Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире, когда он один из собственников приватизированной недвижимости и что говорит закон?

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире, когда он один из собственников приватизированной недвижимости и что говорит закон?

Однако вы должны знать, что существуют несколько условий, при которых опекунский совет может отказать в проведении продажи доли несовершеннолетнего.

Действующее законодательство, а именно третья глава Гражданского кодекса, говорит о том, что продавать свою недвижимость могут только полностью дееспособные граждане. Продать недвижимость могут только дети от 14 до 18 лет, которые состоят в зарегистрированном браке. Дети, не достигшие 14 лет продавать свою недвижимость не имеют права.

Если ребёнок, которому уже исполнилось 16 лет, но нет ещё 18, может быть признан полностью дееспособным, то есть эмансипированным, если он официально работает или занимается предпринимательской деятельностью. Решение об эмансипации принимает орган опеки и попечительства с обязательного согласия обоих родителей, либо суд, если согласие не достигнуто.

Самостоятельно продать долю в квартире может ребёнок, которому от 14 до 18 лет, опять же с письменного разрешения родителей, опекунов или попечителей.

Статья 37 Гражданского кодекса обязывает законных представителей ребёнка (родителей, опекунов или попечителей) при продаже имущества, которое принадлежит ребёнку, согласовать продажу с органом опеки и попечительства. Этой же статьёй прямо запрещено вам быть покупателем доли вашего ребёнка.

Гражданский кодекс приравнивает права родителей ребёнка к правам попечителей, а права ребёнка – к правам подопечного. То же и с обязанностями.

Условия, при которых органы опеки разрешат продажу

По закону «Об опеке и попечительстве» права ребёнка защищены Российской Федерацией в лице органов опеки и попечительства. Выдача разрешения на продажу доли ребёнка в квартире входит в ряд полномочий, которыми наделены органы опеки.

Чтобы права ребёнка при продаже его доли в квартире не были нарушены, органы опеки требуют предоставления ребёнку равноценной доли или увеличенной в другом жилье. Это может быть:

  • доля во вновь приобретаемом жилье;
  • доля в уже имеющемся жилье.

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире, когда он один из собственников приватизированной недвижимости и что говорит закон?

На приобретение жилья ребёнку разрешение не требуется.

Процедура продажи доли ребёнка идентична процедуре продажи доли дееспособного лица, отличие лишь в том, что для регистрации сделки регистратору потребуется от вас письменное разрешение органов опеки, а продавцом будет выступать законный представитель ребёнка, который действует в его интересах. Законный представитель ребёнка это родитель, усыновитель, опекун или попечитель.

Если продажу орган опеки не разрешил, как вы считаете, безосновательно, обжалуйте это решение в суде.

Органы опеки обычно запрещают продавать долю ребёнка, например, в таких случаях:

  • когда вновь приобретаемое жильё имеет худшие технические характеристики, чем существующее;
  • когда вновь приобретаемое жильё находится в худшей зоне, чем имеющееся;
  • когда жилья ещё не существует, например, строится кооперативная квартира.

Случай в Волгограде:

Школьнику принадлежала комната в благоустроенной коммунальной квартире площадью 19 м². Квартира расположена в доме, стоящем в центре города, рядом со школой.

Отец школьника планировал эту комнату продать, а взамен подыскал однокомнатную квартиру такой же стоимости, площадью 49м².

Орган опеки запретил продажу, и Волгоградский суд с этим согласился, потому что покупаемая квартира находилась в шестидесятилетнем деревянном доме на окраине города, в доме нет ни воды, ни газа, ни канализации.

Предоставление доли во вновь приобретаемом жилье

Если вы взамен продаваемой доли покупаете новое жильё для ребёнка, в орган опеки нужно будет предоставить следующие документы:

  • план квартиры, долю в которой вы продаёте, чтобы показать, что из себя представляет доля и каков её фактический размер;
  • предварительный договор купли-продажи нового жилья, в котором обязательно ребёнок является покупателем (вернее не сам ребёнок, а его законный представитель, действующий в интересах ребёнка) и, соответственно описана доля ребёнка – её размер и характеристики квартиры.

Читать также: как продать квартиру с долей несовершеннолетнего

Если вы жильё взамен доли ребёнка не покупаете, доля ребёнку должна быть выделена, в квартире бабушки или другого родителя, например. При этом в орган опеки вы предоставите:

  • всё тот же план квартиры с долей ребёнка;
  • предварительный договор дарения ребёнку доли в другой квартире.

Внимание, ловушка!

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире, когда он один из собственников приватизированной недвижимости и что говорит закон?

В этом случае вам сложно будет доказать опекунскому совету то, что доля в новом жилье выделена именно взамен продаваемой. Поэтому важно заключать именно предварительный договор по сделке.

Два примера из судебной практики:

1. Кировский служащий отдела опеки предложил отцу заранее предоставить ребёнку долю, взамен продаваемой, что тот и сделал – бабушка подарила ребёнку долю в своей квартире.

Когда договор дарения был предоставлен, опекунский совет отказал в выдаче разрешения на продажу, мотивируя это тем, что не имеется доказательств того, что средства, вырученные при продаже доли, пойдут на приобретение жилья ребёнку.

А факт того, что бабушка подарила долю в своей квартире, правового значения не имеет. Суд в этом случае мнение органа опеки поддержал.

2.Кемеровский суд признал незаконным отказ опекунского совета выдать разрешение на продажу доли ребёнка по мотивам того, что мать предоставила не основной договор купли-продажи, а лишь предварительный.

Получив задаток за продаваемую долю, не согласовав предварительно продажу с опекунским советом, вы рискуете тем, что вернёте покупателю двойную сумму задатка!

В заключение добавлю: продажа доли несовершеннолетнего в квартире, которая совершена без согласия или разрешения органа опеки, может быть признана судом недействительной!

Источник: https://xranitelochaga.ru/objekty/dolia/prodat-dolyu-nesovershennoletnego.html

Продажа квартиры с долями

Актуальный вопрос многих собственников – как продать недвижимость, разделенную на доли? Наиболее распространенная проблема – отсутствие определенных долей в натуре в приватизированном жилье, что приводит к спорам между владельцами и трудностям при оформлении сделок с недвижимым имуществом.

Ответ наших юристов можно получить на бесплатной консультации на сайте или по телефону. Общие моменты относительно процедуры оформления правоустанавливающих документов и продажи долей в квартире раскрыты в статье.

Отличия общей долевой и совместной собственности

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире, когда он один из собственников приватизированной недвижимости и что говорит закон?

Понятие долевой собственности подразумевает владение квартирой/домом в равных или неравных долях, где каждая из сторон вправе распоряжаться своей частью – дарить, продавать и передавать по наследству.

Совместная собственность не устанавливает четкие доли каждого из владельцев, что подразумевает пользование имуществом на равных правах. Распоряжаться помещением в таком случае можно исключительно с разрешения остальных дольщиков с выделом своей доли.

Обратите внимание!

В 2018 году закон претерпел ряд изменений, которые в первую очередь направлены на обязательное нотариальное заверение сделки с долевой продажей недвижимости.

Выделение доли для продажи

Законная продажа квартиры с долевым участием предполагает обязательный выдел доли с ее последующей оценкой. Процедура выделения доли в натуре происходит 2-мя способами:

  • по согласованию сторон – каждому владельцу определенная комната/комнаты;
  • в судебном порядке – отдельное помещение или часть собственности — ½, ⅓ и т.д.

При процентном соотношении частей помещения в долях продажа квартиры происходит в том же порядке, но не с указанием конкретного помещения, а по площади. Например, 1-комнатная квартира 40 кв.м. делится между 2 дольщиками в равных долях – по 20 кв.м. на каждого.

Для дальнейшей переуступки права на недвижимость, любой из владельцев имеет возможность выделить свою долю для последующего распоряжения ей.

За совладельцами сохраняется право преимущественной покупки ( ПП) по той же ставке, которая будет предложена другим покупателям.

При отказе дольщиков от предложения, собственник может выставить имущество (долю) на рынок, а если есть несколько покупателей, право выбора претендента остается за продавцом.

Если ПП будет нарушено (изменение цены, отсутствие осведомленности), то владелец вправе в течение 3-х месяцев подать в суд для признания купли/продажи недействительной.

Обратите внимание!

Это право действует только при возмездных сделках с имуществом в пользу третьих лиц. При продаже доли одному из совладельцев, норматив теряет свою силу, а покупатель определяется продавцом.

Порядок продажи доли в квартире

Оформление продажи долей квартиры, как и сделка купли/продажи недвижимости с долевым участием, требует соблюдения норм законодательства. Согласно действующих норматив ФЗ РФ, собственник должен следовать следующей схеме:

  • уведомление всех дольщиков о продаже своей части имущества – письмо с уведомлением и указанием суммы или объявление на сайте Росреестра;
  • 30 дней с момента отправки письменного уведомления отводится на ответ оппонента;
  • в случае принятия предложения совладельцами жилплощади, сделка купли-продажи оформляется на первичных условиях (сумма в письме/объявлении не может быть изменена);
  • заключить договор купли-продажи части квартиры с третьими лицами можно только в случае отказа дольщиков.

Передача доли одному из собственников идентична общей схеме с регистрацией имущества в Росреестре, уплатой налога, госпошлины (в 2018 году – 2 тыс. руб.).

Как составить договор?

Чтобы не нарушить закон и быстро совершить сделку, следует соблюсти ряд моментов:

  • договор купли-продажи квартиры по долям, который включает информацию о каждой стороне, описание жилплощади, стоимость, права третьих лиц (совладельцев);
  • документ заверяется у нотариуса;
  • передаточный акт – документ, подтверждающий переход собственности новому владельцу;
  • регистрация права на долю недвижимости в Росреестре или МФЦ с уплатой налога и пошлины.

Документы на продажу доли в 2018 году

Покупка квартиры с долевым участием в 2018 году оформляется Росреестром. Для регистрации права на часть жилплощади, покупатель должен подготовить пакет документов:

  • заявление по форме – от владельца, заявление на изменение прав собственности – от других совладельцев, в случае покупки доли в равноценных пропорциях;
  • соглашение о выделе в натуре или решение суда;
  • удостоверения личности каждой из сторон сделки;
  • правоустанавливающие документы сторон;
  • если совладелец ребенок – согласие органов опеки;
  • доверенность при отсутствии одного из участников;
  • паспорт на квартиру из бюро технической инвентаризации.

В каждом отдельном случае перечень документов может меняться. Узнать полный список и сократить временные потери можно, обратившись за консультацией к компетентным юристам.

Сделка с долями собственности имеет несколько вариантов.

Совладельцам

Продажа совладельцам может быть добровольной и принудительной. В первом случае владелец сам устанавливает цену и предлагает часть недвижимости совладельцам.

Второй вариант подразумевает следующее: если доля владельца признается значительной (самая большая относительно других собственников), то вопрос можно решить в судебном порядке, признав доли жильцов незначительными.

Для совершения выкупа все условия должны быть соблюдены:

  • доля незначительная;
  • реальный выдел невозможен;
  • владелец не заинтересован в пользовании общим имуществом;
  • не затронуты интересы несовершеннолетнего ребенка.

Третьим лицам

Если у квартиры несколько хозяев, то один из них имеет право распоряжаться имуществом при отказе от сделки совладельцев.

Завышение цен намеренно и последующее их снижение при продаже другому лицу – вариант обмана, что приводит к расторжению договора в суде.

То же касается договора дарения, который можно оспорить в случае возмездной сделки, зная все тонкости законодательной базы РФ в 2018 году.

Кредиторам

В случае залога недвижимости или по решению суда (задолженность по кредитам), торги недвижимого имущества проводятся без согласия дольщиков и самого хозяина.

Обратите внимание!

Если вам продали квартиру или ее часть с двумя совладельцами, один из которых не присутствовал при сделке и не дал согласие, то риск обмана и разрыва сделки велик. Заинтересованное лицо имеет право в течение 3-х месяцев обратиться в суд с требованием о признании продажи недействительной.

Как продать всю квартиру по частям?

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире, когда он один из собственников приватизированной недвижимости и что говорит закон?

Ситуация продажи квартиры в долевой собственности, когда покупатель один, а продавцов несколько, требует правильного подхода. Нет необходимости заключать отдельный договор с каждым собственником, кроме сделок в разное время. Продать квартиру с несколькими собственниками можно при соблюдении ряда формальностей:

  • если все владельцы согласны с передачей прав на имущество (продажей), то заключается единый договор, в котором прописывается порядок расчета с каждым участником сделки;
  • уведомлять дольщиков о сделке не требуется ввиду их единогласного согласия;
  • договор заверяется у нотариуса, что является одним из основных условий.
Читайте также:  Как продать квартиру в другом городе: возможно ли реализовать недвижимость дистанционно, находясь в ином месте и не выезжая туда, и каким образом это осуществить?

Продать или купить квартиру в равных/неравных долях может любое физическое и юридическое лицо. Порядок совершения сделки описан выше, а спорные моменты можно выяснить, обратившись к опытным юристам нашей компании.

По закону договор может быть написан в свободной форме, что также предусматривает несколько вариантов передачи денег:

  • перевод каждому продавцу части денег, соразмерной с проданной долей;
  • перечисление всей суммы одному из дольщиков с последующим перераспределением финансов между бывшими дольщиками.

Если покупателей 2 и более, то форма собственности может быть выбрана совместной или долевой.

Если вас интересует, как продать квартиру по частям одному собственнику, то в таком вопросе следует отталкиваться от всех вышеизложенных действий – выделение долей, оформление документов на каждую часть недвижимости, продажа собственности.

Продажа доли несовершеннолетнего ребенка

Еще один актуальный вопрос владельцев недвижимости – как продать квартиру, доли которой оформлены на детей, и что по данному вопросу говорит закон РФ.

Согласно законодательству, несовершеннолетний не имеет права распоряжаться недвижимым имуществом без согласия попечительства и опеки. В этом процессе первое место занимают интересы ребенка.

Чтобы сделка получила одобрение вышестоящих органов, следует предоставить:

  • документ, подтверждающий открытие счета в банке на имя ребенка, на который будут перечислены деньги после продажи жилья;
  • подтверждающие факты о новом месте жительства, условия в котором не должны быть ниже, чем в реализуемом жилье.

Как продать квартиру с подаренными долями в квартире или комнате ребенку также установлено ст. 60 СК РФ, ст. 26, 28, 37 ГК РФ, которые говорят об имущественных правах ребенка, его дееспособности и возможности распоряжаться его имуществом.

Если второй собственник против

Если все собственники продают доли, то вопросов быть не может. Но что делать, если один или несколько дольщиков против сделки? Купля-продажа квартиры, собственность на которую находится в долях, возможна без согласия всех владельцев. При возражении любого из участников есть несколько вариантов решения проблемы:

  • возражение на уведомление о сделке с долей одного из владельцев признается, как отказ от преимущественного права покупки, а дальнейшие действия продолжаются в общем порядке;
  • при отказе оформлять нотариально заверенный отказ, передача права собственности может проходить по договору безвозмездного дарения, что допускается по закону и не влечет за собой судебных тяжб.

Итог

Распоряжаться долями в недвижимости может каждый взрослый человек. Чтобы продать или купить долю или всю квартиру в долевой собственности, следует знать несколько моментов:

  • сделки с детьми до совершеннолетнего возраста проводятся под контролем органов опеки и попечительства;
  • ипотечное жилье может быть передано в собственность другому владельцу только при согласии банка;
  • продать дарованную квартиру, как и приобретенную или наследованную можно при совместной собственности или долевой, получив согласие оппонентов или выделив натуральную часть жилья;
  • несогласие дольщика со сделкой не лишает гражданина права совершать передачу прав на жилплощадь.

На остальные вопросы смогут ответить опытные адвокаты и юристы портала Правовед.

Источник: https://pravoved.ru/journal/prodazha-kvartiry-s-dolyami/

Можно ли продать долю в квартире ребенка без согласия второго собственника

05.05.2018

  1. обладание долей дает равные права на пользование общим имуществом жилого помещения;
  2. владение долей не должно нарушать права остальных собственников;
  3. распоряжение долей по возмездным сделкам требует получения предварительного уведомления остальных дольщиков.

Необходимо четко уяснить, что продать недвижимость, часть которой принадлежит несовершеннолетнему, без участия органа опеки и выделения доли не получится ни при каких обстоятельствах.

Если после продажи приобретение нового жилья не предполагается, ребенку можно предоставить долю в другом жилом помещении, в данном случае в квартире матери (или бабушки, дедушки), передав ей эквивалентную денежную сумму от продажи квартиры.

Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция

У неосведомлённого в юридических аспектах обывателя может возникнуть мысль: «Получится ли продать долю, если соседи будут против этого?» На самом деле их желание или нежелание не играют никакой роли.

Важно лишь своевременно их уведомить о том, что доля выставлена на продажу.

Если по истечении 30 дней они так и не изъявят желания стать собственниками, сделку можно оформлять с любым желающим, невзирая на мнение соседей.

Рекомендуем прочесть:  Малоимущая семья это какая

Продажа доли в квартире: порядок, договор, продажа с долей несовершеннолетнего, что изменилось к 2019 году

  1. Дарственная. Вы можете подарить долю частному лицу, предварительно договорившись с ним об оплате недвижимости по обычной расписке. Есть риск остаться обманутым, к тому же соседи могут оспорить подобную сделку в суде.
  2. Завышение цены.

    В этом случае в договоре купли-продажи обязательно должна стоять «официальная» цена. Расчёты с покупателями производятся по обговоренной ранее стоимости.

  3. Залог. Продавец берёт заём, закладывая свою часть квартиры.

    Далее подписывается отступное, и заёмщик получает жильё во владение. Залог имущества при этом должен быть зарегистрирован.

Главный нюанс такой сделки – это права ребенка на продаваемую квартиру.

Следует знать, что если ребенок собственник доли в квартире, то разрешение органов опеки и согласие обоих законных представителей ребенка обязательны. Схема продажи выглядит следующим образом:

Продажа доли несовершеннолетнего: где и как оформить сделку

Часто бывает так, что родители продают свою квартиру и взамен оформляют на ребёнка долю в крохотной квартирке-малосемейке. На подобный обмен органы опеки разрешение не дадут, поскольку несовершеннолетний должен быть прописан с кем-то из родителей, а площадь такого помещения для двоих недостаточна по меркам жилищного законодательства.

Могу ли я продать свою долю в квартире, если второй собственник несовершеннолетний

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Может ли сособственник продать долю в квартире, где проживает ребенок

Вы можете вставлять палки в колеса попыткам бывшего мужа распорядиться принадлежащим ему имуществом, но в итоге закон будет на его стороне. Может быть в Вашем понимании это будет как-то не справедливо, поскольку ребенок находится с Вами, но практически всегда суд делит имущество между супругами пополам.

Крайне редко и в порядке исключения при наличии весомых обстоятельств порядок распределения может быть изменен, но интересы детей суды в таких ситуациях не учитывают (Семейный кодекс РФ, статья 60. Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка.

).

Как продать долю в квартире? Советы юристов: как продать долю в приватизированной квартире

После выделения доли хозяин вправе ее продавать. Но перед тем как это сделать, необходимо предложить осуществить выкуп своей части другим собственникам. По закону, перед тем, как продать долю в квартире, другим хозяевам обязательно стоит направить письменное уведомление с предложением совершить покупку.

Можно ли продать квартиру если прописан несовершеннолетний ребенок

Перед продажей следует разобраться с юридическим положением ребёнка, то есть имеет ли он только регистрацию в продаваемой квартире или же является также владельцем доли в ней.

Продать жилое помещение, согласно российскому законодательству, можно при условии, что права несовершеннолетних детей не будут нарушены или ущемлены, а для этого первоначально их требуется выписать в другую квартиру.

Можно ли продать долю в квартире ребенка без согласия второго собственника Ссылка на основную публикацию Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире, когда он один из собственников приватизированной недвижимости и что говорит закон? Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире, когда он один из собственников приватизированной недвижимости и что говорит закон?

Источник: https://exjurist.ru/privatizatsiya/mozhno-li-prodat-dolyu-v-kvartire-rebenka-bez-soglasiya-vtorogo-sobstvennika

Как продать долю в приватизированной квартире: порядок процедуры в 2020 году

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире, когда он один из собственников приватизированной недвижимости и что говорит закон?

Согласно данным Росреестра большинство жилой недвижимости, которой владеют россияне, стало их собственностью в результате приватизации. Как правило, у приватизированной квартиры не один хозяин, а несколько членов семьи. Поэтому при отчуждении такой недвижимости возникает множество вопросов. В первую очередь собственники интересуются, можно ли продать долю в приватизированной квартире.

Схема действий продавца будет зависеть от согласия на сделку прочих совладельцев. Для ее проведения важной становится процедура выделения доли. В остальном купля-продажа не будет иметь отличий от реализации всего объекта недвижимости целиком.

Что такое доля в приватизированной квартире?

Начиная с 1991 года, российские граждане получили право переводить государственный, муниципальный жилой фонд в частную собственность (ФЗ РФ № 1541-1). Эта процедура именуется приватизацией.

В качестве участников выступают граждане, имеющие постоянную регистрацию на жилой площади, переводимую в частную собственность. Если у них есть несовершеннолетние дети, прописанные в другом месте, они приватизируют жилье вместе с родителями.

Когда в процедуре принимает участие двое и более человек, все они становятся владельцами с равными правами. Жилая площадь в таком случае делится на одинаковые части, и каждому хозяину оформляют свидетельство о праве собственности на его долю.

Например, если семья, состоящая из родителей и двух детей, приватизирует трехкомнатную квартиру, каждый из них становится собственником ¼ жилплощади. Отдельные комнаты приватизируют в коммунальных квартирах.

Можно ли продать свою долю?

Если гражданин является собственником недвижимости, он может совершать с нею весь спектр правовых сделок, т.е. дарить, продавать, закладывать и пр. Это правило распространяется и на доли в квартире. Никто не вправе препятствовать совершению подобных сделок.

Но на их проведение налагается ряд ограничений. Так, несовершеннолетние собственники до наступления 18-летнего возраста не имеют права распоряжаться своим имуществом в полной мере. Это касается и владельцев недвижимости с некоторыми видами обременения. Например, если квартира в залоге или арестована.

Гражданский Кодекс предусматривает еще одно ограничение на продажу недвижимости для всех владельцев долей в собственности. Это – наличие преимуществ на покупку у совладельцев (ст. 250 ГК РФ).

Если владелец доли в квартире намеревается ее продать, он обязан в первую очередь предложить выкупить свою часть другим собственникам. Для этого составляется письменное извещение с указанием стоимости отчуждаемого имущества.

После уведомления у прочих владельцев имеется один месяц, чтобы выкупить продаваемую часть площади. Если все они откажутся, собственник может в любой момент продать свое имущество.

При этом ему запрещено при реализации устанавливать стоимость ниже той, что он запрашивал у владельцев остальных долей.

Если преимущественное право покупки не соблюдено или доля продана по меньшей цене – это является поводом для оспаривания сделки в суде. Собственники прочих долей в такой ситуации выиграют дело со стопроцентной гарантией.

Особенности продажи доли несовершеннолетнего

Если в приватизации участвуют дети, они становятся полноправными собственниками долей недвижимости. Но до совершеннолетия не могут ими распоряжаться по своему усмотрению. Эту функцию выполняют родители или опекуны.

Ситуации, когда долю ребенка в квартире требуется продать, встречаются часто. Например, семья намеревается переехать в другой дом, поэтому продает всю квартиру целиком.

Прямого запрета на совершение сделок по продаже жилой недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним, закон не устанавливает.

Родители могут реализовать квартиру с долей несовершеннолетнего, но для этого им потребуется предварительно получить согласие органов опеки на проведение сделки (ст. 21 ФЗ РФ № 48 от 24.04.2008).

Контролирующие органы дадут разрешение на продажу только при соблюдении ряда требований:

  • Родители или опекуны обязуются взамен проданной доли в квартире приобрести в ближайший месяц иную жилую недвижимость. Причем доля, которую в новом жилье получит ребенок, должна быть не меньше, чем в проданном. Уменьшение допускается только в случае, если по своим техническим характеристикам приобретаемая недвижимость будет значительно превосходить проданную.
  • Запрещается покупка недвижимости в аварийных домах, в нежилом фонде, в объектах, которые не соответствуют санитарно-техническим нормам.

Конечно, родители чисто технически могут оформить сделку без согласия органов опеки и попечительства, если ни одна из сторон его не запросит. Но в случае, если о ней станет известно, по суду договор купли-продажи может быть расторгнут. В качестве истца может выступить:

  • Представитель органов опеки;
  • Прокуратура;
  • Любой из родственников несовершеннолетнего, чьи права ущемлены;
  • Образовательное и воспитательное детское учреждение.

Если органы опеки дали согласие на сделку, по ее завершению родители или опекуны обязаны отчитаться. Предварительно потребуется выделить доли в новой квартире и получить свидетельство о праве собственности на ребенка в Росреестре.

Процедура продажи доли в квартире

Технически продажа доли в недвижимости мало чем отличается от реализации целой квартиры. С той только разницей, что необходимо свою часть предложить сперва иным собственникам. Второй особый нюанс – это натуральное выделение доли.

Например, в трехкомнатной квартире один из собственников получает одну комнату. Делать это не обязательно, но желательно. Предварительно стоит попытаться осуществить процедуру, договорившись с остальными собственниками. Если они не выразят согласия, то по суду.

Результат необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Выделение доли в натуре не всегда возможно. Например, в однокомнатной квартире или при большом количестве собственников. Такая ситуация с правовой точки зрения проведению сделки купли-продажи не препятствует, но создает трудности с поиском покупателей на стороне.

После выделения доли потребуется ее оценить. В качестве оценочной можно использовать кадастровую стоимость или воспользоваться услугами независимого оценщика из СРО.

Следующим шагом станет составление договора купли-продажи. Желательно этот вопрос доверить профессиональному юристу, т.к. текст должен содержать много профессиональных ссылок на действующее законодательство.

Важно! Продажа доли в жилой недвижимости подлежит обязательной нотариальной заверке (ст. 42 ФЗ РФ № 218 от 13.07.2015).

При составлении ДКП и его заверке потребуются следующие документы:

  1. Общегражданские паспорта продавца и покупателя.
  2. Правоустанавливающие документы (в данном случае это будет свидетельство о приватизации).
  3. Свидетельство о праве собственности на квартиру.
  4. Техническая документация на отчуждаемый объект (технический паспорт, кадастровый паспорт, справка из БТИ).
  5. Документальное подтверждение заблаговременного уведомления о продаже собственников.
  6. Заключение о стоимости реализуемого объекта (при наличии).

В ряде ситуаций могут потребоваться дополнительные документы:

  1. Согласие органов опеки, если продают долю несовершеннолетнего. При такой сделке потребуется удостоверение личности самого несовершеннолетнего хозяина и его представителя (чаще это – родитель, но иногда – опекун).
  2. Согласие на продажу супруга собственника, если он состоит в официальном браке.

После нотариальной заверки сделку потребуется зарегистрировать в Росреестре. Подать документы можно непосредственно в ближайшем отделении или через МФЦ. Для регистрации потребуются:

  1. Паспорта всех участников сделки.
  2. Нотариально заверенный договор купли-продажи.
  3. Заявление обеих сторон.

За регистрацию потребуется заплатить государственную пошлину в размере 2 тыс. руб. взыщут ее с нового владельца (стоимость указана на 2019 год). Свидетельство о праве собственности выдадут через две недели.

Скачать образец договора по отчуждению доли в квартире

Уплата налогов

Продажа доли в приватизированной квартире может быть осуществлена сразу после ее приобретения. Но в таком случае бывшему владельцу придется заплатить налог на доходы в размере 13 %. Сделать это потребуется на следующий год после продажи, предварительно подав в ФНС налоговую декларацию.

Собственник доли в приватизированной квартире может избежать обязанности по уплате налога только при соблюдении одного условия. Если он получил свою долю в результате приватизации, ему необходимо оставаться ее владельцем не менее трех лет до продажи. Если минимальный срок владения будет соблюден, налог на доход от реализации платить не придется (ст. 217.1 НК РФ).

Если минимальный срок не выдержан продавец после отчуждения доли на следующий год до 30 апреля обязан заполнить и направить декларацию о доходах в отделение ФНС по месту жительства. Налог он рассчитывает самостоятельно. Оплатить его нужно в год подачи декларации до 15 июля.

Какие могут возникнуть сложности при проведении сделки?

Продажа доли в приватизированной квартире требует предварительной консультации юриста, который составит схему дальнейших действий, начиная с уведомления других собственников.

У продавца могут возникнуть сложности с согласием иных владельцев на выделение доли в натуре.

В таком случае хозяева, если не могут выкупить часть самостоятельно, часто начинают препятствовать продаже ее третьему лицу.

Юрист в спорной ситуации составит исковое заявление, где изложит обоснованные требования. И в случае необходимости будет представлять интересы продавца в суде.

Еще одна сложность – процедура передачи денег за приобретенную недвижимость. Юрист подскажет, каким образом осуществить процедуру, чтобы не попасть на уловки аферистов. Хотя в такой ситуации покупатель рискует больше, но и продавцу необходимо заручиться поддержкой профессионала.

Источник: https://glavny-yurist.ru/prodazha-doli-v-privatizirovannoj-kvartire.html

Сложно, но можно. Как продать долю квартиры, если в ней прописан или является собственником несовершеннолетний ребенок?

Любые процессы, связанные с изменением статуса недвижимости, сами по себе являются значительной головной болью для тех, кто вынужден этим заниматься.

Подобные же операции, отягощенные наличием каких-либо специфических обстоятельств, таких как нахождение доли этой жилплощади во владении ребёнка, и вовсе делают их крайне запутанными.

Тем более, что любые сделки, стороной которых является лицо, не достигшее 18 лет необходимо проводить с особой деликатностью.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (499) 504-88-91 Москва +7 (812) 385-57-31 Санкт-Петербург

Можно ли произвести такую сделку, если одному из собственников нет 18 лет?

Если же возникла ситуация, при которой необходимо продать часть квартиры, вторым собственником которой является гражданин, не достигший возраста 18 лет, то тогда необходимо получить разрешение в письменном виде на подобные действия от попечителей ребёнка и органов опеки, так как именно они являются теми, кто следит за учётом его интересов.

В продаже квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка важную роль играют органы опеки. Следует доказать им, что это не нарушит прав несовершеннолетнего собственника и не ухудшит условия его проживания.

Нюансы, если лицо, не достигшее совершеннолетия, только прописано, но не является собственником

Таким образом, ребёнка придется не только выписать из нынешнего жилища, но и зарегистрировать по другому месту жительства, так как сделка будет невозможна при отсутствии у него прописки где-либо.

Есть небольшие нюансы при оформлении прописки ребёнка в зависимости от его возраста:

  • До 10 лет: согласно статье 20 Гражданского Кодекса РФ это могут сделать только законные представители, подав заявление в паспортный стол по месту жительства.
  • 10-14 лет: несовершеннолетний гражданин может быть зарегистрирован по адресу проживания бабушки и дедушки, а также братьев и сестер, которым исполнилось 18 лет.
  • 14-18 лет: возможно проживание в квартире, не зарегистрированной ни на одного родственника.

Варианты продажи

Переход части жилища, которая находится в собственности лица возрастом менее 18 лет, в другие руки не может быть осуществима, если ребёнок остается без места для проживания по документам.

Органы опеки и попечительства никогда не выдадут разрешения, если такому лицу не будет предоставлена доля в новой квартире, соизмеримая со старой.

Без такого документа сделка будет признана недействительной по решению суда.

Существует 2 варианта продажи квартиры:

  1. Продажа осуществима, если прописать ребёнка у родственников, не приобретая новую квартиру.
  2. При получении новой жилплощади передать во владение ребёнка её долю.

В какие инстанции необходимо обратиться?

В процессе оформления подобной сделки придётся обойти немало инстанций.

Основные инстанции для совершения сделки:

  1. Для правильно оформления согласия на продажу квартиры необходимо посетить нотариуса.
  2. Органы опеки и попечительства должны выдать разрешение на изменение статуса доли несовершеннолетнего лица.
  3. Для снятия его с учёта и аннулирования прописки на старой жилплощади следует обратиться в паспортный стол по месту жительства.
  4. Далее процесс происходит так, как и при обычной продаже доли в квартире без особых нюансов, то есть сначала поход к нотариусу, затем оформление в регистрационной палате.

Как действовать – пошаговая инструкция

Начать стоит с заверения у нотариуса согласия на осуществления подобных действий с собственностью ребёнка. Затем происходит получение разрешения в органах опеки и попечительства.

В данном процессе должны принимать участие оба родителя.

Если же это невозможно из-за отсутствия хотя бы одного из них в связи с оформлением развода, наличием нежелания реализации доли ребёнка или же вовсе невозможно установить местоположение опекуна, то в таком случае решение будет принимать суд.

Альтернативой этому может стать предоставление согласия в письменном виде или документа о лишении родительских прав.

Подготовка документов

Пакет необходимых документов для осуществления сделки:

  • паспорт матери и отца;
  • свидетельство о рождении ребёнка или же паспорт, если есть;
  • справка о покупке жилья, гарантирующая ребёнку его часть;
  • свидетельство о браке;
  • свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему;
  • разрешение нотариуса на совершение сделки покупки-продажи;
  • выписки из домовой книги и лицевого счёта обоих жилых помещений;
  • квитанция об оплате государственной пошлины.

Составление договора купли-продажи

Договор составляется в присутствии родителей ребёнка и с разрешения органов опеки. В остальном же данный документ никак не отличается от остальных, связанных с продажей недвижимости.

Нюансом же здесь является то, что в преамбуле такого документа должны быть указаны подробные сведения представителя ребёнка, если ему нет 14 лет. В возрасте от 14 до 18 лет подросток может уже ставить свою подпись, но с согласия представителя, представленного в письменном виде.

Процесс составления подобного договора может быть и проведен без надзора органов опеки, однако в таком случае несовершеннолетний гражданин не должен быть собственником жилплощади, а лишь прописан там.

Регистрация сделки

При регистрации стоит учесть, что помимо документов, которые необходимы для регистрации в любом случае, нужно составить заявление на её совершение.

Требуется подготовить дополнительные документы:

  1. Документ, подтверждающий полномочия законных представителей несовершеннолетнего.
  2. Документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет распоряжаться имуществом самостоятельно, без согласия законных представителей:
    • решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, полностью дееспособным (эмансипированным);
    • свидетельство о заключении брака несовершеннолетним (в случаях, установленных ст.21 и ст. 27 ГК).
  3. Письменное согласие законных представителей на совершение сделки несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 26 ГК, п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ – далее СК).
  4. Разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК, п. 3 ст. 60 СК).
  5. Разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет на распоряжение имуществом (п. 1 ст. 26, п. 2 ст. 37 ГК, п. 3 ст. 60 СК).

Процесс продажи доли квартиры несовершеннолетнего ребёнка отличается от обычной сделки. Основной же особенность в такой ситуации является увеличения количества сторон, участвующих в этом процессе. Также при проведении подобной сделки стоит учитывать, что к условиям проживания лица, которому нет 18 лет, будет всегда приковано огромное внимание со стороны различных органов.

Источник: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/doli/nesovershennoletnego-sobstvennika.html

Возможна ли продажа доли несовершеннолетнего в квартире и как она осуществляется?

Сделка по продаже долевой собственности – чаще всего является непростой задачей. В случае, когда речь пойдет о продаже имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, задача значительно усложнится.

Как грамотно оформить сделку, и какие нюансы могут подстерегать законных представителей несовершеннолетнего при оформлении сделки, рассмотрим в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Возможна ли продажа?

Можно ли продать долю жилплощади, если другая часть ее принадлежит ребенку? Продать недвижимость, часть которой является собственностью ребенка возможно, в данной ситуации собственники не ограничиваются в правах на распоряжение своим имуществом (21 ГК РФ).

Особенностью сделки является непосредственное участие органов опеки и попечительства, которые строго контролируют весь процесс оформления и следят за соблюдением прав несовершеннолетних. Кроме того для такой сделки потребуется нотариальное заверение.

Продажа доли возможна в следующих ситуациях:

  • семья решила улучшить жилищные условия и планирует покупку другой квартиры;
  • родители находятся в процессе бракоразводного процесса и раздела имущества;
  • квартира была получена в наследство или в дар от родственников и после ее продажи, покупка нового жилья не запланирована.

Какие условия должны соблюдаться?

  • После продажи, несовершеннолетний должен получить долю в новой квартире, которая будет равна предыдущей доле или будет больше нее.
  • Если покупка новой недвижимости после продажи не запланирована, несовершеннолетнему предоставляется аналогичная доля в другом владении, которое имеет не меньшую площадь, чем объект продажи.
  • Нельзя после осуществления продажи квартиры предоставить ребенку комнату в коммуналке, в данной ситуации, сделка будет признана незаконной. Ребенок не сможет жить один, а проживание в комнате со всей семьей недопустимо, ввиду маленькой площади помещения.
  • В случае если новая квартира, где планируется предоставить долю несовершеннолетнему, больше по площади, чем старая, доля все равно должна быть аналогична прежней. Например, имея долю ½ в проданной квартире, ребенок должен получить аналогичную в новом жилье.
  • Здание, в котором запланирована покупка новой квартиры, достроено и готово к заселению.
  • Условия в новом жилье должны быть не хуже, чем в том, которое планируется продать.
  • Сделка должна быть разрешена органами опеки и попечительства.
  • Сделка должна быть заверена у нотариуса.
  • Необходимо разрешение на продажу от обоих родителей.

Процедура оформления разрешения от органов опеки и попечительства

В соответствии со ч. 2 ст. 20 ФЗ «Об опеке и попечительстве», для оформления сделки с имуществом несовершеннолетнего, его законные представители должны получить разрешение от органов опеки. Данная процедура обязательна в любых случаях, когда в сделке, участвуют дети. Органы обязаны обеспечить защиту интересов ребенка в момент распоряжения его имуществом.

Органы опеки имеют право:

  • контролировать условия совершения сделки по продаже квартиры, принадлежащей ребенку;
  • отслеживать сделки, в процессе которых, вероятно уменьшение имущественных прав несовершеннолетнего;
  • выдавать заключение, после проведенных проверок о нецелесообразности осуществления продажи, либо информировать родителей об условиях, которые должны быть выполнены;
  • выдавать согласие на совершение продажи имущества.

Без разрешительного документа от опеки продажа будет признана недействительной.

  1. Заявление с просьбой разрешения осуществить продажу.
  2. Согласие несовершеннолетнего собственника.
  3. Свидетельство о праве собственности.
  4. Выписка из домовой книги.
  5. Свидетельство о рождении ребенка.
  6. Договор, на основе которого имущество приобреталось.
  7. Справка о рыночной цене жилья.
  8. Справка об отсутствии задолженности.

Список документов не окончательный, в некоторых случая органы опеки могут потребовать и другие бумаги. Предварительное решение можно получить в течении 15 дней с момента подачи всего пакета документов, для окончательного решения потребуется месяц.

После того, как продажа успешно состоялась, родители обязаны в течение месяца предоставить органам опеки копии документов, которые подтвердят, что несовершеннолетнему было выделено имущество. В противном случае, сделка может быть признана недействительной в суде.

Почему могут отказать и что делать в такой ситуации?

Не всегда опекой выдается разрешение на продажу. Причиной отказа могут стать следующие обстоятельства:

  • В случае ущемления права несовершеннолетнего. Например, не выделена равноценная доля.
  • Жилищные условия в новой квартире будут хуже, чем в старой.
  • Отказ одного из родителей от осуществления сделки.
  • Сделка будет совершаться между близкими родственниками.
  • Ребенок, став наследником по завещанию, не вступил в наследство.
  • В новом жилье нельзя будет прописаться.
  • Квартира, которую запланировано приобрести, находится на стадии строительства меньше чем на 50 %.
  • Новое жилье в непригодном для проживания/аварийном состоянии.

Причины для отказа органами опеки могут быть иные, каждый запрос рассматривается в индивидуальном порядке.

В некоторых случаях, отказ не является окончательным решением, можно попробовать переубедить представителей власти с помощью дополнительных аргументов и доказательств в пользу осуществления переезда. Гораздо проще будет получить разрешение, доказав органам, что со сменой жилья будут улучшены условия жизни ребенка.

Например:

  • новое жилье находится в районе с хорошей экологической обстановкой;
  • климатические условия будут способствовать нормальному развитию несовершеннолетнего;
  • наличие высокооплачиваемой работы для родителей ребенка в районе, куда запланирован переезд;
  • хорошая и развитая инфраструктура поблизости.

На основании на ст.37 и 28 ГК РФ органы опеки не имеют право запретить сделки с имуществом несовершеннолетних, которые совершаются родителями. Соответственно, в случае отказа, не связанного с ущемлением прав ребенка, такое постановление через суд можно признать незаконным.

Получение согласия второго родителя: как оформляется, где и что должно быть указано?

Рассматривая запрос на разрешение совершения сделок с имуществом несовершеннолетнего, органы опеки учитывают мнение обоих родителей. Для осуществления продажи необходимо согласие двоих родителей, даже если они развелись. Согласие оформляется в произвольной письменной форме, либо на готовом бланке у нотариуса.

Данный документ должен содержать:

  • Реквизиты свидетельства о заключении брака (или свидетельства о разводе).
  • Паспортные данные родителя.
  • Данные несовершеннолетнего (ФИО, свидетельство о рождении или паспорт).
  • Информация о реализуемой квартире (адрес, доля ребенка, свидетельство о праве собственности несовершеннолетнего).
  • Документ должен быть заверен у нотариуса.

Скачать бланк согласия родителя на совершение сделки несовершеннолетним

Можно ли обойтись без этого?

Участие обоих родителей в сделке является обязательным условием, оговоренным в законодательстве РФ (ст.28 ГК) Данная норма не предусматривает варианты передачи полномочий на представление интересов детей иным лицам, кроме перечисленных.

П.4 ст.

182 ГК устанавливает запрет на проведение сделки через представителя, если она может совершаться только лично, а в случае с ребенком только его родителями.

Лица в возрасте 14-18 лет могут совершать сделки с письменного согласия обоих опекунов, интересы лиц младше 14 лет представляются законными опекунами.

В каких случаях можно не получать согласие второго родителя?

  • если он лишен родительских прав (требуется решение суда);
  • если он отказывается участвовать в жизни ребенка ( в таком случае, отправляется заказное письмо по месту пребывания родителя и в случае отсутствия ответа через 30 дней, в опеку предоставляется свидетельство об уведомлении);
  • если он умер (требуется предоставить свидетельство о смерти);
  • находится в розыске более двух месяцев (справка из УВД);
  • более полугода отклоняется от выплаты алиментов (решение суда).

Если второй родитель отсутствует по причине длительной командировки, достаточно будет нотариально заверенного разрешения и заверения документа в консульстве страны по месту пребывания родителя.

Заверение всей сделки у нотариуса

Согласно ФЗ-218 все сделки по продаже долей несовершеннолетних должны осуществляться только с нотариальным заверением. Это позволит избежать возможных проблем в дальнейшем, защитить права ребенка, подтвердить законность операции. Кроме того, срок регистрации нотариально заверенной сделки сократился в 2 раза и составляет всего 5 рабочих дней, вместо 10.

Есть ли отличия от обычной сделки?

Разница между обычной продажей доли и реализации доли несовершеннолетнего заключается только в необходимых для данной процедуры документах.

  • Для продажи доли несовершеннолетнего потребуется выполнить ряд условий, рассмотренных в данной статье и получить разрешение в попечительском совете.
  • Обычная продажа доли, осуществляется гораздо проще, достаточно лишь отправить заказным письмом остальным собственникам нотариально заверенное предложение совершить покупку и, в случае отсутствия от них ответа или отказа, найти покупателя и заключить с ним договор.
  • Продажа доли несовершеннолетнего подразумевает одновременное приобретение другой недвижимости, не уступающей по условиям прежней, а при обычной продаже доли, полученные средства можно тратить по своему усмотрению.
  • После оформления сделки, если продается доля несовершеннолетнего, далее происходит его регистрация по новому месту жительства, а копии договоров предоставляются в попечительский совет.

Если был задействован маткапитал

Для продажи имущества, приобретенного на средства материнского капитала, на основании ст.36 ГК РФ действуют те же правила, что и при продаже доли несовершеннолетнего.

Продавать свою долю в квартире, где вторым собственником является несовершеннолетний, на основании ст. 209 ГК РФ разрешено.

Как продать жилье, в том числе и приватизированное, если второй собственник несовершеннолетний? Необходимо соблюдать преимущественное право покупки доли (250 ГК РФ). Перед поиском покупателя на свою часть имущества необходимо направить предложение о выкупе второму собственнику.

В случае с несовершеннолетним, уведомление отправляется его опекунам. Отправка осуществляется заказным письмом по почте, с момента, когда письмо было доставлено, необходимо отсчитать 30 суток. Если родители отказываются от выкупа или проигнорировали предложение, можно продать свою долю любому третьему лицу.

Отличается данная сделка от продажи имущества несовершеннолетнего тем, что не требуется разрешение от попечительского совета, имуществом можно распоряжаться по своему усмотрению.

Возможные риски

Любая сделка, связанная с отчуждением имущества, имеет некоторые риски. Если в такой процедуре участвуют дети, риски увеличиваются в несколько раз. Основной проблемой является вероятный отказ органов опеки на проведение сделки. Но некоторые идут в обход закона и осуществляют продажу нелегально.

Покупатель тоже немало рискует, соглашаясь на такую сделку. Важно обратить внимание на подлинность разрешения от опеки, возраст и количество детей, которые имеют право на доли в квартире, выписку, которая подтвердит отсутствие прописанных в квартире лиц на момент продажи.

Нередко получается, что продавец, не получив официального разрешения, утверждает, что все вопросы будут улажены после совершения сделки. Такая ситуация, нередко приводит к тому, что жилье приобретается незаконно и в дальнейшем обе стороны ждут долгие судебные разбирательства. Поэтому важно проверять жилье перед заключением договора.

Продать квартиру с долей несовершеннолетнего вполне реально. Вся процедура должна начинаться с посещения органов опеки и завершаться там же.

Не стоит искать обходные пути, поскольку, как показывает практика, гораздо проще найти выход в непростой в правовом плане ситуации, чем разбираться с последствиями, возникшими от незаконной сделки.

Наилучшим решением для грамотного проведения всей процедуры от начала и до конца будет привлечение профессионального юриста.

Источник: https://101urist.com/nedvizhimost/zhilaya-sobstvennost/kvartira/kuplya-prodazha/instrutsiya/doli/prinadlezhashhie-nesovershennoletnemu.html

Ссылка на основную публикацию