Можно ли продать квартиру, если в доле несовершеннолетний ребенок: куда обращаться, какие документы нужны и как составить договор купли-продажи?

  • У многих собственников недвижимости возникает вопрос: как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка?
  • Осуществить продажу недвижимости с условием доли у ребенка сложно, но все же возможно, если знать ряд нюансов этой процедуры.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам бесплатной консультации:Можно ли продать квартиру, если в доле несовершеннолетний ребенок: куда обращаться, какие документы нужны и как составить договор купли-продажи?

Продажа квартиры с долей ребенка

Можно ли продать квартиру, если в доле несовершеннолетний ребенок: куда обращаться, какие документы нужны и как составить договор купли-продажи?

  1. Получить разрешение на продажу доли, принадлежащей несовершеннолетнему лицу, можно лишь через обращение в органы опеки и попечительства (ООиП).
  2. При этом нужно позаботиться о подготовке документов, подтверждающих, что после продажи старой доли, ребенок получит права на новую долю в купленном жилье.
  3. Если документальное разрешение не будет получено, тогда сделку аннулируют на основании судебного решения.
  4. Участники сделки, допустившие нарушение закона, могут быть привлечены к уголовной ответственности.

Понятие несовершеннолетнего

В соответствии с действующим законодательством несовершеннолетними считаются лица, не достигшие возраста 18 лет. Это закреплено п. 1 статьи 54 Семейного кодекса РФ.

Эта категория граждан обладает как правами, так и обязанностями. До наступления возраста 18 лет ответственность за их поступки лежит на родителях и на законных опекунах.

Основные права ребенка закреплены в пункте 1 статьи 38 Конституции РФ. Имущественные права детей определены статьей 60 Семейного кодекса РФ.

Вопросы, касающиеся прав ребенка, регулируются следующими нормативными документами:

  • Конституцией РФ;
  • статьей 60 Семейного кодекса РФ;
  • Законом об опеке и попечительстве;
  • статьями Гражданского кодекса, в частности 37, 28 и 26;
  • Жилищным кодексом РФ;
  • иными актами правового характера, в том числе местного значения.

О том, как правильно оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка, читайте в нашей статье.

Нюансы сделки

Можно ли продать квартиру, если в доле несовершеннолетний ребенок: куда обращаться, какие документы нужны и как составить договор купли-продажи?

Если ребенок обладает долей в квартире, тогда он становится полноценным участником в сделке по купле-продаже. На этот факт не влияет его прописка в этом помещении.

  • Если ребенку не исполнилось 14 лет, тогда в сделке принимают участия его родители, то есть они ставят свои подписи за несовершеннолетнего.
  • Несовершеннолетние 14-18 лет могут поставить подпись в договоре купли-продажи, но только если будет предоставлено письменное разрешение от их законных представителей.
  • Образец согласия родителя на покупку ребенком недвижимости.

Существует еще одно важное условие – это наличие паспорта у несовершеннолетнего лица. Без него ставить подпись не разрешается.

Разрешение на проведение подобных сделок выдает только ООиП.

Варианты

  1. Осуществить продажу жилья с долей ребенка можно только через разрешение от органов, уполномоченных по правам ребенка.
  2. При обращении в органы опеки, важно учесть, что нужно подтвердить факт выделения доли для несовершеннолетнего в ином жилье.

  3. Для этого есть только два варианта:
  1. если продается старая квартира, а новая не будет приобретена, тогда доля, положенная ребенку, должна быть предоставлена в ином жилом помещении, например у бабушки или дедушки.

    Ребенка нельзя выписать «в никуда», поэтому если новая квартира не приобретается, тогда есть вариант прописать его и выделить долю в уже имеющемся жилье.

    Однако важно помнить, что если малолетнему лицу еще не исполнилось 14 лет, тогда вместе с ним должен быть зарегистрирован хотя бы один из родителей;

  2. реализовать положенную для несовершеннолетнего долю можно через приобретение новой недвижимости и выделение доли там.

Реализовать недвижимость без выделения доли для несовершеннолетнего ребенка не получится.

Одобрение органов опеки

Можно ли продать квартиру, если в доле несовершеннолетний ребенок: куда обращаться, какие документы нужны и как составить договор купли-продажи?

Органы опеки и попечительства предъявляют определенные требования для того чтобы выдать одобрение.

Большая вероятность получить положительный ответ, если соблюдены следующие условия:

  • Новая недвижимость имеет столько же квадратных метров, что и предыдущая или же больше прошлой квартиры;
  • Новая квартира соответствует установленным санитарным нормативам и пригодна для постоянного жилья;
  • Если не планируется покупка нового жилья, ребенок все равно получит долю в другом месте жительства;
  • Около новой квартиры развитая инфраструктура и наличие школы или детских садов.

Органы опеки охотнее согласятся на предоставление разрешения, если со стороны родителей будет доказано, что несовершеннолетний получит более комфортные условия, по сравнению с предыдущим проживанием.

К ним относят:

  1. климатические условия лучше предыдущих;
  2. наличие новых перспектив в работе родителей;
  3. экологическая обстановка лучше, чем прежде;
  4. современная инфраструктура в планируемом районе проживания.

После получения положительного ответа можно вкладывать разрешение в пакет документов и продолжать проведение сделки.

О том, как правильно выбрать квартиру и на что обратить внимание при осмотре, читайте здесь.

Алгоритм действий при продаже

Можно ли продать квартиру, если в доле несовершеннолетний ребенок: куда обращаться, какие документы нужны и как составить договор купли-продажи?

Существует определенный алгоритм действий по продаже квартиры, где есть доля несовершеннолетнего ребенка:

  • Первое что нужно сделать – это совершить визит в органы опеки и попечительства.

    В этот орган передают требуемые документы и ждут положительного или же отрицательного решения;

  • Образец заявления в органы опеки о продаже квартиры с долей несовершеннолетнего.

  • Второй этап заключается в ожидании решения от ООиП. Уполномоченные органы рассмотрят заявление в течение 14 дней с момента подачи документов. После того как срок выйдет, будет выдано предварительное согласие на проведение сделки или же отказ;
  • Представители несовершеннолетнего и ребенок проходят процедуру по снятию с регистрации по постоянному месту жительства;
  • Процесс заключения сделки. Сделка заключается в стандартном режиме, который определен законодательством РФ;
  • Нотариус производит регистрацию договора купли-продажи, составляет акт приема-передачи недвижимости;
  • Далее происходит регистрация права собственности для каждого из участников сделки;
  • Продажа недвижимого имущества и одновременное приобретение нового жилья, где будет зарегистрирован несовершеннолетний ребенок;
  • Завершающий этап – это уведомление органов опеки о проведенной сделке. Для этого в ООиП направляют копии документов, подтверждающие, что ребенок получил регистрацию в новой квартире.

О том, как продать квартиру с долей несовершеннолетнего, смотрите в видеоролике:

Список документов и правила их оформления

Можно ли продать квартиру, если в доле несовершеннолетний ребенок: куда обращаться, какие документы нужны и как составить договор купли-продажи?

Важно отметить, что посетить учреждение нужно папе и маме ребенка, даже если они в разводе.

Если один из родителей не имеет возможности посетить ведомство, тогда он должен предоставить письменное согласие на проведение сделки.

Допускается предоставление документа, подтверждающего лишение родительских прав или же пропажу гражданина без вести. На этом же этапе следует написать заявление в органы опеки.

Требования к подаваемой документации могут различаться в зависимости от региона проживания. Поэтому рекомендуется совершить обращение в муниципальный орган по ООиП и выяснить точный пакет документов.

Как правило, для разрешения нужно предоставить следующие бумаги:

  1. паспорта родителей;
  2. свидетельство о рождении ребенка, требуется копия и оригинал;
  3. свидетельство о браке или же его расторжении;
  4. заявление;
  5. документы на покупку недвижимости, для того чтобы доказать, что ребенок получит долю в квартире;
  6. наличие нотариальной лицензии на проведение продажи;
  7. выписку с лицевого счета;
  8. разрешение от нотариуса на продажу жилья;
  9. предоставление выписки из домовой книги;
  10. договор на приобретение объекта недвижимости;
  11. квитанция об оплате государственной пошлины.

Образец договора купли-продажи квартиры.

Получить разрешение на реализацию квартиры с долей несовершеннолетнего можно у нотариуса. Для того чтобы получить выписку из домовой книги следует обратиться в паспортный стол.

Для этого нужно предоставить следующие бумаги:

  • паспорт;
  • свидетельство о рождении несовершеннолетнего лица или же паспорт для тех, кому уже исполнилось 14 лет;
  • свидетельство о праве собственности, где прописано, что ребенок также является владельцем недвижимости.

Когда органы опеки могут отказать?

Можно ли продать квартиру, если в доле несовершеннолетний ребенок: куда обращаться, какие документы нужны и как составить договор купли-продажи?

Органы опеки могут принять отрицательное решение по запросу о продажи недвижимости.

К явным нарушениям, из-за которых ООиП разрешение не предоставят, относят:

  1. Приобретаемая квартира меньше, чем предыдущее жилье;
  2. Покупка проводится через рассрочку с продажей всего имеющегося жилья;
  3. Происходит продажа и дарение одновременно;
  4. При отсутствии удобств или необходимых коммуникаций в новом жилье;
  5. При строительстве новой квартиры, когда права собственности еще нет;
  6. Если отсутствует доступные социальные объекты или современная инфраструктура.

Острые вопросы

Существует ряд вопросов, которые часто тревожат продавцов квартиры, где есть несовершеннолетний владелец доли. Поэтому важно рассмотреть те, которые часто встречаются.

Как продать квартиру, если в ней прописан ребенок?

На рынке недвижимости часто встречается такая ситуация, при которой несовершеннолетнее лицо не является собственником, но прописано в квартире.

Осуществление продажи такой квартиры возможно лишь в том случае, если будет найдено жилье, куда можно прописать ребенка.

Можно ли продать квартиру, если в доле несовершеннолетний ребенок: куда обращаться, какие документы нужны и как составить договор купли-продажи?

При этом покупатель квартиры должен поинтересоваться тем, есть ли место, куда будет прописан ребенок.

Важно чтобы по этому адресу были прописаны и законные представители несовершеннолетнего лица.

В соответствии с п.2 статьи 20 ГК РФ дети до 14 лет должны проживать с родителями. При достижении 14 лет допускается проживание с близкими родственниками.

Статья 20 ГК РФ. Место жительства гражданина

1. Местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий.

2. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов.

В такой ситуации ребенок не собственник жилья, а лишь пользователь. Поэтому он не участвует в сделке купли-продажи, как собственник.

Купить жилье в другом городе

Приобретение квартиры в другом городе и намерение осуществить продажу в месте проживания возможно.

Однако органы опеки должны убедиться в том, что ребенок получит комфортные условия проживания. Для этого нужно предоставить требуемые документы.

Рекомендуется составить предварительный договор на покупку недвижимости с отсрочкой платежа, чтобы предоставить его к ООиП.

Образец предварительного договора купли-продажи недвижимости.

Материнский капитал и права ребенка

Поскольку обязательным условием для приобретения жилья за счет материнского капитала является оформление в собственность всех членов семьи, органы опеки внимательно отслеживают подобные продажи квартир.

При использовании пособия от государства родители должны наделить детей долями в приобретаемой недвижимости.

Можно ли продать квартиру, если в доле несовершеннолетний ребенок: куда обращаться, какие документы нужны и как составить договор купли-продажи?

  • Если родители не совершили действий по предоставлению доли и продали объект недвижимости, тогда прокуратура или ООиП обратятся в суд, чтобы признать сделку недействительной.
  • Для проведения сделки главное условие – это интересы ребенка.
  • Поэтому обязательно соблюдение следующих пунктов:
  • доля в собственности будет сохранена за ребенком;
  • условия проживания не будут хуже предыдущих.

О том, как взять ипотеку под материнский капитал, читайте тут.

Дети и приватизация жилья

  1. Под приватизацией понимают бесплатную передачу жилья в собственность, на которую должны быть согласны как взрослые собственники, так и несовершеннолетние лица.
  2. Дети принимают участие в приватизации на тех же правах, что и взрослые.

  3. При приватизации квартиры все дети, которые зарегистрированы в жилом помещении становятся ее собственниками.
  4. Если они не были включены в число владельцев квартиры, а недвижимость была продана, тогда появляется повод признать сделку недействительной.

  5. На практике часто происходит ситуация, когда родители перед приватизацией квартиры выписывают ребенка к родственникам, чтобы облегчить процесс по реализации жилья.

  6. В таком случае сделка часто оспаривается органами опеки, поскольку подобными действиями родители лишают детей права собственности.
  7. Органы опеки не будут иметь претензий, если ребенок участвует в приватизации по другому адресу или же имеет иную собственность.

Можно ли продать квартиру, если в доле несовершеннолетний ребенок: куда обращаться, какие документы нужны и как составить договор купли-продажи?

Если родители прописывают ребенка в другой квартире, этот факт не лишает его прав на долю в недвижимом имуществе.

Для того чтобы продать приватизированную квартиру с ребенком нужно получить согласие органов опеки и попечительства.

Доля ребенка в квартире не означает, что недвижимость невозможно продать. Если соблюсти все формальности и получить разрешение от органов опеки, тогда есть возможность осуществить задуманное.

Процедура затягивается в связи с рассмотрением вопроса, но она вполне осуществима, если учесть все правила проведения сделки и соблюдать нормы закона.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно!

Источник: https://kvartirgid.ru/pokupka-prodazha/kak-prodat-s-dolej-nesovershennoletnego-rebenka.html

Как продать квартиру, если в доле есть несовершеннолетние дети — Недвижимое имущество — юридический ликбез

Можно ли продать квартиру, если в доле несовершеннолетний ребенок: куда обращаться, какие документы нужны и как составить договор купли-продажи?

Заведомо стандартным и беспроигрышным решением проблемы является продажа имеющейся квартиры и покупка новой, более просторной и удовлетворяющей потребности на личное пространство всех членов семьи.

С учетом интересов каждого

Приобретение заветных квадратных метров усложняется, когда встает вопрос о продаже квартиры с долей несовершеннолетних детей. Усложняется, но не становится невозможным.

В этом случае, прежде чем приступить к сделке, нужно изучить ряд нюансов, регулируемых действующим законодательством.

Во-первых, права ребенка не должны быть ни в коем случае ущемлены. Необходимо учитывать, что при выписке ребенка обязательным требованием является предоставление ему жилья либо его доли, равноценной и не уступающей по площади предыдущей.

На защиту прав ребенка встают представители органов опеки, разрешение которых также необходимо будет получить. Ведь до четырнадцати лети дети признаются недееспособными.

В данном случае имеется в виду, что принять самостоятельное решение и изъявить официальное решение или запрет они не могут.

Дети старше 14 лет должны предоставить на рассмотрение комиссии письменное согласие на отчуждение недвижимости.

Можно ли продать квартиру, если в доле несовершеннолетний ребенок: куда обращаться, какие документы нужны и как составить договор купли-продажи?

Эмансипация подтверждается решением опекунского совета, когда согласны оба родителя, либо решением суда, когда родители и опека не дают своего согласия.

О продаже жилья с долей несовершеннолетнего ребенка

Можно ли продать квартиру, если в доле несовершеннолетний ребенок: куда обращаться, какие документы нужны и как составить договор купли-продажи?

Здесь необходимо написать заявление о получении разрешения на продажу имущества и подкрепить его документами, подтверждающими, что права ребенка не будут ущемлены при осуществлении сделки купли-продажи квартиры. Ребенку должна быть отведена доля либо в новом жилье, либо в имеющемся у родителей или родственников, когда, допустим, покупка нового жилья не предполагается.

Особое внимание необходимо обратить на жилищные условия в новой квартире, которые смогут послужить основанием для категорического отказа в выдаче разрешения органами опеки. Новое жилье должно иметь не только равноценную площадь по сравнению с предыдущим, но и все коммуникации, отвечать требованиям к приобретаемому жилью.

Также существует вероятность того, что альтернативный вариант уже найден, документы собраны и готовы, а опека, рассмотрев их, не выдает своего разрешения. В таком случае, чтобы старания не оказались напрасными, нужно нанести визит в органы опеки и попечительства заранее и убедиться в том, что новое жилье соответствует выдвинутым к нему требованиям.

Можно ли продать квартиру, если в доле несовершеннолетний ребенок: куда обращаться, какие документы нужны и как составить договор купли-продажи?

Итак, в общих чертах сам алгоритм продажи жилья содержит в себе три основных составляющих: разрешение Опеки, нотариальное заверение сделки и регистрацию в Росреестре.

Документы, которые нужно предоставить в органы опеки и попечительства

Положительное разрешение на продажу квартиры выдается на основании предоставления следующих документов:
Можно ли продать квартиру, если в доле несовершеннолетний ребенок: куда обращаться, какие документы нужны и как составить договор купли-продажи?

  • заявления;
  • паспортов всех собственников;
  • свидетельства о браке либо расторжении брака;
  • паспорта/свидетельства о рождении несовершеннолетнего ребенка, прописанного в данной квартире;
  • непосредственно разрешения органов опеки;
  • техпаспорта квартиры и свидетельства, подтверждающего наличие права собственности;
  • выписки из домовой книги и лицевого счета обеих квартир,
  • квитанции об уплате госпошлины.

В любом случае, список документов варьируется в муниципальных учреждениях и зависит от места проживания. Поэтому будет правильным уточнить список  в своем муниципалитете.

Как правило, постановление органов опеки выносится через две недели после подачи заявления. В разрешении обычно указывается адрес реализуемой жилплощади и одновременно разрешение на покупку нового жилья.

Можно ли продать квартиру, если в доле несовершеннолетний ребенок: куда обращаться, какие документы нужны и как составить договор купли-продажи?

При этом продажа старого жилья и покупка нового должны происходить одновременно. Не забываем также уведомить органы опеки и попечительства о совершении сделки, предоставив им копии заключенных договоров и свидетельство о праве собственности ребенка на долю в жилье, альтернативном по всем характеристикам предыдущему имуществу.

Совет: прежде чем обратиться к нотариусу, поинтересуйтесь сначала стоимостью услуги оформления договора купли-продажи, заранее обзвонив имеющиеся нотариальные конторы в  городе. Можно неплохо сэкономить даже на таком моменте, а вырученные деньги потратить на благоустройство нового уютного семейного гнездышка или направить их на оплату госпошлины в Росреестре.

О вероятности отказа органами опеки и попечительства

Продажа имущества с долей несовершеннолетнего ребенка – процедура довольно сложная, но вполне осуществимая; и призвана не только защитить права ребенка, но и снизить все возможные риски как для продавца, так и для покупателя. Последний, в свою очередь, ничем по сути не рискует, здесь необходимо просто внимательно подписывать документы и выбрать для себя подходящий по безопасности способ взаиморасчета.

Можно ли продать квартиру, если в доле несовершеннолетний ребенок: куда обращаться, какие документы нужны и как составить договор купли-продажи?

Таким образом, главным в этой ситуации при реализации имущества является согласование всех шагов с органами опеки и попечительства.

В большинстве своем вероятность отказа в выдаче разрешения велика в тех случаях, когда:

  • приобретаемая квартира является строящимся объектом, то есть, по факту не существует;
  • новая недвижимость меньше по площади, чем предыдущая;
  • новые условия для ребенка будут хуже, нежели предыдущие;
  • приобретается новое жилье в рассрочку одновременно с продажей всех квартир в собственности;
  • одновременно осуществляется сделка продажи и дарения;
  • слабо развита окрестная инфраструктура.

О продаже жилья, если ребенок не имеет собственной доли

Напоследок хотелось бы оговорить такой момент, когда несовершеннолетний ребенок не является собственником, т. е. не имеет доли собственности, что подтверждается наличием сертификата. В таком случае, если ребенок только прописан в квартире, не нужно брать разрешение в органах опеки и попечительства. Остается только договориться с покупателем.

Можно ли продать квартиру, если в доле несовершеннолетний ребенок: куда обращаться, какие документы нужны и как составить договор купли-продажи?

Не забывайте, что если оговоренный срок пройдет, а Вы до сих пор не выписались, покупатель имеет полное право подать на Вас в суд, что грозит материальными взысканиями. Поэтому постарайтесь не медлить и решать все вопросы вовремя.

Источник: http://nedvigist.ru/kuplya/prodat-kvartiru-v-dole-deti.html

Как продавать или покупать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка

Можно ли продать квартиру, если в доле несовершеннолетний ребенок: куда обращаться, какие документы нужны и как составить договор купли-продажи?   Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребёнка – довольно рискованная и проблематичная сделка. Дело в том, что маленькие граждане РФ довольно надёжно защищены государством, ведь не только родители обязаны оберегать и защищать интересы детей, но и такой институт, как органы опеки. А у опекунского совета в инструментарии есть множество требований к охране имущественных интересов детей, не зная которых, процедура оформления сделки по продаже недвижимости может не только завершиться неудачей, но и принести немалые убытки.

По норме Гражданского кодекса сделки с недвижимостью, которая принадлежит ребёнку, в том числе и доли в недвижимости, совершаются их законными представителями – родителями или опекунами (статья 28). А по статье 37 ГК все подобные сделки совершаются только с письменного разрешения органа опеки (кроме дарения). При этом уменьшение имущества ребёнка не допускается.

Таким образом, государство в лице опекунского совета страхует имущество детей не только от мошеннических действий, но и от его потери или ухудшения.

Для большей надёжности с 1 января 2016 года все сделки с имуществом детей проходят через нотариуса, так как внесены поправки в закон №122 о госрегистрации прав на недвижимость.

То есть перед тем, как начать процедуру продажи нужно не только заручиться разрешением опеки на продажу квартиры или доли в ней, принадлежащей малолетнему, но и заверить сделку купли-продажи у нотариуса.

Этими законными актами государство запретило продавать квартиры детей или доли в них без разрешения опеки. Ведь нотариус не удостоверит договор купли-продажи без разрешения опеки, а Росреестр не зарегистрирует сделку без нотариального удостоверения.

Важно: все несовершеннолетние граждане России признаются не полностью дееспособными, то есть их недвижимость может быть продана только с разрешения опекунского совета.

Но существует такое понятие, как эмансипация.

Это тот случай, когда ребёнок, достигший 16 лет, имеет право сам распоряжаться своим имуществом, в том числе и недвижимым, без чьего либо разрешения.

Как признаётся эмансипация:

  • по решению опекунского совета с разрешения обоих родителей;
  • по судебному решению, если опека или родители не согласны.

Главное условие эмансипации – это самообеспечение. То есть ребёнок самостоятельно может себя содержать, без посторонней помощи, например:

  • он трудоустроен по договору;
  • занимается предпринимательством;
  • состоит в браке.

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком собственником

Можно ли продать квартиру, если в доле несовершеннолетний ребенок: куда обращаться, какие документы нужны и как составить договор купли-продажи?

  • получение разрешения опекунского совета на продажу; 
  • заверение договора купли-продажи у нотариуса; 
  • регистрация сделки в Росреестре.

Самый сложный момент – поход в опеку. От инспекторов зависит – сможете вы продать недвижимость ребёнка, или нет. Самое главное условие опеки – это чтобы положение детей не ухудшилось после совершения сделки. А значит, что ребёнку вместо продаваемого жилья нужно предоставить другое – равноценное или лучше.

Не спешите переоформлять на ребёнка другую недвижимость перед походом в опеку, ведь получится, что у него уже будет два жилья – в продаваемой квартире и в новой. Поэтому и предоставлять нужно будет тоже два жилья.

Вот как нужно поступить:

  • оформляется предварительный договор купли-продажи (или дарения) недвижимости, где у ребёнка будет доля; 
  • в опеку нужно принести этот договор и получить разрешение.

При этом нужно иметь в виду:

  • площадь жилья не должна уменьшиться; 
  • характеристики квартиры не должны быть хуже продаваемой (наличие коммуникаций, состояние дома, расположение инфраструктуры, удалённость от центра и т.п.); 
  • стоимость нового жилья не должна быть меньше старого.

При этих условиях опека, скорее всего, разрешение выдаст.

Хотите купить недострой или вступить в кооператив? Вряд ли вы получите разрешение на покупку недостроя, ведь нет стопроцентной гарантии, что дом достроится. В этом случае можно выделить долю ребёнку, например, в квартире бабушки, а потом её продать по той же схеме и купить долю малышу в уже построенной квартире.

Итак, разрешение получили, теперь идём к нотариусу. Кстати, сделку может зарегистрировать любой российский нотариус, привязка к нотариальным участкам существует только по наследственным делам. А поэтому, тут можно выиграть в деньгах – обзвонить нотариусов в округе и узнать стоимость оформления договора купли-продажи квартиры ребёнка.

Перед походом оформляем договор купли-продажи вот по такому образцу и распечатываем столько копий, сколько сторон в договоре, плюс один для Росреестра. Нотариусу от вас нужно:

  • личное присутствие вас и покупателя;
  • паспорта – ваш и покупателя квартиры;
  • документ ребёнка;
  • договор купли-продажи;
  • свидетельство на собственность;
  • разрешение опеки.

Вопрос цены нотариального удостоверения сложится из сумм:

  • госпошлина – полпроцента от цены договора (но не меньше 300 и не больше 20000 руб.); 
  • плата за работу нотариуса (у всех разная, так как тарифы не закреплены законодательно).

Внимание! Будьте готовы к тому, что нотариус попробует вас убедить, что договоры составляются исключительно нотариусами самостоятельно. За такое условие вы можете переплатить больше десятка тысяч рублей. Лучше поищите того, кто заверит ваш собственный договор.

Как только договор удостоверен, можно отправляться в Росреестр или в МФЦ с документами:

  • паспорта;
  • свидетельство на собственность;
  • заверенный договор купли-продажи;
  • согласие опеки.

Нотариальные сделки регистрируются не 10 дней, как обычно, а только 3.

Кстати, в Росреестре тоже не бесплатно работают, госпошлина за регистрацию перехода прав стоит 2000 рублей.

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком не собственником

Можно ли продать квартиру, если в доле несовершеннолетний ребенок: куда обращаться, какие документы нужны и как составить договор купли-продажи? В случае, если ребенок не имеет доли в квартире с наличием сертификата, он не является владельцем квартиры, а только прописан в ней, то и разрешения на продажу в опеке брать не нужно. Не нужны и услуги нотариуса. Но как уговорить покупателя купить квартиру, в которой прописан ребёнок?

По статье 20 Гражданского кодекса ребёнок должен проживать с одним из родителей, соответственно, и быть прописанным там же. Поэтому перед тем, как оформлять договор купли-продажи, одному из родителей нужно прописаться в новом жилье или у родственников (временно), куда прописать и ребёнка.

Если нет возможности прописаться сразу, в договоре купли-продажи можно обозначить условие о том, что все зарегистрированные в квартире лица обязуются выписаться до определённой даты.

В таком случае покупатель уже застрахован от сюрприза в виде прописанного в его квартире ребёнка. Если детей не выписать в оговоренный срок, может случиться так:

  • покупатель подаст на вас в суд о признании утраты права пользования ребёнком жилья; 
  • суд признает это право и обяжет миграционную службу выписать ребёнка; 
  • с вас суд взыщет издержки по делу, убытки (переплата по коммуналке), плату адвокату.

Алгоритм продажи квартиры, даже если в ней прописан ребёнок, достаточно прост:

  • оформление договора купли-продажи;
  • регистрация в Росреестре (срок 10 дней, госпошлина 2000 руб.);
  • прописка на новом месте.

Как выписать несовершеннолетнего

На сегодня процедура регистрации в квартире упрощена – выписываться не Можно ли продать квартиру, если в доле несовершеннолетний ребенок: куда обращаться, какие документы нужны и как составить договор купли-продажи?нужно, достаточно того, что вы пропишитесь в новом жилье, куда и ребёнка пропишете. Регистрацию можно оформить:

  • у паспортиста ТСЖ, ЖСК или управляющей компании по новому месту жительства;
  • в отделе по вопросам миграции (бывшие отделения УФМС);
  • в МФЦ.

Документы для регистрации:

  • домовая книга;
  • паспорт ваш и ребёнка (или свидетельство о рождении);
  • документы на собственность.

Максимум через 3 дня вас с ребёнком пропишут в новой квартире, а по старому месту жительства автоматически выпишут.

Купля продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребёнка. Риски покупателя

Если вы – покупатель и боитесь потерять в деньгах при покупке квартиры, учтите тонкости, не отдавайте задаток, пока не удостоверитесь в чистоте квартиры:

Как определить чистоту квартиры

  • закажите в Росреестре выписку из ЕГРП на квартиру или пусть её (свежую) предоставит продавец (смотрите – нет ли малолетних собственников); 
  • если есть, у продавца на руках должно быть письменное разрешение органа опеки на продажу
  • посмотрите в свидетельство на собственность – если документ-основание это договор приватизации, а в квартире прописан ребёнок, повод задуматься о возможности признания сделки недействительной; 
  • в договоре купли-продажи определите срок, в который все прописанные выпишутся из квартиры.

Источник: https://xranitelochaga.ru/objekty/kvartira/kak-prodavat-s-dolej-nesovershennoletnego.html

Как продать квартиру, если в доле несовершеннолетний ребенок

Можно ли продать квартиру, если в доле несовершеннолетний ребенок: куда обращаться, какие документы нужны и как составить договор купли-продажи?

Если детально рассматривать процесс приобретения или продажи недвижимости, то задачи эти выглядят непростыми. Но еще более сложным представляется вопрос, каким образом реализовать квартиру, доля которой принадлежит несовершеннолетнему.

  • Чем же обременена реализация подобной квартиры, в которой совладельцем выступает ребенок, не достигший совершеннолетия?
  • Актуальность подобного вопроса проявляется в тот момент, когда возникает необходимость в расширении жилой площади по причине пополнения в семье вторым, а затем третьим ребенком.
  • Наиболее явным решением представляется обычная реализация прошлой квартиры, где площади становится недостаточно для всех домочадцев, и приобретение новой, отвечающей этим простым семейным требованиям.

Однако задача реализовать недвижимость, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему, хоть и сложна, но вполне реальна. В подобном процессе существует масса моментов, которые просто необходимо брать в расчет. Подробности всех условий подобных сделок упоминаются в ГК РФ.

При условии, когда в ходе сделки интересы ребенка не будут ущемляться и ему будет отведена своя доля в приобретаемой недвижимости, не уступающая по показателям прошлой, можно рассчитывать на разрешение от органов опеки и попечительства на реализацию старой доли.

Для начала нужно позаботиться о разрешении, выдаваемом попечительским советом. Только их решение может предоставить право на осуществление подобной сделки.

При обращении в органы опеки и попечительства, учитывайте, что возникнет необходимость в передаче ребенку новой доли в приобретаемой квартире или же в другой, но эквивалентной утрачиваемой.

Если вы не добились одобрения уполномоченного органа, сделка будет аннулирована и расторгнута по судебному решению. Самих участников совершаемой сделки, по законодательству, ожидает наказание.

Таким образом, существует лишь пара вариантов:

  • Когда реализуя старую жилплощадь, вы не желаете приобретать другую, то в обязательном порядке должны позаботиться о предоставлении ребенку доли жилой площади в ином месте. Эта площадь может принадлежать вашим родителям;
  • Одновременно реализуя долю, принадлежащую ребенку, вы оформляете на него другую, полностью сопоставимую со старой, в приобретаемом жилье.
  1. Вариант обычной реализации жилья, где живет ребенок, без предусмотренной альтернативы, невозможен.
  2. В каком месте и объеме выделяется доля?
  3. До того как заняться реализацией старой жилплощади, следует принести всю документацию на реализуемую в планах квартиру в органы опеки и попечительства, и поинтересоваться, на какую из разновидностей жилья они смогут выдать официальное разрешение.
  4. Неоднократно встречались случаи, когда родители приобретали недорогостоящую комнату и полностью оформляли ее в пользу ребенка.

Однако, в подобных случаях, разрешения от попечительского совета они не получали, поскольку самостоятельное проживание несовершеннолетнего недопустимо (хотя бы с матерью). Для пары жильцов подобной площади было недостаточно.

Если продаваемая доля равнялась трети жилплощади, то и доля в приобретаемом жилье должна быть сопоставимой. Ни при каких обстоятельствах недвижимость, приобретаемую для ребенка, не уменьшают.

Далее разговор будет вестись о том, каким образом реализовать квартиру при условии прописки в ней детей, не достигших совершеннолетия, и перечне необходимой документации.

Оформление документации

Нужно получить разрешение у нотариуса на реализацию доли от недвижимости, принадлежащей ребенку. Подобное одобрение нужно оформить и в попечительском совете.

Обязательное условие – присутствие обоих родителей либо опекуна. Когда кто-либо из представителей не имеет возможности присутствия по причине развода, разногласий касательно решения о реализации части недвижимости ребенка, либо отсутствии данных о местоположении, дело рассматривается в судебном порядке.

Для принятия решения по вопросу без суда, необходимо подтвердить факт лишения одного из родителей/опекунов родительских прав либо соответствующее судебное постановление, удостоверяющее их пропажу без вести.

В случае если один из представителей ребенка не может прибыть по причине пребывания за рубежом или ином городе, достаточным будет согласие, заверение которого выполнено консульством РФ в государстве пребывания гражданина или же разрешения, заверенного нотариусом. Когда кто-либо из представителей признан умершим, необходимо предоставление свидетельства о его смерти.

В зависимости от субъекта страны, выдвигаемые к пакету документации требования могут разниться. Встречается, что перечень документации может отличаться даже при смене муниципального учреждения конкретного региона или города.

Именно по этой причине информацию о списке документов, с выдвигаемыми к ним требованиями, нужно уточнять в местном муниципалитете.

Преимущественно разрешение о реализации части недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, могут выдать при предоставлении:

  • Родительских паспортов;
  • Паспорта и свидетельства, подтверждающего рождение ребенка (оригинала или копии);
  • Документов на приобретаемое жилье, где зафиксировано, что ребенку будет отведена во владение отдельная площадь;
  • Заявления;
  • Свидетельства, подтверждающего бракосочетание или расторжение брака;
  • Документов на жилье, которое реализуется;
  • Свидетельства, устанавливающего право владения недвижимостью;
  • Нотариально оформленного разрешения на реализацию, выданного представителям ребенка;
  • Выписок, оформленных с лицевых счетов каждой из квартир;
  • Выписок, сделанных из домовых книг (приобретаемого и продаваемого жилья);
  • Платежного документа о выплате госпошлины;
  • Договора на приобретение новой жилплощади.

Разрешение органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего

Попечительским советом оцениваются условия, в которых проживает ребенок, для выдачи разрешения на приобретение нового равноценного жилья.

Представители из муниципалитета принимают меры для соблюдения прав и интересов ребенка при заключении сделки и удостоверения невозможности уменьшения объема имущества последнего.

При реализации квартиры, необходимо уведомить о данном факте органы опеки и попечительства в письменной форме. Инспектор Управления социальной защиты населения лично присутствует при составлении соответствующего заявления, в котором родителями/опекунами письменно подтверждается обязанность соблюдения прав ребенка. По написанию заявления, инспектор производит его заверение.

  • Идеальный вариант подразумевает проведение органом опеки и попечительства личного собеседования с представителями ребенка и последним (при условии достижения им 14 лет), а также владельцами жилья, которое приобретается, для принятия от последних согласия в письменной форме о передаче жилплощади в пользу несовершеннолетнего.
  • Если возраст ребенка превышает 14 лет, он может сам принять участие в совершаемой сделке, но лишь при письменной одобрении этих действий родителями.
  • Предоставление опекунским органом согласия:
  • Оформляем справку о лицах, которые зарегистрированы в реализуемом жилье. В этих целях один из родителей (опекунов) для подачи документации обращается в паспортный стол, предъявляя личный паспорт; свидетельство, подтверждающее рождение ребенка или же, при наличии, его паспорт; свидетельство, удостоверяющее право владения квартирой (где должно быть упоминание и о ребенке);
  • Следует обратиться непосредственно в орган опеки и попечительства. Родители (даже разведенные), совместно с ребенком (в возрасте от 14 лет) посещают учреждение для предоставления следующей документации: своих паспортов; свидетельства (паспорта) ребенка; справки о лицах, которые зарегистрированы в реализуемой квартире; свидетельств, подтверждающих право владения приобретаемым и реализуемым жильем; технических паспортов;
  • Составляется заявление о приобретении и реализации жилья. Подписывать заявление должны оба родителя (усыновителя либо опекуна), а также ребенок от 14 лет;
  • Ожидается решение. Органом опеки и попечительства заявление может рассматриваться две недели, в течение которых проводится полная проверка возможности ущемления детских прав. При успешном прохождении проверочных мероприятий, выдается разрешение, позволяющее реализовывать имущество ребенка.

Органами опеки и попечительства может быть не дано разрешение при таких обстоятельствах:

  • При приобретении жилья в рассрочку, с одновременной реализацией всей имеющейся в собственности недвижимости;
  • Когда при сделке имущество одновременно и продается и дарится;
  • Когда приобретается недвижимость на этапе возведения объекта (отсутствует право владения);
  • Когда имущество, которое приобретается, уступает по квадратуре реализуемому жилью;
  • При условии отсутствия в жилье, которое приобретается, одного из удобств, коммуникаций;
  • При слабом развитии или отсутствии близлежащей к жилью инфраструктуры.

Этот порядок обязателен до достижения ребенком возраста полной дееспособности. Этот возраст наступает с 18 лет: совершеннолетний имеет полные права гражданина, у него есть возможность самостоятельно совершать сделки.

Конечно, есть ряд случаев, в которых момент дееспособности может наступить раньше, с 16 лет. Этот момент может наступить при устройстве гражданином, достигшим 16 лет на работу, и получения им общего соцпакета; занятия ИП; при вступлении в брак. В этих случаях сделка возможна без привлечения органа опеки и попечительства.

Порой предоставляется разрешение на открытие счета на имя ребенка, с условием внесения на него средств, полученных от реализации принадлежащей ему доли недвижимости. Право пользования подобным счетом возникает с момента совершеннолетия.

Одобрение от органов опеки и попечительства может быть получено в случае предоставления им доказательств создания лучших условий проживания для ребенка в новом жилье:

  • Лучшей экологической обстановки;
  • Более развитой инфраструктуры вблизи от места проживания;
  • Более благоприятных для развития и здоровья ребенка климатических условий;
  • Предложения более прибыльной работы родителям.

После дачи органом опеки и попечительства положительного решения, можете вкладывать последнее в пакет документации и назначать дату сделки.

По выполнении этих пунктов, проведение сделки протекает в стандартном ритме:

  • Нотариусом удостоверяется заключение двухстороннего договора, имущество передается по акту приема-передачи;
  • Проводится регистрация права владения на лиц, участвующих в сделке;
  • Процесс реализации старого жилья происходит одномоментно с приобретением нового;
  • После перехода права владения, происходит регистрация ребенка, не достигшего совершеннолетия, по адресу приобретенной недвижимости;
  • В заключение, в органам опеки и попечительства направляются ксерокопии договоров, их извещают о факте получения ребенком имущества в объеме, сопоставимым с предыдущим.

Как устранить риск при приобретении жилья, если его владелец – несовершеннолетний:

  • В обязательном порядке нужно уточнить, имеется ли в семье, у которой вы запланировали приобрести жилье, несовершеннолетние дети;
  • Если таковые имеются, нужно разузнать в опекунском органе информацию о том, пребывают ли они на учете. При подтверждении отсутствия семейных проблем, для оформления продажи недвижимости будет достаточным письменно оформить согласие от родителей и отсутствие возражений у органов опеки и попечительства. Когда же семья относится к неблагополучным, перед проведением сделки крайне важно уточнить установленный юридический статус ребенка, если же этого не сделать заранее, создается риск расторжения договора;
  • Разузнайте, относятся ли дети к владельцам жилья;
  • Не верьте доводам продавца, в особенности, если имеется их родственная связь с ребенком, касательно решения ими вопроса в органах опеки и попечительства;
  • Удостоверьтесь в подлинности документа о согласии органов опеки и попечительства;
  • Получите в органах опеки и попечительства информацию, назначался ли ребенку опекун, разузнайте, не присутствует ли факт лишения родителей прав на ребенка (либо оформления такового).

Какая возникает опасность?

Продавцами может скрываться факт того, что ребенку назначался опекун. Эти действия продавцы совершают исключительно в своих интересах. В таком случае, предъявленные покупателю разрешительные документы по продаже жилья с подписями лиц, не имеющих в отношении ребенка родительских прав, не будут иметь абсолютно никакой юридической силы.

Источник: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/prodazha/kak-prodat-kvartiru-esli-v-dole-nesovershennoletnie-deti.html

Дети и недвижимость: продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей – оформление, необходимые документы

Часто крупная сделка, в том числе купля-продажа квартиры, сопровождается дополнительными хлопотами и переживаниями. Стороны боятся потерять свою недвижимость или деньги. Сделка становится еще сложнее, если в ней участвуют дети.

Все особенности продажи квартиры с детьми связаны с особой защитой несовершеннолетних со стороны закона. Они не самостоятельны и зависимы от родителей или опекунов. Благодаря такому положению у детей есть права, которые не позволяют ухудшить их имущественное положение или условия проживания.

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетними детьми?

Закон дает возможность каждому распоряжаться своей собственностью. Свою квартиру или долю в ней вы можете подарить, обменять, продать или завещать. Но наличие несовершеннолетнего ребенка накладывает ряд ограничений и дополнительных условий. О них необходимо помнить, чтобы продажа квартиры с ребенком прошла гладко и быстро.

Дети до 18 лет не могут в полной мере распоряжаться своим имуществом. Эти функции выполняют за них родители либо опекуны и попечители (если родителей нет, либо они лишены прав). Органы опеки и попечительства следят за тем, что родители не злоупотребляли своим положением и соблюдали права детей при продаже квартиры.

Поэтому, согласно п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ, органы опеки должны дать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества несовершеннолетних.

Когда органы опеки могут отказать?

Положение детей не должно ухудшаться – это золотое правило для любых сделок. Имущества ребенка не должно становиться меньше: нельзя продать «трешку», купить двухкомнатную квартиру, а оставшиеся деньги потратить на отпуск. Органы опеки не разрешат такую сделку.

Итак, если в результате продажи квартиры с несовершеннолетним создаются следующие условия, то опека не даст согласия:

  • взамен старой квартиры не приобретается новая;
  • сокращается площадь квартиры;
  • новая квартира находится в старом здании.

Ребенок – собственник

Необходимо различать две ситуации: когда ребенок является собственником квартиры и когда он постоянно зарегистрирован в ней, но не является собственником. От этого зависят права несовершеннолетних при продаже квартиры.

Имущество может полностью принадлежать ребенку или в какой-то части (доля в квартире). Помните, что право собственности не возникает у детей автоматически. Ребенок изначально не имеет прав на квартиру родителей или других родственников. Но недвижимость ему можно подарить.

Особенности оформления купли-продажи

Допустим, вашему ребенку принадлежит половина квартиры. Вы, как его опекун или попечитель, можете распорядиться ею только при условии получения разрешения у органов опеки.

Распространенные сделки, требующие согласия:

  • продажа квартиры;
  • сдача квартиры в аренду;
  • обмен квартиры;
  • предоставление в залог (ипотека);
  • отказ от преимущественного права покупки доли в квартире.

Куда обращаться?

Органы опеки и попечительства – это местные органы. В Санкт-Петербурге они есть в каждом муниципальном округе. Вы должны обратиться в органы того округа, в котором зарегистрирован ребенок либо в районный МФЦ.

Какие документы предоставить?

  • заявление законных представителей (родителей);
  • заявление ребенка (если ему более 14 лет);
  • паспорта заявителей;
  • свидетельство о рождении ребенка;
  • договор по отчуждению имущества (купля-продажа, мена, дарение);
  • выписка из ЕГРН о собственности;
  • справка о регистрации (форма №9);
  • характеристика жилья (форма №7);
  • кадастровый паспорт квартиры;
  • документы на приобретаемое имущество.

Если к сделке претензий нет, то вы получите разрешение через 10-15 дней. В противном случае вы получите отказ. Помните, что сделка без согласия может быть расторгнута по просьбе опеки.

Ребенок не является собственником

Согласие опеки при продаже квартиры не требуется, если ребенок не владеет недвижимостью, а только зарегистрирован в ней. Постоянная регистрация («прописка») не влечет появления права собственности.

Однако ребенка нельзя выписать «на улицу», у него обязательно должна быть регистрация. Позаботьтесь о том, чтобы оформить несовершеннолетнему прописку при продаже квартиры в другом помещении. Например, в квартире бабушки с дедушкой.

  • Куда обращаться?
  • Для снятия с учета и прописки в новом месте нужно обратиться в Федеральную миграционную службу по месту жительства.
  • Какие документы предоставить?
  • паспорт заявителя;
  • паспорт ребенка или свидетельство о рождении;
  • документ, на основании которого проводится регистрация (заявление владельца жилья, документ о собственности).

Продажа квартиры без представления жилья

Из общего правила есть исключения. В ряде случаев продажа квартиры с детьми может происходить без предоставления нового жилья.

Ипотечный кредит – популярный способ купить квартиру. Однако возводимое жилье фактически не существует до момента завершения его строительства. В связи с этим невозможно сразу представить ребенку новую квартиру взамен старой.

Но разрешение на покупку ипотечной квартиры получить все же можно при двух условиях:

  • новостройка находится в высокой стадии строительства;
  • необходимо прописать ребенка в другой квартире до конца стройки.

В ряде других случаев новая квартира также может быть хуже старой. Например, несовершеннолетнему требуется серьезное и дорогое лечение. Тогда семья принимает решение переселиться в меньшую квартиру, а оставшиеся деньги вложить в лечение. Аналогичная ситуация и в случае необходимости переезда ребенка в другой город или регион из-за заболеваний.

Для того, чтобы опека одобрила такую спорную сделку вы должны доказать необходимость ухудшения условий. Например, предоставить документы, медицинские справки или билеты в другой город.

Источник: https://SPbHomes.ru/science/prodazha-kvartiry-s-nesovershennoletnim-rebenkom/

Ссылка на основную публикацию