Как продать долю в квартире пошаговая инструкция продажи третьему лицу

Как продать долю в квартире пошаговая инструкция продажи третьему лицу

Физическое лицо, владеющее долей жилой недвижимости, имеет полное право продать ее.

Преимущественное право на это имеют совладельцы жилья.

Но в случае, когда они отказываются, собственник может продать свои метры «на сторону», т.е. найти покупателя не из числа собственников.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Правовая база

Как продать долю в квартире пошаговая инструкция продажи третьему лицу

В частности, там указано, что на одном объекте недвижимости могут быть выделены доли, размер которых зависит от обстоятельств возникновения такого рода собственности.

Кроме того, Федеральный закон от 02.06.2016 г. № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» устанавливает обязанность заверять все сделки с долевой собственностью в нотариальном порядке.

Тарифы на такие услуги, а также размер госпошлин, регламентируются ст. 333.24 Налогового кодека РФ.

С долей в квартире можно производить различные действия.

Ее можно не только продать, но и передать в наследство, получить или отдать в подарок.

Единственное, что запрещается делать с таким имуществом – заключать договор цессии, т.е. переуступать право на недвижимость нельзя.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

К СВЕДЕНИЮ. Прежде чем продавать свою долю в квартире посторонним лицам, в обязательном порядке нужно предложить выкупить ее своим совладельцам.

В случае, когда они не ответили в установленном законом порядке либо отказались от приобретения, можно начинать процедуру продажи части жилья третьему лицу.

С чего начать?

  • Как продать долю в квартире пошаговая инструкция продажи третьему лицуИтак, начинать надо с проверки того факта, что доли выделены.
  • Если такая процедура не была проведена, то необходимо это сделать.
  • Затем можно получить официальный документ об оценке своей доли.
  • Однако для продажи это действие не является обязательным.
  • И, как уже было сказано, нужно предложить долевым собственникам купить Вашу долю.

Где оформляют и куда идти?

  1. Договор купли-продажи доли квартиры необходимо сначала нотариально заверить, поэтому первая инстанция, куда следует обратиться – это нотариальная контора.

  2. Затем оформленные в установленном законом порядке документы необходимо подать в Росреестр или многофункциональный центр с целью регистрации сделки.
  3. После того, как договор заверен и сделки зарегистрирована, нужно заказать выписку из ЕГРН.

  4. В ней должны содержаться сведения о новом собственники проданной доли.

Какие документы необходимы?

Для оформления сделки с долей квартиры, необходимо подготовить ряд документов:

  1. Договор купли-продажи и передаточный акт к нему, которые в обязательном порядке заверяются у нотариуса;
  2. Документы, подтверждающие право собственности владельца на отчуждаемую часть недвижимости;
  3. Копии уведомлений остальных совладельцев имущества о продаже доли, а также их ответы об отказе от покупки или о согласии на продажу третьим лицам;
  4. Как продать долю в квартире пошаговая инструкция продажи третьему лицу

  5. Российские паспорта всех участников сделки;
  6. Технический и кадастровый паспорта на жилую недвижимость;
  7. В случае, когда сделка заключается по доверенности, потребуется этот документ, причем оформлен он должен быть также нотариально;
  8. Квитанции, подтверждающие оплату государственных пошлин, а также услуг нотариуса;
  9. Заявление на регистрацию сделки.

Кроме перечисленных документов могут потребоваться другие в зависимости от ситуации.

Так, например, если на отчуждаемой доле прописан несовершеннолетний, то потребуется разрешение органов опеки.

Сроки оформления

  • Начинать оформлять сделку купли-продажи доли в квартире можно только после того, как будут получены ответы от совладельцев.
  • На это им по закону полагается 30 дней с даты отправки уведомления.
  • Если ответы были получены раньше от всех собственников, то можно приступать к регистрации сделки.
  • Если хотя бы один из дольщиков не дал ответа, то придется ждать весь отведенный законом месяц.

Стоимость оформления

  1. Налоговым кодексом РФ установлено, что размер платежей при оформлении сделки продажи доли в квартире должен составлять не менее 0,5% от ее стоимости.

  2. Для этой цели разрешается исчислять платеж как от рыночной цены, так и от кадастровой.
  3. Если есть оценка по обеим видам стоимости, то платеж рассчитывается от наименьшей.

Верхнее ограничение суммы оплаты составляет 20 тыс. руб.

Когда могут отказать?

Наиболее частой причиной отказа от регистрации подобной сделки может быть неуведомление остальных собственников о предстоящей продажи либо при согласии одного из них (или нескольких) выкупить эту жилплощадь.

Взаиморасчеты покупателя и продавца

  • Как продать долю в квартире пошаговая инструкция продажи третьему лицуПередача денежных средств осуществляется в том порядке, который установлен договором купли-продажи.
  • Например, может быть определено, что покупатель перечисляет деньги после нотариального оформления сделки на банковский счет продавца либо передает наличку.
  • Возможна и передача оговоренной суммы третьим лицам.
  • В любом случае, порядок оплаты, удовлетворяющий обе стороны, должен быть прописан в договоре.

Особенности и нюансы сделки

  1. Продать свою долю в квартире можно не только описанным выше способом.
  2. Возможно, например, заключить договор залога и получить на его основании денежные средства.
  3. После окончания срока действия данного соглашения сторона, передавшая деньги под залог доли недвижимости, будет признана законным ее владельцем.

  • В случае осуществления сделки между близкими людьми иногда пользуются так называемым фиктивным договором дарения.
  • То есть фактически сделка проводится именно как дарение, но потом, по обоюдной договоренности лицо, получившее недвижимость, передает деньги «продавцу».
  • Такая схема позволяет избежать уплаты налога на доходы физических лиц.
  • Но такое действие незаконно и карается не только в административном порядке, но иногда и в уголовном.
  • Еще одним моментом, на который следует обратить внимание, это продажа доли по доверенности.
  • Как продать долю в квартире пошаговая инструкция продажи третьему лицуНужно внимательно изучить документ, чтобы удостовериться, что такое право доверенному лицу предоставлено.
  • Ведь может быть так, что владелец разрешал только, например, сдавать жилье в аренду, но никак не отчуждать.
  • Продать свою долю в квартире можно только после того, как остальные владельцы будут уведомлены о предстоящем отчуждении в установленном законом порядке и дадут свое согласие на это.
  • Либо один или несколько собственников пожелают приобрести эту долю сами.
  • Сделка должна быть предварительно оформлена у нотариуса.
  • Только после этого она подлежит государственной регистрации.
  • Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 
  • +7 (499) 577-04-19 (Москва)
  • Это быстро и бесплатно!
  • Источник:

Как продать долю в квартире?

25 июля 2017, 18:25  •  15084 • Полезные статьи

Как продать долю в квартире пошаговая инструкция продажи третьему лицу

Продажа или покупка доли в квартире является одной из наиболее сложных юридических сделок, так как имеет огромное количество рисков, которые в процессе оформления договора «купли-продажи» необходимо предусмотреть.

Сюда можно отнести право преимущественной покупки, проблему регистрации нового собственника по месту жительства и т.д. Без проблем с оформлением документов можно купить однокомнатную квартиру от vyborstroi.

ru в Воронеже в новостройке.

Данные вопросы мало раскрыты в интернете и требует более подробного объяснения для юридически слабо подкованных людей. Главное побуждение статьи – это улучшение правовой осведомленности граждан РФ.

  1. В соответствии со статьей 244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или более человек, принадлежит им на праве долевой или совместной собственности.
  2. Совместная собственность – это, к примеру, квартира приобретенная супругами в браке и оформленная на одного из них.
  3. И хотя в свидетельстве о собственности данный титул принадлежит только одному человеку, без удостоверенного нотариусом разрешение второго участника брака, право распоряжение полностью ограничено.

Долевая собственность – это часть в праве собственности на недвижимость. Она записывается форме дроби (например, 1/2, 1/3,1/10 и т.д.). Долевую часть невозможно увидеть в прямом смысле, так как она определяет лишь право, а не определенную жилищную площадь.

Как продать долю в квартире пошаговая инструкция продажи третьему лицу

Письменное предложение отправляется письмом с уведомлением на адрес второго собственника. В нем указывается информации о желании продажи части, ее стоимость и другие условия. Если в течение одного месяца не поступит ответ, то это приравнивается к отказу от покупки.

При этом очень важно сохранять почтовую опись, квитанцию оплаты почтовых услуг и уведомление, так как они являются доказательством отсутствия каких-либо нарушений прав второго собственника. Также, доля должна быть продана на тех же условиях и по той же цене, что были изложены в письме.

Исключением является увеличение цены.

Как продать долю в квартире пошаговая инструкция продажи третьему лицу

Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция

1. Извещение других собственников о продаже своей долевой части. В соответствии с ГК РФ продажу можно осуществить только по истечению одного месяца с момента извещения. Отказ или бездейственность собственников позволяют заключить договор «купли-продажи» с третьим лицом. 2. Продажа долевой части.

Договор «купли-продажи» должен содержать такие реквизиты, как ФИОучастников сделки, паспортные данные, адрес квартиры, номер дома, жилищная площадь и цена. Также процесс передачи и приема собственности должен быть отражен в передаточном акте, который подписывается продавцом и покупателем.

Все должны иметь соответствующее нотариальное заверение.

3. Регистрация в Росреестре.

Для регистрации права собственности понадобятся следующие документы: оригиналы договора и акта приема-передачи (3 экземпляра), заявление обоих участников договора «купли-продажи», документы, подтверждающие отказ других собственников от права преимущественной покупки, паспорта удостоверяющие личности участников договора и другие документы, предусмотренные статей 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ. Документы для регистрации в Росреестре, можно подать напрямую, через МФЦ или в электронном виде на официальном сайте. За регистрацию предусмотрена госпошлина в размере 2 тысяч рублей.

Как продать долю в квартире пошаговая инструкция продажи третьему лицу

Как продать долю в квартире второму собственнику?

Все довольно просто. Необходимо отправить письменное предложение по почте или в устной форме согласовать продажу со вторым собственником. После обсуждение условий и цены, можно приступить к оформлению документов.

В случае продажи второму собственнику, первый шаг, описанный в пошаговой инструкции, полностью опускается.

  За сколько лет можно подать на алименты

Можно ли продать долю квартиры несовершеннолетнего ребенка?

Нередки случаи, когда доля в квартире принадлежит ребенку и любые операции с ней можно осуществлять только за согласием органа опеки, которые к продаже доли несовершеннолетнего в квартире относятся довольно предвзято.

Поэтому необходимо предоставить доказательства того, что для ребенка была выделена доля в другом жилье и его жилищные условия не будут ухудшены.

После получения соответствующих разрешений, можно осуществлять все действия, начиная с первого шага в вышеописанной инструкции.

Доказательством того, что жилищные условия ребенка не нарушаются, может служить открытый на его имя банковский счет, на который поступят денежные средства.

Как продать долю в квартире без согласия собственников?

Наиболее действенный способ продажи долевой части квартиры без согласия собственников – это отправка письменных предложений.

Если письменное предложение было проигнорировано, можно смело приступать к процессу продажи (при условии, что присутствуют все необходимые доказательства, описанные в первом подзаголовке).

Читайте также:  Договор аренды квартиры между физическим и юридическим лицом: образец, нюансы сделки между ип и организациями, для адреса фирмы, расположения в жилом помещении офиса

Иногда собственники могут быть категорически против продажи и даже пытаются оспаривать это в судовых учреждениях. Если все действия продающего сделаны в рамках закона, то суд отклонит какие-либо претензии.

Если место нахождения собственника неизвестно, то письменное предложение необходимо отправлять по последнему адресу, где он проживал. Для него также действует срок в один месяц, по истечению которого можно осуществлять любые действия связанные с продажей.

Данная статья составлена на основе действующего законодательства Российской Федерации. Все нормативно-правовые акты предусматривают решения тех или иных вопросов. Иногда собственники преднамеренно затягивают процесс продажи, подают бесчисленные судовые заявления и т.д. Если действовать в рамках законодательства, то всего этого можно избежать.

Источник: https://zagskusa.ru/zhilishhnoe-pravo/kak-prodat-dolyu-v-kvartire-tretemu-litsu-vtoromu-sobstvenniku-poshagovaya-instruktsiya-2017.html

Не забудьте об отказах совладельцев! Пошаговая инструкция: как правильно продать долю в квартире

Главная › Квартира

06.01.2020

  • Бывают ситуации, когда право собственности распространяется лишь на долю в квартире.
  • При возможности улучшить свои жилищные условия собственник стремится ее продать.
  • Особенности процесса купли-продажи доли в квартире: рассмотрим возможно ли продать свою часть без согласия сособственников, нужен ли нотариус для оформления такой покупки и чем это опасно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Что такое долевая собственность?

Под долей в квартире понимается часть права владения жильем наряду с другими совладельцами. Долевая собственность отличается от совместной.

При совместной собственности доли в квартире никак не обозначаются. Т.е. оба собственника владеют всем помещением. Доли же выражаются в дробных числах: например, 1/5 от квартиры или 1/2.

Притом, понятие «доля» относится именно к праву собственности, а не выражается в квадратных метрах.

Далее будет рассмотрено, как оформить и продать квартиру, находящуюся в долевой собственности, какие документы нужны для этого.

Может ли один из собственников продать свою часть без согласия остальных?

Как продать долю в квартире пошаговая инструкция продажи третьему лицуКто имеет право продажи доли:

  • Ее фактический собственник, т.е. лицо, указанное в документе на квартиру. Собственник может оформить доверенность на продажу на другое лицо. Доверенность должна быть заверена нотариально.
  • Собственнику должно быть больше 14 лет. Но если он не достиг совершеннолетия, сделка должна быть осуществлена с согласия родителей и органов опеки. До 14 лет в интересах ребенка действуют родители или опекуны.
  • Продавец должен быть дееспособен.

Когда накладывается запрет?

  • Если при продаже ущемляются интересы третьих лиц (несовершеннолетнего ребенка, супруга и др.).
  • Если имущество находится под залогом.
  • Если собственник не отправил уведомление другим дольщикам с предложением выкупить долю, сделка может быть признана недействительной. Другие дольщики могут оспорить ее в суде в течение 3 месяцев.

Как это правильно реализовать: пошаговая инструкция

С чего начать: уведомление совладельцев о продаже

Без предварительной отправки уведомления совладельцам квартиры продажа доли невозможна, право перехода прав на недвижимость не будет зарегистрировано. Если другие собственники откажутся покупать долю, право покупки переходит к посторонним лицам. Процедура уведомления других дольщиков состоит из трех шагов.

    Как продать долю в квартире пошаговая инструкция продажи третьему лицуСоставление уведомления. Уведомление должно быть составлено в письменной форме и содержать существенные условия сделки. В уведомление входит:
  • ФИО адресата и продавца, их паспортные данные.
  • Реквизиты документа, удостоверяющего право собственности.
  • Адрес.
  • Цена и другие условия сделки. Цена, предложенная дольщикам, не должна быть выше цены, предложенной третьим лицам.
  • Характеристика продаваемого объекта.
  • Срок рассмотрения предложения о выкупе.
  • Дата и подпись отправителя.
  • Вручение документа. Как уведомить?
      Вручить лично. Получатели должны расписаться в уведомлении и расшифровать свою подпись, поставить дату.

    Направить уведомление по почте с описью вложения и уведомлением о вручении. В статье 165.1 ГК РФ, говорящей об юридически значимых сообщениях, отмечается, что сообщение считается доставленным, если оно поступило адресату, но не было ему передано по обстоятельствам, зависящим от него.

    Направить уведомление через нотариуса. Нотариус от своего имени отправляет заказное письмо с уведомлением и предлагает известить о своем намерении приобрести или не приобретать долю. После истечения месяца со дня вручения письма нотариус выдает свидетельство о передаче.

    Если же уведомление не было вручено по обстоятельствам, зависящим от получателя, то нотариус выдает свидетельство о неполучении, доказывающее, что продавец предпринял все возможные попытки известить другого собственника о продаже. Однако свидетельство о невручении выдается не всегда. Нужно уточнять этот момент у нотариуса.

  • Ожидание, когда истечет срок ответа. После получения уведомления у других дольщиков есть месяц на то, чтобы дать свой ответ.
    • Скачать бланк письма-уведомления собственника о продаже доли в квартире
    • Скачать образец письма-уведомления собственника о продаже доли в квартире

    Как правильно написать отказ от покупки?

    Как продать долю в квартире пошаговая инструкция продажи третьему лицу

    1. Наименование документа.
    2. Место оформления.
    3. Описание объекта, условий и воля собственника.
    4. Дата, подпись собственника.

    Отказ может быть написан в свободной форме с соблюдением формального стиля речи. Его необходимо заверить у нотариуса. Для этого нужен паспорт, уведомление и документы на квартиру. Если уведомление было отправлено и ответа нет в течение месяца, собственник может продавать свое имущество без официального ответа.

    Какие документы нужны, список

    • Паспорт. Для лиц, не достигших 18 лет, необходимо также свидетельство о рождении.
    • Технический паспорт жилого помещения (если он отсутствует, необходимо заказать его в службе БТИ).
    • Договор купли-продажи в 3-х экземплярах. В случае продажи доли его необходимо заверить у нотариуса.
    • Согласие супруга, заверенное нотариально (если имущество было приобретено после заключения брака).
    • Разрешение органов опеки и попечительства, если имущество является собственностью несовершеннолетнего. Об особенностях продажи доли несовершеннолетнего читайте тут.
    • Документ, удостоверяющий право собственности.
    • При получении имущества в дар или по наследству необходима справка из налоговой, подтверждающая, что налоги заплачены.
    • Официально оформленный отказ других дольщиков от права первоочередного выкупа.
    • Справка о том, что нет долгов по коммунальным платежам. Документ запрашивается в ТСЖ (УК, ЖСК).
    • Выписка из домовой книги о зарегистрированных жильцах.
    • Акт приема-передачи (либо соответствующий пункт в договоре).
    • Выписка из ЕГРН.
    • Паспорт.
    • Согласие супруга (если он есть) на покупку жилплощади, заверенное нотариально.
    • Квитанция об оплате госпошлины.

    Между близкими родственниками

    При составлении договора купли-продажи квартиры или доли квартиры нет разницы, продается имущество родственнику или незнакомому человеку. Однако для близких родственников уменьшается госпошлина за нотариальное удостоверение сделки.

    Сделка со вторым сохозяином

    Если владелец продает долю сособственнику, он может не оповещать других дольщиков. Требование оповещения действует лишь при продаже посторонним людям. Таким образом, не нужно собирать отказы от покупки. Однако договор в любом случае должен быть заверен у нотариуса.

    Нужно ли согласие других?

    Как продать долю в квартире пошаговая инструкция продажи третьему лицуДругие дольщики имеют приоритетное право покупки доли квартиры, однако ни как не смогут воспрепятствовать ее продаже.

    Перед оформлением сделки купли-продажи другим собственникам высылается уведомление с предложением купить долю. В случае их отказа имущество может продаваться третьим лицам.

    Как оформить по доверенности через нотариуса?

    Собственник может назначить лицо, которое будет действовать в его интересах. Такая доверенность должна быть заверена нотариально. В доверенности должны быть четко указаны полномочия представителя. Причем, одно лицо может представлять обе стороны сделки (продавца и покупателя), если они посчитают это нужным.

    Как определить стоимость?

    Рыночная стоимость доли в квартире будет ниже, чем рыночная цена всей квартиры, поделенная в соответствии с долей владения. В данном случае происходит деление на понижающий коэффициент.

    На размер понижающего коэффициента влияет количество жильцов, размер доли, количество комнат в квартире, тип жилого помещения, степень износа и др. Для расчета стоимости доли можно обратиться к специалистам по оценке.

    Порядок оформления договора

    Дополнительные пункты в договоре, связанные с продажей доли:

    1. При описании имущества указывается размер доли.
    2. Указание, что другие собственники квартиры оповещены о продаже. Сюда вносится дата оповещения и ссылка на письменный отказ от покупки.
    3. Соглашение о том, что существование других владельцев не является поводом для расторжения договора.

    Если доля продается между родственниками, эти пункты также необходимо вписать в договор. При продаже имущества другому дольщику можно не упоминать об оповещении остальных собственников.

    Регистрация сделки и пакет документов

    Как продать долю в квартире пошаговая инструкция продажи третьему лицуДокументы, необходимые для регистрации:

    • Договор купли-продажи и акт приема-передачи (если он есть) в 3-х экземплярах: для каждой из сторон и один для хранения в Реестре.
    • Отказ других собственников от покупки доли. Либо документы, удостоверяющие, что уведомление было отправлено.
    • Документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя.
    • Заявление на перерегистрацию.
    • Другие документы, которые могут потребоваться в частных случаях (согласие супруга и др.).
    1. Стороны являются в МФЦ. Можно записаться заранее или воспользоваться электронной очередью.
    2. Когда подошла очередь, документы передаются сотруднику МФЦ. Он рассматривает их.
    3. Если пакет полный и нет недочетов, дается расписка о получении, где указана дата, когда можно приходить за документами.
    4. В назначенную дату стороны приходят за документами с паспортом и распиской. Приходить можно по отдельности.

    Расходы и сроки

    Госпошлина на перерегистрацию прав собственности составляет 2000 рублей. Госпошлина взимается с покупателя.

    В некоторых случаях с продавца может взиматься подоходный налог (если сделка не попадает под случаи исключения). Также необходимо оплатить услуги нотариуса. Оформление договора стоит в среднем 6000 рублей.

    Удостоверение отказа других собственников от покупки – 1500 рублей. Технические услуги нотариуса обойдутся в 3000 рублей + 0,3% от кадастровой стоимости квартиры.

    Стороны могут распределить стоимость услуг нотариуса между собой.

    Допускается ли реализация без разрешения и согласия одного из владельцев?

    Как продать долю в квартире пошаговая инструкция продажи третьему лицуВладелец доли может свободно распоряжаться своим имуществом. Если другие собственники не хотят воспользоваться своим правом на покупку, но при этом против продажи, долю все равно можно продать. Если дольщики не отвечают на уведомление, продавец может через месяц продать имущество без их согласия.

    Также существуют случаи, когда можно продавать долю без предварительного уведомления других дольщиков. К ним относится продажа с публичных торгов. Такое происходит, когда заемщик должен вернуть денежные средства, которых у него нет. Такая продажа возможна в случаях:

    • Когда доля в квартире стала предметом ипотеки.
    • Когда должник зарегистрирован и проживает по другому адресу. Т.е. эта доля не является его единственным жильем.

    Риски и подводные камни

    • Возможны махинации со стороны продавца, предлагающего оформить сделку в виде договора дарения. При расторжении сделки через суд покупатель не сможет получить назад свои деньги, т.к. они не были переданы официально.
    • Сложности в отношениях между собственниками. Неизвестно как другие собственники встретят нового жильца.
    • Возможные препятствия в купле-продаже. При продаже объекта бывает не так-то просто разыскать других дольщиков, если они там не живут. Также дольщики могут специально избегать получения уведомления.
    • Сложно определить реальную территорию, принадлежащую каждому дольщику. Т.е. купив долю, покупатель не обязательно получит изолированную комнату.
    • Каждый из дольщиков может передать свое имущество в виде дарения, не спрашивая согласия других. Это значит, что в квартире может появиться совершенно незнакомый человек. Такое возможно и в случае продажи. Несмотря на риски, люди готовы идти на покупку доли, чтобы решить проблемы с пропиской и регистрацией.
    • Другие дольщики могут оспорить сделку в суде. Даже если суд встанет на сторону продавца и покупателя и сохранит право собственности, придется пройти через судебные тяжбы.
    1. В целом продажа доли отличается от продажи квартиры только необходимостью собирать отказы от других владельцев и сильным влиянием отношений между совладельцами на сделку.
    Читайте также:  Можно ли прописаться на даче (днп или днт) в россии? как прописаться в дачном доме по решению суда?

    Источник: https://urcrimea.ru/kvartira/ne-zabudte-ob-otkazah-sovladeltsev-poshagovaya-instruktsiya-kak-pravilno-prodat-dolyu-v-kvartire.html

    Продажа доли в квартире: пошаговая инструкция | Адвокат Белякова Инна

    Как продать долю в квартире?

    Запишитесь на бесплатную консультацию:

    В имущественном праве существует такое понятие как долевая собственность – когда объект (чаще всего это недвижимость – квартира, загородный дом и т.д.) находится в собственности сразу нескольких человек.

    Собственность бывает совместной – когда части каждого владельца не определены, а в свидетельстве указаны все собственники, или долевой – когда посредством договора (например, брачного контракта) оговорено, какой частью (долей) имущества владеет каждый.

    Обычно доля указывается только на бумаге и не соответствует конкретной части помещения – если выделить долю в натуре, это автоматически прекращает общую собственность жилплощади.

    Как продать долю в квартире пошаговая инструкция продажи третьему лицуСогласно адвокатской практике, продажа доли в квартире – одна из самых непростых операций. Это связано с юридическим регулированием вопроса – во-первых, нужно доказать, что никто из совладельцев недвижимости не против продажи доли. Ведь согласно законодательству, другие собственники являются приоритетными покупателями, и прежде, чем выставить часть квартиры на продажу, нужно согласовать это с другими держателями долей. Кроме того, если кто-то из совладельцев не проживает в данной жилплощади, его все равно необходимо уведомить любым доступным способом, иначе со временем операция купли-продажи может быть оспорена.

    Со стороны покупателя покупка части квартиры также имеет ряд подводных камней. Следует помнить, что использование имуществом квартиры, находящейся в долевой собственности, происходит совместно и в равных пропорциях.

    На практике это означает, что владелец доли не сможет в одностороннем порядке начертить границы и как-то оградить часть территории от других жильцов, только по общему согласию.

    Обращение в суд без должной подготовки может только усугубить ситуацию – часто бывает так, что владелец большей части квартиры будет вынужден проживать в меньшей по размерам комнате, ведь суд учтет финансовое положение всех сторон, наличие детей и другие обстоятельства.

    Для регистрации нового сособственника согласие других доледержателей не требуется, но чтобы зарегистрировать членов его семьи, обязательно нужно заручиться их согласием. Потому юристы рекомендуют покупать долю пропорционально количеству членов семьи и разбивать доли на них: например, половину квартиры разбить на четверых по 1/8 на каждого.

    Учитывая юридические особенности долевой собственности, пошаговая инструкция продажи доли в квартире выглядит следующим образом:

    Нужно оповестить всех сособственников о своём намерении продать долю. В извещении нужно указать, что продажа осуществляется третьему лицу, а также цену сделки и другие условия.

    Необходимо получить письменные отказы на приобретение доли квартиры от других собственников. Если связаться с кем-то из участников долевой собственности не удалось, нужно подождать 30 дней с момента извещения. Если же кто-то из совладельцев выявил желание купить долю, сделку придется совершать с ним.

    Договор купли-продажи составляется и заверяется у нотариуса. В договоре указываются данные обеих сторон (продавца и покупателя), стоимость сделки, а также все сведения о квартире – адрес, площадь, количество комнат и т.д.

    4. Передача прав на собственность

    Для этого необходимо предоставить в отделение Росреестра ряд документов – заявления сторон, оригинал и копии договора купли-продажи, удостоверения личности сторон, дополнительные документы в особых случаях. Регистрация также требует уплаты пошлины в размере 2 тыс. рублей.

    Несмотря на кажущуюся простоту, купля-продажа доли недвижимости скрывает множество подводных камней, потому для быстрого и надежного результата нелишним будет участие в процессе квалифицированного юриста.

    Учитывая значительное количество нюансов и нормативных актов, регулирующих долевую собственность и переход прав от одного сособственника к другому, для достижения результата рекомендуется обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на недвижимости.

    Он подскажет, какие документы нужны для продажи доли квартиры, как избежать конфликтов с другими совладельцами, как поступить, если не удается получить ответ от тех участников общей собственности, которые там временно не проживают.

    Помощь квалифицированного и опытного адвоката – это гарантированно правильно подготовленные документы, отсутствие проблем с перерегистрацией права собственности, решение проблем с претензиями от других совладельцев.

    Кроме того, при необходимости адвокат может представлять ваши интересы в суде, если дойдет до него.

    Подведем итоги

    Продажа доли в квартире – задача сложная и нетривиальная, требующая большого количества усилий и времени. Тем не менее, если соблюдать законодательство и заручиться поддержкой юристов, это вполне реализуемо в разумные сроки.

    Источник: https://advokat-belyakova.ru/spory-po-nedvizhimosti/prodazha-doli-v-kvartire-poshagovaya-instruktsiya/

    Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция

    Как продать долю в квартире пошаговая инструкция продажи третьему лицу

    Считается, что продать долю в квартире непросто, и в этом утверждении действительно есть часть правды, сделки подобного формата нельзя отнести к легким операциям.

    Однако если знать и соблюдать законодательные требования, а также понимать различные тонкости этой процедуры, можно избежать ошибок, которые допускают многие собственники. В рамках настоящей статьи поговорим о том, как правильно и законно продать долю в недвижимой собственности.

    Общие положения: с чего начинать

    Если недвижимость принадлежит не одному владельцу, она находится в совместной собственности — это может быть долевая собственность, когда все владельцы имеют определенные доли, или отдельные помещения для каждого владельца могут быть «выделены в натуре». В любом случае, перед тем как продать долю в квартире или доме, необходимо перевести недвижимость в долевую собственность

    Первое, что необходимо сделать перед поиском покупателя – поставить в известность других собственников относительно ваших намерений продать свою долю, поскольку именно они имеют первоочередное право приобретения этой части.

    То есть – необходимо предложить совладельцам квартиры купить эту долю, результатом такого предложения может быть согласие, подтвержденное договором, или отказ, также выраженный в письменной форме и заверенный нотариально.

    Если совладельцы не торопятся подписывать отказ, нужно составить соответствующее извещение, обязательно указав цену и условия продажи, и отправить его почтой.

    Бывает, что один из совладельцев приватизированной квартиры на этой жилплощади давно не появлялся, а его текущее местонахождение неизвестно, и на связь он не выходит. В этом случае также необходимо отправить извещение заказным письмом, и подождать месяц.

    Важно помнить, что продажа или иной способ распоряжения  долей – право каждого владельца, и другие собственники не вправе этому препятствовать. Если это все же происходит в какой-либо форме, стоит обращаться в суд или в правоохранительные органы. При условии соблюдения законодательства они помогут реализовать право на продажу доли.

    Как реализуется первоочередное право?

    • У тех, кто имеет право на выкуп доли на основании преимущественного права, есть несколько вариантов:
    • • в течение месяца купить предлагаемую долю;
    • • письменно отказаться от нее;
    • • проигнорировать извещение.

    В последнем случае молчание, которое затянулось более, чем на месяц, интерпретируется как согласие на продажу доли посторонним людям, однако совладельцы могут подать судебный иск и заявить, что никто и ничего им не предлагал, в этом случае сделка будет признана незаконной. Если официальный отказ от покупки составлен, подписан и заверен, продавцу можно сразу же совершать сделку с третьими лицами. Ограничение только одно: цена, по которой продается доля посторонним людям, не может быть ниже той, которая была названа владельцам других частей квартиры (равно как и прочие условия продажи).

    Стоит знать, что если доля продается посредством публичных торгов, преимущественное право ее приобретения другими собственниками не применяется. В остальных случаях нотариус обязан разъяснить все правовые последствия продажи доли жилья в обход остальных собственников.

    Если преимущественное право нарушено, пострадавшая сторона может в течение трех месяцев потребовать обратного перевода прав собственности и обязанностей на покупателя через суд.

    Этот период начинает исчисляться с момента, когда собственнику стало известно (или он должен был узнать) о том, что его права были нарушены.

    При этом договор купли-продажи не отменяется, а доля просто делится между выигравшим суд собственником и тем человеком, который приобрел часть недвижимости. Конечно, такая ситуация вряд ли понравится стороннему покупателю.

    Продажа части доли – какие есть варианты?

    Если доля в жилой недвижимости немаленькая, у собственника может появиться желание продать часть своей доли и решить, таким образом, финансовый вопрос, и в то же время сохранить жилплощадь для проживания.

     Алгоритм в таком случае тот же: сначала собственники, затем – все остальные. Но в этом случае, если другие владельцы отказываются, придется искать обходные маневры, действуя, тем не менее, в рамках законодательства.

    • Например, можно подарить кому-либо крошечную долю, а потом продать ему остальную часть, поскольку в этом случае он становится одним из собственников, а значит, получает первоочередное право на покупку.
    • Есть еще вариант – оставить часть недвижимости в залог, получить ее стоимость в виде займа, а потом, естественно, не вернуть ссуду.

    Если квартира в ипотеке: нужно согласие банка

    Продать долю в ипотечной квартире сложнее, но сделать это тоже возможно, законодательство предусматривает такие сделки. Чаще всего такая потребность появляется при разводе супругов или разрыве между партнерами, которые приобретали жилье с совместными инвестиционными целями. Прежде всего, стоит снова же вспомнить о первоочередном праве и предложить свою долю другим собственникам.

    Однако перед этим необходимо обязательно уведомить банк обо всех обстоятельствах, поскольку без его разрешения сделку заключить будет невозможно. 

    Если другие собственники соглашаются на покупку доли, загвоздок не будет – на них просто переоформят кредитные обязательства, которые лежали на продавце. Ну и, само собой собственники компенсируют сумму, внесенную в качестве ежемесячных платежей.

    Когда возникает необходимость в продаже доли третьим лицам, придется убеждать банкиров переоформлять кредит на покупателя. В любом случае, надо обратиться в финансовую организацию. В каждом банке своя практика решения таких вопросов.

    Читайте также:  Как восстановить договор купли-продажи квартиры, если он утерян: что делать в этом случае, можно ли получить копию и где взять дубликат документа?

    Составление договора – что нужно указать обязательно

    1. После того, как покупатель определен, необходимо составить и подписать два документа:
    2. • договор купли-продажи;
    3. • акт приема-передачи.

    Важно знать, что все сделки, связанные с долевой собственностью, обязательно заверяются у нотариуса.

    Это связано со сложностью самой процедуры определения долей и историей многочисленных судебных тяжб и нарушенных прав, которые имели место в предыдущие годы.

    Нотариально не заверяются только сделки, связанные со столичной программой инновации жилфонда, поскольку для таких случаев прописана своя процедура.

    В договоре должна содержаться информация о каждой из сторон сделки и, собственно, описание предмета сделки.

    Необходимо вписывать не только адрес дома и номер квартиры, где продается доля, а также указания на общую и жилую площадь, количество комнат, в договоре важно также отразить информацию о правоустанавливающих документах, а также указать информацию о том, какие ограничения и права получают стороны.

    Главное, что проверяет нотариус – соблюдение преимущественного права или наличие отказа от выкупа доли другими собственниками. При необходимости специалист сам сообщит совладельцам о намерении одного из собственников продать долю в их квартире.

    Кроме того, нотариус должен проверить, нет ли других претендентов на эту часть жилья, убедиться в дееспособности собственника, отсутствии ареста на жилье (иных обременений). Иными словами, его задача – удостовериться в законности продажи доли и лишь после этого заверять документы.

    Взносы и пошлины: обязанности нотариуса

    Участие государственных представителей, разумеется, придется оплатить. Так называемый, нотариальный тариф, вносится однократно и рассчитывается в зависимости от общей суммы договора, а не от количества участников. Размер пошлины составляет пол процента от этой суммы, но он не может быть ниже 300 рублей и выше 20 тысяч рублей.

    Кроме того, нотариус попросит оплатить правовые и технические услуги. Некоторые услуги не входят в непосредственные обязанности нотариуса в плане заверения документов (например, консультации, составление и техническое изготовление необходимых документов, а также дополнительная помощь, если она требуется).

    Пошлину необходимо будет внести при подаче пакета документов в Росреестр, причем квитанцию можно не прилагать – информация сразу же заносится в единую базу. Но если ее не обнаружится в течение пяти дней после представления документов, они будут просто возвращены без рассмотрения.

    Вопросы регистрации: документы и ограничения

    • После нотариального заверения договора остается зарегистрировать смену собственника недвижимости в Росреестре. 
    • Кроме заявления, для этого понадобятся:
    • • договор и акт, заверенные нотариусом;
    • • документы, которые удостоверяют личности каждой из сторон;
    • • документальное подтверждение того, что все собственники уведомлены о продаже доли.

    Если сделка и последующая регистрация проводятся через представителей сторон, потребуются документы, подтверждающие их полномочия. В случаях, когда среди собственников есть несовершеннолетние или нетрудоспособные люди, нужны также разрешительные справки от органов опеки и попечительства.

    Заявление можно подать в территориальное отделение Росреестра, а можно воспользоваться услугами многофункционального центра. Если офисы этих структур находятся очень далеко, можно отправить пакет документов по почте с объявленной ценностью. В этом случае необходимо позаботиться о подробной описи вложения и получении уведомления о вручении.

    В последнее время многие россияне предпочитают подавать документацию в онлайн-режиме, что достаточно легко сделать, зайдя на официальный сайт Росреестра. Когда совсем нет времени, можно доверить подачу документов нотариусу, удостоверившему сделку.

    Новый собственник может сразу же зарегистрироваться в квартире и прописать там своих несовершеннолетних детей – какие-либо разрешения других владельцев для этого не требуются. Однако если понадобится зарегистрировать кого-то еще, без письменного согласия остальных собственников (уже зарегистрированных) не обойтись.

    Кроме прочего, необходимо помнить  о том, что если собственник перед продажей владел долей в недвижимости меньше трех лет, должен будет заплатить налог на доход, исключение сделано только для представителей льготных категорий. С другой стороны, при внесении платежа в бюджет появляется право на налоговый вычет.

    Добрая воля и принуждение

    Ситуаций, в которых квартира разделена на множество «невыделяемых в натуре» долей, очень много. Случается и такое, что владелец крошечной доли не дает согласия на распоряжение недвижимым имуществом собственникам крупных долей, решивших продать квартиру целиком, и это порождает много проблем.

    1. Теоретически, есть возможность приобрести меньшую долю через суд, в принудительном порядке выплатив компенсацию. Однако, для этого необходимо, чтобы одновременно соблюдались три условия:
    2. • доля очень небольшая;
    3. • эту часть невозможно выделить в натуре;
    4. • особого интереса в пользовании этим имуществом собственник не имеет.

    В этих случаях, на основании статьи 252 Гражданского кодекса, суд имеет возможность вменить в обязанность собственникам выплатить компенсацию одному из владельцев.

    Предварительно проводится экспертная оценка с тем, чтобы определить рыночную цену, за которую необходимо выкупить долю.

    Впрочем, если речь идет буквально о считанных квадратных метрах, их владельцы часто без особых уговоров соглашаются на компенсацию.

    Так или иначе, вынудить одного из владельцев продать свою долю в жилой недвижимости третьим лицам невозможно, и любые действия в этом направлении являются незаконными. Посторонние люди получают право на часть жилья только при отсутствии желающих собственников недвижимости.

    Заключение

    Собственно, сама юридическая процедура продажи доли в квартире не такая уж и сложная. Если правильно договориться с другими собственниками, вопрос можно решить достаточно быстро — какие аргументы выбрать в устных беседах с остальными владельцами, каждый решает для себя сам. 

    Тем не менее, собственнику, который решил продать свое недвижимое имущество, необходимо сделать все, чтобы сделка не была впоследствии аннулирована.

    Для этого нужно своевременно и правильно оформить все документы, заверить их у нотариуса.

    Как и для любой сделки, где фигурируют крупные суммы, при отчуждении доли желательно привлечь профессионального юриста, который поможет все сделать в соответствии с положениями закона.

    Источник: https://Novostroev.ru/articles/kak-prodat-dolyu-v-kvartire/

    Как продать долю в квартире — пошаговая инструкция

    Одна из возможностей продать недвижимость — это продажа долей в квартире. Закон, нововведения внесенные в него, определяют новые правила как продать долю в квартире.

    Продажа доли в квартире может осуществляться другому собственнику, имеющему долю в данной квартире, или третьему лицу. Для продажи доли собственнику нужно следовать инструкции:

    1. Определить стоимость имущества. Если доля выделена и ее размеры определены, стоит пригласить эксперта, который сможет оценить реальную стоимость жилья на рынке с учетом месторасположения, а также инфраструктуры.
    2. Подготовить правоустанавливающие документы.
    3. Оформить договор и предаточный акт. Составить договор лучше у нотариуса, обозначив нюансы, которые следует указать в договоре.
    4. Заверить договор у нотариуса.
    5. Зарегистрировать переход права собственности.
    6. Оплатить налог на доход физических лиц.

    Процедура продажи недвижимости третьему лицу предполагает проведение тех же этапов. Однако при продаже квартиры лицу, не являющемуся собственником одной из долей в квартире, требуется официально оповестить других собственников о продаже доли.

    При продаже можно обратиться в суд. Данные меры требуются, если доля, которую хотят продать, является проблемной. К проблемным долям можно отнести часть жилплощади в следующих случаях:

    • невозможность выделить долю в квартире;
    • несогласие других дольщиков на покупку части в квартире;
    • отсутствие возможности дольщика проживать на территории данной жилплощади.

    В таком случае владельцу доли необходимо подать иск в суд для получения компенсации от других собственников.

    Можно ли продать долю в квартире

    Продажа доли в квартире возможна независимо от ее размеров. Однако стоит учитывать важное условие: просто продать долю в квартире третьему лицу сразу нельзя. Собственник доли обязан уточнить у совладельцев жилья, не хотят ли они приобрести долю, а только после этого может искать покупателей.

    Для того, чтобы продать долю, квартира должна находиться в долевой, а не совместной собственности. Принципиальная разница межу этими понятиями состоит в том, что квартира в совметсной собственности принадлежит собственникам на равных правах, но для продажи части квартиры нужно вначале выделить долю человека, заключить соответствующий договор и только после этого продавать.

    Доля может быть двух видов:

    • идеальная доля предполагает равное разделение между собственниками, когда каждому собственнику причитается определенная часть.
    • реальная доля измеряется в м2. 

    Для успешной продажи доли в квартире продавцу следует учитывать следующие факторы:

    • Приоритетное право на покупку доли имеют собственники других долей на территории данной квартиры.
    • Если собственником доли, которая продается, является несовершеннолетний гражданин, то для продаж доли потребуется разрешение органов опеки и попечительства.

    Органы опеки не дадут согласия, если ребенку не будет предоставлена другая жилплощадь с выделением ему доли. При этом жилплощадь условиями должна быть не хуже того, что было у ребенка до этого.

    • Если размер доли, которая продается не содольщикам, ниже допустимой нормы по Жилищному Кодексу РФ на 2019 год, то продать ее будет невозможно.

    Процедура продажи доли в квартире: новый закон

    Изменение в законе № 5242-1 «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» предполагает введение запрета на продажу микродолей в квартире.

    Согласно данному закону, запрещается продажа долей, размером меньше установленной нормы жилплощади. Запрещено делить площадь на микродоли, за исключением тех случаев, когда микродоли возникают в следствии приватизации или передачи жилья по наследству.

    Минимальный размер долей устанавливается регионами самостоятельно и может составлять от 6 до 15 м2.

    Черные риелторы и недобросовестные дольщики не смогут обманывать новых жильцов и делить долю на множество микродолей, непригодных для проживания, с целью получения большей выгоды.

    Список необходимых документов

    Для продажи квартиры необходимо собрать следующие документы:

    • письменный отказ всех содольщиков от приобретения доли. Если нет письменного согласия, то нужны документы, подтверждающие факт того, что содольщики были оповещены, а также прошел достаточный для принятия решения срок;
    • паспорта всех сторон сделки;
    • если продажа осуществляется несовершеннолетним лицом, нужно разрешение органов опеки;
    • свидетельство о госрегистрации или выписка из ЕГРН;
    • договор купли-продажи.

    После заключения сделки нужно обратиться в Росреестр с документами:

    • заявление о государственной регистрации от обеих сторон сделки;
    • договор и акт приема-передачи в трех экземплярах;
    • копии паспортов;
    • если собственник несовершеннолетний — свидетельство о рождении;
    • согласие органов опеки на продажу доли;
    • согласие остальных жильцов-совладельцев на продажу доли в квартире;
    • квитанция об оплате госпошлины.

    Налогообложение

    При совершении сделки купли-продажи, требуется затратить средства на оплату НДФЛ, госпошлины, а также услуг нотариуса.

    Так как средства, полученные собственником, являются доходом, то продавец обязан выплатить налог в размере 13% от стоимости. Госпошлина за регистрацию права собственности составляет 2 000 рублей.

    Источник: https://zaoalto.ru/articles/kak-prodat-dolyu-v-kvartire-poshagovaya-instrukciy/

    Ссылка на основную публикацию