимо лишь учесть ряд определённых требований, предъявляемых к подобным сделкам Российским Гражданским кодексом.

Продажа доли несовершеннолетнего ребёнка в квартире допускается только после получения разрешения попечительского совета. Обращаясь за этим к сотрудникам органов опеки и попечительства, необходимо учесть, что для получения согласия нужно передать в собственность ребенка такую же долю в другой квартире, равноценной старой.

Если сделку купли-продажи оформить без согласия на то попечительских органов, то рассчитывать на положительный исход не приходится: сделка будет признана незаконной и расторгнута, а продавец и покупатель квартиры понесут положенное законом наказание.

Таким образом, существуют 2 варианта развития событий:

  1. Если, продавая долю несовершеннолетнего, в планы продавца не входит покупка новой квартиры, то ему необходимо оформить на имя ребёнка долю в любом другом жилом помещении, например, в квартире близких родственников.
  2. Продавая квартиру с долей несовершеннолетнего, переписать на него аналогичную долю в приобретённой взамен жилой площади.

Стоит учесть, что органы опеки могут не выдать необходимое разрешение, если их не устроит жилое помещение, предоставляемое ребёнку.

Как продать долю в квартире несовершеннолетнего ребенка: должно ли жилье быть приватизированным, как можно составить договор и какие нужны документы?

Кроме того, доля в новой квартире должна быть аналогична собственности несовершеннолетнего в старом помещении, это правило касается и площади: новая недвижимость не должна уступать старой!

В какие инстанции необходимо обратиться?

  1. Нотариус (оформление разрешения на продажу квартиры);
  2. Органы опеки (для получения разрешения на совершение сделки);
  3. Паспортный стол (снятие несовершеннолетнего с регистрационного учёта и последующая выписка его из квартиры);
  4. Дальнейшая часть сделки оформляется по общему алгоритму: у нотариуса, в регистрационной палате и т.д.

Инструкция продажи доли

Как продать долю в квартире несовершеннолетнего ребенка: должно ли жилье быть приватизированным, как можно составить договор и какие нужны документы?

  • Если один из родителей не может явиться в суд ввиду его отсутствия в стране, потребуется его письменное согласие, заверенное сотрудниками нотариальной службы или российского консульства, если он проживает за пределами РФ.
  • Перечень документов, необходимых для предоставления в органы попечительства, определяется на уровне субъектов РФ, более того, он может отличаться даже в пределах одного региона.
  • Поэтому специалисты настоятельно рекомендуют уточнить требуемый пакет документов заранее.

Как продать долю в квартире несовершеннолетнего ребенка: должно ли жилье быть приватизированным, как можно составить договор и какие нужны документы?

  • Документы, удостоверяющие личность родителей (паспорта) и несовершеннолетнего (свидетельство о рождении);
  • Документы, подтверждающие факт получения ребёнком доли в приобретаемом или другом имеющемся жилье;
  • Заявление, написанное при личном присутствии сотрудника органов попечительства и заверенное им;
  • Документы, подтверждающие факт заключения или расторжения брака;
  • Свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему;
  • Разрешение нотариуса на совершение сделки покупки-продажи;
  • Выписки из домовой книги и лицевого счёта обоих жилых помещений;
  • Документ о покупке нового жилого помещения;
  • Квитанция об оплате государственной пошлины.

На основании полученных документов сотрудники органов опеки делают вывод, учтены ли права ребёнка в планируемой сделке и не страдают ли его интересы.

В выдаче разрешения может быть отказано в следующих ситуациях:

  1. Помещение приобретается в рассрочку, а другое жильё несовершеннолетнему не предоставляется;
  2. Новое жилье находится еще на этапе постройки;
  3. Если приобретаемая квартира уступает по площади продаваемой;
  4. Отсутствие в новой квартире каких-либо удобств;
  5. Отсутствие или недостаточный уровень окружающей инфраструктуры в помещении, доля в которой передается в собственность ребёнку.

Как продать долю в квартире несовершеннолетнего ребенка: должно ли жилье быть приватизированным, как можно составить договор и какие нужны документы?

  • хорошую экологию;
  • улучшенную инфраструктуру;
  • предоставление родителям работы с более высокой заработной платой.
  1. Спустя две недели с момента написания заявления, органы опеки выносят своё решение.
  2. Затем родители, действуя на основании полученного разрешения, выписывают ребенка из квартиры в территориальном отделении паспортного стола.
  3. Дальнейшие действия участников сделки происходят в общем порядке:
  1. У нотариуса оформляются договора купли-продажи на оба объекта недвижимости;
  2. Стороны регистрируют права собственности на своё новое жильё;
  3. После перехода прав собственности родителям необходимо известить о совершении сделки сотрудников органов попечительства.

Итак, продажа доли несовершеннолетнего в квартире происходит в соответствии со следующими принципами:

  1. Ребенок вместо доли в продаваемой квартире получает долю в другом, равнозначном жилом помещении;
  2. Сделка оформляется только после получения на то согласия органов опеки и попечительства;
  3. Сделки купли-продажи обеих квартир происходят одновременно.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно! 

+7 (499) 110-86-72

Москва и область

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/dolevaja/mozhno-li-prodat-dolyu-rebyonka.html

Можно ли продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка, нюансы оформления документов

Процесс продажи объекта недвижимости всегда связан с множеством сложностей и нюансов. Прежде чем приступать к ее реализации, человеку лучше ознакомиться с рядом соответствующих законодательных актов или же обратиться за консультацией к квалифицированным специалистам.

Много вопросов может возникнуть в том случае, когда у квартиры есть несколько владельцев. Тогда необходимо получить от каждого из них разрешение на реализацию своей доли. Но, еще сложнее продать квартиру, если в ней доля принадлежит несовершеннолетнему ребенку.

Тут есть нюансы о защите прав несовершеннолетних, которые прописаны в законодательстве РФ и отслеживаются органами опеки и попечительства. Поэтому много вопросов возникает тогда, когда необходимо продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка.

Далее в статье будут рассмотрены все нюансы законодательного регулирования данного процесса, а также трудности, которые могут возникнуть во время его реализации.

Регулирование процесса со стороны закона

Несовершеннолетний ребенок должен иметь место для проживания, которое подтвердит официальная регистрация. Более того, это место должно совпадать с местом прописки одного из родителей.

Если у владельца квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка есть намерения ее продать, он должен обеспечить ребенку не худшие, при возможности лучшие условия для проживания.

Такие требования указаны в следующих законах:

  • п.3-5 ст.60 Семейного кодекса Российской Федерации у детей есть имущественные права. Родители могут управлять их собственностью исключительно с учетом положений Гражданского Кодекса о дееспособности несовершеннолетних;
  • п.1 ст. 65 Семейного кодекса Российской Федерации говорит о том, что родители не имеют права совершать любые действия, которые не соответствуют интересам ребенка;
  • ст.17 Конституции Российской Федерации у человека с рождения есть определенные права и свободы, которые никто не имеет права нарушать;
  • с. 38 Конституции РФ говорит о том, что родители обязаны заботиться о воспитании несовершеннолетних, которые обязательно находятся под защитой государства;
  • в ст. 26 и 26 Гражданского кодекса РФ высветлены все нюансы, которые касаются дееспособности детей возрастом до 16 лет, в том числе вопросы о месте проживания детей до 14 лет;
  • в п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ прописаны возможности распоряжения имуществом ребенка. Данный закон говорит о том, что при продаже имущества несовершеннолетнего, родители обязаны получить разрешение от органов опеки.

Как продать долю в квартире несовершеннолетнего ребенка: должно ли жилье быть приватизированным, как можно составить договор и какие нужны документы?

Есть ли возможность продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка?

Согласно статье 21 Гражданского кодекса Российской Федерации продавать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка можно. Тут у собственников имущества нет ограничений в его распоряжении.

Но, при этом, родители должны учесть, что им придется получить разрешение от органов попечительства и органов опеки. На них возлагается функция контроля за не нарушением прав несовершеннолетних граждан.

Помимо разрешения от соответствующих органов, родителям также необходимо оформить лицензию в нотариате.

Читайте также:  Срок исковой давности по приватизации квартиры. как можно изменить условия приватизации, оспорить или отменить её?

В каком возрасте можно продавать долю несовершеннолетнего ребенка?

Стоит учесть, что возраст детей разделяют на несколько категорий. Их разница заключается в том, что каждому из них приписывают совершенно разные права и обязанности. Так, дети возрастом от 6 до 14 лет имеют права проводить исключительно незначительные бытовые сделки, которые не требуют официального оформления.

Любые другие действия, которые требуют официальной регистрации, за детей должны осуществлять либо родители, либо представители органов опеки. Согласно ст. 28 Гражданского кодекса Российской Федерации те, кто действуют в интересах ребенка, несут имущественную ответственность по всем договоренностям, касающимся его.

Категория детей возрастом от 14 до 18 лет имеет право заключать бытовые договоренности, управлять своими заработанными денежными средствами, вносить свой вклад. Продажи квартиры с долей такого несовершеннолетнего может осуществляться исключительно с наличием согласия родителей и попечительских органов.

По достижении возраста 18 лет гражданин имеет право заключить сделку купли-продажи самостоятельно.

Парни и девушки возрастом от 16 лет, которые получили статус эмансипированных, официально трудоустроены или же занимаются официальной частной предпринимательской деятельностью, могут распоряжаться своим имуществом также без получения разрешений. Но, такой статус должны признать родители и органы попечительства.

Дети, которые поженились возрастом до 18 лет, но не ранее 16, также относятся к категории полностью дееспособных людей. Этот статус закреплен за ними даже в случае развода.

Где выделить долю для несовершеннолетнего ребенка?

Прежде чем продавать квартиру, необходимо собрать пакет определенных документов и уточнить у органов опеки, на какой вид жилья они могут дать разрешение.

Очень часто происходили такие случаи, когда родители покупали для ребенка комнату в квартире.

Но, в такой ситуации сотрудники соответствующих органов не давали разрешения, так как в квартире должен быть прописан один из родителей, а одной комнаты для двоих людей по нормам не будет хватать.

Стоит также учесть, что новая доля несовершеннолетнего ребенка в квартире не должна по площади быть меньше той, которая была ранее.

Процедура продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка

Как уже было выяснено, продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка можно. Но данная процедура – это целый процесс, который состоит из следующих этапов:

  • оформление согласия от второго родителя на свершение сделки;
  • получение разрешение от органов попечительства и опеки на реализацию объекта недвижимости;
  • оформление документа, который подтверждает выписку родителей из квартиры, которую продают;
  • оформление выписки несовершеннолетнего;
  • оформление договора о купле-продаже и акта о приеме-передаче квартиры;
  • внесение записи о реализации объекта недвижимости и регистрация покупки новой квартиры.

Какие документы необходимо приготовить для продажи квартиры?

Для заключения сделки о купли-продажи квартиры родители обязаны получить лицензию в нотариальной конторе. Бывают ситуации, когда ее сложно оформить из-за отсутствия одного из родителей. Если нет возможности это сделать, данный вопрос можно решить в суде.

Для того чтобы получить разрешение в органах опеки и попечительства, родители обязаны подготовить пакет следующих документов:

  • свидетельство о рождении ребенка;
  • свои паспорта;
  • предварительный договор о покупке нового жилья;
  • заявление;
  • свидетельство о браке;
  • технический паспорт на квартиру;
  • выписка из ЕГРП;
  • лицензия на продажу от нотариуса;
  • выписка с лицевого счета на прошлое и будущее жилье;
  • выписка из домовой книги для обеих видов жилья;
  • согласие от второго родителя на продажу;
  • документ, фиксирующий оплату государственной пошлины.

Как продать долю в квартире несовершеннолетнего ребенка: должно ли жилье быть приватизированным, как можно составить договор и какие нужны документы?

Процесс получения разрешения от органов опеки

При продаже квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка, родители обязаны получить разрешение от органов опеки и попечительства. Если один из родителей будет против реализации объекта недвижимости, то данный вопрос можно решить в ходе судебного разбирательства. Для ребенка, которому больше 14 лет, оформляют также его письменное согласие.

В органы опеки и попечительства родителям необходимо предъявить соответствующее заявление. Сотрудники учреждений попечительства и опеки рассмотрят все предоставленные документы, а также сравнят прошлые и новые условия проживания ребенка и вынесут свое решение.

В каких случаях органы опеки и попечительства могут отказать?

Есть ситуации, в которых органы попечительства и опеки могут отказать в свершении сделки  о купле-продаже квартиры. К их числу относятся следующие:

  • если новое жилье приобретается в рассрочку, при том, что старое продается полностью;
  • сделку совершают путем продажи и дарения;
  • площадь нового жилья меньше старого;
  • в новой квартире меньше удобств;
  • инфраструктура нового района хуже прежней.

Если отказ был вынесен из-за причины, которая пожжет противоречить законодательству, родители имеют право оспорить подобное решение в суде. Им придется предоставить в судебные органы тот же пакет документов, что и для органов опеки.

Итоги

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка возможна. Но, для этого необходимо подготовить и получить ряд определенных документов. Также необходимо получить согласие от второго родителя на продажу и лицензию у нотариуса.

Для того чтобы реализовать недвижимость с долей детей определенного возраста, родителям обязательно нужно разрешение от органов попечительства и опеки.

Есть случаи, когда по достижению 16 лет и признания статуса эмансипации для ребенка, он имеет право самостоятельно распоряжаться своим имуществом.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/kak-prodat-kvartiru-s-dolej-nesovershennoletnego-rebenka/

Как продать дом в долевой собственности с несовершеннолетними детьми?

Как продать долю в квартире несовершеннолетнего ребенка: должно ли жилье быть приватизированным, как можно составить договор и какие нужны документы?

Любые сделки с недвижимостью, затрагивающие интересы несовершеннолетних детей являются юридически сложными. В такой ситуации не обойтись без обращения в органы опеки, так как только с их разрешения возможна продажа, дарение и другие операции с домом, в котором ребенку принадлежит доля.

Можно ли продать дом с несовершеннолетними детьми?

Да, такая сделка возможна, но только с письменного согласия ООП. Законодательство РФ защищает интересы несовершеннолетних детей, в том числе и имущественные. Это означает, что родители не имеют права продать дом, нарушив права ребенка. Поэтому, прежде чем заключить сделку, семье, имеющей детей, которым принадлежит доля в имуществе, следует подать заявление в органы опеки.

К сожалению, наличие доли ребенка в доме или квартире значительно усложняет процесс продажи, также существенно сужается круг потенциальных покупателей.

Поэтому часто, чтобы реализовать недвижимость люди снижают цену, чтобы она была конкурентоспособной на рынке.

Обратитесь в компанию «Правосфера», и мы поможем вам продать дом по среднерыночной цене, так как доскональное знание законов РФ помогает нашим специалистам оперативно улаживать вопросы в опекунском совете.

Условия продажи дома с долей несовершеннолетних детей

Как уже говорилось ранее, чтобы продать дом с долей ребенка нужно заручиться согласием органа опеки. Какие условия следует соблюсти, чтобы ООП разрешил сделку?

  1. Приобретение нового жилья и выделение в нем доли ребенку, которая не будет меньше той, что была в продаваемом доме.
  2. Условия проживания несовершеннолетнего не должны ухудшиться, то есть санитарное состояние новой недвижимости и ее площадь должны быть одобрены ООП.
  3. Изменение района проживания ребенка может быть только в сторону улучшения. Под этим подразумевается: более развитая инфраструктура, благоприятная экология, перспективный район в плане его развития.

Важно! Также облегчить продажу дома с долей ребенка может предварительная его прописка и выделение доли в другом жилище, например в квартире родственников. В таком случае, после выписки ребенка сделка будет проходить по обычной схеме.

Другие варианты продажи дома с долей ребенка

Иногда необходимо продать дом, но при этом предлагается заменить доли детей на денежную компенсацию. Возможен ли такой вариант? Законом такие действия не запрещены, но только с одобрения опекунского совета.

Пример. Дом, в котором проживала семья с двумя детьми, хотела приобрести иностранная фирма под свой офис. Совместная доля несовершеннолетних в недвижимости составляла 50 %.

Родители обратились в ООП за разрешением, при этом вместо доли в другом жилье покупатели предложили родителям выплатить компенсацию за части детей в тройном размере от стоимости.

При условии, что эти деньги были положены на личные счета детей в банке и заморожены до их совершеннолетия, опекунский совет разрешил продажу дома.

Перечень необходимых документов для осуществления продажи дома:

  • личные документы всех долевых собственников дома, включая несовершеннолетних;
  • доверенность, если кто-то из участников продажи не может присутствовать при заключении сделки, нотариальное заверение – обязательно;
  • правоустанавливающий документ на продаваемое имущество;
  • разрешение ООП на продажу дома, в котором имеются доли детей;
  • технический паспорт и план дома.

Также вам могут понадобиться и другие документы, о которых можно узнать в той организации, где предположительно будет совершаться подписание договора купли-продажи.

Помощь юриста при совершении сделки с имуществом с долями детей

Чтобы быть уверенным в том, что купля-продажа дома не будет оспорена из-за наличия долей несовершеннолетних, рекомендуем в такой ситуации предварительно проконсультироваться с юристом, например, компании «Правосфера». Специалист распишет вам подробный алгоритм действий, укажет на важные моменты, а также разъяснит, какие могут быть риски.

Если для вас это важно, вы можете заручиться поддержкой правоведа на весь период, пока будет длиться продажа дома. Либо вы можете брать разовые консультации только тогда, когда у вас возникают спорные моменты. В любом случае вас ждет квалифицированная помощь юриста агентства «Правосфера».

Источник: https://pravo-sfera.ru/pravo/kak-prodat-dom-v-dolevoj-sobstvennosti-s-nesovershennoletnimi-detmi/

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Konstantin Yuganov/Fotolia

Отвечает директор компании «Мой Семейный Юрист» Алина Дмитриева:

Вы с младшим сыном сможете продать квартиру в случае, если получите согласие от органов опеки и попечительства. Собственницей доли является несовершеннолетняя внучка, однако ее законные представители — родители. В соответствии с Федеральным законом от 24.04.

2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», органы опеки и попечительства дают законным представителям письменное разрешение о возможности распоряжаться имуществом несовершеннолетнего.

При этом необходимо будет доказать органам опеки и попечительства, что после продажи квартиры, где у несовершеннолетней внучки есть доля, ее права не будут нарушены, и жилищные условия не будут ухудшены. Данного разрешения вполне достаточно для продажи квартиры.

Читайте также:  Составление договора купли-продажи квартиры: образец и стоимость, также можно ли самому, как правильно, где и за сколько могут сделать, какова цена, кто оплачивает?

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

С какого возраста ребенку можно дарить недвижимость?

Отвечает юрисконсульт офиса «Киевское» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Наталья Пархоменко:

Вы, являясь долевыми собственниками жилого помещения, можете продать его и по долям, соблюдая требования ст. 250 ГК РФ о праве преимущественной покупки. Однако общеизвестно, что продавать квартиру целиком намного выгоднее, чем в виде долей, поскольку ликвидность отдельной доли гораздо ниже, и продать ее по реальной рыночной стоимости практически невозможно.

В связи с тем, что собственником ¼ доли в праве собственности является несовершеннолетний, то на сделку, во-первых, потребуется разрешение органов опеки и попечительства (статья 37 Гражданского кодекса РФ). Во-вторых, такая сделка должна совершаться с согласия родителей ребенка.

Как правило, органы опеки и попечительства, разрешая сделки по отчуждению объектов жилой недвижимости, принадлежащих несовершеннолетним детям, требуют приобретения на имя несовершеннолетнего аналогичного жилья.

Если возможности наделить ребенка другим жилым помещением не имеется, то можно обратиться в органы опеки и попечительством с заявлением о разрешении продать квартиру с зачислением денежных средств, вырученных от продажи доли ребенка, на индивидуальный банковский счет ребенка.

При этом органы опеки и попечительства принимают определенное решение, учитывая жизненные обстоятельства каждой конкретной семьи.

Отвечает юрист ООО «Центр правового обслуживания» Анатолий Никифоров:

В такой ситуации возможна продажа не всей квартиры целиком, а долей, принадлежащих Вам и младшему сыну. Однако такая сделка имеет ряд нюансов. Во-первых, по закону внучка имеет преимущественное право на приобретение доли в общей долевой собственности (ст. 250 ГК РФ).

Поэтому прежде, чем продать свои доли третьим лицам, необходимо предложить выкупить их законным представителям ребенка. И только в случае их отказа (либо отсутствия согласия в установленный законом тридцатидневный срок), сделка может быть совершена с третьими лицами.

Кроме того, нужно получить согласие органа опеки на отказ от реализации преимущественного права покупки доли малолетним.

Во-вторых, продажа долей в недвижимом имуществе также требует соблюдения нотариальной формы сделки. Еще один выход из ситуации это обмен с доплатой.

Но и в этом случае без согласия органов опеки и попечительства не обойтись.

Несоблюдение вышеназванных требований станет основанием для отказа в регистрации перехода права собственности в органах Росреестра, а также признания сделки недействительной.

Имеет ли право на квартиру ребенок, не участвовавший в приватизации?

Могу ли я подать в суд на город по результатам переселения?

Отвечает адвокат Екатерина Шаго:

Вы можете продать свои доли, не ориентируясь на внучку. Вы и Ваш младший сын можете распоряжаться своей собственностью вне зависимости от того, что Ваша внучка стала сособственником в квартире. Конечно, доли, скорее всего, будут стоить дешевле, чем целая квартира со всеми долями, но продать Вы их вправе.

Алгоритм действий такой: сначала вы с сыном должны найти покупателя на ваши доли и определить реальную рыночную цену этих долей. В соответствии со ст.

250 ГК РФ, при продаже долей Вы и Ваш сын, каждый в отдельности, должны будете официально уведомить родителей девочки (поскольку внучка несовершеннолетняя) о возможной продаже и предоставить им право преимущественной покупки ваших долей. Уведомить необходимо заказным письмом с уведомлением о вручении.

На ответ будет дано 30 дней с момента получения такого письма. По истечение 30 дней можно пойти к нотариусу с документами об отправке уведомлений и зафиксировать данный факт нотариально.

Кроме того, на разрешение такой сделки необходимо будет получить разрешение органов опеки и попечительства (в соответствии с 37 статьей ГК РФ). Отказ органов опеки от выдачи разрешения можно будет оспорить в суде. Кстати, органы опеки не могут умалить ваше с младшим сыном право на распоряжение своими долями.

В случае, если ответа от законных представителей нет или они отказались от права преимущественной покупки долей, то вы может продать свои доли стороннему покупателю.

При этом стоимость долей, обозначенная в Уведомлениях о праве преимущественной покупки, не должна быть изменена.

Вы имеете право продать только за ту цену, за которую предложили выкупить внучке (ее законным представителям), и это обстоятельство должно быть очень и очень строго соблюдено.

Отвечает адвокат по семейным спорам Ольга Белова:

Необходимо четко уяснить, что продать недвижимость, часть которой принадлежит несовершеннолетнему, без участия органа опеки и выделения доли не получится ни при каких обстоятельствах.

Если после продажи приобретение нового жилья не предполагается, ребенку можно предоставить долю в другом жилом помещении, в данном случае в квартире матери (или бабушки, дедушки), передав ей эквивалентную денежную сумму от продажи квартиры.

Если это невозможно, то придется оформить на ребенка равную долю во вновь приобретенном жилье или отдельное жилье с общей площадью не меньше, чем его доля.

В данном случае необходимо до продажи представить документы в органы опеки с целью получения консультации о том, на какой вид жилья они выдадут разрешение.

В практике бывали случаи, когда родители приобретали ребенку недорогую комнату, но орган опеки не давал разрешения на продажу.

Важно понимать, что ребенок не может жить один: предоставляемая ему площадь должна быть достаточной для проживания двоих (ребенка и как минимум его матери).

Кроме того, могут быть другие основания получить отказ органа опеки: если жилье приобретается в рассрочку с одновременной продажей других жилых помещений; если сделка является продажей и дарением одновременно; если новая квартира расположена в строящемся объекте (когда право владения еще отсутствует); если приобретаемое жилье существенно меньше по квадратуре; если в приобретаемом жилье отсутствует удобство или коммуникации; если окрестная инфраструктура слабо развита или вообще отсутствует. Одновременно с этим иногда разрешается открыть на имя ребенка счет, на который вносятся средства от продажи его доли, которыми ребенок будет вправе распоряжаться по достижении совершеннолетия. В данном случае такой вариант также возможен, если органы опеки придут к выводу, что это единственный способ обеспечить соблюдение прав Вашей внучки с учетом малозначительности ее доли в продаваемой квартире, невозможности выделения доли в новом жилье, а также с учетом того, что до продажи девочка проживала с матерью в другом месте. В любом случае, Вам в первую очередь необходимо обратиться за консультацией в орган опеки.

Могу ли я оформить всю квартиру на себя, когда дочь вырастет?

Как продать долю в общежитии, оформленную на ребенка?

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

В этой ситуации необязательно приобретать внучке отдельное жилье, но в процессе продажи Вашей квартиры внучка должна получить чуть больше, чем продала то есть улучшить свои жилищные условия. Ей можно выделить долю, содержащую больше жилой площади хотя бы на 1 кв. метр в квартирах матери, бабушки, дедушки и других родственников. Даже часть дома ИЖС, если таковой есть.

В этом случае Вы можете вместе продать квартиру целиком, одновременно приобретя внучке долю в другой квартире или доме. Учтите, что на это действие необходимо заранее получить разрешение органов опеки и попечительства. Также покупку другой доли на ребенка необходимо осуществлять либо во время, либо после продажи спорной квартиры (но до окончания регистрационных действий).

Отвечает к.ю.н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая:

Если коротко, то Вашу ситуацию можно охарактеризовать как наличие в семье проблемного актива.

Итак, если все члены семьи, включая несовершеннолетнюю внучку в лице ее представителя, готовы данную квартиру продать и разделить деньги пропорционально проданным долям, то Вы можете провести эту сделку без каких-либо осложнений за исключением предоставления в органы опеки и попечительства документов, подтверждающих обеспечение несовершеннолетней жильем. Это может быть, например, проживание ее с мамой или иными родственниками по материнской линии.

Если такой возможности нет, то Вам имеет смысл при подготовке сделки купли-продажи Вашей квартиры предусмотреть приобретение жилплощади для Вашей внучки, соответствующей социальным нормам, к примеру, по договору предварительной купли-продажи или банковской ипотеки. В этом случае данная недвижимость должна быть эквивалента стоимости доли внучки это может быть и комната, и квартира небольшого размера или находящаяся в недорогом районе.

Если же законные представители несовершеннолетней внучки против сделки, то Вы можете продать свою долю (3/4 квартиры) любому лицу, предложив до этого выкупить данную долю представителям несовершеннолетней внучки, тем самым соблюдая ее преимущественное право как долевого собственника. Следует отметить, однако, что стоимость реализации доли в данном конкретном случае будет ниже рыночной, так как актив все-таки проблемный, и доля «идеальная», то есть не выделенная «в натуре».

Вы также можете в судебном порядке, если это позволяют параметры квартиры, осуществить выделение Вашей доли в натуре, то есть с определением комнат.

Тогда Вы получаете де-факто коммунальную квартиру и можете распоряжаться Вашими комнатами без каких-либо потерь в стоимости. Право преимущественного выкупа, однако, сохраняется.

Ну, и если никакой из изложенных вариантов Вас не устроил, тогда Вам придется ожидать совершеннолетия внучки и решать вопросы лично с ней.

  • Текст подготовила Мария Гуреева
  • Не пропустите:
  • Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
  • Можно ли купить долю в квартире за маткапитал?
  • Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?
  • Как использовать маткапитал, если мы строим дом сами?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_prodat_dolyu_nesovershennoletnego_rebenka/6183

Ссылка на основную публикацию