Продажа квартиры в ипотеку: риски для продавца и покупателя, чем может обернуться завышение стоимости жилья, какие еще подводные камни есть у подобной сделки?

Продажа квартиры в ипотеку: риски для продавца и покупателя, чем может обернуться завышение стоимости жилья, какие еще подводные камни есть у подобной сделки?Высокая стоимость жилой недвижимости для рядового обывателя является причиной распространенности покупки квартир в кредит, при помощи заемных банковских средств. Недостаточная прозрачность процедуры и отложенный платеж, вынуждают многих думать, что при продаже квартиры в ипотеку риски продавца существенно выше, чем при непосредственном наличном расчете.

Специфика в продаже жилья покупателю, являющегося заемщиком финансового учреждения, существует, но только для сопутствующих интересов владельца недвижимости не готового или не желающего удовлетворять все законные требования банка в отношении объекта сделки.

Процедура ипотечного кредита

Продажа квартиры в ипотеку: риски для продавца и покупателя, чем может обернуться завышение стоимости жилья, какие еще подводные камни есть у подобной сделки?Для понимания того, какие подводные камни существуют при продаже жилой недвижимости ипотечному заемщику, следует знать последовательность мероприятий, предпринимаемых банком, от момента подачи предварительной заявки до полного перечисления средств на счет продавца. Принято выделять ряд обособленных этапов, предоставляющих определенные опасности для текущего собственника квартиры в отношении свершения сделки, а именно:

  1. Аудит состояния и обременений, а также оценка текущего состояния и рыночной стоимости жилой недвижимости.
  2. Подготовительные процедуры перед сделкой, одобренной банком.
  3. Принятие обременения на право собственности в отношении квартиры.
  4. Транзакция полной суммы по договору кредитования.

Процедуры проверки и оценки

Данный этап имеет основополагающее значение, так как по его результатам банком принимается решение о ликвидности квартиры, её фактической стоимости и возможности заключения сделки купли-продажи.

Проверка состояния

Продажа квартиры в ипотеку: риски для продавца и покупателя, чем может обернуться завышение стоимости жилья, какие еще подводные камни есть у подобной сделки?Аудит технического состояния объекта недвижимости заключается в осмотре:

  • всех строительных конструкций (стен, полов и перекрытий), на предмет отсутствия трещин, потеков и плесени;
  • имеющихся коммуникаций, установленных приборов отопления и водоснабжения, для выявления отсутствия коррозии, протеканий через разъемы и по основному материалу;
  • дверей и окон, на предмет целостности установленных устройств, остекления и т.п.;
  • открытых участков электропроводки, розеток и выключателей, а также потребителей электричества, на предмет отсутствия искрения, обугливаний и пр.

Контроль удовлетворительного состояния является двухэтапным и проводится сначала потенциальными покупателями, а впоследствии представителем кредитора.

При продаже «вторички» в ипотеку, риски продавца, на этом этапе подготовки к сделке, заключаются в потенциальной возможности проверки соответствия планировки квартиры плану технической инвентаризации, которое характерно не для всех квартир.

При обычной сделке, в отличие от посредничества банка, предоставление технического и/или кадастрового плана не требуется.

Оценка стоимости

  • Продажа квартиры в ипотеку: риски для продавца и покупателя, чем может обернуться завышение стоимости жилья, какие еще подводные камни есть у подобной сделки?После визуальной проверки и убеждения в том, что продаваемая квартира способна прослужить новому хозяину в течение всего срока нахождения в залоге, банк рекомендует своему заемщику проведение экспертной оценки стоимости жилья, зачастую в директивном порядке указывая специалиста, который должен выполнить оценочную процедуру.
  • Данное мероприятие предназначено для установления фактической стоимости квартиры исходя из местоположения, возраста постройки и состояния объекта недвижимости, а результатом является заключение эксперта, сумма в котором считается максимально возможной для данной сделки купли-продажи.
  • Проведение оценочной процедуры предотвращает необоснованное завышение стоимости квартиры при ипотеке, позволяя продавцу установить максимальную стоимость, указанную в заключении, если она меньше первоначальной и устраивает покупателя.

Застрахован, значит подготовлен

Продажа квартиры в ипотеку: риски для продавца и покупателя, чем может обернуться завышение стоимости жилья, какие еще подводные камни есть у подобной сделки?

Оформление страхования квартиры от затопления, пожара, повреждения или действия стихийных сил производится за счет средств покупателя, а возмещение, если страховой случай наступит до перехода прав собственности, получит текущий владелец жилья, которому, однако, придется доказать свою непричастность к происшедшему столь своевременно событию.

Передача квартиры в залог

Продажа квартиры в ипотеку: риски для продавца и покупателя, чем может обернуться завышение стоимости жилья, какие еще подводные камни есть у подобной сделки?После выполнения всех предварительных согласовательных и подготовительных процедур финансовая организация дает свое согласие на сделку, заключая с покупателем договор ипотечного кредитования, согласно которого квартира переходит в залог банка сразу после подписания документа о купле-продаже обеими сторонами, а деньги продавцу поступают только после подтверждения фактического перехода имущественных прав.

Интервал времени между утратой текущим владельцем прав на свою квартиру и получением денежной компенсации, представляется многим потенциально опасным, что не верно, так как дополнение, внесенное регистрационным органом в отношении сделок с недвижимостью посредством ипотечного кредита, появившееся не так давно, сделало его полностью безопасным.

Заключается специфика регистрационных действий с ипотекой в том, что при не поступлении денежных средств на счет продавца в течении 10 рабочих дней с момента перехода прав собственности, сделка будет признана недействительной, а имущественные права возвращены к начальному состоянию, предшествовавшему подаче документов в Росреестр.

Перечисление денег

Продажа квартиры в ипотеку: риски для продавца и покупателя, чем может обернуться завышение стоимости жилья, какие еще подводные камни есть у подобной сделки?

Именно на этом этапе сделки, при единовременной наличной оплате по договору купли-продажи, наиболее высока вероятность мошеннических действий и использования поддельных денежных знаков, проверить которые можно лишь в условиях банка или при наличии специальной контрольно-счетной техники.

Существующая практика оформления ипотечных договоров, исключает покупателя из цепи взаиморасчетов, которые производятся непосредственно банком, после того, как в его распоряжение поступает закладная на квартиру, прошедшая все предписанные в регистрационной палатой процедуры.

Специфика Росвоенипотеки

Для того, чтобы получить право на государственное софинансирование покупки жилья, военнослужащему достаточно иметь выслугу в три года, по истечении которых он становится участником накопительно-ипотечной системы и получает соответствующее свидетельство, необходимое для предоставления в банк кредитор.

Банковские требования

Продажа квартиры в ипотеку: риски для продавца и покупателя, чем может обернуться завышение стоимости жилья, какие еще подводные камни есть у подобной сделки?

  • акцентированием внимания на подключении к центральному теплоснабжению или локальной системе обогрева жилища;
  • проверкой наличия сантехнического оборудования и комплектации узлов водоразбора, целостности остекления, дверных устройств, а также устройства и состояния крыши, если производится продажа дома;
  • отнесением объекта сделки к аварийному жилью, нуждающемуся в капитальном ремонте или ветхому, подлежащему сносу;
  • проверкой материального исполнения и состояния фундамента, который должен быть каменным, кирпичным или железобетонным.

Документальная проверка жилья заключается в установлении возможных обременений, в том числе, выписанных родственников, отбывающих наказание в местах лишения свободы, малолетних или несовершеннолетних лиц, а также недееспособных субъектов. Каждый из которых, при ненадлежащем оформлении имущественных прав, в состоянии стать источником претензий на жилье впоследствии.

Значимой является также проверка мнимости сделки, которая может быть заключена между близкими родственниками, когда покупатель приобретает за счет ипотечных средств уже фактически принадлежащее ему жильё, но оформленное на другое лицо.

Дополнительные процедуры

Продажа квартиры в ипотеку: риски для продавца и покупателя, чем может обернуться завышение стоимости жилья, какие еще подводные камни есть у подобной сделки?Особенностью оформления сделки при ипотечном кредитовании военнослужащих является дополнительный этап, продолжительностью в семь рабочих дней, отводимый для действий ЦЖЗ «Росвоенипотека», заключающихся в следующем:

  • проверке документов предварительной проверки жилой недвижимости, её экспертной оценки и страхования ипотечных рисков;
  • перечислении денежных средств, накопленных военным за годы службы, на его расчетный счет для оплаты аванса продавцу по сделке с недвижимостью.

При покупке недостроенного жилья, то есть находящего на стадии строительства или отделки, застройщик должен быть соответствующим образом аккредитован и внушать доверие финансовому учреждению, чтобы заемщик смог получить кредит, который не будет учитывать средства на дополнительные расходы, сопровождающие покупку вновь возведенного жилья (установка сантехники, электропроводки и оборудования, межкомнатных дверей и пр.). Все расходы для доведения недвижимости до пригодного к проживанию состоянию покупателю придется изыскивать самостоятельно.

В общем случае при продаже квартиры по военной ипотеке, риски продавца сведены к минимуму, если его собственность удовлетворяет всем законным требованиям к жилым помещениям и не является объектом мошеннической или притворной сделки.

Учитывая повышение размера первоначального взноса (до 20-30%) и процентной ставки (до 17 – 19%), которые произошли в 2020 году по обычной ипотеке, программы кредитования с государственным софинансированием становятся все более привлекательными, так как ставки по ним остались на прежнем уровне.

Обобщая вышесказанное можно сформулировать действительные риски, которыми сопровождается продажа квартиры по ипотеке:

  • невозможность завышения стоимости жилья;
  • затруднения при наличии несогласованной перепланировки и переустройства;
  • запрет на сделку при включении объекта в число аварийных или ветхих;
  • недопустимость заключения договора купли-продажи до снятия обременений, в том числе потенциальных, в виде родственников, имеющих право на недвижимость и выписанных с нарушением их прав.

Неполучение денег в качестве оплаты по договору или фальсификация части средств, при посредничестве банка и безналичном расчете невозможны, а признание сделки ничтожной при неоплате в течение 10 дней с момента перехода права на владение, является дополнительной гарантией для продавца квартиры, что он ничего не потеряет, кроме времени и нервов.

Источник: http://ipoteka-expert.com/prodazha-kvartiry-v-ipoteku-riski-prodavca/

Завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски продавца и покупателя в 2020

Сегодня поговорим про завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски продавца и покупателя. Вы узнаете, что такое завышение и когда и при каких обстоятельствах его стоит делать, а когда лучше отказаться от сомнительной сделки. Также мы расскажем про весь механизм завышения.

Продажа квартиры в ипотеку: риски для продавца и покупателя, чем может обернуться завышение стоимости жилья, какие еще подводные камни есть у подобной сделки?

Виды стоимости квартиры

Как вы наверное знаете, большинство сделок по покупке квартир в наше время проводится с использованием заемных средств, выделяемых ипотечными банками на целевую покупку жилой недвижимости. Сумма ипотечного кредита, одобряемая банком, всегда формируется исходя из стоимости приобретаемого жилья. Однако существует несколько видов стоимости, в числе которых:

  • инвентаризационная;
  • инвестиционная;
  • кадастровая;
  • ликвидационная;
  • рыночная;
  • потребительская;
  • и пр.

Суммы в каждом виде стоимости очень существенно отличаются друг от друга.

Банк же одобряет кредит, исходя из рыночной стоимости, потому что именно эта сумма является ориентиром рентабельности вложений банка на случай неплатежеспособности покупателя.

Именно поэтому некоторые заемщики стремятся завысить эту стоимость, чтобы получить более привлекательные условия кредитования, а чаще всего для того, чтобы обойти требование по первоначальному взносу.

Продажа квартиры в ипотеку: риски для продавца и покупателя, чем может обернуться завышение стоимости жилья, какие еще подводные камни есть у подобной сделки?

Первый взнос по ипотеке и зачем он нужен

Условия ипотеки в каждом банке отличаются политикой рисков. Чем больший риск банк готов на себя принять, тем более выгодные условия он старается предоставить. Очень важный пункт таких условий – это первоначальный взнос.

Чтобы взять ипотеку обычно требуется накопить порядка 15-20% от рыночной стоимости квартиры. Лишь в ряде банков доступна ипотека с первоначальным взносом 10% или без него совсем.

Внимание! О том, как взять ипотеку без первоначального взноса вы можете узнать из нашего прошлого поста.

Существую три основные причины, зачем банк требует первый взнос:

  • Требование ЦБ (если банк начнет выдавать ипотеку без первоначального взноса или с низким ПВ, то он, по закону, обязан будет больше денег откладывать в резерв, чем по ипотеке с ПВ в 20%, а это банку не выгодно т.к. он мог бы эти деньги направить на кредитование и зарабатывание денег);
  • Минимизация рисков (если банку нужно будет продать ипотечную квартиру за неуплату, он не сможет её продать по рыночной цене, а первый взнос будет гарантией компенсирования разницы между ценой продажи и ценой на рынке);
  • Подтверждение платежеспособности заемщика (если человек смог накопить деньги на первый взнос, значит, он в состоянии и будет, скорее всего, платить ипотеку дальше).
Читайте также:  Какие документы проверять при аренде квартиры: как сверять перед подписанием договора на съем и сдачу жилья, на что нужно обратить внимание при снятии недвижимости?

Важно! Существует ошибочное мнение, что чем меньше первый взнос по ипотеке, тем выше риск невозврата и хуже платежная дисциплина. На самом деле это миф. Наша практика показала, что заемщики, которые брали ипотеку без первого взноса платят даже лучше тех, кто нашел 20 или даже 50% от стоимости квартиры.

Продажа квартиры в ипотеку: риски для продавца и покупателя, чем может обернуться завышение стоимости жилья, какие еще подводные камни есть у подобной сделки?

Как оценивается стоимость недвижимости для ипотеки

Для того, чтобы предоставить банку информацию о стоимости приобретаемого жилья, недостаточно ознакомиться с предложениями рынка и сообщить, по какой цене покупается квартира.

Банк в обязательном порядке затребует в пакете документов на одобрение отчет об оценке квартиры. Отчет этот представляет собой прошитый оценочный альбом формата А4 на несколько десятков страниц, который оформляется оценочной компанией.

В отчете в полном объеме предоставляется информация о жизненных условиях в районе, в котором приобретается квартира, о состоянии дома и самой квартиры (в том числе, делаются ее цветные фотографии), наряду с ценой продажи квартиры дается сравнительный анализ аналогичных предложений и данные о реализации подобных квартир и их ценах в предыдущие периоды.

Помимо этого предоставляется и иная информация, позволяющая аналитикам банка сделать объективное заключение о том, выгодно ли банку выдавать заемщику кредит на покупку этой квартиры.

Важно! Сделать оценочный альбом может не любая оценочная компания, а лишь одна из тех, которые аккредитованы банком, в котором вы берете ипотеку. Поэтому, выбирая оценщиков, обязательно сверьтесь со списком банка.

Стоимость отчета об оценке в зависимости от региона может колебаться от 3 до 8 тысяч рублей и может возрастать в сложных случаях. К таким относятся ситуации, когда нет объектов для сравнительного анализа или когда квартира обладает свойствами, которые покупатель или продавец хотят скрыть от банка.

Подготовка оценки является заботой и расходом покупателя, которые перекладывать на продавца неприемлемо. Однако в некоторых случаях по соглашению сторон вопрос с оценщиками возлагается на продавца. Так бывает, в частности, когда приобретается квартира с несогласованной перепланировкой или когда продавцу нужно, чтобы в оценочном альбоме стояла цена покупки, не соответствующая реальной.

В тех случаях, когда завышение или занижение стоимости выгодно покупателю, договоренности с оценщиками лежат полностью на нем. Заметим, что во многих случаях публикация заведомо недостоверной информации в оценочном отчете невозможна, поскольку это может стоить оценочной компании права заниматься своей деятельностью, но всегда есть возможность «правильно» посчитать.

Внимание! Занижение стоимости квартиры при одобрении ипотеки может принести дополнительную выгоду продавцом т.к. он заплатит меньше налог, но для покупателя грозит проблемами с налоговой и банком.

Нужно будет оформлять ипотеку с возможностью предъявить два договора. Один договор купли-продажи, а другой договор неотделимых улучшений.

Банки нее очень охотно идут по такой схеме работы, а налоговая научилась эту мошенническую схему вычислять.

Продажа квартиры в ипотеку: риски для продавца и покупателя, чем может обернуться завышение стоимости жилья, какие еще подводные камни есть у подобной сделки?

Что такое завышение и его помощь с обходом первого взноса

На такой шаг как ипотека с завышением рыночной стоимости обычно идут покупатели, у которых нет первоначального взноса или его сумма недостаточна. Однако для того, чтобы этот прием сработал, нужна завышенная стоимость квартиры не только в договоре, но и в оценке.

Чаще всего это делается через такую обычную на рынке недвижимости практику как авансовое соглашение (расписка). Покупатель договаривается с продавцом о том, что в договоре будет фигурировать завышенная стоимость, а сумма,  на которую происходит завышение, якобы передана продавцу в качестве аванса и в случае расторжения соглашения по вине покупателя остается у продавца.

Этот обычай делового оборота является повсеместным. Разница лишь в том, что в данном случае сумма мнимого аванса довольно велика (при настоящем внесении аванса она редко превышает 30-50 тысяч рублей), а само авансовое соглашение составляется не в двух, а в трех экземплярах, и третий предоставляется в банк.

Скачать образец расписки вы можете на нашем сайте.

Когда не стоит делать завышение

Очевидно, что данная схема не очень законна, поэтому стороны должны понимать, на что идут, заключая такую договоренность. Прежде всего, покупателю необходимо не раз взвесить ситуацию:

  • если его доходы нестабильны, и с выплатами по кредиту могут возникнуть проблемы — он рискует остаться без квартиры и под следствием;
  • если отношения с продавцом недостаточно доверительны;
  • если квартира является дорогостоящей и конкурентных сравнений по соответствующей цене мало или нет вообще — оценочная компания с большой долей вероятности на заведомое завышение не пойдет.

Продажа квартиры в ипотеку: риски для продавца и покупателя, чем может обернуться завышение стоимости жилья, какие еще подводные камни есть у подобной сделки?

Последствия завышения для покупателя

Главная из возможных неприятностей для покупателя в случае неудачного завышения стоимости состоит в том, что обман может открыться, и заемщик попросту не получит кредита.

Вторая и не менее важная причина — в том, что данное правонарушение квалифицируется как мошенничество, из-за чего у неудачливого заемщика могут возникнуть серьезные проблемы с законом.

Не стоит также сбрасывать со счетов и личность продавца. При неправильно составленных документах — соглашении об авансе и расписке — покупателю будет очень сложно доказать, что он продавцу ничего не должен.

Риски продавца при завышении по ипотеке

  • Необходимо учитывать также, что в такой ситуации как завышение стоимости квартиры при ипотеке риски продавца тоже имеют место и в определенных обстоятельствах могут поставить под угрозу всю сделку.
  • Как и с покупателем, с продавцом может произойти та же неприятность при неверно составленных расписках: в случае расторжения продавец формально окажется должен покупателю сумму аванса, то есть 20% от заявленной стоимости квартиры.
  • Еще более неприятным является риск в случае успешной продажи оказаться перед необходимостью уплатить 13%-й налог не с реальной, а с завышенной стоимости.

Продажа квартиры в ипотеку: риски для продавца и покупателя, чем может обернуться завышение стоимости жилья, какие еще подводные камни есть у подобной сделки?

Как сделать завышение по ипотеке по шагам

Несмотря ни на что завышение стоимости в каждом третьем случае из десяти оказывается успешным. Причина в том, что разброс цен на аналогичное жилье на современном рынке настолько велик, что ввести в заблуждение можно даже профессиональных оценщиков.

Поэтому, если, всё взвесив и придя к выводу, что действительно от банка нужна вся сумма на покупку квартиры, и покупатель все же решается на этот шаг, делается это, как в примере ниже:

  1. Выбирается квартира, по возможности, в свободной продаже — чтобы не усложнять сделку дополнительными участниками, которые могут не согласиться на договоренность, нужную покупателю. Допустим, эта квартира стоит 5 миллионов рублей.
  2. Покупатель заключает с продавцом авансовое соглашение на сумму 1 миллион 250 тысяч рублей за квартиру стоимостью 6 миллионов 250 тысяч рублей (одновременно можно заключить другое соглашение — на реальную сумму и с реальными условиями сделки).
  3. Продавец пишет расписку в том, что он принял 1250000 р. в качестве аванса.
  4. Покупатель подает расписку в банк в качестве подтверждения наличия у него 20% стоимости квартиры. Одновременно он подает проект договора купли-продажи, в котором указана стоимость квартиры — 6 миллионов 250 тысяч рублей.
  5. Покупатель одновременно с продавцом пишет расписку в том, что принял у него аналогичную сумму, и сохраняет этот документ у себя.
  6. Банк одобряет кредит на сумму в 5 миллионов рублей, что составляет 100% реальной стоимости квартиры, но 80% в глазах банка.
  7. После проведения сделки покупатель передает продавцу расписку в том, что получил от него 1 миллион 250 тысяч рублей — для подстраховки продавца.
  8. Продавец со своей стороны пишет покупателю реальную расписку на 5 миллионов рублей.

Продажа квартиры в ипотеку: риски для продавца и покупателя, чем может обернуться завышение стоимости жилья, какие еще подводные камни есть у подобной сделки?

Какие документы понадобятся

Как уже было сказано выше, в пакет обязательных документов входит оценочный альбом от аккредитованного банком оценщика. Кроме того, стороны заключают авансовое соглашение и обмениваются расписками. Поэтому для завышения стоимости требуется предоставить в банк следующие документы:

  • цветной экземпляр отчета об оценке;
  • авансовое соглашение;
  • расписка от продавца (оригинал, скан или заверенная продавцом копия);
  • проект договора купли-продажи.

Банки которые работают с завышением

В условиях жёсткой конкуренции в банковской сфере сегодня существуют кредитные организации (в числе которых есть и довольно уважаемые), которые относятся к характеристикам и предоставляемым цифрам более лояльно, чем другие банки. Их список мы даем ниже:

Список банков
Сбербанк
ВТБ
Райффайзенбанк
Россельхозбанк
Промсвязьбанк
Российский капитал
Ак Барс
Транскапиталбанк
ФК Открытие
Металлинвестбанк
Росевробанк
СМП банк

Важно понимать, что отклонение от рыночной цены может быть не более 20%. Если будет больше, то вероятен риск отказа.

Плюсы и минусы реализации квартиры по ипотеке для продавца

Главное преимущество продавца, готового продать квартиру ипотечному покупателю на современном рынке — это сама возможность реализовать свой объект. Реалии рынка таковы, что квартиры, не подходящие под требования ипотечных банков, не продаются годами и в результате становятся всё менее ликвидными.

При этом для продавца нет существенной разницы, каково происхождение уплаченных ему денег — заработал их покупатель сам, выручил от продажи своей квартиры или взял в банке. Для него процедура продажи практически не становится сложнее.

Минусом же можно считать лишь то, что для ипотечной продажи требуется гораздо более объемный пакет документов. Кроме того, понадобятся и доказательства, что в квартире не проведены незаконные перепланировки — в наше время таких квартир становится всё меньше.

Читайте также:  Договор аренды квартиры с мебелью и бытовой техникой: образец соглашения сдачи внаем жилья с имуществом, оборудованием и бланк описи скачать, а также как оформить?

Продажа квартиры в ипотеку: риски для продавца и покупателя, чем может обернуться завышение стоимости жилья, какие еще подводные камни есть у подобной сделки?

Заключение

Очевидно, что вопреки расхожему мнению о том, что купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса невозможно, в действительности это не совсем так. В то же время, принимая решение о завышении стоимости, нужно как следует взвесить все за и против. Если есть возможность приобрести квартиру иным путем, от предоставления недостоверной информации банку лучше воздержаться.

Подробнее о том, как купить квартиру в ипотеку по шагам, читайте далее.

Запишитесь на бесплатную консультацию к юристу в специальной форме, чтобы более детально разобрать вашу ситуацию. Также он может оказать помощь с подготовкой всех необходимых документов для сделки.

Будем благодарны, если вы оцените пост и нажмете кнопки социальных сетей.

Источник: https://ipotekaved.ru/dokumenti/zavishenie-stoimostii-kvartiry-po-ipoteke-riski.html

Риски завышения стоимости квартиры по ипотеке: продавца, покупателя

Продажа квартиры в ипотеку: риски для продавца и покупателя, чем может обернуться завышение стоимости жилья, какие еще подводные камни есть у подобной сделки?

Риски завышения стоимости квартиры по ипотеке для продавца, зачем покупатель предлагает на сделке в договоре указывать сумму выше той, что договорились при продаже, как реагирует банк на это.

Причина завышения стоимости квартиры в договоре купли-продажи банальна — у покупателя часто отсутствует первый взнос (обычно до 40%, в зависимости от условий ипотечного кредита и банка). Пытаясь решить эту проблему за счет продавца, покупатель предлагает завысить рыночную стоимость недвижимости.

  • В результате, если подобная схема осуществляется все деньги за продаваемую квартиру бывший собственник получает безналичным путем одним платежом уже от банка после перехода права собственности на нового владельца.
  • Предлагаю разобраться, чем рискует продавец при продаже квартиры в ипотеку завышая цену?
  • Обязательно прочтите статью: Продажа квартиру через ипотеку риски продавца

Завышение стоимости квартиры при ипотеке риски продавца

Продажа квартиры в ипотеку: риски для продавца и покупателя, чем может обернуться завышение стоимости жилья, какие еще подводные камни есть у подобной сделки?

Причины завышения стоимости жилья:

  • Отсутствие средств на благоустройство квартиры (закупка мебели, ремонт и т.д.);
  • Иные причины (желание покупателя купить машину или съездить в отпуск);
  • Отсутствие у покупателя денег на первый взнос.

Какую стоимость завышают при ипотеке — рыночную, т.е. ту, по которой объект недвижимости выставляется в продажу путем опубликования объявления, например, на интернет-доски с объявлениями.

Ни о какой кадастровой стоимости в этом случае речь не идет!

Первоначальный взнос — обязательное условие при приобретении жилплощади по ипотечному займу. Он составляет от 10 – 50% от цены за жилье. Получение продавцом первого взноса осуществляется до перехода права собственности на ипотечника до или после подписания ДКП, путем оформления расписки.

Как происходит продажа квартиры с завышением стоимости:

  1. Покупатель выступает с предложением собственнику, выставившему жилплощадь в продажу прописать в ДКП завышенную стоимость недвижимости. Вариантов договоренностей масса, в т.ч. за денежный подарок собственнику;
  2. Продавец, согласившись на завышение, несет в банк собственноручно написанную расписку в получении несуществующего взноса, ведь на деле ничего не получал;
  3. Покупатель собственноручно пишет расписку о займе у физического лица (продавца), указывая сумму равную той, на которую завысили стоимость жилплощади и отдает собственнику;
  4. После перевода ипотечных средств продавцу он уничтожает долговую расписку.

Эта схема замешана на лжи и обмане финансовой организации, поэтому все совершенное остается на совести сторон сделки. Возможны последствия для обоих сторон по ст.159.1 УК РФ 1.Мошенничество в сфере кредитования

Продажа квартиры с завышением стоимости риски продавца:

  1. Расписка о получении первого взноса, является официальным документом и основанием истребования возврата денег, которые собственник фактически не получал;
  2. Кредитная организация откажет перечислить ипотечные средства за продаваемое жилье, что вынудит искать другого покупателя;
  3. Риск продавца, в случае признания сделки недействительной по суду (формально до 3 лет, фактически дольше) — возврат покупателю полной суммы (завышенной) за реализуемую жилплощадь;
  4. Налоговое бремя, в случае нахождения жилья в собственности менее 3 (иногда 5) лет, увеличивается, т.к. чем больше цена продажи, тем выше налог.

Узнайте какие риски при продаже квартиры для продавца

Завышение стоимости квартиры при ипотеке риски покупателя

Продажа квартиры в ипотеку: риски для продавца и покупателя, чем может обернуться завышение стоимости жилья, какие еще подводные камни есть у подобной сделки?

Приобретать недвижимости по завышенной цене покупателю не выгодно по следующим причинам:

  • Увеличивается сумма основного долга банку, который надо выплатить по ипотечному кредиту;
  • Увеличивается срок или сумма процентов по выплате за кредит, т.е. переплата.

Поэтому к данной уловке разумные покупатели приходят нечасто, т.к. крупный первоначальный взнос выгоден при оформлении ипотеки.

Риски покупателя при завышении стоимости:

  • У каждого банка есть свой список доверенных оценочных компаний. В обязанность заемщика обратиться в одну из них и заказать отчет об оценке. Оценщик ориентируется на среднерыночную стоимость 1 кв метра жилья или аналогов на рынке недвижимости. Специалист по оценке способен отказать в завышении цены;
  • Банковские организации в курсе подобных схем и каждый оценочный отчет проверяется внутренней службой безопасности. В случае выявления нестыковок по цене, покупатель получит отказ в переводе денежных средств за покупку квартиры и лишиться ее;
  • Недобросовестный собственник жилья может отказаться уничтожать долговую расписку и обратиться в суд за истребованием долга;
  • При раскрытии схемы банком и принципиальном отношении к выявленному случаю возможна уголовная ответственность обоих сторон сделки купли-продажи.

В завышении цены плюс для покупателя один — выставления квартиры банком на торги, если станет нечем платить за ипотеку. Банк выставит ее по той стоимости, за которую приобрел, что довольно выгодно.

Вы узнали, если покупатель просит указать завышенную стоимость квартиры, какой риск у продавца жилья и у покупателя, а так же последствия после оформления сделки.

Продажа квартиры в ипотеку: риски для продавца и покупателя, чем может обернуться завышение стоимости жилья, какие еще подводные камни есть у подобной сделки?

Источник: https://www.HabRealty.ru/prodavtsu/riski-zavysheniya-stoimosti-kvartiry.html

Риски сторон при завышении стоимости квартиры при ипотеке

В прошлом году моя сестра продавала квартиру. Но желающих купить за наличный расчет было немного, поэтому она согласилась на сделку с использованием ипотечных средств. Бумажной волокиты и нервов эта сделка доставила много.

Помимо этого покупатель просил фиктивно завысить стоимость жилья по договору. Сестра обратилась ко мне за помощью, чтобы выяснить, какие риски в этом случае она имеет, и стоит ли ей соглашаться на эту авантюру.

Вместе с ней мы выяснили все риски такой ситуации, и сейчас я их вам подробно расскажу.

Стоимость квартиры

Осуществляя сделки с недвижимостью крайне важно понимать истинную стоимость жилья, чтобы в дальнейшем оно значительно не подешевело. При оценке недвижимости могут использоваться различные виды стоимости. Их стоит знать и уметь различать.

Выделяют следующие виды цен:

  • инвентаризационная, которая определяется периодически при проведении инвентаризаций и бухгалтерских проверок;
  • инвестиционная, которая зависит от количества вложенных инвестиций в данный проект;
  • кадастровая, определяющаяся по государственным стандартам;
  • ликвидационная, рассчитываемая при банкротстве компании или при сносе здания;
  • рыночная, ориентированная в зависимости от текущего спроса и предложения на данный объект;
  • потребительская, зависимая от индивидуальной оценки потребителя;
  • другие виды.

Продажа недвижимости может осуществляться по любому виду этой стоимости, если продавец и покупатель согласны на все условия договора. Но стоит отметить, что в большинстве случаев все эти суммы могут значительно отличаться друг от друга. Поэтому при продаже или поиске жилья для покупки или продажи люди иногда теряются и не знают, на какую цену ориентироваться им.

При подаче заявки на ипотеку банки всегда ориентируются на рыночную стоимость недвижимости в текущий период. Так как именно эта цена учитывает все факторы и показывает настоящую ликвидность жилья в настоящее время. Искусственное завышение стоимости квартиры может дать определенные преимущества для заемщика, так как банк может предложить наиболее выгодные условия кредитования.

Цель завышения стоимости

Наиболее часто заемщики просят фиктивно завысить стоимость приобретаемого ими жилья, чтобы обойти необходимость первоначального взноса, которого может у них не быть, либо имеющаяся сумма является недостаточной.

Схема обхода первого взноса достаточно проста. Продавец указывает в договоре и оценке недвижимости завышенную сумму  жилья на столько, сколько должен составлять первоначальный взнос. И прописывает в документах, что это был задаток, который в случае расторжения сделки покупателем остается у продавца.

Банк засчитывает эту сумму в качестве первоначального взноса и перечисляет оставшуюся сумму продавцу. Таким образом, продавец получает ровно столько, сколько изначально он просил за свою недвижимость без повышения цены, а покупатель получает ипотеку, не платя первый взнос.

Факт передачи задатка обычно фиксируется распиской или авансовым соглашением, в зависимости от того, каким видом передачи денег являются эта сделка. Однако это и является принципиальным моментом, так как здесь существуют различные виды рисков.

Сама процедура завышения цены достаточно распространена и особых рисков визуально для продавца не представляет, так как в случае обозначения фиктивной передачи залога, он не должен возвращать эту сумму обратно, если сделка не состоится по вине покупателя.

Но тут надо очень внимательно относиться к названию переданной суммы. Так как аванс в случае несостоявшейся сделки подлежит возврату в полном объеме, если иное не прописано соглашением.

Поэтому в случае отсутствия специальных условий продавец рискует задолжать несостоявшемуся покупателю хорошую сумму денег.

Когда не стоит завышать сумму?

Само собой данная схема не законна, так как в сделке указывается ненастоящая сумма, поэтому обе стороны должны понимать все риски, на которые они идут. И только оценив всю ситуацию полностью, можно соглашаться на данную авантюру. В первую очередь, рискует покупатель, поэтому он должен рассмотреть эту ситуацию со следующих сторон:

  • если он не в состоянии в ближайшее время накопить необходимую сумму для первого взноса, настолько ли стабилен и высок его доход, чтобы смочь без проблем своевременно гасить ипотеку;
  • насколько сильно доверие к продавцу, что будет, если он захочет обмануть;
  • уверенны ли вы, что оценочная компания согласится на данное завышение.
Читайте также:  Аренда квартиры под офис в жилом доме на первом и ином этаже у физического лица, и можно ли сдать такое помещение и как это сделать?

Продавец наименее подвержен рискам в данном случае, однако некоторые обстоятельства также могут поставить сделку под угрозу. Основная опасность здесь заключается в неправильно составленных расписках, так как при получении аванса и расторжении сделки по своей инициативе, продавец должен будет вернуть аванс.

Вторым неприятным моментом может оказаться подоходный налог в размере 13 %, который придется заплатить в случае продажи квартиры ранее 5 лет с момента ее покупки. В некоторых случаях от уплаты налога владельцы освобождаются после 3 лет владения. Но в любом случае, необходимо учитывать разницу в цене покупки и дальнейшей продаже, если не прошло указанное количество лет.

Покупатель несет более высокие риски, поэтому прежде чем предлагать такую авантюру продавцу, стоит помнить, что данное правонарушение могут квалифицировать как мошенничество, и в этом случае придется отвечать перед законом. Также могут сложиться неприятности и с продавцом, который решит наживиться, воспользуется ситуацией и изменит условия купли-продажи в свою пользу.

Более подробно вы можете узнать об этом из представленного видео.

Процедура завышения

Если, несмотря на все возможные риски, обе стороны решаются на авантюру, порядок действий будет следующий:

  1. Покупатель должен найти квартиру, стоит обращать на то, чтобы она находилась в свободной продаже. Для такой сделки не нужно участие дополнительных лиц, которые в последний момент могут усомниться в необходимости данной авантюры и сорвать всю сделку. К примеру, рыночная стоимость квартиры составляет 5 миллионов рублей.
  2. Банки обычно требуют наличие первого взноса в размере 10-15 % от общей стоимость жилья. Поэтому минимальный размер взноса должен быть 750 тысяч руб. К примеру, укажем, что покупатель хочет внести 20 %, что составляет 1 миллион 250 тысяч руб. Таким образом, в договоре указывается завышенная стоимость квартиры 6 миллионов 250 тысяч руб. В дополнение к такому соглашению нередко заключают и другое, где прописываются истинные суммы сделки.
  3. Продавец пишет расписку, что он получил 1250000 руб. в качестве авансового платежа.
  4. Покупатель подает подписанный договор купли-продажи вместе с этой распиской в банк, а также прикладывает все остальные обязательные документы.
  5. Покупатель пишет расписку о получении от продавца 1250000 руб. в качестве подстраховки. В случае ситуации, когда сделка не состоится, каждая сторона останется при своих деньгах.
  6. Банк одобряет сделку за 6 миллионов 250 тысяч руб. из которых 20 % уже перечислено продавцу. Таким образом, по мнению банка, он выплачивает оставшиеся 80 % продавцу квартиры, что как раз составляет истинную стоимость покупки 5 миллионов рублей.
  7. После успешного перевода средств банка продавцу, покупатель передает свою расписку продавцу. Это является подстраховкой для продавца.
  8. Продавец подписывает расписку о получении средств в полном размере от продавца. На чем сделка считается завершенной.

Фактически ничего сложного в этой ситуации нет, если внимательно читать все бумаги и составлять их по готовым образцам. Если вы сомневаетесь в своей юридической грамотности, можно нанять для этих целей юриста. Но ему сразу нужно рассказать, в чем заключается суть вашей сделки. Если он будет согласен участвовать в данной авантюре, можете быть уверенны, что все пройдет успешно.

Необходимые документы

Перед оформлением сделки выберите наиболее подходящий по всем условиям кредитования для вас банк. После этого подайте предварительную заявку на кредит. И только после одобрения банка, рассчитывайте на успех проведенной сделки. Так как не все кредитные организации могут одобрить большую сумму займа при определенных доходах заемщика. Некоторые могут потребовать дополнительных гарантий.

Одобрение банков обычно действует 1-3 месяца, за это время в большинстве случаев вы сможете подобрать подходящий вам вариант. Или в случае необходимости сможете пролонгировать свою заявку, подав повторно документы.

У каждого банка могут быть свои требования к документам для совершения сделки с использованием ипотеки. Но есть стандартный пакет бумаг, который потребуется во всех случаях:

  • экспертная оценка стоимости жилья по рынку (она должна совпадать или незначительно отличаться от цены, указанной вами в договоре купли-продажи);
  • авансовое соглашение, где будет указан размер суммы, зачтенной в качестве первого взноса (здесь вы должны учитывать требования банка, сколько процентов минимум должен быть первоначальный взнос);
  • расписка продавца, она будет являться подтверждением фактического получения денежных средств продавцом;
  • проект договора.

В настоящее  время ипотеку предоставляет множество банков, так как этот вид кредитования очень выгоден для кредитных организаций. Поэтому многие банки идут навстречу своим клиентам и не обращают внимание на 10-20 % завышения в стоимости жилья.

Заключение

Главным преимуществом завышения стоимости жилья является возможность для покупателя приобрести жилье в ипотеку, не внося первоначальный взнос. В городах, где жилье достаточно дорогое, люди часто пользуются этим способом. Особенностями данной схемы является:

  1. Практически все риски несет покупатель, поэтому большинство продавцов с радостью соглашаются на данную авантюру, только бы продать жилье.
  2. Продавцу стоит помнить, что при владении квартирой менее 3-5 лет, ему придется платить налог с разницы между продажей и покупкой. А в случае фиктивного завышения стоимости это крайне невыгодно для продавца.
  3. Продавцу нет существенной разницы, получит он всю сумму от банка или заплатит ему покупатель первый взнос. Поэтому многие продавцы, убедившись в чистоте намерений покупателя, с радостью идут навстречу.
  4. Существенным минусом является более широкий пакет документов, необходимый для подачи в банк при оформлении сделки с ипотекой.

Но, к сожалению, совсем немногие могут себе позволить приобрести квартиру без использования ипотечных средств. Так же, как и немногие могут накопить первоначальный взнос. Поэтому продать квартиру, не идя навстречу покупателям, бывает очень сложно. И продавцы вынуждены участвовать в подобных авантюрах.

Продажа квартиры в ипотеку: риски для продавца и покупателя, чем может обернуться завышение стоимости жилья, какие еще подводные камни есть у подобной сделки?

Источник: https://grazhdaninu.com/dolgi/ipoteka/zavyshenie-stoimosti-kvartiry.html

Какие риски несут продавец и покупатель по ипотеке «с завышением» без первоначального взноса

Сегодня у меня на канале вышла статья на тему «Как купить квартиру, не имея денег». В ней речь идет про ипотеку с завышением. Если не знаете, что это такое, то почитайте по ссылке. В данной статье хочу рассказать, какие могут быть риски по таким сделкам и как от них защититься.

Риски для продавца недвижимости при ипотеке с завышением.

В этой схеме указывается стоимость недвижимости выше реальной. Если недвижимость в собственности больше 5 лет, то какая цена будет в договоре купли продажи продавцу не особо важна.

Если же квартира в собственности менее 5 лет, то для продавца это грозит уплатой подоходного налога при продаже. Что это значит на примере. Вы купили квартиру за 1 млн рублей. И у вас покупают ее с завышением стоимости за 2 млн рублей.

Вы будете должны государству 13% от одного млн. Налог берут не с полной стоимости продажи, а с разницы цены, по которой вы продаете, от которой купили. В этом примере это 130 тысяч рублей.

В принципе, если с покупателем этот вопрос обговорить, то можно идти на такие сделки, если он будет согласен вам эту сумму компенсировать. И вы не рискуете ничем, поскольку деньги банк переводит вам на счет в итоге.

Риск, связанный с распиской о передаче денег.

Перед тем, как оформить сделку с завышением, продавец и покупатель составляют расписку о передаче покупателем суммы продавцу, которая равна первому взносу по ипотеке. Теоретически покупатель с этой распиской может пойти в суд.

Для того, чтобы подстраховаться, составляется 2 расписки. Одна о передаче суммы покупателем продавцу, другая обратная о передаче суммы продавцом покупателю.

Одна расписка прикладывается к документу купли-продажи, другая остается у вас на руках как страховка.

Риски для покупателя, связанные с ипотекой с завышением цены недвижимости.

Деньги банк переводит продавцу недвижимости, часть из которых продавец возвращает покупателю. Существует риск, что продавец в итоге покупателю часть денег не отдаст. Для того, чтобы этого не было, предварительно составляется расписка на эту сумму с продавцом.

Личные примеры таких сделок.

От лица продавца.

По такой схеме я продавал квартиру еще 7 лет назад. Молодая семья брала ипотеку с завышением, чтобы сделать ремонт. У них сумма завышения была равна первоначальному взносу, так что с ними мы расписку, что я им денег должен, не писали. Сумма кредита была равна стоимости квартиры, по которой я ее продавал. От обычной ипотеки в таком случае для продавца мало чем отличается.

От лица покупателя.

Недавно у меня так покупал квартиру близкий родственник, сумма завышения была 400 тысяч рублей. Банк был в курсе этой схемы. После сделки продавец и покупатель вернули все расписки друг другу. В итоге все довольны. Больше всех мой родственник, поскольку получил нужную ему сумму под низкие проценты плюс дополнительно увеличил себе сумму налоговых вычетов.

P/S от автора блога.

Со слов знакомых, работающих в банках на выдаче кредитов, таких сделок сейчас достаточно много, притом, что от банка это не зависит. Банки сами на это идут, поскольку для них это прибыль. Если они считают, что вы кредитоспособны, то они запросто сами выдают такие кредиты.

Для некоторых семей это выход решить вопрос с недвижимостью. Если же вам идея жизни в кредитной «недвижке» не по душе, то ставьте отметку «палец вверх» и подписывайтесь на канал «Самострой». Я строю дом себе очень бюджетный своими руками.

У меня дом выходит со стоимостью квадратного метра в 5 тысяч рублей. Вот статья для ознакомления:

Как я построил дом своими руками на 128 м2 площади за 615 тысяч рублей.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5bc8769e2390da00aa506581/5ca0364b3aaf7b00b2c2c91c

Ссылка на основную публикацию