Расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации: можно ли провести аннулирование сделки на недвижимость и в каких случаях, как подавать заявление, сроки

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации: можно ли провести аннулирование сделки на недвижимость и в каких случаях, как подавать заявление, сроки

Приобретение недвижимого имущества у третьих лиц в обязательном порядке сопровождается заключением письменного договора купли-продажи, на основании которого в органах Росреестра будет производиться перерегистрация собственника.

Любой письменный договор купли-продажи – это соглашения между продавцом и покупателем относительно недвижимого объекта. Продавец обязуется передать его новому собственнику, а взамен получить оговоренную плату.

Природа договора ясна и понятна. Как и любой другой договор, сделку по купле-продаже недвижимости также можно расторгнуть.

Рассмотрим, каким образом это производится, и какие для этого нужны основания.

Как расторгнуть договор купли-продажи дома до и после регистрации?

Право собственности на приобретенную квартиру переходит к покупателю только после регистрации в органах Росреестра.

Заключение письменного соглашения – это только первый шаг к переходу права собственности.

После того, как соглашение подписано, необходимо подать двухстороннее заявление в Росреестр для регистрации перехода права собственности, основанием для которого и будет являться договор.

  • Процедура расторжения договора во многом будет зависеть от того, на какой сейчас стадии находится сделка.
  • Расторжение сделки до регистрации перехода права в Росреестре
  • Это наиболее простой способ расторжения договора, поскольку сделка как таковая без регистрации не завершена.
  • Стороны просто заключают двухстороннее письменное соглашение о расторжении сделки и не проводят никаких дальнейших процедур с регистрирующими органами.

Соглашение о расторжении должно заключаться в той же форме, что и сама сделка. Если стороны заключали договор в нотариальной форме, то и при расторжении нужно еще раз обратиться к нотариусу.

  1. С момента расторжения стороны больше не имеют никаких взаимных прав и обязанностей – недвижимость остается у продавца, а деньги у покупателя.
  2. Не будет иметь никакого правового значения, почему стороны взаимно решили расторгнуть сделку, если такое волеизъявление взаимно.
  3. Расторгнуть договор даже на этом этапе в одностороннем порядке гораздо сложнее – для этого нужно обращаться в суд и доказывать, что одна из сторон допустила существенные нарушения при исполнении обязанностей.
  4. Договор заключен, заявление о переходе права подано в Росреестр, но еще не зарегистрировано
  5. В этом случае, стороны должны совместно подать заявление в Росреестр о прекращении регистрационных действий, а затем осуществить процедуру расторжения договора, что описана выше.
  6. Переход права в Росреетре зарегистрирован и в ЕГРН собственником внесен покупатель
  7. Это самый сложный вариант расторжения, который на практике встречается крайне редко.
  8. Если запись о новом собственнике уже внесена в ЕГРН, то соглашение, которым сделка расторгнута, необходимо также подавать в органы Росреестра для аннулирования первоначальной сделки.
  9. При этом на практике аннулирование сделки возможно только в период, когда первоначальная сделка ее признается действующей (не истек срок действия договора).
  10. Если же срок истек, по соглашению сделку уже не расторгнуть.
  11. В этом случае иногда применяется вариант с обратным договором – стороны просто меняются местами и покупатель продает обратно продавцу его же квартиру и получает назад оплаченные ему деньги.
  12. В некоторых случаях вернуть все на круги своя возможно через признание сделки недействительной.
  13. Если будет выяснено, что сделка была совершена с нарушением условий гражданского законодательства (например, одна из сторон оказалась недееспособным лицом, купля-продажа недвижимости была мнимой или притворной сделкой), то положения договора не могут быть применены и стороны обязаны вернуть обратно все полученное по сделке.

Читать еще:  Законом рф «о противодействии терроризму» определены

Росреестр внесет запись об аннулировании записи на основании судебного решения.

Основания для расторжения договора купли-продажи дома

Если стороны расторгают договор по взаимному согласию, то их мотивы могут быть абсолютно любыми. Люди могли банально передумать, все еще раз взвесив и оценив – это их право.

Совсем иная ситуация, когда стороны требуют расторжения договора в одностороннем порядке. Этот процесс, как уже указывалось выше, должен быть осуществлен исключительно в судебном порядке.

Сторона, которая настаивает на расторжении сделки должна доказать, что вторая сторона, желающая сохранить соглашение в силе, существенно нарушает условия сделки.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации: можно ли провести аннулирование сделки на недвижимость и в каких случаях, как подавать заявление, сроки

Про типовой договор купли-продажи квартиры по ипотеке от Сбербанка 2018 смотрите тут.

Что понимается под «существенными нарушениями», смотрите ниже:

  • Продавец представил в отношении квартиры поддельные документы. Конечно, довольно сложно себе это представить на практике, но теоретически возможно;

Неверное указание площади, или вообще отсутствие у продавца каких бы то ни было прав на квартиру – вот вероятные нарушения.

Конечно, вся информация о приобретаемой недвижимости может быть проверена продавцом через заказ выписки из ЕГРН, а если этого сделано не было, то можно говорить о крайней неосмотрительности такого покупателя.

  • Нарушение условий о передаче квартиры. Если деньги внесены и оговоренный час передачи жилплощади по акту настал, но ключи покупателю так и не переданы, это нарушение условий договора;

Если продавец по непонятным причинам уклоняется от передачи объекта сделки покупателю, то последний имеет полное право обратиться в суд и потребовать расторжения договора.

  • Обратная ситуация – продавец не может дождаться внесения оплаты за квартиру. Недвижимость может быть уже передана (хотя это тоже очень неосмотрительно, передавать недвижимость до получения оплаты), но денег за нее продавец так и не увидел. Тогда уже он может написать исковое заявление в суд и потребовать расторгнуть такую сделку.

Исковое заявление в любом случае должно быть грамотно составлено.

Если есть сомнения относительно правильности подготовки подобного документа, то лучше обратиться к профессиональному юристу.

Негативные последствия расторжения договора купли-продажи дома для сторон

Есть в ст.453 ГК РФ один весьма интересный момент. В ней сказано, что при расторжении договора ни одна сторона не может потребовать возврата того, что уже фактически исполнено, если иное не предусмотрено соглашением.

П.4 ст.453 ГК РФ сформулирован именно таким образом:

«Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон».

Иными словами, может сложиться ситуация, при которой покупатель может внести оговоренный соглашением авансовый платеж, но покупатель квартиру ему не отдаст. Покупатель потребует через суд расторжения договора, которое суд удовлетворит.

При этом продавец откажется возвращать ему деньги, сославшись на вышеуказанную норму, и будет формально прав.

Справедлива и обратная ситуация. Покупатель получил квартиру после внесения авансового платежа, зарегистрировал право собственности и начал благополучно жить на новой жилплощади. Однако окончательный расчет с продавцом он так и не произвел. Если продавец в судебном порядке добьется расторжения договора, он рискует не получить назад своей квартиры.

Читать еще:  Что нужно сделать чтобы служить по контракту

  • Парадоксально, но факт.
  • Чтобы избежать такой неприятной ситуации, необходимо в тексте договора обязательно указывать, что в случае расторжения договора стороны должны вернуть друг другу все полученное в связи с исполнением взаимных обязательств.
  • Чтобы избежать подобных рисков, при заключении договора рекомендуется обращаться за консультацией к профессиональному юристу.
  • Лучше выявить все опасные моменты сделки до ее совершения, нежели потом пытаться отстоять свои права в судебных тяжбах.
  • Человек, не обладающий юридическим образованием, вполне может составить качественный текст договора, но вот «подсветить» такие тонкие моменты может только опытный правовед.

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации?

Последние изменения: Май 2019

Все сделки по продаже дома или квартиры в соответствии с действующим законодательством должны быть оформлены документально, путем подписания договора купли-продажи.

Когда же все формальности соблюдены, и право перехода собственности зарегистрировано уполномоченными на это государственными органами, возникает вопрос: «Реально ли отказаться от сделки на данном этапе и отменить продажу?» Расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации действительно возможно, если соблюсти ряд условий.

Прекращение действия ДКП: главные моменты

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации: можно ли провести аннулирование сделки на недвижимость и в каких случаях, как подавать заявление, сроки

Согласно законодательству установлен период в размере трех лет, в течение которых стороны договора купли-продажи вправе рассчитывать на расторжение подписанного договора (п. 1 ст. 196 ГК РФ).

Аванс, если такой был прописан по договору и уплачен стороной на деле, не подлежит возвращению продавцу, как уже исполненное обязательство, если иное не предусмотрено условиями ДКП.

Заявление от физ. лица о прекращении регистрации. Образец (16,9 KiB, 120 hits)

Когда возможно расторжение договора купли-продажи

В главе 29-й Гражданского кодекса РФ содержатся основополагающие нормы, которыми стоит руководствоваться при необходимости расторгнуть договор купли-продажи.

Законодательно предусмотрены два варианта расторжения договора купли-продажи недвижимости после перехода прав на нее новому владельцу:

  1. Предпочтительным и упрощенным является способ расторжения, когда это решение достигнуто по обоюдному соглашению сторон (п.1 ст. 450 ГК РФ).
  2. Встречаются случаи, когда согласия другой стороны (других сторон) не удалось добиться. Тогда разрешить ситуацию получится лишь по обращению в суд (п.1 ст. 450 ГК РФ).

В п. 2 ст. 450 ГК РФ также обозначено, что за основание для расторжения договора купли-продажи в судебном порядке принимается факт существенного нарушения условия, обозначенного в договоре, одной из сторон.

Оформление расторжения при наличии обоюдного согласия

Когда стороны сошлись во мнении и готовы расторгнуть ДКП недвижимости, одним из используемых способов признается составление еще одного договора купли-продажи. По новому договору право недвижимое имущество возвращается первоначальному владельцу, который на этот раз выступает в роли покупателя. Впоследствии права по сделке нужно вновь зарегистрировать.

Если составляется соглашение на расторжение договора купли-продажи, то оно подписывается обеими сторонами. О расторжении должна быть сделана отметка в Росреестре.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи. Бланк (13,1 KiB, 116 hits)

Читать еще:  Меры безопасности при эксплуатации нагревательных приборов

Расторжение ДКП жилплощади через суд

  1. При отсутствии согласия, стороне, изъявившей желание прекратить действие ДКП по сделке с недвижимостью, требуется в письменной форме обратиться за получением такового ко второй стороне-участнику.

  2. По истечении 30-ти дней со дня отправки уведомления, не зависимо от того будет ли получен отказ, или запрос будет оставлен без внимания, возникает право на обращение в суд.
  3. Иск о расторжении договора купили-продажи квартиры (57,0 KiB, 120 hits)

Побуждение к аннулированию договора

В юридической практике встречаются случаи, когда расторжение происходит по инициативе покупателя жилья.

Имеется ряд поводов, благодаря которым покупатель вправе рассчитывать на положительное решение по своему вопросу:

    проданное жилье не соответствует основным параметрам и характеристикам, зафиксированным в договоре (техническое состояние, площадь, количество комнат и хозяйственных построек не соответствует документам); неожиданно возникшие обременения: задолженности по уплате платежей по коммунальным услугам; появление лица, неосведомленного о продаже и имеющего законные права жить и пользоваться имуществом и претендующего на реализацию своих законных прав. не произошла фактическая передача недвижимости продавцом покупателю, либо была осуществлена, но не в полной мере, или в случае существенного несоблюдения сроков передачи.

Совершение платежа требуется подтвердить: распиской, квитанцией, выпиской из банка и др.

Иные обстоятельства для аннулирования

Помимо указанных обстоятельств, за основания достаточные для аннулирования ДКП недвижимости бывают: 1 Сделка, осуществленная сторонами, признается недействительной, если совершена при наличии следующих факторов:

    сторона-участник операции по сделке с квартирой (домом) недееспособный гражданин; подписание договора было получено насильно, посредством угрозы благополучию и здоровью непосредственно участнику сделки или членам его семьи; сторону сделки заведомо ввели в заблуждение, обманули, что принудить к заключению договора.
    внесения изменения в законодательную базу; существенное изменение стоимости объекта сделки, например, при возникновении финансового кризиса.
  • 3 Сделка заключалась с явным нарушением действующего законодательства.
  • 4 Договором ущемляются права несовершеннолетних.
  • 5 Сделка совершена вопреки общепринятым и государственным нормам и неприемлема государством и обществом.
  • 6 При составлении документов допущена грубая ошибка, которая выявлена уже после подписания договора. Чтобы сделка попала под данную категорию, нужно одновременное соответствие четырем условиям:
    Появиться неожиданно; Представлять собой непреодолимое обстоятельство; Быть угрозой к возникновению ущерба сторон-участников; Касаться каждого участника.
Читайте также:  Регистрация иностранных граждан по месту пребывания в рф: чем грозит собственнику временная регистрация мигрантов

Специфика правильной подачи обращения в судебную инстанцию

Не редки случаи, когда судья вынес вердикт: договор подлежит расторжению, но имущество остается во владении приобретателя по ДКП. Так как аннулировать продажу и при этом вернуть права на недвижимость? Чтобы это осуществить, в иске нужно обязательно указать требование не только о расторжении, но и возврате, а также о компенсации ущерба.

Заключение

Стоит учитывать тот факт, что в большинстве случаев решить вопрос полюбовно не всегда удается, а многочисленные судебные тяжбы – утомительный и затратный процесс, поэтому перед подписанием ДКП необходимо тщательным образом исследовать все нюансы:

    учесть в договоре право и порядок проведения процесса расторжения; прописать в ДКП важные условия, касающиеся оплаты, сроков, и способа фактического приема-передачи недвижимости.

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

Источник: https://doc-pravo.ru/pokupka/kak-rastorgnut-dogovor-kupli-prodazhi-doma-posle-registratsii.html

Расторжение договора купли продажи квартиры

Один из способов отчуждения недвижимого имущества (в том числе и квартиры) – подписание договора купли-продажи. Этот документ предусматривает передачу права собственности и получение взамен денежных знаков.

Хотя подобные договоры обладают юридической силой, на законодательном уровне предусмотрена возможность их расторжения и аннулирования.

Следует рассмотреть, как происходит эта процедура, каковы основания для ее проведения и можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации сделки.

Когда можно расторгнуть договор

Договор купли-продажи (далее – ДКП) фиксирует процесс передачи квартиры в обмен на денежные знаки. Без этого документа невозможно зарегистрировать собственность на новое лицо. ДКП позволяет не только подтвердить продажу недвижимости, но и защитить права обеих сторон сделки.

Законодатель допускает возможность аннулирования документа после его официального оформления. Для расторжения договора купли-продажи можно найти разные причины. Законодатель же выделяет два главных фактора:

  1. Неудовлетворенность сделкой одной из сторон.
  2. Обоюдное желание продавца и покупателя отменить процедуру отчуждения недвижимой собственности.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации: можно ли провести аннулирование сделки на недвижимость и в каких случаях, как подавать заявление, срокиПодписание договора передает недвижимость в собственность гражданина

Конкретный порядок действий напрямую зависит от того, кто инициирует процесс. 450 статья ГК России в полной мере раскрывает основания для проведения подобной процедуры.

Обоюдное согласие

Законодатель указывает, что в качестве основания для аннулирования документа может быть согласие на это со стороны обеих граждан. Более того, во время оформления документа стороны сами могут прописать в нем такую возможность. Даже если подобное указание отсутствует, документ можно аннулировать при согласии второй стороны сделки.

В одностороннем порядке

Ситуация осложняется, если продавец или покупатель отказывается аннулировать сделку. В таком случае единственным способом добиться расторжения документа будет обращение в судебную инстанцию.

Следует отметить, что законодатель четко прописал основание для подобной процедуры.

Им является существенное изменение обстоятельств сделки или серьезные нарушения ее условий (к примеру, аннулирование документа в связи с неоплатой).

Нужно помнить, что заявление в суд разрешается подавать, когда лицо, инициировавшее процедуру, получит письменный отказ от другой стороны (на проведение соответствующих действий). Если же вторая сторона игнорирует запрос, тогда обращение допускается спустя 30 дней после его подачи.

Как расторгнуть

Как именно придется расторгать договор, зависит от того, все ли стороны согласны на эту процедуру, и была ли проведена гос. регистрация перехода права владения. Если один участник сделки не хочет отказываться от нее, придется обращаться в суд, что осложнит процесс аннулирования. Еще один нюанс, влияющий на процедуру – участие нотариуса в заключении документа.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации: можно ли провести аннулирование сделки на недвижимость и в каких случаях, как подавать заявление, срокиРасторгнуть договор можно во внесудебном порядке

До регистрации

Расторгнуть договор перед обращением в Росреестр проще, ведь на уровне государственных органов процедура смены собственника еще не произошла. Алгоритм действий зависит от обстоятельств:

  1. Если оба участника процесса не выступают против, можно ограничиться соглашением, в котором будет прописано условие о расторжении договора купли-продажи квартиры. Если в процедуре участвовал нотариус, его нужно уведомить о произошедшем.
  2. В случае спора придется сначала получить отказ (либо дождаться истечения 30-дневного срока), после чего подать исковое заявление и защищать свою позицию в суде. В иске также нужно прописать требование о возврате переданного имущества. Следует помнить, что отказ должен быть письменным.

При первом варианте соглашения (образец для расторжения находится ниже) будет достаточно для отказа от выполнения договора. Если же имеет место второй способ, придется получить судебное решение, которым предусмотрено аннулирование договора.

Скачать соглашение о расторжении ДКП

После обращения в Росреестр

Осуществить процедуру уже после обращения в Росреестр намного сложнее, однако возможно. Главное знать, как нужно действовать. Далее будут рассмотрены два основных варианта действий. Так:

  1. Если стороны согласны на этот шаг, придется составлять новый ДКП. Но в нем продавец займет место покупателя, а покупатель – место продавца. Условия договора менять не следует (это касается как недвижимости, так и стоимости). После оформления документа потребуется подать его в Росреестр и дождаться окончания перерегистрации.
  2. В случае наличия судебного решения, оно вместе с оригинальным ДКП подается в Росреестр (решение служит основанием для перерегистрации права собственности на прежнего владельца).

Вне зависимости от конкретного способа придется потратить дополнительное время. Если стороны составили соглашение до регистрации, но уже после подачи документов в Росреестр, следует предоставить его сотрудникам этого учреждения. Это приведет к приостановке процедуры (в случаях, когда она еще не завершилась).

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации: можно ли провести аннулирование сделки на недвижимость и в каких случаях, как подавать заявление, сроки

Последствия расторжения

Конкретные последствия зависят от сложившейся ситуации и того, как стороны расторгают документ. В некоторых случаях участники сделки могут понести дополнительные финансовые потери. Можно привести три примера:

  1. ДКП расторгнут добровольно еще до момента регистрации. Со сторон снимаются обязательства, документ считается аннулированным и не влечет за собой возникновения каких-либо правовых или финансовых последствий.
  2. ДКП аннулирован по решению суда (до или после регистрации). Вне зависимости от конкретных обстоятельств сделка также считается аннулированной, соответственно, реализация имущества не происходила. В связи с этим платить налог за проведение процедуры не придется. Стоит обратить внимание на еще один важный нюанс. Судья аннулирует договор, но не обяжет ответчика возвратить имущество/деньги. Чтобы не подавать дополнительные иски, рекомендуется сразу прописать эту опцию в заявлении.
  3. Расторжение было добровольным, но уже после того, как новый владелец был зарегистрирован. Это сложный случай, поскольку гражданам придется уплатить налоги, прописанные в действующих законодательных нормах (со средств, полученных вследствие реализации имущества).

Вне зависимости от конкретной ситуации одна сторона сможет получить обратно денежные знаки (если подобное условие есть в исковом заявлении), а другая – недвижимость, которая выступала в качестве объекта сделки (квартиру).

Стоит отметить, что при расторжении договора купли-продажи (касающегося квартиры) происходит возврат аванса, если он имел место. Однако нужно будет доказать факт его внесения (прописать в договоре, или оформить дополнительный документ). Без доказательной базы вернуть средства довольно сложно. Задаток, в отличие от аванса, не возвращается.

Подача апелляции

Законодатель оставляет за ответчиком право оспаривания решения первичной судебной инстанции. Для этого необходимо подать соответствующий иск. Подобное право у ответчика есть и в случае, если дело касалось расторжения ДКП. Однако следует помнить, что подача апелляции должна быть осуществлена в течение 10 дней с момента вынесения первого решения.

Таким образом, стороны, заключившие ДКП, имеют право расторгнуть его. Процедура происходит по согласию обеих участников процесса либо через суд (если между гражданами есть спор).

Срок расторжения зависит от конкретной ситуации, процесс может занять несколько месяцев (судебный порядок).

Легче провести процедуру перед обращением в государственные учреждения, иначе придется потратить больше времени, а иногда и денег.

Источник: https://finansopyt.ru/aktualnoe/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации: можно ли провести аннулирование сделки на недвижимость и в каких случаях, как подавать заявление, сроки

  • Ни одна из сделок, связанных с объектом недвижимости, не представляется без обязательного оформления ее в форме единого документа – соглашения о купле-продаже.
  • Такая форма документа относится к основной, на основании которой и осуществляется непосредственная передача от продавца к покупателю полных прав (владения/пользования/распоряжения) на недвижимое имущество: земельный участок, частный дом или же квартиру.
  • В свою очередь, по условиям такой письменной договоренности, покупатель должен оплатить полную стоимость переданного ему объекта.

Сделка считается заключенной, как только стороны проставят в документе личные подписи. Однако если одна из сторон не соблюдает принятых на себя обязательств и нарушает их, выход остается только один – расторгнуть соглашение о купле-продаже. Следует рассмотреть эту процедуру более детально.

С момента осуществления сделки, недовольной может остаться как одна сторона (покупатель), так и вторая (продавец). Последний, по причине неполной или же несвоевременной передачи средств по договору, а первый – из-за наличия непогашенной задолженности за потребленные коммунальные услуги, числящихся по адресу зарегистрированных лиц и прочее.

Все важные моменты инициации расторжения соглашения о купле-продаже жилья описываются в Гражданском кодексе РФ, где этой теме «Изменения и расторжения соглашения» отведена целая глава 29:

  • В статье 450 обозначаются причины, которые могут служить достаточным основанием для инициации расторжения соглашения между сторонами;
  • В следующей статье (451) обозначаются нюансы расторжения сделки, по причине существенного изменения обстоятельств;
  • Статьей 452 кодекса регламентирует порядок, в соответствии с которым должна осуществляться процедура расторжения сделок;
  • В статье 453 приводятся последствия, которые может повлечь за собой факт расторжения сделки.
  1. В качестве правовой основы для осуществления любого рода сделок, связанных с недвижимым имуществом (сюда же входит и купля-продажа и процедура расторжения таковой), применяется Федеральный закон под №122.
  2. В соответствии с требованиями этого закона, каждая из сделок в обозначенной сфере должна в обязательном порядке пройти регистрационную процедуру.
  3. Это означает, что процедура относится к ряду обязательных как при приобретении объекта, так и в случае с расторжением уже действующего соглашения.

Законодательно предусмотрен возможный срок исковой давности для осуществления действий по расторжению соглашения купли-продажи объектов. Таким образом, любая из сторон или заинтересованных лиц, может оспорить сделку на протяжении трехлетнего периода, отсчет которого ведется с момента осуществления регистрации.

В соответствии с законом, обязаны пройти регистрационную процедуру:

  • Сделки, в которых объектами являются помещения жилого типа (становятся действительными лишь с момента окончания регистрационного процесса);
  • Осуществление перехода прав на владение любого рода недвижимым имуществом. Это означает, что объект недвижимости (относящийся к жилому фонду) проходит своего рода двойную регистрацию – регистрируется сама сделка, а также смена владельца объекта.
Читайте также:  Когда продать квартиру после вступления в наследство: можно ли сразу после того как она досталась, через какое время реализовать полученное жилье, сколько ждать?

Если процедура регистрации оформленного между сторонами соглашения проведена, то прекратить действие такой договоренности возможно лишь при следующих обстоятельствах:

  • Когда кто-либо из сторон выразит желание расторгнуть письменное соглашение;
  • Когда решение по поводу расторжения сделки будет полностью согласовано между сторонами и подтверждено ими;
  • При невозможности использования обозначенных выше условий, соглашение может быть расторгнуто исключительно в процессе рассмотрения судебного спора по данному вопросу.

При достижении сторонами согласия, они могут рассмотреть и вариант с оформлением «обратной» сделки (как способа расторжения соглашения).

В данном случае, стороны просто меняются статусами: продавец становится покупателем, а последний продавцом. Однако стороны могут и просто расторгнуть соглашение, зафиксировав такую договоренность в письменном виде.

Вне зависимости от того, какой именно метод расторжения сделки изберут стороны, все действия необходимо письменно зафиксировать с выполнением регистрации документа в уполномоченной на такие действия инстанции.

Если отказ имеет односторонний характер, то со второй заинтересованной стороной следует урегулировать данный вопрос в досудебном порядке. Для этого нужно направить письменное предложение по отмене соглашения.

При получении отрицательного ответа, или же когда письмо будет проигнорировано (ответа не будет на протяжении отведенного для этого срока, обозначенного в письме), лицо, инициирующее отмену сделки, может направить иск для рассмотрения спора о расторжении соглашения в судебную инстанцию.

Основания расторжения соглашения

Чтобы соглашение было расторгнутым, необходимо фактическое наличие нарушений, допущенных одной из сторон сделки. При этом нарушены должны быть именно существенные условия сделки.

  • Список достаточных оснований может быть определен условиями соглашения или же прописываться действующими законодательными нормами.
  • Не поступила оплата
  • В соответствии с правилами, предусмотренными нормами действующего законодательства, покупатель должен, приобретая определенное имущество, внести за него оговоренную в соглашении сумму.

Как обязательное условие сделки выступает подтверждение факта передачи средств от одной стороны к другой, посредством оформления письменного передаточного документа. В большинстве случаев, таким документом является расписка.

Если покупатель высказывает отказ от выполнения оплаты суммы, обозначенной рамками соглашения, у продавца есть полное право отказаться заключать такую сделку, либо же, если условие не исполнено после подписания документа, – инициировать расторжение.

В ходе судебного слушания может быть принято одно из двух решений:

  • О расторжении заключенной между сторонами сделки, с последующим возвратом имущества, переданного по договору обратно продавцу;
  • О законности оформленной между сторонами сделки, при этом покупателя обязывают полностью выплатить сумму, предусмотренную условиями соглашения, плюс обязательства выплаты неустойки продавцу.

Когда сделка недействительна

Следует разделять две абсолютно различных процедуры – признание соглашения о купле-продаже недействительным и непосредственно его расторжение. Они имеют принципиальное различие, хоть и ведут к прекращению всех обязательств, очерченных договором.

Общим в данных понятиях можно считать, разве что, выполнение таких процедур посредством судебного разбирательства, конечно, если предварительно между участниками сделки не достигнута договоренность о разрешении спорной ситуации более спокойным способом.

Обстоятельства, в соответствии с которыми сделки могут быть признаны недействительными, приведены в первой части Гражданского кодекса РФ (9 глава, 2 параграф).

Когда соглашение признается недействительным, все исполненные обязательства требуется привести в изначальную форму. Это означает, что продавцу будет необходимо вернуть полученные им в рамках соглашения средства.

  1. В свою очередь, покупателя обязывают возвратить приобретенный им объект недвижимости в том виде, в котором его передавали согласно передаточному документу.
  2. Обстоятельства непредвиденного характера
  3. В данном случае, действие соглашения о купле-продаже прекращается по причине появления обстоятельств, которые стороны никак не могли предусмотреть и ожидать, то есть при таком раскладе, фактора вины здесь попросту нет, что собственно исключает и ответственность сторон.

Такие события могут возникнуть даже на этапе заключения соглашения, что создает существенные препятствия для одной из сторон и невозможность исполнения договоренности. В условиях соглашения, подобные ситуации обозначены понятием «форс-мажор».

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации: можно ли провести аннулирование сделки на недвижимость и в каких случаях, как подавать заявление, срокиПорядок расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации

  • Провести отмену соглашения о реализации квартиры будет куда легче, если стороны не успели провести госрегистрацию перехода права владения недвижимостью.
  • То есть объект недвижимости на данном этапе будет юридически считаться собственностью продавца, поэтому расторгнуть такую сделку можно с наименьшим риском.
  • При требовании продавцом или же покупателем отмены соглашения, и если они договорятся мирно касательно проведения этой процедуры, им всего лишь нужно будет подписать соответствующий документ, выражающий обоюдное согласие сторон и отсутствие претензий друг к другу по факту расторжения сделки о купле-продаже.
  • Если регистрация уже выполнена
  • Больше проблем появится, если возникнет необходимость в возврате имущества уже после того, как фактически жилье было передано на условиях соглашения покупателю.
  • При переходе к покупателю всех прав на недвижимость, досрочное расторжение представляется возможным лишь при обстоятельствах, непосредственно предусмотренных оформленным соглашением или же действующим законодательством.
  • Положения действующего Гражданского кодекса РФ предусматривают, что выполнить госрегистрацию аннулирования сделки возможно, лишь если на этот момент соглашение все еще является действующим.

Когда же обязательства сторон по договору выполнены в полном объеме, и срок действия сделки истек, такое соглашение, в соответствии с законодательством, не может подлежать расторжению. Этот постулат распространяется на каждую сделку, совершаемую с объектом недвижимости.

  1. Когда же выполнена лишь определенная часть условий сделки с проведением госрегистрации перехода права на недвижимое имущество, такое расторжение не может предусматривать возвращение жилья.
  2. Для возвращения всего объема имущества, переданного в соответствии с соглашением о купле-продаже, это условие следует включать изначально в документ или же прописывать в дальнейшем, составляя соглашение по поводу прекращения договоренности между участниками сделки.
  3. Решение вопроса в досудебном порядке
  4. Как уже было сказано до этого, расторгнуть соглашение о купле-продаже жилья можно и при согласии на данное действие сторон, избежав обращения в суд с целью решения этого вопроса.
  5. Кроме того, направить исковое заявление по расторжению такого договора можно, лишь получив отказ от второго участника сделки, либо при игнорировании им соответствующего предложения.

Если сторона прямо откажется отменять соглашение, только тогда можно направить обращение для решения вопроса в суд. Для ответа вторая сторона имеет 30 (тридцать) суток, если в соглашении не предусматривался другой порядок. При отсутствии по истечению указанного срока ответа, выходом может быть только судебное разбирательство.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации: образец

Тут можно скачать необходимый образец соглашения по расторжению договора купли-продажи между юридическими и физлицами (реализация жилой недвижимости – квартиры).

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации в суде

  • Если мирно, по договоренности, не удалось расторгнуть соглашение, следует тут же приступать к подготовке искового заявления.
  • Довольно часто, при направлении иска, истцом допускается довольно существенная ошибка – выдвигается требование о расторжении соглашения, однако, упускается один из немаловажных пунктов, связанный с необходимостью возврата недвижимости.
  • Суд не имеет права выходить за рамки требований, выдвигаемых истцом, и при положительном рассмотрении дела, может удовлетворить только упомянутый им перечень.
  • Соответственно, при рассмотрении дела суд может удовлетворить лишь требование прекращения действия соглашения, однако, если истец не укажет в заявлении о необходимости возврата имущества, то этот вопрос и не будет разрешен.

Гражданский кодекс РФ обозначает, что если регистрация замены прав на жилплощадь была выполнена, то решение судебной инстанции о расторжении оформленной между сторонами сделки не может являться основанием прекращения прав покупателя в отношении квартиры. Он и дальше может использовать ее и даже распорядиться по своему усмотрению.

При таких обстоятельствах, если у продавца нет желания остаться ни с чем, ему вновь нужно будет направить в суд отдельное заявление для принятия решения о возврате жилья. Это, естественно, будет значить лишние затраты и времени, и собственных нервов.

По этой причине, подготавливая исковое заявление, следует упомянуть одновременно оба требования:

  • касательно расторжения соглашения (с обоснованием поводов для принятия такого решения);
  • возврата всего перечня имущества, которое передавалось на условиях соглашения ответчику.
  1. Когда нарушения ответчика оказались существенными, в требованиях можно обозначить сумму, предъявляемую для возмещения понесенных финансовых убытков и/либо ущерба морального характера.
  2. Инициировать расторжение соглашения о купле-продаже недвижимости через суд можно на протяжении трех лет с даты, когда сделка фактически была совершена.
  3. Если продавец обратился в суд, то возникает необходимость:
  • предоставления в суд оригинального экземпляра соглашения;
  • приобщения претензии, с требованием исполнения условий соглашения, отображающей дату, когда ответчик получил этот документ;
  • обозначить в документе требования по поводу расторжения сделки, не забыв упомянуть и требование возврата объекта недвижимости. Также может присутствовать требование о возмещении причиненного вреда (морального или материального характера), определенных процентов суммы, либо неустойки.

Пункт, касающийся возврата имущества, относится к обязательным для истца, поскольку принятие судом решения о прекращении соглашения никоим образом не связано с прекращением действия условий такового, следовательно, не подразумевает возврата имущества.

Чтобы покупатель мог обратиться в суд, ему необходимо позаботиться о предоставлении документации, которая бы полностью подтверждала обоснованность его исковых требований:

  • оригинала документа, который подлежит судебному оспариванию (соглашения о купле-продаже);
  • копии претензии, с обозначением даты получения ее адресатом;
  • следует обозначить сумму, подлежащую выплате, с учетом ее индексации, и период ее возврата, а также требования возмещения причиненного вреда (материального и/либо морального).

В обязательном порядке необходимо упомянуть требование обозначения в решении суда периода возврата выплаченных средств.

Если средства не будут возвращены в течение такого периода на основании судебного решения, есть возможность повторно обратиться с иском и взыскать дополнительно начисленные проценты на неоплаченную ответчиком сумму (либо на ее часть).

Источник: http://o-nedvizhke.ru/obshhee/poleznye-stati/rastorzhenie-sdelki-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-posle-registracii.html

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации и как это сделать?

Может ли продавец или покупатель расторгнуть договор? Ответ на поставленный вопрос главным образом зависит от стадии выполнения условий, обговоренных в рамках договора. Тут возможны два варианта:

  • Если квартира уже передана покупателю, а деньги получены продавцом, то в данном случае расторгнуть сделку уже не получится. Единственный выходом из подобной ситуации является оформление сделки обратной купли-продажи квартиры.
  • Если участники соглашения еще не рассчитались между собой, то тогда есть шанс вернуть все на исходные позиции, даже при условии того, что договор уже прошел процедуру регистрации.

Есть большая разница в последствиях судебного решения между расторжением договора и признанием договора недействительным:

  1. В судебной практике, если договор признан недействительным продавец и покупатель должны будут вернуть друг другу все полученное по сделке, то есть обменять назад деньги на квартиру (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Основания для признания договора недействительным (ст. 168-179 ГК РФ):
    • оформление сделки с нарушением законодательства;
    • противоречие нормам правопорядка и нравственности;
    • заключение соглашения путем обмана;
    • если одна из сторон сделки недееспособна или не достигла 14 лет и др.
  2. Если договор расторгается по инициативе одной из сторон в соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ участники соглашения не имеют права требовать возврата того, что было исполнено ими до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Одна из сторон может требовать только возмещения убытков (п. 5. ст. 453ГК РФ).
Читайте также:  Как продать квартиру с несовершеннолетним ребенком: какие для этого нужны документы, как можно провести сделку по приватизированному жилью и какие есть нюансы?

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

Поэтому лучше изначально включить в условия договора купли-продажи пункт о действиях сторон в случае его расторжения.

Далее рассказано, можете ли вы расторгнуть договор, к примеру, по обоюдному желанию со второй стороной. В соответствии со статьей 450 и 450.1 ГК РФсуществует три причины, по которым стороны сделки могут разорвать достигнутую ранее договоренность:

  • Письменное соглашение, заключенное по обоюдному желанию покупателя и продавца недвижимости.
  • Судебное решение, вынесенное по требованию одного из участников сделки купли-продажи недвижимости.
  • Односторонний отказ от выполнения условий, обозначенных в рамках договора (в случаях, предусмотренных законодательством или четко прописанных в самом соглашении).

Предлагаем ознакомиться  Предварительный договор для опеки в долях образец

Как аннулировать в досудебном порядке?

Узнайте, как же расторгнуть договор после гос регистрации. В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ прежде чем обратиться в суд с иском о расторжении договора покупатель (продавец) должен предпринять попытки мирно урегулировать данный вопрос. Для этого в адрес другой стороны необходимо направить письменное извещение, содержащее соответствующую просьбу.

Так, если вторая сторона сделки согласилась аннулировать заключенную ранее договоренность, то далее выполняются следующие действия:

  1. Cоставляется письменное соглашение. Делается это в том же порядке, что и подготовка первоначального документа. Так, если договор купли-продажи был удостоверен нотариусом, то и данное соглашение должно быть оформлено аналогичным образом.

    Сегодня нет единой формы такого документа, однако он обязательно должен включать в себя следующую информацию:

    • название бумаги;
    • дату и место заключения соглашения;
    • ФИО покупателя и продавца квартиры;
    • реквизиты первоначального договора;
    • день, начиная с которого договоренность будет считаться расторгнутой;
    • заявление об отсутствии претензий между участниками сделки;
    • реквизиты сторон соглашения.
  2. Далее покупатель и продавец должны поставить свои подписи в подготовленном документе. Именно с этого момента договор купли-продажи квартиры будет считаться аннулированным.
  3. Если уже были переданы документы на регистрацию права собственности, то стороны разорванной сделки должны подать в Росреестр совместное заявление о прекращении данной процедуры и возврате всех бумаг (п. 1 ст. 31 Закон РФ от 13.07.2015 год № 218-ФЗ).

Как отменить соглашение?

Иногда аннулировать договор мирным путем не получается, так как вторая сторона не желает идти на встречу. В этом случае единственным выходом является обращение в суд. Однако для этого необходимо, чтобы было соблюдено одно из следующих условий (п. 2 ст. 452 ГК РФ):

  • Наличие письменного отказа в расторжении сделки, полученного от продавца (покупателя).
  • Неполучение ответа в срок, обозначенный в извещении. При этом, если конкретной даты не было указано, то за такой период принимается 30 дней.

Прежде чем обратиться в суд необходимо тщательно продумать основания аннулирования сделки на недвижимость, которые будут указаны в исковом заявлении.

Так, в соответствии со ст. 450 и 451 ГК РФдоговор может быть расторгнут через суд только при наличии следующих оснований:

  1. Существенное нарушение условий договора. К типичным примерам такого относятся:
    • отказ от оплаты квартиры со стороны покупателя;
    • отказ освободить помещение продавцом;
    • внезапное появление третьих лиц, имеющих право пользования жилым помещением, о чем покупатель не был о на момент регистрации сделки.
  2. В других ситуациях, предусмотренных законодательством (например, наличие признаков недействительности сделки).
  3. Существенное изменение обстоятельств сделки.

Таким образом, продавец (покупатель) не имеет права на пустом месте подать ходатайство в суд об аннулировании письменной договоренности. Сделать это можно только при наличии серьезных оснований с представлением соответствующих доказательств.

Следующим шагом является подготовка необходимого пакета бумаг. Общий перечень документов приведен в ст. 132 ГПК РФ. Сюда входит:

  • исковое заявление;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • доверенность на представление интересов в суде (если от имени истца участвовать в заседаниях будет его представитель);
  • доказательства правомерности выдвинутых требований;
  • предложение о расторжении договора, которое ранее направлялось в адрес ответчика.

Особое внимание следует уделить доказательной базе, которая будет представлена в суде. В данном случае набор документов будет зависеть от конкретных обстоятельств дела. В качестве примера можно рассмотреть несколько типичных ситуаций:

  • в случае, если продавец настаивает на том, что договор купли-продажи квартиры был подписан им в невменяемом состоянии, то ему необходимо будет представить заключение судебно-психиатрической экспертной комиссии;
  • если согласно исковому заявлению недвижимость находится в аварийном состоянии, а покупатель приобрёл ее, не зная об этом факте, то в суде необходимо будет представить экспертное заключение сторонней организации.

Предлагаем ознакомиться  Как проводится эвакуация машин

Кроме того, в качестве доказательств также могут выступать показания:

  • соседей;
  • случайных свидетелей;
  • близких родственников и т.д.

Подача иска производится в общепринятом порядке:

  1. Выбор судебного органа. Споры, связанные с недвижимостью, разрешаются в судах общей юрисдикции. При этом подавать заявление необходимо по месту жительства истца или по месту нахождения оспариваемого имущества.
  2. Оплата госпошлины.
  3. Подготовка иска и сбор необходимых бумаг.
  4. Передача полного пакета документации в канцелярию судебного органа.Получение уведомления о принятии дела к рассмотрению и дальнейшее ожидание повестки в суд.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

В соответствии со ст. 131 ГПК РФ исковое заявление подается в письменном виде. В нем обязательно должна быть отражена следующая информация:

  1. координаты судебного органа, в которое направляется ходатайство;
  2. сведения об истце и ответчике (ФИО, адрес проживания, телефоны и т.д.);
  3. основания обращения и выдвигаемые требования;
  4. стоимость иска (в данном случае это будет цена квартиры), а также расчет сумм, которые истец желает дополнительно взыскать (например, расходы, понесенные на ремонт квартиры, в которой невозможно дальнейшее проживание);
  5. сообщение о пытке решить вопрос в досудебном порядке (обязательно приложить копию предложения о досудебном урегулировании вопроса с отметкой о вручении ответчику);
  6. перечень документов, которые прилагаются к иску.

Следует отметить, что простому обывателю, далекому от правовой сферы, лучше всего поручить составление заявления опытному юристу.

Ход процесса

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Порядок судебного разбирательства четко определен в главах 13 – 16 ГПК РФ.

 

Источник: https://kontakt34.ru/mozhet-prodavets-kvartiry-otkazatsya-sdelki/

Как успеть — расторжение договора купли продажи недвижимости

Оглавление:

Без заключения договора купли-продажи не проходит ни одна сделка с недвижимым имуществом. Этот документ — основной, по которому продавец передаёт право собственности на квартиру/дом/земельный участок, а покупатель принимает этот право и оплачивает стоимость объекта.

Документ подписан, сделка завершена. Но если стороны не выполняют обязательств, остается только провести расторжение договора купли-продажи недвижимости. Рассмотрим данную процедуру подробно.

Когда можно расторгать?

Прекращение сделки по взаимному соглашению сторон является также двусторонним соглашением, которое заключается в том же порядке, по тем же правилам, что и заключение первоначального документа.

Нормы по расторжению и последствия данного действия регламентируются Гражданским кодексом. Это может произойти по требованию одной из сторон в суде, если вторая сторона произвела существенный нарушения сделки и в иных случаях, предусмотренных первоначальным соглашением и/или действующим законодательством.

При одностороннем отказе в выполнении обязательств частично либо полностью по закону или соглашению сторон, купля-продажа соответственно считается расторгнутой либо изменённой.

Когда нельзя расторгать?

Если обратиться к судебной практике, расторжение договора купли продажи недвижимости по инициативе продавца или покупателя выполнить не очень-то и просто. Причина этого — в особенностях самого соглашения о купле-продаже и в нюансах регистрации прав на недвижимое имущества в органах государственной регистрации.

Согласно Гражданскому кодексу прекратить продажу объекта можно либо в судебном порядке, либо по взаимному соглашению сторон. Однако, взаимного согласия может быть и недостаточно.

Почему? Рассмотрим пример

Стороны оформили куплю-продажу, продавец передал имущество, а покупатель полностью за него расплатился. Стороны подали документы для госрегистрации, в установленный срок покупатель стал собственником, а продавец перестал им быть. Никаких претензий в то время стороны друг к другу не предъявляли. Но после они передумали и решили отменить продажу квартиры.

В данном случае отменить сделку уже невозможно, потому что подлежит расторжению только та сделка, что ещё не доведена до конца, и при которой стороны ещё не выполнили взаимных обязательств. Единственный выход в таком случае — заключить новый договор купли-продажи и «поменяться» обратно. Кстати, налог платить не придётся — стороны в результате дохода ведь не получили.

Есть ещё один важный нюанс, связанный с регистрацией права собственности и расторжением купли-продажи. Прежде чем поговорить о нем, вспомним, что именно регистрируют при рассматриваемой нами сделке.

Договор купли-продажи

Такой документ регистрируют только если объектом продажи выступает жилое помещение. Заключённым он является только с момента государственной регистрации. Для нежилого регистрировать не нужно, и он вступает в силу с момента подписания сторонами, если иное не оговорено в пунктах соглашения.

Переход права собственности

Требует обязательной регистрации и для жилых, и для нежилых объектов недвижимости.

Таким образом, если государственная регистрация ещё не была произведена, расторжение договора купли продажи недвижимости по соглашению сторон не требуется: расторгать фактически нечего.

Главное — успеть!

Конкретный случай: стороны заключили и подписали договор купли-продажи нежилого помещения (который, как нам уже известно, госрегистрации не требует и вступает в силу с момента подписания).

Но официальный переход права собственности ещё не произошёл, и стороны передумали совершать сделку. Тогда они могут создать соглашение в письменной форме о расторжении договора — оно вступит в силу также с момента подписания.

Не совсем верно с юридической точки зрения, но тоже можно — просто уничтожить все экземпляры документа на глазах у продавца и покупателя.

А вот с договором продажи жилого помещения дело обстоит немного иначе. Как нам уже известно, в данном случае необходима обязательная государственная регистрация и самого договора, и перехода права собственности. Причём оба этих регистрационных действия, как правило, происходят одновременно.

Поэтому, если продавец с покупателем передумали совершать сделку, но уже подали документы в регистрационный орган, им нужно как можно скорее обратиться туда и забрать своё заявление обратно: важно успеть до момента регистрации прав, потому что расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации станет невозможным, согласно действующему законодательству.

Расторжение через суд

Если взаимное соглашение сторон об отмене сделки отсутствует, но продавец/покупатель желают расторгнуть сделку купли-продажи это можно сделать через суд.

Суд может принять заявление, только если одна из сторон существенно нарушила правила: покупатель не расплатился или расплатился не полностью, продавец передал не то имущество, которое было указано в документе и иных ситуациях, предусмотренных законодательством.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости в рассрочку

Если первоначальная сделка была заключёна при условии того, что продавец передаст покупателю имущество, а последний, в свою очередь, расплатится за него не сразу, а путём внесения периодических платежей, расторгнуть соглашение можно в судебном порядке при неуплате покупателем долга.

Источник: https://DomaNaNeve.ru/info/operacii-s-nedvizhimostju/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-kogda-mozhno-otmenit-sdelku.html

Ссылка на основную публикацию