Продажа залоговых квартир и купля: можно ли отчуждать жилье, находящееся под обременением у банка, как составить договор, если есть ограничения, и его образец

Приобретаемый объект недвижимости может быть обременен. Как правило, продавцы предупреждают о наличии обстоятельств, препятствующих полноценному распоряжению имуществом. Разберемся в статье, как оформить договор купли-продажи с обременением, какие особенности будет иметь эта сделка и какие виды обременения существуют.

Особенности договора купли-продажи с обременением

Обременение – это определенное обстоятельство, в связи с которым собственник не может в полной мере распоряжаться своим имуществом. Обременение может быть наложено на любой объект – квартиру, дом, земельный участок.

При оформлении какой-либо сделки с обремененным объектом недвижимости необходимо правильно составить договор. В тексте потребуется прописать, что продавец обязуется снять обременение в ближайшее время.

В некоторых случаях продажа объекта невозможна. К примеру, если имущество арестовано или частный дом находится в аварийном состоянии. В подобных ситуациях заключается предварительный договор купли-продажи, в котором указывается, что основная сделка будет оформлена после устранения обстоятельств, препятствующих этому.

Оформленный договор имеет законную силу. Стороны должны соблюдать его условия и выполнять предусмотренные текстом соглашения обязательства.

Виды обременений

Итак, обременением называется конкретное юридическое обстоятельство, мешающее полномерному распоряжению судьбой имущества. Подобные ограничения вызваны тем, что другие люди владеют частью прав на объект недвижимости.

Если обремененное имущество продается, ограничение передается новому собственнику вместе с ним. Ограничение будет до тех пор, пока его не снимут.

Предусмотрено несколько обременений. Условно можно выделить восемь:

  • ипотека;
  • рента;
  • аренда;
  • арест;
  • доверительное управление;
  • наличие долгов;
  • материнский капитал;
  • прописанный человек.

Рассмотрим каждый вид ограничения прав владельца объекта недвижимости подробнее.

Продажа залоговых квартир и купля: можно ли отчуждать жилье, находящееся под обременением у банка, как составить договор, если есть ограничения, и его образец

Ипотека

Ипотечный кредит подразумевает выдачу банком крупной суммы в пользу заемщика под залог недвижимости на продолжительный срок. Так как квартира или дом становится предметом залога, банк получает на него часть имущественных прав. Это будет продолжаться до момента погашения ипотечного займа.

Любые операции с залоговой недвижимостью могут быть осуществлены только с официального согласия банка. Оно оформляется в письменной форме. При отсутствии согласия сделка будет считаться недействительной.

Сдача в аренду

Аренда – это предоставление помещения в пользование человеку на определенный период времени за конкретную плату в денежном эквиваленте. Арендаторы при этом имеют право пользоваться предоставленным жильем и проживать в нем в течение оговоренного договором срока.

Во время действия договора аренды выселить арендаторов невозможно. Это допускается только по решению суда, однако орган не вынесет подобного вердикта без веских оснований. Изменение собственника по закону не является таким основанием.

Рента

Рента – это особый вид правоотношений, который подразумевает передачу имущества плательщику ренты в будущем. Отчуждение может происходить на возмездной или безвозмездной основе.

Реализация имущества, обремененного рентой, не запрещена. Однако следует понимать, что вместе с квартирой или домом покупатель приобретает также и обязательство по пожизненному обеспечению рентополучателя. В этом и заключается обременение.

Наложенный арест

Это обременение возникает только по решению судебных органов. При наличии ареста распоряжаться имуществом запрещено, то есть его продажа исключена.

Реализовать арестованную недвижимость можно только после снятия ареста. Он снимается тем же самым органом, который его наложил. Для этого потребуется устранить причину ареста. К примеру, выплатить долг частному лицу или организации.

Продажа залоговых квартир и купля: можно ли отчуждать жилье, находящееся под обременением у банка, как составить договор, если есть ограничения, и его образец

Доверительное управление

Недвижимое имущество может быть передано другому лицу на праве доверительного управления. В этом случае управляющий будет наделен конкретным кругом полномочий по отношению к объекту.

Подобная практика часто используется, если собственнику нужно уехать на длительное время. В период его отсутствия управляющий в рамках договора оплачивает счета, может сдать жилплощадь в аренду и т.п.

Продажа такого объекта возможна только после окончания срока действия договора доверительного управления. В этом и есть суть обременения. Сделка, осуществляемая до момента прекращения действия договора, будет считаться незаконной.

Наличие долгов

Задолженность за коммунальные услуги тоже может стать неприятным «сюрпризом» для нового владельца жилья. Зачастую, продавец даже не предупреждает потенциального покупателя о наличии долга. Разумеется, такие действия не правомерны.

Но не только подобные продавцы нарушают закон. Сотрудники ЖКХ, как правило, выдвигают требования по выплате долгов новому хозяину. Тем не менее, их действия не корректны.

Долги прежнего собственника не касаются нового владельца. Однако довольно часто доказывать свою непричастность к образовавшейся задолженности новому хозяину приходится в суде.

Касательно долга за квартиру есть одно исключение. Новому собственнику придется заплатить задолженность по квартплате, если этого не сделал предыдущий владелец. Этот долг накладывается не на собственника, а на квартиру. Однако продавец должен предупредить покупателя о наличии такого долга.

Материнский капитал

Этот нюанс нельзя назвать обременением в общем понимании. Тем не менее покупатель рискует, приобретая квартиру, которая была приобретена с использованием материнского капитала.

В этом случае в обязательном порядке выделяются доли детям, а значит, они также являются собственниками недвижимости. Для возможности реализации такого жилья потребуется получить письменное согласие на сделку от органов опеки и попечительства.

Прописанный человек

Если в приобретаемой квартире или доме прописан человек, следует потребовать его выписки до заключения договора купли-продажи. Еще один вариант – четкое указание в договоре даты выписки.

Дело в том, что прописанное лицо может создать в будущем немало проблем. Чаще всего выписка возможна только в судебном порядке.

Следует быть особенно внимательными, если квартира или дом были получены продавцом по завещанию. Прописанный человек может оказаться отказополучателем в рамках завещательного отказа. Тогда выписка будет невозможна.

Риски и преимущества купли-продажи с обременением

Преимущество приобретения недвижимости с обременением одно – более низкая стоимость в сравнении с аналогичными, но юридически чистыми объектами. Однако прежде чем заключать договор купли-продажи нужно оценить «стоит ли овчинка выделки».

В зависимости от вида обременения можно сказать о следующих рисках:

  1. При ипотеке сделка не может состояться без письменного согласия банка.
  2. При аренде есть риск, что арендаторы не съедут с жилплощади после окончания срока действия договора.
  3. При ренте новый владелец квартиры будет обязан пожизненно содержать рентополучателя.
  4. Арест запрещает реализацию имущества. Любые сделки в отношении арестованной недвижимости не действительны.
  5. Доверительный управляющий не может продать квартиру. Для этого необходима генеральная доверенность, оформленная нотариально.

Стоит также быть предельно аккуратными, если в сделке участвуют несовершеннолетние граждане. Для возможности реализации недвижимости, находящейся в собственности детей (хотя бы частично), необходимо наличие письменного согласия органов опеки и попечительства.

Продажа залоговых квартир и купля: можно ли отчуждать жилье, находящееся под обременением у банка, как составить договор, если есть ограничения, и его образец

Оформление договора купли-продажи с обременением

В целом, оформление договора купли-продажи с обременением практически не отличается от обычного соглашения. Рассмотрим основные моменты заключения сделки.

Условия

В договоре купли-продажи недвижимости обязательно прописываются следующие сведения:

  • данные сторон;
  • дата и место заключения сделки;
  • идентификационные сведения о предмете договора;
  • стоимость отчуждаемого объекта;
  • порядок расчетов;
  • права и обязанности сторон;
  • сведения об обременениях или их отсутствии.

Стороны вправе самостоятельно определить, как им удобнее осуществлять расчеты. Это может быть наличный или безналичный расчет. Если покупатель нарушит порядок оплаты, продавец вправе аннулировать сделку.

Если к моменту подписания договора обременение не было снято, то необходимо указать дату или условие его снятия. К примеру, продавец может реализовывать жилье с целью погашения ипотеки. В этом случае обременение будет снято после закрытия кредита и получения об этом справки из банка.

В ситуации с ипотекой стороны могут договориться на разделение платежа на две части – одна сразу будет перечислена в банк, вторую получит продавец на собственный счет или на руки.

Документы

Переход права собственности от продавца к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации. Для этого стороны должны обратиться в Росреестр или МФЦ со следующими документами:

  • заявление о регистрации права собственности;
  • договор купли-продажи в трех экземплярах (по одному для каждой стороны и один для Росреестра);
  • техническая документация из БТИ;
  • документ, касающийся обременения – справка из банка, согласие органов опеки и попечительства и т.п.;
  • разрешение супруга/супруги продавца на совершение сделки;
  • справка об отсутствии задолженности по лицевым счетам (или о ее наличии, если порядок выплаты долга предусмотрен договором);
  • выписка из домовой книги или сама домовая книга, если предметом сделки является частный дом.

В зависимости от ситуации могут потребоваться и иные документы. Точный перечень необходимо уточнять в Росреестре.

Стоимость и сроки

Государственная регистрация перехода права собственности облагается пошлиной в размере 2000 рублей (ст. 333.33 НК РФ). Квитанцию на оплату вам выдаст сотрудник Росреестра или МФЦ.

Срок внесения записи в общий реестр составляет 5-7 рабочих дней с момента принятия заявления и полного пакета документов. Если действовать через МФЦ срок может быть увеличен до 10 рабочих дней.

Продажа залоговых квартир и купля: можно ли отчуждать жилье, находящееся под обременением у банка, как составить договор, если есть ограничения, и его образец

Как проверить, есть ли обременение и снять его?

Проверить наличие обременение на объекте недвижимости можно посредством получения выписки из ЕГРН. Для этого можно заказать документ на официальном сайте Росреестра или обратиться за получением выписки лично. Оформить выписку можно также в территориальном отделении МФЦ по месту нахождения квартиры или дома.

Получить выписку может любой желающий. Выдача документа на бумажном носителе облагается пошлиной в размере 300 рублей для физических лиц.

Узнать, есть ли задолженность за коммунальные услуги можно в управляющей организации, обслуживающей дом. Для этих целей заказывается справка с лицевого счета. Еще один способ – заказать справку на официальном сайте управляющей компании.

Процесс снятия обременения зависит от его вида. Так, например, при ипотеке снять обременение можно только после выплаты долга в банк. После погашения банк выдаст справку, с которой потребуется обратиться в Росреестр.

Договор доверительного управления прекращает свое действие после продажи объекта. Обременение будет снято автоматически.

Читайте также:  Квартира с обременением по ипотеке, продажа и купля: можно ли реализовать жилье в кредите, как это лучше сделать, кем подписывается предварительный договор?

В других ситуациях потребуется получить определенный документ в государственных учреждениях. К примеру, решение суда, справка о выплате долга и т.д. С документом также нужно обратиться в Росреестр.

При возникновении вопросов обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, как заключается договор купли-продажи с обременением. Учтите, что прежде чем передавать продавцу деньги, стоит убедиться, что обременение снято или порядок его снятия прописан в тексте договора. Удостоверится в отсутствии обременения поможет повторная выписка из ЕГРН.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/voprosy-kupli-prodazhi/dogovor-kupli-prodazhi-s-obremeneniem/

Договор купли-продажи квартиры, находящейся в залоге у банка

На рынке недвижимости сегодня продаются абсолютно любые объекты недвижимого имущества. Продавец заинтересован в том, чтобы как можно выгоднее продать свою квартиру. В тоже время покупатель хочет приобрести жилье законно, чтобы в дальнейшем у него не возникло проблем с купленной квартирой.

Следует обратить внимание, что многие риелторы предлагают для покупки квартиры, находящиеся в залоге у банка. Насколько правомерна сделка купли-продажи жилья, которое числится в залоге? Рассмотрим плюсы и минусы данной сделки для продавца и покупателя.

 Что нужно знать продавцу залоговой квартиры 

Продажа залоговых квартир и купля: можно ли отчуждать жилье, находящееся под обременением у банка, как составить договор, если есть ограничения, и его образец

Преимущества сделки

Собственники квартир, находящихся в залоге у банка, зачастую хотят избавиться от проблемного имущества, когда понимают, что погасить кредит или ипотеку не посильно для их кармана. До тех пор, пока жилье находится в залоге, на нем висит обременение.

Обременение – это запрет на отчуждение имущества. Это означает, что полноправно распоряжаться квартирой собственник не может. Для продажи должно быть снято обременение.

Банк снимает ограничения с имущества тогда, когда в полном объеме будет погашен заём. Следовательно, чтобы погасить долги перед банком собственник должен достать нужную сумму денег и оплатить кредит. На практике продажа квартиры в залоге выглядит следующим образом: покупатель вносит задаток, эту сумму владелец отдает банку и таким способом закрывает все долги.

Далее снимается обременение и оформляется стандартный договор купли-продажи. В результате такой сделки продавец быстро выполняет обязательства перед кредиторами.

Минусы сделки

Далеко не каждый покупатель согласится участвовать в такой авантюрной сделке. Собственник может очень долго подыскивать покупателей: не один месяц, и возможно и не один год. В итоге, если у продавца нет средств выплатить кредит, сумма долга будет только увеличиваться, а шансов продать квартиру будет все меньше и меньше.

 Важная информация для покупателя 

Продажа залоговых квартир и купля: можно ли отчуждать жилье, находящееся под обременением у банка, как составить договор, если есть ограничения, и его образец

Преимущества сделки

Для покупателя выгода приобретения квартиры в залоге может заключаться в том, что можно недорого приобрести такое жилье. Собственники заинтересованы в том, чтобы побыстрее продать залоговое имущество, многие идут на то, чтобы существенно снизить цену, если есть реальный покупатель.

Минусы сделки

Покупка залоговой квартиры для покупателя – крайне рискованная сделка. По сути покупатель должен решить финансовые проблемы продавца. Нет гарантий, что после погашения займа за счет средств покупателя в последствие продавец не откажется от сделки. Риск лишиться денег – очень велик.

Кроме того, процедура оформления сделки занимает большое количество времени. После подписания договора покупателю предстоит снимать обременение, что также потребует дополнительных затрат.

 Оформление документов на залоговую квартиру 

Продажа залоговых квартир и купля: можно ли отчуждать жилье, находящееся под обременением у банка, как составить договор, если есть ограничения, и его образец

Купля-продажа залоговой квартиры может происходить по нескольким схемам. Обе стороны заинтересованы, чтобы выбрать законный и более простой механизм. Как именно будет проходить сделка – решает банковское учреждение. Только с его согласия в принципе возможно проведение купли-продажи. Почему так?

Дело в том, что при оформлении займа собственник отдает в залог свое жилье. Юридически он так и остается законным его владельцем, а вот залогодержателем выступает банк.

Практика показывает, что правоустанавливающие документы на квартиру хранятся в банке до момента погашения займа. Соответственно без ведома банка человек просто не может продать квартиру.

Решение: продать или не продать квартиру остается за банком.

Опишем наиболее безопасный вариант оформления документов на покупку квартиры в залоге.

Схема выглядит следующим образом:

  1. Банк полностью контролирует сделку. В отделении банка открывается две ячейки для денег: одна для внесения долга, вторая для внесения разницы между стоимостью квартиры и суммой долга.
  2. После подписания договора купли-продажи банк получает задолженность, а продавец деньги за проданную квартиру.
  3. Банк и продавец могут забрать деньги из ячеек только после регистрации права собственности за покупателем в Росреестре.

Другой вариант оформления заключается в составлении предварительного соглашения. Предварительный договор заключается между собственником и покупателем при условии внесения задатка.

Задаток продавец переводит на расчетный счет банка. Эти средства зачисляются в счет погашения долга. Продавец должен получить справку о погашении кредита. На основании такого документа можно снять запрет на отчуждение. После чего продавец может без проблем продать жилье.

Такая схема более рискованная для приобретателя, так как продавец может нарушить условия предварительного договора. В случае возникновения спора покупателю придется обращаться в суд. Неизвестно чем окончится судебное разбирательство. Поэтому, прежде, чем покупать квартиру в залоге нужно хорошо обдумать все детали.

Видео: особенности продажи ипотечных квартир

Источник: https://3d-dom.com/journal/zhilaya-nedvizhimost/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry,-nakhodyashhejsya-v-zaloge-u-banka-44

Покупка и продажа ипотечной квартиры, которая находится в залоге у банка

Случаются ситуации, когда собственнику ипотечной квартиры необходимо ее продать. Это происходит, например, когда предстоит переезд в другой город, необходимо более просторное жилье или когда бремя выплат по ипотеке стало непосильным. Из этой ситуации есть несколько выходов, которые рассмотрим ниже.

Найти покупателя на недвижимость, находящуюся под залогом, не так просто, поэтому, если цель – приобрести квартиру побольше или переехать в другой регион, можно попробовать досрочно погасить ипотеку.

Такой подход сопряжен с дополнительными расходами, однако значительно экономит время и позволяет не зависеть от условий покупателя.

Досрочное погашение

Внимательно изучите свой кредитный договор. В нем должна быть прописана возможность досрочного погашения ипотеки. Банк может установить ограничения, чтобы не лишиться дохода с процентов, в частности:

  • установить срок, только после которого можно погасить кредит досрочно;
  • ограничить размер периодического платежа;
  • включить обязанность заемщика предупредить о досрочном погашении заранее.

Продажа залоговых квартир и купля: можно ли отчуждать жилье, находящееся под обременением у банка, как составить договор, если есть ограничения, и его образец

  1. Накопить нужную сумму.
  2. Письменно известить банк о своем намерении досрочно погасить кредит не менее, чем за месяц до такого погашения.

В случае, если банк по каким-то причинам откажется погашать кредит, напишите досудебную претензию. Обычно после письменной претензии вопросы получается урегулировать миром.

Потребительский кредит

Если собственных денег недостаточно, а до окончания ипотеки осталось 3-5 лет, то имеет смысл погасить ипотеку средствами потребительского кредита. У такой схемы есть как свои плюсы, так и минусы.

Преимущества:

  • возможность досрочно погасить ипотеку и снять обременение с квартиры;
  • получить потребительский кредит относительно несложно;
  • срок кредита меньше, чем в случае с ипотекой.

Недостатки:

  • удорожание кредита в целом, поскольку процент по потребительскому кредиту выше;
  • учитывая наличие непогашенной ипотеки банк, скорее всего, потребует дополнительное обеспечение в виде необремененной залогами недвижимости или поручительства.

Заключая потребительский кредит с намерением в дальнейшем его погасить досрочно за счет средств от проданной квартиры, обратите особое внимание не условия договора о возможности досрочного погашения. Не должно быть обременительных ограничений, а также запрета на досрочное погашение.

Ипотека в другом учреждении. Рефинансирование

Данный кредитный продукт направлен на перевод ипотечного долга из одного банка в другой. Для того, чтобы воспользоваться программой, нужно будет собрать ровно тот же пакет документов, что и для оформления первоначальной ипотеки, а также заново оплатить все необходимые страховки.

Изучите условия рефинансирования и подсчитайте конечную выгоду. Возможно, полученный результат не покажется настолько выгодным, как выглядел на первый взгляд.

Помните, что рефинансирование не снимает обременение с квартиры. Залог просто переходит от одного банка к другому. Смысл же рефинансирования состоит в облегчении бремени погашения долга.

Выплата ипотеки покупателем

Цены на залоговую недвижимость, как правило, ниже, чем на свободную от обременений. Некоторые покупатели стремятся приобрести именно такое жилье с целью личного проживания или дальнейшей перепродажи по более выгодной цене.

Продажа залоговых квартир и купля: можно ли отчуждать жилье, находящееся под обременением у банка, как составить договор, если есть ограничения, и его образец

При этом у сторон есть два варианта действий:

  • Предварительный договор купли-продажи с задатком.
  • Покупка через ДКП и расчет напрямую с банком.

Рассмотрим их подробнее.

Предварительный договор с задатком: образец условий

Между продавцом и покупателем заключается предварительный договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с которым покупатель вносит задаток в сумме, необходимой для погашения ипотеки. Продавец гасит кредит и снимает обременение, после чего свободная квартира передается покупателю по основному договору купли-продажи.

При этом деньги передаются покупателем продавцу под расписку или безналичным банковским переводом.

Это достаточно рискованная сделка для покупателя, и риск тем выше, чем большая сумма требуется для погашения ипотеки. В случае, если продавец окажется недобросовестным (мошенником или просто передумает заключать сделку), внесенную по предварительному договору сумму придется взыскивать через суд.

Несколько обезопасить покупателя помогут следующие условия договора:

  • условие о задатке (не аванс);

«В обеспечение заключения основного договора купли-продажи Покупатель выплачивает Продавцу задаток в размере ___________________ (____________________) рублей.

Задаток выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора, о чем Продавец выдает Покупателю расписку.

Сумма задатка засчитывается в счет оплаты квартиры по основному договору купли-продажи.»

Однако помните, что если вы со своей стороны откажетесь заключать основную сделку по внутренним мотивам, не зависящим от действий продавца, вы потеряете сумму задатка.

  • условие о том, что продавец в обязательном порядке погашает ипотеку в течение определенного срока с момента заключения предварительного договора;

«Полученные по настоящему договору средства Продавец в течение 10 дней направляет на погашение ипотечного кредита, выданного банком ___ по Кредитному договору № ____ от ______. После окончательного расчета с банком Продавец снимает с квартиры обременение в виде залога банка, после чего стороны заключают договор купли-продажи квартиры»

  • условие о сроке заключения сделки.
Читайте также:  Временная регистрация новорожденного ребенка по месту пребывания: можно ли прописать младенца временно?

«Договор купли-продажи квартиры должен быть заключен сторонами в течение 3 месяцев со дня заключения настоящего предварительного договора»

Расчет покупателя напрямую с кредитором

Это наиболее удобная и безопасная схема для покупателя, поскольку снимает с него все риски, связанные с недобросовестностью продавца.

  1. Стороны заключают договор купли-продажи квартиры, покупатель закладывает деньги в две ячейки – одну для банка (с суммой ипотеки), вторую – для продавца (с суммой, превышающей необходимую для погашения ипотеки).
  2. После закладки денег стороны подают документы на регистрацию квартиры. После госрегистрации и банк, и продавец получают расчет из ячеек, а покупатель получает квартиру с обременением.
  3. Получив свои деньги, банк выдает покупателю подтверждение погашения кредита, на основании которого уже покупатель снимает обременение с жилья.

Единственный минус в том, что не все банки предусматривают такие варианты расчетов. Как правило, крупные банки (Сбербанк, ВТБ) идут навстречу своим клиентам и для таких сделок предоставляют свои ячейки.

Если ваш банк предусматривает такую оплату, следует заключить трехстороннее соглашение (продавец-покупатель-банк) и прописать в нем подробный процесс оплаты квартиры, погашения кредита и снятия обременения. Как правило, у банков есть свои формы подобных договоров, которые нужно внимательно прочитать перед подписанием.

Форма договора купли-продажи кредитной квартиры в данном случае может быть предложена банком, поскольку он заинтересован в юридически чистой сделке.

Перевод залогового долга на покупателя

Если покупатель согласен взять на себя ипотечное бремя, можно оформить перевод долга на него. Для этого необходимо получить согласие банка, который проверит личность и кредитную историю нового заемщика. Если все в порядке, банк выдает согласие на перевод долга и можно продавать квартиру.

Общая схема переоформления квартиры следующая:

  • Поиск покупателя, согласование условий купли-продажи квартиры и перехода долга.
  • Подача продавцом заявления в банк о намерении перевести долг.
  • В случае получения согласия составляется трехстороннее соглашение (продавец-покупатель-банк) о переводе долга на нового заемщика.
  • Заключение договора купли-продажи квартиры.
  • Регистрация перехода права на квартиру к покупателю в Росреестре. Для регистрации понадобится письменное согласие банка на переход долга, поскольку обременение также нужно переоформить на нового владельца жилья.

В данном случае покупатель понимает, что приобретает обремененный залогом объект, поэтому его основной риск состоит в том, что после сделки будут выявлены дополнительные долги предыдущего заемщика перед банком – пени и штрафы за просрочку.

Чтобы обезопасить себя, обязательно требуйте актуальную справку о состоянии расчетов продавца с банком. В трехстороннем соглашении также отразите общую сумму кредита, оформите новый график платежей.

Советы

  1. Перед продажей ипотечной квартиры оцените свои шансы досрочного погашения ипотеки собственными средствами и только после этого принимайте решение о привлечении средств потребительского кредита или покупателя.
  2. Если решение о продаже ипотечной квартиры принято, посоветуйтесь с банком и выберите наиболее приемлемый для себя способ отчуждения.
  3. Перед покупкой ипотечной квартиры посмотрите справку о состоянии расчетов продавца с банком – в ней не должно быть просроченных пеней и штрафов.
  4. Купля-продажа ипотечной квартиры – сделка повышенной сложности. Обратитесь за помощью к специалисту.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/kuplya-prodazha/etapy/oformlenije/poshagovaya-instruktsiya/ipotechnaja-v-zaloge-banka.html

Продажа квартиры с обременением в 2020 году: порядок и документы

Время чтения: 9 минут

Продажа квартиры с обременением не часто встречается на рынке недвижимости.

Объясняется это тем, что в сделке, кроме покупателя и продавца, участвует третья сторона и всем приходится искать компромисс.

Действовать нужно так, чтобы покупка квартиры была выгодной, а в будущем с ней не возникло проблем. Для этого следует собрать как можно больше сведений о недвижимости.

Продажа залоговых квартир и купля: можно ли отчуждать жилье, находящееся под обременением у банка, как составить договор, если есть ограничения, и его образец

Обременение подразумевает возникновение юридических условий, которые не позволяют собственнику в полной мере реализовать право на распоряжение жилым объектом. Другими словами, нельзя просто взять и продать недвижимость, обойдя третье лицо, заинтересованное в сделке.

При продаже квартиры обременение переходит на нового хозяина. Этот факт фиксируется в Росреестре, поэтому утаить неприятную сторону от покупателя не получится.

Виды обременений:

  • ипотека,
  • рента,
  • арест,
  • наем,
  • прописанные лица,
  • аварийное состояние здания,
  • сервитут.

И если арестованную недвижимость можно реализовать после погашения  долгов, то жилплощадь в аварийном доме вовсе нельзя продать. В остальных случаях нужно обращаться к заинтересованным субъектам.

Изучить подробности можно с помощью дополнительного материала “Обременение на квартиру или дом, что это значит“.

Как продается обремененная недвижимость

Многие граждане интересуются, как продать квартиру с обременением. Сделать это реально на законных основаниях. Особенность сделки состоит в том, что полноценный переход права собственности возможен лишь при соблюдении определенных требований. Это связано с тем, что право владения, пользования и распоряжения ограничено.

В сделке с обремененным объектом, кроме покупателя и продавца, присутствует ещё одна заинтересованная сторона – банк, государственные органы и так далее.

Особое внимание привлекает вопрос, можно ли продать квартиру с обременением в виде ареста, наложенного исполнительными и судебными органами. Нужно признать, что сделать это крайне трудно, ведь новому владельцу попросту не удастся зарегистрировать переход права собственности.

При продаже или покупке квартиры с обременением главное, чтобы все стороны уяснили условия ограничений. Нюансы соглашения следует обсуждать с третьей стороной. В остальном же выкуп дома с обременением осуществляется по стандартной процедуре продажи недвижимости.

Продажа залоговых квартир и купля: можно ли отчуждать жилье, находящееся под обременением у банка, как составить договор, если есть ограничения, и его образец

Что говорит закон

Основные виды обременений перечислены в ФЗ № 122 от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними». Запись в ЕГРН подтверждает наличие права на имущество.

Источник: https://pravovdom.ru/kvartira/prodaza-kvartiry-s-obremeneniem.html

Продажа квартиры с обременением в 2020 году — договор купли, по ипотеке, в пользу продавца

Продать квартиру выгодно не так-то просто. А при наличии обременений большая часть покупателей отсеивается. Как в 2020 году происходит продажа квартиры с обременением? Какие особенности нужно учитывать?

Сам факт наличия любого обременения на жилую недвижимость становится препятствием для успешной продажи.

Покупатели, как правило, не желают связываться с «проблемным» жильем. Как продать квартиру с обременением в 2020 году?

Основные аспекты

Самыми защищенными сделками на рынке жилья считаются приобретения квартир на первичном рынке непосредственно от застройщика.

Риски покупателя, столкнуться с ограничением права за счет обременения имущества, сведены к минимуму.

Прямо противоположна ситуация на вторичном рынке жилой недвижимости. Квартира с историей проживания может обладать отнюдь не приятными «дополнениями».

Нередко покупатель узнает об ограниченности полученного права собственности только после оформления сделки.

Конечно, такой обман со стороны продавца, является достаточным поводом для расторжения сделки. Но сопровождаться «поиск справедливости» будет длительными судебными тяжбами и не факт, что убытки покупателя компенсируются.

О необходимости проверки «юридической чистоты» покупатели часто забывают. А продавцы об этом не спешат напоминать, поскольку потеря клиента не в их интересах.

Тем не менее, продать обремененную квартиру можно и без обмана покупателей. Порой достаточно разъяснить потенциальному собственнику особенности ограничения и немного уступить в цене.

Что это такое

Под термином «обременение» подразумевается ограничение права собственника в отношении распоряжения имуществом.

В частности под запретом оказываются некоторые виды операций или абсолютно все сделки с объектом. Ограничение права обуславливают права третьих лиц.

В качестве таковых могут выступать отдельные граждане, организации или государство.

При этом наложение обременения в обязательном порядке фиксируется, поскольку относится к юридически обоснованным условиям.

В ЕГРН вносятся надлежащие сведения, свидетельствующие об ограничении зарегистрированного права собственности на конкретный объект.

При некоторых видах обременения недвижимости для отчуждения имущества требуется согласие лица, имеющего право требования на квартиру.

В других случаях продажа жилья не запрещается, но вместе с правом собственности покупатель приобретает и обременение.

Какие это вызывает неудобства

Недостатки обремененной квартиры зависят исключительно от вида ограничения. К основным минусам можно отнести следующие:

Нежданное появление собственника Являющегося совладельцем жилья и не дававшим согласие на его продажу
Вселение посторонних лиц Располагающих правом пользования жильем
Выявление прописанных лиц Которых невозможно выписать помимо их воли даже в судебном порядке
Заявление требований на имущество Со стороны третьего лица на основании оспаривания наследования
Изъятие имущества залогодержателем По причине невыполнения бывшим собственником долговых обязательств

В зависимости от обстоятельств могут возникать и иные нюансы. Все это вместе и по отдельности зачастую становится причиной предъявления претензий покупателем к продавцу.

Большую часть проблем можно предотвратить, если правильно отнестись к процессу продажи. Безусловно, нужно уведомить клиента о наличии обременения. И не менее важно правильно оформить сделку.

Законодательная база

ФЗ № 122 устанавливает, что право на недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации.

В пришедшем ему на смену ФЗ № 218, вступившим в силу с 1.01.2017, сказано, что только наличие записи в ЕГРН подтверждает наличие права на имущество.

А удостоверяет регистрацию права и личность правообладателя выписка из ЕГРН. При этом как прежние нормы, так и ныне действующие, требуют обязательной регистрации возникающих обременений.

Отметка о наложенном ограничении права вносится в Единый реестр. При заказе выписки о зарегистрированных правах в ней отображается перечень собственников, вид права, а также все имеющиеся ограничения.

В том числе указываются заявленные в судебном порядке требования со стороны третьих лиц. Таким образом, в 2020 году выявить обременение недвижимости достаточно просто.

Выписка содержит информацию, актуальную на дату выдачи. Это позволяет любому заинтересованному лицу проверить ограниченность права конкретного лица и оценить степень значимости ограничения.

Читайте также:  Признание сделки купли-продажи квартиры недействительной: отмена, аннулирование, расторжение договора, и можно ли вернуть недвижимость и что для этого сделать?

В ФЗ № 122 от 21.07.1997 перечислены основные виды обременений на недвижимое имущество и их влияние на возможность распоряжения имущества.

Что значит продажа квартиры с обременением

Квартиры с обременением в большинстве случаев можно продавать. Исключение, когда налагается запрет на продажу, это наложение ареста на имущество со стороны исполнительных и судебных органов власти.

Сделка с арестованной недвижимостью попросту не позволит зарегистрировать переход права собственности. Нельзя продать и жилье в аварийном доме, подлежащем к расселению.

Во всех остальных случаях основное условие продажи заключается в готовности покупателя принять обременение и самостоятельно позаботиться о снятии ограничений.

Продажа обремененной квартиры является абсолютно законной сделкой, если осуществить ее по предусмотренной законодательством схеме.

Особенность подобной сделки в соблюдении дополнительных требований. Продажу потребуется согласовать с третьим лицом, в чью пользу наложено обременений.

Исходя из вида обременения, может потребоваться согласие заинтересованной стороны или оформление дополнительных соглашений.

Обременение может повлиять на стоимость квартиры. Нередко наличие ограничений уменьшает цену почти на 30%.

Величина скидки определяется затратами, которые понесет покупатель при снятии обременения.

Какие бывают виды

Федеральное законодательство, регламентирующее порядок госрегистрации права на недвижимое имущество, определяет возможные виды обременения жилья.

Среди основных вариантов можно отметить такие, как:

От вида обременения зависят правовые последствия его наложения. Иногда ограниченность может выражаться только в особом статусе жилья. Например, дом принадлежит к памятникам архитектуры.

Обязанностью собственника становится поддержание надлежащего состояния жилья и предоставление доступа контролирующим органам к проверке квартиры.

Ипотека

Обременение в виде ипотеки налагается в случае приобретения квартиры на заемные средства, полученные от банка.

Согласно заключенному с кредитором договору квартира становится залоговым обеспечением. Это значит, что в случае невозврата долга квартира реализуется в счет погашения долговых обязательств.

До полной выплаты кредита собственник не вправе распоряжаться залоговым имуществом без согласия залогодержателя.

Обременение налагается на основании договора залога или закладной, преимущественно оформляемой в «Сбербанке».

При продаже ипотечной квартиры необходимо согласие кредитора. Сделка, по сути, представляет собой смену должника.

Новый собственник выплачивает долг за квартиру на основании перезаключенного договора. Но на практике подобные операции осуществляются довольно редко.

Покупатель должен подтвердить, что его материальное состояние позволяет выплатить долг. Гораздо чаще ипотечное жилье продается через погашение долга.

Здесь возможны два варианта. В первом случае должник погашает долг досрочно, снимает обременение и продает квартиру в обычном порядке.

Второй вариант предполагает, что задолженность погашает покупатель. Только после этого оформляется купля-продажа и передача права собственности.

Подобная сделка считается особенно рискованной для покупателя. Желательно документально подтвердить передачу продавцу денежных средств в размере погашаемого долга.

Прописан человек

Приобретение квартиры с прописанными жильцами для покупателя чреваты проблемами с их выпиской. Зарегистрированные жильцы, не являющиеся собственниками, на квартиру претендовать не могут, но у них есть полное право проживать по месту прописки.

Против их воли осуществить выписку можно только через суд. Но отдельные категории граждан выписать не получится даже по суду.

Если в квартире прописан несовершеннолетний, то выписать его можно лишь при условии предоставления жилплощади с аналогичными или лучшими условиями проживания.

В противном случае выписка ребенка невозможна. Ситуация еще более осложняется, когда прописанный несовершеннолетний является собственником.

Даже при продаже квартиры его законными представителями (родителями) обойтись без разрешения опеки не получится.

Для этого подается заявление в органы опеки и попечительства о разрешении на продажу квартиры.

  • Согласие будет дано только при уверенности опеки, что ребенок получит жилье, аналогичное его прежней собственности.
  • Кроме того существуют граждане, которые по факту выписаны, но могут прописаться обратно без согласия собственника.
  • Это лица, временно выписанные по стечению обстоятельств:
  • граждане, проходящие срочную воинскую службу;
  • лица, отбывающие уголовное наказание;
  • люди, находящиеся на длительном лечении в лечебных учреждениях.

Недвижимость в залоге

Иногда залог на квартиру оформляется в случае долговых обязательств между частными лицами. Оформление осуществляется, как и в случае с банком, на основании договора о залоге.

До выплаты долга распоряжаться имуществом собственник не может. По согласию залогодержателя допускается продажа квартиры с обременением до погашения всей суммы долга.

Но порой недвижимость передается в залог с целью сохранения имущества доверенному лицу.

Например, совершеннолетний ребенок-собственник оформляет квартиру в залог родителям (часто по их настоянию).

Или же граждане пожилого возраста регистрируют залог на имущество в пользу детей и близких родственников. Целью залога доверенному лицу становится предупреждение утраты собственности.

Например, мошенники попытались обманным путем купить квартиру за бесценок. Без согласия залогодержателя такая сделка недействительна.

Другие

Среди наиболее часто встречающихся обременений стоит отметить использование материнского капитала при покупке квартиры.

Ребенок в такой ситуации является законным собственником части квартиры. Для отчуждения имущества потребуется согласие органов опеки.

В противном случае сделка будет признана ничтожной. Обременение квартиры может выражаться рентой.

Собственник квартиры, обычно пожилой человек, заключает договор ренты, по которому передает право собственности в обмен на пожизненное содержание.

Покупатель жилья, обремененного рентой, обязан исполнять обязанности касательно рентной платы. Иначе получатель ренты вправе расторгнуть соглашение и вернуть право собственности.

Обременение жилья арендой на возможность продажи не влияет. Но учесть нужно, что до истечения длительности аренды по договору арендаторы вправе пользоваться квартирой.

Если покупатель не возражает, то можно продать жилье вместе с передачей прав арендодателя.

Когда арендаторы не против расторжения договора по соглашению сторон, желательно прекратить арендные отношения до продажи.

Одностороннее досрочное расторжение договора аренды чревато выплатой неустойки. Отнести к обременения нужно и наличие совладельцев.

По закону запрещено отчуждение совместного имущества супругов без обоюдного согласия. Необходимо получить нотариальное согласие второго супруга, разрешающее продажу квартиры.

Не имеет значения, на кого оформлена недвижимость, если куплена она в браке. Супруг, не участвовавший в сделке, может оспорить продажу или потребовать возмещения своей доли.

Согласие не нужно только при получении квартиры одним из супругов до брака или в дар.

Согласие на продажу потребуется получить и при наличии других совладельцев квартиры, если продается доля квартиры.

При этом участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки. Только при их отказе можно продать долю стороннему лицу.

Составление соответствующего договора

Продажа квартиры с обременением осуществляется по стандартной схеме купли-продажи недвижимости.

Точно также в договор включаются все необходимые пункты:

  • данные сторон;
  • предмет договора и его характеристики;
  • стоимость квартиры;
  • порядок расчетов и передачи имущества;
  • ответственность сторон при неисполнении условий.

Дополнительным условием становится пункт о наличии обременения. Указывается вид обременения и правовые последствия для покупателя.

Если продавец о наличии обременения умолчал, покупатель вправе оспорить сделку по причине введения в заблуждении.

Необходимость предварительного соглашения

Предварительный договор о купле-продаже квартиры составляется, когда стороны к сделке готовы, но заключению ее мешают определенные обстоятельства.

В данном случае это обременение. Можно составить предварительный ДКП, включив в него условия, на которых будет заключена сделка.

Моментом заключения основного договора назначается время, когда продавец снимет обременение с квартиры.

Причем оговаривается срок, в течение какого должны быть устранены все ограничения. Если обременение вовремя снимается, оформляется купля-продажа.

Когда продавец не успевает в положенный срок устранить препятствия для продажи, покупатель вправе от сделки отказаться.

Видео: квартира с обременением — это страшно?

Важно! Нередко при заключении предварительного договора стороны договариваются о внесении задатка, старясь получить определенные гарантии.

При отказе покупателя от сделки, задаток остается продавцу. Если в продаже отказывает продавец, то он возвращает двойную сумму задатка.

Для предварительного ДКП задаток это весьма спорный гарантийный инструмент. Судебная практика в этом вопросе двойственна.

Некоторые суды считают, что задаток не применим к предварительным соглашениям.

Как следствие, требования о его возврате с компенсацией даже не рассматриваются. Поэтому крайне не желательна передача денег до официального заключения сделки.

Можно ли оформить в рассрочку

Наличие обременения не сказывается на возможности применения рассрочки платежей. В некоторых случаях это становится оптимальным вариантом.

Особенно в случаях, когда обременение с приобретенной квартиры снимается покупателем, но продавец не желает сбавлять стоимость недвижимости.

В договоре прописывается стоимость квартиры и дополнительно указывается «за минусом расходов на снятие обременения». Цена в итоге уменьшается на сумму подтвержденных затрат покупателя.

Обязательно договор продажи в рассрочку содержит порядок оплаты. Устанавливаются суммы платежей и их периодичность.

Если покупатель задержит очередной платеж, то продавец вправе потребовать возврата имущества. Но лишь при условии, что общая сумма уже выплаченных средств не превысила половину стоимости.

Вместо рассрочки можно оформить договор купли-продажи квартиры с обременением в пользу продавца.

В этом случае покупатель получает право собственности, выплатив только часть стоимости. Квартира становится залогом.

Если вся сумма в положенный срок не выплачена, продавец вправе вернуть квартиру в свою собственность или инициировать ее продажу для погашения долга покупателя.

В 2020 году единственным обременение квартиры, когда продажа абсолютно невозможна, считается арест или аварийное состояние.

Во всех остальных случаях переход права собственности не запрещен. Главное учитывать особенности снятия того или иного обременения.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://jurist-protect.ru/prodazha-kvartiry-s-obremeneniem/

Ссылка на основную публикацию