Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком: образец и чем отличается от бумаги с авансом, можно ли при реализации недвижимости обойтись без него?

Скачайте предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком. Узнайте, как не лишиться аванса и гарантированно добиться заключения основного договора купли-продажи недвижимости.

 Содержание:

Основная задача этого документа для покупателя — быть уверенным в том, что выбранная квартира будет продана именно ему, за ту цену и на тех условиях, которые согласованы с продавцом.

Для продавца здесь важно получить документальное подтверждение серьезности намерений покупателя и получение частичной оплаты за свой дом или квартиру.

Хотя последнее требование не является обязательным, но об этом ниже.

К содержанию этого соглашения следует отнестись также серьезно, как и к составлению основного соглашения купли-продажи. В первичной бумаге необходимо указать:

  • Фамилии, имена, отчества сторон
  • Их паспортные данные
  • Точный адрес дома либо квартиры так, как он записан в выписке Росреестра
  • Данные самой выписки
  • Этажность объекта
  • Стоимость дома или квартиры
  • Согласие супруга на продажу недвижимости (если продавец состоит в браке)

Но одним из главных сведений этого документа являются условия перехода к этапу заключения основной договоренности — купли-продажи недвижимости. Существенным моментом здесь являются сроки заключения основного документа, платежей и передачи имущества.

Требования законодательства к форме преддоговора купли-продажи 

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком: образец и чем отличается от бумаги с авансом, можно ли при реализации недвижимости обойтись без него?Форма соглашения

Закон однозначно требует составления предварительного договора в той же форме, в которой заключается и основной. Это означает, что документ нужно составить письменно.

Сроки главной сделки

Еще одной особенностью этого вида договоренностей является срок выполнения обязательств.

Если вы не укажите в нем дату заключения основного документа, то российским законом предусмотрен целый год на то, чтобы это сделать. Естественно, стороны соглашаются с этим редко.

Вероятно, вам также придется сначала согласовать сроки основной сделки с противоположной стороной заранее и затем отразить ее в предварительных бумагах.

Задаток

Гражданский Кодекс РФ не настаивает на том, чтобы в ходе подписания преддоговора покупатель обязательно вносил частичную оплату, а продавец категорически ее требовал. Вносить ли аванс, его размер — все это стороны решают самостоятельно. В каждом отдельном случае продавец и покупатель имеют свою мотивацию и интерес в этом вопросе.

С позиции продавца часто имеется большая заинтересованность в том, чтобы получить аванс и желательно в большем размере, «привязав» к себе клиента. Со стороны покупателя, как правило, есть желание внести поменьше либо не платить совсем.

Но может быть и обратная ситуация, к примеру: продавец не уверен в своем желании продать свой дом по такой цене, а покупатель убежден, что эта покупка для него крайне удачна и выгодна.

В любом случае, предоплата – это очень действенный способ обязать стороны заключить сделку. Поскольку виновная сторона не только часто теряет средства в размере задатка, но и может столкнуться с требованиями о возмещении убытков, понесенных другой стороной.

Так, если сделка не состоится по вине покупателя, то он однозначно теряет задаток. Эти средства остаются у продавца.

Если же сделка отменяется по вине продавца, то он обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере! Это регламентируется статьями 380 и 381 Гражданского Кодекса РФ.

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком: образец и чем отличается от бумаги с авансом, можно ли при реализации недвижимости обойтись без него?

Также не забывайте о возможности истребования с виновной стороны компенсации по возникшим убыткам. Если вы сможете подтвердить их документально. Поэтому над необходимостью и суммой предоплаты стоит подумать не торопясь.

Маленькая хитрость: задаток или аванс

Знание этого нюанса позволит застраховать себя от существенных потерь. Дело в том, что юридические термины «аванс» и «задаток» имеют много отличий. Но в данной ситуации главное для покупателя это то, что закон по-разному смотрит на их возврат.

Аванс рассматривается Кодексом как один из первых платежей за передачу прав владения недвижимостью, не предусматривая жестких санкций за отказ от сделки.

Требования же к оплате и возврату задатка однозначно описаны в ГК РФ так, как это отмечено в предыдущей главе.

Другими словами, если указать в договоре «аванс» вместо «задаток», то в случае отмены сделки покупателем он вправе будет настаивать на полном возврате этой суммы и продавцу будет крайне сложно с этим спорить. Хотя, при этом не стоит забывать об опасности судебных споров, если продавец потребует возмещения убытков.

Предварительный договор купли-продажи квартиры без задатка

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком: образец и чем отличается от бумаги с авансом, можно ли при реализации недвижимости обойтись без него?

Скачать Предварительный договор купли-продажи с оплатой задатка

Но в большинстве случаев преддоговор включает в себя, кроме всего прочего, раздел об оплате аванса. На мой взгляд, так понятнее и удобнее. Его форму можете скачать в конце этой статьи.

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке

В ходе приобретения жилья в ипотеку, прежде всего следует выбрать банк, который способен предоставить вам самые выгодные условия кредитования. Далее, следует обратиться к ипотечному менеджеру банка за разъяснением процедуры, поскольку в каждом банке имеются свои отличия. После этого можно переходить к поиску квартиры и обсуждению условий сделки с конкретным собственником.

В этом случае вы также можете заключить предварительное соглашение. Однако, его форма, вероятно, будет предложена самим банком. Кроме того, сотрудники банка в любом случае должны сделать оценку стоимости объекта и проверить его на предмет чистоты сделки и отсутствия обременений. Это кстати, один из существенных плюсов покупки в ипотеку.

Кроме того, с помощью преддоговора можно спланировать покупку квартиры, которая уже находится в ипотеке. Для этого нужно выяснить какую сумму текущий владелец квартиры еще должен банку.

Эту сумму можно включить в текст предсоглашения. После ее получения от покупателя текущий хозяин квартиры должен оплатить эти средства банку для окончательного погашения своей ипотеки.

Обременение банка на объект будет снято и стороны могут спокойно переходить к купле-продаже.

Однако, возможен и вариант оформления ипотеки на покупателя, внесения им первого ипотечного платежа банку, одновременного оформления ипотечного кредита на покупателя и погашения обязательств предыдущего владельца перед банком. Безусловно, вся эта процедура должно согласовываться с работниками банка, сопровождаться трехсторонними соглашениями и договорами о зачетах кредитных обязательств.

Скачать предварительный договор купли-продажи по ипотеке сбербанка.

Предварительный договор купли-продажи дома — образец

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком: образец и чем отличается от бумаги с авансом, можно ли при реализации недвижимости обойтись без него?

Скачать образец предварительный договор купли-продажи дома

Расторжение предварительного соглашения купли-продажи квартиры

Наиболее благоприятный и безболезненный способ расторжения предварительного соглашения – это заключение основного договора и переход к сделке. Для этого он и был заключен.

Но, как известно, человек предполагает, а господь располагает и случиться может всякое. Поэтому помимо идеального варианта могут произойти незапланированные. Однако, они также предусмотрены ГК РФ.

Расторжение соглашения происходит в следующих случаях:

  1. Стороны заключают основной договор в соответствии со сроками, указанными в предварительном соглашении. Размер аванса учитывается в общей стоимости квартиры и вся последующая часть сделки регулируются основным соглашением;
  2. Одна из сторон инициирует отказ от заключения основного договора. В этой ситуации другой участник вправе принудить противоположную сторону к сделке, но только по прошествии шести месяцев с момента отказа от нее другого участника. Разумеется, судьбу предоплаты определят положения Гражданского Кодекса так, как описано выше. Если же в соглашении был указан «аванс», то вполне возможно покупатель ничего не потеряет;
  3. Обо всем можно договориться, поэтому и продавец с покупателем могут согласовать иные сроки либо иные условия и даже цену сделки в рамках основного договора в досудебном порядке. Это всегда возможно, если участники наделены достаточными коммуникативными навыками и стремлением к взаимовыгодному компромиссу.

Предварительный договор купли-продажи доли в квартире

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком: образец и чем отличается от бумаги с авансом, можно ли при реализации недвижимости обойтись без него?

Бланк предварительного договора купли-продажи доли в квартире можете скачать здесь.

Таким образом, нет ничего сложного в первом этапе сделки купли-продажи дома, квартиры либо ее доли. Но при этом важно знать и уметь пользоваться определенными законодательными нюансами в свою пользу. Скачать предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком, образец которого многократно проверен в работе вы можете по этой ссылке скачать.

Источник: https://2urist.ru/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-zadatkom/

Составление предварительного договора покупки с оформлением задатка

Договорные торговые взаимоотношения между контрагентами формируются в письменной форме. На официальном бланке стороны согласовывают и утверждают регламент дальнейших действий, механизма ведения расчетов.

В некоторых случаях участники планируемой сделки неспособны в назначенный срок исполнить конкретное обязательство.

В таких ситуациях формируется первоначальное соглашение с залоговым характером, поэтому нужно знать, как составить и применить образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком.

Характеристика документа

Контракт купли-продажи – официальная форма, подтверждающая намерения физических, юридических лиц по приобретению прав на конкретное имущество, активы, недвижимость. Договоренность строится на взаимовыгодных условиях: продавец реализует товар по достойной цене, а покупатель приобретает нужные ценности.

Недостаточность денежных средств становится существенным препятствием для совершения необходимой покупки. Альтернативным вариантом становится заключение соглашения, предшествующего основному контракту. Потребитель согласовывает с поставщиком будущее сотрудничество, предоставляет под залог определенные активы в качестве гарантии совершения покупки в ближайшей перспективе.

Разберемся, что такое предварительный контракт (договор) купли-продажи (ПДКП). Это стандартная договоренность в письменной форме, имеющая юридическую силу.

Фактически участники правоотношения предварительно договариваются об условиях работы, сотрудничества. Такой формат взаимоотношений позволяет обсудить детали, подобрать оптимальные варианты расчетов, компромиссы.

Обсуждение основных моментов является залогом успешного взаимодействия сторон.

В 2018 г. допустимость предварительной договоренности регламентирована ст. 429 ГК РФ. Законодательный свод определяет базовые параметры правоотношений, возможный вариант действий участников сделки. Первоначальная форма соглашения является основой для формирования контракта, стороны руководствуются принятыми решениями, учитывают интересы и предпочтения друг друга.

Несоблюдение формы предварительного соглашения приводит к недействительности договоренности, ее фиктивности. Первоначальный контракт является бланком, посредством которого физические, юридические лица выражают намерение о сотрудничестве. Если за обозначенные сроки реальный договор не заключается, сделка признается несостоявшейся.

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком: образец и чем отличается от бумаги с авансом, можно ли при реализации недвижимости обойтись без него?

Предварительный договор купли-продажи заключается при отсутствии денег для покупки

На практике в торговых оборотах с недвижимостью используются три основных формата предварительной договоренности:

  • Соинвестирование строительства конкретного объекта посредством перечисления денежных средств застройщику от будущего владельца квартиры.
  • Базовое соглашение между владельцем жилья и потенциальным покупателем, если средства на покупку получены по ипотечному кредитованию.
  • Авансирование приобретения жилого помещения при заключении агентского соглашения с посредниками.

Базовые моменты

Поскольку предварительный договор выступает основой для формирования основной договоренности, особенно важно отнестись к составлению бланка со всей серьезностью, осмотрительностью.

Стороны должны детально обсудить важные моменты и кратко изложить их на бумаге.

Рекомендуется максимально емко определить предмет соглашения, порядок перехода прав, вероятные форс-мажоры и негативные последствия.

Российское законодательство не утверждает конкретный шаблон предварительного контракта, но требует соблюдения участниками конкретных моментов:

  • При формировании бланка стороны руководствуются юридическими основами по договорам купли-продажи.
  • Соглашение в обязательном порядке регистрируется на бумаге с подписями контрагентов.
  • Предмет сделки описывается подробно, по недвижимости указывается не только кадастровый паспорт, адрес местонахождения, но и этаж, площадь.
  • В форме прописывается реальная стоимость имущества, земли, подлежащих продаже.
  • Клиенты договариваются в условленные сроки подписать основной контракт и совершить передачу прав.
Читайте также:  Может ли опекун продать квартиру недееспособного или несовершеннолетнего ребенка и как получить разрешение у органов попечительства?

Далее необходимо выяснить, можно ли задатком обеспечить исполнение предварительного договора. Действительно, такой формат взаимоотношений активно используется контрагентами.

Залоговое имущество, ценности выступают гарантом добросовестного отношения покупателя к продавцу и возникающим договорным обязательствам. Предмет залога обязательно прописывается в соглашении, определяется порядок перехода прав на актив.

В дальнейшем задаток будет использован для погашения части стоимости приобретаемого жилья, недвижимости, транспорта.

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком: образец и чем отличается от бумаги с авансом, можно ли при реализации недвижимости обойтись без него?

На предварительном этапе заключения договора следует обсудить все нюансы

Важно понимать, что залоговые взносы не являются обязательным условием для заключения предварительного контракта на торговую операцию. К такому решению стороны приходят по собственной инициативе.

Предоплата позволит ускорить подписание основного контракта, но никак не повлияет на стоимость актива и его качественные характеристики.

Судебная практика показывает, что при возникновении спора, конфликта сторон возврат задатка по предварительному договору осуществляется по стандартной схеме.

Стоит отметить, что в случае возникновения вины покупателя по несостоятельности сделки, сумма аванса не возвращается.

Поэтому стороны должны особенно серьезно отнестись к договоренности с потенциальным продавцом. Важно обеспечивать законность операции, контролировать сроки ее исполнения.

Если владелец земельного участка, квартиры, иных ценностей понесет убытки, виновнику придется выплатить возмещение.

Нюансы составления

Для исключения вероятных проблем, рисков, спорных моментов стороны правоотношения оговаривают и согласовывают максимально возможные параметры взаимодействия.

Важно четко изложить требования, описать формат обязательств, чтобы избежать судебных разбирательств и негативных последствий в будущем.

Несомненно, существует положительная судебная практика по возврату задатка за невыкупленную квартиру, но риск утраты денег все равно сохраняется.

Юристы рекомендуют контрагентам прописывать следующие моменты в предварительном соглашении:

  • Дееспособность для физических лиц, правоспособность для организаций.
  • Наличие обременений в отношении реализуемых объектов (ипотека, залог, арест и прочие).
  • Число фактических владельцев помещения, факт регистрации доли несовершеннолетних граждан в указанной территории.
  • Реальная выкупная стоимость дома.
  • Данные, идентифицирующие личность продавца, покупателя (паспорт для физлиц, учредительная документация для ООО, АО и пр.).

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком: образец и чем отличается от бумаги с авансом, можно ли при реализации недвижимости обойтись без него?

При составлении договора важно указать все необходимые реквизиты

Дополнительные условия позволят сторонам защитить персональные интересы, достичь максимальной эффективности от сотрудничества.

Например, допускается осуществление компенсационных выплат при формировании убытков у одной из сторон, мотивированный отказ в возвращении задатка.

Контрагенты заранее оговаривают адресата расходов по оформлению сделки, регистрационным мероприятиям в отношении квартиры, гаража, автомобиля.

Немаловажный момент – уплата государственной пошлины за внесение сведений о недвижимости в Росреестр. На практике чаще всего эти расходы возлагаются на будущего владельца дачи, квартиры, иной жилой площади. Если покупатель предоставляет задаток продавцу, допускается внесение денежных средств на депозит в банке или передача активов на хранение в специальную ячейку.

Отметим, что предварительная договоренность на приобретение земельного участка, жилой или нежилой недвижимости не подлежит обязательной госрегистрации.

Соглашение оформляется между контрагентами в качестве обещания, только основной контракт подтвердит фактический переход прав.

После выкупа актива наступает момент, когда новый собственник должен зарегистрировать в собственность машину, дом, квартиру.

Список приложений

Поскольку предварительный договор не является фактической торговой операцией, стороны вправе самостоятельно определить необходимость и комплектацию прилагаемых бланков. Допускается приложение копий правоустанавливающих документов на нежилое, жилое помещение, автомобиль. Если объект предоставлен потенциальному покупателю в аренду, то прикладывается копия арендного соглашения.

Когда имущество находится под обременением, владелец предоставляет потенциальному покупателю выписку из госреестра. Для идентификации личности уполномоченных лиц к контракту прикладываются копии паспортов, иных личных документов подписантов. При внесении задатка со стороны продавца оформляется долговая расписка или акт приемки денежных средств.

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком: образец и чем отличается от бумаги с авансом, можно ли при реализации недвижимости обойтись без него?

К предварительному договору может потребоваться приложить копии иных документов

Порядок оформления

Каждую из сторон письменной договоренности должны представлять исключительно уполномоченные лица.

Правом подписи обладает только гражданин, предъявивший нотариально заверенную доверенность или агентский договор. Только в этом случае сделка будет оформлена законно.

Когда недвижимость продают несколько собственников, каждый из них обязан участвовать в согласовании бланка предварительного контракта.

Если продажа осуществляется без участия владельцев доли в имуществе, существует высокая вероятность оспаривания сделки в Верховном суде или другой инстанции.

Исковое обращение должно быть подано максимально быстро с того момента, как потерпевшая сторона узнает о незаконных действиях продавца.

Особенно остро встает вопрос продажи муниципального жилья, поскольку такие действия правомерны только со стороны госорганов.

Предмет предварительного соглашения – обязанность сторон по заключению договора в условленные сроки. Период может продолжаться неограниченное время, но желательно прописать начало и окончание интервала.

Например, участники торговой операции обязались оформить основной договор спустя год после подписания первоначального бланка. Если по истечении этого срока сделка не совершена, договоренность аннулируется.

В поле характеристики объекта продажи рекомендуется прописать все допустимые параметры актива.

Например, по реализации квартиры указывается адрес, этажность здания, площадь помещения, наличие коммуникаций.

Для транспортных средств важно указать дату выпуска, модель кузова, грузоподъемность, количество пассажирских мест. Полный перечень свойств определяется сторонами в индивидуальном порядке.

Для доказательства имущественной связи недвижимости и продавца в тексте договора прописываются сведения о правоустанавливающих документах: номер свидетельства на собственность, данные о регистрации, кадастровый номер и пр.

Важно указать порядок осуществления расчетов, выплаты денежного возмещения при отказе от заключения контракта.

Задаток регистрируется в письменной форме, он не возвращается при грубом нарушении условий соглашения со стороны покупателя.

В качестве примера можно использовать образец предварительного соглашения на куплю-продажу квартиры.

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком: образец и чем отличается от бумаги с авансом, можно ли при реализации недвижимости обойтись без него?

Предварительный договор может быть расторгнут одной из сторон

Аннулирование соглашения

Участники предварительной договоренности имеют право прописать в тексте документа возможность одностороннего отказа от исполнения обязательств и порядок расторжения соглашения по конкретным причинам. Например, с момента подписания первичного контракта произошел пожар и помещение стало непригодным для проживания. Потенциальный покупатель отказывается от покупки и получает возврат задатка.

Потребитель может аннулировать договоренность, если собственник недвижимости существенно завысит стоимость актива.

Такие действия являются нарушением условий сделки и позволят покупателю расторгнуть ее без негативных последствий. Когда сторонам не удается договориться, подобрать компромисс, дело по спору передается на рассмотрение в суд.

Если компетентный орган признает вину плательщика, осуществляется взыскание судебных и прочих издержек.

Особенно важно знать, как вернуть задаток по предварительному договору. Для возврата перечисленных денежных средств достаточно направить официальное письмо с банковскими реквизитами на имя продавца.

Если покупатель не нарушил условия договоренности, адресат заявки в кратчайшие сроки вернет финансы.

Когда инициатива расторжения сделки не обусловлена уважительными причинами, вескими основаниями, возможен отказ возвращения денег.

Заключение

Предварительная договоренность по совершению торговой операции с недвижимостью, земельными участками, транспортом и иным имуществом является оптимальным вариантом сотрудничества контрагентов.

Стороны соглашения заранее оговаривают условия перехода прав, осуществления расчетов. Задаток является дополнительной гарантией исполнительности покупателя.

Расторжение контракта возможно по инициативе сторон или через суд.

Скачать образец:

Предварительный договор купли-продажи с задатком

Дополнительно о предварительном договоре купли-продажи с задатком будет рассказано в видео:



Источник: https://MoyDolg.com/zadatok/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi.html

Предварительный договор купли продажи квартиры с задатком (образец) 2020

Главная / Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Предварительный договор купли продажи квартиры с задатком и без

Просмотров 167

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком: образец и чем отличается от бумаги с авансом, можно ли при реализации недвижимости обойтись без него?

Перед оформлением договора купли-продажи квартиры часто составляется предварительное соглашение с задатком или без него. Документ подтверждает намерение покупателя приобрести, а собственника продать жилье.

При изменении ситуации он позволяет скорректировать отдельные пункты будущей сделки или отсрочить покупку.

Использовать предварительный договор о намерении необязательно, но в некоторых случаях без него не обойтись.

Для чего нужен предварительный договор

По сути, документ подтверждает согласие сторон о готовности заключения сделки купли-продажи на заранее оговоренных условиях (ст. 429 ГК РФ).

Соглашение должно содержать аналогичные условия, как и в основном договоре. Оно подтверждает готовность покупателя приобрести квартиру в установленный срок и по заранее оговоренной стоимости.

ПДКП используется в следующих случаях:

  • Недоверие покупателя – продавец подтверждает, что является единственным владельцем, в квартире нет «скрытых собственников» и отсутствуют обременения. Потребуется время на сбор дополнительных справок – от 1 до 4 недель.
  • У покупателя не хватает средств на покупку – подписав договор, покупатель подтверждает готовность найти нужную сумму в оговоренный период, а собственник обязуется ждать отведенное время.
  • Неполный пакет – получение отдельных справок может растягиваться на несколько недель (типичный пример: разрешение на продажу от органов опеки), поэтому участникам сделки требуется отсрочка.
  • Невозможность лично присутствовать при заключении соглашения – бывают случаи, когда стороны не могут в ближайшее время прибыть на сделку, а использование представителей вызывает подозрение. Подготовка ПДКП позволяет отсрочить операцию до прибытия сторон.

Перечисленные причины – наиболее распространенные. В каждом отдельном случае могут возникать другие поводы использования ПДКП.

Чем отличается предварительный договор купли продажи квартиры от основного

Основное отличие в том, что предварительное соглашение не является основанием для обретения права собственности на квартиру, как это обеспечивает типовой договор купли-продажи. Кроме этого существуют и другие отличия:

  • Предмет предварительного соглашения, как правило, описывается не так детально, но никто не запрещает сторонам отражать в его содержании любые подробности будущей сделки.
  • ПДКП составляется в письменном виде, но не требует обязательного заверения у нотариуса и регистрации, в отличие от основного документа.
  • Оплата по ПДКП не производится, даже если в содержании указана стоимость квартиры. Единственное, что могут участниками – договориться о сделке с задатком или авансом в счет суммы по основному соглашению.

Задаток в ПДКП

Задаток не путайте с авансом, поскольку это разные понятия. Ст. 380 ГК РФ определяет, что задаток – это сумма, которая вносится покупателем в качестве доказательства намерения выполнить условия соглашения и является частью платежа при покупке квартиры.

Задаток может быть возвращен покупателю, если сделку невозможно завершить или стороны обоюдно решили расторгнуть договоренности. Если покупатель отказывается покупать жилье необоснованно – задаток остается у владельца квартиры. Противоположная ситуация, когда владелец отказывается продавать недвижимость.

В этом случае он отдает задаток в удвоенном размере.

Читайте также:  Как продать квартиру государству: можно ли реализовать жилье органам власти, в том числе администрации города, и особенности сделки с муниципалитетом

Аванс – это только предоплата. Если сделка не будет завершена, он возвращается покупателю с учетом издержек, понесенных другой стороной.

Например, собственник получил аванс – 5% от стоимости квартиры. Часть средств он потратил на оформление сделки до того момента, когда потенциальный покупатель сообщил ему, что не будет приобретать недвижимость. В итоге, получатель аванса возвращает только его остаток.

Подробнее: В чем разница между авансом и задатком при покупке квартиры

Срок действия

Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре отражается срок, в который участники сделки обязуются подписать основное соглашение. Максимальный период действия ПДКП – 1 год, после чего он становится недействительным по согласию сторон или расторгается через суд.

Риски для покупателя

Документ обязывает собственника продать недвижимость, а покупателя приобрести ее в установленный срок и за оговоренную сумму.

В случае отказа, последний рискует потерять деньги, которые были уплачены в качестве задатка или аванса.

При нарушении договоренностей любая сторона сделки может потребовать через суд оформления продажи собственности в течение 6 месяцев с момента неисполнения обязательств (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Рекомендуем перед подписанием подобных документов проконсультироваться у юриста, чтобы избежать дополнительных финансовых потерь и других проблем в процессе покупки квартиры.

При заключении ПДКП, кроме потери средств могут возникнуть следующие проблемы:

  • Уклонение от заключения основного соглашения. Документ не дает 100% гарантии проведения сделки. Поэтому, в случае отказа продавца от оформления купли-продажи, покупатель вправе требовать подписания основного договора через суд (п. 4 ст. 445 ГК РФ).
  • Двойная продажа первичного жилья. По предварительному соглашению право собственности не возникает, поэтому застройщик может заключить подобное соглашение с несколькими потенциальными покупателями. На первичном рынке предварительный договор можно использовать, если квартира физически существует, застройщик выступает собственником и хочет ее продать. При инвестировании в постройку жилья, заключайте только договор долевого участия.
  • Признание ПДКП незаключенным. Одно из важных условий содержания соглашения — описание параметров недвижимости. Если квартира не построена, то ее точные характеристики определить невозможно. В этом случае, если стороны не достигнут компромисса по основным условиям, то договор не будет считаться действительным (ст. 432 ГК РФ).

Где заключить

Подготовить документ вы можете самостоятельно. Но это рискованный вариант при отсутствии достаточных знаний. Неточность формулировок пунктов может превратить соглашение в бесполезную бумажку.

Чтобы получить грамотно написанный договор, поручите его написание юристу. В крайнем случае, проконсультируйтесь у наших специалистов.

Они подробно расскажут, как заключаются подобные соглашения.

Знают, как оформить документ и нотариусы. В риэлтерском агентстве также могут помочь с написанием. Однако риэлторы действуют, прежде всего, в интересах продавца. Часто соглашение составляется таким образом, что вернуть аванс при срыве сделки практически невозможно.

Обязательно ли заключать

Закон не обязывает заключать ПДКП на предварительном этапе продажи квартиры. Но владелец может потерять покупателя, которому документ необходим.

Например, при оформлении ипотеки заемщик должен предоставить банку письменные гарантии покупки недвижимости, под которую выдается заемная сумма. Предварительный договор – именно тот документ, который подтверждает намерение и позволяет заключить ипотечное соглашение.

Учитывая, что ПДКП не обязателен в процессе купли-продажи квартир, и его наличие не является основанием для передачи права собственности, то он не подлежит и государственной регистрации в Росреестре.

Как правильно составить документ

Договор намерения, по сути, проект будущего соглашения купли-продажи, в котором большинство пунктов основного документа повторяется. В нем должен быть определен предмет сделки, пункты сформулированы четко, лаконично, без малейшей возможности разночтения.

Форма и содержание

В содержании ПДКП обязательно нужно отразить следующую информацию:

  • Данные о сторонах сделки — ФИО, сведения из паспорта, место проживания, данные о представителе, если документ подготавливается третьим лицом.
  • Предмет соглашения – отображается полная информация о квартире, включая месторасположение, общую площадь, количество комнат, этажность и другие особенности, а также документ, на основании которого продавец распоряжается недвижимостью.
  • Цена – пишется цифрами и буквами. В случае изменения стоимости, появляются основания для отказа в заключении сделки.
  • Способ оплаты – наличный, безналичный расчет, привлечение материнского капитала или ипотечных средств.
  • Срок действия – указывается период, в течение которого сделка должна быть завершена.
  • Перечень лиц, которые пользуются недвижимостью – указывается, в какой срок, все кто прописан в квартире, должны сняться с учета.
  • Санкции – ответственность сторон при нарушении условий.

Перечисленные пункты должны быть отражены в любом ПДКП, вне зависимости от того, с задатком он или без. По желанию участников, в документе могут отражаться дополнительные тезисы. Что касается формы написания, то она стандартная, как для всех подобных соглашений.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком

ПДКП может содержать пункт о внесении покупателем определенной суммы с целью «бронирования квартиры, которую он хочет купить. Утвержденного типового бланка соглашения не существует. Каждая сделка с недвижимостью индивидуальная, и в ней учитываются обстоятельства конкретной ситуации.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры без задатка

Документ также не имеет типовой формы составления и подготавливается в каждом случае индивидуально. Единственное существенное отличие от ПДКП с задатком – отсутствие данного пункта в содержании вместе с суммой, которая подлежит выплате до подписания основного договора.

Имеет ли предварительный договор юридическую силу

ПДКП обладает юридической силой и влечет правовые последствия, даже если документ нотариально не заверен. В судебной практике достаточно случаев, когда собственника принуждали к продаже имущества, если у него не было средств для возврата задатка. Поэтому силу предварительного соглашения нельзя недооценивать.

Как отказаться от предварительного договора

Каждая из сторон может отказаться от заключения соглашения на стадии подписания. Если договор уже подписан, то прекратить его выполнение можно через изменение существенных условий содержания. Для этого подготавливается дополнительное соглашение при обоюдном согласии сторон.

Как вернуть деньги

В процессе оформления договора намерения, стороны, как правило, оговаривают реальное желание покупки и вероятность отказа от выполнения договоренностей.

Если сделка срывается по вине покупателя, то задаток остается у собственника квартиры. Вернуть деньги можно, договорившись с ним при наличии серьезных оснований или через суд.

Например, не состоялась встречная сделка, от которой зависит текущая покупка. В подобных ситуациях рекомендуется заключать ПДКП без задатка.

В случае вины продавца задаток возвращается в исходном размере – на практике это 99% случаев. Принципиальные покупатели, которые рассчитывают на компенсацию за срыв сделки, т.е. на получение задатка в двойном размере, могут обратиться с исковым заявлением в суд. Но такой вариант предполагает дополнительные материальные и временные затраты.

Расторжение предварительного договора

Предусмотрены следующие варианты расторжения ПДКП:

  1. В одностороннем порядке – одна сторона сделки направляет другой соответствующее предложение в письменном виде. При этом инициатор выплачивает компенсацию, если она предусмотрена условиями соглашения (например, задаток остается у продавца, если на расторжение сделки пошел покупатель).
  2. По согласованию сторон – участники соглашения остаются «при своих интересах» и не несут материальные убытки.
  3. Через суд – один участник может подать в суд, если считает, что другая сторона нарушает условия соглашения.

Если срок, установленный для подписания основного документа купли-продажи, истек, стороны не выдвигают письменных требований о заключении сделки, то ПДКП автоматически аннулируется, и все обязательства прекращаются (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Предварительный договор – важная, а в некоторых случаях, необходимая составляющая купли-продажи квартиры (например, при ипотеке). К его составлению нужно подходить со всей ответственностью, заранее выяснив, для чего нужен задаток в конкретном случае, как заключается соглашение, какие существуют риски для сторон, сколько действует ПДКП и требуется ли ему нотариальное заверение.

Покупателю без юридического образования крайне сложно ответить на все вопросы и правильно подготовить документ, при нарушении условий которого, он сможет обжаловать действия другой стороны. Не уверены в собственных силах? Прежде чем ставить подпись, проконсультируйтесь у наших специалистов. Ответы на вопросы предоставляются бесплатно.

Источник: http://law-divorce.ru/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-zadatkom-i-bez/

Задаток или аванс: расчеты при покупке квартиры

Когда квартира или дом найдены — дело осталось за малым — заключить договор и передать продавцу денежные средства. Как лучше оформить передачу денег? Нужен ли задаток и чем он отличается от аванса — об этом далее.

Задаток / аванс что лучше?

А ничего не лучше. У задатка своя функция, у аванса своя. Иногда не нужен ни задаток, ни аванс.

Бывают случаи, когда стороны уже сегодня готовы заключить договор купли продажи и полностью рассчитаться. Однако заключают соглашение о задатке «потому что в агентстве недвижимости так сказали».

  Нет понимания зачем они это делают — агент сказал надо, значит надо. Кому надо — агентству? Агентство недвижимости — посредник в сделке, оно не несет никакой ответственности за вашу сделку.

Оформление сделки должны контролировать стороны, а не легкомысленно надеется на посредника.

Основное предназначение задатка — это обеспечение заключения сделки в будущем, лицом, передающим задаток (деньги) и лицом, получающем его. Иными словами — я даю продавцу 100 тыс рублей, если сделка не состоится через оговоренный срок по вине продавца — он должен вернуть покупателю двойную сумму. И наоборот — если по вине покупателя — деньги остаются у продавца. Вот что написано в законе:

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Вместе с передачей задатка обязательно должно быть заключено соглашение о задатке и предварительный договор купли продажи, а подтверждением передачи денег будет являться расписка.

Для чего столько бумаг?

Соглашение о задатке нужно, чтобы суд однозначно понял, что переданная денежная сумма — задаток, а не аванс (если дело дойдет до суда конечно).

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса

Расписка необходима для подтверждения передачи денег. Вместо расписки может быть и банковская квитанция о переводе, однако наряду с квитанцией все же лучше дополнительно написать расписку, в которой указать, что деньги получены на расчетный счет такой то — это уже двойная перестраховка, но не лишняя точно.

Если квартира оформляется в долевую собственность — соответственно все документы делаются по количеству собственников, в том числе каждому сособственнику продавцом пишется расписка о получении денег. Это необходимо в том числе и для налоговой с целью получения налогового вычета.

Читайте также:  Когда продать квартиру после вступления в наследство: можно ли сразу после того как она досталась, через какое время реализовать полученное жилье, сколько ждать?

Предварительный договор купли продажи стороны подписывают, чтобы задаток стал обеспечением заключения основного договора на условиях, указанных в предварительном.

Такие сложные конструкции и миллион бумаг подписывают обычно при покупке квартиры за счет кредитных средств, материнского капитала, целевых бюджетных выплат (помощь семьям и т.п.).

Если у покупателя деньги на руках, квартира/дом устраивают — я не вижу смысла усложнять процесс сделки — лучше сразу заключать договор купли продажи, согласно которому передавать деньги.

Чем проще  — тем всегда лучше.

А если продавцу нужно время, чтобы вывезти вещи, съехать? Это все можно прописать в основном договоре — время на вывоз вещей и прочие важные условия.

При этом квартира уже будет оформлена в собственность покупателя.

А заключи стороны договор задатка — продавец запросто найдет другого покупателя, который предложит более выгодную цену и даже обязанность вернуть задаток в двойном размере его не остановит.

Как видно, задаток хоть и введен законодателем в закон как обеспечительный платеж — по сути ничего не обеспечивает и не гарантирует.

Аванс

  — это передача денежных средств в счет оплаты по договору, предоплата иными словами. Если мотив на передачу задатка и заключение соглашения о задатке еще можно понять, то передача аванса продавцу — в 99% случаев не нужно и не выгодно покупателю.

Полагаю, покупатель, передавая аванс, просто не понимает что он делает. Либо считает, что передает задаток, а не аванс. Потому что не читает документы, которые подписывает.

Непорядочные продавцы квартир могу брать авансы пачками от десятков людей и не возвращать. В суд мало кто идет, а если и идут — реально получить обратно свои деньги бывает очень трудно.

При передаче аванса сторонам также, как и при задатке, необходимо подписать предварительный договор купли продажи, а сам факт получения денежных средств оформить распиской.

Но можно сделать и по другому (что предпочтительнее для покупателя) — подписать сразу договор купли продажи с рассрочкой платежа, а аванс внести в счет первоначального взноса.

При такой сделке, чтобы свести риски продавца к минимуму, можно в Росреестре зарегистрировать обременение в пользу продавца до полного погашения стоимости квартиры.

В отличие от задатка аванс не возвращается продавцом в двойном размере, при нарушении им условий предварительного договора, более того, если основной договор купли продажи не заключается по вине покупателя, продавец все равно обязан будет ему вернуть аванс!

За пользование авансом законом предусмотрены штрафные санкции (небольшие).  Стороны договора могут предусмотреть в предварительном соглашении процент, который будет начислен продавцу за пользование авансом, в случае если по его вине основной договор купли продажи так и не будет подписан.

И еще про задаток

Задаток может оплачиваться покупателем в рассрочку. Недавно нашла интересное определение Верховного суда, в котором суд указывает:

в законе не содержится ни минимальных, ни максимальных ограничений размера суммы задатка, нет ограничений и по числу этих платежей. Он определяется соглашением сторон. Таким образом, законодательство не содержит запрета на включение в договор купли-продажи условия о задатке, предусматривающего внесение задатка периодическими платежами, что судами при рассмотрении спора учтено не было.

В данном споре стороны определили, что оплата за квартиру будет происходить в рассрочку в течение нескольких лет. И все суммы оплаты являются задатком. Суды нижестоящих инстанций посчитали, что это никакой не задаток, а периодические платежи, что логично конечно. Однако Верховный суд пояснил, что задаток бывает разным и каким ему быть — решать сторонам.

Вывод — внимательно читайте договор купли продажи, не является ли оплата за квартиру — задатком?

нотариальные сделки — что нужно заверить у нотариуса?

Источник: https://urist-rostov.com/zadatok-ili-avans/

Предварительный договор купли-продажи квартиры

В том случае, когда заключить простой договор купли-продажи (ДКП) сразу невозможно, но у сторон существует намерение совершить сделку в будущем, можно заключить предварительный договор купли-продажи. Предметом такого соглашения является обязательство заключить сделку по продаже квартиры, на тех же условиях, которые были изначально закреплены.

В документе обязательно указываются условия сделки, цена, права и обязанности сторон, сумма внесенного задатка, а также сроки и условия оплаты квартиры. Соглашение имеет юридическую силу только если оно заключено в письменном виде.

Предварительный договор также нужен для получения разрешения от органа опеки и попечительства на заключение сделки, если квартира или ее часть принадлежит несовершеннолетнему ребенку. Если квартира приобретается с привлечением ипотечных средств, предварительный документ нужно предоставить на проверку банку для получения кредита.

Документ не нужно регистрировать, по желанию его можно заверить нотариально. Договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также в одностороннем или судебном порядке.

Предварительный договор купли-продажи — что это такое и зачем нужен

Предварительный договор купли-продажи — это документ, в котором зафиксированы намерения сторон заключить сделку в будущем. В соглашении установлены условия и требования, которые после подписания считаются неизменными и будут содержаться в основном ДКП.

Предварительный ДКП заключается в следующих случаях:

  • продавец не имеет пока нужных документов на квартиру;
  • в момент заключения сделки одна из сторон отсутствует;
  • у покупателя недостаточно денег для приобретения.

Порядок заключения предварительного соглашения установлен ст. 429 ГК РФ. Документ составляется по тем же правилам, что и основное соглашение.

Как оформить предварительный договор купли-продажи квартиры

Предварительный ДКП составляется в письменной форме в 2-х экземплярах для каждой стороны сделки. Предметом соглашения является обязанность подписать основной договор в будущем.

В предварительном договоре указываются:

  1. Паспортные данные сторон. В договор обязательно вписываются все собственники квартиры. Если собственность совместная — продавец должен предоставить нотариально заверенное нотариусом соглашение на сделку.
  2. Точные параметры квартиры. Указывается площадь, этаж, адрес, количество комнат, кадастровый номер.
  3. Дата заключения сделки. Срок прописывается цифрами и прописью, чтобы исключить двойное толкование. Если он не указан — основной ДКП должен быть заключен в течение года с даты подписания предварительного (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
  4. Окончательная цена. Определяется точная стоимость квартиры, после подписания соглашения она остается неизменной.
  5. Порядок оплаты. Указывается, в какой форме будет проходить оплата — наличными или по безналу. Если оплата будет проводиться по безналичному расчету обязательно указываются реквизиты банковского счета. Также прописывается срок окончательной оплаты.
  6. Ответственность за нарушение договора. Стороны могут прописать штрафные санкции в случае невыполнения договорных обязательств. Участники также вправе добавить в соглашение пункт об его аннулировании.
  7. Обязанности сторон по проведению подготовительных мероприятий перед заключением основного договора. Например, выписка из квартиры граждан, расходы на совершение сделки и т.д.
  8. Сведения о денежном залоге или авансе. В договоре обязательно указывается сумма внесенного залога от покупателя (как правило не более 10% от суммы сделки).

При покупке квартиры по ипотеке

Если квартира покупается с обременением ипотекой, составление предварительного ДКП обязательно. В договоре должно быть указано, что окончательный расчет производится за счет кредитных средств, полученных от банка. Обращаться в банк за выдачей кредита можно только после подписания предварительного соглашения.

Если банк одобряет условия сделки, то на основании содержащихся в предварительном соглашении сведений определяются сроки и способы выдачи кредита заемщику-покупателю. В дальнейшем эти данные указываются в основном ДКП и являются гарантией финансового обеспечения сделки.

Сбербанк принимает на рассмотрение только те предварительные договоры, которые оформлены по разработанному им образцу. Пошлина за регистрацию ипотеки оплачивается только после подписания основного ДКП.

Предварительный договор с задатком или авансом

Предварительный платеж при покупке квартиры может вносится в виде задатка или аванса. Эти два термина разнятся:

  • задаток остается продавцу, если покупатель откажется от приобретения недвижимости; при этом, если продавец откажется продавать квартиру, он должен вернуть покупателю задаток в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК РФ);
  • аванс является только предоплатой, если договор не будет заключен продавец просто возвращает его покупателю.

Задаток уплачивается в счет суммы, положенной продавцу за совершение основной сделки. Выплата задатка гарантирует, что в основном ДКП будут прописаны те же условия, что и в предварительном. О получении задатка (аванса) должна быть написана расписка. Размер выплаты стороны определяют самостоятельно.

Предварительный ДКП квартиры в новостройке может содержать требование о внесении покупателем определенной денежной суммы с целью бронирования понравившегося объекта.

Вернуть задаток по предварительному соглашению можно двумя способами:

  1. Отправить продавцу письменное уведомление о возврате задатка.
  2. Обратиться в суд с предварительным соглашением и распиской о выплате задатка.

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком: образец 2019 года (скачать бланк)

Составление для органов опеки

Когда квартира или ее часть принадлежит несовершеннолетнему ребенку, при оформлении купли-продажи потребуется разрешение от органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 20 Федерального закона от 24.04.2008 № 48). Согласие на заключение сделки служба дает только после изучения предварительного ДКП.

Разрешение на сделку можно получить только в том случае, если при продаже квартиры не нарушаются права и интересы ребенка — доля собственности не уменьшается, а жилищные условия не ухудшаются.

Для получения согласия в орган опеки предоставляются следующие документы:

  1. Свидетельство о рождении ребенка или паспорт, если ему уже исполнилось 14 лет.
  2. Заявление от родителей или законных представителей, также их паспорта.
  3. Предварительный ДКП.
  4. Копии документов, подтверждающих право собственности на квартиру, которая продается, и на квартиру, приобретаемую взамен.
  5. Технические и кадастровые паспорта на обе квартиры, выписки из БТИ и лицевого счета (с 2016 года — выписка из ЕГРН).

Если недвижимость не приобретается сразу, на имя ребенка необходимо открыть счет в банке, куда после продажи квартиры поступят денежные средства. Заявление рассматривается в течение 1 месяца. Госпошлина не уплачивается.

Регистрация договора

При заключении предварительного ДКП, участники соглашения фиксируют свое намерение заключить основной договор на тех же условиях в будущем. Оформление данного договора не отражается на имущественных правах никаким образом. В соответствии со ст. 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость, а не договор купли-продажи.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/dogovor-kupli-prodazhi/predvaritelnyj/

Ссылка на основную публикацию