Может ли опекун продать квартиру недееспособного или несовершеннолетнего ребенка и как получить разрешение у органов попечительства?

Дети находятся под особой защитой нашего государства, без согласия которого не допускается совершать сделки с их жильем. Разрешение на продажу квартиры несовершеннолетнего получать от органов опеки обязаны и родители, и опекуны.

Как получить разрешение органов опеки на продажу жилья

Взрослый обязан получить разрешение на сделку перед оформлением жилья, на которое имеется право собственности у несовершеннолетнего. Для этого необходимо подать заявление с приложением обязательных документов в попечительный орган. Этим документом государство уведомляется о намерении гражданина продать недвижимое имущество ребенка.

Важный момент при совершении сделки – срок действия разрешения опеки на продажу. По общему правилу он равен одному месяцу, если в нем самом не указана большая продолжительность.

Может ли опекун продать квартиру недееспособного или несовершеннолетнего ребенка и как получить разрешение у органов  попечительства?

Требования при продаже квартиры

Оформить разрешение опеки возможно при соблюдении ряда условий:

  1. Заявитель должен действовать в интересах конкретного юного владельца жилья и являться его родителем, опекуном или попечителем, назначенным представителем.
  2. Недвижимость продается одновременно с приобретением равноценной жилплощади. В качестве подтверждения проводится независимая оценка для опеки на предмет определения рыночной стоимости жилья.
  3. Имеются все необходимые документы.
  4. Государственный представитель не выявил нарушений в сделке.

Требования для новой квартиры

Новое жилье не должно быть хуже продаваемого. Жилищные условия ребенка ни в коем случае не должны быть ухудшены в результате сделки.

Может ли опекун продать квартиру несовершеннолетнего

Согласно закону опекун не имеет прав на распоряжение собственностью несовершеннолетнего. Следовательно, он не может продавать, закладывать, менять, дарить принадлежащие подопечному объекты недвижимого имущества.

Он лишь действует за ребенка, например, подписывает документацию. Для сделок с отчуждением жилья законом предусмотрена выдача предварительного разрешения от органа опеки и попечительства (ст. 21 ФЗ N 48 от 2008 г.).

Может ли опекун продать квартиру недееспособного или несовершеннолетнего ребенка и как получить разрешение у органов  попечительства?

Если квартира куплена с материнским капиталом

В таком случае родители обязаны обеспечить ребенка долей в покупаемой недвижимости. Причем, она должна соответствовать размеру отчуждаемой у него площади. При несоблюдении данного требования сделка может быть признана судом недействительной по иску опекунского органа или прокуратуры.

Если ребенок прописан

Вне зависимости от наличия прописки на продаваемой жилплощади несовершеннолетний собственник является участником сделки. Поэтому продажа квартиры без согласия органов опеки и попечительства недопустима (пункт 4 статьи 292 ГК РФ).

Не требуется разрешения, если ребенок только зарегистрирован на жилплощади, но не является ее хозяином.

Может ли опекун продать квартиру, принадлежащую недееспособному подопечному

С согласия попечительного органа продажа квартиры опекуном возможна в определенных случаях, установленных законом:

  • если на жилплощадь не обращено взыскание в связи с необходимостью обеспечения долговых обязательств подопечного;
  • при обмене недвижимости, если подопечному это выгодно или в исключительной ситуации (например, возникла срочная потребность в оплате дорогостоящего лечения).

Внимание! Право опекуна на совершение сделок с жильем подопечного в собственную пользу имеет ограничения.

Ему запрещено продавать такое имущество себе, своему супругу или близким родственникам (ст. 37 ГК РФ).

Можно ли исполнить обязательство о выделении доли после продажи

  • Закон гласит, что продать квартиру или долю в ней, принадлежащую ребенку, можно при наличии двух документов органов опеки и попечительства:
  • постановления на отчуждение имущества;
    согласия на приобретение новой жилплощади.
  • Из данного списка видно, что покупка и реализация жилой недвижимости должны производиться одновременно.

Если несовершеннолетний является хозяином недвижимости, «чистую» сделку проводить нельзя. Жилье можно лишь поменять.

У родителя появляется обязательство выделения доли ребенка в новой собственности. В этой ситуации не обойтись без участия государственного представителя.

До отчуждения жилплощади необходимо собрать документацию, требующуюся для оформления сделки, включая разрешение законных представителей. Затем найти вариант для обмена. Только после этого надо обращаться в опеку за разрешением на продажу и приобретение иного жилья с выделением в нем доли ребенка.

Когда нужно продать недвижимое имущество без обмена, необходимо выделить ребенку долю в ином месте. К примеру, родственник может подарить ему долю в своем доме, тем самым, обеспечив выделение.

Может ли опекун продать квартиру недееспособного или несовершеннолетнего ребенка и как получить разрешение у органов  попечительства?

Порядок оформления сделки

Пошаговый порядок действий при продаже квартиры определен законодательством и предполагает посещение:

  • паспортного стола;
  • органа опеки.

В паспортном столе следует получить справку о зарегистрированных на отчуждаемой жилплощади гражданах.

Для обращения в органы опеки и попечительства при продаже квартиры также необходимо подготовить иные обязательные документы и написать заявление:

  • с обоснованием причины продажи;
  • указанием на соблюдение всех прав ребенка при совершении сделки.

Заявление о продаже квартиры несовершеннолетнего или доли в ней составляется и подписывается родителем (опекуном) в присутствии государственного представителя.

Его можно подать через многофункциональный центр, активно оказывающий в последнее время государственные услуги, в том числе по выдаче предварительных разрешений органов опеки и попечительства.

Для оформления рекомендуется использовать образец заявления в опеку и попечительство на совершение сделки купли-продажи.

Перечень документов

Список документации для органов опеки включает:

  1. Документы о собственности на продаваемую и приобретаемую жилплощадь.
  2. Предварительный договор купли-продажи квартиры.
  3. Паспорта всех совладельцев жилплощади (свидетельства о рождении граждан, не достигших 14-летия).
  4. Согласие совершеннолетних продавцов на участие в сделке несовершеннолетнего, заверенное нотариусом.
  5. Отчет независимой компании, в котором дана оценка квартиры для опеки, подтверждающая сопоставимость стоимости продаваемого и покупаемого жилья.

Дополнительно может потребоваться от нотариуса запрос оригинала попечительского согласия, если сделка по продаже квартиры обусловлена потребностью ребенка в смене климата. Данный факт должен быть подтвержден медицинской справкой. Если жилищные условия ухудшаются по веской причине, ее также необходимо документально обосновать.

Сроки рассмотрения

Законом установлен месячный срок рассмотрения заявления. Однако, обычно разрешение органов опеки дается раньше. Иногда он может быть сокращен и до двух недель. Не лишним будет попросить специалиста опеки быстрее рассмотреть заявление на выдачу разрешения на продажу квартиры.

Нормативно-правовую базу процедуры продажи жилья несовершеннолетних и получения на такую сделку разрешения составляют:

  1. Глава 14 Гражданского кодекса РФ (часть первая) от 30.11.1994 г. (ФЗ N 51).

Источник: https://opekarf.ru/opeka-i-popechitelstvo/obshhie-ponyatiya/sdelki-s-nedvizhimostyu-podopechnogo

Разрешение от органов опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним или недееспособным

Главная » Опека и усыновление » Разрешение на продажу квартиры от органов опеки

54 просмотров

Имущественные права граждан, находящихся под опекой (независимо от их возраста) должны защищать их опекуны. Однако, некоторые опекуны пытаются использовать не принадлежащее им имущество в своих корыстных целях. Именно поэтому установлен ряд ограничений на продажу ценного движимого и недвижимого имущества подопечных, в том числе и на продажу жилых помещений.

К примеру, без согласия органов опеки и попечительства и последующего удостоверения сделки у нотариуса Росреестр не зарегистрирует договор купли-продажи.

Имеет ли право опекун продавать имущество опекаемого им несовершеннолетнего или недееспособного?

В соответствии со ст. 37 ГК РФ, опекун может распоряжаться доходами своего подопечного. Но необходимо иметь в виду, что доступными для опекуна являются пенсии, различные пособия и алименты, выплачиваемые в пользу подопечного. Все перечисленные денежные выплаты перечисляются на номинальный счет законного представителя ребенка и дополнительного разрешение на их использование не требуется. Однако стипендией или зарплатой воспитанника может распоряжаться только он сам.

Но и доступные опекуну денежные выплаты он не может использовать так, как ему заблагорассудится. Согласно Постановлению Правительства № 423 от 18.05.2009 года опекун обязан ежегодно отчитываться о расходовании денежных средств подопечного. Но не всех. Необходимо будет отчитаться за денежные средства, потраченные на:

  1. Покупку товаров стоимостью в два и более прожиточных минимума.
  2. Содержание находящегося в собственности у несовершеннолетнего жилья.
  3. Затраты, связанные с лечением малыша.

Все перечисленные выше расходы должны быть подтверждены чеками либо иными средствами, к примеру, выписками из банковских счетов.

Незначительные траты, к примеру:

  • покупка одежды, обуви для подопечного;
  • расходы на питание;
  • затраты на развлечения, игрушки, походы в кино и т.п.

подтверждать не нужно и отчитываться за них тоже не требуется.

Итак, опекун не иметь права использовать в личных целях имущество своего подопечного, поэтому он не может продавать, дарить, завещать его собственность. С другой стороны, забота о сохранности имущества ребенка входит в обязанности взрослого, поэтому опекун обязан ежегодно предоставлять в ООП отчет о сохранности детского имущества.

Иногда возникает необходимость в продаже какого-либо дорогостоящего имущества несовершеннолетнего, к примеру, принадлежащего ему жилого помещения. В этом случае сначала необходимо будет получить разрешение отдела опеки и попечительства на осуществление сделки, в противном случае нотариальная контора откажется удостоверять договор купли-продажи и сделка не состоится.

Требования при продаже квартиры

Органы опеки и попечительства дадут разрешение на осуществление сделки купли-продажи детской квартиры только при соблюдении некоторых условий, а именно:

  1. Заявитель должен быть официальным представителем несовершеннолетнего собственника жилого помещения и действовать строго в интересах этого собственника.
  2. Жилое помещение, принадлежащее ребенку, может быть продано только с одновременной покупкой равноценной продаваемой квартиры. Для подтверждения равноценности жилых помещений должна быть проведена независимая оценка как реализуемого, так и приобретаемого жилья на предмет определения их рыночной стоимости.
  3. В наличии должны быть все документы как на продаваемое, так и на приобретаемое жилье.
  4. При выявлении государственным представителем любых нарушений по сделкам с жильем несовершеннолетнего, договоры купли-продажи аннулируются.
  5. Новое жилое помещение не должно быть меньше или хуже того, которое было в собственности ребенка до продажи. Другими словами, в результате сделки ухудшение жилищных условий подопечного не допускается.

Как получить разрешение на продажу квартиры от органов опеки?

Начиная с 2016 года все сделки с недвижимостью, находящейся в собственности несовершеннолетних детей, подлежат обязательному удостоверению в нотариальной конторе. Более того, начиная с 2019 года, сотрудники нотариата самостоятельно передают документы при государственной регистрации перехода прав собственности в Росреестр. Именно поэтому продажа жилого помещения без участия в сделке нотариуса невозможна.

Так как главной функцией нотариальной конторы считается удостоверение сделки купли-продажи при обязательной проверке ее законности, детские имущественные права надежно защищены.

Читайте также:  Как прописать ребенка в квартиру: приватизированную, муниципальную, ипотечную, залоговую, другую - что нужно для регистрации несовершеннолетнего?

Дополнительная защита детской собственности возложена на отделы опеки и попечительства. Специалисты ООП отслеживают сохранность недвижимости несовершеннолетнего в реальном времени, поэтому без согласия ООП совершение сделки невозможно.

Пошаговая инструкция

Алгоритм действий опекуна при получении разрешения на сделку купли-продажи жилого помещения подопечного следующий:

  1. Предварительная консультация в отделе опеки и попечительства.
  2. Подготовка к сделке и сбор документов.
  3. Подача заявления о разрешении на оформление сделки купли-продажи.
  4. Получение разрешения.

Получение консультации

В каждом регионе законодательство в этой сфере несколько отличается, именно поэтому целесообразнее будет получить предварительную консультацию в отделе опеки и попечительства. В этом случае специалист отдела подскажет условия проведения сделки, расскажет о правилах ее проведения, проконсультирует по другим позициям.

Так как российское законодательство запрещает лишать несовершеннолетнего его единственного жилого помещения, сотрудник органов опеки и попечительства предложит следующие варианты продажи жилого помещения подопечного:

  1. Прежде чем приступить к продаже квартиры подопечного – передать ему в собственность альтернативное жилое помещение. Обязательное условие – новое жилье должно быть не меньше и не дешевле старого.
  2. Открыть личный счет несовершеннолетнего, на который перечислить средства от продажи квартиры. Обязательное условие – никто не имеет права пользоваться средствами со счета до наступления совершеннолетия ребенка.
  3. Обязательство опекуна об использовании денежных средств, вырученных от продажи жилого помещения подопечного на покупку другого жилого помещения или его доли. Обязательное условие – одновременное совершение обеих сделок.

Во всех трех случаях заявитель обязан не просто подтвердить совершение сделки, перечисление средств на детский счет либо выделение детской доли во вновь купленном жилом помещении, но и представить в ООП документы, подтверждающие этот факт.

Подготовка

Подготовка к сделке купли-продажи займет намного больше времени, чем сама сделка. В большинстве случаев это происходит потому, что взрослый должен доказать сотрудникам отдела опеки и попечительства, что детские имущественные права защищены.

Для этого он должен выполнить один из трех вариантов:

  1. Открыть именной детский счет на имя подопечного, куда после продажи детской недвижимости будут перечислены денежные средства. Такой вариант возможен в тех случаях, когда причиной продажи детской недвижимости становится переезд семьи в другой регион. Следует помнить, что органы опеки и попечительства крайне неохотно разрешают опекунам продавать детское жилье без достаточно веских оснований. Охотнее разрешат продать недвижимость, принадлежащую несовершеннолетнему, если она признана ветхой или аварийной, либо у несовершеннолетнего в собственности, помимо предназначенного для продажи, имеется другое жилое помещение.
  2. Заключить предварительный договор купли-продажи. Это возможно в тех случаях, когда одновременно с продажей старой квартиры планируется покупка новой и средства от продажи детского жилья планируется направить на покупку альтернативного жилья. С 2016 года предварительный договор в обязательном порядке должен быть оформлен в письменном виде и заверен в нотариальной конторе.
  3. Предъявить сотрудникам ООП документы, из которых следует, что подопечный взамен реализуемой квартиры уже получил в собственность другое равноценное по площади и стоимости жилое помещение.

Сбор документов

Для получения разрешения на продажу жилого помещения, принадлежащего подопечному, воспитатель должен собрать следующий пакет документов:

  • паспорт гражданина РФ;
  • постановление местной администрации о назначении его опекуном;
  • удостоверение опекуна;
  • свидетельство о рождении подопечного;
  • любой правоустанавливающий документ на жилое помещение, предназначенное для продажи;
  • выписка из ЕГРН;
  • нотариально заверенный предварительный договор о покупке альтернативного жилого помещения либо документ о передаче доли жилого помещения подопечному;
  • выписка из домовой книги;
  • иные документы (по запросу ООП).

Подача заявления

Точной формы заявления о выдаче разрешения на продажу детской недвижимости нет, но, в любом случае, в заявлении должны быть указаны следующие сведения:

  • наименование местного муниципалитета;
  • сведения о заявителе;
  • название документа;
  • информация о назначении опеки и сведения о подопечном малыше;
  • причины, по которым требуется продажа жилого помещения;
  • сведения об альтернативном жилом помещении несовершеннолетнего;
  • реквизиты предварительного договора купли-продажи;
  • ходатайство о выдаче разрешения на совершение сделки;
  • перечень прилагаемой к заявлению документации;
  • дата и подпись.

Может ли опекун продать квартиру недееспособного или несовершеннолетнего ребенка и как получить разрешение у органов  попечительства?

Образец заявления в отдел опеки о выдаче разрешения на продажу квартиры

Получение разрешения

Разрешение (либо запрет) на продажу детской недвижимости выпускается в виде постановление органа местного самоуправления. В документе содержатся сведения о возможности (либо невозможности) продажи жилого помещения подопечного.

В тех случаях, когда заявитель получает положительное решение, оно прилагается к документам на продажу дома или квартиры. Оригинал остается в нотариальной конторе, а копия передается в Росреестр.

В какую опеку обращаться?

Вне зависимости от того, где находится жилое помещение, предназначенное для продажи, обращаться за разрешением следует в отдел опеки и попечительства по месту регистрации малыша.

так как в законодательстве предусмотрено, что несовершеннолетний подопечный должен быть зарегистрирован по месту жительства его опекуна, обращаться за разрешением необходимо только в тот отдел опеки, в котором семья стоит на учете.

Даже в тех случаях, когда опекаемый уже достиг возраста шестнадцати лет и проживает отдельно от попечителя, к примеру, он учится в другом городе или регионе, получение согласия ООП на сделку купли-продажи его квартиры все равно происходит по месту учета замещающей семьи, то есть, по месту регистрации попечителя.

Строгого срока рассмотрения заявления законом не установлено, он зависит от административных регламентов предоставления услуг субъектов РФ. Чаще всего заявление рассматривается от 14 до 30 календарных дней, причем, самостоятельное увеличение срока рассмотрения документа отделом опеки и попечительства не допускается.

Уменьшение срока также вряд ли возможно, так как процедура рассмотрения ходатайства довольно сложная, обычно собирается комиссия по опеке, которая изучает каждый представленный заявителем документ, затем все документы должен изучить юрист местного муниципалитета, и только потом готовится проект постановления, который затем подписывается главой администрации.

Сколько действует согласие на продажу жилого помещения?

Согласие на совершение сделки купли-продажи жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему, действует до момента завершения этой сделки.

Так как в документ включены сведения о потенциальных покупателях, продажа детской недвижимости третьим лицам невозможна.

Если сделка по каким-либо причинам сорвалась, и опекун решил продать жилье другим покупателям, он должен будет обращаться в органы опеки за новым разрешением на продажу.

Точный срок действия каждого разрешения указывается в конкретном постановлении. Если дата окончания действия документа отсутствует, то пол умолчанию считается, что разрешение на продажу действительно в течение одного года.

Важно. Если предварительный договор купли-продажи по каким-либо причинам теряет юридическую силу, разрешение о продаже жилого помещения сразу же становится недействительным.

Скорее актуальнее будет звучать вопрос, почему опека может не отказать, так как на практике в подавляющем большинстве случаев следует отказ в выдаче разрешения на продажу детского жилья. Исключение – одновременная покупка для подопечного другого, равноценного по стоимости, размеру и комфорту жилого помещения.

Что делать, если опека отказала?

Если опекун уверен, что отдел опеки, отказав в выдаче разрешения на продажу его жилья, каким-либо образом нарушил права подопечного, он имеет право обратиться в суд с тем, чтобы оспорить данное решение местного муниципалитета.

Для этого заявитель должен представить в суд постановление отдела опеки и попечительства об отказе в выдаче разрешения на сделку купли-продажи.

Исковое заявление должно быть подано не позднее, чем через 14 дней с момента получения документа.

Но вы должны быть полностью уверены, что ООП отказал вам незаконно, так как сотрудники органов опеки и попечительство, в первую очередь, защищают право собственности вашего подопечного, и если у них появится хоть малейшее сомнение в прозрачности сделки, разрешение на продажу квартиры выдано не будет.

Итак, мы выяснили, что самым важным этапом при проведении сделки купли-продажи детской недвижимости, является получение от органов опеки и попечительства разрешения на проведение сделки.

Отказы на продажу детского жилья достаточно часты, органы опеки и попечительства считают, что лучше несколько раз запретить прозрачную и законную сделку, чем совершить ошибку и один раз разрешить куплю-продажу, которая каким-либо образом будет ущемлять права несовершеннолетнего.

Если же вы сомневаетесь, что отказали вам законно, либо считаете, что органы опеки своим отказом нарушили права вашего подопечного, вы можете обратиться за консультацией или другой юридической помощью к специалистам нашего сайта.

Может ли опекун продать квартиру недееспособного или несовершеннолетнего ребенка и как получить разрешение у органов  попечительства?

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/razreshenie-na-prodazhu-kvartiry-ot-organov-opeki/

Разрешение от органов опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним или недееспособным — может ли опекун продать долю опекаемого

682 просмотров

Закон обязывает родителей и других законных представителей защищать имущественные права детей и совершеннолетних подопечных. Однако он устанавливает защиту от недобросовестных действий опекунов.

Одной из таких мер является наложение ряда ограничений на продажу имущества подопечного. Например, при продаже квартиры необходимо получить согласие отдела опеки и пройти удостоверение сделки у нотариуса. В противном случае Росреестр откажет в регистрации договора.

Рассмотрим, как получить разрешение на продажу квартиры от органов опеки.

Имеет ли право опекун продать имущество опекаемого?

Ст. 37 СК РФ дает разрешение опекуну на распоряжение доходами подопечного. Под доходами тут понимается суммы пенсий, алиментов и пособий. Заработная плата и стипендия ребенка законному представителю недоступны.

Денежные средства зачисляются на номинальный счет опекуна. Он может их снимать без дополнительного разрешения.

Однако Постановление Правительства от 2009 года № 423 предусматривает необходимость ежегодной подачи отчета за расходование детских денежных средств.

Гражданин должен предъявить чеки и представить информацию о расходах, установленных законом.

Читайте также:  Присоединение балкона к комнате: согласование перепланировки, в том числе к кухне со сносом и без сноса подоконной стены, а также его остекление
№ п/пТраты, за которые необходимо отчитываться
1 Крупные покупки, дороже 2 прожиточных минимумов
2 Расходы на содержание жилья, которое находится в собственности подопечного
3 Траты на платное лечение ребенка

Не нужно отчитываться за покупку одежды, обуви, питания и другие незначительные траты.

Опекун не имеет права на имущество подопечного. Поэтому он не может им распоряжаться (продать, подарить, завещать). Однако он должен заботиться об детской собственности и включать в отчет сведения об сохранности имущества.

В случае если возникает необходимость в продаже квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, необходимо получить предварительное разрешение отдела опеки. В противном случае нотариус откажет в удостоверении сделки.

Как получить разрешение на продажу квартиры от органов опеки?

С 2016 года сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, подлежат нотариальному удостоверению.

С 2019 года нотариус самостоятельно передает документы для государственной регистрации перехода прав в Росреестр. Поэтому при продаже квартиры подопечного обойти нотариуса не получится.

Одной из функций нотариальных контор является удостоверение законности сделки. Таким образом, законодатель защищает детские имущественные права.

Дополнительная ответственность за имущество подопечного возложена на отдел опеки. Специалисты должны отслеживать сохранность детской недвижимости. Поэтому для совершения сделки понадобится их согласие.

В 2020 году отсутствует единый механизм выдачи разрешения отдела опеки на сделку. Процесс регулируется законодательством регионов. Поэтому для уточнения информации целесообразно обратиться в отдел опеки по месту жительства.

Пошаговая инструкция

Общий принцип обращения в муниципальные органы для получения муниципальной услуги одинаковы. Получение разрешения носит заявительный характер. Гражданин может подать его через Госуслуги, лично в отдел или через МФЦ.

К заявлению необходимо приложить документацию, которая предусмотрена Административным регламентом по предоставлению услуги в регионе. В разных субъектах перечень может различаться, однако общий список примерно одинаков.

Алгоритм действий для получения разрешения отдела опеки на продажу квартиры подопечного:

  1. Получение консультации.
  2. Подготовка.
  3. Сбор документов.
  4. Подача заявления.
  5. Получение разрешения.

В интересах малолетнего подопечного (от 0 до 13 лет) действует законный представитель. Он самостоятельно принимает решение, подбирает покупателя и получает разрешение отдела опеки.

В случае если несовершеннолетний достиг 14 лет, то заявление подается им лично. Опекун только дает письменное согласие на совершение сделки.

Получение консультации

Так как законодательство в данной сфере регулируется властями субъекта РФ, целесообразно предварительно обратиться в отдел опеки для получения подробной информации. Специалист расскажет о правилах и условиях проведения сделки.

Закон запрещает лишение ребенка единственной жилплощади в собственности.

Поэтому специалист предложит следующие варианты:

  • предоставить альтернативное жилье в собственность (не меньше и не дешевле, чем продаваемое);
  • перечислить денежные средства о продажи на личный счет ребенка (без права снимать их до совершеннолетия подопечного);
  • использовать денежные средства от продажи на покупку квартиры или доли в квартиры (совершить сделки одновременно).

Причем, заявитель не просто голословно подтверждает совершение сделки, выделение доли взамен или перечисление средств на детский счет, а предоставляет документы.

Подготовка

Подготовка к получению разрешения может занять длительное время. В большинстве случаев проблема возникает с доказательствами защиты детских имущественных прав.

Опекун должен:

  1. Открыть счет на имя подопечного. Такой вариант подходит, если причиной продажи является переезд в другой город или регион. Однако отделы опеки крайне неохотно дают разрешение опекунам на продажу детского жилья без наличия веских оснований. Положительное решение можно получить, если жилье признано ветхим или аварийным. А также в случае, если квартира является не единственной жилплощадью в собственности ребенка.
  2. Заключить предварительный договор купли-продажи. В случае если средства от продажи пойдут на покупку альтернативной жилплощади, то необходимо заключить с продавцами новой квартиры предварительный договор. С 2016 года он долен быть оформлен в письменной нотариальной форме. Поэтому опекун понесет дополнительные затраты.
  3. Предъявить документы на другую собственность. Для продажи квартиры подопечного, опекун может отписать ему в собственность другое жилье. Однако оно не может быть меньше, хуже, дешевле, чем реализуемое.

Сбор документов

Перечень документов для получения разрешения на продажу жилья подопечного:

  • гражданский паспорт опекуна:
  • постановление о назначении опеки;
  • удостоверение опекуна;
  • свидетельство о рождении ребенка;
  • правоустанавливающий документ на квартиру;
  • выписка из ЕГРН;
  • предварительный договор на покупке альтернативного жилья или доли в квартире;
  • выписка из домовой книги;
  • другие бумаги по запросу отдела опеки.

Важно! Опекун не предоставляет в отдел опеки нотариальную доверенность, если действует от имени подопечного. В качестве доверенности выступает постановление о назначении опеки.

Подача заявления

Точная форма заявления не установлена федеральным законодательством. Однако нормативные акты субъектов РФ могут содержать официальные бланки.

Заявление о выдаче постановления должно включать следующие сведения:

  • наименование органа местного самоуправления;
  • информацию о заявителе;
  • название документа;
  • сведения о назначении опеки и данные ребенка;
  • причины, по которым необходимо продать жилье;
  • сведения о предоставлении альтернативной квартиры взамен;
  • реквизиты предварительного договора;
  • просьбу о выдаче разрешения;
  • перечень прилагаемой документации;
  • дата и подпись.

Образец заявления для получения разрешения на продажу квартиры подопечного

Может ли опекун продать квартиру недееспособного или несовершеннолетнего ребенка и как получить разрешение у органов  попечительства?

Получение разрешения

Документ выдается в виде постановления местной администрации. Он содержит сведения о возможности/невозможности продажи квартиры.

В случае положительного решения, постановление прилагается к документам на продажу квартиры. Оригинал отдается нотариусу. Он снимает копию и пересылает ее в Росреестр.

Также копия может понадобится, если покупатели оформляют ипотечный кредит. Банк одобрит заем исключительно при наличии разрешения.

В какую опеку обращаться?

Заявление может быть подано только в отдел опеки по месту регистрации ребенка. Причем не важно, где фактически располагается квартира.

Закон предусматривает необходимость регистрации несовершеннолетнего подопечного по месту жительства опекуна. Поэтому разрешение может быть получено только в отделе, в которой замещающая семья состоит на контроле.

Если ребенок достиг 16 лет и проживет отдельно от попечителя, например, получает образование в другом городе, то согласие на сделку все равно придется оформлять по месту учета семьи.

Сколько рассматривается разрешение?

Срок рассмотрения может различаться в зависимости от Административного регламента предоставления муниципальной услуг субъекта РФ. В большинстве регионов он варьируется от 14 до 30 дней.

Отдел опеки не имеет права самостоятельно увеличить срок. Но и уменьшить его не получится. Процедура рассмотрения обычно включает изучение документов комиссией по опеке, юристом местной администрации, подготовку проекта документа и подпись его главой органа местного самоуправления.

Сколько действует согласие?

Согласие действует на совершение конкретной сделки. Документ включает сведения о потенциальных покупателях. Поэтому для продажи третьим лицам придется получать новый документ.

Точный срок действия указывается в постановлении. В случае отсутствия даты, разрешение действительно в течение 12 месяцев. Как только предварительный договор теряет силу, постановление также становится недействительным.

Почему опека может отказать?

На практике, отдел опеки практически всегда отказывает в выдаче разрешения на продажу жилья подопечного. Исключение составляет только одновременная покупка другой квартиры.

В 2020 году действует Закон от 1996 года № 159. Ст. 8 закрепляет право подопечного, оставшегося без родительского попечения, на получение жилья от государства.

Однако такая возможность представляется исключительно тем, у кого нет квартиры в собственности. Поэтому отдел опеки не даст опекуну лишить подопечного права собственности на квартиру.

В противном случае при получении ребенком квартиры от государства может встать вопрос о халатности должностных лиц.

Что делать, если опека отказала?

Рассмотрим, может ли опекун оспорить отказ. Закон предусматривает серьезную процедуру по проверке документов, удостоверению законности для продажи детского имущества.  Отдел опеки может отказать в совершении сделки для защиты права собственности несовершеннолетнего.

Если опекун считает, что права ребенка нарушены, то он имеет право обратиться в суд. Для этого необходимо представить постановление отдела опеки об отказе в выдаче разрешения. Заявление подается в течение 14 дней с момента получения отказа.

Может ли опекун продать квартиру недееспособного или несовершеннолетнего ребенка и как получить разрешение у органов  попечительства?

Одним из важных этапов в процессе подготовки к сделке по продаже жилья подопечного является получение согласия отдела опеки. Процедура не имеет федерального утверждения, поэтому различается в целом по стране.

В случае отказа в выдаче документа необходимо обратится к юристу. Необходимо помнить, что правовые вопросы в сфере опеки и попечительства являются сугубо индивидуальными. Поэтому необходимо описать проблему в форме обратной связи.

Юристы сайта помогут найти решение.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/razreshenie-na-prodazhu-kvartiry-ot-organov-opeki/

Продажа квартиры через опеку

Главная / Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Продажа квартиры через опеку

Просмотров 142

Может ли опекун продать квартиру недееспособного или несовершеннолетнего ребенка и как получить разрешение у органов  попечительства?

Если одним из собственников является недееспособное лицо или несовершеннолетний, то продажа квартиры проводится только через опеку. Как убедить госорганы в том, что права подопечного не будут ущемлены, в какой срок нужно уложиться, какие документы придется собрать?

Дееспособность детей и взрослых

Дееспособность является обязательным условием при заключении любых сделок.

Дети

С момента рождения и до достижения 6-ти лет дети считаются полностью недееспособными, поскольку ни осознавать многих своих действий, ни отвечать за их последствия они не могут. Всю ответственность на себя берут родители или опекуны.

После 6-ти лет дети получают право на сделки, приносящие им безвозмездную выгоду и не требующие государственной регистрации/нотариального удостоверения (ст. 28 ГК РФ).

С наступлением 14-ти лет объем дееспособности расширяется (ст. 26 ГК РФ) – появляется возможность заключать договоры займа, купли-продажи и совершать другие сделки с письменного согласия родителей (опекунов) и органов опеки/попечительства (ООП). После 18 лет наступает полная дееспособность.

Полная дееспособность может быть признана судом или органами опеки и в 16 лет, если несовершеннолетний вступил в брак, устроился на работу, занялся с согласия родителей предпринимательской деятельностью.

Читайте также:  Договор аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами: образец соглашения о найме жилья с дальнейшей продажей съемщику, права и обязанности сторон

Взрослые

Человек не может считаться полностью дееспособным, если психическое расстройство не позволяет ему понимать значения и последствий своих действий.

Решение о недееспособности гражданина выносит судебная инстанция – обратиться туда имеют право родственники, представители ООП или медицинского учреждения, где гражданин проходит лечение.

Человеку назначается опекун, который при заключении сделки будет действовать от имени опекаемого после получения на это согласия со стороны органов опеки.

Существует еще одно понятие – ограниченная дееспособность.

Оно означает, что человек в состоянии понять значение своих действий, но из-за психического расстройства или из-за пагубных пристрастий нуждается в контроле. Неполная дееспособность также признается через суд.

В обязательном порядке назначается попечитель (в отличие от опекуна, он не действует от имени опекаемого, а дает согласие на проведение сделок).

Может ли опекун продать квартиру недееспособного опекаемого?

Действия с имуществом недееспособного (частично дееспособного) регламентируются ГК РФ (ст. 37). В соответствии с законодательными нормами, опекуны имеют право заключать сделки от имени опекаемого, а попечители – давать разрешение на отчуждение жилья после согласования предстоящих действий с органами опеки.

Законом не допускается заключение опекунами (попечителями), а также их родственниками сделок с подопечным. Это позволяет оградить недееспособное лицо от ущемления его прав.

Последствия неправомерных действий

Все недееспособные и частично дееспособные лица имеют полное право владеть имуществом, но проводить любые юридически значимые действия со своей собственностью они не могут – требуется согласие органов опеки и участие родителей, попечителей, опекунов.

Если законодательные нормы не соблюдены и имущество продано без согласования с ООП, то по иску заинтересованных лиц суд признает сделку ничтожной (19, 20, 21 ФЗ).

Такой же результат наступит и в случае, если недееспособное или частично дееспособное лицо решит действовать самостоятельно.

Когда разрешение ООП получать не нужно?

Если подопечный зарегистрирован в квартире, но не является ее собственником, то разрешение от ООП не требуется.

Но это не значит, что человек может быть выписан «в никуда» – снятие с регистрации должно проводиться синхронно с пропиской в другой квартире, не уступающей по своим характеристикам предыдущей (максимальный разрыв – 14 дней).

Если выписывается ребенок, то его обязательно прописывают по месту регистрации одного из родителей. Зарегистрировать его у других родственников или на свободной от жильцов жилплощади не получится.

Если недееспособное лицо или несовершеннолетний остались без попечения, то обратиться в ООП все же придется – госорган будет контролировать процесс прописки/выписки с тем, чтобы права были соблюдены.

Выписка с последующей регистрацией на новом месте осуществляются через паспортный стол (10 дней), МФЦ (до 7 дней), сайт госуслуг (до 4 дней). Предоставляются следующие документы:

  • паспорта дееспособных лиц (родителей, опекунов);
  • свидетельство о рождении подопечного или его паспорт;
  • заявление;
  • выписка из ЕГРН.

Обращение в органы опеки

Разрешение на отчуждение имущества недееспособного (несовершеннолетнего) органы опеки дадут в случае, если вместо проданной квартиры будет куплена другая.

Новое жилье не должно уступать по своим характеристикам прежнему.

С меньшей вероятностью будет одобрена продажа недвижимости с перечислением денег на счет подопечного (потребуется доказать необходимость именно такого решения и дополнительно позаботиться о прописке).

Когда можно обойтись без приобретения жилья вместо проданного?

ООП могут разрешить перечислить деньги на счет подопечного, если он:

  • находится на государственном обеспечении;
  • нуждается в срочном дорогостоящем лечении и деньги будут потрачены на это (диагноз должен быть подтвержден);
  • получит долю в уже имеющейся квартире;
  • переезжает в другой город (в этом случае деньги вначале поступают на счет, а в течение 2 месяцев на них нужно будет купить жилье).

Отсрочки при покупке жилья можно добиться и в случае, если не удалось быстро найти подходящий объект недвижимости. Если получится доказать честность намерений, то положенная недееспособному сумма перечисляется на его счет, и в письменной форме оформляется обязательство о приобретении жилья.

Оформление разрешения

  • Заявление. На первом этапе нужно обратиться в местное отделение ООП или в МФЦ и заполнить заявление о намерении продать жилье, собственником которого является несовершеннолетний (недееспособный). Образцы заполнения предоставляются. Одним из пунктов является обязательство соблюсти интересы подопечного – без этого заявление не будет принято. Подписать и сдать его должны все опекуны или оба родителя. Если брак распался, то потребуется нотариально заверенное разрешение на отчуждение от другого родителя. Если один из супругов умер/пропал без вести (находится в розыске уже не менее 2-х месяцев), то его юридическую роль возьмет на себя представитель ООП. Заявление принимает районный инспектор, госпошлина за это действие не предусмотрена.
  • Собеседование. Одного лишь заявления для получения разрешения недостаточно – требуется пройти собеседование. Присутствовать должны все представители подопечного и он сам, если ему уже исполнилось 14 лет. В ряде случаев может потребоваться присутствие продавца квартиры или заявление от него о намерениях продать жилье конкретному покупателю. В процессе собеседования нужно доказать, что интересы подопечного не нарушаются, новая квартира будет идентична прошлой по характеристикам или окажется лучше нее (учитываются такие факторы как стоимость, площадь, количество комнат, благоустроенность).

Помимо документов нужно предоставить инспектору возможность осмотреть новое жилье (если оно расположено в другом городе, госслужащий свяжется с коллегами, и они проведут инспекцию).

Выгоду подопечного нужно доказать – не всегда она очевидна.

Пример. Семья продает трехкомнатную квартиру общей площадью 81 кв.м. и приобретает две однокомнатные по 30 кв.м (на первый взгляд условия жизни ухудшаются).

Доля ребенка в прежнем жилье – 1/9 площади (то есть ему фактически принадлежит 9 кв.м).

В качестве доказательства соблюдения интересов несовершеннолетнего предоставляется письменное обязательство оформить одну из квартир на него (вместо 9 он получит 30 кв.м.). Такая сделка будет одобрена ООП.

Если условия жизни ухудшаются, то нужны очень веские причины для того, чтобы сделка была одобрена. На слово инспектор не поверит – требуется предоставить доказательства (например, справку о состоянии здоровья, подтверждающую необходимость дорогостоящего лечения или переезда из мегаполиса в экологически чистый район).

Документы

При обращении в ООП родители должны иметь на руках свидетельство о браке (или о разводе, если семья распалась) и документы, удостоверяющие личность. Попечители/опекуны берут с собой паспорт и решение о предоставлении им полномочий.

От недееспособного собственника потребуется паспорт, от несовершеннолетнего – свидетельство о рождении (оно служит подтверждением полномочий родителей) и паспорт (если ребенок уже его получил).

Также предоставляются:

  • документы на продающуюся и приобретаемую квартиры (их оценочная стоимость, выписки из ЕГРН и домовой книги, технический план, правоустанавливающие документы, справки о том, что нет задолженности по коммунальным платежам/налогам);
  • предварительный ДКП;
  • письменное разрешение на отчуждение со стороны всех собственников;
  • банковский счет опекаемого, если квартира приобретаться взамен проданной не будет;
  • другие документы, которые потребует инспектор ООП.

Спустя 2-4 недели будет выдано разрешение или вынесен отказ. Документ содержит разъяснения и перечень условий, необходимых для исполнения.

После получения разрешения приступить к оформлению сделки стоит практически сразу – срок действия документа всего 1 месяц (если не удалось договориться об его увеличении).

Поскольку инспекторы – это обычные люди, им тоже свойственно ошибаться в своих выводах. При получении отказа стоит проконсультироваться с юристом. Он проанализирует приведенные доводы и скажет, можно ли обжаловать решение через суд.

Пример. Объект недвижимости принадлежит матери и сыну (70 и 30% соответственно). Вместо квартиры, стоящей 2 млн. руб., женщина решила купить жилье за 4 млн. руб. и выделить ребенку 15%.

Инспекторы вынесли отказ, мотивируя это тем, что в новой квартире доля несовершеннолетнего тоже должна составить 30%. Это не совсем верно. Ребенку нужно выделить аналогичную долю. Если он получит 30%, то стоимость принадлежащего ему имущества окажется вдвое больше, чем раньше.

Мать имеет полное право уменьшить величину доли до 15% (ее цена, как и в прежней квартире, составит 600 тыс. руб.).

Порядок продажи жилья

При продаже жилья через опеку обычно имеет место альтернативная сделка – отчуждение жилья без встречной покупки другого объекта одобряется только в редких случаях. При ее проведении необходимо:

  • выбрать объект для покупки и одновременно с этим найти покупателя на свою недвижимость;
  • провести переговоры, предупредить о том, что осуществляется встречная покупка;
  • подать заявление в ООП и дождаться решения;
  • подготовить пакет документов для покупателя своей недвижимости;
  • проверить пакет документов, переданный продавцом квартиры;
  • арендовать банковские ячейки;
  • синхронно оформить договора, подписать акты приема-передачи, передать документы на регистрацию прав собственности;
  • получить деньги за проданное жилье и рассчитаться с продавцом.

Если ребенку еще нет 14 лет, то от его имени действует родитель (опекун). После получения паспорта ребенок самостоятельно участвует в сделке и ставит свою подпись, взрослые лишь письменно подтверждают свое согласие.

Малейшие несостыковки между участниками и ошибки, допущенные ими, приводят к тому, что вся схема рушится. Учитывая, что срок действия разрешения от ООП ограничен, это становится серьезной проблемой.

Нотариальное заверение

Сделки, одной из сторон которых является несовершеннолетний или недееспособный, в обязательном порядке заверяются нотариусом. Заплатить придется 0.5% от цены квартиры. Составление ДКП обойдется от 3 тыс. руб. и больше (в зависимости от тарифов, установленных местной нотариальной палатой).

Как правильно осуществить продажу жилья через опеку, как доказать инспекторам честность своих намерений? Юристы сайта ответят на возникшие вопросы. При проведении альтернативных сделок они возьмут на себя сопровождение этого сложного процесса.

Источник: http://law-divorce.ru/prodazha-kvartiry-cherez-opeku/

Ссылка на основную публикацию