Как выделить долю в квартире для продажи: доли детям при продаже, а также можно ли продать долю в квартире без выделения

Федеральный Закон № 256 ФЗ от 29 декабря 2006 года, наделяет семьи, родившие или усыновившие второго, или последующего ребенка, правом на получение материнского капитала. Его размер в 2020 году составит 466 617 руб.

Законом установлен строгий перечень путей его использования, и улучшение жилищных условий входит в их число. При этом требуется обязательное выделение долей в купленной недвижимости детям.

В данной статье мы рассмотрим процесс продажи квартиры с материнским капиталом в 2020 году при нарушении этого условия.

Внимание! Если возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону горячей линии: +7 (800) 550-39-71 Бесплатный звонок для всей России.

Как выделить долю в квартире для продажи: доли детям при продаже, а также  можно ли продать долю в квартире без выделения

Варианты использования маткапитала

Закон перечисляет следующие варианты использования материнского капитала для улучшения жилищных условий:

  • оплата части квартиры;
  • в качестве первоначального взноса по ипотеке;
  • погашение тела кредита и/или процентов по нему;
  • реконструкция дома;
  • финансирование строительства.

После использования средств, их бывший владелец должен дать обязательство определить доли всех членов семьи, включая детей. Подобный документ удостоверяется нотариусом. Однако в РФ отсутствует соответствующая база. Поэтому о цели (как и о самом факте) использования маткапитала почти никто не знает.

Как выделить долю в квартире для продажи: доли детям при продаже, а также  можно ли продать долю в квартире без выделения

Информация об использовании маткапитала

Наличие или отсутствие подобной информации зависит от условий приобретения недвижимости.

  1. При прямой покупке соответствующие сведения присутствуют в тексте договора.
  2. При использовании в качестве первоначального взноса – вносятся в текст договора об ипотеке.
  3. При погашении долга – четкие указания на участие маткапитала отсутствуют.
  4. Строительство или реконструкция – аналогично.

Так как закон не требует обязательного указания подобной информации, то очевидно, что в ряде случаев она для покупателя недоступна.

Как выделить долю в квартире для продажи: доли детям при продаже, а также  можно ли продать долю в квартире без выделения

Как продать квартиру, купленную на маткапитал, без выделения долей

В сети можно встретить совет, как продать квартиру без выделения долей детям. Якобы, можно прийти в отдел опеки и получить там разрешение на продажу, пообещав обязательно выделить доли во второй квартире. Эксперты считают такой вариант неправомерным.

Во-первых, при первоначальном оформлении обязательства, в нем был указан точный адрес конкретного объекта. Во-вторых, имущество, в котором доли детям не выделены, органы опеки не интересует. В-третьих, полномочиями по контролю за использованием маткапитала органы опеки не наделены и потому не вправе что-то разрешать.

Так как в РФ не существует также и базы исполнения подобных обязательств, то при отсутствии в документах четких формулировок об этом, ничто не мешает квартиру продать.

Тут надо понимать, что при этом наибольшие риски несет покупатель.

Если подросшие совершеннолетние дети, которым доли не были своевременно выделены, решат через суд оспорить сделку купли-продажи в связи с нарушением своих прав, то суд встанет на их сторону и признает состоявшуюся сделку ничтожной. Поэтому покупателю рекомендуется потребовать от продавца справку об остатке материнского капитала и направлениях его использования.

Как выделить долю в квартире для продажи: доли детям при продаже, а также  можно ли продать долю в квартире без выделения

Порядок действий

Чтобы продать купленную по ипотеке с использованием материнского капитала квартиру, необходимо:

  • собрать пакет документов;
  • составить договор купли-продажи;
  • зарегистрировать сделку в Росреестре.

Нотариуса необходимо посещать только когда квартира находится в долевой собственности. Если владелец один — этот этап можно пропустить и оформить сделку в простой письменной форме.

Сбор документов

Для продажи квартиры без выделения долей детям, необходимо иметь следующий пакет документов:

  • паспорта всех собственников (супругов);
  • согласие второго супруга на сделку;
  • старый договор купли-продажи;
  • выписка из ЕГРН;
  • справка об отсутствии задолженности по ЖКУ;
  • техпаспорт объекта недвижимости;
  • выписка из домовой книги.

Составление договора купли-продажи

Если собственников двое, то, учитывая необходимость нотариального заверения, лучше доверить нотариусу и составление договора купли-продажи. Единственный собственник может сам составить договор, обязательно отразив в нем следующие моменты:

  • название документа;
  • дата его оформления и место составления;
  • паспортные и прочие данные продавца и покупателя;
  • наименование объекта договора;
  • информация о нем (адрес, общая площадь);
  • стоимость объекта;
  • порядок расчетов;
  • права и обязанности сторон;
  • наделение документа функцией акта приема-передачи;
  • подписи сторон.

Как выделить долю в квартире для продажи: доли детям при продаже, а также  можно ли продать долю в квартире без выделения

Для регистрации перехода прав, обе стороны договора должны обратиться в МФЦ или территориальное отделение Росреестра. Процесс состоит из 4-х этапов:

  1. Предоставление документов и самого договора.
  2. Подача соответствующего заявления.
  3. Оплата госпошлины.
  4. Получение новых документов.

Вся процедура занимает от 7 до 14 дней, после чего покупатель должен получить новую выписку из ЕГРН.

Можно ли после продажи квартиры купить новую

Если в результате купли-продажи условия проживания несовершеннолетних детей ухудшаются, то органы опеки не дадут разрешения на сделку. Поэтому еще при ее подготовке необходимо оценить этот фактор. Размер долей также не должен изменяться в худшую для детей сторону.

Поэтому сделки продажи старой и покупки новой недвижимости заключаются одновременно, оформляются договора на оба объекта. При этом детей желательно указывать в качестве новых собственников прямо в договоре.

При привлечении заемного банковского капитала оформление производится только на родителей, но при этом у нотариуса составляется документ, наделяющий несовершеннолетних детей правами собственников сразу по погашении кредита. После этого составляется заявление о разрешении в проведении сделки и весь комплект документов направляется в органы опеки.

Как выделить долю в квартире для продажи: доли детям при продаже, а также  можно ли продать долю в квартире без выделения

Что произойдет в случае развода

Если продаваемая квартира покупалась в ипотеку и долг на момент продажи погашен не полностью, то покупатель обязан погасить его в день совершения сделки.

Если же недвижимость приобреталась с привлечением материнского капитала, то при разводе такой порядок абсолютно неприменим. Сперва необходимо снять обременение, потом выделить доли детям и только после этого жилплощадь можно продавать.

В противном случае существует риск признания сделки ничтожной. Не исключено также, что средства материнского капитала придется вернуть государству.

Чтобы выполнить обязательство по наделению долями детей после развода, необходимо иметь в виду, что:

  • первоначально у нотариуса определялись доли родителей. После регистрации и при повторном обращении уже выделяются доли детям;
  • если первоначально доли выделены только родителям, то при разделе за каждым ребенком нотариально закрепляется часть доли каждого из родителей;
  • если доли детям были выделены ранее, то отсутствует необходимость посещать нотариуса;
  • доли должны быть выделены несовершеннолетним детям в течение полугода с момента снятия обременения;
  • при выделении долей необходимо ориентироваться на региональные нормативы минимально допустимой площади на одного человека.

Если один из родителей отказывается выделять часть своей доли в пользу детей, то второй родитель может обращаться в суд. В этом случае если при разводе имущество не делилось, то иск может состоять из нескольких пунктов сразу. Например, по определению долей как детей, так и супругов.

Также придется обращаться в суд, когда один из родителей хочет, но не может выполнить свои обязательства по отношению к детям (например, его имущество находится под арестом).

Последствия сделки с квартирой, купленной на маткапитал, без выделения долей

По состоянию на 2019 год, законодательство не содержит норм об ответственности родителей, нарушивших обязательство по выделению долей своим несовершеннолетним детям. Но это не значит, что последствий быть не может даже сейчас, не говоря уже о том, что в дальнейшем нормы закона могут измениться.

Взыскание средств материнского капитала обратно в бюджет

Средства маткапитала имеют целевой характер и четкий список условий их использования, и необходимость учета интересов несовершеннолетних детей среди них. Поэтому при нарушении родителями взятых на себя обязательств, прокуратура имеет право инициировать процесс по возврату средств в бюджет. Отдельные прецеденты хотя и редки, но уже имели место и были успешными.

Одним из поводов для проведения подобной проверки может как раз быть заявление потенциальных покупателей квартиры.

Обращение ребенка в суд

Отказ родителей в выделении доли нарушает имущественные права детей. Поэтому ребенок, достигший совершеннолетия, имеет право обращения в суд для их защиты.

Суд может принять одно из двух решений: обязать родителей исполнить свою обязанность или вообще признать сделку купли-продажи недействительной. В результате родителям придется вернуть покупателю все уплаченные им денежные средства.

Поэтому лучше всего перед продажей выполнить все положенные условия и обязательства. Затем необходимо обратиться в органы опеки за разрешением продажи доли, принадлежащей несовершеннолетним и только после этого выходить на сделку. Данный порядок убережет от неприятных последствий как продавцов, так и покупателей.

Как выделить долю в квартире для продажи: доли детям при продаже, а также  можно ли продать долю в квартире без выделения

Итог

В 2019 году проверки по использованию средств маткапитала органы прокуратуры и Пенсионный фонд проводят крайне редко. Но никто не знает, как все обернется в дальнейшем. А если возникла ситуация, когда вы уже нарушили обязательство по выделению долей своим детям, то обратитесь к юристам нашего сайта. Они помогут избежать возможного ущерба и вам, и вашим детям.

ПредыдущаяСледующаяВнимание! Если возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону горячей линии: +7 (800) 550-39-71 Бесплатный звонок для всей России.

Источник: https://yurist-rossiya.ru/socialnoe-pravo/prodat-kvartiru-s-matkapitalom.html

Как выделить и продать долю в квартире – инструкция

Сегодня далеко не редки ситуации, когда владельцами одной квартиры являются несколько человек. Когда люди приходятся друг другу близкими родственниками, совместное владение чаще всего является нормой.

Впрочем, в нашем меркантильном обществе бывает так, что даже если собственники — родные люди, это вовсе не всегда означает, что продажа части недвижимости будет легкой.

Можно ли выделить долю в квартире, какие при этом встречаются подводные камни, каковы права совладельцев — проанализируем эти вопросы с участием специалистов компании «МИЭЛЬ».

Выделением доли из общей либо совместной собственности называется передача в собственность одному из владельцев квартиры части изолированной недвижимости, соответствующей доле иного владельца. Процедура является сложной юридической задачей, а ее регулирование осуществляется нормами гражданского и жилищного права.

Как выделить долю в квартире для продажи: доли детям при продаже, а также  можно ли продать долю в квартире без выделения

Почему происходит отделение долей

Разделение жилого пространства бывает необходимым по разным причинам. Зачастую к таким относят:

  • развод супругов;
  • оформление наследства;
  • кредит для залога части недвижимости.
Читайте также:  Продажа квартиры юридическим лицом юридическому лицу или физическому: нюансы торговли недвижимостью, оформления сделки между организациями, фирмой и частником

В результате владельцы получают равную площадь или процент жилища. Наиболее простое разделение, когда количество комнат совпадает с количеством претендентов, хотя и здесь бывают трения.

Но как выделить долю в квартире с большим числом совладельцев? Общая площадь арифметически делится на равные части, но специфика многоквартирных домов такова, что не позволяет произвести раздел без нарушения чьих-то интересов.

А возникшие осложнения зачастую усугубляют ситуацию, особенно когда требуется продать проблемную долю.

Совместное владение жильем для посторонних людей имеет ряд недостатков. Например, если возникло желание сдать часть в аренду, нужно официальное разрешение от каждого владельца (все без исключения имеют законное право как отказаться, так и согласиться). Это касается также ремонтных работ, установки новой бытовой техники и так далее.

Права совладельцев при продаже выделенной доли

Другие собственники квартиры имеют по закону преимущественное право покупки выделенной доли. Предложение должно быть юридически грамотно оформлено, поэтому следует обратиться за консультацией к юристу.

При продаже части собственности нужно изначально предложить ее совладельцам, и только после их официального отказа искать покупателей.

Проживание в квартире несовершеннолетних

Организовать продажу необремененного имущества самостоятельно сложно, но при определенных умениях можно. Если же на территории квартиры прописан ребенок, то процесс реализации имущества заметно усложняется.

Перед тем как выделить долю в квартире несовершеннолетнему лицу, нужно зарегистрировать его у близких родственников. Просто поселить ребенка у бабушки недостаточно, с ним должен прописаться хотя бы один из родителей.

Если без выделения части не обойтись, нужно учитывать то, что процент от общей площади недвижимости не должен быть меньше, чем в предыдущей, а новые условия проживания, как минимум, не хуже прежних.

Многие родители интересуются, как выделить доли детям в квартире и нужно ли это делать, если недвижимость куплена на материнский капитал. Согласно закону, дети обязаны стать собственниками части жилья, поэтому оформляется официальный договор купли-продажи.

Подробнее о преимуществах квалифицированного сопровождении сделок купли-продажи узнайте в разделе услуг агентства недвижимости «Чистые Пруды».

Если каким-то образом стало возможным, что родители продали квартиру, не выделив доли детям в новой недвижимости, особенно если она приобретена за маткапитал, то данные действия являются неправомерными и с большой вероятностью будут оспорены органами опеки в суде.

Истории из жизни
В собственности имела ½ часть двухкомнатной квартиры. Второй владелец — это моя сводная сестра, которая целиком посвящена карьере, поэтому вопрос собственного отдельного жилья для нее неактуален.

Мне же нужно устраивать личную жизнь, поэтому я решила проживать отдельно, продав свою  половину. Сразу предложила ее сестре, однако у той не возникло желания купить. Чтобы решить вопрос законно, не ущемляя ничьих интересов, обратилась к специалистам агентства «МИЭЛЬ» на Чистых Прудах.

Они составили план действий, учитывая мою позицию и намерения. Объяснили, что отказ второго собственника важно оформить юридически. Также помогли собрать нужные бумаги и провести удачную сделку, а потом подобрали подходящий вариант для покупки.

Советую обращаться не к частникам, а именно в агентство, так как у них большая база недвижимости, свои юристы и подтвержденный опыт.

Как выделить долю в квартире для продажи: доли детям при продаже, а также  можно ли продать долю в квартире без выделения

Как выглядит процесс выделения доли

Если один владелец квартиры по любым причинам готов продать часть, возникает закономерный вопрос как выделить долю в квартире, пошаговая инструкция для продажи содержит пункты:

  • Устное согласование. Согласовать с остальными владельцами все нюансы, предупредить о намерении выставить на торги свою часть и первоочередно предложить им долю.
  • Оформление результатов согласования. Положительный ответ значительно упростит процесс. В случае отказа нужно оформить письменное подтверждение.
  • Поиск приобретателя. Подыскивать подходящего покупателя можно начинать после улаживания предыдущих спорных ситуаций.
  • Подготовка документации. После того как покупатель найден, начинается сбор справок и выписок, имеющих ограничения по периоду действия. Когда весь комплект подготовлен, стоит передать его проверенному специалисту, чтобы тот подтвердил юридическую чистоту документов.
  • Регистрация. Завершающий этап — обращение в Государственный реестр для регистрации полученного права на квартиру.

Если владельцы сразу не приходят к взаимному соглашению, как выделить долю в квартире, лучше обратиться к профессионалам. Выбирайте профессиональное сопровождение силами сотрудников нашего агентства. Специалисты дадут исчерпывающую информацию, помогут узаконить вашу ситуацию, максимально учитывая интересы сторон, возьмут на себя хлопоты, связанные с продажей выделенной доли.

Как выделить долю в квартире для продажи: доли детям при продаже, а также  можно ли продать долю в квартире без выделения

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

Как выделить долю в квартире для продажи: доли детям при продаже, а также  можно ли продать долю в квартире без выделения ______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(9

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/kak-vydelit-dolyu-v-kvartire-dlya-prodazhi-poshagovaya-instruktsiya/

Выделение доли в квартире для продажи

Нередки случаи, когда одной квартирой владеют несколько человек. Это распространённая и вполне естественная ситуация. Как правило, такие люди — это одна семья или близкие родственники.

Однако, вполне возможна ситуация, когда один из собственников хочет за свою часть собственности получить соответствующую сумму денег.

Возможно ли по закону это сделать и, если возможно, то как надо действовать в таком случае?

В принципе есть несколько вариантов выделения части. Если собственники смогли между собой договориться, то выделение её заинтересованному лицу можно осуществить посредством договора. Если же согласия достичь не удалось, то тогда придётся решать этот вопрос посредством обращения в суд.

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Как выделить долю в квартире для продажи: доли детям при продаже, а также  можно ли продать долю в квартире без выделения

Это быстро и бесплатно!

Здесь нужно сказать несколько слов об обязательности таких решений. С одной стороны, принудительно заставить распорядиться своей долей собственности нельзя. С другой стороны могут иметь место исключения. Например, если совместное пользование квартирой совершенно невозможно по какой-либо причине.

В последнем случае (не всегда) суд может обязать выделить доли тем или иным способом и, в принудительном порядке, произвести раздел.

То есть, реально суд может решить вопрос о величине выделяемой доли или о доле в натуре. Но обязать согласиться на соответствующие выплаты и переоформления он не может.

И ещё решение о разделе может быть не только в смысле определения стоимости соответствующей доли, но и об определении порядка пользования общей собственностью.

Это актуально в том случае, когда речь идёт о совместном проживании собственников и их ближайших родственников в этом жилье.

Как выделить долю в квартире для продажи: доли детям при продаже, а также  можно ли продать долю в квартире без выделения

Пошаговая инструкция

  1. На первом шаге можно попытаться договориться между всеми собственниками. Тут возможны два варианта:
    • Рассмотрим первый из них. В правоустанавливающих документах то, какая у кого есть доля в собственности на данную квартиру, строго определено. Как правило, в таком случае, указана дробная величина (1/2, 1/3 и так далее), которая соответствует части конкретного человека. То есть в этом случае она уже выделена. Такая ситуация имеет место в том случае, если речь идёт о долевой собственности.
    • Во втором случае ситуация другая. Общая собственность может быть в форме совместной собственности. В этом случае изначально доли каждого не выделены. Просто все пользуются этой квартирой вместе. В этой ситуации долю выделить ещё предстоит. Возможно, чтобы собственники совместно рассмотрели этот вопрос и пришли к определённому решению. В этом случае нужно будет заключить соответствующее соглашение и официально его зарегистрировать.
  2. Если соглашения достичь не удалось, то тогда необходимо с этим вопросом обратиться в суд. Там будут рассмотрены все существенные обстоятельства дела и определена величина соответствующей доли в этом имуществе.
  3. После этого получение её должно быть оформлено в регистрирующем органе.

    Данные о праве собственности должны быть зафиксированы в Государственном реестре.

Тут надо обратить внимание на то, что выделение части обычно происходит в форме фиксации доли от стоимости квартиры. Однако, существует и такой вариант, когда может произойти разделение в натуральном выражении.

Но для этого необходимо не только выделить отдельную комнату, но и все дополнительные хозяйственные помещения (речь идёт о кухне, коридоре, ванной и других помещениях) и отдельный вход в неё. Поскольку на практике возможность для этого бывает достаточно редко, то обычно натурального выделения доли не делается.

Куда обращаться

Тут возможны 2 варианта. Рассмотрим их отдельно:

  • Если достигнуто добровольное соглашение, то его нужно заверить у нотариуса. После этого нужно обратиться в Росреестр (регистрирующий орган) для того, чтобы занести данные о праве собственности на недвижимость в ЕГРП (Государственный реестр).
  • Предположим, что добровольное выделение доли провести нет возможности. Тогда нужно сначала обратиться в суд для решения вопроса. Если решение будет положительным, то на его основе нужно подать соответствующий пакет документов в Росреестр для предусмотренной законом государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости.

Необходимые документы

  • При добровольном заключении договора о выделении доли между собственниками необходим только сам договор. В нём должны быть отражены реквизиты сторон, кадастровый номер квартиры, данные о правоустанавливающих документах на неё и другие существенные обстоятельствах. После заключения он должен быть нотариально заверен.
  • Для обращения в суд должны быть представлены все необходимые документы:
    • Паспортные данные.
    • Правоустанавливающие документы на право собственности каждого.
    • Кадастровый паспорт.
    • Другие важные документы для прояснения ситуации для суда.

Процедура продажи доли в квартире

Итак, предположим, что доля определена. Как, в соответствии с законом, можно осуществить её продажу?

Пошаговая инструкция

  1. Сначала нужно предложить выкупить долю другим собственника этой квартиры. Сделать это нужно на конкретных условиях, которые надо изложить письменно. После письменного отказа от покупки, разрешено предложить выкуп доли кому-то ещё.

  2. В дальнейшем можно предложить другим покупателям, но по той же цене, по которой было сделано предложение покупки другим собственникам. Цену разрешается корректировать только в сторону увеличения. Согласие их на продажу не требуется.

  3. После того, как доля была продана, новые права собственности необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Нюансы

На первый взгляд, процесс продажи выглядит не очень сложным. Однако, на практике, здесь существуют важные нюансы:

  • Предположим, некоторых собственников квартиры разыскать практически невозможно. Однако, их отказ от покупки является обязательным условием для процесса продажи. Как правильно поступить в таком случае? Если у вас есть предполагаемый последний по времени адрес, где можно найти этого человека, то ему можно послать заказное письмо с уведомлением. Если после этого в течение месяца никакой реакции не последует, то уже есть основание считать, что он от покупки отказался. Конечно, в суде могут возникнуть те или иные вопросы в связи с этим. Но если действовать в этом направлении и документировать свои действия, то это существенно улучшит шансы принятия положительного решения.
  • Другой важный момент связан с проведением регистрации нового собственника в этой квартире. Он сам может без проблем оформить такую регистрацию. Однако, его родственники для этого должны получить единогласное одобрение всех других собственников. Возможна ситуация, когда им не дадут прописаться. Поэтому, при покупке доли в этом случае имеет смысл раздробить свою часть между всеми теми родственниками, которых нужно будет прописать в эту квартиру. В этом случае в процессе получения регистрации не возникнет никаких проблем.
  • И ещё. Есть такая форма совместного проживания, когда суд распределил комнаты между собственниками, а хозяйственные помещения оставил в общем пользовании. Определив его порядок. В этом случае приход нового собственника меняет ситуацию полностью. Ведь он не входит в прежнее соглашение о порядке пользования. Если в нём есть нужда, то его нужно заключать заново.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Как выделить долю в квартире для продажи: доли детям при продаже, а также  можно ли продать долю в квартире без выделения

Это быстро и бесплатно!

Загрузка…

Источник: https://nasledovanie24.ru/realty/pravo-sobstvennosti/vydelit-dolyu-dlya-prodazhi.html

Как правильно продать долю в квартире: пошаговая инструкция для собственников

Как выделить долю в квартире для продажи: доли детям при продаже, а также  можно ли продать долю в квартире без выделения

Что такое доля и кому она нужна, как правильно выделить свою долю и быстро оформить сделку купли-продажи, а также можно ли продать ее без нотариуса? Рассмотрим порядок и правила купли-продажи доли в квартире ниже.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (499) 504-88-91 Москва

Что это такое ?

Про общую собственность – совместную и долевую, речь идет в главе 16 ГК РФ. Официально, доля – часть имущества, которая принадлежит определенному лицу. Но это не какой-то, как иногда думают, «уголок», площадь которого исчисляется в квадратных метрах.

Нет, каждый собственник квартиры, обладая долей, может и имеет право пользоваться недвижимым имуществом полностью:

  • находиться в любой из комнат;
  • посещать санузел;
  • хранить свои вещи, где пожелается;
  • готовить пищу на кухне.

Размер доли, в основном, важен в тех случаях, когда возникает речь:

  1. об отчуждении недвижимости;
  2. о вопросах, связанных с внесением обязательных платежей: налогов, в частности.

Здесь учитывается, какой размер доли есть у каждого сособственника, и сколько каждый должен получить или потратить денежных средств.

Справка. Доля отличается от части, выделенной в натуре тем, что она отражается на бумаге, а не в физическом пространстве.

Можно ли реализовать часть имущества и за сколько?

Исходя из положений ст. 250 ГК РФ, каждый собственник имеет право продать свою долю, как другому сособственнику, так и постороннему лицу. Рассмотрим механизм.

Продажа без выделения в натуре

Для раздела одного помещения на несколько нужно сделать отдельные входы-выходы. А это реально осуществить только, имея квартиру на 1 этаже. В лучшем случае.

Долю в праве закон отчуждать не запрещает. При этом покупатель получает возможность пользоваться квартирой целиком, как и другие участники общей собственности.

Внимание! В каждом случае отчуждения доли недвижимости, остальные её собственники наделяются правом преимущественной покупки. То есть, продать долю третьему лицу можно только в том случае, если её не хотят приобретать другие совладельцы.

Если совладелец против

Ничего страшного в данной ситуации нет. Такое бывает. Если совладелец не хочет отчуждать недвижимость целиком и не желает приобретать продаваемую долю, то можно смело предлагать имеющуюся в собственности 1/2, 1/3 или другую часть квартиры стороннему человеку.

Главное — грамотно оформить документы, свидетельствующие о том, что возможность реализовать право преимущественной покупки была предоставлена.

О продаже доли в квартире без согласия второго собственника читайте здесь.

У несовершеннолетнего

А вот это, на практике, довольно сложно сделать. По общему правилу, доля ребенка в жилье не должна отчуждаться до его совершеннолетия. Если продать долю очень нужно, то придется обращаться в органы опеки и получать специальное согласие. Оно может быть выдано лишь в некоторых случаях, когда видно, что права ребенка не будут нарушены.

А имено:

  • Несовершеннолетний получит в ближайшем будущем квартиру или долю жилья, которая будет больше имеющейся.
  • Семья переезжает в другой регион страны, утрачивается интерес к имеющемуся в конкретном городе имуществу, есть желание его реализовать, чтобы оно не простаивало без дела.

Таким образом, можно говорить о том, что доля квартиры – это имущество, которое реально передать в собственность другому лицу за деньги.

О продаже доли в квартире, если в ней прописан или является собственником несовершеннолетний ребенок, говорится в этой статье.

Варианты сбыта

Положения ГК РФ предусматривают массу вариантов кому можно продать свою долю.

Другому собственнику

Это самый лучший способ избавиться от доли в недвижимости. Выигрывает продавец, получает свои плюсы и покупатель.

  • Первому такой вариант удобен, потому что не нужно искать сторонних покупателей, оформлять уведомление о продаже для сособственника.
  • Второму – потому что, квартира переходит в его владение, не придется мириться с существованием в ней посторонних лиц.

О продаже своей доли квартиры другому собственнику рассказывается в нашем материале.

Родственнику

Если такой человек не имеет других долей в квартире, то придется соблюсти все процедуры, предусмотренные законодательством:

  1. направление другим собственникам письма с предложением купить недвижимое имущество;
  2. ожидание ответа;
  3. заключение договора.

Впрочем, можно обойтись без соблюдения ряда процедур, если долю в праве собственности на квартиру не продать, а подарить.

Пошаговую инструкцию процедуры продажи доли квартиры между родственниками вы найдете здесь.

Постороннему лицу

Стороннему человеку можно продать свою долю в приватизированной квартире в том случае, если её не захочет приобрести 2 собственник.

Важно! Цена продажи для собственника не должна быть выше или ниже, чем та, которая названа другому человеку.

Банку

Свою долю в квартире можно передать под залог кредитной организации или же в счет исполнения долгового обязательства.

Например, при оформлении кредита человек может передать свою долю в залог, чтобы гарантировать исполнение договоренностей. Отметим, что сами банки не очень охотно связываются с долями. Причина понятна: не ясно, что делать с этим имуществом дальше. В квартире есть второй собственник или даже несколько, полностью продать её и получить за это деньги не удастся.

Забирая за долги недвижимость целиком, финансовая организация может легко реализовать её, получить деньги и покрыть задолженность. Покупателей на жилье, которое придется делить с другими, посторонними людьми, найти довольно трудно.

Государству

Недвижимость можно передать в собственность:

  • государства;
  • муниципалитета.

Однако люди предпочитают отчуждать доли квартир или квартиры полностью в пользу частных лиц. Между тем, известны случаи расприватизации. В практике они встречаются не так часто, но имеют место.

Справка. Если человек не может нести бремя владения недвижимостью, есть шансы перевести жилье в собственность муниципалитета.

Гражданский кодекс не запрещает передавать недвижимость по различным сделкам на баланс различных государственных учреждений.

Нужно ли обязательно нотариальное удостоверение?

Обязательно ли оформлять сделку купли-продажи нотариально? С 2016 года все сделки с продажей недвижимости, которая находится в долевой собственности, осуществляются только через нотариуса.

Таким образом, если один собственник продает свою долю, то он должен обратиться в нотариальную контору вместе с покупателем. Об этом прямо свидетельствуют положения ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Пошаговая инструкция

Чтобы продать свою долю в праве собственности на жилье, необходимо выполнить ряд действий.

Уведомление физлицам

В нотариальной конторе необходимо подготовить письмо, в котором должна содержаться следующая информация:

  1. о намерении продать долю;
  2. о стоимости, за которую продавец готов расстаться с недвижимостью;
  3. о сроке, до которого он будет ждать ответа.

Внимание! Сособственники должны принять решение о покупке в течение 1 месяца. Если ответа на уведомление в этот срок не последует, то можно смело искать покупателя на стороне. Нотариус свидетельствует подлинность подписи на уведомлении.

Подготовка документов

Перечень бумаг таков:

  1. Правоустанавливающие документы на долю:
    • договор купли-продажи;
    • приватизации;
    • свидетельство о праве на наследство и так далее.
  2. Свидетельство о гос. регистрации права (при наличии).
  3. Справка о лицах, прописанных и сохраняющих право проживания в квартире.

Еще потребуется выписка из ЕГРН, которую, как и некоторые другие бумаги, может запросить нотариус.

Составление предварительного договора

Если покупатель не может сразу передать деньги, может быть составлен предварительный договор купли-продажи. Он оформляется в нотариальной форме. В заявлении о продаже доли оговаривается стоимость недвижимости, срок заключения основного договора.

Получение задатка

Тут же передается задаток, факт получения которого может дополнительно подтверждаться распиской.

Справка. Сумма задатка, как правило, составляет 10-20% от общей стоимости доли.

Передача остальных денежных средств

При заключении основного договора, передаются остальные деньги. Способы могут быть разными:

  • наличными;
  • банковским переводом;
  • с использованием банковской ячейки.

Наиболее простой и удобный способ из всех – второй.

Регистрация перехода права в Росреестре

После того как договор подписан, его и другие бумаги нужно сдать в Росреестр для регистрации права собственности. Иначе для третьих лиц сделка будет считаться незаключенной. Покупатель оплачивает госпошлину в размере 2000 рублей. А продавец ставит свою подпись там, где этого потребуют соответствующие должностные лица.

Сейчас документы на регистрацию права принимают и МФЦ.

Особенности процедуры

В зависимости от того как недвижимость была получена и как её планируют отчуждать, есть несколько особенности.

Жилье полученное по наследству

Собственник такого имущества нисколько не ущемлен в правах. Однако, если желание продать долю возникло заранее, то лучше сделать это на стадии оформления наследственного имущества. Не нужно регистрировать право в органах Росреестра.

Важно! Необходимо заключить у нотариуса соглашение о разделе наследственного имущества, согласно которому вся квартира перейдет одному из наследников, а другие получат компенсацию за отказ от своих долей.

Сделка дарения

На практике такой вариант активно используется. Известно, что близкие родственники не платят НДФЛ по сделке дарения. Поэтому лучше дарить им долю, а не продавать. В данном случае, еще и не нужно будет уведомлять остальных собственников об отчуждении недвижимости. Можно подарить долю и постороннему человеку. Он передаст деньги неофициально.

Однако есть риски:

  1. С оплатой могут обмануть.
  2. Сделку могут признать недействительной, как притворную, скрывающую договор купли-продажи.

Комната в коммуналке

Особенностью такой сделки является то, что отчуждается не доля в праве собственности в квартире, а конкретная комната.

  1. В первом случае, новый собственник сможет пользоваться всеми помещениями жилья.
  2. Во втором – только своей комнатой и общими территориями: туалетом, ванной и так далее.

Более подробно про продажу комнаты в коммунальной квартире читайте здесь.

Таким образом, продажа доли в квартире – процесс довольно непростой, имеющий ряд тонкостей. Обо всех них нужно знать или иметь под рукой специалиста, который хорошо ориентируется в вопросе.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (499) 504-88-91 Москва

Источник: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/doli

Мы не выделили доли детям и продали квартиру

Как снизить риск серьезного наказания при продаже квартиры, которую купили с использованием средств маткапитала и в которой доли всем членам семьи пока не выделили? У нас классика жанра: квартира куплена по договору долевого участия, доли выделить в принципе было нельзя, поэтому продали так. Я смотрел судебную практику. Обычно в таких случаях обязывают выделять доли в других квартирах.

Отдел опеки, конечно, дать разрешение не может, поскольку давать не на что: долей у детей еще нет. Пенсионный фонд разводит руками: им все равно, что мы будем делать с квартирой. Новое обязательство на другую квартиру не хотят принимать.

Прокуратура тоже отмахивается и говорит, что они сами не инициируют проверку, а делают это только по запросу от третьих лиц.

Для себя вижу следующий вариант: выделить доли в другом объекте недвижимости. Но интересует, насколько стоит с этим спешить. На данный момент новая квартира в ипотеке в общей собственности супругов, поэтому выделить доли детям пока нельзя. Как можно законно оформить обязательство выделить доли в этой квартире после закрытия ипотеки?

Спасибо!Александр

Но, раз уж ситуация повернулась так, как у вас, оформить доли на детей в другом жилье — это тоже выход. Постарайтесь не затягивать с переоформлением.

Жилье, на которое вы потратили средства материнского капитала, должно быть оформлено как общая долевая собственность владелицы сертификата, ее детей и официального супруга. Но это правило нередко нарушают.

Например, в ситуации как у вас — когда маткапитал вкладывают в долевое строительство. Тогда право собственности члены семьи приобретают только после того, как дом введут в эксплуатацию.

Но бывает, что за время строительства в семье рождается еще один ребенок. Или квартира строится слишком долго, родители решают ее продать и купить другую.

И получается, что доли детям выделять еще негде, но и ждать дальше тяжело.

Сделать это необходимо не позднее полугода с того момента, как он снимет обременение с квартиры, если приобретал ее в ипотеку, или когда застройщик достроит дом и введет его эксплуатацию.

Как экономить, меньше тратить и больше зарабатыватьРассказываем в нашей бесплатной рассылке. Подпишитесь, чтобы получать на почту лучшие статьи дважды в неделю

Например, так произошло в Пермском крае, где в аналогичной ситуации суд удовлетворил требование управления пенсионного фонда и взыскал с матери маткапитал 453 026 Р и госпошлину 7730 Р.

Сделку признают недействительной. Еще один вариант развития событий: сделку, по которой вы продали квартиру, могут признать недействительной. Так было в Челябинске.

Там суд признал договор купли-продажи квартиры недействительным, но не целиком, а только в части купли-продажи 18/100 доли в праве собственности на квартиру — то есть детских долей, которые родители не выделили несовершеннолетним в этой квартире.

Супругов обязали выплатить стоимость этих долей покупателю квартиры, а у нового собственника права собственности на эти доли теперь нет.

Наступит уголовная ответственность. По требованию ПФР прокуратура может провести проверку и привлечь вас к ответственности по статье 159 УК РФ о мошенничестве.

Лучше всего уложиться в шесть месяцев с того момента, как вы продали квартиру, на которую вам выделили материнский капитал. Иначе есть вероятность, что ПФР или прокуратура начнут предъявлять претензии. Судебная практика по подобным делам не в вашу пользу.

Иногда пенсионный фонд и прокуратура реагируют на такие нарушения с опозданием.

Например, в Новоуральске прокуратура подала иск к матери двух несовершеннолетних детей и потребовала вернуть полученные средства материнского капитала.

Мать обвинили в том, что она вложила маткапитал, но доли детям не выделила, а квартиру потом продала. Но суд пришел к выводу, что срок исковой давности пропущен, поэтому в иске отказал.

В ситуации с обязательством срок исковой давности будет отсчитываться с момента, когда истечет шестимесячный срок на переоформление квартиры в долевую собственность.

Например, если дом сдали в эксплуатацию в феврале 2019 года, вы должны выделить доли детям не позднее августа 2019 года. Если этого не сделать, у пенсионного фонда будет три года, чтобы потребовать средства маткапитала обратно или признать сделку по продаже квартиры недействительной.

Но после августа 2022 года срок исковой давности истечет, и тогда требования пенсионного фонда суд не удовлетворит.

На всякий случай проконсультируйтесь в пенсионном фонде: хотя бы напишите запрос через личный кабинет. Так у вас появится доказательство, что вы помнили о своем обязательстве, хотели его выполнить и искали законный способ. Это тоже пригодится, если дело дойдет до претензий.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/ne-dali-doli-detyam/

Можно ли продать невыделенную долю в квартире?

При долевой собственности на квартиру, доля у совладельца может быть выделена в натуральном виде (отдельная комната или несколько комнат). Если же за дольщиком не закреплена отдельная комната, то доля считается не выделенной. Доля в квартире или в доме является не выделенной в том случае, если соглашением совладельцев или в судебном порядке не определён порядок пользования квартирой.

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Общая собственность на квартиру возникает:

  1. в результате приватизации квартиры на всех членов семьи;
  2. при наследовании квартиры (доли) несколькими наследниками;
  3. в результате сделки с определением долей каждого владельца.

Между владельцами общей квартиры рано или поздно встаёт вопрос о продаже квартиры, с целью дальнейшего приобретения отдельного жилья.

Продажа квартиры, находящейся в долевой собственности

Наиболее целесообразным способом продажи долей в квартире является продажа квартиры полностью. Такой способ возможен, если совладельцы придут к договорённости о продажи всей квартиры, а вырученные средства от продажи жилья поделят в соответствии с долями в общей квартире.

Важно! Стоимость продажи всей квартиры, как правило, выше, чем продажа квартиры по долям.

Например, если квартира стоит 3 млн рублей и у каждого владельца по ½ доли. В этом случае, если совладельцы будут продавать квартиру по долям, то общая стоимость квартиры окажется, как правило, меньше 3 млн рублей, поскольку образуется, по сути, коммунальная квартира.

Поэтому наиболее выгодный для совладельцев способ продажи — это продажа всей квартиры с разделом её стоимости между продавцами.

Продажа доли в общей квартире

Если же совладельцы не могут прийти к соглашению о продаже квартиры, тогда каждый собственник может продать свою долю. Но в этом случае нужно соблюсти правило о преимущественной покупки совладельцем общей квартиры (статья 250 ГК РФ). Продавец доли общей квартиры должен направить ему уведомление с предложением о покупке доли с указанием конкретной цены.

Важно! Если уведомление будет отправлено почтой – то отправлять нужно заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.

Если совладелец откажется приобретать долю в общей квартире или не ответит в течение 30 дней, тогда продавец может продать свою долю любым покупателям. Но продать можно только за такую, же цену, которая была указана в уведомлении.

Важно! Если продавец продаст долю в общей квартире за цену ниже, чем предлагал совладельцу, то последний может обратиться в суд с требованием о признании сделки недействительной на этом основании.

Нередки случаи, когда владельцы общей квартиры пытаются обойти норму о преимущественной покупке, заключив договор дарения, а по факту продают свою долю. Стоит предупредить о возможных последствиях в этом случае.

  • Во-первых, сделка может быть признана недействительной совладельцами в судебном порядке, если судом будет установлено, что по факту доля в общей квартире была продана, а не подарена. 
  • Во-вторых, покупатель фактически купил данную долю в квартире, но юридически был заключён договор дарения, а это безвозмездная сделка и уплаченная им стоимость в документах не указана.

В этом плане покупатель не защищён и если договор будет, расторгнут, то покупателю будет сложно вернуть затраченные средства. 

Итак, в данной статье рассмотрен порядок продажи невыделенной доли в общей квартире, а также определены основные требования, при которых возможно продать невыделенную долю в квартире.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Источник: https://pravoman.ru/realty/buy-and-sell/mozhno-li-prodat-nevydelennuyu-dolyu-v-kvartire/

Ссылка на основную публикацию