Продажа квартиры юридическим лицом юридическому лицу или физическому: нюансы торговли недвижимостью, оформления сделки между организациями, фирмой и частником

Продажа квартиры юридическим лицом юридическому лицу или физическому: нюансы торговли недвижимостью, оформления сделки между организациями, фирмой и частником

В сравнении с приобретением недвижимости у физлица процедура покупки квартиры у юридического лица отличается повышенной сложностью. Такая сделка сопряжена с дополнительными рисками, которые несет покупатель. Отчуждение недвижимости, собственником которой является организация, требует сбора большего комплекта документов и соблюдения существующих нюансов этой процедуры. Чтобы не стать жертвой мошеннических действий потребуется тщательно проверить историю жилплощади, а также навести справки о продавце.

Особенности заключения сделок

Продажа квартиры юридическим лицом юридическому лицу или физическому: нюансы торговли недвижимостью, оформления сделки между организациями, фирмой и частником

Прежде всего, физическому лицу, решившемуся на покупку жилплощади у предприятия, стоит ознакомиться с основными особенностями заключения подобных сделок. К ним относятся:

  1. Необходимость изучения объемного пакета документации. Чтобы минимизировать шансы стать жертвой мошенников, потребуется ознакомиться с бумагами как на объект сделки, так и на продавца. Перед оформлением договора необходимо убедиться в существовании учреждения, выступающего продавцом. Также потребуется исключить возможность банкротства или процедуры ликвидации учреждения. Дополнительно рекомендуется изучить репутацию фирмы продавца.
  2. Необходимость подтверждения полномочий на проведение процедуры отчуждения имущества компании лицом, выступающим от имени организации.
  3. Чтобы исключить риски покупателя и не пострадать от нечестных продавцов, необходимо разбираться в особенностях ведения документации юридическими лицами. Зачастую физическому лицу может потребоваться профессиональная помощь.

Кроме обозначенных особенностей покупателю необходимо знать, что законодательством регламентируется порядок продажи имущества юридическими лицами. Согласно положениям № 14-ФЗ от 08.02.

1998, если стоимость объекта недвижимости, который реализуется юридическим лицом, превышает 25% от общей стоимости всего имущества организации, такая сделка причисляется к категории крупных.

Кроме этого, Устав учреждения может причислять к крупным все сделки, направленные на покупку или отчуждение недвижимости.

Такие операции требуют согласования со всеми акционерами организации. Решение о продаже квартиры, принадлежащей юридическому лицу, принимается на собрании акционеров или совете директоров. Перед заключением сделки покупателю должен быть передан протокол собрания, подтверждающий согласие всех участников учреждения на отчуждение жилплощади.

Нюансы приобретения недвижимости у юридического лица

Учреждение может реализовывать различную жилплощадь. Это может быть:

  • квартира в строящемся или готовом доме;
  • недвижимость вторичного рынка;
  • приобретение жилья по договору ипотечного кредитования.

Каждая из этих ситуаций имеет свои тонкости, о которых рекомендуется узнать перед оформлением сделки.

Новостройка

Покупка квартир в новых домах, которые находятся на этапе возведения, всегда сопряжена с определенными рисками. Существует вероятность остановки строительных работ, срыва сроков сдачи здания в эксплуатацию, а также трудностей с оформлением документов. Все эти явления грозят покупателю потерей денег и тратой своих нервов.

Прежде чем согласиться на заключение подобной сделки рекомендуется внимательно изучить документацию застройщика. Также не лишним будет проверить его репутацию, ознакомившись с уже сданными объектами.

Справка: чтобы уменьшить риск стать обманутым, рекомендуется удостовериться в законности проведения строительства и лично проверить на какой стадии находятся работы.

Если организация не является застройщиком, а выступает инвестором строительства, то между сторонами должен быть заключен договор, подтверждающий наличие права требования на одну или больше квартир.

В случае приобретения жилплощади в новостройке у предприятия, не являющегося застройщиком, покупателю необходимо выяснить, какой договор дает продавцу право на реализуемую недвижимость.

Право требования может быть подтверждено:

  • договором долевого участия (ДДУ);
  • любым другим договором (например, инвестиционным).

Если недвижимость принадлежит продавцу на основании ДДУ, то право требования на нее должно быть зарегистрировано в Росреестре. Получив выписку из ЕГРН, покупатель может удостовериться, что он приобретает квартиру у компании, которая владеет ей на законных основаниях.

Если продавец владеет квартирой на основании любого договора, отличного от ДДУ, то его права на данную жилплощадь не закреплены на государственном уровне, а обусловлены наличием определенных договоренностей с застройщиком.

В случае возникновения споров между ними это право может быть аннулировано. Такой вариант сопряжен с повышенными рисками для покупателя.

При заключении такой сделки потребуется прибегнуть к помощи юриста для выяснения оснований образования у продавца права требования на конкретную квартиру.

Покупка жилья на вторичном рынке

После изучения выписки покупателю потребуется выяснить, на каких основаниях у конкретного юридического лица возникло право собственности на эту квартиру. Также необходимо ознакомиться с рядом документации компании, выступающей продавцом.

После ознакомления и проверки всех бумаг можно переходить к подготовке документов, заключения и регистрации сделки. Алгоритм действий здесь такой же, как и при заключении ДКП между физическими лицами.

Покупка жилья у юридического лица в ипотеку

Продажа квартиры юридическим лицом юридическому лицу или физическому: нюансы торговли недвижимостью, оформления сделки между организациями, фирмой и частником

Банк не одобрит покупку строящейся квартиры у юридического лица, которое не является партнером кредитора. Приобретение вторичного жилья в ипотеку допускается, но для заключения такой сделки потребуется больше времени, так как банку потребуется больше документов, а их проверка будет производиться тщательнее.

Заключение сделки

Оформление сделки купли-продажи недвижимости между юридическим лицом и гражданином практически не отличается от прохождения аналогичной процедуры физическими лицами. Различны только подготовительные этапы.

Чтобы приобрести квартиру и организации необходимо:

  1. Проверка продавца и реализуемой жилплощади. Рекомендуется ознакомиться с учредительными бумагами юридического лица, выписками из ЕГРЮЛ и ЕГРН, а также другими документами на недвижимость.
  2. Если полученные сведения не вызвали опасений у покупателя можно приступать к составлению договора купли-продажи (ДКП). Для грамотной подготовки документа можно привлечь юриста или нотариуса.
  3. Перед подписанием ДКП потребуется убедиться в том, что лицо, представляющее интересы продавца, наделено соответствующими полномочиями. Это может быть разрешение на проведение конкретной сделки или генеральная доверенность.
  4. Составить акт приема-передачи квартиры и подписать ДКП.
  5. Произвести частичный расчет (если предусмотрено условиями договора).
  6. Зарегистрировать сделку в Росреестре.
  7. Выполнить остаточный расчет.

При правильном прохождении всех этапов процедуры у сторон не возникнет оснований для оспаривания или аннулирования сделки.

Какие документы потребуются

Перечень документов может отличаться в зависимости от категории сделки (крупная или нет). В стандартный набор входят:

  1. Паспорта сторон сделки.
  2. Доверенность на имя представителя организации, подписывающего ДКП.
  3. Бумаги, подтверждающие право собственности на квартиру.
  4. Техническая документация на недвижимость.
  5. Документ, подтверждающий отсутствие долгов за ЖКУ.
  6. Справка об отсутствии зарегистрированных лиц в квартире.
  7. Документы юридического лица.
  8. Согласие всех учредителей организации (протокол собрания) при необходимости.

Также у продавца потребуется запросить свежие выписки из ЕГРН и ЕГРЮЛ.

Оплата

Расчет между сторонами может быть произведен в любой удобной форме. Не запрещено производить оплату наличными средствами. В таком случае необходимо позаботиться, чтобы продавец выдал покупателю чек или другой документ, свидетельствующий о приеме денежных средств.

Более надежным способом оплаты является безналичный перевод на расчетный счет юридического лица. Также для расчетов можно воспользоваться аккредитивом. В любом случае оплата должна производиться согласно условиям, прописанным в договоре.

Риски покупателя

При покупке квартиры у юридического лица покупателю следует ознакомиться с возможными рисками, присущими данной сделке. Лицо, желающее приобрести недвижимость у предприятия, должно насторожиться при обнаружении следующих фактов:

  • компания продавца отсутствует в едином реестре (ЕГРЮЛ);
  • организация проходит процедуру ликвидации либо кредиторы предъявили требования, ведущие к банкротству;
  • права юридического лица на квартиру не зарегистрированы;
  • представитель компании не может подтвердить свои полномочия;
  • срок действия доверенности, выданной на имя представителя продавца, истек;
  • компания предоставила не полный комплект документов, подтверждающих решение продавца об отчуждении объекта недвижимости;
  • предоставление поддельных документов;
  • выявление случаев финансовых махинаций со стороны продавца.

Проверку этих моментов рекомендуется доверить профессиональному юристу. Человеку, не имеющему специальных знаний и навыков в этой области, легко запутаться в объеме документации, подлежащей изучению.

Как уменьшить риски

Помимо внимательного изучения документов юридического лица и бумаг на отчуждаемую недвижимость рекомендуется предпринять попытку попасть на собрание участников организации, посвященное принятию решения о продаже жилья.

Если продавец отказывается передать покупателю выписку из ЕГРН или обещает предъявить ее в момент заключения сделки, рекомендуется самостоятельно заказать этот документ, обратившись в Росреестр. Если в выписке присутствуют сведения о частом переходе прав собственности, это должно насторожить покупателя.

При покупке жилья на вторичном рынке за несколько дней до заключения сделки рекомендуется получить справку о зарегистрированных жильцах. Регистрация граждан в квартире после устной договоренности с продавцом также является поводом для беспокойства.

Заключение

Законодательство не запрещает гражданам покупать недвижимость у юридических лиц. Подобные процедуры требуют большей подготовки и осторожности в силу наличия различных тонкостей при работе с документами. Чтобы обезопасить себя целесообразно проводить сделку с сопровождением квалифицированных специалистов.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Продажа квартиры юридическим лицом юридическому лицу или физическому: нюансы торговли недвижимостью, оформления сделки между организациями, фирмой и частником

Источник: https://walaw.ru/nedvizhimost/pokupka-kvartiry-u-yuridicheskogo-lica

Покупка квартиры у юридического лица

Сделки по покупке (продаже) жилья не всегда совершаются между физическими лицами. Его продавцом могут выступать и различные организации. Покупка квартиры у юридического лица несет определенные риски для покупателей, поэтому важно знать, как правильно заключать такую сделку. О нюансах оформления покупки квартиры у организации, расскажем далее.

Продажа квартиры юридическим лицом физическому – особенности

Законодателем допускается заключение сделок по продаже жилья между различными лицами. Возможна покупка квартиры юридическим лицом у физического лица. Продавцом жилья могут выступать и организации.

Чаще всего они предлагают к продаже квартиры в строящемся жилье. От имени застройщика продажей квартир в новостройках обычно занимаются посредники. Продажу жилья от имени юридических лиц можно встретить и на вторичном рынке.

Продажа квартиры юр. лицом физическому лицу имеет ряд особенностей.

  • Во-первых, перед совершением сделки покупателям придется изучить большой объем документов. Ведь для того, чтобы обезопасить себя следует ознакомиться не только с документацией на саму квартиру, но и на продающее ее лицо. Важно, чтобы на момент подписания договора организация-продавец была действующей, не находилось в стадии банкротства или ликвидации. Неплохо изучить и репутацию будущего контрагента.
  • Во-вторых, при отчуждении жилья компаниями необходимо проверять наличие согласие ее участников на сделку, полномочий конкретного лица на подписание бумаг. Если сделка для компании является крупной по стоимости, то может потребоваться принятие ее одобрение ее участниками. Иначе продажа может быть впоследствии оспорена. У лица, заключающего от организации сделку должны быть соответствующие действительные полномочия.
  • В-третьих, при совершении сделок с юридическими лицами у покупателей возникает больше рисков. Зачастую простым гражданам сложно разобраться в документации организаций, поэтому они не всегда способны распознать мошеннические действия. Договоры могут быть подписаны не теми лицами или без согласия участников компании. А это влечет недействительность заключенных сделок.

Порядок приобретения квартиры у юридического лица во многом схож с покупкой жилья у физических лиц.

Сюда входит:

  • подбор подходящего под личные требования объекта недвижимости;
  • проверка квартиры и документов юридического лица;
  • составление и подписание договора;
  • передача денег в качестве оплаты;
  • регистрация собственности.

В зависимости от конкретного случая покупки недвижимости указанный ранее порядок может несколько изменяться или дополняться, и такие случаи будут подробно рассмотрены ниже.

В новостройке

По своей сути покупка жилья в новостройке практически всегда является сделкой с юридическим лицом – застройщиком или агентством недвижимости.

По этой причине процедура имеет стандартный для таких случаев вид, однако рекомендуется уделить особое внимание нюансам:

  • при покупке жилья на этапе строительства тщательно проверяйте все необходимые документы и разрешения организации, выступающей в качестве продавца;
  • удостоверьтесь, что застройщик уже имеет за плечами удачно завершенные и сданные в эксплуатацию проекты, прочитайте отзывы от реальных покупателей жилья;
  • оплачивайте сделку только после того, как заключенный договор покупки квартиры будет официально зарегистрирован в Едином Государственном Реестре Недвижимости.

Помните о возможном мошенничестве и рисках, которые существенно усиливаются при покупке недвижимости у юридического лица в новостройках. Берегите свое время и деньги.

На вторичном рынке

  • Покупка квартиры на вторичном рынке, принадлежащей юридическому лицу, менее рискованная операция.
  • Главный залог успеха – тщательная проверка документов продавца и реальная оценка приобретаемого объекта недвижимости.
  • Далее все идет уже по знакомой схеме:
  • сбор документов;
  • подписание договора купли-продажи;
  • взаимобезопасная оплата сделки;
  • регистрация права собственности покупателем.

Чтобы минимизировать возможные риски, можно обратиться к услугам профессионального агентства недвижимости или опытного по таким делам риэлтора.

В ипотеку

  1. Приобретение недвижимости у юридического лица в ипотеку практически ничем не отличается от обычной сделки – здесь так же необходимо собрать и предоставить в банк определенный набор документов, произвести оценку недвижимости и отправить в банк оценочный сертификат.

  2. Главное отличие состоит в том, что деньги, выданные банком, будут отправлены не на счет физического лица (как в обычном случае), а на расчетный счет организации, у которой приобретается недвижимость.

  3. В некоторых случаях юридическое лицо может потребовать внесение первоначального взноса до оформления сделки, что является нормальной практикой.
Читайте также:  Как разделить лицевой счет в приватизированной квартире? можно ли сделать раздел по долям?

Порядок оформления

Порядок оформления сделки аналогичен в случае покупки квартиры у частного лица. По крайней мере для покупателя принцип остается тем же: подписание договора, расчет и регистрация права собственности.

Юридическому лицу потребуется:

  • получить разрешение всех учредителей;
  • собрать необходимые документы.

Список документов для обеих сторон представлен далее.

Документы

Покупателю для совершения сделки потребуются следующие бумаги:

  • паспорт;
  • согласие супруга на покупку имущества (если сделка совершается в браке);
  • документы, подтверждающие платежеспособность (при взятии ипотеки).

Юридическому лицу придется постараться, собрав следующие документы:

  • документ-основание;
  • технический и кадастровый паспорта объекта недвижимости;
  • справка из налоговой;
  • справка из управляющей компании;
  • копия лицевого счета;
  • учредительная документация организации.

Документ-основание – бумага, задачей которой является подтверждение пути передачи квартиры в собственность юридического лица от предыдущего владельца.

Расчет

Оплата сделки с юридическим лицом может осуществляться одним из указанных способов:

  • безналичный расчет на расчетный счет организации;
  • банковский аккредитив.

Наличный расчет при сделке с юридическим лицом осуществлен быть не может – это касается и случая с приобретением недвижимости. Это следует учитывать перед совершением сделки.

Вопросы налогообложения

При продаже недвижимости юридическое лицо подвергается налогообложению, которое в данном случае имеет свои особенности и зависит от категории, к которому лицо принадлежит.

Так, известно, что сделки по продаже жилого имущества освобождаются от уплаты НДС. В таком случае, юридическому лицу будет необходимо оплатить только налог с полученной прибыли.

Продажа квартиры юридическим лицом юридическому лицу или физическому: нюансы торговли недвижимостью, оформления сделки между организациями, фирмой и частником

Распространенные варианты мошенничества

Продажа квартиры юридическим лицом юридическому лицу или физическому: нюансы торговли недвижимостью, оформления сделки между организациями, фирмой и частником

  • протокол собрания учредителей;
  • письменное согласие учредителей организации, оформленное в произвольной форме.

Не редкими являются случаи, когда эти документы подделывают с целью экономии времени или личного обогащения. Из-за таких действий сделка может быть признана через суд недействительной, например, в случае, когда один или несколько учредителей подали иск в связи со своим несогласием с продажей объекта недвижимости. Решением такого суда обычно предписывается вернуть покупателю денежные средства. Однако на практике такая процедура может затягиваться на очень долгое время или вообще не выполняться.

Особого внимание заслуживает доверенность, которая подтверждает полномочия лица, подписывающего договор.

Она должна быть оформлена или на конкретную сделку с указанием ее параметров или генеральная, которая предполагает возможность отчуждения активов предприятия.

Доверенность может быть единоразовой (на конкретную сделку с указанием ее параметров) или генеральной (предполагает широкий круг полномочий, в том числе отчуждения активов предприятия).

Подводные камни

Покупка квартиры у юридического лица так или иначе сопряжена с многочисленными рисками.

На практике могут возникнуть следующие ситуации, в ходе которых может быть потрачено время, деньги и право собственности на приобретенное жилье:

  • продажа недвижимости по поддельной документации: попасть на такой риск очень опасно, так как в случае, если суд признает сделку недействительной (что скорее всего и случится), покупатель останется без квартиры и денег – возвратить их будет некому;
  • продажа квартиры лицом с ограниченной дееспособностью: как и в предыдущем случае, есть риск расторжения договора купли-продажи, если продавец докажет собственную ограниченную дееспособность в судебном порядке, в итоге потраченное время и деньги;
  • продажа квартиры, полученной в наследство по поддельным документам: также есть риск, что на купленную недвижимость начнут претендовать наследники, которые по какой-либо причине не вступили в наследство и обратятся в суд для расторжения сделки.

На практике могут встретиться и другие неприятные ситуации, в результате которых в лучшем случае будет потрачено время.

Следует остерегаться мошенников и тщательно проверять все нюансы.

Риски

Основной риск при заключении сделки с юридическим лицом – продажа по поддельным документам. Однако здесь подготовиться фальшивую документацию значительно проще:

  • Прокол собрания учредителей, проверить подлинность подписей всех его участников не представляется возможным, тогда как при наличии поддельного документа сделка будет признана недействительной.
  • Доверенность на проведение сделок, она оформляется руководителем и может быть подделана.
  • Даже если доверенность подлинная, есть риск, что разрешение на осуществление данного вида деятельности не прописано в нем (необходимо тщательно изучить все пункты документа).

Другие возможные риски:

  • Признание юрлица банкротом на момент сделки.
  • Ликвидация юрлица на момент заключения договора.

✔ Возможные махинации

Наиболее распространенные схемы махинаций при покупке квартиры у юридического лица:

  • Создание однодневной компании, цель которой заключение сделки купли-продажи и последующая ликвидация.
  • Генеральная доверенность, дающая право на выполнение любых операций может быть получена под давлением, что приведет к признанию сделки недействительной.
  • Отсутствие приватизации жилья, что также ведет к признанию сделки ничтожной.
  • Указание в договоре оценочной стоимости БТИ вместо рыночной, которая меньше в несколько раз. Остальная часть денег передается наличными, то в итоге отражается на размерах налогового вычета и подлежащей к возврату суммы в случае признания сделки недействительной.

✔ Переплата

При сделках с юридическим лицом покупатель может переплатить за:

  • Открытие аккредитива (заключение договора платное).
  • Комиссию за банковский перевод.
  • Привлечение нотариуса для заверения определенных документов.

Однако все эти финансовые траты являются обоснованными, потому что повышают надежность сделки.

Требуемые документы

Покупка квартиры от юр. лица осуществляется на основании определенных документов.

В зависимости от вида приобретаемого жилья и его стоимости объем нужных бумаг может отличаться. В общем, их список выглядит следующим образом:

  • паспорта лиц, подписывающих договор;
  • доверенность (иной документ) на лицо, подписывающее договор от организации;
  • документация на недвижимость (правоустанавливающая и техническая);
  • сведения об отсутствии долгов по оплате ЖКУ;
  • справка об отсутствии в квартире зарегистрированных жильцов;
  • документы на юр. лицо;
  • согласие на сделку от учредителей (если требуется).

При покупке квартиры в новостройке следует удостовериться, имеется ли разрешение на это строительство, оформлены ли надлежащим образом права посредника на продажу жилья.

Как проводится оплата

Расчет за квартиру, купленную у организации, может осуществляться различными способами.

Не воспрещается производить оплату наличными. При этом покупателю должен быть выдан чек или иной документ, подтверждающий получение средств. Но это способ считается менее надежным.

Другой вариант­ перевести средства на счет компании безналичным путем. Еще одни способ заключается в использовании аккредитива. Его особенность в том, что банком открывается специальный счет, списание средств с которого возможно лишь при определенных условиях.

К примеру, продавец может получить средства при предъявлении документов о регистрации перехода прав по сделке к покупателю.

Особенности покупки с привлечением ипотеки

Наиболее простым способом покупки квартиры в ипотеку у юридического лица является приобретение жилья у компании-застройщика, которая имеет партнерские отношения с банком.

Такие компании реализуют квартиры как в уже построенных домах, так и в находящихся на разных этапах строительства.

Несомненным преимуществом такой сделки является сведение рисков мошенничества со стороны продавца к минимуму, так как банк проводит тщательную их проверку.

Купить квартиру в недостроенном доме у юридического лица, которое не имеет партнерских отношений с банком, практически невозможно. Сделка на вторичном рынке возможна, но документы, скорее всего, будут проверять дольше, чем при покупке у физического лица.

Покупка квартиры у юридического лица требует большей осторожности и подготовки, чем приобретение ее у физического лица. Это объясняется большим наличием различных нюансов и тонкостей в документах. Поэтому подготовку к такой сделке лучше осуществлять со специалистом.

На видео о приобретении недвижимости у юридического лица

Как минимизировать риски при подписании сделок с юридическими лицами

Сделки с квартирами юр. лиц требуют большей осмотрительности от покупателей.

Риски покупателя попасться мошенникам весьма велики. Поэтому перед покупкой следует провести тщательную проверку прав организации на ее осуществление. Лицу, желающему приобрести жилье у юр. лица стоит обратить свое внимание на некоторые моменты:

  • нужно проверить является ли сама организация действующей, для этого можно запросить выписку из ЕГРЮЛ;
  • далее важно проверить какие права у организации имеются на продаваемое имущество, чем они подтверждаются;
  • требуется также выяснить соблюдена ли процедура принятия решения о продаже организацией;
  • нужно проверить полномочия лица, которое собирается подписывать документы от организации;
  • стоит установить отсутствие долгов за ЖКУ и жильцов в квартире;
  • желательно проконсультироваться перед заключением сделки с опытным юристом.

При покупке квартиры, оформленной на юридическое лицо, также следует быть внимательным к вопросам оплаты по сделке.

Если представитель продавца просто просит отдать ему деньги по расписке, то стоит задуматься о правомерности его действий. Лучше избегать наличных расчетов при оформлении сделок с организациями.

Источник: https://vseodome.club/pokupka/pokupka-kvartiry-u-yuridicheskogo-lica-kakovy-osobennosti-sdelki.html

Продажа квартиры юридическим лицом физическому лицу документы

Продажа квартиры юридическим лицом юридическому лицу или физическому: нюансы торговли недвижимостью, оформления сделки между организациями, фирмой и частником

Договор купли-продажи объекта недвижимого имущества нежилого назначения (земельный участок, помещение, площадка для стоянки автотранспорта и т.п) в соответствии с ГК РФ не подлежит государственной регистрации, регистрируется только право собственности на него.Юридическое сопровождение сделки купли-продажи — нежилого помещения Не менее важным условием совершения сделки является юридически верное оформление купли продажи нежилого помещения. « При покупке нежилого здания необходимо выяснить вопрос прав на землю продавца » Следует отметить, что процедура регистрации сделки купли-продажи нежилого здания практически идентична сделкам с жилыми помещениями.

[1]

Свидетельство о постановке в налоговом органе (ИНН/КПП).2.Протокол о назначении директора (Решение, если участник в обществе один) или доверенность, подтверждающая полномочия представителя (нотариально удостоверенная), если от имени юр. лица действует не директор + паспорт.3.

Устав и учредительные документы со всеми дополнениями.4.Свидетельство о гос. регистрации (ОГРН).

Если в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, уже имеются копии этих документов, то необходимо представление свидетельств о внесении изменений и дополнений в учредительные документы, произошедших после последнего обращения в Росреестр + текст изменений.5.

Протокол/Решение об одобрении крупной сделки/сделки с заинтересованностью (с 01.09.2014 г. подлежат обязательному нотариальному удостоверению, если иной порядок оформления не предусмотрен Уставом или протоколом).6.

Сопровождение сделки купли-продажи нежилого помещения

Земля должна находиться или в собственности у застройщика или пребывать в долгосрочной аренде.

Особое внимание стоит уделить наличию пунктов в ДДУ о возможности застройщика в одностороннем порядке поднимать стоимость квартиры, применении больших штрафных санкций за расторжение договора по инициативе дольщика (что часто происходит, если темпы строительства значительно отстают от плановых сроков), а также расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе компании-строителя. Также после заключения договора, компания может требовать дополнительную оплату за самые разные работы: подключение отдельных коммуникаций, облагораживание прилегающей территории, оснащение стоянки и т.д.

Переход права собственности нежилого помещения

Разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение объекта в интересах несовершеннолетних детей или недееспособных ограничено дееспособных граждан (собственников объекта ).

Заявление участников общей долевой собственности об отказе реализовать свое право преимущественной покупки (квартир) доли права собственности на продаваемый объект или подтверждение уведомления всех собственников о продаже доли в праве на объект, пребывающего в общей долевой собственности.

Регистрация прав и сделок по Москве и Московской области Среди наших клиентов есть небольшие компании, например, ООО «Офис Хаус», и крупные акционерные общества, такие как АО КБ «Юниаструм банк».

Список документов от юридического лица для сделки

Особенности покупки квартиры у юридического лица

Справка о балансовой стоимости отчуждаемого имущества.7. Сведения ФНС о системе налогообложения юр.лица. Необходимо выяснить, когда юр. лицо в последний раз обращалось в Росреестр и какие изменения произошли с момента такого обращения. Дополнительно для правовой экспертизы:1. Свидетельство о праве собственности на объект.2.

Технический паспорт3. Кадастровый паспорт.4. Документы об оплате коммунальных услуг.5. Правоустанавливающие документы на объект.6. Договоры со снабжающими организациями7. Выписка из ЕГРП о наличии обременений.8. Банковские реквизиты.

Для юридического лица государственная пошлина за регистрацию договора купли-продажи и аренды составляет 22 000 рублей. Надеемся, данная информация станет памяткой и подсказкой для тех, кто ищет список документов для регистрации сделки по недвижимости.

Читайте также:  Где должен быть прописан ребенок: куда и с кем можно оформить, что делать, если нет своего жилья, и как осуществляется регистрация несовершеннолетнего в паспорте?

Юристы АН «Пять звезд» всегда готовы ответить на Ваши вопросы по тел.

Какие документы нужны для продажи недвижимости юридическим лицом

Какие документы необходимо подготовить юридическому лицу для совершения сделки по купли-продаже или аренде недвижимости? Важный момент при оформлении сделки – это сбор всех необходимых документов. Данный перечень для физических лиц отличается от списка для юридических лиц.

Также необходимо учесть все нюансы, чтобы сделка прошла без приостановок и юридически верно.Специалисты по юридическому сопровождению сделки готовы поделиться с Вами информацией о том, какой список документов должен быть от юридического лица для купли-продажи или аренды.

Ниже Вы можете ознакомиться с перечнем документов и подсказами наших юристов.

Список документов от юридического лица для сделки (купли-продажа, аренда): 1.

Продажа недвижимости от ооо физическому лицу документы

В тексте договора должны присутствовать обязательные сведения: Чем детальнее будет составлен договор купли-продажи, тем больше шансов, что, при наступлении негативных обстоятельств, стороны смогут отстоять свое право в судебном процессе, и не будут нести незапланированные убытки. Особенности покупки квартиры у юридического лица Покупателю должен быть предъявлен соответствующий документ (протокол заседания или собрания). Если продаваемый объект не относится к категории крупных, то это тоже должно быть подтверждено документально.

Одним из основных действий покупателя, которые помогут избежать мошенничества, является тщательное изучение документов юридического лица, необходимые для сделки купли-продажи.

Необходимые документы

В них необходимо ознакомиться с наличием полномочий лица, которое уполномочено совершать сделку и подписывать соответствующие документы.

  • Документ, который подтверждает полномочия доверенного лица (протокол, приказ о назначении директора, доверенность).
  • Документы, подтверждающие согласование купли-продажи со стороны органов собственника (протокол собрания участников, совета директоров и т.д.).
  • Документы, которые подтверждают право собственности (купля-продажа, судебное решение и т.д.).
  • Свидетельство о регистрации права собственности.
  • Кадастровый паспорт.
  • Выписка из ЕГРЮЛ на компанию предыдущего собственника.
  • Документы, которые подтверждают полномочия лица, действовавшего от имени предыдущего собственника.
  • Согласование сделки на продажу объекта предыдущим собственником.

Этот список базовый.

Если юридическое лицо не предоставляет выписку из ЕГРП или обещает ее предъявить только на сделку, ее можно получить самостоятельно, сделав соответствующий запрос в Россреестр.

Наличие информации в выписке о частой смене собственника должно насторожить.

Необходимо помнить, что если юридическое лицо стало собственником недвижимости меньше, чем три года назад, то эту сделку также могут оспорить в судебном порядке.

Не позже, чем за 2-3 дня до подписания договора купли-продажи, стоит заказать выписку из домовой книги (если речь идет о вторичном рынке).

«Тревожным звонком» является регистрация какого-либо лица в квартире после того, как были достигнуты договоренности о продаже.

Особенности покупки квартиры на этапе строительства дома Главным отличием такой сделки является тот факт, что объектом договора выступает не сама квартира, а права собственности на нее.

Продажа квартиры от организации физическому лицу

Подскажите пожалуйста, организация получила квартиру в счет выполненных работ. Если организация продает эту квартиру физическому лицу, или юридическому, какие документы нужны в регистрационную палату, и есть ли отличия между продажей юр. лицу и физ. лицу?

  • Ответы юристов ( 1 )
  • Документы для регистрации в россреестре:
  • -Договор купли-продажи-3 экз.
  • — Акт приема-передачи оригинал и копия
  • -Заявление о регистрации перехода права собственности от Продавца
  • -Свидетельство о праве собственности и копия
  • — Право устанавливающие документы (Договор на основании которого. Вы приобрели квартиру) и копия
  • — Учредительные документы юридического лица или нотариально завершённые копии.
  • -Выписка из ЕГРЮЛ
  • -Паспорт, если Покупатель физическое лицо
  • — Протокол общего собрания об одобрении сделки, если сделка крупная или нотариальная копия.
  • -Выписка из домовой книги.
  • -Протокол о назначении директора или нотариальная копия.
  • -Квитанция или платежное поручение об оплате госпошлины для физических лиц 2000, для юридических 22 000.0
  • Налоги платите в зависимости от вашей системы налогообложения.

Продажа квартиры юридическим лицом физическому лицу

Особенности покупки квартиры у юридического лица

Не позже, чем за 2-3 дня до подписания договора купли-продажи, стоит заказать выписку из домовой книги (если речь идет о вторичном рынке).

«Тревожным звонком» является регистрация какого-либо лица в квартире после того, как были достигнуты договоренности о продаже.

Если юридическое лицо не предоставляет выписку из ЕГРП или обещает ее предъявить только на сделку, ее можно получить самостоятельно, сделав соответствующий запрос в Россреестр.

Наличие информации в выписке о частой смене собственника должно насторожить.

Необходимо помнить, что если юридическое лицо стало собственником недвижимости меньше, чем три года назад, то эту сделку также могут оспорить в судебном порядке.

Организация продает квартиру физлицу: бухучет и налогообложение

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст.

220 НК РФ при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в сумме, фактически израсходованной налогоплательщиком, в частности, на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, но не более 2 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов. При этом, если в одном налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.

Такой отказ или приостановление возможны только в отношении всех осуществляемых налогоплательщиком операций, предусмотренных одним или несколькими подпунктами п. 3 ст. 149 НК РФ. Не допускается, чтобы подобные операции освобождались или не освобождались от налогообложения в зависимости от того, кто является покупателем (приобретателем) соответствующих товаров (работ, услуг).

Продажа квартиры юридическим лицом физическому лицу

Источник: https://zakonvl.ru/prodazha-kvartiry-yuridicheskim-litsom-fizicheskomu-litsu-dokumenty/

Договор купли продажи квартиры между юридическим и физическим лицом

На рынке недвижимости представлены различные категории лиц, реализующих там свои интересы.

В этой связи нередкими становятся случаи заключения договоров купли-продажи квартиры между юридическим и физическим лицом.

Какие нюансы следует учитывать при подготовке и оформлении подобного документа? Какая из договаривающихся сторон уплачивает соответствующие налоги? Есть ли риски, присущие такому виду сделок, и как их избежать?

Особенности сделки

Подобные сделки имеют ряд важных моментов и особенностей:

  • При участии юрлица в качестве любой из договаривающихся сторон список необходимых для оформления документов на порядок больше нежели при составлении купчей между гражданами;
  • В зависимости от формы организация может иметь большое количество совладельцев. Поэтому для отчуждения недвижимости (в данном случае — квартиры) потребуется их согласие. Кроме этого, каждый из совладельцев может иметь представителей своих интересов, основывающих полномочия на доверенностях, проверка на действительность которых — самостоятельное дело второй договаривающейся стороны;
  • Перевод ден. средств за продаваемое жильё осуществляется только в банковском учреждении путём соответствующего перевода, за который взимается комиссия. Продавцу предварительно следует её просчитать и, при согласии другой стороны, увеличить цену квартиры на сумму комиссионного сбора.

Для того, чтобы обезопасить самую незащищённую в данной сделке сторону (а именно — физлицо) рекомендуется привлекать к работе над текстом договора-купчей юристов или сотрудников нотариата: это хоть и увеличит общую себестоимость сделки, зато придаст дополнительные гарантии законности.

Соответствие подобных сделок нормам права может оспорить заинтересованное лицо, однако время для этого ограничено:

  • при желании установить недействительность — 1 год, ничтожность — 3 года.

При этом срок ограничивается законодателем 10-ю годами с момента начала исполнения сделки.

Порядок продажи квартиры юридическим лицом физическому лицу

Договаривающиеся стороны обговаривают условия будущей купчей, при необходимости дополнительного оформления документации для продажи заключается предварительный договор.

Если покупатель имеет сложности с полной оплатой жилплощади своими средствами, то привлекаются заёмные: ипотека, кредит и т.д. При невозможности произвести оплату в день совершения сделки, может быть оформлено соглашение о рассрочке (на усмотрение продавца).

Для подтверждения своего выбора относительно жилья, покупатель может внести определённую сторонами ден. сумму в виде:

Заключается основной договор — купчая, в которой прописываются все основные условия сделки. Её, вместе с соответствующим набором документов, предоставляют в рег. орган/МФЦ для проведения госрегистрации.

Пошлина (для юр.лиц — 22 тыс. руб., для физлиц — 2 тыс. руб.) оплачивается предварительно.

По истечении 7-ми раб. дней (это предельный срок, поэтому возможно ранее) стороны, заключившие соглашение, уведомляются об одном из следующих решений:

  1. Успешное прохождение госрегистрации и внесение соответствующей записи в Реестр;
  2. Отказ в проведении госрегистрации;
  3. Прекращение проведения процесса госрегистрации.

Кроме этого, регистратор может приостановить госрегистрацию по основаниям ст. 26 Фед. закона «О гос. регистрации недвижимости» N 218-ФЗ.

Договор продажи квартиры физического лица с организацией

Вначале указывается наименование такой купчей, место и дата составления, затем:

  • Данные о договаривающихся сторонах: ФИО, данные из паспорта, адрес регистрации физлица и наименование, ФИО представителя и основание его деятельности — для юрлица;
  • Идентификационные характеристики продаваемой квартиры: адрес, площадь, количество комнат, этаж расположения, кадастровый номер и т.д. Некоторые покупатели требуют техпаспорт на жильё. Где взять техпаспорт на квартиру, мы уже писали;
  • Сведения о правоподтверждающем документе на жилплощадь;
  • Указывается цена: т.е. оговариваемая стоимость и порядок произведения расчёта между лицами;
  • Обязанности договорившихся;
  • Меры ответственности, которые будут применимы к виновной стороне при нарушении оговорённых условий;
  • Изменение положений соглашения или его дополнение: каков при этом порядок совершения действий заинтересованной стороной;
  • Список приложений (прикладываемых документов);
  • В окончании — дублируются данные о договаривающихся лицах.

Особые условия договора

Обязательно указывается документ, в котором достоверно выражено согласие на продажу установленного законодателем необходимого числа соучредителей/акционеров/и т.п.

При расчётах используется банковский перевод.

Документы

В зависимости от вида продаваемого жилья (первичный или вторичный рынок, ипотека и т.п.) перечень необходимой документации может варьироваться.

Но в общем виде он выглядит так:

  • Договор-купчая;
  • Заявление о госрегистрации (обычно заполняется сотрудником регоргана, ответственным за приём документов);
  • Для граждан — паспорт;
  • Для юр. лиц — паспорт лица-заявителя + учредительные документы (копии, предварительно удостоверенные в нотариате). Помимо них надлежит представить: подтверждение нахождения на учёте в налоговой в качестве плательщика соответствующих сборов, в котором должен быть указан ИНН; выписка из ЕГРЮЛ + документ-подтверждение внесения записи об этом лице в Реестр; справка, свидетельствующая об успешном присвоении кодов статистики;
  • Если участвует представитель — доверенность, обладающая соответствующим объёмом предоставленных правомочий; в случае, если он от юрлица — письменное подтверждение права действовать от его имени (решение учредителя, протокол собрания общества и т.д.);
  • Квитанция совершённого платежа по уплате госпошлины (не обязательный пункт, но лучше всё же будет его предоставить для предотвращения нежелательных последствий в виде приостановления процесса госрегистрации из-за отсутствия в госбазе данных сведений о проведении платежа: это может быть, если прошло небольшое количество времени между непосредственной уплатой и явкой с документами договаривающихся сторон в регорган или МФЦ);
  • Правоподтверждающий документ (т.е. такой, в котором содержатся сведения, позволяющие проследить способ приобретения жилпомещения продавцом), а также документ, подтверждающий нахождение продаваемого объекта на балансе продавца;
  • Акт приёма-передачи (в том случае, если подлежащая фиксации в нём информация не внесена в текст купчей), образец передаточного акта к договору купли продажи квартиры в этой статье;
  • Документ, в котором указывается (по желанию приобретателя), что жилплощадь будет принадлежать исключительно покупателю, но не его супруге/супругу (такая ситуация возможна, например, при составленном брачном договоре);
  • Если того требует правовая форма организации юрлица — положительное решение о совершении сделки его компетентного органа;
  • Если приобретаемая квартира находится во владении государства/ муниципалитета — согласие соответствующего органа;
  • Если покупатель может по закону в первую очередь претендовать на покупку жилплощади экономкласса — соответствующая выписка из списка таких граждан;
  • Если покупатель — несовершеннолетнее лицо, то обязательным будет должным образом оформленное согласие его представителей по закону (родителей, усыновителей и т.п.);
  • Выписка из домовой книги: из неё можно узнать о лицах, обладающих защищаемой законодательством возможностью проживания в продаваемом жилье даже после перехода владения к приобретателю (какие понадобятся документы для выписки из домовой книги узнайте здесь).
Читайте также:  Описание квартиры для продажи: образец заявления, что в содержимом объявления указывать обязательно, какие сведения можно не приводить?

Данный перечень не является исчерпывающим: для его уточнения применительно к конкретным обстоятельствам следует обратиться за консультацией к специалисту регоргана или МФЦ.

Облагается ли НДС продажа квартиры юридическим лицом?

Согласно действующему российскому налоговому законодательству, такой продавец не уплачивает НДС, то есть налогом продажа не облагается.

Порядок продажи квартиры физическим лицом юридическому лицу

Если стоимость приобретаемой жилплощади составляет более 25% от фонда организации, то такая сделка признаётся законодателем крупной и к ней применяются соответствующие положения: например, в таком случае главное должностное лицо фирмы обязано согласовать решение о покупке со своими совладельцами (советом директоров, собранием учредителей и т.п.) и получить от них письменное согласие.

Риск в такой ситуации следующий: физлицу-продавцу затруднительно проверить действительность такого документа, т.к. ни в каких официальных и общедоступных реестрах он не регистрируется. Сделка будет проведена, госрегистрация перехода владения совершена, но через некоторое время результаты этих процедур можно будет отменить, если заинтересованное лицо обратится в судебные органы.

Для предупреждения подобных нюансов не стоит экономить на квалифицированной юридической помощи, оказываемой сотрудниками юр. контор, риелторских агентств, нотариата.

Для подтверждения действительности намерения юрлица приобрести данную жилплощадь обычно вносится залог, который, судя по сложившейся практике, составляет от 30 до 50% (расчётная база — цена недвижимости).

Оформление договора купли-продажи квартиры физического юридическому лицу

Купчая оформляется обязательно в письменной форме. Договаривающиеся стороны должны чётко определяться и обладать достаточными полномочиями. Сведения о продаваемой жилплощади: чем подробнее, тем лучше.

Расчёты по сделке производятся безналичным способом. Наличные не запрещены, но усложнят бухгалтерскую и финансовую отчётность. Оптимальным будет также использование при продаже квартиры юридическому лицу аккредитива.

Документы

При обращении в регорган или МФЦ для проведения госрегистрации сделки в стандартной ситуации понадобятся:

  • Договор-купчая;
  • Заявление о госрегистрации (заполняется от имени одной из договаривающихся сторон, обычно — продавца);
  • Для граждан — паспорт;
  • Для юр. лиц — паспорт лица-представителя + учредительные документы (копии, предварительно удостоверенные в нотариате). Кроме них, понадобятся: официальное подтверждение того, что лицо состоит на учёте в налоговой как плательщик соответствующих сборов в госказну; ИНН; выписка из ЕГРЮЛ + документ-подтверждение внесения записи об этом лице в Реестр; справка, подтверждающая успешность присвоения кодов статистики;
  • При участии представителя — доверенность с указанным в ней объёмом предоставленных правомочий; в случае, если он со стороны юрлица — соответствующее подтверждение на действия от его имени (решение учредителя, протокол собрания общества и т.д.);
  • Квитанция о совершённой уплате госпошлины ;
  • Правоподтверждающий документ квартировладельца-продавца;
  • Акт приёма-передачи (если его положения не внесены в текст купчей);
  • Документ, в котором прописано подтверждение того, что продаваемая жилплощадь не находится в совместном владении супругов, или выражающий согласие второй половины на совершаемую сделку (при продаже и при покупке квартиры нужно согласие супруга);
  • Если того требует правовая форма организации юрлица — утвердительное решение о совершении сделки, вынесённое и оформленное его компетентным органом;
  • Справка из управляющей многоквартирным домом организации или из коммунальных служб об отсутствии задолженности по оплате их услуг;
  • В случае нахождения продаваемой жилплощади в режиме долевого владения — письменное подтверждение извещения других совладельцев о предстоящей продаже и её условиях, а также их отказ от своего первоочередного права на участие в сделке в качестве покупателя;
  • Если приобретаемая квартира находится во владении (полном или долевом) граждан с признанной недееспособностью или не достигших 14-ти лет — разрешение органов опеки;
  • Выписка из домовой книги.

При расчётах используется банковский перевод.

Данный список не является закрытым: он может быть расширен или изменён с учётом конкретных обстоятельств данной сделки.

Оформление договора купли-продажи квартиры между юридическими лицами и образец

Эта процедура отличается тем, что обе договаривающиеся стороны представляют для госрегистрации дополнительную документацию (при условии, что одно юр лицо — продавец, второе — покупатель):

  • об основании организаций;
  • подтверждение нахождения продаваемой жилплощади на балансе продавца, а также его правоподтверждающий документ.

Если организация-продавец не обладает всеми правами на продаваемый объект, то понадобится представление документа-основания: о доверительном управлении, переуступке прав и т.д. Образец договора купли продажи квартиры между юридическими лицами можно скачать прямо здесь.

Как исключить риски признания договора купли-продажи недвижимости недействительным, смотрите здесь:

Процедура продажи жилплощади, если как минимум одной стороной в ней является юрлицо, заметно усложняется: это связано с возрастающим риском мошеннических действий. Потому здесь требуется предоставление дополнительных сведений и документов.

Какие документы нужны, чтобы заказать кадастровый паспорт на квартиру читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа» по ссылке.

Источник: https://napravah.com/kvartira/prodazha/mezhdu-yuridicheskim-i-fizicheskim-litsom.html

Продажа здания ООО (АО) физическому лицу :: Адвокат Маринич Л.И

  • Порядок заключения договора купли-продажи недвижимости
  • Продажа недвижимости оформляется соответствующим письменным договором и актом приема-передачи.
  • Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.
  • Особенности договора купли-продажи недвижимости:
  • должен быть заключен только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 Гражданского Кодекса РФ). Заключение договора купли-продажи недвижимости иными способами не допускается;
  • закон устанавливает существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества, при отсутствии хотя бы одного из которых он будет признан незаключенным.

Когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у покупателя возникает с момента такой регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 223 Гражданского Кодекса РФ).

Порядок государственной регистрации, основания приостановления или отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации). Об этом сказано в пункте 6 статьи 131 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, момент заключения договора купли-продажи недвижимости и момент перехода права собственности на недвижимое имущество не совпадают.

Сделку можно считать завершенной только после того, как переход права собственности нашел отражение в Едином государственном реестре прав (далее – ЕГРП) и покупатель получает свидетельство о праве собственности на приобретенный объект недвижимости.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (абз. 1 п. 1 ст. 556 ГК РФ). После подписания передаточного акта можно говорить о том, что обязательство между сторонами надлежащим образом исполнено.

Необходимо отметить, что передача имущества по передаточному акту может осуществляться и после государственной регистрации перехода права собственности.

Иными словами, стороны имеют право договориться о передаче недвижимого имущества после государственной регистрации перехода права собственности на него.

Поэтому у Росреестра отсутствует право требовать подтверждения такой передачи для целей государственной регистрации.

Иногда возникает ситуация, когда сделку с недвижимостью не зарегистрировали в установленном порядке. Причины отсутствия регистрации сделки с недвижимостью могут быть различными. Например, покупатель или продавец не успели оформить правоотношения должным образом.

В таком случае, если сделку с недвижимостью не зарегистрировали, но обязательства исполнили, сделка будет считаться действительной.

Суды придерживаются позиции, что если стороны заключили договор, подписали передаточный акт, то в этом случае выражать повторное согласие на отчуждение объекта недвижимости не нужно. Это означает, что даже если стороны сделку с недвижимостью не зарегистрировали, то суды признают такую сделку действительной.

Также нужно иметь ввиду, что если сторона уклонилась от обязательной регистрации, ее можно обязать в судебном порядке.

Регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (абз. 1 п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации).

Помимо заявления о государственной регистрации, заявители должны приложить документы, необходимые для проведения государственной регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 16 Закона о государственной регистрации).

Полный перечень документов в каждом конкретном случае определяется индивидуально. Общие требования к документам указаны в статьях 16–18 Закона о государственной регистрации и Методических рекомендациях по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утвержденных приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184).

Примерный список документов, которые необходимо приложить к заявлению о государственной регистрации:

1. Договор купли-продажи, передаточный акт. Количество, равное числу участников сделки, и один для регистрационного дела.

2. Документы органов технической инвентаризации (например, технический паспорт, кадастровый паспорт, выписка из реестра объектов градостроительной деятельности).

Вместе с тем, предметом купли-продажи может быть объект недвижимости, право собственности на который не зарегистрировано в ЕГРП. Кроме того, объект недвижимости может вовсе не существовать в момент совершения сделки.

В таких случаях предмет договора можно индивидуализировать (вместо названных выше документов) путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю.

Например, к таким сведениям относятся местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией.

3. Решение об одобрении сделки либо подтверждение, что сделка не является для организации крупной. Например, соответствующая справка с подписями руководителя и главного бухгалтера.

4. Копия и подлинник платежного документа об оплате госпошлины. Государственная пошлина за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества составляет для физических лиц 2 000 руб., для организаций – 22 000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

5. Нотариальная доверенность лиц, представляющих документы на государственную регистрацию. Если документы подает руководитель организации, то он представляет устав и документ об избрании его на должность.

6. Нотариальные копии учредительных документов юридических лиц представленных в сделке, свидетельства ФНС России о регистрации, перерегистрации юридического лица, свидетельства обо всех изменениях.

7. Документы, подтверждающие полномочия руководителя.

  1. В ряде случаев для регистрации сделок и (или) возникающих на их основании прав могут потребоваться дополнительные документы.
  2. Налогообложение и бухгалтерский учет продажи здания
  3. При продаже здания цена определяется исходя из условий договора между организацией и физическим лицом.
  4. Цена может быть меньше остаточной стоимости объекта.

Если стороны сделки являются взаимозависимыми, то цена сделки может быть проконтролирована  в ходе специальной проверки. В таком случае наличие результатов оценки стоимости имущества независимым экспертом будет являться аргументом в споре с проверяющими.

С 2015 года для расчета налога при купли-продажи здания за основу берется не инвентаризационная, а кадастровая оценка имущества.

Налог от продажи юридические лица с подобных сделок не выплачивают. Все вырученные средства вносятся в уставной капитал.  

При продаже зданий, сооружений заполняется акт по форме № ОС-1а.

Основанием для составления акта является техническая документация на основное средство, а также данные бухучета (например, обороты по счету 02 «Амортизация основных средств» позволят заполнить сведения о сумме начисленной амортизации).

Акт оформляется в двух экземплярах, один из которых передается покупателю. При составлении акта раздел «Сведения об объектах основных средств на дату принятия к бухгалтерскому учету» не заполняется. Его должен заполнить покупатель в своем экземпляре акта. Оба экземпляра акта должны быть подписаны и утверждены как продавцом, так и покупателем.

Одновременно с составлением акта по форме №ОС-1а вносятся сведения о выбытии основного средства в инвентарную карточку по форме № ОС-6 (ОС-6а) или в инвентарную книгу по форме № ОС-6б (предназначена для малых предприятий).

Сведения вносятся на основании акта о приеме-передаче, составленного в момент продажи основного средства и договора.

Акт должен содержать заключение комиссии, которая создается в организации для контроля за выбытием основных средств. Участниками комиссии могут быть главный бухгалтер, материально-ответственные лица и другие сотрудники. Состав комиссии должен утвердить руководитель организации, издав приказ.

Адвокат Маринич Л.И. поможет вам избежать ошибок и лишних затрат при оформлении договоров купли-продажи. Запись на прием по тел.: +7 961 252 44 45

Источник: http://blog.advokat-marinich.ru/article/view/119/prodazha-zdaniya-ooo-ao-fizicheskomu-litsu

Ссылка на основную публикацию