Когда можно продать квартиру, купленную на материнский капитал: через какое время допустимо её реализовать на рынке, сколько лет составит срок для такого жилья?

В статье ответы на вопросы: через сколько можно продать квартиру, купленную на материнский капитал, как продать квартиру, купленную на материнский капитал без выделения долей, в чем опасность купли-продажи недвижимости с использованием материнского капитала? Кроме того, вы узнаете, как ускорить получение разрешения опеки и быстро выполнить регистрацию.

Содержание:

Можно продавать квартиру, купленную на материнский капитал?

В действительности, ничто не запрещает продать недвижимость, приобретенную с использованием материнского капитала (МК), так как российские законы не содержать никаких запретов на это счет. Однако, при этом имеются условия, которые должны быть выполнены.

Если вам посчастливилось воспользоваться этой мерой господдержки или планируете это сделать, вы легко поймете механизм государственного контроля: поскольку средства предоставляются по факту рождения ребенка, то этот ребенок должен быть обеспечен хотя бы минимальным жильем посредством семейного сертификата.

Проще говоря, вы можете манипулировать с жилплощадью, но обеспеченность вашего ребенка жилыми метрами не должна пострадать или ухудшиться. Для этого нужно предоставить своему чаду долю в праве собственности на недвижимость, которая была приобретена на средства МК либо будет куплена в дальнейшем.

Но сделать это – ваша обязанность.

Функцией надзора в этом вопросе наделен орган опеки и попечительства (ООП). Все законные операции с недвижимостью, где несовершеннолетние выступают собственниками или жильцами следует начинать с этого подразделения отдела образования. Подробнее об этом ниже.

Когда можно продать квартиру, купленную на материнский капитал: через какое время допустимо её реализовать на рынке, сколько лет составит срок для такого жилья?

Законный способ

Если идти законным путем, то период, спустя который вы можете продать недвижимость, зависит главным образом от вас самих: чем быстрее вы сможете выделить доли в жилище, которое было приобретено на МК, тем быстрее сможете приступить к его продаже. Ваша обязанность перед государством и своими детьми после покупки такого объекта – выделить в нем доли для всех членов своей семьи. Вы должны определить, какой именно процент жилья предоставляете в собственность своим детям и супругу.

В отношении размера этой доли в законе нет прямых указаний, но есть определенные рекомендации, которые подробно описаны здесь. Если еще до покупки вы планируете дальнейшую перепродажу, то целесообразнее выделить доли как можно меньшие по размеру. Это может сильно выручить в дальнейшем, об этом ниже.

Еще более упроститься схема продажи квартиры, купленной на материнский капитал, если воспользоваться советом из этой инструкции и выделить собственность детям и мужу в договоре купли продажи.

В этом случае не придется терять время на подачу документов о выделении долей и ожидании в очередях на регистрацию.

Кстати, это сэкономит 2 тысячи рублей на повторную оплату госпошлины при перерегистрации.

Если же недвижимость после покупки зарегистрирована только на маму, то необходимо подготовить документы о выделении долей и подать их непосредственно в Росреестр или муниципальный многофункциональный центр поблизости.

Таким образом, к продаже квартиры вы можете приступить в тот же день, когда собственность будет зарегистрирована на вас. Только в первом случае вы можете приступить к получению согласования сразу же, во втором вам понадобится переоформление, связанное с выделением долей.

Незаконный способ

Есть и другой, незаконный способ покупки и продажи недвижимости с использованием материнского капитала. Считаю, что его надо знать, как минимум для того, чтобы не стать жертвой такого вида обмана.

Судебная практика в этом вопросе еще недостаточна, но могу предположить, что покупатели чаще становятся пострадавшими в этих сделках, нежели продавцы.

Хотя и для продавцов это может стать миной замедленного действия в личных семейных отношениях.

При согласовании покупки жилья с МК покупатель обязан нотариально оформить свое обязательство о выделении долей и исполнить его в течение шести месяцев после регистрации права собственности.

К сожалению, очень многие мамы, без всякого преступного умысла забывают об этой обязанности. Объект остается в их единоличном владении.

Впоследствии, если такая хозяйка квартиры решит продать жилище, то сделает это без проблем:

  • Покупатель не может знать при каких обстоятельствах недвижимость была приобретена и какими средствами оплачена
  • Росреестр так же не владеет информацией о том, что покупка была оплачена семейным сертификатом
  • Отдел опеки и попечительства не в курсе, что при сделке с этим объектом нужно защитить права ребенка и контролировать сделку, ибо не видит его долю в собственности

Так, контрольные органы и покупатель оказываются в неведении и продажа осуществляется с нарушением закона. Родитель беспрепятственно получит все деньги, а приобретатель получит проблемы.

По достижении совершеннолетия возмужавший ребенок может вникнуть в суть проблемы и в судебном порядке оспорить такую сделку. Он сможет настаивать на возврате этого жилья, его части или финансовых средств в течение трех лет после достижения 18 лет.

Требовать что-то с матери по прошествии стольких лет будет затруднительно. Да и нужны ли вам будут обесценившиеся деньги?

Как защититься?

Когда можно продать квартиру, купленную на материнский капитал: через какое время допустимо её реализовать на рынке, сколько лет составит срок для такого жилья?

  1. Необходимо выяснить на какие средства была приобретена недвижимость до продажи
  2. Был ли использован материнский сертификат?
  3. Были ли выделены доли на детей и на мужа, ибо от него также могут исходить требования?

Ответив «да» на два последних вопроса, можно рассматривать такую сделку более детально.

Если МК был использован, но при этом процент недвижимости детям определен не был, предложите продавцу выполнить требования законодательства и осуществить все этапы перераспределения собственности с получением разрешения ООП, о чем сможете прочесть далее.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал без выделения долей – законный способ

Тем не менее, способы продать квартиру и не выделять доли при этом есть. Здесь я приведу два законных варианта такой продажи.

Способ № 1: работа с органом опеки и попечительства

Здесь придется всецело положиться на работу с отделом опеки и свои возможности документально убедить чиновников в непоколебимости ваших планов предоставить детям условия проживания не хуже, чем то жилище, которое было куплено с сертификатом.

Дело в том, что решения руководителей отделов образования в разных регионах по схожим вопросам могут различаться очень заметно. К примеру, решение, которое легко согласуют в ООП Махачкалы, зарубят в Санкт-Петербурге.

Поэтому трудно сказать какой результат вас ожидает в каждом конкретном случае. Но, тем не менее, перед сделкой необходимо обязательно проконсультироваться с работниками своего районного отдела ООП и выяснить их позицию в вашей ситуации.

Если в купле-продаже участвуют несовершеннолетние, то с этого лучше и начать сбор документов.

Следует понимать логику и опасения госчиновника: его задача ничем не рисковать и обложиться бумажками на случай дальнейших проверок. Вам необходимо исчерпывающе удовлетворить его требования. Для этого вы можете подготовить следующий перечень документов, которые прямо будут свидетельствовать о полной защищенности несовершеннолетнего:

  • Договор купли-продажи (ДКП) будущего жилья с выделением детских долей бОльших по площади, чем их возможные площади в объекте, который планируете продавать
  • В отсутствие ДКП, представить предварительный договор купли-продажи с внесенным авансом
  • Документы о регистрации приобретаемого жилья
  • Документальные свидетельства, подтверждающие жилой статус нового объекта, его соответствие санитарным нормам и сантехническим условиям, план из БТИ, кадастровый паспорт, характеристики материала стен и другие сведения, которые возможно собрать
  • Справка о зарегистрированных согласно домовой книги либо учетной карточки ЖЭКа либо паспортного стола
  • Оригиналы и копии паспортов и свидетельств о рождении всех членов семьи
  • Справка о кадастровой стоимости продаваемого жилья
  • Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам
  • Согласие супруга на продажу старой квартиры и выделение долей детям в новой
  • Ответственное заявление родителей о проведении сделки
  • Заявление родителей по форме отдела опеки

В целом, это исчерпывающий перечень документов, который вы должны представить в ООП для получения разрешения. Однако, в рассмотрении этих вопросов могут сыграть свою роль региональные особенности и нюансы.

Можно столкнуться с неожиданной проблемой по причине недостаточности площади, которая выделяется для проживания детям в новом доме. При расчете удельной площади на каждого зарегистрированного члена семьи в новом объекте может выясниться, что она сократилась.

К примеру, купив недорого для семьи из 4-х человек стройвариант площадью 100 кв.метров в новостройке на этапе котлована, вы наделили семью долями по 25% каждому. То есть, на каждого ребенка приходится в среднем 25 кв.метров.

Если приобрести новый объект с площадью 120 кв.м., но там будет дополнительно зарегистрирован еще один родственник (бабушка или дедушка), то средняя площадь на детей составит 24 кв.метра. Таким образом, условия проживания детей в новом доме формально ухудшились по этому критерию на 1 метр. Следовательно, в разрешении будет отказано.

Обратите на это внимание еще до покупки недвижимости. В случае выделения долей, будет разумным выделить как можно меньшие доли в собственности членам семьи. Не потому, что вы хотите их притеснить, а для того, чтобы избежать проблем в дальнейшем.

Способ № 2: как продать квартиру, купленную на материнский капитал и в ипотеку

Этот вариант уместен только в том случае, когда предстоит продажа квартиры, которая не только была оплачена материнским сертификатом, но еще и была приобретена в ипотеку у банка.

Здесь первый шаг следует сделать в сторону банка и уточнить: руководство согласно с продажей недвижимости покупателю, на которого будут перенесены ваши обязательства по погашению ипотечного кредита? В действительности, так проходят очень многие сделки, но поскольку в них задействованы три стороны, то от каждой нужно получить документальное подтверждение. Не все банки с этим соглашаются.

В большинстве случаев в ипотечной квартире доли выделяются либо после сдачи всего многоквартирного дома либо после полного погашения ипотеки. Другими словами, до этого момента у детей нет собственности.

Поэтому здесь продажа также может состояться без выделения долей.

Порядок получения разрешения в органе опеки и попечительства аналогичный, но схема становится длиннее за счет дополнительного участника, с которым процедура согласуется в первую очередь: банка, который является держателем квартиры в качестве залога.

В ООП представляется пакет документов, аналогичный тому, что указан выше. С покупателем составляется трехсторонний договор, согласно которому он вносит на счет банка сумму для оплаты квартиры.

Эти средства могут частично направляться на погашение оставшейся задолженности по ипотеке с последующим снятием обременения, частично на выплату продавцу.

Либо возможен вариант, когда средства перечисляются продавцу, при этом объект продолжает оставаться в залоге у банка, но происходит замена ипотечного заемщика на покупателя. Это зависит от тех условий, которые способен предоставить банк своим клиентам.

В любом случае, такие схемы продаж требуют предварительных согласований и прояснения всех условий с отделом кредитования банка и отделом опеки.

По своему опыту должен заметить, что при всех недостатках и проволочках государственной чиновничьей структуры, решать и согласовывать вопросы с банками становится даже сложнее, чем с отделом опеки.

Причина этого в том, что механизмы банковских согласований становятся сложными и малопонятными даже для самих сотрудников.

Как ускорить получение разрешения?

Когда можно продать квартиру, купленную на материнский капитал: через какое время допустимо её реализовать на рынке, сколько лет составит срок для такого жилья?

Идеальный способ ускорить процедуру получения разрешения в ООП – это иметь в собственности тот объект, в котором вы собираетесь проживать в дальнейшем. Владение квартирой, где вы сможете предоставить членам семьи площадь большую, нежели та в которой дети зарегистрированы сейчас, будет для отдела опеки железным аргументом. Если новое жилье соответствует санитарным нормам, то проволочек быть не должно.

В случае планирования одновременных сделок по продаже одной квартиры и приобретении другой, ускорить процесс поможет назначение регистрации обоих объектов в один день. Вам следует договориться с покупателем и продавцом о продаже и покупке в один день, предварительно согласовав зеркальные условия расчетов.

Если ситуация с получением разрешения зависает, рассмотрите вариант предоставления доли в собственности для детей в недвижимости своих родителей или родственников. Такие предложения вполне приемлемы для отдела опеки и могут устранить трудности с неукоснительным исполнением требований закона о защите несовершеннолетних.

Видео о рисках для покупателей и продавцов объектов, приобретенных с привлечением МК:

Заключение

В этом материале рассмотрены непростые случаи. Однако, дорогу осилит идущий и при определенной настойчивости нам под силу решить очень многие жизненные сложности.

В том числе и продать квартиру, приобретенную на средства МК, потому что теперь такие вопросы как: через сколько можно продать квартиру, купленную на материнский капитал, когда можно продать квартиру, купленную на материнский капитал, — не должны вас пугать.

Желаю удачи!

Источник: https://2urist.ru/cherez-skolko-mozhno-prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskij-kapital/

Можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал — при разводе, через сколько лет, по переуступке, без обременения, с обременением

Материнский капитал – это вид государственной поддержки, позволяющий приобрести объект недвижимости с привлечением собственных или кредитных денег. Улучшение жилищных условий – это один из востребованных способов реализации данной программы.

Возможность

Можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал? Как показывает практика, до сих пор граждане, получившие право на реализацию материнского капитала, используют его для улучшения жилищных условий.

Допускается это и с привлечением кредитных средств, даже не ожидая исполнения ребенком трехлетнего возраста.

Читайте также:  Можно ли прописаться в ипотечной квартире? когда и кому банки разрешают регистрацию в жилье, купленном по ипотеке?

Тенденция такого типа вполне объяснима – ведь в России приобрести объект недвижимости за собственные сбережения практически невозможно. Нередко после приобретения у родителей возникает желание продать квартиру, и приобрести, например, побольше.

Но возможно ли это сделать, если объект приобретался за счет материнского сертификата?

Многие приобретатели квартиры не задумываются о возможности в дальнейшем реализовать ее. Мало того, хлопоты по оформлению бумаг отнимают все силы и время. Но продать недвижимость возможно, даже если она приобретена за счет средств из материнского капитала.

Но для этого нужно выполнять определенные требования.

Основные из них – это защита интересов и прав несовершеннолетнего ребенка, который вправе приобрести долю в приобретаемом имуществе. Для этого потребуется подать пакет документов в орган по защите прав ребенка.

Родители обязаны проинформировать компанию о предстоящей сделки. Также они подают заявление, где отображается, что в результате проведения сделки не может произойти ухудшения жилищных условий, а права несовершеннолетних не будут нарушены.

Продавать квартиру, приобретенную за счет средств государства, не обязательно. Также допускается обмен жилья на более просторное. Но если жители решили все–таки приобретать за счет реализованных средств, то покупка должна быть в более престижном районе. В ином случае, государственный орган вправе отказать в сделке.

Нюансы

Стоит помнить, что в рассмотрении дела о реализации квартиры, при сдаче детей в детский дом, можно провести сделку по имеющейся жилплощади. Это сложная процедура, которая предполагает одобрение со стороны государственных структур. Главное, все намерении уточнить в письменном виде.

Дополнительно к этому, родственники открывают депозит в банковском учреждении на имя несовершеннолетнего, о котором будет в дальнейшем заботиться государство, кладут денежные средства, эквивалентные стоимости доли в реализуемом объекте недвижимости.

Документация

В обязательном порядке все действия должны быть согласованы с органом опеки и попечительства. Для начала стоит заполнить заявление, установленного образца. Заполняется и от матери, от отца. Также потребуется заявление от несовершеннолетнего, если его возраст старше 14 лет.

Также дополнительно предоставляются паспорта все участников сделки. Понадобятся расписки, написанные каждым участником, что родители не против того, чтобы несовершеннолетний участвовал в сделке.

Предоставляются правоустанавливающие документы на имущество.

А также:

  1. справка, подтверждающая оценочную стоимость имущества;
  2. документацию на квартиру;
  3. справку, где оговаривается оплата все коммунальных услуг.

Видео: Консультация юриста

Через сколько лет

Через сколько лет можно провести процедуру? Можно ли через год?

В действующем законодательстве, а точнее в Федеральном законе №256, напрямую не прописаны сроки по ограничениям на отчуждение недвижимости, приобретенной за счет материнского капитала.

Но в России имеется ряд Федеральных законов, которые содержат информации об обязательном одобрении сделки со стороны государства.

Регламентированы особенности статьями 28, 37 Гражданского кодекса, а также статьей 21 Федерального закона об опеке.

Разрешение действует:

  1. три месяца, если это отчуждение имущества несовершеннолетних;
  2. месяц, если это купля–продажа. Если в течение срока не была проведена сделка, то необходимо брать новое разрешение.

Также не стоит забывать об особых важных моментах:

  1. в случае, когда квартира находится в собственности менее трех лет, то родители обязуются уплатить налог на квартиру. Возможно избежать, если сделка проводится в одном налоговом периоде;
  2. если объект приобретался за счет привлечения кредитных средств, но на момент реализации он не погашен, то помимо разрешения государственного органа, требуется получить согласие кредитора.

Нотариальное оформление обязательств для выделения несовершеннолетним доли составляется, если оплата капиталом происходило ипотечного кредита. Срок исполнения обязательств – полгода после снятия обременения с объекта недвижимости.

В соответствии с тем, что в законодательстве не устанавливаются ограничения по срокам, объект недвижимости вправе продаваться в любое время, даже если члены семьи не получили свою долю.

Чтобы сделка признавалась действительной, родителей не обвинили в мошенничестве, нужно получить одобрение от опеки. Возможно обойти закон и не выделять долю несовершеннолетним в будущей квартире, если выделить долю в другом имуществе.

Помимо этого, отчуждаемое имущество должно оформляться только на одного супруга. При планировании покупки иного объекта, требуется нотариальное согласие второго супруга на реализацию, покупку.

Алгоритм действий

Как уже было сказано ранее, можно провести сделку по–разному в зависимости от того, какой цели хотят добиться родители. Отчуждение должно проводиться только на законных основаниях.

Все несовершеннолетние должны получить равнозначные доли в другом имуществе, где условия проживания соответствуют нормам:

  1. для выполнения необходимо все сделки проводить одновременно, то есть путем подписи предварительных документов на реализацию и покупку. Лучше всего, если дети будут указываться в договоре в качестве собственников;
  2. если имущество приобретается с привлечением кредитных средств, то оформление на родителей с обязательным составлением нотариальной доверенности на то, что после оплаты дети получат долю. После чего, пакет документов от банка направляется единовременно с заявлением о реализации квартиры.

Все действия родителей будут зависеть от решения государственной инстанции. Лучше обезопасить себя и не включать в предварительные договоры дополнительные санкции.

Стоит отметить, что вместо выделения долей допускается выплата денег в аналогичном размере, что требуется для покупки доли в реализуемом объекте.

Предоставляются следующие документы:

  1. заявление, установленного образца;
  2. справку, оговаривающую стоимость доли без проводимой оценки.

Как только уполномоченный орган дает согласие, открывается счет на имя несовершеннолетнего, куда вносятся денежные средства. Это может быть стандартный банковский счет, где денежные средства будут располагаться, так и вклад, на который начисляются проценты.

Распорядиться вложенными средствами ребенок сможет по достижению 18–летнего возраста. Либо возможно родителям, если ему уже имеется 14 лет, и он согласен на данное действие.

Если после реализации объекта недвижимости покупка не планируется, то можно выделить ребенку долю в имуществе родственников или ином объекте. В этом случае допускается размер выделяемой дол менее первоначального.

Возможно это при операциях:

  1. если выдел производится согласно количеству квадратуры, приходящейся на долю;
  2. уменьшенную долю при разнице в стоимости квадратуры в разных районах.

Практика показывает, что существует несколько операций, при которых проводятся сделки куплипродажи объекта, приобретенного на средства из материнского капитала:

  1. реализуется жилплощадь без обременений, если находится в собственности семейства;
  2. реализуется при наложении обременения в силу действующего законодательства по ипотечному кредитованию.

Реализация без обременения

Для реализации объекта без обременения необходимо предоставить полный пакет документации в орган опеки и попечительства. Сюда относят и документацию, подтверждающую приобретение новой жилплощади.

Доказательством становится:

  1. предварительный договор купли–продажи;
  2. договор меды, условия которого предусматривают доплату покупателя.

В обязательном порядке регистрируется в Росреестре соглашение о распределении долей в новом помещении.

С обременением

При необходимости реализации объекта недвижимости с обременением до полного погашения кредитного договора, нужно приобрести соглашение кредитора. Если на момент обращения не имеется долей в реализуемой квартире, то заручаться первоначальным одобрением не нужно.

Если не исполняются обязательства по наделению долей, то высок шанс оспаривания сделки. В договоре всегда прописывается наделение долями в конкретном объекте. То есть невозможно самостоятельно заменить жилплощадь без согласия.

Возможна реализация по переуступке с аналогичными действиями. Часто применяется при разводе.

Реализация имущества, приобретенного за счет материнского капитала, возможна только с одобрением органа опеки и попечительства. Для этого подается пакет документов для рассмотрения в уполномоченный орган.

Источник: https://posobie03.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-kuplennuju-na-materinskij-kapital/

Когда можно продать квартиру, купленную на маткапитал?

Tomsickova/Fotolia

Отвечает генеральный директор «Форос Аудит» Елена Васильева:

Жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, Вы можете продать в любой момент. Конечно, если стоимость приобретаемого жилья на момент сделки оплачена полностью, и нет иных обременений (ипотека и т. д.).

Если сделка не была подозрительной, то есть, к примеру, Вы не приобретали жилье у своих родственников или по заведомо завышенной стоимости, то можете продавать жилье хоть на следующий день после регистрации на него прав собственности.

Можно ли продать жилье, купленное на маткапитал?

Можно ли не оформлять на детей квартиру, купленную на маткапитал?

В ситуации, когда у Вас нет уверенности, что Вашей сделкой никто не заинтересуется, то можно подождать три года (это срок исковой давности) и продавать квартиру уже после истечения этого срока.

Но Вы должны учесть, что чтобы не нарушать права несовершеннолетних детей, которые участвуют в сделке с привлечением материнского капитала, Вам необходимо предоставить им иное имущество (долю в квартире, доме) причем по площади, стоимости и удобствам не хуже, чем квартира, которую Вы намерены продать. Просто прописать детей на новой жилплощади недостаточно.

Отвечает ведущий юрисконсульт компании Est-a-Tet Юлия Дымова:

Материнский капитал выдается матери для того, чтобы она улучшила жилищные условия своих детей, которые априори должны быть собственниками этого жилья. Продать этот объект можно в любой момент, так как моратория на маткапитал нет, но детей необходимо сразу наделить собственностью в каком-то другом месте либо выполнить иное требование органов опеки и попечительства.

Отвечает юрист Роман Харланов:

Материнский капитал предполагает, что он может быть потрачен только на ребенка.

Соответственно, если изначально квартира приобреталась с участием маткапитала, то при продаже квартиры у этого ребенка должна быть собственность в другом месте, площадью не меньше, чем была (больше – можно). Это отслеживают и жестко регулируют органы опеки.

И если это условие не соблюдается, органы опеки могут сделку по продаже квартиры приостановить. Так что «просто регистрации» ребенка по новому месту жительства совершенно недостаточно.

Как продать квартиру, где 1/3 принадлежит несовершеннолетнему?

Может ли бывший муж претендовать на долю в квартире, купленной на маткапитал?

Отвечает юрисконсульт офиса «Домодедовское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Наталья Каретова:

Для того чтобы на момент продажи квартиры были соблюдены законные требования, необходимо выполнить все условия предоставления материнского капитала.

В том числе наделить всех членов семьи долями в квартире, приобретенной за счет средств материнского капитала. Также важно получить одобрение органов опеки и попечительства на продажу такого жилья.

Как правило, одобрение таких сделок происходит при условии того, что одновременно на имя несовершеннолетних будет куплено другое жилье.

При этом новое жилье оценивается по совокупности факторов: наличию приемлемой инфраструктуры, площади, году постройки (жилье не должно быть ветхим или находиться в аварийном состоянии), местонахождению, наличию обременений.

Обычно органы опеки проверяют, чтобы новое жилье было не хуже того, которое было куплено с использованием средств материнского капитала.

При этом решение выносится индивидуально: к примеру, органы опеки могут одобрить покупку жилья большей площади в районе с менее развитой инфраструктурой или покупку жилья в другом регионе, если родители предоставят документы, подтверждающие смену места работы.

Кроме того, нужно иметь в виду, что если недвижимость приобреталась за счет кредитных средств банка и обременение еще не погашено, то необходимо получить согласие банка на продажу квартиры. А банк, в свою очередь, может установить дополнительные условия и ограничения для сделки.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

По закону у Вас возникает обязанность наделить детей собственностью в той квартире, которая была приобретена с использованием материнского капитала. При этом есть нюанс относительно недвижимости, оплаченной при помощи кредитных средств.

Если есть ипотека, родители обязаны наделить детей собственностью в квартире в течение шести месяцев после полного погашения задолженности.

Уже после выполнения этого требования они могут продать квартиру в любое время, получив предварительно разрешение органа опеки и попечительства на продажу жилья.

Можно ли купить квартиру у родственников за маткапитал?

Невестка купила мой дом на маткапитал, а деньги забрала себе. Что делать?

Отвечает генеральный директор ЮК «Северо-Западный Правовой Альянс» Наталья Гузанова:

Поскольку квартира была приобретена с использованием средств материнского капитала, собственниками указанной квартиры являются в том числе и несовершеннолетние дети.

Закон не содержит никаких ограничений по сроку отчуждения такой квартиры, но при осуществлении родителями сделок с недвижимостью, где есть собственность детей, такие сделки проводятся под контролем органов опеки и попечительства.

Органы опеки пристально следят за соблюдением прав детей, поэтому для получения положительного ответа по поводу будущей продажи квартиры, купленной с использованием материнского капитала, потребуется доказать следующее:

  • после продажи дети не лишатся своей доли в праве собственности (родители гарантируют выделение им в будущей/уже имеющейся дополнительной квартире выделение доли в размере не меньшем, чем была ранее);
  • жилищные условия в квартире, где детям выделяются доли, должны соответствовать санитарным нормам и, кроме того, не должны быть хуже существующих.

Только в этом случае может быть получено разрешение, без которого продажа жилья невозможна.Регистрация (прописка) детей по новому месту жительства не имеет первостепенного значения.

Отвечает адвокат Сергей Головин:

Согласно законодательству, при покупке квартиры с использования маткапитала Вы должны были оформить приобретенную недвижимость на всех членов семьи: маму, папу, детей. Доли устанавливаются при покупке и могут быть неравными.

Законодательство о материнском капитала не содержит ограничений и запретов на покупку или продажу недвижимости по срокам. Здесь возможны два варианта. Если Ваши дети совершеннолетние, то особых ограничений по продаже квартиру нет.

Читайте также:  Какие документы нужны для оформления договора купли-продажи квартиры: перечень основных и дополнительных бумаг

Но если они еще несовершеннолетние, то Вам необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства для распоряжения данной квартирой.

Без разрешения нельзя зарегистрировать переход права собственности на квартиру в регистрационной службе.

Для получения разрешения на продажу доли ребенка следует обратиться в орган опеки по месту жительства с заявлением. Данное разрешение выдается после проверки документов и беседы с ребенком.

Проверять будут следующее: не нарушаются ли интересы ребенка, не произойдет ли ухудшение жилищных условий, получит ли ребенок в собственность долю не менее той, которой он владеет до продажи.

Для того чтобы получить согласие, лучше заранее (до подачи заявления) найти квартиру, которую Вы будете покупать, и заключить с продавцом предварительный договор.

Срок действия данного разрешения не установлен законодательством, поэтому прописывается в самом документе и обычно не превышает три месяца. По прошествии данного срока, если не удалось зарегистрировать договор купли-продажи, необходимо будет получать новое разрешение.

Также нужно помнить, что, если Вы владеете квартирой менее трех лет, а при покупке квартиры на материнский капитал после 1 января 2016 года менее пяти лет, Вам необходимо будет оплатить налог на доходы физических лиц. Чтобы этого избежать, постарайтесь провести покупку и продажу в одном налоговом периоде.

  • Если же Вы купили квартиру в ипотеку, то Вам, кроме всего прочего, будет нужно получить согласие банка на данную сделку.
  • Текст подготовила Мария Гуреева
  • Не пропустите:
  • Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
  • Я могу купить на маткапитал садовый дом и участок?
  • Главные правила ремонта в детской комнате
  • Дети и недвижимость: 15 полезных статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kogda_mozhno_prodat_kvartiru_kuplennuyu_na_matkapital/6785

Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала

За весь период, пока реализуется программа поддержки семей с двумя и более детьми, свыше 90% владельцев сертификата предпочли направить его средства на улучшение жилищных условий.

Однако, у участников госпрограммы со временем может возникнуть потребность продать приобретенное жилье (например, с целью последующей покупки более просторного жилья либо в связи с необходимостью сменить район проживания или переехать в другую местность и т.п.).

  • Если все члены семьи к этому моменту достигли совершеннолетия, то при согласии всех собственников вопрос продажи решается весьма легко.
  • Если же среди участников долевой собственности есть лица, не достигшие 18 лет, то отчуждение жилого помещения возможно с определенными ограничениями и только при наличии разрешения органа опеки и попечительства.

Условия продажи жилого помещения, приобретенного на маткапитал

Поскольку обязательным условием использования сертификата является оформление приобретаемого жилья в собственность всех членов семьи, органы опеки и попечительства пристально следят за соблюдением прав несовершеннолетних детей.

Интерес сотрудников Опеки к судьбе жилых помещений, на покупку которых были выделены средства маткапитала, обусловлен желанием избежать ситуаций, при которых дети могут потерять доли в праве собственности. Именно поэтому продажа таких квартир невозможна без предварительного одобрения органа опеки.

Для получения согласия органов опеки на проведение сделки, родителям необходимо доказать, что сделка не ущемит права и интересы детей, и что в ее результате:

  • доли в праве собственности будут сохранены за несовершеннолетними (т.е. они получат равноценные доли в другом жилом помещении);
  • жилищные условия детей не будут ухудшены и в жилье, приобретаемом взамен отчуждаемого, размер площади на каждого человека не будет меньше, чем в отчуждаемом жилье.

Таким образом, продажа жилья, купленного с использованием семейного капитала, возможна в случае соблюдения следующих условий:

  1. жилищные условия семьи останутся прежними или улучшатся, а за несовершеннолетними детьми сохранятся право на доли, равнозначные отчужденным;
  2. орган опеки и попечительства дает согласие на проведение сделки.

Как получить разрешение органов опеки и попечительства

Если для покупки жилья были использованы средства сертификата МСК, оно должно быть оформлено в общую собственность, т.е. оговоренная доля должна быть выделена каждому члену семьи, включая всех детей. Именно поэтому перед тем, как заключать сделку, необходимо получить согласие опеки.

Исходя из требований закона, сделка по продаже жилья, которое приобреталось с использованием накоплений маткапитала, должна происходить с письменного разрешения органов опеки или в присутствии их представителей.

Для получения согласия на продажу имущества, в котором выделены доли детей, родителям необходимо написать заявление и предоставить нужные документы:

  1. Составить соответствующее заявление о распоряжении;
  2. Предоставить оригиналы и копии документов, удостоверяющих личность заявителей (паспорта родителей/опекунов и свидетельства о рождении детей);
  3. Ответственное заявление законных представителей детей на их участие в предстоящей сделке;
  4. Справка об оценочной стоимости жилья;
  5. Документы на квартиру;
  6. Справка, согласно которой задолженности по оплате коммунальных услуг нет.

Важным условием является сохранение уровня жилищных условий. Однако в некоторых случаях возможен обмен на жилое помещение с меньшей площадью! Например, когда один из детей нуждается в дорогостоящем лечении либо, если в новой квартире доли родителей будут уменьшены, а дети получат в собственность равнозначную отчуждаемой площадь.

Когда можно продать квартиру, купленную по материнскому сертификату

Какие-либо запреты или ограничения на отчуждение недвижимости, приобретенной за счет сертификата, в ФЗ № 256 прямо не прописаны. Однако ряд иных федеральных законов (в частности ст. 28, 37 ГК РФ, а также положения ст. 21 закона об опеке) содержит требование об обязательном одобрении такой сделки со стороны органов опеки.

Законодательство не регулирует срок, в течении которого действует данное разрешение:

  • Срок действия разрешения на отчуждение имущества несовершеннолетних, как правило, равен трем месяцам.
  • При этом согласно письма Минобразования №09-М договоры о купле-продаже должны быть предоставлены в течение месяца со дня получения разрешения на продажу недвижимости. По окончании этого срока, если сделка не была проведена, необходимо обращаться за новым разрешением.

Без этого документа Росреестр выдаст отказ в совершении регистрационных действий с имуществом детей до 18 лет. При этом саму сделку по отчуждению жилого помещения, приобретенного с использованием накоплений сертификата, можно провести в любое время после его покупки.

Но стоит не забывать про ряд важных моментов:

  1. Если квартира находится в собственности менее 3 лет (при оформлении жилья в собственность после 1 января 2016 года — 5 лет), при ее отчуждении возникает обязанность уплатить налог на квартиру, которую можно избежать, если сделки по продаже и по приобретению нового жилья будут проведены в одном налоговом периоде (при условии, что право на налоговый вычет не было использовано).
  2. Если квартира приобреталась в ипотеку, которая на момент ее продажи еще не погашена, помимо разрешения опеки, необходимо получить дополнительное согласие банка на перевод обязательств на покупателя.

Можно ли продать квартиру до выделения долей детям, чтобы купить другую

Нотариально оформленное обязательство о выделении детям долей в приобретаемом объекте недвижимости составляется только в том случае, когда средства семейного капитала направляются на погашение ипотечного займа. Законом предусмотрен срок исполнения данного обязательства, который истекает через полгода после снятия обременений с недвижимости.

Поскольку законом не установлено каких-либо ограничений по срокам, по истечении которых жилье, купленное на средства сертификата, может быть продано, сделку можно провести в любое время, даже если остальные члены семьи еще не получили свои доли.

Однако, чтобы сделка по продаже не была признана недействительной, а родителей не обвинили в мошенничестве с семейным капиталом, пред этим необходимо получить одобрение ООиП.

Разрешение ООиП на отчуждение квартиры без выделения долей детям в этом случае можно получить при условии выделения аналогичной площади в другом жилье (приобретаемое взамен или уже имеющееся, причем не обязательно в собственности семьи — можно и в квартире родственников).

  • Кроме того, отчуждаемая недвижимость на момент продажи может быть оформлена только на одного супруга.
  • Поскольку в таком случае сделка с жильем проводится в период брака, если взамен планируется покупка или строительство иного жилого помещения — понадобится получить от второго супруга нотариальное согласие как на продажу, так и на выделение долей несовершеннолетним членам семьи по новому адресу.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Как уже было отмечено, прямого запрета на продажу квартир, купленных за маткапитал, нет, но на практике можно использовать всего несколько способов проведения сделки, при которых отчуждение имущества несовершеннолетних будет законным:

1. Несовершеннолетние участники долевой собственности должны получить равнозначные доли в другом жилье, где условия проживания соответствуют или лучше, чем в продаваемой квартире.

  • Для выполнения этого условия, обе сделки необходимо проводить единовременно, т.е. путем подписания двух предварительных договоров на продажу и на покупку жилья. При этом, желательно, чтобы дети сразу были указаны в договоре в качестве новых собственников.
  • Если новый объект недвижимости покупается с использованием заемных средств, то поскольку банки не охотно дают свое одобрение, когда сособственниками выступают дети, приобретаемое жилье можно оформить на родителей и нотариально удостоверить обязательство о том, что после того, как кредит будет погашен, дети получат оговоренные доли. После чего, весь пакет документов нужно направить в отдел опеки одновременно с заявлением о предоставлении разрешения на проведение сделки.

Поскольку окончательное решение будет зависеть от органов опеки и попечительства, лучше обезопасить себя, не включая в предварительные договоры каких-либо штрафных санкций за срыв сделки. Наличие одобрения органов опеки дает возможность заключать договоры купли-продажи или обмена жилья без промедления.

2. Вместо выделения долей допускается выплата денежной компенсации в размере стоимости отчуждаемой доли на момент совершения сделки. Но в этом случае также необходимо получить одобрение опеки, предоставив на рассмотрение:

  • соответствующее заявление;
  • справку о стоимости доли (без проведения оценки).

После того, как ООиП даст согласие, необходимо открыть счета в банке на имя детей и внести деньги.

Речь может идти как о простом банковском счете (где деньги будут просто лежать), так и о вкладе (куда будут начисляться проценты), сделанном на имя ребенка, которым он может распорядиться по достижении 18 лет, либо родители с согласия опеки и ребенка (если ему уже есть 14 лет) могут распорядиться этими средствами в интересах ребенка (например, купить ему отдельное жилье).

Поскольку по закону родители в принципе не имеют права расходовать имущество несовершеннолетнего (ст. 26, 28 ГК и ст. 60 СК), это возможно только с согласия органов опеки.

Например, несмотря на то, что закон дозволяет опекунам распоряжаться средствами ребенка в размере, не превышающем прожиточный минимум, на практике для того, чтобы снять хоть копейку (например, с пенсии по потере кормильца), нужно получить согласие опеки, указав в заявлении цели на которые пойдут средства, а затем предоставив подробный отчет.

3. Если приобретение в собственность семьи нового жилья при продаже квартиры, купленной за материнский капитал, не планируется, то доли детям также можно выделить в жилом помещении, принадлежащем родственникам — например, в квартире бабушки и дедушки.

При этом, в некоторых случаях в данной ситуации размер выделяемой доли может быть меньше первоначального. Это возможно, если:

  • выдел будет происходить в соответствии с количеством квадратных метров, приходящихся на долю (например, ребенок владеет четвертью однокомнатной квартиры родителей, которая равна 10 кв.м, а в двухкомнатной квартире родственников этот метрах составляет только одну шестую от общей площади);
  • уменьшенную долю можно выделить при разнице в стоимости жилья в разных районах (например, в справке о стоимости продаваемой/меняемой доли будет указана заниженная стоимость, а в справке о стоимости чуть меньшей доли, выделяемой взамен, будет указана более высокая цена).

Процедура продажи жилья при покупке на маткапитал

На практике существует 2 основных сценария, по которым проводятся сделки по отчуждению жилья, оформленного за маткапитал:

  • продается жилое помещение, находящееся в собственности семьи без обременений;
  • на приобретенную недвижимость наложена ипотека в силу закона.

Рассмотрим указанные случаи более подробно.

Продажа квартиры без обременений

В этом случае для одобрения сделки в ООиП необходимо предоставить документы, подтверждающие факт приобретения нового жилья. Таким доказательством выступает:

  • предварительный договор купли-продажи, удостоверенный подписью и печатью нотариуса;
  • можно представить и договор мены («трейд ин»), условиями которого будет предусмотрена доплата покупателя при обмене жилья меньшего по площади на большее.

В связи с тем, что несовершеннолетних нельзя снять с регистрационного учета просто так, не зарегистрировав их по месту жительства в другом месте, обе сделки, после получения согласия ООиП, нужно проводить в один день.

Соглашение о распределении долей в новом жилом помещении также подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Продажа квартиры, обремененной залогом банка (ипотекой)

В случае необходимости продажи квартиры до полного погашения ипотечного кредита — первоначально нужно получить согласие банка. Однако если в жилом помещении, находящемся в залоге у кредитной организации, на момент продажи доли несовершеннолетним не выделены — это не значит, что необходимости обращаться в ООиП нет!

  • Напротив, если семья продает квартиру, не исполнив обязательства по наделению детей долями, очень высок шанс оспаривания такой сделки.
  • К тому же взятое на себя обязательство по наделению детей долями содержит сведения о конкретном жилом помещении, собственниками которого должны стать несовершеннолетние члены семьи.
    • Это значит, что просто взять и заменить объект недвижимости, не согласовав это с опекой, нельзя.
    • Лучше позаботиться об этом заранее, например, на стадии подписания предварительного договора.
Читайте также:  Продажа квартиры за материнский капитал: гарантии для продавца, его обязанности, сроки перечисления средств, что ещё нужно знать при реализации жилья?

После соблюдения всех формальностей и получения необходимых разрешений, нужно выбрать конкретную схему продажи:

  • часть сбережений покупателя будет зачислена в счет погашения обязательств по жилищному кредиту продавца (как правило, речь идет о первоначальном взносе);
  • по согласованию с банком путем заключения нового договора права и обязанности продавца по договору ипотечного кредитования переводятся на покупателя;
  • продавец погашает ипотеку, с недвижимости снимаются обременения, и она переоформляется на покупателя.

Заключение

Таким образом, отчуждение жилья, приобретенного с использованием средств семейного сертификата, возможно, но при соблюдении определенных юридических формальностей, одной из которых является приобретение недвижимости, превосходящей продаваемое по размеру и условиям.

Удовлетворение данного условия будет свидетельствовать о соблюдении прав и интересов всех членов семьи, включая несовершеннолетних, у которых нет возможности участвовать в подобных сделках на полных основаниях.

Источник: http://pro-materinskiy-kapital.ru/prodat-zhile/kvartiru/

Продать квартиру купленную на материнский капитал: как и когда это можно сделать выгодно?

Материнский (семейный) капитал тратят в основном на улучшение жилищных условий семьи.

На первый взгляд покупка квартиры с использованием средств государственной субсидии мало чем отличается от подобных сделок без участия сертификата. Трудности могут возникнуть при попытке продать жилье.

В чем специфика продажи квартир, купленных на средства материнского капитала и как преодолеть все сложности сделки?

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (499) 504-88-91 Москва

Через какой срок можно провести сделку купли-продажи?

Продажа квартиры, приобретенной с помощью материального капитала, регулируется Федеральным Законом №256 от 29.12.2006 года. Данный закон не запрещает и не ограничивает продажу жилья, построенного или купленного с помощью материнского семейного капитала.

Однако нужно, чтобы все условия сделки были соблюдены в соответствии с требованиями и законами РФ.

Что будет, если реализация жилья была без согласования с ООИП?

Продажа квартиры, приобретенной за счет материнского семейного капитала, прямо затрагивает права детей. В связи с этим государство взяло на себя контроль подобных сделок, обязывая родителей согласовывать сделки купли-продажи имущества, часть которого находится в собственности у несовершеннолетних граждан.

В соответствии с ч.2 ст. 37 Гражданского Кодекса без разрешения органов попечительства квартиру, приобретенную с помощью сертификата материнского капитала, продать нельзя.

Подобная сделка не зарегистрируется Росреестром.

Также она признается недействительной и продавцы квартиры снова становятся собственниками жилья, а деньги, полученные за продажу, обязуются вернуть покупателю.

Сколько времени действительно разрешение от органа опеки?

Также есть ведомственное письмо №09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних детей», в котором сказано, что договоры сделок предоставляются в течение месяца со дня получения такого разрешения от органов попечительства. Если в течении этого срока сделка не прошла, за одобрением обращаются повторно.

Внимание! Перед обращением в органы попечительства родителям лучше обдумать о долях детей в новой квартиры и подготовить экземпляры договоров до визита к специалисту опеки, не подписывая их до получения одобрения.

Когда совершить сделку и не платить налог?

В Налоговом кодексе говорится, что средства, вырученные во время продажи имущества, облагаются налогом на доход. Однако существует условие, позволяющее продать квартиру без уплаты налогов – жилье должно находится в собственности более 5 лет.

К тому же, раньше этот срок составлял 3 года и со временем был увеличен, поэтому квартиры, приобретенные до 1 января 2016 года, можно продать без необходимости уплаты налогов, если она была в собственности хозяина 3 года. А для квартир, приобретенных после 01.01.16 действует срок 5 лет.

Также собственникам нужно знать, что они могут использовать вычеты, предусмотренные законами и подходящими к данной ситуации.

Заключение

Продажа недвижимости, приобретенной на средства материнского капитала, контролируется законодательством. Это необходимо для защиты интересов несовершеннолетних граждан РФ в жилищных вопросах.

Некоторые граждане не очень хотят приобретать жилье с помощью государственной субсидии. Однако государство придумало эту программу для того, чтобы больше семей смогло приобрести собственное жилье и при этом закрепить за несовершеннолетними детьми права на собственность.

Источник: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/s-mat-kapitalom/kogda-mozhno-pr.html

Через сколько можно продать квартиру купленную через ипотеку

  • Можно продавать квартиру, купленную на материнский капитал?
  • Через сколько можно продать квартиру, купленную на материнский капитал?
    • Законный способ
    • Незаконный способ
    • Как защититься
  • Как продать квартиру, купленную на материнский капитал без выделения долей – законный способ
    • Способ № 1: работа с органом опеки и попечительства
    • Способ № 2: как продать квартиру, купленную на материнский капитал и в ипотеку
  • Как ускорить получение разрешения?

Итак, через какое время можно продать квартиру после покупки? Должны ли пройти долгие годы или хватит срока покороче?

До первого дня 2016 года в законодательстве действовало общее правило для всех, согласно которому продажа без налогообложения могла осуществляться уже после трехлетнего владения недвижимостью, в том числе и квартирой. Однако начиная с указанной даты этот срок, когда можно продать квартиру без налога, был сохранен лишь для лиц, которые приобретают жилье по определенным основаниям.

Общий срок на сегодняшний день составляет пять лет. Такое решение было принято вследствие бесчисленных спекуляций на рынке недвижимости, в частности связанных с уклонением от налогов.

По-прежнему от налогообложения освобождаются лица, которые получили квартиру по следующим основаниям:

  • в качестве наследства;
  • в качестве дара;
  • путем безвозмездной приватизации (государственную приватизированную квартиру);
  • по соглашению пожизненной ренты (содержания).

Купившие жилье лица или те, кто осуществил платную приватизацию, должны выждать 5 лет после покупки, прежде чем суметь продать недвижимость без обложения налогом.

Если квартира куплена в ипотеку

Ипотечная квартира облагается налогом по общему основанию. Покупка недвижимости в ипотеку по своей юридической природе и с точки зрения налогообложения ничем не отличается от обычной купли-продажи. По этой причине правило пяти лет, чтобы продать квартиру без налога, также распространяется на такое жилье.

Нужно иметь в виду, что налоговое законодательство имеет в виду нахождение недвижимости в собственности. Так, ипотечные квартиры может быть оформлена двояко:

  • с передачей права собственности должнику и наложением обременения на квартиру;
  • с сохранением права собственности за банком.

Момент, с которого у владельцев ипотечного жилья наступает право собственности имеет ключевое значение. Так, если в ипотечном соглашении было предусмотрено, что право собственности переходит после погашения кредита, то давность владения в целях обложения налогом должна исчисляться с соответствующей даты внесения последнего взноса.

Если же соглашением установлено, что право собственности переходит в момент покупки, а на квартиру налагается обременение, то давность исчисляется непосредственно с момента покупки.

Однако, если такое условие в соглашении не установлено, что бывает очень редко, то действует общее правила гражданского законодательства, согласно которому право собственности переходит в момент исполнения контрагентом обязанности по оплате полностью.

Если квартира куплена на материнский капитал

Материнский капитал представляет из-себя социальное пособие. По общему правилу налогового законодательства социальные пособия налогом НДФЛ не облагаются. По этой причине многие ошибочно полагают, что сделка по купле-продаже недвижимости на материнский капитал также не облагается налогом.

Однако это неверный вывод. Налогом не облагается лишь сама сумма материнского капитала. Но, если он используется в иных целях, облагаемых налогом, то освобождение не действует. Срок давности владения также составляет пять лет. Так что продать квартиру сразу после покупки на материнский капитал без обложения налогом не получиться.

Можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Не все заемщики знают, что они могут продать квартиру в ипотеке, т. к. в Сбербанке есть несколько разновидностей сделок, на которые банком наложен запрет. Но каждое обращение клиента работники Сбербанка рассматривают в индивидуальном порядке, благодаря чему есть возможность продать жилой объект, руководствуясь при этом законодательными нормами.

Если нужно реализовать купленную в ипотеку квартиру, требуется учесть, что до момента внесения последнего платежа по кредиту недвижимость будет числиться собственностью финансовой компании. Это связано с тем, что при оформлении займа объект используется в качестве залога.

Обременения будут сняты только после погашения всей суммы долга. У работников финансовой компании всегда удастся уточнить спорные моменты по поводу того, можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка.

Они проконсультируют по поводу того, как правильно продать жилплощадь, чтобы это было законно.

Менеджеру банка нужно сообщить, по какой причине клиент решил продать квартиру, находящуюся в ипотеке. Чаще всего такое решение принимают на фоне развода, т. к. при официальном расторжении отношений внесение платежей по кредиту может обернуться неподъемным грузом для одной из сторон. Возможны и другие причины, но все ключевые моменты должны обсуждаться с представителем Сбербанка.

Законно ли это

В соответствии с действующими законодательными нормами России каждый человек имеет право продать свою жилплощадь, которая находится в ипотеке. Но государство наделяет финансовые компании возможностью даже по незначительной причине отказать тем клиентам, которые решили продать жилье.

Предусмотрено два нормативно-правовых акта – Гражданский кодекс и Федеральный закон № 102. Они используются для урегулирования отношений между кредитором и заемщиком, а также между покупателем и продавцом.

В Федеральном законе № 102 прописаны способы отчуждения, обременения, а также последствия перехода прав собственности на ипотечные квадратные метры.

В статье 334 Гражданского кодекса описывается понятие залога и обязательств, касающихся банка и его клиентов. А весь седьмой параграф ГК РФ посвящен тому, как можно продать недвижимость в ипотеке.

Юридические нюансы продажи ипотечной недвижимости

Не многие граждане готовы купить квартиру, находящуюся в залоге у банка. Решиться на такой шаг можно только по причине снижения стоимости объекта.

Но перед совершением сделки нужно изучить основные пункты договора купли-продажи ипотечного жилья. Чтобы продать квартиру в ипотеке, заемщику необходимо обратиться с письменным заявлением в ближайшее отделение Сбербанка.

В заявке указывают уважительную причину, из-за которой нужно продать жилье.

В ФЗ № 102 «Об ипотеке» указано, что заемщики могут использовать приобретенную в ипотеку квартиру по своему усмотрению, но распоряжаться ею (продать, сдать в аренду) можно только с согласия кредитодателя.

При несоблюдении установленных законом требований клиента обвинят в нарушении условий, прописанных в кредитном договоре.

Если все требования соблюдены, тогда продавец может рассчитывать на совершение удачной сделки.

Отношение банковской организации к продаже ипотечной недвижимости

Чтобы банк разрешил заемщику продать квартиру, необходимо указать в заявлении причину принятия такого решения. К уважительным можно отнести снижение заработной платы, а также увольнение с постоянного места работы. Руководство Сбербанка может разрешить заемщику продать квартиру в ипотеке еще по нескольким причинам, в их числе:

  1. Потеря способности работать. Заемщик может обратиться в государственные органы, которые помогут продать жилплощадь.
  2. Переезд на новое место жительства.
  3. Необходимость увеличения жилой площади (свадьба, рождение детей).

В большинстве случаев Сбербанк разрешает заемщику продать залоговую квартиру, но только при условии, что клиент соберет всю необходимую документацию, а также объяснит причины запланированного действия. Финансовая компания поможет оформить договор купли-продажи и найти покупателя.

С 2012 г. действует закон, в соответствии с которым банкам запрещено взимать дополнительную плату за досрочное погашение ипотечного кредита.

Ограничения при отчуждении купленной недвижимости

Согласно ст.

36 Гражданского кодекса РФ при продаже частного жилого дома или квартиры, которые были приобретены благодаря использованию средств по семейному сертификату, права на недвижимое имущество должны быть оформлены в общедолевую собственность, распределенную на членов семьи, участвовавших в покупке жилья. Продать жилье в этом случае можно будет только с разрешения органов опеки и попечительства, действующих с целью защиты интересов несовершеннолетних детей.

Деятельность органов опеки основывается на правовых нормах законодательства Российской федерации, а именно:

  • статьи 37 Гражданского кодекса;
  • статья 20 № 48-ФЗ от 24.04.2008.

В связи с этим если один или несколько собственников еще не достиг совершеннолетия, перед тем, как продать жилье, в органы опеки потребуется предоставить документы, подтверждающие, что права детей на причитающуюся им собственность не будут каким-либо образом ущемлены предстоящей сделкой.

  • Необходимо документально подтвердить, что ребенок не лишиться своей доли (то есть ему гарантируется равнозначная часть доли в новом жилом помещении, которое к тому же будет соответствовать санитарным и техническим нормам).
  • Площадь приобретаемого жилья, приходящаяся на каждого несовершеннолетнего члена семьи, не измениться и тем более не уменьшится по сравнению с той площадью, что была или должна была быть предоставлена в старом жилье по обязательству.

Фото pixabay.com

Источник: https://verhovnyj.okd1.ru/konsultacziya/cherez-skolko-mozhno-prodat-kvartiru-kuplennuyu-cherez-ipoteku/

Ссылка на основную публикацию