Продажа доли в коммунальной квартире: правовые особенности, необходимые документы на комнату, а также как уведомить соседей?

Коммунальные квартиры по-прежнему часто встречаются в российских городах. Граждане, проживающие в отдельных комнатах, могут быть нанимателями на основании договора социального найма, а также могут являться непосредственными владельцами имущества.

В последнем случае часто требуется продажа комнаты в коммунальной квартире. Этот процесс сопряжен с многочисленными сложностями, так как все остальные жильцы обладают преимущественным правом покупки.

Поэтому продать посторонним лицам жилье можно исключительно после отказа других владельцев комнат приобретать помещение.

Продажа доли в коммунальной квартире: правовые особенности, необходимые документы на комнату, а также как уведомить соседей?

Как подтверждается право собственности?

Для продажи любого жилья требуется, чтобы продавец обладал правом собственности на этот объект. Оно подтверждается только официальными документами, поэтому требуется наличие свидетельства о собственности или выписки из ЕГРН, содержащей сведения о владельце комнаты.

В документах обязательно должно указываться, что конкретный гражданин выступает собственником именно части жилого помещения. Прописывается размер комнаты, а также помещение должно быть выделено в квартире.

Законодательное регулирование

Собственники комнат в коммунальной квартире должны продавать свое имущество только с учетом многочисленных требований закона. В ином случае сделка может быть оспорена соседями. Поэтому при реализации данного процесса учитываются содержания ГК и ЖК.

На основании этих нормативных актах определяется, у кого имеется преимущественное право приобретения комнаты, а также каким требованиям должно соответствовать составляемое соглашение.

В ЖК закрепляется обязанность владельца уведомить всех остальных жильцов квартиры о принятом решении.

Продажа доли в коммунальной квартире: правовые особенности, необходимые документы на комнату, а также как уведомить соседей?

Нюансы продажи соседям

Наиболее часто осуществляется продажа комнаты в коммунальной квартире соседям. Именно они обладают преимущественным правом приобрести эту недвижимость. К особенностям данного процесса относится:

  • первоначально владелец комнаты должен уведомить всех соседей о том, что он планирует продавать имущество;
  • далее нельзя осуществлять никаких сделок в течение 30 дней, так как этот срок дается соседям на принятие решения относительно приобретения этого объекта;
  • согласие или отказ составляется в письменном виде.

Если какой-либо сосед желает выкупить комнату, то с ним составляется стандартный договор купли-продажи. Цена определяется непосредственным продавцом.

Продажа доли в коммунальной квартире: правовые особенности, необходимые документы на комнату, а также как уведомить соседей?

Как продать комнату посторонним лицам?

Продажа комнаты в коммуналке посторонним гражданам является достаточно сложным процессом, так как собственникам жилья часто приходится сталкиваться с тем, что соседи чинят разные препятствия для совершения сделки. К нюансам процедуры относится:

  • первоначально требуется получить от всех соседей отказ выкупить комнату;
  • продается посторонним лицам жилье по той же цене, которая была предложена соседям;
  • если имеются письменные доказательства отказа соседей, то процедура продажи объекта выполняется в общем порядке, для чего составляется стандартный договор купли-продажи;
  • сделка далее регистрируется в Росреестре.

Процесс должен выполняться с учетом многочисленных требований закона. Если будут иметься даже мелкие нарушения, то они могут являться основанием для оспаривания сделки соседями. Поэтому желательно пользоваться юридическим сопровождением сделок с недвижимостью, так как опытный адвокат сможет подсказать, какие действия должны выполняться продавцом в той или иной ситуации.

Продажа доли в коммунальной квартире: правовые особенности, необходимые документы на комнату, а также как уведомить соседей?

У кого имеется преимущественное право?

При продаже комнаты, которая располагается в коммуналке, следует учитывать права, имеющиеся у владельцев других комнат в квартире. У соседей имеется преимущественное право на приобретение продаваемой комнаты.

Поэтому обязательно первоначально предлагается возможность купить это имущество соседям. Только при таких условиях будет законной продажа комнаты в коммунальной квартире.

Уведомление соседей осуществляется в письменном виде, а также за 30 дней до продажи посторонним лицам.

Преимущественным правом обладают все граждане, проживающие в этой квартире. Только при получении отказа от всех этих лиц от продаваемого объекта появляется у владельца разрешение на продажу комнаты в коммунальной квартире.

Нередко соседи отказываются от составления письменного отказа. В этом случае важно, чтобы у продавца было подтверждение того, что было отправлено уведомление. Поэтому желательно для этих целей пользоваться заказным письмом с уведомлением о вручении.

Продажа доли в коммунальной квартире: правовые особенности, необходимые документы на комнату, а также как уведомить соседей?

Процедура продажи комнаты

Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире предполагает необходимость выполнения определенных последовательных действий. К ним относится:

  • определяется стоимость комнаты, для чего можно принять решение самостоятельно или воспользоваться помощью оценщика;
  • составляется уведомление для всех соседей, после чего документ передается лично под подпись гражданам или отправляется по почте с уведомлением о вручении;
  • если соседи не желают приобретать комнату, то от них в течение месяца надо получить письменный отказ;
  • далее осуществляется поиск покупателей, которые являются посторонними лицами;
  • после нахождения покупателя осуществляется подписание договора купли-продажи;
  • в Росреестре фиксируется переход права на недвижимость другому лицу.

Если не получается найти покупателя, допускается снижать цену, но при этом важно снова предложить соседям купить комнату по новой стоимости. Только после получения повторного отказа осуществляется продажа комнаты в коммунальной квартире третьим лицам.

Продажа доли в коммунальной квартире: правовые особенности, необходимые документы на комнату, а также как уведомить соседей?

Способы продажи объекта

Процедура может выполняться разными способами. К ним относится:

  • Самостоятельная продажа комнаты. В этом случае владелец объекта должен совершать все действия самостоятельно. Он должен хорошо разбираться в законодательстве, чтобы не нарушить права соседей. Придется заниматься поиском покупателя и составлять самостоятельно договор купли-продажи. Если будут каким-либо образом нарушены этапы продажи комнаты в коммунальной квартире или права соседей, то сделка может быть оспорена через суд.
  • Обращение к риелторам. Они предлагают юридическое сопровождение сделок с недвижимостью. При использовании услуг профессионалов можно быть уверенным, что никаким образом не будет нарушено законодательство. Именно сотрудники агентства будут заниматься поиском покупателей и оформлением сделки. Услуги оплачиваются покупателем или продавцом.

Многие люди задумываются о том, требуется ли при продаже комнаты в коммунальной квартире пользоваться услугами нотариуса.

Не возникает необходимость обращаться к этому специалисту для заверения договора купли-продажи.

Но чтобы в будущем гарантировать отсутствие возможности для оспаривания сделки, можно обращаться к нотариусу, который изучит все материалы дела и сможет сказать, является ли договор законным.

Как получить согласие от соседей?

Продажа недвижимости вторички – это всегда специфический и сложный процесс, но реализация помещения в коммуналке считается наиболее необычной процедурой. Для ее осуществления нужен отказ соседей от недвижимости.

Владелец комнаты может не спрашивать разрешение на ее продажу у соседей, но при этом придется уведомлять их о планируемом решении за месяц до непосредственного заключения сделки. Соседи могут принять положительное решение, поэтому составлять договор купли-продажи придется именно с ними.

Продажа доли в коммунальной квартире: правовые особенности, необходимые документы на комнату, а также как уведомить соседей?

Можно ли продать без письменного отказа?

Нередко в коммунальных квартирах между соседями имеются слишком плохие отношения, поэтому они не желают каким-либо образом контактировать друг с другом. Поэтому соседи не реагируют на полученное уведомление.

Чтобы не возникло в будущем проблем с продажей недвижимости вторички, рекомендуется выполнить следующие действия:

  • изначально желательно направлять уведомление по почте заказным письмом, оплатив уведомление о вручении, поэтому у гражданина будет иметься доказательства того, что он действительно оповестил соседей о продаже комнаты;
  • если отношения являются хорошими, то соседи составляют письменный отказ от покупки жилого помещения, на котором обязательно должна иметься их подпись;
  • допускается приглашать свидетелей, при которых происходит передача уведомления, поэтому именно эти граждане смогут на суде подтвердить, что продавец комнаты точно следовал требованиям законодательства.

Если будут нарушены права соседей, то сделка легко через суд признается недействительной, поэтому покупатели могут лишиться приобретенного имущества.

Какие нужны документы для продажи?

Правильное оформление сделки предполагает подготовку продавцом определенной документации. Как продать комнату в коммунальной квартире? Для этого требуются следующие бумаги:

  • паспорт продавца;
  • правоустанавливающие бумаги на недвижимость, с помощью которых гражданин подтверждает свое право на комнату, причем они могут быть представлены договором о приватизации, завещанием, дарственной или другим документом;
  • выписка из ЕГРН, в которой указывается владелец комнаты, наличие разных обременений, размер помещения и другие важные параметры для каждого покупателя;
  • технический план и техпаспорт, причем на основании этих документов будущие владельцы смогут убедиться в отсутствии незаконной перепланировки;
  • справка, указывающая на отсутствие долгов по уплате коммунальных платежей;
  • письменный отказ от покупки недвижимости, полученный от всех соседей по квартире.

Эти документы требуются не только покупателям, но и риелторам, если принимается решение воспользоваться их услугами.

Продажа доли в коммунальной квартире: правовые особенности, необходимые документы на комнату, а также как уведомить соседей?

Правила составления договора

Важным моментом для каждого продавца является правильное составление договора купли-продажи. Он обязательно формируется в письменном виде. К его существенным условиям относятся пункты:

  • информация о сторонах соглашения, представленных продавцом и покупателем;
  • данные о предмете договора, для чего указывается адрес квартиры, размер комнаты, а также другие ее важные параметры;
  • стоимость комнаты, указанная в рублях и прописью;
  • приводится порядок расчетов;
  • указывается ответственность для каждой стороны в случае нарушения условий соглашения;
  • приводится дата составления договора;
  • ставятся подписи сторон.

Для составления данного документа можно пользоваться стандартными бланками. Если процедурой продажи комнаты в коммуналке занимается риелтор, то именно он составляет документ.

Нюансы использования серых схем

Некоторые владельцы комнат в коммуналке задумываются о возможности применения серых схем, позволяющих продать недвижимость как можно быстрей и без заключения договора с соседями. Нередко они применяются для ухода от налогообложения. Обычно такие методы применяются, если соседи чинят разные препятствия для заключения сделки.

Наиболее часто используются методы:

  • продается заинтересованному покупателю только часть комнаты, а после этого остальные квадратные метры передаются на основании дарственной;
  • комната оформляется в залог на основании договора займа, после чего намеренно не оплачивается кредит, поэтому жилье взыскивается принудительным способом;
  • жилье передается на основании договора дарения, но фактически новый владелец перечисляет бывшему собственнику деньги за недвижимость.

Все вышеуказанные схемы считаются рискованными, поэтому всегда существует вероятность, что покупатель окажется мошенником и откажется оплачивать комнату. Дополнительно такие сделки могут заинтересовать правоохранительные органы или ФНС, поэтому продавец может привлекаться к административной или уголовной ответственности.

Продажа доли в коммунальной квартире: правовые особенности, необходимые документы на комнату, а также как уведомить соседей?

Последствия отсутствия уведомления

Продавец комнаты, располагающейся в коммуналке, должен обязательно уведомить о своем решении соседей. Если будет отсутствовать уведомление, то это может стать причиной негативных последствий. Соседи могут оспорить сделку через суд, так как желают сами стать владельцами жилья.

Поэтому при отсутствии знаний о том, как правильно совершается сделка, желательно обратиться к опытным риелторам или получить консультацию от нотариуса.

Заключение

Продажа комнаты, располагающейся в коммунальной квартире – это достаточно сложная процедура, для реализации которой надо учитывать требования законодательства. Непременно о планируемой продаже оповещаются соседи. У них имеется преимущественное право покупки жилья.

Читайте также:  Как продать квартиру в другом городе: возможно ли реализовать недвижимость дистанционно, находясь в ином месте и не выезжая туда, и каким образом это осуществить?

Только после получения отказа от соседей можно продавать объект посторонним лицам. Для этого важно грамотно составить договор купли-продажи. Не рекомендуется пользоваться серыми схемами для снижения цены комнаты, так как это сопровождается возникновением многих рисков для самого продавца.

Источник: https://BusinessMan.ru/prodaja-komnatyi-v-kommunalnoy-kvartire-neobhodimyie-dokumentyi-i-poryadok-deystviy.html

Все тонкости продажи комнаты в коммунальной квартире

Продажа доли в коммунальной квартире: правовые особенности, необходимые документы на комнату, а также как уведомить соседей?

Чтобы узнать, как продать комнату в коммунальной квартире, следует определиться с нормами, которые устанавливают статус собственности, разделённой на доли. Порядок продажи общей долевой недвижимости собственником регулируется нормами ГК о преимущественном праве покупки сособственниками жилплощади.

Правовой статус собственника

У продавца комнаты в коммунальной квартире должны быть на руках необходимые письменные подтверждения. Это будет свидетельство о собственности. В документе указывается площадь комнаты, наличие типа собственности, обременений; информация о владельце комнаты.

Гражданский кодекс РФ не содержит запретов на владение комнатой юридическими лицами, муниципальными образованиями.

Комната в коммунальной квартире может быть продана через публичные торги. Это возможно, если у собственника существуют непогашенные кредиты, а банк обращает взыскание на общую собственность.

Если остальные дольщики отказываются приобрести такую жилплощадь, то банк вправе требовать через суд провести аукцион – согласно правилу ч. 2 ст. 255 ГК РФ. Принудительная продажа комнаты в коммунальной квартире за долги также возможна при банкротстве коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей.

Продажа доли в коммунальной квартире: правовые особенности, необходимые документы на комнату, а также как уведомить соседей?

Подготовительный этап

Согласно «Правилам пользования жилыми помещениями» собственник должен бережно относиться к имуществу в коммунальной квартире, вносить свою часть платежей за обязательные услуги – свет, горячую, холодную воду, канализацию, газ, отопление. Существует обязанность вносить своевременные платежи за капитальный ремонт.

Если собственник решил продать свою часть в коммунальной квартире, то желательно, чтобы были справки, которые будут подтверждать отсутствие задолженности по вышеуказанным обязательным платежам. Эти документы желательно показать претенденту на покупку недвижимости ещё на стадии осмотра недвижимости.

Перед продажей следует снять имеющиеся на жилплощадь обременения – залог, арест – путём погашения или списания имеющихся долгов. Закон не запрещает собственнику реализовать часть коммунальной квартиры в залоге, но покупатель должен быть уведомлен о наличии таких ограничений – иначе он в дальнейшем может требовать признать договор недействительным.

Возможности продажи такой недвижимости с обременениями установлены в ч. 2 ст. 460 ГК РФ, т.е. продавец комнаты в коммунальной квартире должен передать её свободной от притязаний третьих лиц, за исключением случая, если покупатель сам согласился купить комнату с обременениями.

Если комнату сдали в аренду, то съёмщик имеет право продолжать в ней жить даже после смены собственника – вплоть до истечения срока аренды.

Когда собственник собрался с мыслями, заплатил за «коммуналку», снял с регистрации лиц, прописанных в комнате, самое время обратить внимание на права соседей. Этого закон требует в обязательном порядке.

Особенности взаимодействия с соседями

Реализовать такое жилье быстро может быть затруднительно, так как долевой владелец обязан разослать соседям письменные уведомления о своём намерении. В одной коммунальной квартире бывают как приватизированные комнаты, так и долевая недвижимость, закреплённая за местными властями.

Муниципальные помещения в коммунальной квартире выдаются гражданам по социальному найму. К собственникам они не имеют никакого отношения. Уведомление в такой ситуации следует высылать по адресу нахождения органа местной власти – городской администрации, жилищной инспекции.

Порядок уведомления и его форма

Уведомление может быть выслано обычным заказным письмом по месту фактического нахождения остальных жильцов, у которых есть право на коммунальную квартиру. Именно они имеют право первоочередной покупки.

Продажа доли в коммунальной квартире: правовые особенности, необходимые документы на комнату, а также как уведомить соседей?

В тексте уведомления должна содержаться информация о стоимости комнаты, за которую собственник желает её продать, другие нюансы сделки – способ расчётов с продавцом, особенности жилого пространства – его площадь, высота потолков, возможно – наличие мебели, бытовой техники.

Закон не обязывает оформлять уведомление у нотариуса, но это стоит сделать в следующих случаях:

  • если соседи по коммунальной квартире никак не реагируют на обычное письмо;
  • если соседи не согласны на покупку, но не оформляют свой отказ в необходимую письменную форму;
  • если о реальном местонахождении получателя письма ничего неизвестно;
  • если сосед по коммунальной квартире умер, а законный правопреемник отказывается принять наследство.

По общему правилу, если соседи не отреагировали на уведомление в течение месяца со дня ознакомления с ним или отказались от покупки по предложенной цене, то собственник комнаты может продать её другим лицам.

Продажа доли в коммунальной квартире: правовые особенности, необходимые документы на комнату, а также как уведомить соседей?

Возможные сложности

Наиболее простой вариант – когда сосед отказался принять письмо, в таком случае оно будет возвращено отправителю с соответствующей отметкой на конверте. Но возможна ситуация, когда о местонахождении адресата ничего не известно.

Тогда достаточно направить нотариально удостоверенное уведомление по адресу его предполагаемого проживания, хотя некоторые специалисты рекомендуют обращаться с заявлением в суд о признании безвестного отсутствия гражданина на основании ст. 42 ГК РФ и ст. 276 ГПК РФ.

Это вызовет дополнительные траты и актуально, если стоимость коммунальной квартиры и её отдельных комнат высока и существует риск того, что кто-нибудь из соседей потребует перевести на себя права покупателя.

Другая сложность – наследник отказывается принять наследство. Можно также обратиться за помощью в суд – подать заявление в суд о признании бесхозяйственной комнаты выморочным имуществом, т.е. принадлежащим государству и потом выслать уведомление о продаже в орган, управляющий государственной недвижимостью.

Если новые соседи-правопреемники не оформили наследство на часть коммунальной квартиры, но продолжают фактически проживать на обособленной жилплощади и полностью нести расходы по её содержанию, то они будут считаться фактическими собственниками, независимо от наличия подтверждающих документов.

Продажа доли в коммунальной квартире: правовые особенности, необходимые документы на комнату, а также как уведомить соседей?

«Серые схемы» — все ли так просто?

Распространены ситуации, когда долевой собственник коммунальной квартиры заинтересован в скорой сделке, а общаться с соседями не хочется. Тогда некоторые юристы рекомендуют поступать следующим образом:

  • подарить небольшую долю заинтересованному покупателю-третьему лицу, а потом продать ему оставшуюся часть;
  • оформить покупателю «квадратные метры» в залог по договору займа, потом намеренно не оплачивать кредит, что автоматически станет поводом для обращения взыскания на жилье;
  • «продать» комнату по договору дарения, т.е. фактически получить деньги на руки, а недвижимость оформить как подарок от жильца коммунальной квартиры.

Все эти способы чреваты большими рисками. Если подарить долю в самой комнате, то можно столкнуться с ситуацией, когда одаряемый откажется покупать остальную часть, но будет иметь право жить в коммунальной квартире.

Если оформить жилье по притворной сделке, т.е. прикрывающей реальные намерения сторон, то можно столкнуться с противостоянием со стороны соседей, реально заинтересованной купить долевую недвижимость.

Продажа доли в коммунальной квартире: правовые особенности, необходимые документы на комнату, а также как уведомить соседей?

Что будет после надлежащего уведомления соседей?

Предполагается, что часть коммунальной квартиры реализуется законным способом и другие дольщики получили надлежащее уведомление. Возможно, что один из соседей — участник долевой собственности, согласится купить комнату по предложенной стоимости и даже предложит большую цену, чтобы избавиться от других законных претендентов на продаваемое жилье.

Или все соседи откажутся купить жилплощадь по желаемой продавцом цене, но на комнату найдётся другой покупатель. В любом случае, рано или поздно появится гражданин, с которым можно подписывать договор продажи недвижимости — согласно ст. 546 ГК, и акт приема-передачи недвижимости.

Содержание договора и акта

В договоре следует обозначить личные данные о сторонах сделки, стоимость недвижимости (цифрами и прописью). Обязательно нужно указать, что  продаваемая часть коммунальной квартиры не находится в залоге. В акте передачи целесообразно обозначить фактическое жилое состояние комнаты и отсутствие с его стороны претензий.

Продажа доли в коммунальной квартире: правовые особенности, необходимые документы на комнату, а также как уведомить соседей?

Необходимые документы

Для регистрации права собственности необходимо представить следующие документы:

  • договор продажи;
  • акт приема-передачи;
  • сведения об уведомлении соседей — копии заказных или нотариально удостоверенных писем;
  • техническая документация на квартиру;
  • квитанция об оплате госпошлины (в размере 1000 руб.) – ст. 333.33 НК РФ.

К документам может быть приложена нотариально удостоверенная доверенность, если регистрацией занимается квалифицированный посредник. Деньги за комнату следует получать только после обязательной регистрации права собственности в Росреестре. Именно с даты, обозначенной в новом «розовом» свидетельстве, покупатель будет считаться законным собственником.

Продажа части коммунальной квартиры не вызовет сложностей, если надлежаще уведомить соседей о сделке и найти заинтересованного покупателя. При необходимости следует воспользоваться услугами квалифицированных агентов недвижимости или юристов.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Источник: https://yuristznaet.ru/kvartira/kuplya-prodazha/prodat-komnatu-v-kommunalnoy-kvartire.html

Как осуществляется продажа комнаты коммунальной квартиры?

Несмотря на многочисленные заверения о юридической сложности оформления сделки по отчуждению комнаты в общей коммунальной квартире, заключить эту сделку без участия юриста человеку без юридического образования вполне по силам.

Необязательно обращаться к услугам риэлторов и юристов, оплачивая их серьезные комиссионные. Можно совершить все действия самому. Надо только запастись немного терпением и соблюсти правила, определенные законом.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Правила

Продавая комнату в квартире, являющейся коммунальной или принадлежащей на праве собственности нескольким лицам (например, разведенным супругам, братьям и сестрам), необходимо понимать, что вся квартира является общей долевой собственностью.

Поэтому продавая свою комнату, Вы продаете долю в этом праве общей собственности на всю квартиру.

В Гражданском кодексе РФ этому процессу посвящена статья 250. Главный посыл ее заключается в том, что остальные собственники квартиры имеют преимущество перед потенциальными покупателями комнаты.

То есть сначала комнату надо предложить купить соседям по квартире. И только, если они откажутся или промолчат, ее можно продавать другим сторонним покупателям.

Важно отметить

  • Продажа доли в коммунальной квартире: правовые особенности, необходимые документы на комнату, а также как уведомить соседей?Кодекс обязывает продавца комнаты известить других собственников квартиры, коммунальной или находящейся в долевой собственности, о желании продать комнату.
  • Главное, чтобы это извещение было сделано письменно.
  • Просто сказать в разговоре о своем намерении недостаточно.

Во-вторых, важно, чтобы вы указали цену, по которой комнату продаете. Надо, чтобы цена в извещениях всем соседям была одинаковой. Нельзя одному соседу предлагать комнату за одну цену, а другому указывать другую.

Это может вылиться в неприятные последствия, если вскроется истинная цена сделки.

Тут возможны различные варианты. Если вы живете с родственниками в одной квартире, или ваши соседи замечательные люди, вы хорошо ладите, то можно предложить такую схему.

Распечатайте по 2 экземпляра одинаковых извещений для ваших соседей, отдайте лично 1 экземпляр соседу/родственнику, а на втором попросите его расписаться. Не забудьте, чтобы на расписке стояла дата извещения. Она важна для отсчета сроков. Вторые экземпляры с отметкой об извещении соседей храните у себя.

Читайте также:  Как правильно снять квартиру, чтобы не обманули, украсить ее и сделать уютной: права арендатора, и как обезопасить себя, обустроить и преобразить съемное жилье?

Продажа доли в коммунальной квартире: правовые особенности, необходимые документы на комнату, а также как уведомить соседей?

  1. Может случиться, что ваш сосед захочет приобрести у Вас комнату.
  2. Тогда Вы можете начинать оформлять документы по продаже комнаты ему.
  3. Если несколько соседей готовы купить Вашу комнату, Вы сами решайте, чьи условия Вам больше подходят.

Если же никто не может выкупить Вашу комнату, надо обязательно зафиксировать отказ соседей от покупки. Сделать это можно у нотариуса или пригласить соседей в территориальный орган Росреестра. Если соседи не могут пойти с Вами, придется приглашать нотариуса в квартиру.

Получив заверенные отказы от соседей, вы их затем передадите в Росреестр, когда будете оформлять сделку с другим покупателем.

Добейтесь заверения отказов у нотариуса или в Росреестре. Если будет просто письменный отказ, документы на продажу комнаты не примут.

  • Описанная процедура сбора отказов соседей применяется, если Вы спешите со сделкой.
  • Если же время у Вас имеется, и нет лишних денег на оплату услуг нотариуса, можете выждать месяц в соответствии с Кодексом, и, не собирая отказов, продавать комнату.
  • Если кто-то из Ваших соседей живет в квартире, но не является ее собственником, надо обязательно выяснить, кто настоящий собственник.
  • Это может быть администрация города или работодатель Вашего соседа.
  • Может случиться, что в квартире живут арендаторы, а самого собственника Вы не знаете и никогда не видели.

Информацию о количестве и личностях собственников можно получить в Росреестре за определенную плату. Если квартира заселялась до 1998 года, информация о собственниках может храниться в БТИ или паспортном столе.

Выяснив, кто собственник, направьте Ваше извещение в адрес собственника (муниципалитета) заказным письмом. Попросите на почте оформить уведомление о вручении, чтобы подтвердить дату получения ими вашего извещения. Или же сами сходите по адресу и на своем (втором) экземпляре попросите проставить штамп с номером входящего документа и даты.

Если уведомление по вручении Вашего извещения соседям вам вернулось с их росписями, отлично. Значит, Вы свою обязанность исполнили.

Если сосед не пришел за заказным письмом или не захотел его получать, ваше письмо может вернуться к вам с соответствующей отметкой. Это не беда! Главное, вы пытались известить соседа. Сохраните конверт с отметкой для Росреестра.

Продажа доли в коммунальной квартире: правовые особенности, необходимые документы на комнату, а также как уведомить соседей?

Указание на извещении или уведомлении даты, когда сосед его получил, является важным моментом.

Именно с нее надо отсчитывать срок, в течение которого нельзя продавать комнату, а надо ждать решения соседей, это один месяц.

При этом месяц может быть в отношении каждого из соседей разным. Ведь может случиться, что извещение они получили в разные дни. Подсчитайте все сроки и только после окончания месяца после извещения всех Ваших соседей можете начать продавать комнату другим посторонним покупателям.

При подаче документов в Росреестр прикладывайте все документы, квиточки, уведомления, которые подтверждают исполнение Вами своих обязанностей об уведомлении соседей. Даже если впоследствии нерадивый сосед захочет оспорить Вашу сделку, не переживайте.

Риски принадлежат не Вам, а покупателю Вашей комнаты. Сосед может подать в суд на Вас, но только с требованием признать его покупателем Вашей комнаты.

А это влечет для него необходимость собрать деньги на комнату — ту же сумму, что Вы получили по договору с другим покупателем, а также заплатить все пошлины и компенсировать Ваши расходы и расходы покупателя.

И еще он должен уложиться в срок (3 месяца) для подачи иска. Если Вы не соблюдете правила продажи и не станете извещать соседей, Росреестр даже не станет регистрировать Вашу сделку с посторонним покупателем.

Документы

Продажа доли в коммунальной квартире: правовые особенности, необходимые документы на комнату, а также как уведомить соседей? Для продажи комнаты в Росреестр нужно подать такие документы:

  • паспорт ваш и покупателя;
  • документы на комнату, подтверждающие Вашу собственность: договор купли-продажи, мены, приватизации и пр.;
  • свидетельство Росреестра о вашем праве собственности на комнату;
  • договор с покупателем;
  • акт приема-передачи комнаты;
  • копии извещений соседям, а также документы о том, что Вы их известили (уведомления, экземпляры с росписью и штампиками);
  • техпаспорт на комнату.

Нюансы

Важный момент, если собственником соседней с Вашей комнаты является ребенок. В этом случае отказ ребенка от покупки Вашей комнаты должен подписать один из родителей ребенка или его опекун (если нет родителей).

Если Вы продаете комнату, которая принадлежит также Вашему ребенку, то потребуется разрешение органов опеки на сделку.

Также важно знать, что цену комнаты надо указывать всем одинаковую и ту, по которой Вы реально ее продадите. Если при продаже соседи узнают, что Вы продали комнату дешевле, чем предлагали им, могут обжаловать Вашу сделку. Ведь они могли отказаться от сделки только из-за цены.

Как продать приватизированную комнату в коммунальной квартире

  1. Все, что освещено в данной статье, касается случаев продажи приватизированных комнат.
  2. Если же Вы живете в комнате по соцнайму, или комната Вам предоставлена как служебное жилье, то продать ее будет невозможно.

  3. Потому что Вы не являетесь надлежащим собственником.

Как видите, процесс продажи комнаты в общей коммунальной квартире вполне можно освоить самостоятельно.

Главное, соблюдать пошаговые действия, настойчиво и кропотливо собирать документы, работать с соседями.

Возможно, описанные схемы покажутся Вам необоснованно сложными. Но законодателя можно понять. Его главный посыл при продаже комнаты – соблюсти не только Ваши интересы, но и Ваших соседей, предоставить им возможность выкупить освобождающуюся комнату для улучшения своих условий проживания.

В то же время собственник комнаты ограничивается только обязанностью уведомить соседей о своем желании и месячным периодом ожидания их ответов.

Что не так уж и тягостно. Когда Вы знаете, что Вас ждет впереди, Все преодолимо!

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 938-65-46 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zhivemvrossii.com/kvartira/prodazha/kommunalnaya.html

Как правильно продать долю (комнату) в коммунальной квартире: уведомление сособственников. В помощь начинающим риэлторам

Вы глубоко заблуждаетесь, если считаете, что коммунальные квартиры – это пережиток прошлого и символ ушедшего 20 века. По данным последней Переписи населения, каждый 50-ый россиянин живёт в коммунальной квартире. А это 2,8 миллиона человек! Больше всего таких квартир в Санкт-Петербурге.

В северной столице до сих пор в коммуналках проживают 447 тыс. жителей (каждый одиннадцатый). Причём это не только классические коммуналки, оставшиеся со сталинско — хрущёвских времён, а и современные, вновь создающиеся, например, после развода и раздела имущества (подробнее об этом я расскажу чуть ниже).

Начинающие, да и опытные риэлторы сталкиваются с одними и теми же вопросами и проблемами из сделки в сделку.

Время от времени владельцы долей в квартирах желают их продать, подарить или обменять.

Для этого существуют нормы законов, которые необходимо знать каждому риэлтору.Согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ:

  • При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
  • Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
  • В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
  • При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
  • Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
  • Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

На договор дарения правила данной статьи не распространяются. Этим нюансом нередко пользуются обиженные бывшие мужья и жёны при разделе недвижимости – заключают договор дарения, а не купли-продажи. Это лишает «вторые половинки» возможности приобрести комнату по преимущественному праву. И в бывшем совместно свитом гнезде поселяется незнакомый человек. Так появляются современные коммуналки.

Хочется отметить, что цена продаваемой третьим лицам доли или комнаты не может быть ниже стоимости, указанной в уведомлении сособственникам. При оформлении такой сделки неминуемо возникнут проблемы с Росреестром. Уважаемые риэлторы, внимательно читайте документы и формулировки на комнаты.

Объект недвижимости может быть обозначен как «комната» или « доля в праве собственности на квартиру»! Если в документах звучит доля, то поинтересуйтесь, имеется ли нотариальное Соглашение о праве пользования жильем между всеми соседями.

Это Соглашение закрепляет реальные комнаты за каждым собственником и их площади, этот документ не является правоустанавливающим, но закрепляет право пользования конкретной комнатой, а не абстрактной долей.

Извещение о желании продать свою часть доли нужно обязательно оформить письменно, желательно в нотариальной форме ( у всех нотариусов есть эта форма) и отправить всем соседям – сособтвенникам заказными письмами с уведомлением по почте.

Если сосед не проживает по данному адресу и  долго не приходит за посланием, то по истечении месяца собственник получает в качестве возврата своё письмо на почте с отметкой на конверте о не вручении  и прилагает его к остальным документам, которые необходимы для сделки купли-продажи.

Отправителем письма может быть нотариус, который  будет удостоверять сделку. Главное в этой ситуации – соблюсти процедуру!

Если у продавца есть намерение продать комнату (долю) ранее установленного законом месячного срока, то не обойтись без нотариально оформленного отказа всех остальных совладельцев от покупки, для  этого необходимо посетить нотариуса в добровольном порядке, что скажем прямо , бывает редко. Возникнут некоторые сложности, если часть доли в квартире принадлежит несовершеннолетнему. В этом случае отказ оформляется с участием органов опеки.

Читайте также:  Заявление в опеку на продажу квартиры: образец, какие выдвигаются к нему требования от органа попечительства, а также какие нужны документы

И в завершении хотелось бы затронуть вот какой вопрос, который мне нередко задают клиенты: чем грозит несоблюдение данных правил собственником-продавцом? Если комната всё-таки продана без предварительного уведомления сособственников? Отвечаю: продавцу это грозит вызовом в суд и признанием сделки недействительной. Но самые большие неприятности могут возникнуть у покупателя доли квартиры. По решению суда, он, скорее всего, должен будет съехать с приобретённой комнаты. А вот деньги (если они уже были потрачены продавцом) ему могут возвращать частями всю оставшуюся жизнь.

Господа риэлторы, изучайте законы, разъясняйте их своим клиентам и заключайте только проверенные сделки, в результате совершения которых будут счастливы и довольны все стороны!

Источник: https://realtshcool.ru/1066-kak-pravilno-prodat-dolyu-komnatu-v-kommunalnoy-kvartire-uvedomlenie-sosobstvennikov-v-pomosch-nachinayuschim-rieltoram.html

Как продать коммунальную квартиру (комнату в коммуналке)

Большинству россиян, не переступившим порог тридцатилетия вообще не известно, что такое «коммуналка», а те из граждан, кто застал времена бывшего Советского Союза, вспоминают это «наследие» социалистического общества — кто с ностальгией, а кто-то с ужасом.

Современное жилищное и гражданское законодательство прямо препятствует разделению существующих квартир на доли, которые рассматриваются в качестве самостоятельных предметов купли-продажи. Это вполне объяснимо и логично. Тем не менее, в составе жилого фонда, по различным оценкам риелторов, в свободной продаже доля коммунального жилья (комнат в многоквартирных квартирах) составляет около 6%.

Особенно много такого жилья в крупных городах, имеющих жилые дома старой застройки, возрастом 50 и более лет.

Несмотря на небольшой объем в структуре жилой недвижимости и значительные сложности, связанные с продажей/покупкой коммунального жилья, спрос на него остается стабильным, так же как и структура покупателей, которых, при всем неудобстве пользования таким жильем, интересуется именно комната, а не вся квартира целиком.Рассмотрим некоторые нюансы, связанные с продажей/покупкой коммунальной квартиры.

Что такое «коммуналка»

В современном понимании коммунальное жилье – одна из разновидностей долевой собственности, при которой каждый из участников имеет самостоятельный выделенный лицевой счет и оплачивает коммунальные услуги в зависимости от площади жилого помещения, которое он занимает в квартире, и доле потребленных энергоресурсов (электричество, водоснабжение, отопление, водоотведение) определяемых индивидуально для каждого из собственников.В этом заключается отличие коммунального жилья от простого долевого владения в квартире, при котором собственник владеет определенной долей собственности в общей квартире, но оплата за пользование недвижимостью и счетов за коммунальные услуги производится по единому документу, выставляемому на все жилое помещение, вне зависимости от количество проживающих в нем.Появление коммуналок относится к началу XX века, точнее – к постреволюционному периоду 1917 года, когда вырвавшиеся из полуподвалов и заводских бараков рабочие и прислуга начали захватывать квартиры и дворцы своих бывших господ. Обширные по площади квартиры и особняки оказались разделены на множество мизерных помещений, в каждом из которых проживал один человек или целая семья. Обычно границы помещения устанавливались в пределах существующих – отдельная комната, но нередки были случаи, когда большие комнаты (парадные, гостиные, столовые) просто разделяли фанерной/дощатой перегородкой. Места общего пользования – коридоры, туалеты, ванные комнаты, кухни – были общими. 

Каждый из жильцов оплачивал только то количество квадратных метров жилой площади, которая приходилась на него. Счетчиков учета потребленных энергоресурсов либо не существовало вообще, либо устанавливался один электросчетчик на всю квартиру.

Это вызывало постоянные конфликты между жильцами, так как определить, кто и сколько пользуется освещением или водоснабжением было сложно.

Закатом эры коммуналок стал период активного жилищного строительства, пришедшийся на конец 50-х начало 60 годов, когда массово стали появляться целые кварталы и даже города получившие наименование «хрущевок». С середины 60-х годов собственно коммунальное жилье уже не строилось.

А попадали в разряд коммуналок уже существующее квартиры, которые изначально числились на балансе предприятий (собственников) в качестве служебных или ведомственных общежитий/гостиниц. Самый значительный жилой фонд коммунального жилья сохранялся в крупных промышленных городах плоть до 90-х годов прошлого века.

С началом программы приватизации жилья подавляющее большинство таких квартир было расселено или выкуплено одним собственником и утратило статус коммунального. Таким образом, к настоящему времени остались те 5-6% которые, в силу различных обстоятельств, так и не расселены.

Кто продает, и кто покупает «коммуналки»

Среди желающих продать коммунальную квартиру можно выделить две категории собственников:• Собственников, которые изначально получали не целую квартиру, а только отдельную комнату в большой квартире (минимум двухкомнатной) и в процессе приватизации получали свидетельство о праве собственности именно на отдельную комнату, а не на всю квартиру;

• Собственники, которые получили комнату в квартире в наследство или приобрели её до изменения жилищного законодательства (ст. 82 ЖК РФ), запретившего разделение лицевых счетов в 2005 году, то есть с того периода, когда был прекращен перевод единых квартир в разряд коммунального жилья.

  • Среди покупателей так же выделяется несколько категорий, которым интересна не квартира целиком, а именно комната.К ним относятся:• Бывшие супруги, после развода и раздела (продажи) совместной собственности не имеющие средств на покупку отдельной квартиры;• Держатели сертификатов материнского капитала, желающие инвестировать полученные средства в недвижимость;• Студенты, для которых индивидуальное жилье необходимо только на период обучения в ВУЗе;
  • • Люди, часто бывающие в городе по служебной необходимости (в командировках) и не желающие пользоваться гостиницами или съёмным жильем.

Как продать квартиру в коммуналке

Существует мнение, что продажа коммунальной квартиры – очень сложная процедура.Отчасти оно верно. Причем, основные трудности возникают не столько с юридическим оформлением сделки купли-продажи как таковой, а с подготовительным периодом, предшествующим продаже.

Вторым фактором выступает то, что далеко не все риэлторские агентства берутся за сопровождение подобных сделок, так как не хотят связываться со сбором необходимых документов и затягивать сроки продажи.Основной сложностью является получение согласия всех собственников к коммунальной квартире на продажу.

 Согласно законодательству для осуществления любой операции с недвижимостью находящейся в долевой собственности необходимо согласие всех собственников. Второй усложняющий фактор – владельцы доли (комнаты) в коммунальной квартире имеют преимущественное право на покупку продаваемой доли по цене продажи.

Третий фактор – стоимость комнаты в коммунальной квартире значительно ниже стоимости аналогичной по площади недвижимости в обособленном помещении.

  1. Учитывая эти факторы можно составить алгоритм действий по продаже коммунальной квартиры.
  2. Первый вариант.
  3. Второй вариант.

Если проживающие в квартире собственники заинтересованы в получении денег от продажи и не связаны тем, что комната в коммуналке – их единственное жилье, самым рациональным является продажа всей квартиры целиком. Это значительно повышает её стоимость и позволяет выручить большие денежные средства (примерно на 30-40% дороже).Для этого необходимо составить соглашение о продаже своих долей в коммунальной квартире. Определится со стоимостью и вырученные средства разделить пропорционально размеру долей в квартире (с учетом помещений общего пользования).Собственник, желающий продать свою комнату, заручается согласием остальных жильцов на продажу своей комнаты. Это согласие оформляется следующим образом:Определяется рыночная стоимость комнаты в коммунальной квартире с учетом места расположения, этажности, наличием дополнительных удобств, коэффициентом износа жилого дома и иными факторами.Собственникам других комнат направляется письмо с уведомлением о продаже. Сделать это необходимо письмом с уведомлением о вручении. Это принципиально важно в тех случаях, когда возникают споры о продаже и требуются доказательства в суде.

Предложение о покупке должно быть сделано по той цене, по которой планируется продажа. Для этого необходимо заручится актом оценки риэлторского агентства или независимого оценщика, либо зафиксировать цену, удостоверив уведомление у нотариуса.

После этого необходимо выждать месячный срок, в течение которого другие собственники вправе принять решение о выкупе (покупке) комнаты.

Если в течение этого времени ни один из жильцов коммунальной квартиры не изъявит желания выкупить комнату – она поступает в свободную продажу.

Документы, необходимые для продажи коммунальной квартиры (комнаты в коммуналке)

Перечень документов включает «стандартный» пакет, который собирается для оформления сделки купли-продажи любой квартиры:

  • Правоуснанавливающие документы (документы, подтверждающие факт владения комнатой — договор дарения, наследования, приватизации и прочее);
  • Свидетельство государственной регистрации права (с 01.01.2017 г. — выписка из Органа регистрации прав на недвижимость);
  • Нотариальные отказы соседей от покупки доли;
  • Если хотя бы одна из долей оформлена на несовершеннолетнего, то потребуется разрешение на продажу, выданное муниципалитетом (согласие на продажу от органов опеки и попечительства);
  • Техническое свидетельство и кадастровый паспорт;
  • Если комната была куплена или получена в браке, то следует получить согласие второго супруга на продажу;
  • паспорт продавца.

Существует позиция, согласно которой, при продаже доли (комнаты) в коммунальной квартире одному из собственников направлять уведомление не надо.

Это действительно только в том случае, если владельцев комнат в коммуналке двое.

Если их число больше – направлять уведомление необходимо каждому из собственников (за исключением несовершеннолетних детей, за которых совершают сделки родители/опекуны).

  • Виду значительных сложностей при продаже, связанных с получением согласия на продажу от других жильцов, и вероятностью судебного разрешения спора между жильцами — осуществлять сделку по продаже коммунальной квартиры (комнаты) самостоятельно следует лишь в тех случаях, когда вы обладаете соответствующими навыками в составлении документов, имеете достаточно свободного времени на сбор, удостоверение и оформление всех сопутствующих сделке документов.
  •  Договор (образец) купли-продажи 
  •  Стоит ли обращаться к риелторам (как избежать проблем)? 
  •  Продажа квартиры с долей собственности несовершеннолетних детей 
  •  Порядок определения долей собственности 

 Друзья! Если статья оказалась полезной, ПОЖАЛУЙСТА, поделитесь ею с друзьями в любой социальной сети, ведь чем больше людей будет знать о своих правах (и доказывать их), тем ответственнее станут службы. 

Идея сайта возникла на основе многочисленных жалоб в сфере коммунальных услуг и отсутствия нужной информации в одном источнике! Это единственный в своем роде жилищный сайт, объединяющий действительно важные и актуальные материалы.

 Форма для бесплатной юридической консультации (телефон указывайте обязательно)

Источник: https://jilishnik.ru/sdelki-s-nedvizhimostyu/item/136-kak-prodat-kommunalnuyu-kvartiru-komnatu-v-kommunalke

Ссылка на основную публикацию