Предварительный договор купли продажи квартиры: долевая собственность образец договора, а также нюансы оформления

Предварительный договор — это договор, в котором стороны обещают заключить в будущем основной договор. Это главная задача преддоговора.

Предварительный договор купли продажи квартиры: долевая собственность образец договора, а также нюансы оформления

В случае с куплей-продажей недвижимости предварительный договор нужен для того, чтобы стороны договора не передумали продавать или покупать недвижимость. А если передумали — чтобы можно было заставить их сделать это через суд или хотя бы потребовать штраф.

Что вы узнаете

Скачать бланкПосмотреть образец

  1. Договор должен быть в той же форме, что и основной.

  2. Он должен содержать описание предмета основного договора и условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться заранее.

Форма договора.

Преддоговор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть письменным, а иногда и нотариально удостоверенным.

Заверять договор у нотариуса придется в двух случаях:

  1. Если основной договор должен быть в нотариальной форме, например при продаже доли в праве на недвижимость.
  2. Если стороны сами решили удостоверить основной договор у нотариуса, даже если по закону это необязательно.

Существенные условия. У каждого вида договора есть условия, которые называются существенными: это его предмет и положения, которые прописаны в законе как существенные. Без согласования этих условий договор считается незаключенным.

До 2015 года закон требовал, чтобы в предварительном договоре были прописаны все существенные условия основного. В 2015 году закон изменился, и теперь нужно согласовывать только предмет договора и то, что стороны сами сочтут нужным. То есть сейчас цену недвижимости в предварительном договоре писать необязательно.

Содержание предварительного договора. В преддоговоре обязательно должен быть прописан предмет договора, а также другие условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться прямо сейчас.

Если в предварительном договоре прописан только предмет основного — этого достаточно, значит, обо всем остальном стороны решили договориться уже в основном договоре. А если не смогут договориться, условия за них установит суд.

Но на практике в преддоговоры включают гораздо больше условий: стороны всегда хотят заранее договориться о цене, сроках, ответственности и других мелочах.

Предмет договора: описание недвижимости. Предмет договора купли-продажи недвижимости — это передача недвижимости от продавца покупателю. Недвижимость должна быть описана так, чтобы ни у кого не оставалось сомнений, какая именно квартира или дом имелись в виду.

На момент подписания преддоговора недвижимости может не существовать, например, если это строящийся дом. А может существовать, но еще не принадлежать продавцу. Закон не запрещает подписывать преддоговор на продажу такой недвижимости.

Если недвижимость уже существует, достаточно указать ее кадастровый номер, но лучше по традиции добавить адрес и площадь. Эти данные можно найти на сайте Росреестра или заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН.

Если недвижимости пока нет, нужно описать ее настолько подробно, насколько это возможно. Главное, чтобы по этому описанию можно было определить будущую квартиру или дом.

Например, это может быть «жилой дом ориентировочной площадью 134 м2, строящийся на земельном участке с кадастровым номером 69:10:0091201:33».

Для описания объекта недвижимости используйте любые уже известные координаты: данные участка, номер подъезда и этажа в строящемся доме, примерную площадь.

Как экономить, меньше тратить и больше зарабатыватьРассказываем в нашей бесплатной рассылке. Подпишитесь, чтобы получать на почту лучшие статьи дважды в неделю

Расчеты сторон.

Основная цель преддоговора — зафиксировать желание сторон заключить основной договор, поэтому расчетов по преддоговору может и не быть, а по смыслу преддоговора — и не должно быть.

Но на практике предварительный договор редко обходится без передачи аванса или задатка.

Ответственность сторон. Главное нарушение, которое подразумевает преддоговор, — отказ или уклонение от заключения основного договора. Уклонение — это когда сторона не подписывает договор, но не говорит об этом прямым текстом. Например, не отвечает на письма, придумывает отговорки или просит подождать еще.

Предварительный договор купли продажи квартиры: долевая собственность образец договора, а также нюансы оформленияПредварительный договор купли продажи квартиры: долевая собственность образец договора, а также нюансы оформленияПредварительный договор купли продажи квартиры: долевая собственность образец договора, а также нюансы оформленияПредварительный договор купли продажи квартиры: долевая собственность образец договора, а также нюансы оформления

Стороны часто совершают ошибки при подписании преддоговора: не соблюдают его форму, нечетко прописывают объект недвижимости, путают задаток и аванс, платят по преддоговору большую часть цены, забывают согласовать цену квартиры или другие важные вещи, о которых придется заново договариваться в основном договоре или обращаться в суд. Такие просчеты могут привести к кардинально разным последствиям: от признания договора незаключенным до признания его основным договором купли-продажи.

  • Чтобы договор не признали незаключенным, нужно четко описать недвижимость и составить преддоговор в правильной форме, а если нужно — нотариально заверить его.
  • Важно правильно согласовать денежные вопросы в договоре: стоимость недвижимости можно не писать, но если не получится согласовать цену квартиры при подписании основного договора, то ее будет устанавливать суд.
  • Не надо забывать и про другие важные условия договора:
  1. Ситуации, когда стороны вправе расторгнуть преддоговор без санкций.
  2. Срок передачи квартиры после подписания договора.
  3. Срок для возврата аванса, в случае если основной договор не будет заключен.
  4. Штраф за отказ или уклонение продавца от заключения основного договора.
  5. Случаи, в которых можно расторгнуть договор без санкций.

Чем больше условий будет согласовано в предварительном договоре, тем проще будет подписать основной.

Обратите внимание на сумму, которая платится в рамках преддоговора на строящуюся квартиру: она не должна быть слишком большой, иначе договор могут признать основным, а не предварительным.

Предварительный договор не гарантирует, что квартира достанется именно вам, — до подписания основного договора с продавцом или с квартирой всегда может произойти непредвиденное, и от этого не застрахует никакой договор. Но кое-какие риски он все же исключает.

Главная гарантия, которую дает предварительный договор, — с ним вы можете быть уверены, что продавец подпишет основной договор: добровольно или принудительно. Если продавец откажется продать квартиру, суд обяжет его подписать основной договор, причем на условиях, согласованных в предварительном.

Никакое соглашение об авансе или задатке не дает такую гарантию — обязанность заключить основной договор прописывают только в преддоговоре. Если вы заключили любое другое соглашение, передумавший продавец рискует только авансом или задатком, но заставить его продать квартиру невозможно.

Покупатель недвижимости, как правило, защищен в сделке меньше продавца. Но даже подписание предварительного договора не дает полную гарантию того, что квартира обязательно достанется ему и именно по такой цене. У покупателя при преддоговоре остаются риски.

Нет гарантии получения жилья. Предварительный договор — это еще не сам договор купли-продажи. Его подписание не гарантирует покупателю, что квартира или дом достанутся именно ему или вообще будут проданы.

Риск признания предварительного договора покупки незаключенным. Есть две основные причины, по которым преддоговор могут признать незаключенным:

  1. Не соблюдена его форма.
  2. Не согласованы все обязательные условия.

Например, если стороны нотариально не удостоверили преддоговор на продажу доли в праве на квартиру, такой договор считается незаключенным из-за несоблюдения нотариальной формы.

Если из преддоговора непонятно, какая именно квартира продается, считается, что предмет будущей сделки не согласован, как и преддоговор. Поэтому недостаточно написать в предварительном договоре, что «стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры в доме 15 на ул. Зоологическая».

Писать нужно, например, так: «Стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Зоологическая, дом 15, квартира 1876, кадастровый номер: 77:77:254:817:630, общей площадью 38,5 м2».

Хотя достаточно будет и одного кадастрового номера — этого хватит для идентификации квартиры.

Риск попасть на двойную продажу жилья. Предварительный договор купли-продажи недвижимости не регистрируется, поэтому покупатель не может узнать, сколько таких же преддоговоров подписал продавец и скольким покупателям уже пообещал квартиру.

Если окажется, что у продавца было несколько предварительных договоров, а квартиру он продал только одному из потенциальных покупателей, другим останется только судиться и требовать возмещения убытков.

Чтобы подстраховать себя от такой ситуации, добавьте в договор условия о гарантиях продавца. Он должен подтвердить, что не подписывал других договоров на квартиру: ни основных, ни предварительных.

За нарушение этой гарантии предусмотрите внушительный штраф, который, с одной стороны, отпугнет недобросовестного продавца, а с другой — удовлетворит вас, если неприятная ситуация все-таки случится.

Риск потерять деньги: аванс или задаток. Если вы заплатили по преддоговору деньги, а продавец пропал после этого, есть риск потерять отданный аванс или задаток. В этом случае выход только один — идти в суд и требовать возврата денег или заключения основного договора, если у вас останется желание купить квартиру у такого недобросовестного продавца.

Риск купить квартиру с обременением. Недобросовестный продавец может умолчать о том, что у квартиры есть какое-то обременение, например, залог, договор ренты или найма.

Чтобы избежать обмана со стороны продавца, обязательно заказывайте выписку из ЕГРН сами: сделайте это перед подписанием предварительного договора и перед заключением основного.

Самые важные обременения указаны в выписке, но даже Росреестр может не знать о некоторых из них, например, договор найма на 11 месяцев не регистрируется.

В преддоговоре обязательно пропишите, что продавец гарантирует, что квартира не обременена на момент подписания этого договора и что он обязуется не обременять ее и впредь.

Можно использовать, например, такую формулировку: «Продавец гарантирует, что квартира не находится под арестом, не является предметом залога или судебного спора и не обременена иными правами третьих лиц, и обязуется не обременять квартиру до момента заключения основного договора».

За нарушение этих гарантий предусмотрите штраф для продавца, а для себя — право без каких-либо санкций отказаться от заключения основного договора.

Предварительный договор прекращает действовать, если:

  1. Прошел срок, прописанный в договоре, а основной договор стороны так и не заключили, и ни одна из сторон этого не потребовала.
  2. Стороны заключили основной договор.
  3. Стороны расторгли преддоговор.

По общему правилу расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке и без причины нельзя: иначе теряется весь его смысл. Но стороны могут предусмотреть в преддоговоре основания и случаи, когда расторгнуть его все-таки допускается: со штрафными санкциями или без.

Обычно в договоре оставляют право на расторжение без штрафов по причинам, которые никак не зависят от сторон и которые нельзя было предвидеть, например, когда банк неожиданно отказал покупателю в кредите.

Покупателю стоит защитить себя и оставить право на расторжение преддоговора в случаях, если:

  1. Банк не одобрит покупателю выбранную квартиру.
  2. Возникнут трудности с документами на недвижимость, из-за которых покупка квартиры сильно затянется. Например, если банк потребует узаконить перепланировку и получить новые технические документы, и это займет больше времени, чем действует одобрение кредита.
  3. Обнаружатся какие-то другие проблемы с квартирой, из-за которых купить ее невозможно. Например, если орган опеки и попечительства не даст согласие на продажу квартиры, если доля принадлежит несовершеннолетнему.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/pre-sale/

Предварительный договор купли-продажи квартиры, образец заполнения

Главная / Квартира / Предварительный договор купли продажи

Предварительный договор купли продажи квартиры: долевая собственность образец договора, а также нюансы оформленияДо оформления основного договора купли-продажи продавец и покупатель могут по соглашению сторон оформить предварительный договор купли-продажи, договор аванса или договор задатка. Заключение предварительного договора достаточно часто применяется при совершении сделок с недвижимостью.

В соответствии с Гражданским кодексом (ст.429 ч.1) по предварительному договору стороны сделки обязуются в будущем заключить основной договор о передаче какого-либо имущества, оказании определенных услуг и выполнении работ на тех условиях, которые зафиксированы в предварительном договоре.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры вы можете скачать по ссылке в конце статьи.

Применительно к сделке купли-продажи жилой недвижимости данная норма означает, что покупатель и продавец квартиры или другого объекта недвижимости имеют право заключить предварительный договор, в котором будут прописаны все важные условия планируемой сделки купли-продажи.

Необходимость в предварительном договоре возникает в том случае, если основной договор по каким-то причинам не может быть заключен сразу. Например, если покупателю требуется время, чтобы собрать денежные средства для оплаты квартиры, или продавцу нужно подготовить все необходимые документы.

Предварительный договор купли-продажи дает сторонам определенную гарантию того, что сделка в будущем будет заключена именно на оговоренных условиях, в том числе и по согласованной ранее цене.

Несмотря на то, что предварительное соглашение не влечет за собой передачу квартиры, оно обладает юридической силой и приводит к определенным правовым последствиям. Поэтому стороны сделки должны ответственно подойти к составлению и заключению предварительного договора купли-продажи, чтобы избежать неприятных последствий в дальнейшем.

Читайте также:  Временная регистрация ребенка по месту пребывания: как сделать временную прописку несовершеннолетним детям и можно ли без родителей?

Существенные условия договора

Обязательными условиями предварительного договора купли-продажи являются предмет договора (то есть описание квартиры или другого продаваемого имущества), стороны договора и цена продаваемого имущества. Исходя из перечисленных условий, стороны в будущем обязуются заключить договор купли-продажи именно указанной квартиры и именно по оговоренной цене.

В предварительном договоре также обычно указываются порядок и сроки заключения основного договора. Кроме того, при продаже квартиры в договор включаются условия о внесении аванса или задатка, которые являются определенной гарантией для сторон. Обычно сумма аванса или задатка при продаже квартиры составляет 5-10% от общей суммы сделки.

При составлении предварительного договора стороны должны четко понимать разницу между авансом и задатком, чтобы представлять последствия расторжения такого договора в одностороннем порядке.

Внесение продавцом аванса дает сторонам возможность отказаться от оформления основного договора купли-продажи, вернув аванс. Это может произойти, например, при изменении цены на недвижимость.

В этом случае, продавец, заинтересованный в продаже квартиры по более высокой цене, может отказаться от исполнения предварительного договора без штрафных санкций. По другому дело обстоит, если в договоре используется термин «задаток». Получив задаток, продавец может отказаться от исполнения условий договора, только вернув покупателю задаток в двойном размере.

Если же расторжение предварительного договора происходит по инициативе покупателя, задаток остается у продавца. Таким образом, задаток повышает степень ответственности сторон за неисполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи.

В договоре должны содержаться все реквизиты сторон:

  • фамилия, имя, отчество, полные паспортные данные и адрес, если стороной договора является физическое лицо;
  • наименование, организационно-правовая форма, местонахождение, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица, если оно выступает стороной договора. При сделке с юридическим лицом в договоре также указываются фамилия, имя и отчество представителя, выступающего от имени юридического лица;
  • реквизиты доверенности, если лицо, подписывающее договор, действует на основании доверенности.

Предварительный договор купли продажи квартиры: долевая собственность образец договора, а также нюансы оформленияУзнайте, как продать квартиру в ипотеке, возможные варианты и способы продажи.

Полный перечень необходимых документов для регистрации права собственности на квартиру, можно найти по этому адресу.

Срок действия договора

Предварительный договор купли продажи квартиры: долевая собственность образец договора, а также нюансы оформления

Чаще всего в предварительном договоре купли-продажи объекта недвижимости стороны указывают срок заключения основного договора. Если же срок не определен сторонами, то согласно нормам гражданского законодательства основной договор купли-продажи жилья должен быть заключен в течение одного года с момента подписания предварительного соглашения.

Если сделка купли-продажи не совершается в установленный срок или срок, установленный законом, то предварительный договор перестает действовать.

Основные ошибки при заключении предварительного договора

Стороны недооценивают важность предварительного соглашения, не считая его важным документом. Тем не менее, расторжение такого договора в одностороннем порядке может привести к штрафным санкциям.

Некоторые застройщики предлагают потенциальному покупателю заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в отношении незавершенных объектов строительства, однако заключение такого договора является не совсем правомерным, так как его предметом выступает несуществующий на данный момент объект недвижимости.

И хотя судебная практика допускает заключение такого договора, вопрос о юридической силе предварительного соглашения на отсутствующий объект остается открытым.

В предварительном договоре оговариваются не все важные условия предстоящей сделки купли-продажи. Это может привести к разногласиям при заключении основного договора и даже к признанию предварительного договора недействительным (если отсутствуют обязательные условия, без которых данный договор не имеет юридической силы).

Следовательно, сторонам сделки нужно внимательно составлять предварительный договор купли-продажи, осознавая всю степень ответственности.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры – скачать в формате .doc

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi/obrazets-zapolneniya.html

Гарантии и риски предварительного договора купли-продажи

Большинство сделок купли-продажи квартиры проходит стадию подписания предварительного договора. Многие риелторы настаивают на его оформлении, так как хотят получить гарантии для своих клиентов.

В предварительном договоре стороны договариваются о заключении основного. Это собственно та сделка, к которой хотят подготовиться стороны, например, купли-продажи квартиры или ее доли от собственника или застройщика лично или по доверенности.

Название «предварительный» никак не означает, что он «не настоящий» и его нельзя рассматривать как, скажем, пробный, черновой вариант. Это означает, что он предшествует основной сделке, и его условия обязательны для исполнения.

Его цель — подготовка: стороны договариваются о том, на каких условиях и в какой срок будет заключено соглашение.

По такому соглашению не могут переходить никакие имущественные права, например, право собственности, не возникают никакие обязанности кроме заключения в будущем основного договора.

Порядок заключения предварительного договора, требования к его содержанию и форме содержатся в ст. 429 Гражданского Кодекса РФ.

Более подробная информация о предварительном и основном договоре при покупке квартиры в ипотеку здесь.

Для чего нужен?

Основные цели, зачем нужен договор:

  • «Привязать к себе» другую сторону, то есть получить гарантии того, что именно этот покупатель или продавец заключит сделку.
  • Зафиксировать цену. Продажа квартиры может быть оформлена спустя довольно длительное время, а цены на рынке могут значительно измениться, поэтому важно для обеих сторон ее закрепить.
  • Договориться о сроках совершения сделки.

Каждая из сторон преследует свои цели, и выгода будет зависеть от того, насколько умело этим инструментом она воспользуется.

Сроки

Стороны могут предусмотреть любой период для подписания основного соглашения. Если срока нет — в течение одного года. Если срок истек, то предварительный договор считается прекращенным.

Закон говорит так: нет желания — нет сделки. Сделка состоится только, если одна из сторон потребует её заключить.

Если ни одна никто не захочет — условия его теряют силу.

Гарантии

Если намерения одного из контрагентов изменятся, заинтересованная сторона может обратиться в суд и обязать контрагента ее заключить.

Несостоявшийся покупатель имеет право стать собственником, даже если продавец продаст квартиру другому.

Если выполнение условий предварительного договора окажется невозможным по вине контрагента, вы вправе получить возмещение причиненных убытков.

Как оформить?

Перед покупкой проверяйте 3 вещи:

  1. правовой статус,
  2. материальное состояние объекта сделки,
  3. кто подписывает договор и их полномочия.

Проверка юридической силы сделки купли-продажи квартиры сводится к следующим действиям:

  • Предварительный договор купли продажи квартиры: долевая собственность образец договора, а также нюансы оформленияпроверка статуса объекта и истории перехода прав на него с помощью выписки из ЕГРН;
  • юридический анализ правоустанавливающих документов собственника;
  • проверка возможных прав третьих лиц на квартиру;
  • изучение вопроса об имеющихся разрешениях в отношении недееспособных собственников;
  • запрос справки о составе семьи;
  • проверка физического состояния квартиры и его соответствия техническому паспорту.

Если между предварительным и основным соглашениями прошло много времени, повторите проверку.

Для составления предварительного договора вам потребуется:

  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • паспорта лиц участников сделки;
  • справка о составе семьи продавца.

Предварительный договор временной купли-продажи квартиры заключается в простой письменной форме и не требует ни нотариального удостоверения, ни государственной регистрации. С момента подписания он вступает в силу.

Образец бланка договора о намерениях купли-продажи квартиры.

Прочитайте как составить договор купли-продажи квартиры самостоятельно в этой статье.

Консультация юриста по основным вопросам, связанным с подготовкой и подписанием предварительного договора:

Нюансы

Обязательно укажите:

  • существенные условия будущей сделки;
  • срок, в течение которого стороны обязуются его заключить.
  • обязанность совершить куплю-продажу в будущем.

Если объект покупки – недвижимость, укажите:

  • описание объекта,
  • его места нахождения,
  • цены,
  • а также правах тех лиц, которые будут иметь право проживать после смены собственника.

Покупатель может настоять на внесении других пунктов:

  • легализация перепланировки,
  • проведение ремонтных работ,
  • снятие с регистрации других лиц,
  • условия проживания лиц, имеющих на это право.

Впишите условия о задатке или аванс, в текст соглашения. Чем отличается одно от другого смотрите по ссылке.

Вы можете возложить друг на друга дополнительные обязанности: сбор документов, получение согласия, вступление в наследство, оформление кредита.

Можно ли отказаться от основной сделки?

Односторонний отказ не допускается. Это правило ст. 450 ГК РФ.

Любая сделка будет прервана по обоюдному согласию.

Как расторгнуть предварительный договор:

  • оформить отдельный документ;
  • сделать надпись на подписанном договоре о его прекращении, поставить даты, подписи и тем самым прекратить все обязательства по нему.

Если один из подписавших хочет уйти от исполнения предварительного соглашения, следует пойти по процедуре расторжения.

Если обоюдное согласие недостижимо, найдите причины оспорить договор:

  1. Нарушение требований к содержанию предварительного договора:
  • недостаточны сведения об объекте продажи;
  • нет цены;
  • нет порядка оплаты.
  1. Нарушение контрагентом условий предварительной сделки:
  • уклонение от согласования основного договора.
  1. Существенное изменение обстоятельств.

Предварительный договор купли продажи квартиры: долевая собственность образец договора, а также нюансы оформления

  • Расторжение продавцом или покупателем разрешается через суд.
  • Образец соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры по этой ссылке.
  • Чаще в суд обращаются за взысканием двойной суммы задатка, которая предусмотрены соглашениями о задатке в случае отказа от исполнения предварительного договора.
  1. Предварительный договор купли-продажи квартиры можно оформлять только после проверки юридической чистоты основной сделки.
  2. Предварительное соглашение вступает в силу после подписания его сторонами.
  3. Чтобы избежать лишних рисков вы можете заставить заключить основную сделку через суд.
  4. Можно включить условие о задатке

.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor-kp/predvaritelnaya-sdelka.html

Предварительный договор доля в праве общей собственности

Page 2

Уведомление о продаже доли в квартире — необходимый документ для совершения отчуждения доли в праве собственности на  объект недвижимости постороннему .
При условии если есть другие собственники, имеющие право первоочередной покупки .

  • Так как у каждого другого владельца доли в праве на этот объект, есть право первоочередной покупки перед третьими лицами (не участниками этого права)  и равные права на покупку перед другими участниками общей долевой собственности.
  • Правила продажи комнаты в коммунальной квартире 
  • Так же первоочередное право покупки есть  у соседей в коммунальной квартире.
  • Чтобы право на первоочередную покупку было соблюдено,Продавец доли должен уведомить письменно всех участников долевой собственности с указанием условий продажи: цены, порядка расчета, рассрочки и отсрочки платежа и прочих условий.
  • Собственник доли уведомляет других участников долевой собственности самостоятельно.
Читайте также:  Выселение без предоставления другого жилого помещения: основания по жк рф

Уведомление о продаже доли в квартире несовершеннолетних

Ребенок-собственник старше 14 лет делает это с разрешения законного представителя(родителя, который тоже подписывает уведомление.
За малолетнего собственника(моложе 14 лет) уведомление отправляют родители.

Если собственником доли, которого уведомляют, является несовершеннолетним — отказ от преимущественного права покупки необходимо оформить через органы опеки.

Уведомление не требуется, если продаются все доли одновременно  одному или нескольким продавцам по одному договору!

Уведомление о продаже доли в квартире. Неизменность условий продажи

Внимание:

Если Вы не знаете каков будет порядок расчета, лучше ни чего не указывайте. Иначе нотариус отклонит Ваше уведомление в случае изменения условий.

  1. Уведомление о продаже — не является обязательством  продажи.
  2. И если в течении месяца от них не поступило предложение о покупке на тех же условиях, тогда продавец вправе продать долю любому третьему лицу.
  3. Уведомление о продаже доли скачать
  4. Внимание:

с 29.12.2015 года  Договор купли-продажи доли  из долевой собственности подлежит обязательному удостоверению нотариусом!

Методические указания для нотариусов

  • Удостоверение договора купли-продажи нотариусом усложнило процедуру уведомления других участников долевой собственности.
  • ФЕДЕРАЛЬНАЯ НОТАРИАЛЬНАЯ ПАЛАТА
  • ПИСЬМО
  • от 31 марта 2016 г. №1033/03-16-3

2.5.

Бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть:

— свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику;

— выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. Полная версия документа

Необходимым условием для удостоверения договора купли-продажи будет истечение одного месяца, с момента вручения вашего почтового отправления с описью, адресату.

  • Либо участники долевой собственности должны оформить отказ от покупки у нотариуса. Тогда он удостоверит договор купли-продажи сразу.

Понятное дело, что за удостоверение отказа от покупки нотариус тоже возьмет деньги. И эти расходы ложатся на продавца.

  • Первый способ часто бывает провальным, так как люди просто не заглядывают в почтовый ящик или не находят время прийти на почту.
  • Второй способ — дорогой, да и где гарантия, что  другие участники захотят «тащиться» к нотариусу. Ведь это время, а у всех его не хватает.
  • Ну и особый, но часто распространенный случай, когда другие участники долевой собственности намеренно уклоняются от получения уведомления о продаже, из вредности так сказать.

Поэтому в каждом конкретном случае стоит оценить это обстоятельство !
Порой проще отказаться от покупки. Но стоит посоветоваться  с нотариусом на этот случай.

Уведомление о продаже доли в квартире скачать.

Всегда рада разъяснить. Автор

Предварительный договор купли продажи квартиры: долевая собственность образец договора, а также нюансы оформления

Уведомление о продаже доли в квартире

Источник: https://exspertrieltor.ru/predv-dogovor-kp-d/

Граждане спрашивают: как происходит оформление предварительного договора купли-продажи доли в квартире? Образец документа

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

бесплатную консультацию:

Показать содержание

Правовые особенности предварительного договора купли-продажи недвижимости

ВАЖНО: Обязанности по нотариальному заверению законодательство не содержит, однако по запросу сторон нотариус может составить проект соглашения, проверить наличие и подлинность правоустанавливающих документов на жилую площадь, убедиться в дееспособности сторон.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости оформляется в виде единого документа, подписываемого всеми его участниками (ч. 2 ст. 429, ч. 2 ст. 434, ч. 1 ст. 550 ГК РФ).

Процедуру государственной регистрации в органах ЕГРН такая сделка не проходит, но для участников является обязательной. При необходимости передумавшая заключать окончательный контракт сторона будет принуждена к подписанию в судебном порядке, с возложением на нее всех расходов. Цена вопроса очевидно высока – потеря денег и времени, трудности в последующих поисках альтернативного жилья.

Нюансы будущей сделки с недвижимостью фиксируются без права поменять их в одностороннем порядке.

Краткая инструкция по составлению и образец этого документа

Примерная структура соглашения «о намерениях» включает в себя следующие пункты:

  1. Преамбула. Указываются полные фамилии, имена и отчества сторон, их обозначения, которые будут употребляться далее по тексту, и персональные данные.
  2. Предмет. Предметом выступает намерение сторон в дальнейшем заключить Договор купли-продажи квартиры (доли/долей квартиры), адрес которой может быть указан кратко, со ссылкой на следующий раздел (узнать о том, как правильно составляется договор купли-продажи доли в квартире, а также посмотреть образец документа можно здесь, а о правилах оформления таких сделок мы рассказывали в этом материале).

Существенные условия будущего соглашения

  • Объект продажи.Объектом продажи выступают доли в праве собственности на квартиру, выделенные в натуре или существующие только «на бумаге» (1/2, 3/4 и пр.), без установления границ. Также собственник всей жилой площади вправе продать ее нескольким покупателям по частям.Предмет должен быть описан максимально точно и полно, расхождения характеристик недопустимы. Конкретизируйте почтовый адрес, цифры площади, расположение комнат, кадастровый номер, балконы, этаж, параметры дома (экспликация БТИ). Возможно включить в текст документа ссылку на кадастровый паспорт объекта и сделать его приложением.Следует различать долю в праве собственности и комнату в «коммуналке».ВАЖНО: В целях идентификации предмета и подтверждения прав продавца обязательно запросить данные ЕГРН в органах Росреестра. Квартира должна находиться на кадастровом учете, с присвоением особого номера. Если передаваемые доли уже образованы, следует тщательно изучить историю их появления (конфликтный раздел, сложившийся или зафиксированный порядок пользования, наследство и пр.)
  • Цена каждой доли (ст. 555 ГК РФ).Стороны дают обязательство осуществить сделку именно по установленной заранее цене. Основной риск – резкое колебание стоимости квадратного метра.
  • Перечень лиц, сохраняющих права на жилую площадь (ст. 558 ГК РФ).Встречается ситуация, когда при смене собственника в квартире остаются родственники предыдущего хозяина или даже сам продавец.При возникновении любых споров в дальнейшем будут проанализированы условия передачи недвижимости: зафиксируйте точный объем прав жильцов, порядок распределения коммунальных платежей, период и основания проживания. Если жильё полностью освобождается, целесообразно указать точный срок и требование о снятии всех ранее проживавших с регистрационного учета.Идеальным вариантом будет получение продавцом архивной выписки из домовой книги, с указанием всех когда-либо прописанных лиц и причин их выбытия.

Форма предварительного договора купли-продажи доли в квартире.

Фиксируются условия о рассрочке, частичной оплате долей, процедуре доступа к банковской ячейке, наличной и безналичной форме оплаты.

Как осуществляется акт приема-передачи части недвижимости?

Передача объекта недвижимости производится путем составления особого документа – Акта приема-передачи. Акт удостоверяет факт передачи и состояние передаваемой квартиры. Обычной практикой также является вручение ключей и документов об оплате коммунальных услуг, налогов, договоров с энергоснабжающими организациями, ТСЖ, управляющей компанией.

Акт приема-передачи доли квартиры по договору купли-продажи.

Сроки выполнения обязательств сторон по договору

При отсутствии согласованного срока подписания окончательного контракта, такое соглашение заключается в течение года с даты предварительного договора.(ч.4, 6 ст. 429 ГК РФ)

До истечения периода для закрепления намерений обязательства одна из сторон должна направить другой соответствующее письменное предложение (телеграмма с заверенным текстом, ценное письмо с описью вложения и уведомлением о вручении).

При соблюдении такого порядка и неполучении ответа добросовестная сторона вправе воспользоваться судебной защитой. В случае, если срок наступил, а участники сделки молчат, предварительно согласованные обязательства прекращаются.

Чаще всего гарантией серьезности участников сделки служит передача денежных средств.

СПРАВКА: Задаток – наиболее устоявшийся, классический путь обеспечения исполнения обязательств, прямо предусмотрен действующим законом. В случае отказа принявшего задаток лица от выхода на сделку, преданная сумма, умноженная на два, должна быть им выплачена контрагенту.

Если виновно лицо, давшее задаток – средства остаются у другой стороны. Определения аванса закон не содержит, участники правоотношений сами устанавливают судьбу денег в случае срыва контракта.

Задаток гарантирует появление договора купли-продажи, а не используется как оплата недвижимости.

Заключительные положения

Раздел содержит положения о дате вступления договора в силу, количестве подписываемых экземплярах и иные подпункты по желанию сторон.

Правоотношения в сфере долевого участия в строительстве не регулируются предварительным договором купли-продажи недвижимости!

Заключение

Предварительный контракт связывает взаимными обязательствами продавца и покупателя недвижимости до заключения ими основного договора. Ключевыми «точками» являются условия о предмете, цене, сроках и взаимных гарантиях совершения окончательной сделки.

Достигнутое по этим и другим пунктам соглашения изменить в дальнейшем будет затруднительно. Участие юриста и риелтора при составлении проекта документа, конечно, повлечет затраты, но поможет избежать неприятных сюрпризов.

Документы на тему статьи

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Источник: https://myrealproperty.ru/kvartira/pokupka_kv/doli-kvartir/predvaritelnyj-dogovor-d.html

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком — Образец 2020

Нередко предшествует совершению сделки по продаже и покупке квартиры заключение сторонами предварительного соглашения. В нем оговариваются условия подписания основного договора, как гарантия, что сделка состоится. При этом стороны вправе установить задаток для финансового подкрепления договоренностей и прописать его в предварительном договоре купли-продажи квартиры.

Как правильно составить предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком?

Пункты договора, предполагающего совершение в будущем сделки купли-продажи жилого помещения, заполняются со следующими особенностями оформления:

  1. Предмет предварительного договора. Договоренности сторон по такому виду соглашения происходят вокруг квартиры, но предметом будет выступать именно договоренность о заключении в будущем основного договора сделки (п. 554 ГК). При этом прописываются также характеристики квартиры, которая будет продана и куплена по основному договору:
  • ее адрес,
  • кадастровый номер,
  • сведения о площади,
  • количестве комнат и т.д.

Указываются реквизиты документа, на основании которого у продавца зарегистрировано право собственности на квартиру (договор сделки, свидетельство о наследстве и т.д.), данные выписки из ЕГРН или свидетельства о праве собственности. Дополнительно следует прописать, что жилое помещение не имеет ограничений, обременений и арестов.

  1. Цена договора. В обязательном порядке, предварительный договор должен содержать информацию о полной стоимости квартиры (ст. 555 ГК). Судебная практика показывает, что переквалификация в основной предварительного договора возможна по следующим обстоятельствам:
    • в нем содержится указание внесения не полной суммы стоимости квартиры (например, в тексте содержится требование передать продавцу задаток в размере половины цены жилья);
    • закреплено условие передачи имущества и установление рассрочки по оплате.

    В этих случаях соглашение не будет признано предварительным.

  2. Условие о задатке. Стороны вправе скрепить свои договоренности финансовым инструментом – задатком. Это некая денежная сумма (обычно не более 10 % от общей стоимости квартиры), передаваемая покупателем продавцу и учитываемая впоследствии при окончательном расчете (п.п. 1, 4 ст. 380 ГК).
  3. Стороны договора. Сведения об участниках сделки (продавце и покупателе) вносятся в предварительный договор в строгом соответствии с личными документами (паспортом, доверенностью). Указываются их ФИО без сокращений, реквизиты паспортов, адреса регистрации.
  4. Срок заключения основного договора. Участники предварительного договора могут установить дату или период, когда будет подписан основной договор, либо не указывать его. В последнем случае, согласно п. 4 ст. 429 ГК, они должны совершить сделку в течение календарного года от даты подписания предварительного соглашения.

    Следует учитывать, что предварительные договоренности теряют свою юридическую силу в случае, когда ни одна из сторон не инициировала заключение основного договора в назначенную дату или в срок в силу п. 6 ст. 429 ГК.

  5. Права и обязанности сторон. Максимально четко и понятно следует сформулировать этот раздел документа. Например, подробно прописать порядок передачи жилого помещения покупателю, чтобы избежать затягивания сроков передачи продавцом. Рекомендуется указать штрафные санкции за неисполнение обязательств.
Читайте также:  Акт приема-передачи при аренде квартиры и комнаты: скачать образец и для чего нужно приложение к договору при найме и возврате жилого помещения с описью имущества?

Бланк (форма) предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком

Скачать бланк предварительного договора с задатком. doc

Образец предварительного договор купли-продажи квартиры с задатком

Пример образца ПДКП квартиры с применением предварительной оплаты в форме задатка:

Скачать образец предварительного договора с задатком. doc

Особенности заключения предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком

Задаток является инструментом, гарантирующим, что стороны исполнят условия предварительного договора. В п. 2 ст. 381 ГК отражены меры в отношении стороны, нарушившей договоренности:

  • если в срыве сделки виновен покупатель, задаток ему не возвращается;
  • если продавец уклонился от подписания основного договора, то обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере.

Передача задатка происходит с оформлением расписки, подтверждающей получение денежных средств. При этом и в договоре и в расписке должно быть указано слово «задаток». В противном случае он будет считаться авансом.

Подробнее о задатке + образец

Вам также будет интересно

Источник: https://kupiproday-kvartiru.ru/kuplja-prodazha/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-obrazec-s-zadatkom/

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

  • Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):
  • 8 (800) 350-13-94 — Федеральный номер
  • 8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Приобретение квартиры на первичном и вторичном рынке сопровождается длительным поиском наиболее подходящего варианта. На этот процесс может потребоваться времени от месяца до года. Сделка ответственная, поэтому требует основательной проработки.

Кроме того, обычно недвижимость приобретается с привлечением стороннего капитала. Это может быть военная или банковская ипотека, материнский капитал. Нередко причиной задержки может быть отсутствие документа у продавца.

Для фиксации договорённости составляется предварительный договор купли-продажи недвижимости, который имеет несколько разновидностей и нюансов оформления.

В чём суть предварительного договора?

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) – это документ, в котором расписываются намерения и обязательства сторон для проведения сделки в будущем, а также стоимость объекта.

Отдельным разделом прописывается ответственность каждой стороны при условии нарушения договорённости.

Этот вид соглашения не регистрируется в госорганах учёта, но имеет правовой статус при рассмотрении разногласий, если данные обязательства одной из сторон не выполнены.

Нередко предварительный договор является основанием для перечисления денег материнского капитала, ссуды, военной и простой ипотеки, когда покупатель не имеет права получить наличность, а сделка осуществляется безналичным перечислением с одного счёта на другой. В этом случае в соглашении прописываются все условия сделки. Кроме того ПДКП служит гарантом, что выбранная недвижимость резервируется за конкретным покупателем и имеет юридическую силу до момента подписания основного документа.

Важно! Преддоговор не является обязательным для передачи денег или квартиры.

Продавец не имеет права после заключения соглашения продавать недвижимость другому лицу, даже если будет предложена более высокая цена. Документ составляется по типовому образцу, который должен соответствовать нормативной базе ст. 429 ГК РФ.

При неправильном оформлении он признаётся недействительным. Поэтому соглашение о намерениях должно регистрироваться нотариально, что позволит проверить правильность его составления.

Перед подписанием можно скачать предварительный договор купли-продажи квартиры и внести в него дополнительные условия сделки.

  Как уменьшить кадастровую стоимость квартиры или дома

Виды предварительного договора

ПДКП должен составляться в той же форме, что и окончательный. Сторонами могут быть физлица и юрлица. Основные типы соглашения:

  • между дольщиком и застройщиком;
  • по ипотеке и государственному субсидированию;
  • с внесением залогового аванса.

Каждый тип имеет свои нюансы, которые нужно учитывать при заключении сделки.

С застройщиком

Правовая сторона долевого строительства регламентируется Федеральным законом № 214-ФЗ, который защищает инвесторов. Но девелоперы стараются всячески его обойти, предлагая дольщику подписать предварительный договор и внести необходимую сумму.

Но этот тип документа не регистрируется в Росреестре и застройщик может подписывать на одну и ту же квартиру несколько аналогов. На этапе возведения дома проверить законность невозможно. На объект отсутствуют документы пока он не сдан и не зарегистрирован.

Документально объект считается несуществующим.

Особенно «изощрённые» представители девелопера предлагают «вексельную» схему с выгодными условиями и скидками по сравнению с ДДУ.

Дольщик вносит деньги на счёт застройщика, и получает вексель, который должен служить основанием для подписания основного соглашения. Такой платёж по ПДКП считается обеспечительным.

Предварительный платёж не имеет права требования как ДДУ, хотя по векселю застройщик обязан либо заключить основной договор с правом передачи построенной квартиры, либо вернуть деньги.

Внимание! По этой схеме может быть одна и та же квартира продана нескольким инвесторам, так как отсутствует регистрация в Росреестре. Существует риск потери денег при подписании ПДКП!

В случае банкротства девелопера вексель остаётся не оплаченным, деньги не возвращаются. Так как ДДУ регистрируется в Росреестре, то при наличии подписанных предварительных договоров с разными инвесторами по суду квартира будет передана тем, кто оформил ДДУ.

Ипотечная программа

При ипотечной программе ни один банк не выделит деньги под предварительный или вексельный договор. Никто не хочет рисковать.

На первичном рынке по ипотеке используется только ДДУ (пока он ещё существует). ПДКП используется по ипотеке на вторичном рынке, то есть, если объект находится в собственности конкретного физического лица.

Для оформления кредита банку необходимо предоставить следующие сведения:

  1. Письменное согласие владельца продать недвижимость.
  2. Стоимость и временные промежутки сделки.
  3. Последовательность передачи недвижимости и расчёты по сделке.

  Выписка из кадастра на земельный участок

Предварительные договор купли-продажи скачать можно самостоятельно, обговорить с продавцом или покупателем тонкости, внести поправки, и представить в банк. Но банк может потребовать нотариально заверенный документ. Как правило, если кредитная организация сотрудничает с риэлтерской компанией, то у них есть типовые образцы документов.

При внесении аванса

Этот вариант договорных отношений используется только на рынке вторичного жилья. Внесение аванса является основанием для бронирования недвижимости.

Всегда существовало правило: Если после подписания ПДКП и передачи аванса от намерений купить квартиру отказывается покупатель, то выплаченная сумма ему не возвращается.Если отказывается продавец, то он возмещает покупателю сумму в двойном размере.

В предварительное соглашение могут быть внесены дополнительные обязательства и поправки. Как только подписано это соглашение сторон, продавец прекращает поиски выгодных покупателей, хотя в реальной жизни случаются разные ситуации. Бланк предварительного договора купли-продажи выглядит следующим образом.

Типовая форма договора

В «шапке» документа указываются сведения о продавце и покупателе, их паспортные и регистрационные данные. Если недвижимость находится в долевой собственности и будет приобретаться в долях, то этот нюанс прописывается в верхней части документа. Каждый участник сделки не имеет права продавать свою долю обособленно без согласия остальных.

Совет! Перед сделкой уточняется через выписку ЕГРП, сколько человек является собственниками, и сверяется по списку в момент оформления.

Если один из собственников не будет участвовать в процессе, то он может после сделки через суд востребовать с покупателя компенсацию утраченной выгоды. Положения, которые охватывает соглашение:

  1. Описание предмета купли-продажи: метраж, адрес нахождения, количество комнат, кадастровый номер, количество и особенности комнат и другое.
  2. Указание даты предполагаемой сделки. Учитывается время, необходимое на получение дополнительных документов, оговариваются сроки.
  3. Обязанности сторон. Основным моментом прописывается тот факт, что продавец намерен продать, а покупатель приобрести рассматриваемый объект сделки.
  4. Описание процедуры передачи денежного залога. С этого момента продавец больше не имеет права выставлять недвижимость на продажу. Аванс оговаривается заранее, но он не может превышать 10% общей стоимости. Чаще всего сумму назначает продавец. Оговариваются условия возврата залога, если одна из сторон нарушила соглашение, подобрав для себя лучший вариант. При наличии нескольких собственников каждый должен написать расписку собственноручно о полученной сумме и времени получения.
  5. Определение цены продаваемого объекта, которая не меняется после подписания документов.
  6. Описание процедуры оплаты. При безналичном переводе указываются банковские реквизиты представителей обеих сторон. Если оплата производится с рассрочкой платежа, то расписывается график внесения и размер сумм.
  7. При наличии зарегистрированных других лиц продавец должен точно сформулировать сроки выписки и этот момент должен быть зафиксирован в документе.

  Удачный дизайн эконом-класса внутри загородного дома

Как правило, используются бланки типовой документации, в которые вносятся поправки по конкретному объекту.

Выводы

В предварительном договоре указываются все основные пункты, которые должны быть выполнены и полностью повторять основной документ. При наличии спорных вопросов лучше не подписывать документ, подождать до разрешения ситуации. Это сохранит ваши сбережения и нервы.

Источник: https://InfoNovostroyki.ru/instrukcii-i-sovety/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazi-nedvizimosti.html

Ссылка на основную публикацию