Продажа коммунальной квартиры и купля по жк рф целиком всеми собственниками и частями, образец уведомления и согласия соседей, также как делятся деньги по договору?

Несмотря на необходимость делить места общего пользования с соседями, комнаты в коммунальной квартире пользуются спросом из-за небольшой стоимости и возможности иметь собственные квадратные метры.

Коммуналка становится решением жилищной проблемы для иногородних студентов и молодоженов с невысоким уровнем достатка, позволяя в дальнейшем претендовать на приобретение других комнат наравне с остальными владельцами.

Понятие коммунальной квартиры

Продажа коммунальной квартиры и купля по ЖК РФ целиком всеми собственниками и частями, образец уведомления и согласия соседей, также как делятся деньги по договору?

Появившиеся в первой трети прошлого века из обычных квартир, в которые заселялись несколько семей, коммуналки сохранились до сегодняшнего дня. Точного определения коммунальной квартиры законодательство не устанавливает, частичная характеристика приводится лишь в ряде нормативных актов, связанных с переселением граждан из жилья такого типа.

На основании ЖК РФ можно сформулировать особенности коммуналок (ст.16, 41 ЖК РФ):

  • квартира с двумя и более комнатами, в которых проживают не связанные родственными узами граждане (семьи);
  • распоряжение местами общего пользования происходит на правах долевой собственности;
  • жильцы каждой комнаты занимают ее на основании отдельного договора (социального найма, дарения, наследования и пр.), отдельно оплачивают коммунальные услуги.

Общее имущество коммунальной квартиры распределяется между собственниками в долях, пропорциональных принадлежащей им жилплощади.

Соседи вправе использовать общественные места на равных правах.

Отчуждение части коридора, кухни или санузла отдельно от жилых квадратных метров недопустимо, право владения общедолевой собственностью передается автоматически при смене владельца комнаты (ст.42 ЖК РФ).

Долевое пользование общим имуществом обязывает хозяев комнат вносить плату за его содержание, а также уплачивать налоги и прочие платежи (ст.30 ЖК РФ, ст.249 ГК РФ).

Когда возможна реализация комнаты?

Квадратные метры в коммуналке могут быть:

  • собственностью проживающих в них граждан;
  • заняты жильцами по договору найма.

В одной коммунальной квартире возможно наличие и приватизированных, и арендованных комнат.
Законодательством не запрещается купля – продажа отдельного жилого помещения в коммуналке, важно, чтобы оно было приватизировано, право собственности на квадратные метры подтверждалось документально и сделка проходила с согласия владельцев остальных комнат (ст.246 ГК РФ).

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Наниматели вправе обменять занимаемую ими жилплощадь в коммунальной квартире с письменного разрешения хозяина квадратных метров (п.1 ст.72 ЖК РФ). Купля – продажа в случае социального найма запрещается.

Порядок продажи

Желая продать комнату, владелец обязан известить хозяев остальных жилых помещений в коммунальной квартире. Письма отправляются с целью соблюдения приоритетного права собственников на выкуп продающейся комнаты (п.6 ст.42 ЖК РФ). Процесс уведомления определяется Гражданским кодексом РФ.

В письме о продаже комнаты указывается:

  • стоимость недвижимости, необходимость задатка (аванса) и его размер;
  • порядок оплаты;
  • условия освобождения жилплощади.

Поскольку помещения в коммуналке могут быть заняты в порядке найма, выписка из Единого реестра недвижимости поможет определить перечень лиц, которых надлежит извещать об отчуждении жилплощади.

При наличии неприватизированных комнат информационное письмо следует направить в орган управления муниципальным имуществом.

Проживающих по договору ссуды, аренды и подобным документам уведомлять не обязательно.

Игнорирование преимущественного права допускает судебное оспаривание собственниками договора реализации комнаты, заключённого с третьими лицами, на что предусматривается срок в три месяца (п.3 ст.250 ГК РФ).

Правила продажи комнаты в коммуналке

Продажа коммунальной квартиры и купля по ЖК РФ целиком всеми собственниками и частями, образец уведомления и согласия соседей, также как делятся деньги по договору?

Отчуждение части жилплощади представляет собой более сложный процесс по сравнению с передачей в собственность квартиры целиком. Соблюсти права остальных владельцев и избежать ошибок позволяет составление договора квалифицированным юристом, его контроль за совершением сделки.

Уведомление соседей и получение согласия от них

Информационное сообщение о продаже комнаты в письменной форме направляется по месту проживания либо предполагаемого нахождения собственников остальных помещений в коммунальной квартире. Извещения (указанные в них условия отчуждения недвижимости и ее цена) должны быть одинаковыми для всех адресатов.

Продажа квадратных метров третьим лицам разрешается по истечение месяца с момента получения уведомления соседями, если они за это время не отреагируют на информацию, либо раньше – при наличии письменных отказов остальных владельцев от приобретения жилья (п.2 ст.250 ГК РФ).

Бумаги, подтверждающие отсутствие возражений заинтересованных в покупке комнаты лиц, прикладываются к стандартному перечню документов.

Препятствия со стороны собственников

Если соседи уклоняются от вручения уведомлений, необходимо действовать через нотариуса, который письменно удостоверит факт отправки извещений и нежелание совладельцев отвечать на них. Об игнорировании адресатом почтового послания свидетельствует штемпель на конверте “Отказался от получения”. Эти документы позволяют продать жилплощадь без письменного согласия владельцев и служат доказательством попыток соблюсти их право приоритетного выкупа.

Обойтись без разрешения соседей, продав комнату третьим лицам, можно такими способами:

  • оформить дарственную на квадратные метры;
  • сделать комнату в коммуналке предметом залога, который при невозможности погашения долга переходит к кредитору;
  • подарить часть комнаты, продав остальную площадь по праву приоритетного выкупа, которое покупатель получит в результате дарения доли.

Подобные схемы рискованны для продавца, поскольку передачу денег в них невозможно произвести открыто и законно. При подозрениях со стороны соседей в судебном порядке такие сделки признаются недействительными как мнимые и притворные (ст.170 ГК РФ).

Договор купли-продажи комнаты

Для заключения сделки продавец предоставляет стандартный пакет документов, включающий бумаги на недвижимость и подтверждение права владения ею, к которому дополнительно прикладывается согласие супружеской половины (для совместно нажитого в браке имущества).

Образец договора купли-продажи комнаты в коммуналке включает:

  • ФИО, паспортные данные, сведения о регистрации покупателя и продавца;
  • характеристику комнаты (метраж и т.д.), адрес ее местонахождения;
  • обязательство продавца передать, а покупателя – принять указанное жилье и документы, подтверждающие владение им;
  • отсутствие взаимных претензий относительно технического состояния жилплощади либо готовность покупателя за свой счёт произвести ремонтные работы.

Заключение договора по отчуждению комнаты, находящейся в общей долевой собственности, происходит в присутствии нотариуса, который проверяет правомерность сделки и в обязательном порядке заверяет соглашение своей подписью (на основании поправок к ФЗ N 218 от 13 июля 2015 г.). Договор купли – продажи недвижимости подлежит обязательной госрегистрации (ст.558 ГК РФ), поэтому составляется и подписывается в трёх экземплярах: по одному для каждой из сторон, третий – для регистрирующего органа.

Заселение нового владельца происходит после подписания акта приема – передачи (ст.556 ГК РФ).

Для юридической чистоты сделки продавцу комнаты в коммунальной квартире необходимо:

Только при соблюдении указанных правовых норм сделка считается совершенной и даёт гарантию сторонам на сохранение приобретенных в результате нее финансовых и материальных ценностей.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/prodazha/prodazha-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire

Продажа коммунальных квартир: как не прогадать?

Не верьте утверждениям, что коммуналки уходят в прошлое и что спроса на немногочисленные оставшиеся уже нет.

Несмотря на разработанную московским правительством программу расселения коммунального жилья, активные усилия риелторов и самих жильцов, в столице по-прежнему еще достаточно «коммунальных метров». Не помогает и запрет на разделение лицевых счетов, который, в соответствии со ст.

 82 Жилищного кодекса РФ, действует с марта 2005 года. Специалисты говорят, что коммуналки как явление окончательно исчезнут не скоро: оказывается, есть люди, и их не так уж мало, которым такой тип жилья очень удобен.

Комнаты в Москве приобретают люди, которым необходима московская прописка, а также пожилые или одинокие, – объясняет Анна Зверева, эксперт агентства «Кутузовский проспект».

 – В условиях ограниченного бюджета семья, состоящая из нескольких человек, предпочтет купить отдельную квартиру в Подмосковье». На данный момент в Москве продается чуть более 3,5 тыс.

комнат, что составляет около 6% от объема всего рынка жилых помещений.

Жизнь в коммуне

Руководитель отдела консалтинга и оценки агентства недвижимости МИАН Александра Кадченко в список потенциальных покупателей комнат добавляет москвичей, которым приходится рассматривать такой вариант решения жилищного вопроса из-за разъезда, развода, размена квартир или раздела наследства.

В перспективы полного избавления столицы от коммунального жилья в ближайшие годы она не верит: «Учитывая стабильный спрос на комнаты, в среднесрочной перспективе в Москве не стоит ожидать исчезновения с рынка жилья данного формата.

Кроме того, с юридической точки зрения коммунальной квартирой следует считать ту, в которой собственники владеют отдельными комнатами, а не долями, и при этом лицевые счета разделены. Да, количество таких объектов в столице постепенно сокращается.

Однако объем квартир, разделенных на доли между собственниками, сохраняется стабильным или даже несколько увеличивается. Неформально их также можно отнести к коммуналкам».

В каких московских районах остались коммуналки и сколько стоит квадратный метр этого наследия социализма? «Больше всего их в центре города, а также в сложившихся спальных районах с преобладанием старого 5 – 9-этажного жилого фонда, – оценивает Александра Кадченко. – К таким районам можно отнести Алексеевский, Соколиную Гору, Чертаново, Перово. Коммунальные квартиры там сохранились с советских времен и продолжают пользоваться стабильным спросом до сих пор».

Читайте также:  Продать комнату, купленную на материнский капитал: можно ли это сделать, в том числе если она у вас в общежитии, а также пошаговая инструкция, как оформить договор

Анна Зверева подтверждает, что в основном это ЦАО и прилегающие к нему районы города со старой жилой застройкой. Встретить коммуналки на окраинах города, где возраст домов менее 20 лет, практически невозможно.

Средняя стоимость квадратного метра для комнат в коммунальных квартирах находится в пределах $5000 – 5500.Итак, с масштабом проблемы и ценой на коммуналки мы познакомились.

Теперь нужно понять, как грамотно продать эту собственность.

Вместе или раздельно?

На наш вопрос, что выгоднее продавать: свою долю в коммуналке или, объединившись с другими владельцами, целую квартиру, эксперты единодушно ответили: лучше продавать квартиру целиком. Почему?

Наталия Торгашева, директор юридического департамента Colliers International FM отвечает: «При продаже доли в квартире стоимость формируется по рыночной цене. К примеру, в квартире два собственника. Стоимость квартиры – 3 млн руб.

Но половина доли в этой квартире будет стоить значительно меньше полутора миллионов, поскольку за такую сумму никто долю (комнату) в квартире покупать не станет. Поэтому вариант продажи квартиры целиком, а потом раздел всей полученной суммы между сособственниками значительно выгоднее, чем продажа доли (комнаты) по отдельности».

Рынок недвижимости в московском регионе устроен так, что комната или доля в квартире продается по стоимости меньшей, чем в случае, когда продается квартира полностью, а дальше деньги делятся между всеми собственниками пропорционально долям в этой квартире. «Причем доля оценивается немного дешевле, чем отдельно выделенная комната.

Так, например, комната в 3-комнатной квартире общей площадью 86 кв. м на «Авиамоторной» предлагается к продаже по стоимости 2,9 млн руб., а полностью 3-комнатная квартира такой же площадью в этом же доме оценивается в 11 млн руб., – рассказывает Анна Зверева.

 – Следовательно, при продаже комнаты или доли в коммунальной квартире гораздо выгоднее объединиться с другими собственниками». Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty: «Выгоднее продавать целую квартиру, поскольку так цена квадратного метра получается примерно на 30% выше.

Это связано с тем, что долю не всегда возможно выделить в виде отдельной комнаты. Пример: двухкомнатная квартира с комнатами площадью 20 и 10 квадратных метров.

В каждой из них физически проживает по собственнику половины доли, то есть на каждого из них должно приходится примерно по 15 квадратных метров жилой площади, если делить арифметически (я не учитываю нежилые помещения, кухню, балконы и т. д.). Но на практике – совсем другая картина: каждый занимает исключительно свою комнату. И абсолютно логично, что при продаже доли человеком, проживающим реально в меньшей комнате, доля будет стоить меньше. Пропорции могут быть совершенно разные и зависеть от различных дополнительных факторов».

Пишите письма

Как показывает практика, вариант объединения собственников и продажи всей квартиры целиком не всегда возможен. Кого-то из владельцев устраивает их вариант, и они не собираются переезжать. Бывает, на долю квартиры есть неучтенные наследники или владельца комнаты невозможно найти: например, он уехал на постоянное место жительства за границу.

И главное – далеко не всегда собственники сохраняют дружеские отношения и не препятствуют купле-продаже части квартиры. Сделки осложняются еще и тем, что зачастую доли не выделены в натуральном виде, то есть невозможно точно сказать, где кончается территория одного из собственников жилья и начинаются владения другого.

А если местоположение неучтенных наследников неизвестно, продажа квартиры целиком становится практически невозможна.

«Основной проблемой, с которой сталкивается потенциальный продавец комнаты, является противодействие сделке купли-продажи со стороны других собственников квартиры, – говорит Александра Кадченко. – Они могут намеренно производить на потенциальных покупателей неблагоприятное впечатление, отбивающее желание приобретать данный объект недвижимости».

Но до покупателей со стороны еще нужно дойти – по закону собственник в первую очередь обязан предложить свою долю соседям-совладельцам.

«При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов», – цитирует Гражданский кодекс Анна Зверева.

«Чтобы предложить свою долю другим владельцам, нужно направить им уведомление о продаже в письменной форме с указанием цены и других существенных условий продажи, – консультирует Наталия Торгашева.

– Если другие владельцы откажутся от покупки, или вообще ничего не ответят, или не приобретут долю в течение месяца, продавец по истечение 30 дней вправе продать свою долю кому захочет – по цене, указанной в уведомлении. Уведомление предпочтительно оформить у нотариуса».

Если одна из комнат не приватизирована и не находится в собственности у проживающих граждан, необходимо известить муниципалитет о предстоящей продаже.

Если у соседей не возникло желания купить вашу собственность, специалисты советуют получить от них нотариально заверенный отказ. Очень важно, чтобы впоследствии с их стороны не возникло претензий: дескать, они знать ничего не знали о продаже.

Тем более что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Важный момент: если вы продаете комнату одному из собственников квартиры, то остальных собственников о предстоящей сделке вы можете не уведомлять.

Куплю-продажу коммунальной квартиры специалисты считают самым сложным видом риелторских сделок, поэтому ими занимаются далеко не во всех агентствах недвижимости.

Самые «лакомые» и выгодные для агентств и агентов коммунальные квартиры были расселены в 90-х и начале 2000-х, сейчас чаще встречаются варианты с «осложнениями».

И подвохов тут может быть множество: от враждебности сособственников и невозможности найти соседей до крючкотворства в приватизации.

Источник: https://iz.ru/news/508208

Продажа доли в коммунальной квартире

Актуальность статьи: март 2019 г.

Вам понадобилось продать свою комнату в коммуналке, не будем касаться причин такого решения, остановимся на том, как это сделать.

Продажа недвижимости – дело и так непростое, а в нашем случае продавец владеет только долей в коммунальной квартире. Приходиться либо долго ждать подходящего клиента, либо продавать комнату со значительной скидкой.

А вот как продать комнату быстро и не прогадать при этом? Попробуем разобраться.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

С чего начать?

Коммунальная квартира – это общая собственность нескольких граждан, у каждого своя доля в квартире и в общем хозяйстве, включающем в себя коридоры, санузлы, кухню.

Прежде всего, нужно выяснить, как совершаются такие сделки, порядок действий, какие документы придется оформлять и определиться со стоимостью комнаты.

Правила продажи комнаты в коммунальной квартире

Приступая к продаже, устанавливаем стоимость принадлежащей комнаты. Сделать это можно тремя способами:

  • Пригласить независимых оценщиков, например, риэлтеров. Проведя оценку, они выведут вам цену, за которую можно реализовать имеющуюся недвижимость. А уж ваше право согласиться с такой ценой или нет.
  • Экспертиза специализированной организации. Вариант интересен тем, что оценка подтверждается документально. Возможно, что оценочные документы могут понадобиться покупателю при оформлении кредита на данную недвижимость.
  • Оценить самостоятельно.

В последнем случае оценка производится достаточно просто. Нужно сравнить цены, сложившиеся на рынке на подобный товар.

При самостоятельной оценке нужно учитывать факторы, которые влияют на стоимость комнаты:

  1. Этаж, на котором расположена квартира. Верхние и нижние этажи снижают стоимость.
  2. Площадь самой квартиры, комнаты, кухни. Естественно, чем она больше, тем выше цена.
  3. Наличие вспомогательных помещений: подсобного помещения, кладовой, совмещенный санузел или нет, площадь коридоров.
  4. В каком состоянии находится комната и квартира в целом, состояние самого дома.
  5. Инфраструктура района. Есть ли поблизости магазины, школа и детсад, далеко ли остановки общественного транспорта. Цена на недвижимость в районе с развитой инфраструктурой, включая и коммунальную, выше.
  6. Соседи. Их характеры, взаимоотношения с ними и тому подобное. Однако можно сказать, что, чем соседей меньше, тем выше стоимость.

Если жилье не содержалось в надлежащем порядке, не проводились ремонты ни дома, ни квартиры, ни комнаты, то продать такую недвижимость будет затруднительно.

Читайте также:  Сколько стоит оформление купли-продажи квартиры, из чего складывается цена сделки, кто и за что платит, как нужно считать расходы?

Порядок действий

Для того чтобы продать свою комнату нам придется сделать следующее:

  • Оценить ее.
  • Подготовить к продаже.
  • Найти покупателя.
  • Оформить необходимые документы.
  • Осуществить сделку.

Возможно Вас заинтересует статья, соглашение об определении долей в квартире — составляем образец, прочитать об этом можно здесь.

Подготовка

Если необходимо, то придется сделать в помещении ремонт, то есть привести ее в надлежащее состояние.

Затем необходимо выполнить одно обязательное требование закона. Статья 250 ГК РФ. Требование этой статьи продавец обязан выполнить.

Закон требует, что продавец комнаты сначала должен предложить ее выкупить ее своим соседям, собственникам остальных помещений. Это их преимущественное право.

Только после того, как соседи откажутся, он может реализовать свое имущество сторонним лицам.

Соседей можно собрать вместе или переговорить с каждым в отдельности.

Если соседи отказываются от выкупа, то отказ должен быть оформлен документально. Его нужно заверить либо у нотариуса, или в регистрационной палате.

При этом требуется присутствие каждого отказника. Подпись его на документе заверяется.

[3]

Предлагаем вам скачать образец уведомления о продаже комнаты: Скачать бланк.

По ряду причин, например, сосед различными способами препятствует продаже комнаты, получить от других проживающих в коммуналке согласие на сделку бывает затруднительно, но есть выход из этого положения, придется набраться терпения и подождать месяц, прежде чем продавать комнату.

Сделать нужно следующее:

  1. В отделении реестра выяснить, кто именно является собственниками помещений в вашей коммунальной квартире.
  2. Уточнить адреса собственников.
  3. Составить уведомления о том, что вы продаете комнату (на одного собственника – 2 экземпляра).
  4. Отправить их почтой заказным письмом (желательно с уведомлением о вручении).
  5. Составить реестр своей рассылки.
  6. Заверить реестр у почтового работника. Обязательно поставить на документ (реестр) печать почты, указать дату рассылки.

Согласен или нет ваш сосед, приобрести у вас комнату, он обязан ответить вам письменно. Срок – 30 дней.

В течение этого срока можно заняться другими делами. Например. Подготовить документы.

Какие документы нужны?

Для осуществления продажи понадобятся:

  • Свидетельство о собственности на комнату;
  • Техпаспорт;
  • Справка – Ф 9 (о прописке);
  • Квитанция об оплате коммунальных услуг.

Можно приготовить и договор купли/продажи. То есть сдаем подготовленные документы в регистрационную палату и составляем договор.

  • Пока в палате рассмотрят ваши бумаги, как раз и истечет срок ответа на уведомления.
  • После этого можно сдать в палату реестр рассылки и копии уведомлений и подыскивать покупателя.
  • Продать комнату можно двумя способами:
  1. С помощью риэлтера. С затратами, зато быстро.
  2. Самостоятельно. Для этого размещаем объявления и ждем клиента. Времени уйдет больше, но расходов на сделку меньше.

Какой способ выбрать зависит от хозяина. Советов в данном случае мы давать не будем.

Согласие соседей или отказ от преимущественного права покупки

Что содержит уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире?

После обращения к собственнику, следует сообщение о том, что уведомляющий гражданин является собственником доли в квартире, полное описание доли, затем предложение выкупить ее, воспользовавшись преимущественным правом (ГК, 250 статья). Ссылка на ГК обязательна.

В конце просьба в течение 30 дней ответить согласием или отказаться от покупки.

Читайте статью, ценные советы: как быстро продать квартиру в кризис тут.

Отказ дается в письменной форме. В нем должно быть указано, что гражданин (Ф. И.О. полностью, паспортные данные, где проживает) получил уведомление от гражданина (Ф. И. О.).

  1. Далее следует содержание уведомления, собственник продает свою долю (размер ее) в общей собственности, которая расположена, нужно указать точное месторасположения квартиры, по такой-то цене.
  2. Далее отказник сообщает продавцу, что настоящим заявлением, письмом или извещением он отказывается от своего права на преимущественную покупку доли (ссылка на 250 статью).
  3. Обязательно указывается, что текст письма отказник прочитал лично и ему его зачитали вслух.

Далее подпись отказника. Она дается с расшифровкой. Далее подпись нотариуса или работника регистрационной палаты, печать.

Предлагаем вам скачать образец отказа от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире: Скачать бланк.

Что нужно знать владельцу комнаты перед ее продажей? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Это быстро и бесплатно !

  • Также рекомендуем к прочтению:
  • Если Вы хотите получить консультацию, то пишите не в комментарии, а в онлайн-консультант справа.
  • Рубрики
Аренда квартир
Ипотека
Налоги
Наследство и дарение
Оформление
Приобретение квартир
Продажа квартир
Споры с соседями и сожителями
Уcлуги ЖКХ

Средняя стоимость м 2

Город окт 2019 сен 2019
Москва 216,8 т.р. 213,5 т.р.
С-Петербург 133,9 т.р. 132,7 т.р.
Екатеринбург 74,4 т.р. 74,3 т.р.
Новосибирск 72,5 т.р. 71,9 т.р.
Сочи 122,1 т.р. 121,5 т.р.

Подписка по E-mail

Источник: https://jk-domuparka.ru/prodazha-doli-v-kommunalnoj-kvartire/

Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире

Энциклопедия Сервиса бесплатных юридических консультаций » Жилищное право » Жилищный фонд » Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире

Коммунальная квартира — это несколько жилых комнат в составе одного помещения.

Содержание

У имущества может быть один собственник или несколько, в последнем случае правоотношения выстраиваются исходя из правовых норм, регулирующих право общей собственности.

Юридически можно охарактеризовать определение «право собственности на общее имущество» как возможность совместно владеть имуществом, распоряжаться им в установленных законом пределах и пользоваться многими лицами одновременно.

Коммунальная квартира — это несколько жилых комнат в составе одного помещения. Кроме комнат на территории «коммуналки» расположено общее имущество граждан – собственников и оборудование для обслуживания такого имущества и комнат.

Как правило, в каждой из комнат проживает отдельная семья, не связанная узами родства с гражданами, проживающими в других комнатах квартиры.

Рассмотрим подробно юридические особенности правоотношений граждан, проживающих в коммунальных квартирах относительно общей собственности, проанализируем, руководствуясь действующим российским законом, распределение долей в праве собственности.

Понятие «общее имущество в коммунальной квартире»

Законом для граждан–собственников, проживающих в одной коммунальной квартире определен режим долевой собственности в отношении общего имущества (см. в ст. 41 ЖК РФ).

Правила, определяющие режим долевой собственности, действуют в отношении помещений, предназначенных для хозяйственного и иного обслуживания двух и более комнат.

В этот перечень входят кухни, общие коридоры, кладовки, ванные и санузлы, а также другие помещения, которыми пользуются граждане, проживающие в коммунальной квартире, в соответствии с правилами долевой собственности.

Российское законодательство не относит оборудование, предназначенное для технического, противопожарного, санитарного и иного обслуживания помещений «коммуналки» к общему имуществу собственников.

Следовательно, режим долевой собственности на это оборудование не распространяется. Поменять размер и состав общего имущества можно путем переустройства.

Также изменения достигаются перепланировкой, но с учетом нюансов: необходимо согласие на эти действия со стороны каждого из собственников комнат.

Названные мероприятия можно провести только путем получения соответствующих разрешений в уполномоченных на их выдачу органах.

Доли собственников комнат в коммунальной квартире в праве собственности на общее имущество

Каждый гражданин имеющий на праве собственности комнату в составе коммунальной квартиры, наделен полноценным правом на общее имущество квартиры и ограничен частью (долей) в праве общей собственности. Указанная доля соизмерима с размером комнаты собственника.

Собственник комнаты имеет правомочие совершать разрешенные законом сделки в отношении принадлежащей ему недвижимости, в рассматриваемых правоотношениях речь идет о комнате. Важно, чтобы эти сделки не нарушали права других собственников.

Закон запрещает собственникам приобретать исключительные, индивидуальные права в отношении долей в праве общей собственности (см. в ст. 42 ЖК РФ). Указанной статьей закреплен еще один запрет: собственник не может передать кому-то долю в праве общей собственности на имущество обособленно от передачи прав собственности.

Иными словами, нельзя передать указанную долю другому лицу, без отчуждения недвижимого имущества тому же лицу, например, путем продажи или дарения.

В случае, когда хозяин помещения на основании заключенной сделки передал комнату другому гражданину в собственность, по общему правилу доля в праве общей собственности на имущество в неизменном виде перейдет к последнему собственнику.

Режим и реализация прав и обязанностей собственника в коммунальной квартире

Каждый собственник комнаты имеет право:

  • на размещение своих личных вещей, предметов мебели на общей территории квартиры, но так, чтобы это не мешало другим гражданам;
  • на проживание с соблюдением режима тишины в ночное время и несет определенные обязанности по соблюдению такого режима;
  • на использование общей собственности коммунальной квартиры для своих нужд, при этом имеет равные с другими собственниками права в отношении этого имущества;
  • на содержание общего имущества в надлежащем санитарном состоянии со стороны других граждан, проживающих в квартире, также несет обязанность по содержанию общей территории в благоприятном санитарном состоянии;
  • на приглашение в свою комнату гостей, на регистрацию других граждан на своей доле квартиры и на передачу права пользования комнатой другому лицу по договорам, если это не нарушает права соседей;
  • на содержание домашних животных, если это не вредит санитарному состоянию жилья и не является угрозой для здоровья соседей.
Читайте также:  Договор купли-продажи квартиры: цена у нотариуса, сколько стоит оформление, обязательно ли нужно заверять, что надо знать о рисках при удостоверении, а также образец

Относительно запретов для собственников комнат законодатель устанавливает такие правила:

  • запрещено курение в местах, доступных для общего пользования граждан в коммунальной квартире;
  • запрещено нарушать режим тишины соседей в ночное время.
  • запрещены действия в отношении общего имущества, приводящие к его неисправности и порче.

Вопросы проведения ремонтных работ общего имущества должны решаться собственниками совместно. Очередность и режим пользования указанными помещениями в коммунальной квартире законодательно не определены, поэтому выстраиваются на основании договоренностей между собственниками помещений. Разногласия могут быть решены в судебном порядке.

Принцип следования доли

Российское законодательство устанавливает переход к новому собственнику доли в праве общей собственности на общее имущество в момент принятия новым лицом недвижимого объекта в собственность, например, во время наследования или покупки. Доля, определяющая правомочия собственника в праве общей собственности на имущество, является элементом прав на помещение и следует судьбе прав собственности на это помещение.

Иными словами, при продаже гражданином своей комнаты в коммунальной квартире другому лицу, это лицо во время покупки недвижимости получает не только право собственности на комнату, но еще и право собственности на долю в общем праве собственности относительно общего имущества коммунальной квартиры, которое имел прошлый хозяин. Закон определяет, что доля в праве общей собственности нового собственника при покупке или принятии комнаты на другом основании равнозначна доле, которая принадлежала предыдущему собственнику (см. в п.4 ст. 42 ЖК РФ).

Правило преимущественной покупки

Когда собственник решает продать комнату в коммунальной квартире, он должен предложить ее покупку остальным хозяевам комнат в квартире в первую очередь. Такое правило определяется положениями ГК РФ и называется правилом преимущественной покупки.

Этот принцип должен безусловно соблюдаться лицом, отчуждающим недвижимое имущество в коммунальной квартире, если он намерен отчуждать имущество по договору купли – продажи, также правило применимо к договору мены.

А вот на договор дарения оно не распространяется.

Гражданский кодекс устанавливает обязанность собственника предложить покупку имущества другим собственникам в «коммуналке» по такой цене и в том порядке, которые установлены для продажи иным лицам (см. ст. 250). Однако, в случае продажи комнаты с публичных торгов, такая обязанность отсутствует.

Закон устанавливает обязанность продавца уведомить всех собственников комнат квартиры о намерении продать квартиру, сделать это нужно письменно и с указанием точной цены и условий продажи.

Если в течение 30 дней от предупрежденных граждан не поступит предложения о покупке недвижимости, собственник может продать ее иным лицам и такая следка не будет нарушать закон.

Если лицо, отчуждающее комнату, не соблюдает правила, установленные ГК РФ и минуя этап предупреждения по правилу преимущественной покупки передает комнату третьим лицам, собственники коммунальной квартиры на законных основаниях могут обратиться в суд за восстановлением своего нарушенного права преимущественной покупки.

Содержание общего имущества в условиях коммунальной квартиры

Каждый из собственников комнат несет бремя расходов в установленном размере как за саму квартиру, так и за комнату.

Выполнение указанной обязанности заключается в своевременной оплате собственником содержания общего имущества, находящегося в пределах его коммунальной квартиры и оплаты содержания жилого помещения.

Суммы платежей собственников высчитываются исходя из размера долей в праве общей собственности на имущество квартиры.

Соответственно, гражданин, которому принадлежит несколько комнат, несет бремя содержания помещения, выражающееся в большем денежном эквиваленте, чем собственник одной комнаты.

Кроме обязанностей по содержанию коммунальной квартиры на собственнике лежат обязательства по содержанию общего имущества дома, в котором располагается квартира, эти обязательства также исполняются в объеме, определенном на основании долей.

Коммунальные услуги в коммунальной квартире платятся исходя из критериев оплаты.

К примеру, когда оплата начисляется исходя из количества граждан, проживающих в квартире, в частности за водоснабжение, оплата производится без учета долей собственности в квартире.

Когда оплата за коммунальные услуги начисляется исходя из площади квартиры, в частности, за отопление, ее условия изменяются: собственники оплачивают услугу соответственно с размером принадлежащих им долей в праве общей собственности.

Источник: https://advokat-malov.ru/zhilishhnyj-fond/dolja-na-obschee-imuschestvo-v-kommunalke.html

Образец договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире 2020 года

Коммунальных квартир становится все меньше. Но этот пережиток ушедшей советской эпохи еще имеется в Москве, Санкт-Петербурге и других городах страны. Сделка по продаже комнаты в коммуналке кажется простой, но не следует забывать о ее нюансах.

Читайте — Продажа коммунальной комнаты поэтапно и как написать уведомление соседям.

Образец договора купли-продажи комнаты 2020 года

Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире: скачать бланк и образец

Договор купли-продажи комнаты с использованием материнского капитала: скачать бланк и образец

Основные моменты

Перед продажей комнаты в коммуналке следует обратиться к законодательству и, в частности п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса и п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса. Согласно их требованиям продавец обязан известить о своем желании собственников остальных комнат. Они имеют преимущественное право выкупить продаваемую часть квартиры.

Извещение оформляется письменно с указанием полной информации о продаваемом имуществе и его стоимости. Форма документа произвольная и должна содержать:

  • ФИО и адрес того, кому оно направляется;
  • ФИО, паспортные данные продавца комнаты;
  • намерение продать комнату с указанием ее адреса, площади и стоимости;
  • сведения о правоустанавливающих документах на комнату;
  • предложение выкупить имущество по указанной цене;
  • просьба известить о своем намерении в течение месяца;
  • указание о том, что комната будет продана третьему лицу при отказе от выкупа или отсутствия ответа в указанный срок;
  • дата составления, подпись продавца.

Исчисление срока начинается от даты получения извещения. Дата получения может быть зафиксирована на экземпляре продавца при личном вручении. Извещение допустимо направить по почте письмом с уведомлением. Дата получения будет указана в уведомлении.

Следует отметить, что указывать стоимость комнаты нужно ту, по которой она будет продана стороннему лицу. Недопустимо указание в извещении завышенной суммы, иначе соседи будут вправе оспорить сделку в судебном порядке.

Отказ соседей выкупать комнату в коммуналке должен быть оформлен официально. Для этого необходимо всем собственникам в квартире явиться в орган Росреестра или нотариусу, где их письменные отказы будут удостоверены. При регистрации перехода прав собственности к покупателю эти отказы должны быть приложены к основному пакету документов. Незарегистрированные отказы не имеют законной силы.

В любом случае, при продаже комнаты соседу или третьему лицу оформлять сделку необходимо письменно. Составляется договор купли-продажи.

Как правильно заполнить договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире?

Договор сделки составляется по стандартному образцу с обязательным присутствием следующих реквизитов:

  • наименования документа, места и даты составления;
  • реквизиты сторон сделки (ФИО, паспортные данные, адреса регистрации);
  • предмет договора с указанием номера комнаты в коммунальной квартире, на каком этаже, ее точный адрес, метраж комнаты и полный метраж квартиры, доля в праве на места общего пользования в соответствии с правоустанавливающим документом;
  • сведения о праве собственности на комнату;
  • цена договора и способ передачи денежных средств продавцу;
  • условия передачи имущества и перехода прав собственности;
  • права и обязанности сторон. Покупатель обязан передать денежные средства за комнату и принять ее, а продавец – оплатить все полагающиеся коммунальные платежи на дату продажи и передать комнату по акту;
  • ответственность сторон, предусматривающую все виды нарушений и требования к их устранению или денежному возмещению;
  • порядок разрешения споров;
  • иные условия;
  • реквизиты сторон и подписи.

Договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Документ составляется в трех экземплярах, два их которых передаются после регистрации каждой из сторон, а третий остается в органе Росреестра.

Неотъемлемой частью договора купли-продажи является акт приема-передачи. Он подтверждает факт перехода помещения от продавца к покупателю и отражает состояние имущества на момент передачи. Если комната продается вместе с мебелью или иным имуществом, это необходимо отразить в акте.

Видео: Купля продажа комнаты в коммунальной квартире

Источник: https://nedexpert.ru/kvartira/prodazha-kvartiry/dogovor-kupli-prodazhi-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire-obrazec/

Ссылка на основную публикацию