Договор аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами: образец соглашения о найме жилья с дальнейшей продажей съемщику, права и обязанности сторон

Главная › Договора

05.01.2020

Решением проблемы при отсутствии возможности приобретения необходимого имущества сразу становится аренда с последующим выкупом, позволяющая заселиться и проживать в квартире со дня заключения договора с дальнейшим вступлением в права собственности на нее.

Рассмотрим, как лучше заключить договор, чтобы не потерять жилье и деньги.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Договор аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами: образец соглашения о найме жилья с дальнейшей продажей съемщику, права и обязанности сторон

На основании заключённого соглашения владелец обязуется передать арендатору в пользование предмет собственности, получая за это определенную плату в оговоренный срок. Порядок внесения арендатором платежей прописывается на бумаге.

Стороны определяют и письменно оформляют условия перехода прав на имущество от владельца к арендатору:

  • по окончанию срока сделки;
  • досрочно – в случае выплаты стоимости арендованного имущества в полном объеме.

Оговоренную дату можно изменить, составив дополнительное соглашение с указанием иного варианта.

Когда арендатор решает приобрести квартиру в собственность уже в процессе проживания, законодательство допускает подписание дополнения к заключенному ранее соглашению. По договоренности между сторонами денежная сумма, внесенная арендатором за время пользования, может быть засчитана в счёт уплаты стоимости жилья.

Плюсы и минусы

Договор аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами: образец соглашения о найме жилья с дальнейшей продажей съемщику, права и обязанности сторонСреди множества вариантов получения права собственности на квартиру (ипотека, рассрочка и т.д.) аренда с последующим выкупом наименее распространена, поскольку четкого регулирования процесса нет в законодательстве.

Тем не менее, в ряде случаев граждане прибегают к подобному способу по причине его привлекательности для обеих сторон. Арендатору сделка выгодна по следующим причинам:

  1. Возможность заселения в квартиру после подписания соответствующего договора.
  2. Отсутствие посредника в лице банка (как при ипотечном займе), следовательно, нет начисления процентов, необходимости сбора справок и оплаты страховки.
  3. При расторжении договора аренды с правом выкупа наниматель теряет только сумму, уплаченную владельцу жилья в качестве арендной платы.

Собственник квадратных метров соглашается на подобный способ реализации:

  1. Когда квартиру длительное время не удается продать по причине имеющихся недостатков (отсутствие ремонта, неблагоустроенный район и т.д.).
  2. Для получения стабильного ежемесячного дохода в виде платы квартиросъёмщика за проживание.

Возможные риски

Договор аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами: образец соглашения о найме жилья с дальнейшей продажей съемщику, права и обязанности сторон

    Смерть арендодателя. Вступившие в права наследования родственники могут иметь свои планы на распоряжение сданным в аренду жильем. В случае судебных разбирательств закон будет на стороне нанимателя (ст.617 ГК РФ).

Статья 617 ГК РФ. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

  1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
  2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Единственный способ для нанимателя подстраховаться от подобной неприятности – с согласия хозяина недвижимости оформить в ней регистрацию для себя или близкого родственника (в идеале – несовершеннолетнего), чтобы жилье стало непривлекательным в качестве залога для кредитной организации.

Изменение стоимости недвижимости. В течение срока действия аренды квадратные метры могут существенно подняться в цене. Чтобы не понести убытки, предусмотрительному владельцу квартиры следует отразить нюансы увеличения стоимости в договоре или дополнить подписанный документ соглашением об индексации конечной покупной цены жилья.

Документы, необходимые для оформления

Составление и подписание договора аренды жилплощади, помимо удостоверения личности владельца, требует предоставления следующих бумаг:

  • Договор аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами: образец соглашения о найме жилья с дальнейшей продажей съемщику, права и обязанности сторонПодтверждение права собственности.
  • Согласие супружеской половины (в случае совместного владения квартирой, приобретенной в браке).
  • Справки об отсутствии обременений (из Росреестра) и долгов по коммунальным платежам (из управляющей компании).
  • Технический паспорт и кадастровый план недвижимости.

Обновлять техпаспорт квартиры следует каждые пять лет. Поскольку штрафные санкции за несоблюдение этого срока не предусмотрены, владельцы жилья не спешат обновлять документ. При заключении сделки с недвижимостью необходимо наличие актуального технического паспорта, получить который можно в БТИ после заполнения заявления и уплаты пошлины.

Требования к заключению договора

С юридической точки зрения документ аналогичен договору купли – продажи (ст.609 ГК РФ).

Составление письменного соглашения представляет собой гарантию для обеих сторон в выполнении ими взятых на себя обязательств, дающую право в случае возникновения нарушений оспорить сделку в суде.

Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды

  1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
  2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
  3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В каждой сделке возможны нюансы, которые отражаются в соответствующих разделах договор между физическими лицами по аренде квартиры с правом выкупа. Остальные пункты стандартны:

  • Договор аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами: образец соглашения о найме жилья с дальнейшей продажей съемщику, права и обязанности сторонобязанности сторон;
  • порядок внесения платежей;
  • ответственность арендатора и собственника;
  • форс-мажорные обстоятельства;
  • условия расторжения договора.

Отдельным разделом вносится информация о порядке выкупа:

  • права арендатора на приобретение имущества;
  • его оговоренная выкупная стоимость;
  • процесс и условия передачи прав собственности.

В случае возникновения разногласий между сторонами грамотное составление договора играет решающую роль, на его основании определяется степень вины участников сделки при невыполнении ими взятых на себя обязательств. Не менее важно зафиксировать в соглашении права собственника и арендатора.

  • Помимо возможности проживать в квартире, надлежащим образом относиться к имуществу и своевременно вносить установленную оплату, по договоренности сторон в документе прописывается первоочередное право нанимателя на продление договора аренды, случаи проживания третьих лиц по его желанию (без сдачи квадратных метров в субаренду), расторжение договора по предварительному уведомлению собственника.
  • Во избежание неприятных ситуаций в письменное соглашение вносится пункт о невозможности владельца в течение срока аренды закладывать квартиру, дарить и любыми другими способами обременять недвижимость.
  • Особенностями договора между собственником жилья и арендатором, намеревающимся приобрести право на недвижимость, являются:
  1. Обязательная письменная форма составления.
  2. Заверение нотариусом (становится актуальным в форс-мажорной ситуации).
  3. Четкое указание моментов, связанных с деньгами (оплата коммунальных услуг, ежемесячная арендная плата, производство арендатором ремонтных работ в квартире и т.д.).
  4. Отсутствие разногласий между сторонами перед подписанием договора.

Соглашение об аренде недвижимости на срок более года требует обязательной регистрации (ст.609 ГК РФ), момент оформления которой законодательством не устанавливается.

Допускается зафиксировать в Росреестре сначала найм, а после выплаты арендатором стоимости квартиры произвести регистрацию передачи прав собственности на нее. Государственная регистрация сделки предусмотрена только после уплаты арендатором полной стоимости жилья и переход к нему права собственности на квартиру (ст.551 ГК РФ).

Статья 551 ГК РФ. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

  1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
  2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
  3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Особенности коммерческого найма жилья

Договор аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами: образец соглашения о найме жилья с дальнейшей продажей съемщику, права и обязанности сторон
Читать еще:  Иск за клевету судебная практика

Срок действия письменного соглашения о коммерческом найме жилого помещения с правом выкупа имеет максимальную продолжительность 5 лет, расторгнуть соответствующий договор наниматель вправе в любое время, предварительно уведомив собственника квартиры не менее чем за три месяца. Возможно и судебное прекращение сделки в установленных законом случаях.

Договор об аренде жилого помещения с правом выкупа может заключаться на любой промежуток времени, при этом для соглашений на срок более года предусмотрена обязательная регистрация (ст.

609 ГК РФ).

Отсутствие указания периода действия в договоре аренды определяет такой документ как бессрочный, его расторжение возможно после предварительного уведомления со стороны – инициатора не менее чем за месяц.

Постепенный выкуп имущества в процессе использования – не самый распространенный вид получения прав собственности, к тому же объединяющий в себе две формы правоотношений – аренду и куплю – продажу. Помощь юриста позволит правильно составить договор и учесть нюансы, минимизировав риск возможных неприятных последствий для обеих сторон сделки.

Источник: https://tihomirovasv.ru/dogovora/dogovor-najma-s-posleduyushhim-vykupom-kvartiry-obrazets.html

Договор аренды дома (квартиры) с последующим правом выкупа: образец и особенности оформления

У многих семей на сегодняшний день не имеется возможности приобрести жилье сразу, и они вынуждены его снимать.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами: образец соглашения о найме жилья с дальнейшей продажей съемщику, права и обязанности сторонКак один из альтернативных вариантов – это аренда жилого помещения с возможностью выкупа в будущем.

Данным правом может воспользоваться любой гражданин РФ. Но для того, чтобы не было обмана ни со стороны арендатора, ни со стороны арендующего, обязательно, между ними должен быть составлен договор.

Что нужно знать, чтобы оформить договор аренды жилья с последующим выкупом?

  • Действительно, как вариант приобретения жилья в собственность целесообразно воспользоваться данным вариантом.
  • Нужно отчетливо себе представлять то, что, подписывая договор аренды квартиры с последующим выкупом, сторона арендаторов на ежемесячной основе, кроме выплат за съем дома должна осуществлять оплаты по погашению оговоренной стоимости жилища.
  • Сумму следует оговорить сразу, и она не должна меняться, поэтому стоит правильно оговаривать все аспекты.
  • Правом обеих сторон является то, что документ может быть составлен самостоятельно, используя образец, но учитывая всевозможные жизненные ситуации, в целях обеспечения собственного спокойствия все же следует обратиться к юристу.

Только специалист может правильно составить документ без ущемления прав каждой стороны, поскольку этот человек не является заинтересованным лицом.

В любом случае, в независимости от того составляется договор на самостоятельной основе или с помощью юриста, нотариуса каждой из сторон понадобится следующий ряд документации:

  • Договор аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами: образец соглашения о найме жилья с дальнейшей продажей съемщику, права и обязанности сторондокументы, удостоверяющие личность, как арендатора, так и человека, сдающего в найм свое жилье;
  • документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение;
  • технический паспорт на квартиру (дом);
  • согласие супруг (супругов) обеих сторон на совершение сделки.

В случаях предоставления вышеперечисленного списка документации, оформление договора не займет много времени. Но при этом также нужно знать, что государство выдвигает свои требования на те дома, которые могут быть сданы в аренду с последующим выкупом.

Читайте также:  Устроить ребенка в сад без прописки: можно ли и как это сделать?

К ним относятся следующие:

  • жилой дом не может находиться в аварийном состоянии;
  • Договор аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами: образец соглашения о найме жилья с дальнейшей продажей съемщику, права и обязанности сторонсама постройка не должна быть выполнена из дерева;
  • в районе арендуемого жилого помещения должны находиться: автобусные остановки (хотя бы одна), детские учебные учреждения;
  • размеры кухни в доме не должны быть менее 6 квадратных метров.

Особенным моментом, следует отметить, что правом расторгнуть договор аренды дома при несоблюдении прописанных в нем правил могут воспользоваться обе стороны. Это может происходить чаще всего в следующих случаях:

  • если не произведена ежемесячная выплата по приобретению жилого помещения;
  • при увеличении оговоренной суммы стоимости жилья.

В любом случае при расторжении договора арендатору должна быть выплачена вся сумма погашения долга по приобретению собственного жилого помещения.

При согласии обеих сторон для обращения за помощью к специалисту, требуется прибыть в указанный срок со всеми подготовленными документами. После чего юрист предоставит образец составленного договора аренды, если обе стороны будут согласны, то документ будет подписан.

В случаях несогласия с каким-либо пунктом не стоит полагаться на авось, нужно воспользоваться своим правом и высказать свое мнение, и специалист будет обязан внести корректировки.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами: образец соглашения о найме жилья с дальнейшей продажей съемщику, права и обязанности сторон

Образец для составления документа

  1. Воспользоваться правом для составления договора аренды на дом может каждый, используя ниже предлагаемый образец за основу, но обязательно следует внести свои корректировки.
  2. Договор аренды дома с последующим правом выкупа
  3. № _____ от «__»__________2016 года
  4. город L

Источник: http://anedvizhimost.ru/arenda/dogovor-arendy-kvartiry-s-pravom-vykupa.html

Договор аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами

Договор аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами: образец соглашения о найме жилья с дальнейшей продажей съемщику, права и обязанности сторон

В соответствии с действующим законодательством в договор аренды можно вносить условие, которое дает право арендатору в дальнейшем выкупить арендуемый объект недвижимости.

Данный вариант договора является выгодным одновременно для двоих участников сделки. С одной стороны арендатор имеет право пользоваться жилым помещением, а с другой он получается своеобразную рассрочку на выплату полной стоимости. При этом арендатор полностью застрахован от того, что квартира может достаться кому-то другому, ведь он имеет право на первоочередный выкуп.

Продавец квартиры, который также является и арендодателем тоже выигрывает в этой сделке. Помимо получения полной стоимости квартиры за продажу, он еще получает и арендную плату с регулярными платежами.

Именно из-за этих положительных моментов для участников подобные сделки становятся все популярнее. Давайте попробуем разобраться с тем, как заключить подобный договор и узнаем ряд его особенностей.

Образец типового договора аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами

Отличительной особенностью данного договора является то, что он включается в себя сразу сделку по аренде недвижимости, а также сделку купли-продажи.

Поэтому подобные договора чаще всего состоят сразу из двух отдельных блоков:

  • Аренда квартиры. В данном блоке описывается вся информация относительно аренды. Блок этот представляет собой полноценный договор аренды, за исключением некоторых особенностей;
  • Переход права на владение квартирой после выкупа арендатора. Эта часть представляет собой договор купли-продажи.

Важно понимать, что подобный договор это один полноценный документ, в котором есть две разные, но взаимосвязанные части. Заключение подобного договора является более сложным, чем заключение договора аренды или договора купли продажи, поэтому рекомендуется обратиться за консультацией к юристу, либо воспользоваться образцом.

Важно знать, что образец сделан только для удобства граждан. Прописанные в нем условия можно менять или дописывать дополнительные по желанию сторон.

Если обратиться к закону, то заключается данный договор на законах Гражданского кодекса Российской Федерации (статьи 554-555). Также данный правовой документ регулирует все правоотношения между участниками сделки.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами: образец соглашения о найме жилья с дальнейшей продажей съемщику, права и обязанности сторон

  • Скачать бланк договора аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами.
  • Скачать образец договора аренды коммерческой недвижимости.
  • Скачать бланк договора аренды коммерческой недвижимости.
  • Скачать образец договора безвозмездного найма квартиры.
  • Скачать бланк договора аренды коммерческой недвижимости между физическими лицами.

По сути, данный договор схож с договором аренды и договором купли продажи. Каждая из частей договора прописывается именно на основе тех же правил и законов, что и отдельно взятые договора.

Однако в содержание данного вида договора обязательно должны быть включены следующие пункты:

  • Полная информация об участниках. В случае с физическими лицами это полные паспортные данные. В случае с юридическими лицами это правоустанавливающие документы организации;
  • Сведение о недвижимом имуществе. Обязательно необходимо внести полные сведения об имущества, которое сдается в аренду с правом выкупа. При этом важно максимально подробно описать имущество, чтобы в последствие не возникло спорных ситуаций4
  • Сумма выкупа и порядок проведения сделки купли-продажи. Следует указать точную сумму, которую необходимо выплатить покупателю за приобретение квартиры. Сумму необходимо написать цифрой и прописью, а также указать валюту. Сумма, указанная в договоре, не может меняться со временем и должна оставаться неизменной до момента покупки. Также важно оговорить то, как и когда будет произведена сделка покупки жилья4
  • Сумма арендной платы. Помимо стоимости квартиры, необходимо установить размер ежемесячных платежей, который будет являться арендной платой. Эта сумма также должна быть фиксированной и не может меняться.

Все указанные выше условия обязательно необходимо вносить в договор. Если хотя бы одно из условий отсутствует, документ можно будет признать полностью или частично недействительным, что лишит его юридической силы.

Не редко в договоре указывается и ряд дополнительных условий, например, имеет ли право арендатор досрочно выкупить квартиру, тем самым выполнив свои обязательства. Бывает так, что выкуп квартиры возможен только после последнего платежа по аренде. Данный момент обязательно следует уточнить и включить в договор.

Данный договор обладает своей спецификой, поэтому, неплохо будет узнать ряд его особенностей:

  • Договор заключается в письменном виде. Устные договоренности не могут быть доказаны, а значит, даже при наличии свидетелей решить какие-либо вопросы без договора не получится;
  • Договор нуждается в заверении нотариуса. Нотариальное заверение данного договора необходимо потому, что в нем идет речь о продаже, а значит, переходе прав собственности на имущество к другому человеку. При этом следует понимать, что стороны не должны составлять договор в присутствие нотариуса, достаточно просто его печати. Если заключать договор самостоятельно, то велик шанс ошибки, но с другой стороны это сэкономит денежные средства;
  • В договоре обязательно должен быть описан вопрос перехода права собственности. Говоря точнее, необходимо указать в какой момент данный переход состоится. Чаще всего переход прав собственности происходит после того, как арендатор, который также является покупателем, выплачивает полную стоимость квартиры по договору. Но стороны имеют право указать и другой вариант;
  • Расторжение договора возможно как мирным путем, так и через суд. Если договор разрывается через суд, то очень важно, чтобы договор был составлен правильно и не имел «пробелов». Чем подробнее будет описан каждый пункт договора, тем больше шанс получить максимально правильное и законное решение.

Источник: http://UrOpora.ru/dokumenty/dogovora/dogovora-arendy/dogovor-arendy-kvartiry-s-posleduyushhim-vykupom-mezhdu-fizicheskimi-licami.html

Договор аренды квартиры с последующим выкупом образец

Владелец квартиры и арендатор являются физическими лицами. Они заключают договор, где указана сумма ежемесячной платы и дата, когда арендатор должен внести выкупную цену.

Выкупная цена может быть включена в ежемесячные выплаты, а может вноситься дополнительно.

Как только квартиросъемщик выплачивает владельцу квартиры выкупную сумму, договор аренды квартиры перестает действовать – арендатор получает право собственности на недвижимость как при покупке квартиры.

Сделка аренды с дальнейшим выкупом применима к любой квартире. Также возможен вариант аренды квартиры нескольким лицам, которые в итоге выкупят доли в этой квартире.

Преимущество такого варианта приобретения жилья в том, что люди договариваются о размере платежей и выкупной сумме без привлечения банка. Арендатор экономит средства, так как не выплачивает ипотечный процент. Такой вариант приобретения жилья аналогичен покупке товара в рассрочку.

Информация!Участниками сделки по приобретению квартиры после временной аренды могут быть и государственные структуры или юридические лица. В этом случае договор будет учитывать интересы юридических лиц и может содержать возможности для финансовых инвестиций.

Образец для составления документа

Составление договора аренды дома с условием о выкупе должно проводиться с четким соблюдением требований законодательства. Нарушение закона влечет отказ в регистрации сделки в органах Росреестра, что влечет ее недействительность при заключении соглашения сроком от 1 года.

Впоследствии при несоблюдении требований правовой базы уполномоченный орган может отказать во внесении сведений о переходе права собственности на недвижимость на нового владельца, что влечет негативные последствия для сторон договора и материальные убытки. Как правильно составить договор и какие условия учесть, образец представлен в этом материале.

Сделка считается заключенной при урегулирировании всех существенных условий договора. В отношении аренды дома с выкупом к ним относятся указание:

  • полных ФИО покупателя (арендатора) и продавца (арендодателя), их паспортные данные, адреса постоянной регистрации и фактического проживания;
  • характеристики объекта недвижимости – дома, сдаваемого в аренду с последующим выкупом, при наличии – с земельным участком, если права на него установлены, их площадь, целевое назначение надела;
  • размер ежемесячных платежей, полная стоимость договора, то есть выкупная стоимость строения;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок внесения коммунальных платежей, оплаты других услуг обслуживающих компаний;
  • формы оплаты – наличными средствами с получением расписки, на карту, на счет безналичным путем, путем зачета другой недвижимости или ценных предметов, другое;
  • момент перехода права собственности при условии внесения полностью выкупной цены к назначенному моменту;
  • порядок возврата или зачета платежей в счет стоимости дома при досрочном расторжении договора по инициативе продавца или при допущении нарушений со стороны покупателя.

При отсутствии указания на выкупную цену и момента перехода права собственности на недвижимость договор признается недействительным в связи с отсутствием существенных условий.

Дополнительно в договор могут включаться такие условия, как возможность повышения выкупной цены на определенный процент с каждым годом. Это требование учитывает экономические показатели, такие как уровень инфляции.

На практике стороны могут столкнуться с форс-мажорными обстоятельствами, как болезнь или смерть одной из сторон договора. Для таких случаев необходимо предусмотреть порядок зачета сумм или возврата внесенных платежей в счет стоимости дома.

Либо, как вариант, можно предусмотреть оформление страховки, которая понадобиться также для компенсации рисков неправомерного использования переданного в пользование имущества, его порчи.

Аренда дома с последующим выкупом рассматривается на этой странице.

Арендные ежемесячные или поквартальные платежи должны расцениваться как взносы в счет оплаты стоимости квартиры, иначе они будут засчитаны как обычные взносы за пользование чужим имуществом.

Также возможно заключение договора с такими формулировками, как оплата арендных платежей и выкупной стоимости или только платежей в счет стоимости квартиры. Соответственно, обязательно должна указываться полная стоимость недвижимости и размер взносов.

Читайте также:  Когда лучше продавать квартиру, как и в какое время года выгоднее: почему могут не покупать, что делать, сколько по срокам занимает сделка и советы, которые помогут

Одновременно покупатель, он же арендатор, может приобрести имущество в собственность, или отказаться от такого права, поскольку обязанность не может в таких пределах возлагаться на него по закону.

Составление

Договор оформляется в письменной форме, заверять его у нотариуса не требуется. Если срок действия аренды с выкупом составляет более 1 года, то обязательно требуется регистрация обременения как ограничение по распоряжению недвижимостью в органе Росреестра по месту нахождения жилья.

Если срок не определен, то по закону он принимается равным 5 годам, соответственно, обязательно обращение в регистрирующий орган.

Передаются они на регистрацию в полном комплекте, желательно подписание актов приема-передачи для установления даты фактического пользования имуществом.

В этом случае в базу недвижимости будут занесены сведения об ограничении в виде аренды и передать в качестве залога банку, продать или иным способом реализовать имущество будет сложнее. Для этого потребуется, по сути, согласие арендатора или расторжение договора с ним.

Также в качестве рисков можно предусмотреть возможность ареста дома, если продавец объявил себя банкротом или имущество находится в залоге, ипотеке по договору с банком, или по судебному решению о его изъятии в счет долгов.

Период действия договора аренды с выкупом не является существенным условием сделок подобного типа. Однако при заключении соглашения это становится необходимостью в связи с определением периода выплаты выкупной цены в течение срока действия договора.

Аренда с выкупом – редкое явление на практике. Характерна она для отношений близких родственников. Однако имеет такая схема приобретения жилья ряд несомненных преимуществ:

  • для продавца возникает источник пассивного дохода в виде сдачи жилья в аренду при получении ежемесячной прибыли;
  • для покупателя есть возможность приобрести жилье при условии, по сути, рассрочки;
  • такая сделка представляет гарантию от порчи имущества как для продавца, так и покупателя в арендных отношениях.

Договор может расторгаться досрочно. Этому моменту лучше посвятить целый раздел соглашения, в котором нужно предусмотреть все возможные варианты отказа от выкупа и аренды, порядок компенсаций и наложения неустоек.

  • Способствует этому не только инфляция, но и возможное обустройство инфраструктуры рядом с домом, проведение ветки метро, возведение популярного развлекательного комплекса и др.
  • Регистрация договора аренды с последующим выкупом обязательна только в тех случаях, когда срок ее действия составляет более 1 года или не определен и принимается равным 5 годам по закону. 
  • Они должны будут вернуть все полученное по такой сделке и привести права в первоначальное состояние.
  • То есть если осуществлен переход права по договору, но сделка не зарегистрирована в Росреестре, такое действие не признается законным и не влечет правовых последствий.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами: образец соглашения о найме жилья с дальнейшей продажей съемщику, права и обязанности сторон

Регистрационные действия осуществляются в срок до 14 дней. Подать заявление с бумагами можно как через отделение Росреестра по месту нахождения недвижимости, так и онлайн через сайт Госуслуги или Многофункциональные центры.

  1. Забирать заверенный документ, однако, все равно придется в регистрирующей органе, где осуществляется помещение сведений о недвижимости в единую государственную базу.
  2. Как оформить договор аренды дома между физическим и юридическим лицом, читайте здесь.
  3. Воспользоваться правом для составления договора аренды на дом может каждый, используя ниже предлагаемый образец за основу, но обязательно следует внести свои корректировки.
  4. Договор аренды дома с последующим правом выкупа
  5. № _____ от «__»__________2016 года
  6. город L

Источник: https://notariussvao.ru/dogovor-arendy-kvartiry-posleduyushchim-vykupom-obrazets/

Аренда квартиры с последующим выкупом: образец договора, условия и порядок заключения аренды с правом выкупа, документы | Жилищный консультант

1688

Содержание статьи:

Аренда квартиры с последующим выкупом: основные понятия

Арендой квартиры с правом последующего выкупа признаются отношения между физическими лицами (арендодателем и наёмщиком), которые возникают с момента подписания соглашения найма.

Соглашение подразумевает передачу жилья собственником в пользование арендатору с правом последующего выкупа.

Наёмщик, в свою очередь, обязуется в установленные сроки и в надлежащих объёмах выплачивать владельцу установленный размер арендной платы.

Суть соглашения

Аренда квартиры с последующим выкупом по своей сути является беспроцентной рассрочкой на жильё. И подразумевает смену собственника квартиры после того, как вся сумма стоимости жилья будет выплачена наёмщиком собственнику в виде арендной платы.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас — это быстро и бесплатно!

Договор аренды с правом выкупа включает в себя два типа соглашений: договор аренды и купли-продажи. Поэтому она содержит множество нюансов. Чтобы верно составить оба взаимосвязанных договора, следует привлекать опытных юристов.

Сторонами соглашения могут выступить как физические лица, так и организации (бюджетные, коммерческие). Но, поскольку данный вид сделки довольно сложный, то он более приемлемый для юридических лиц.

Риски, связанные с арендным соглашением

Несмотря на многие достоинства арендного соглашения с правом выкупа, оно не возымело широкого распространения среди населения. Виной тому существенные риски, возникающие с началом арендных соглашений:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

  • смерть арендодателя — может привести к тому, что его прямые наследники попытаются разорвать договор с арендатором;
  • возможное внесение арендодателем квартиры в залог, как гарантию выплаты кредитных средств;
  • колебания среднерыночной цены на жильё может привести к тому, что арендодатель потребует периодически изменять в большую сторону размер ежемесячных выплат.

Составление договора аренды квартиры с последующим выкупом

Соглашение заключается в письменной форме. В дальнейшем, после выплаты всей суммы стоимости жилья, потребуется осуществить регистрацию в Росреестре с переходом права на владение собственностью от арендодателя к арендатору.

Требования к составлению соглашения

Существует ряд условий, которые в обязательном порядке должны отражаться в документе. К ним относится информация о:

  • субъектах правоотношений (606 статья ГК РФ);
  • сроках действия договора, в течении которых выплачивается вся стоимость недвижимости;
  • объекте соглашения (607 статья ГК РФ) – указывается информация, по которой можно идентифицировать недвижимость (её площадь, адрес);
  • размере арендной платы и периодичность проведения платежей;
  • стоимости жилого объекта;
  • моменте передачи права на собственность;
  • условиях, влияющих на индексацию платежей;
  • обязанностях каждой из сторон по проведению ремонтных работ в арендуемом помещении;
  • страховании жилого объекта;
  • ответственности каждой из сторон в случае досрочного разрывания соглашения – в этом случае указывается размер неустойки;
  • валюте, в которой выплачивается сумма аренды.

Отличия от стандартного арендного договора

Основное отличие стандартного арендного договора и арендного соглашения с правом выкупа заключается в их сути.

Стандартный договор предусматривает лишь длительное (временное) использование жилья арендатором за установленную плату с оговоренной периодичностью.

При этом собственником жилья является арендодатель.

А соглашение с правом выкупа позволяет осуществить смену собственника (с арендодателя на арендатора) после того, как будет выплачена вся стоимость недвижимости в виде повышенной арендной платы.

Порядок заключения договора аренды квартиры с последующим выкупом

Оформление договора аренды с правом выкупа осуществляется в несколько этапов:

  1. Сбор необходимой документации.
  2. Составление соглашения в письменной форме. Для этого можно использовать образец договора аренды с последующим выкупом (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора аренды квартиры с последующим выкупом]), который предоставляется риелтерскими организациями.
  3. Если договор регистрировался на период до одного года, то после выплаты всей стоимости жилья потребуется обратиться в отделение Росреестра для регистрации прав арендатора на выкупленную им собственность (551 статья ГК). Если договор заключен на срок свыше одного года, то такое соглашение следует в обязательном порядке зарегистрировать в отделении Росреестра, иначе оно может быть признано недействительным.
  4. Получение выписку о праве на собственность. Она выдаётся не позже десятого дня с момента подачи заявления о регистрации договора.

Список документов

Документы для заключения арендного соглашения

Чтобы заключить договор аренды квартиры с последующим выкупом, потребуется подготовить пакет документов. К требующейся документации относится:

  1. Документы, являющиеся подтверждением личностей и полномочий субъектов правоотношений – паспорта, доверенность (предоставляется в том случае, если интересы одной из сторон представляет доверенное лицо).
  2. Устав организации, заверенный в нотариальной конторе и документ, подтверждающий регистрацию в качестве юр. лица – предоставляется в том случае, если арендодателем является юридическое лицо.
  3. Документы, подтверждающие права собственника на владение предметом договора аренды.

Документы для проведения регистрации соглашения

Для проведения регистрации арендного соглашения потребуется подготовить и предоставить в отделение Росреестра ряд документов:

  1. Заявление на регистрацию соглашения.
  2. Три экземпляра арендного соглашения (один для Росреестра, два других – сторонам сделки).
  3. Квитанцию, подтверждающую уплату государственной пошлины.
  4. Документы, являющиеся подтверждением полномочий арендодателя и арендатора.
  5. Техпаспорт на предмет арендного договора. В техпаспорте должна указываться общая площадь помещения, передающегося в аренду.

Плюсы и минусы аренды квартиры с последующим выкупом

Аренда квартиры с последующим выкупом обладает рядом как положительных, так и отрицательных моментов. К отрицательным сторонам аренды относится:

  1. Слабый уровень правоприменительной практики.
  2. Смена собственника жилья возможна лишь по истечении длительного периода.
  3. Возможность изменения начальных условий аренды.
  4. Владелец жилья, сданного в аренду, обладает правом использовать своё имущество как залог с целью привлечения заёмных средств, выдаваемых финансовыми учреждениями – съемщик квартиры может наложить своё вето на подобную кредитную или ипотечную сделку, проводимую собственником, лишь в случае, когда у него имеется регистрация в арендуемом жилье.
  5. Арендатор, не имеющий прав собственности на жильё, может быть выселен из квартиры. Причиной таких действий могут послужить изменения в финансовых приоритетах собственника. Этот фактор делает арендное соглашение менее выгодным, нежели ипотека. Так как гражданина, взявшего жильё в ипотеку и своевременно выплачивающего платежи по ней, нет оснований выселять из квартиры ни под каким предлогом.
  6. Отсутствует конкретная форма соглашения.

К плюсам соглашения аренды с правом последующего выкупа жилья относятся следующие возможности:

  1. Небольшие ежемесячные платежи. Уровень таких платежей значительно ниже выплат по ипотеке или при покупке жилья в рассрочку, так как арендатору нет необходимости оплачивать высокую процентную ставку банка. Меньшие ежемесячные выплаты делают арендное соглашение с правом выкупа значительно предпочтительнее ипотеки.
  2. Проживать в квартире не дожидаясь момента, когда она будет выкуплена.
  3. Проводить ремонтные работы в жилище во время фактического проживания в ней.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по аренде квартиры с последующим выкупом

Вопрос: Что делать, если владелец имущества отказывается признать права собственности нанимателя на арендованное жильё после того как была полностью оплачена вся выкупная цена? Сергей.

Читайте также:  Выселение из муниципальной квартиры за неуплату коммунальных услуг и накопившиеся долги

Ответ: Сергей, если арендодатель отказывается признавать переход прав собственности на жилище после того как была полностью выплачена стоимость объекта, указанная в соглашении, то арендатору следует, опираясь на пункт 3 статьи 551 ГК РФ, обратиться в суд с требованием провести госрегистрацию соглашения.

Пример по аренде квартиры с последующим выкупом

Между собственником и наёмщиком составлено в письменной форме соглашение аренды жилья с правом его дальнейшего выкупа на срок 10 лет.

Через 1 год после заключения договора арендатор перестал выплачивать ежемесячные платежи, размер которых указан в соглашении.

На требование арендодателя заплатить образовавшийся долг или освободить арендное помещение наниматель ответил отказом.

Арендодатель обратился в суд с просьбой в судебном порядке разорвать заключенное соглашение, в связи с тем, что другая сторона отказывается выполнять условия договора. Суд вынес решение в пользу истца и обязал нанимателя освободить арендное помещение и возместить арендодателю сумму долга по арендной плате.

Заключение

Договор аренды жилья с правом последующего выкупа – редко встречающийся вид соглашений среди населения.

В заключение следует обратить внимание на ряд ключевых моментов соглашения аренды недвижимости с последующим выкупом:

  1. Соглашение заключается в письменной форме.
  2. Договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре, если он заключен на срок более одного года.
  3. Такой вид правовых отношений таит в себе ряд рисков для обеих сторон соглашения.
  4. Чтобы верно составить договор потребуется привлечь опытного юриста, который сможет учесть все существенные условия данного вида соглашений.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

  • Образец договора аренды квартиры с последующим выкупом

Список законов

  • Статья 606 ГК РФ
  • Статья 607 ГК РФ
  • Статья 551 ГК

Вам будут полезны следующие статьи

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

Позвоните прямо сейчас и решите свою проблему — это быстро и бесплатно!

Источник: http://estate-advisor.ru/arenda/dogovor-arendy-kvartiry/arenda-kvartiry-s-posleduyushhim-vykupom/

Оформляем договор аренды квартиры с последующим выкупом

Аренда квартиры с планами на ее последующий выкуп сегодня является альтернативным вариантом оформления ипотечного кредита на приобретение жилплощади. Тот, кто снимает квартиру таким образом, постепенно выплачивает владельцу квартиры ее стоимость без привлечения банка. В итоге квартира становится собственностью квартиросъемщика.

Суть аренды квартиры с последующим выкупом

Владелец квартиры и арендатор являются физическими лицами. Они заключают договор, где указана сумма ежемесячной платы и дата, когда арендатор должен внести выкупную цену.

Выкупная цена может быть включена в ежемесячные выплаты, а может вноситься дополнительно.

Как только квартиросъемщик выплачивает владельцу квартиры выкупную сумму, договор аренды квартиры перестает действовать – арендатор получает право собственности на недвижимость как при покупке квартиры.

Сделка аренды с дальнейшим выкупом применима к любой квартире. Также возможен вариант аренды квартиры нескольким лицам, которые в итоге выкупят доли в этой квартире.

Преимущество такого варианта приобретения жилья в том, что люди договариваются о размере платежей и выкупной сумме без привлечения банка. Арендатор экономит средства, так как не выплачивает ипотечный процент. Такой вариант приобретения жилья аналогичен покупке товара в рассрочку.

Этапы сделки

Данный вид сделки оформляется следующим образом:

  1. В соответствии с требованиями оформления договора купли-продажи, граждане заключают договор на аренду с дальнейшим выкупом, в котором подробно изложен порядок расчета за недвижимость. От правильности составления соглашения и от прописанных в нем условий зависят права участников сделки и статус жилья.
  2. Гражданин, арендующий квартиру, проживает в ней и вносит ежемесячную плату в соответствии со сроками, указанными в договоре.
  3. Когда срок аренды заканчивается, арендатор выплачивает владельцу выкупную сумму, и квартира становится собственностью арендатора. Важно! Данный вид сделки с недвижимостью допускает внесение изменений в договор в процессе аренды квартиры. Так, как от обеих сторон может поступить предложение о покупке доли в квартире.
  1. Новый собственник жилья должен обратиться в Росреестр для получения документов, подтверждающих имущественные права на недвижимость. Как только человек получит свидетельство из ЕГРП, он становится абсолютным собственником объекта недвижимости и может распоряжаться им на свое усмотрение.

Предупреждение

Такие сделки заключаются нечасто. Поэтому сегодня малоквалифицированных специалистов, которые могли бы помочь гражданам грамотно оформить договор аренды с последующим выкупом. Нюансов и тонкостей в этом деле много, прежде чем оформлять такие правоотношения, нужно обратиться к литературе по данной теме и внимательно изучить нормы действующего законодательства.

Правила оформления договора между физлицами

Самым простым вариантом оформления договора на приобретение жилья после его временной аренды является случай, когда у квартиры есть один взрослый собственник, жилье не находится в залоге у банка, долгов по оплате жилищно-коммунальных услуг владелец квартиры не имеет. В этом случае люди составляют договор сами, опираясь на личные обстоятельства и пожелания.

Внимание!

Если квартира находится в залоге у банка, тогда договор будет заключаться в соответствии с требованиями кредитной организации.

При выкупе недвижимости, которая принадлежит государству, следует использовать формы договора, разработанные местными органами муниципального управления.

Документы

Перед заключением сделки арендатор должен ознакомиться с документами, подтверждающими законность действий арендодателя по распоряжению имуществом. Если свидетельство из ЕГРП подтверждает право собственности арендодателя, то можно заключать договор. Для оформления сделки необходимо собрать пакет документов:

  • паспорт арендодателя и паспорт арендатора;
  • если участники сделки состоят в браках, необходимо согласие их супругов на проведение сделки;
  • ЕГРН-выписка на недвижимость;
  • технический паспорт жилого помещения;
  • выписка из ЖКХ, где указаны все, кто прописан в квартире с целью определения круга лиц, которые имеют право пользования квартирой.

Тонкости заключения договора аренды с дальнейшим выкупом

В тексте договора обязательно должны быть прописаны существенные условия. В противном случае сделка будет признана недействительной. Если в договоре неупоминания о выкупной сумме, то он будет считаться соглашением об аренде. С точки зрения норм действующего законодательства, договор будет признан контрактом по найму жилья с возможным выкупом.

Чтобы арендатор гарантировано получил в итоге жилплощадь в собственность, договор должен содержать следующие пункты:

  1. Персональные данные обеих сторон сделки, включая адреса прописок и фактического проживания. Важно, чтобы арендодателем являлся именно тот человек, который вписан в свидетельстве из ЕГРП в качестве собственника квартиры.
  2. Детальные сведения об объекте недвижимости с указанием кадастрового номера, размером общей и жилой площади, точным адресом места расположения.
  3. За время аренды необходимо будет осуществлять помимо арендных выплат коммунальные платежи, а также может потребоваться ремонт – нужно, чтоб в договоре было четко расписано, кто это оплачивает.
  4. Упоминание о возможности выкупа объекта недвижимости. Без этого пункта сделка будет считаться недействительной.
  5. Необходимым условием действительности сделки является наличие в договоре пункта о том, что после временной аренды квартира переходит в собственность временного квартиросъемщика.
  6. Указание выкупной сумму за объект недвижимости и размера ежемесячных платежей.
  7. Должны быть указаны арендные сроки, порядок и сроки осуществления выплат. Чаще всего они фиксированные, но может быть предусмотрена возможность их изменения и перераспределения с сохранением общей суммы стоимости квартиры.

Помимо выше перечисленного, участники сделки могут добавить свои пункты, которые кажутся им обязательными.

Образец договора

Скачать

Договор аренды квартиры с последующим выкупом.doc

Регистрация в органах юстиции

Регистрация в Росреестре в результате длительной аренды будет иметь обременение.

Необходимо регистрировать обременение в Росреестре, если с момента заключения сделки и до внесения выкупной суммы пройдет больше года.

Если в соответствии с условиями договора выкупная сумма будет передана арендодателю менее чем через год, то нет необходимости регистрации обременения в органах юстиции.

Для регистрации обременения нужно:

  1. оплатить госпошлину в размере 2000 рублей в любом отделении банка;
  2. собрать пакет необходимых документов (договор о сделке в количестве 3 штук, паспорта обеих сторон, ЕГРН-выписку, квитанцию об уплате госпошлины);
  3. написать заявление и лично передать документы в Росреестр или воспользоваться помощью МФЦ. Возможно также направление документов в Росреестр почтой, но в этом случае необходимо к пакету приложить спиок направляемых документов;
  4. по прошествии 10 рабочих дней получить в органах юстиции выписку на объект недвижимости с обременением и один экземпляр договора.

Получить свидетельство из ЕГРП с подтверждением абсолютных собственнических прав можно только тогда, когда обязательства по договору сторонами выполнены в полном объеме.

Для его получения необходимо оплатить госпошлину в размере 2000 рублей в любом отделении банка и предоставить в органы юстиции квитанцию, подтверждающую оплату.

Понадобятся следующие документы:

  • договор о сделке;
  • согласия супругов сторон на проведение сделки, заверенные нотариусом;
  • подтверждение со стороны бывшего владельца квартиры того, что он получил выкупную стоимость;
  • акт приема-передачи объекта недвижимости;
  • ЕГРН-выписка на недвижимость.

Плюсы, минусы и риски такой формы приобретения жилья

Сделка по аренде с последующим приобретением жилья выгодна, так как:

  • в отличие от ипотечного кредитования, у человека нет необходимости внесения первого взноса за квартиру при заключении сделки;
  • у арендатора есть право передумать выкупать жилье. Несмотря на подписанный договор, его нельзя заставить вносить выкупную сумму;
  • сделка носит гибкий характер и допускает заключение дополнительных соглашений между сторонами, если возникает необходимость изменения условий;
  • если договор заключен на 10-15 лет, то, с учетом темпов инфляции, переплаты за приобретение жилья практически не будет.

Данный вид сделки по приобретению и продаже недвижимости между физическими лицами используется редко по следующим причинам:

  • недостаточная информированность граждан о наличии такого варианта;
  • те, кто сдает квартиры, считают невыгодной продажу – ведь это лишит их дополнительного источника дохода;
  • для того, чтоб сделка была выгодна обеим сторонам, требуются тщательные экономические расчеты. Иногда ипотечные кредиты или приобретение недвижимости в рассрочку более выгодны.

Для многих людей такой вид сделки кажется очень сомнительным. На протяжении всего времени сдачи квартиры в аренду, ее собственником является арендодатель. Это означает, что он может как угодно распоряжаться квартирой.

Наличие проживающего не препятствует этому.

В случае если в период найма квартира будет заложена банку или арестована, то по завершении действия договора между сторонами новый владелец получит не только недвижимость, но и дополнительные проблемы, связанные с тем, что она обременена.

Кроме того, если квартиросъемщик будет недостаточно внимателен и подпишет договор, в котором ничего не говорится о переходе к нему имущественных прав после внесения выкупной суммы, то он не сможет получить квартиру. Отстоять свои права и интересы в суде будет очень трудно, так как договор скреплен подписями сторон.

Загрузка…

Источник: https://vsenaslednikam.ru/dogovor-arendy-kvartiry-s-posleduyushhim-vykupom.html

Ссылка на основную публикацию