Отказы от соседей при продаже комнаты: как получить без нотариуса или они не нужны вовсе, а также можно ли без согласия второго собственника переоформить долю?

  •  Как получить отказ  соседей, от приемущественного права покупки.
  •      По причине множества звонков и задаваемых  вопросов на тему — отказ от соседей при продаже комнаты, доли , я решил написать небольшую статью которая обязательно пригодиться тем , кто решил продать свою долю в квартире или коммуналке.
  •     Как получить отказ и продать долю если сособственники не идут на диалог , не хотят давать отказ соседи от права покупки но, и покупать не собираются!

Если вы решили продать долю , тогда вам необходимо позаботиться об отказах ваших » сособственников»- другими словами соседей.

Потому что без них продать просто не получиться — сделка не пройдет регистрацию. Советуем делать это одновременно с поиском клиентов на покупку вашего жилья дабы не терять зря времени. Хорошо если с соседями у вас хорошие отношения, и они согласятся съездить к нотариусу и подписать заявление- отказ от покупки вашей части, тогда вообще все просто.

  1.                                                  Отказы от соседей при продаже комнаты:  как получить без нотариуса или они не нужны вовсе, а также можно ли без согласия второго собственника переоформить долю?
  2.                                                                           Отказы от соседей при продаже комнаты:  как получить без нотариуса или они не нужны вовсе, а также можно ли без согласия второго собственника переоформить долю?
  3.  В противоположном случае когда с соседями не удается договориться и они начинают «вставлять палки в колеса» и по каким либо причинам не хотят или «не могут» пойти вам на встречу есть три выхода из этой ситуации:
  4. Первый самый простой для вас и невыгодный для покупателя:

Предлагаете покупателю провести сделку путем Дарения вашей собственности. Составляете договор Дарения и выходите на сделку. При дарении отказы от права покупки -не нужны . Есть одно НО — покупателю (а в данном случае одаряемому) помимо денег за вашу собственность придется выложить кругленькую сумму в виде 13% налога на прибыль от кадастровой стоимости.

Второй распространенный способ :

Отправить нотариально заверенные письма всем сособственникам об уведомлении в продаже вашей доли. Есть один минус — цена   письма  от 2500 — 3500р. Дороговато ! Сроки от 1 до 2х месяцев. Если учесть что есть третий не менее эффективный и недорогой способ.

Третий выгодный и эффективный способ :

Отправить письма самому. Разницы при регистрации сделки абсолютно никакой, по срокам тоже самое от 1-2 мес. Но отправка такого письма вам обойдется всего в 150рублей. Что делаем:

  •   1) Составляем текст письма  — Вставляем свои и данные уведомляемого.
  •                                                      Отказы от соседей при продаже комнаты:  как получить без нотариуса или они не нужны вовсе, а также можно ли без согласия второго собственника переоформить долю?
  •   2) Идем на почту (любую) и покупаем обычный конверт под формат А-4. Заполняем: 

Отказы от соседей при продаже комнаты:  как получить без нотариуса или они не нужны вовсе, а также можно ли без согласия второго собственника переоформить долю?

  1.  Объявляем ценное письмо стоимостью в один рубль (дороже нет смысла)      
  2.  3) На почте вместе с конвертом возьмите опись, и уведомление о вручении исходя из расчета — на каждого сособственника по две описи и одному «уведомлению о вручении». Форма заполнения :
  3.                                                         Опись
  4.                                                        Отказы от соседей при продаже комнаты:  как получить без нотариуса или они не нужны вовсе, а также можно ли без согласия второго собственника переоформить долю?
  5.        заполнить необходимо две таких описи (одна вкладывается в конверт вторая остается у Вас)
  6.    4)  Заполняем уведомление о вручении  с двух сторон :
  7.                                                         Отказы от соседей при продаже комнаты:  как получить без нотариуса или они не нужны вовсе, а также можно ли без согласия второго собственника переоформить долю?

Отказы от соседей при продаже комнаты:  как получить без нотариуса или они не нужны вовсе, а также можно ли без согласия второго собственника переоформить долю?

  Осталось положить в конверт письмо и одну опись (конверт не заклеиваем работник почты проверит соответствие описи — фактическому вложению и подтвердит подписью и печатью. Чеки за отправку письма сохраняем.

 Письма отправили теперь вопрос времени если соседи соизволят  подписать уведомления у почтальона  и сходить на почту за письмом, тогда оно придет к вам быстрее и спустя ровно месяц с даты вручения уведомления вы спокойно можете идти в регистрационную палату и подавать документы на регистрацию купли-продажи.

 В случае полного игнора , если соседи не хотят давать отказ от права покупки вашей комнаты или доли, спустя месяц на почте вы заберете все письма(ни в коем случае не вскрывать) и приложив к ним вторую опись(которая будет у вас на руках), чеки и не подписанные уведомления сдаем их вместе с остальными необходимыми документами на регистрацию. 

  Отправив письма с уведомлением о продаже своей доли вы действовали в рамках законодательства и уже не важно получили они их или нет — закон на вашей стороне т.к. вы со своей стороны сделали все возможное . Будьте уверенны сделка пройдет без  приостановок.

 И на десерт:

Четвертый способ продать долю в (коммунальной) квартире

Случается так что сособственников от которых придется получить согласия (отказы) или уведомить о продаже своей части  доходит до 30 человек, согласитесь это дорого и проблематично. И покупатель торопит,  хочет скорее купить вашу недвижимость. 

  Покупателю который согласен передать задаток , но не готов долго ждать, и не хочет проводить сделку путем дарения предложите следующее:

 1. Дарите «покупателю» часть вашей доли соответствующей сумме внесенного им задатка ( условно 1метр) — налог там будет копеечный. через 5 -7 дней Вы получаете новое свидетельство где метраж на 1 метр меньше, он получает свидетельство на ту дольку которую ему подарили.

 2. У вашего покупателя (теперь уже сособственника) по законодательству возникло преимущественное право покупки вашей оставшейся части, смело подготавливайте договор купли продажи и подавайте документы в  регистрационную палату. ОТКАЗЫ СОБИРАТЬ НЕ НАДО!

 Мы всегда готовы помоч Вам  сопроводить сделку

                услуги                             на главную

Источник: http://anmelnitsa.ru/poleznaya-informatciya-pri-kupli-prodazhe-nedvizhimosti/otkaz-ot-sosedei-pri-prodazhe-komnat-doli

Отказ от покупки комнаты в коммунальной квартире (образец)

Главная » Купля-продажа квартиры » Отказ от покупки комнаты в коммунальной квартире

3 135 просмотров

Комнаты в коммунальных квартирах активно продаются и покупаются за счет того, что они являются достаточно дешевым видом жилья, пусть и не самым комфортным.

Однако у подобных сделок есть свои особенности, касающиеся, в частности, преимущественного права на выкуп такой квартиры у соседей. Если покупка не планируется, продавец попросит отказ от покупки.

Рассмотрим подробнее, зачем он нужен, как его составить и какие могут быть последствия, если его не дать.

Зачем может потребоваться отказываться от покупки комнаты в коммунальной квартире

Коммунальная квартира находится в долевой собственности всех жильцов. Каждое из помещений выделено и имеет собственный вход, а также значительную часть необходимых для сравнительно комфортной жизни коммуникаций.

Таким образом, каждый из соседей по коммунальной квартире по своей сути является совладельцем всей квартиры в целом. А это значит, что при продаже любой из комнат (доли в квартире) в первую очередь нужно ориентироваться на преимущественное право выкупа этой квартиры.

Такое право позволяет соседям в приоритетном порядке купить данное жилье, вне зависимости от того, какие договоренности были достигнуты между продавцом и покупателем. Единственное, что должно соблюдаться во всех случаях – это условия продажи. Так, соседу должны быть выдвинуты те же условия продажи, что и потенциальному покупателю.

Если же соседи не собираются приобретать это жилье, продавец может попросить (но не потребовать) написать отказы от покупки комнаты на основании преимущественного права. Это необходимо для того, чтобы закрыть сделку как можно быстрее. Однако соседи не обязаны предоставлять такой документ.

С другой стороны, чтобы сохранить с человеком хорошие отношения и, потенциально, подружиться с новым соседом, это все же рекомендуется сделать, тем более, что сам отказ не является чем-то сложным или опасным, он лишь указывает на тот факт, что сосед не собирается в данном случае покупать рассматриваемую квартиру.

Как правильно отказаться от покупки комнаты в коммунальной квартире

Чтобы отказ действительно имел юридическую силу, все нужно сделать правильно, по представленной ниже инструкции.

Порядок действий

  1. Получить от продавца уведомление о том, что комната будет продаваться. Без этого документа сосед фактически не имеет никаких оснований для составления отказа от покупки жилья.

  2. Составить отказ. Это можно сделать самостоятельно или при помощи нотариуса.
  3. Обратиться к любому подходящему нотариусу и заверить документ нотариально.

  4. Предоставить отказ продавцу.

Документы

Для отказа от права преимущественной покупки комнаты в коммунальной квартире необходимо предоставить такие документы:

  • Паспорт. Показывает, что сосед действительно является тем лицом, которого уведомили о продаже комнаты.
  • Правоустанавливающие документы. Указывают на то, что данный сосед действительно является совладельцем квартиры.
  • Выписка из ЕГРН. Подтверждает, что по состоянию на момент составления отказа сосед все еще является совладельцем жилья.

Расходы

Единственным типом расходов в данном случае станет оплата услуг нотариуса за заверение отказа. Сумма варьируется в широких пределах в зависимости от региона проживания. Минимальный уровень – порядка 1 тысячи рублей. Чаще всего: 2 тысячи рублей и больше.

Учитывая тот факт, что отказ соседей нужен не им, а продавцу, логично будет требовать от него эти деньги, чтобы оплатить услуги. Чаще всего делают еще проще: продавец и его сосед вместе идут к нотариусу, где продавец платит за заверение документа и сразу же забирает готовые бумаги.

Бланк отказа обязан содержать в себе следующую информацию:

  • Название документа.
  • Город, где составляется отказ и дата.
  • Информация о лице, которое пишет отказ.
  • Данные о сути вопроса.
  • Прямая фраза, не имеющая двойного толкования о том, что сосед действительно отказывается от покупки данной комнаты. В некоторых случаях эту информацию дополняют еще и согласием на продажу комнаты третьему лицу.
  • Подпись соседа.

Образец отказа от покупки комнаты в коммунальной квартире

Отказы от соседей при продаже комнаты:  как получить без нотариуса или они не нужны вовсе, а также можно ли без согласия второго собственника переоформить долю?

Скачать образец отказа от покупки комнаты в коммунальной квартире

Срок действия отказа

Отказ, как таковой, не имеет конкретного срока действия. Он касается четко определенной ситуации. Нельзя, например, на основании одного отказа продавать абсолютно другую комнату, а не ту, которая предполагалась изначально. Таким образом, отказ – это разовый документ, актуальный только в определенных условиях и крайне ограниченный период времени.

По закону, у потенциального покупателя-соседа есть ровно 30 дней с момента получения уведомления о продаже комнаты. Этот период и можно рассматривать как срок действия отказа.

Читайте также:  Приватизация квартиры: с чего начать? что нужно для этого, какие документы необходимы и как определить состав участников?

Что будет, если не написать отказ и не купить комнату

Ничего страшного. Как было сказано выше, у соседа есть ровно 30 дней, чтобы написать отказ. Если он этого не сделал, то он просто теряет свое преимущественное право на покупку данной комнаты.

Продавец сможет продать ее без всяких отказов, но в такой ситуации ему придется ждать все эти 30 дней, что не всегда бывает удобно. Именно поэтому большинство продавцом и просит написать отказ заранее.

Покупка-продажа жилья, которое находится в долевой собственности – достаточно сложная и рискованная процедура, которая может привести к возникновению многочисленных проблем. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут о наиболее распространенных спорных моментах. Они же могут сопровождать сделку, тем самым исключая практически все потенциальные проблемы. Отказы от соседей при продаже комнаты:  как получить без нотариуса или они не нужны вовсе, а также можно ли без согласия второго собственника переоформить долю?

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/otkaz-ot-pokupki-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire/

Как получить отказы от соседей при продаже комнаты без нотариуса

Обычно продать в коммунальной квартире комнату труднее, чем обычную квартиру. Связано это с тем, что необходимы отказы от собственников остальных комнат от покупки вашей жилплощади. Решить вопрос, как получить отказы от соседей при продаже комнаты без нотариуса, все же возможно.

Если вы планируете продавать комнату, находящуюся в общежитии, то вам никаких отказов от соседей собирать не нужно. Ведь ваше право собственности официально зарегистрировано, а значит, вы распоряжаетесь комнатой на свое усмотрение.

Продажа комнаты в квартире

Для начала выясните, кто владеет остальными комнатами в квартире. Если они не приватизированы, то значит, за отказом от покупки вам придется проехать в муниципалитет. По закону именно он является владельцем всех неприватизированных помещений.

Есть несколько способов получить так необходимые отказы от соседей. Если все соседи согласны предоставить вам отказы, то просто пригласите их к нотариусу всех вместе и сразу оформите все отказы.

За это, разумеется, платить придется вам. В другом случае назначьте встречу соседям прямо в регистрационной палате в то время, когда будет назначена подача документов на регистрацию сделки по продаже комнаты.

Тогда ваши соседи и смогут написать официальные отказы.

Но бывают случаи, когда ни один из этих способов не может быть применен. Например, соседи не хотят давать отказ, или живут в другом месте. Как поступить в этом случае?

Письменное уведомление

Даже из такой, казалось бы, безвыходной ситуации есть вполне реальный законный выход. Вы просто должны донести до своих соседей информацию о намерениях продать комнату.

Чтобы письменное уведомление имело законную силу, нужно соблюсти все формальности. В письме в обязательном порядке укажите все точные данные соседа: фамилия, имя, отчество, правильный адрес жительства, номер и площадь комнаты.

Со своей стороны данные тоже укажите в такой же форме.

Не забудьте указать, на основании чего вы владеете комнатой, а также точную сумму, которую вы планируете получить при успешной продаже. Также укажите реквизиты документа, который подтверждает собственность на комнату.

Затем максимально четко предложите соседу воспользоваться его законным правом преимущественной покупки жилплощади. Также донесите до его сведения, что вы не согласитесь на меньшую сумму, а также на рассрочки и отсрочки.

Затем каждое письмо распечатайте в двух экземплярах и поставьте подпись. Первый экземпляр остается у вас, а второй отправьте по почте заказным отправлением с уведомлением.

На почте составьте почтовый реестр, где служащий почты должен расписаться и поставить печать. Такой реестр составьте в двух экземплярах. Даже если на свои письма вы не получите ответа, продать комнату можно будет через 30 дней.

Оставшиеся у вас на руках документы будут достаточным основанием законности сделки.

Источник: https://sekonomim.com/kak-poluchit-otkazyi-ot-sosedey-pri-prodazhe-komnatyi-bez-notariusa/

Как сэкономить 20 тысяч рублей при продаже квартиры

Но без нотариуса можно обойтись не всегда. Вот как работают поправки в закон о регистрации недвижимости.

Поправки касаются всех собственников, которым принадлежит не вся квартира, а доли в ней. Например, супруги приватизировали квартиру на двоих. Квартиру могли сразу покупать в долях, или владелец умер, а наследники получили части его недвижимости.

Всем, у кого есть доля в любом жилье, даже небольшая, стоит разобраться в новом законе. А кто не разберется, может потерять деньги и время.

Если квартира принадлежала не одному человеку, а нескольким собственникам, продажа долей проходила через нотариуса. Этого требовал федеральный закон — без нотариального удостоверения продать такую квартиру было невозможно, Росреестр просто не принял бы документы.

Например, если дети унаследовали от родителей по ½ квартиры и решили ее продать, им нужно было идти к нотариусу и платить ему. Хотя брат и сестра — родственники, они обо всем договорились и оба согласны на продажу.

К нотариусу можно не ходить, если доли отчуждают при таких условиях:

  1. Их продают или дарят все собственники одновременно.
  2. Они оформляют один договор.
  3. Все владельцы совершеннолетние.

Например, квартира досталась в наследство жене и двум взрослым детям. Это жилье решили продать, чтобы дети жили отдельно. Три собственника могут оформить один договор купли-продажи и сразу идти с ним в Росреестр. К нотариусу можно не обращаться — и не тратиться на госпошлину и дополнительные услуги.

  • Это же касается и ипотеки долей: для всех участников сделки одновременно ее теперь оформляют без нотариуса.
  • Если доли принадлежат детям до 18 лет, продавать их все равно придется через нотариуса.
  • Теперь таких расходов может не быть, а сделка все равно состоится.

По закону нотариус для продажи всех долей в квартире больше не нужен. Но для некоторых сделок простой письменный договор может быть рискованным. Например, когда доли продают не родственники, чьи-то интересы могут пострадать, а кого-то обманут. Если покупатель хочет подстраховаться, он может предложить оформление сделки у нотариуса в добровольном порядке.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Нотариус не нужен, только если все собственники одновременно решили подарить или продать свои доли. То есть квартиру отчуждают целиком.

Если собственник половины квартиры решил продать или подарить ее отдельно, без нотариуса не обойтись. Росреестр не примет договор без удостоверения. И платить госпошлину тоже придется. Например, если доля стоит 1 млн рублей, госпошлина составит 5 тысяч, а еще есть услуги правового и технического характера, которые нотариус может оценить в 10 тысяч рублей и даже больше.

Кроме нотариального удостоверения владельцу доли нужно подумать об уведомлении других собственников: сначала ту же часть недвижимости нужно предложить им, причем за те же деньги.

Продать посторонним людям дешевле потом не получится. Это требование иногда обходят оформлением дарения: для безвозмездных сделок с долями преимущественное право выкупа не работает.

Дарить долю можно кому угодно и без ведома других совладельцев.

Отмена обязательного удостоверения сделок с долями упростит продажу квартиры для семей с детьми и родственников. Но если доли принадлежат не членам одной семьи или между ними конфликт, есть риск мошенничества.

Например, квартира поделена на пять долей. Собственники четырех захотят ее продать, подделают подпись или доверенность или просто обманут пятого собственника — и продадут квартиру без нотариуса. Человек, у которого была хотя бы ⅕ квартиры и который мог там жить, останется на улице.

А учитывая историю с подделкой ЭЦП, мошенники могут и все доли продать без ведома владельцев: нотариус их теперь не остановит.

Чтобы защититься от мошенников и нечестных совладельцев долей, не разрешайте оформление сделок с ЭЦП и запретите продажу и дарение без личного присутствия. У нас есть подробный разбор, как это сделать.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/news/dolya-bez-notariusa/

Отказ от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире

  • Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):
  • 8 (800) 350-13-94 — Федеральный номер
  • 8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

При продаже любого вида недвижимости в коммунальной квартире или любых действий с выделенной долей существует ряд обязательных правил, не соблюдение которых приводит к расторжению сделки при судебном разбирательстве. Согласно ст.

250 ГК РФ при продаже комнаты у остальных проживающих в коммуналке существует приоритетность в приобретении этой части недвижимости. Продавец имеет право реализовывать свою часть недвижимости посторонним людям только при условии, если остальные претенденты откажутся.

Как получить отказ от преимущественного права покупки комнаты будет подробно изложено в этой статье.

Законодательные требования

Существует определённая последовательность реализации доли недвижимости или комнаты в коммуналке. Необходимо изначально оповестить всех соседей по квартире о своём решении.

Успешность сделки с посторонним покупателем зависит от правильности выполнения подготовительных мероприятий, в противном случае через суд любая договорённость может быть оспорена.

Поэтому уведомление делается обязательно в письменной форме, где указать стоимость недвижимого имущества с подробным описанием.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Варианты предоставления отказа от выкупа в Росреестр:

  1. В виде заявления в письменной форме при сдаче основных документов на регистрацию.
  2. Через Почту России заказным письмом с уведомлением или телеграммой.

Важно! Если возникают спорные ситуации по цене или претенденты игнорируют обращение, то следует ждать месяц, после чего сделка может быть совершена. Если потенциальным покупателем с преимущественным правом является ребёнок, то требуется дополнительно ответ из органов опеки и попечительства.

Отказ у нотариуса

Самым надёжным и юридически весомым является нотариальный отказ от преимущественного права покупки комнаты или доли недвижимости.

Несмотря на то, что услуга не бесплатная, но после подписи документа всеми жильцами квартиры, продавец может спокойно выставлять её на продажу.

Если один из жильцов не сможет присутствовать сам, то необходимо оформить нотариальную доверенность на другого человека. Каждый из потенциальных претендентов обязан иметь при себе:

  1. Правоустанавливающие документы на свою долю или комнату.
  2. Удостоверение личности.

  Выделение долей в квартире по материнскому капиталу

В случае, когда собственники отказываются от посещения нотариуса, необходимо оповещение отправить заказной почтой, даже при условии проживания в одной квартире.

Получив сообщение о продаже, родственники или соседи по коммуналке должны принять решение покупать жильё или отказаться, и затем отправить ответ продавцу. Тем самым юридическая формальность будет соблюдена.

И если в течение одного месяца с момента вручения заказного письма не поступило предложения о покупке, то это гарантирует полную свободу действий.

Вариант письма может быть написан в произвольной форме или по образцу, скачанному из интернета. Сведения, которые должны быть указаны обязательно:

  1. Адрес и расположение квартиры.
  2. Описание комнаты с точными размерами и площадью.
  3. Стоимость в рублях.
  4. Период для принятия решения.
  5. ФИО и паспортные сведения от собственника, который отказался от комнаты.
  6. Дата и подпись.

Если документ оформляется нотариально, то он дополнительно подписывается нотариусом с проставлением печати.

Стоимость услуги

Затраты на оформление несогласия покупать комнату или долю будут зависеть от способа оповещения. При нотариальном оформлении услуга может составить до 1500 рублей в зависимости от региона, а через заказное письмо – согласно тарификации почты.

Внимание! Собственник может получить дополнительно свидетельство от нотариуса, что сособственники были оповещены о продаже. Для этого необходимо представить нотариусу копии каждого письма и почтовые квитанции. После получения свидетельства и ожидания 30 дней владелец может гарантировано продавать своё жильё без какой-либо опаски.

Согласно законодательству продавать можно без согласия только в случае правильно выполненной процедуры оповещения. То есть совладельцы оповещены, но не отреагировали на уведомление. Запрещено искать нового покупателя без использования преимущественного права совладельцев.

Читайте также:  Прописка и регистрация - в чем разница между ними? чем отличается временная прописка от временной регистрации в россии?

Любой из проживающих соседей по коммуналке сможет с лёгкостью оспорить сделку. Суд всегда будет на стороне пострадавшего. Если совладелец готов за указанную цену использовать своё преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире, то отказное письмо писать ненужно.

Сразу оформляется купля-продажа, и затем пакет документации передаётся в Росреестр для переоформления собственника.

  Договор купли-продажи доли в квартире через нотариуса

Договор кроме описания параметров жилой недвижимости должен содержать следующие сведения:

  1. Условия и способы оплаты.
  2. Обязанности и права сторон.

При наличии несовершеннолетних детей потребуется получить разрешение органов опеки.

Нередко на практике продавец не может договориться с претендентом на покупку комнаты по стоимости. В этом случае имеет смысл пригласить независимого оценщика или воспользоваться услугами риелтора, который хорошо знает рынок недвижимости и поможет определиться с ценой.

Не реально завышенные показатели также могут быть поводом обращения недовольного сособственника в суд. Кроме того, владелец комнаты не имеет права продавать своё жильё дешевле цены, которую он указал при оповещении.

В этом случае также сделка может быть оспорена одним из претендентов, особенно, если он готов был купить за конечную сумму.

Выводы

Прежде чем продавать комнату или долю в квартире, собственник должен получить либо письменное согласие, либо отказ от приобретения от других сожителей квартиры.

Без этой документации в Росреестре не переоформляется переход права собственности на другое физическое лицо. Но даже если сделка пройдёт, то она при желании с лёгкостью будет оспорена.

Соблюдая все процессуальные нормы, владелец недвижимости снимает с себя массу проблем и возможность преследования со стороны правоохранительных органов.

Источник: https://InfoNovostroyki.ru/dolshhiki/otkaz-ot-preimusestvennogo-prava-pokupki-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire.html

Чтобы соседи не сорвали продажу комнаты в «коммуналке» — Рынок жилья

21.11.2012 | 11:00 230514

Самое трудное при продаже комнаты в коммуналке – собрать письменные отказы всех совладельцев квартиры от преимущественного права выкупа. Впрочем, отправка уведомления через нотариуса позволяет потратить на данные формальности не больше месяца.

Сделки с комнатами в коммунальных квартирах никто из риэлторов простыми не назовет. Прежде всего потому, что каждая третья подобная сделка не проходит без конфликтов с соседями.

Новая волна Сегодня на петербургском рынке недвижимости идет новая волна попыток рейдерских захватов квартир. Зачастую именно такая цель преследуется лицами, вывешивающими объявления «Куплю долю в квартире срочно и дорого». На практике механизм захвата выглядит следующим образом.

Некто выкупает долю квартиры у одного из совладельцев, вселяется и начинает вести асоциальный образ жизни. Громкая музыка до утра, шумные гости, пьянки… Особенно это лицо старается шуметь, когда приходят смотреть квартиру потенциальные покупатели, претендующие на остальные доли. Естественно, квартира становится неликвидной.

И собственники остальных комнат вынужденно продают свои доли по дешевке тем самым персонам, которые подселили в квартиру дебошира.

Также, по мнению риэлторов, участились случаи, когда борьба «на выживание» начинается между родственниками. Впрочем, подавляющее число сделок с долями в Петербурге все же проводится не с «семейными» квартирами, а на рынке «коммуналок». Тем более что последних в городе более ста тысяч.

И, по оценкам Санкт-Петербургской палаты недвижимости, сособственники коммунальной квартиры пытаются мешать совладельцу, который решил продать свою долю, примерно в 25-30% случаев.

«Часто совладельцы устраивают скандалы во время просмотра комнаты потенциальными покупателями, меняют замки на двери или устанавливают дополнительные засовы», – рассказывает президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский.

Правовые подробности В большинстве случаев найти выход из затруднительного положения продавцу и покупателю может помочь только юридическая грамотность.

Напомним: в соответствии со статьей 244 ГК РФ жилье, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Это право бывает двух видов – совместная собственность, без определения долей каждого из собственников. И долевая – где она выражается в виде доли или процентов.

Для порядка еще следует упомянуть такую форму собственности, как раздельная. Это, например, жилье, принадлежавшее одному из супругов до брака и, соответственно, остающееся исключительно в его собственности. Или, например, недвижимость, полученная одним из супругов в дар, в наследство или по иным безвозмездным сделкам.

Наконец, условие о сохранении недвижимостью статуса раздельной собственности может содержаться в брачном договоре. Но пока такие документы – скорее, экзотика, чем правило. И, как предупреждают в Нотариальной палате СПб, Росреестр не регистрирует условия брачных договоров.

Поэтому в случае утери документа доказать что-либо будет затруднительно.

Впрочем, по словам генерального директора ООО «АВЕНТИН-Центр юридических услуг» Сергея Подлевских, на петербургском жилищном рынке квартир, находящихся в совместной собственности, немного. Поэтому далее речь пойдет о долевой собственности. При этом нужно понимать особенности такого владения. Сергей Подлевских приводит следующий пример.

Двое собственников в равных долях владеют двухэтажным домом. И на словах договорились, что один проживает на первом этаже, другой – на втором. Допустим, происходит пожар и второй этаж сгорает. В этом случае «теряется» не вся собственность второго владельца, а по половине каждого. И второй собственник остается владеть половиной несгоревшего первого этажа.

Что ущемляет интересы первого собственника.

Да и продать такую недвижимость можно только в случае, если на это согласны все сособственники. Иначе говоря, общее право владения далеко не всегда сособственникам удобно.

Шаг к самостоятельности Но ситуация исправима. Если совладельцы намерены самостоятельно распоряжаться своей долей, им следует обратиться к нотариусу. И тот заверит соглашение сторон об определении порядка пользования и владения. Поясним на следующем примере. В трехкомнатной квартире проживает три собственника.

В этом случае в соглашении будет уточняться, кто какой именно долей имущества распоряжается, и, например, кому в какой из комнат жить. Более того, если порядок пользования определен, каждый из совладельцев вправе сдавать «свою» комнату в наем без согласия других собственников.

А в случае раздела общего имущества каждый собственник сможет претендовать именно на «свою» часть жилья. Продажа такой доли производится по тем же правилам, что и продажа комнаты в коммуналке. Второй и третий сособственники имеют преимущественное право выкупа.

В свою очередь, покупателю доли нужно помнить, что сделка будет действительна только при письменном согласии всех совладельцев квартиры.

Наконец, важен и такой нюанс. Выраженная в долях либо процентах доля означает владение не только частью квартиры, а и общим имуществом дома. Доли всех собственников суммируются, и каждый оказывается собственником соразмерной части общего имущества.

Преимущество соседей Как говорилось выше, и в «семейной» квартире, и в «коммуналке» сособственники имеют преимущественное право приобретения продающейся комнаты (доли). Это значит, поясняют юристы «Центра риэлторских услуг», что о намерениях продать свою собственность продавец обязан уведомить всех сособственников.

И те при желании сами могут выкупить комнату на предложенных продавцом условиях. Уведомление должно содержать назначенную продавцом цену и другие условия сделки. Если у продавца хорошие отношения с соседями и те на комнату не претендуют, он может сам собрать их отказы от покупки в письменной форме. Также уведомление можно отправить телеграммой.

Но, советуют риэлторы, лучше – чтобы это было заказное письмо с уведомлением о вручении и описью содержимого. И отправлял этот документ нотариус.

Если же продавец в этом уведомлении напишет одну цену, а потом продаст жилье «на сторону» по более низкой, каждый из сособственников будет в праве в течение трех месяцев опротестовать сделку в судебном порядке.

А если желание купить комнату выразит не один сособственник, а несколько, продавец будет выбирать, с кем иметь дело, по своему усмотрению. Продавать же «на сторону» можно только в случае отказа совладельцев квартиры.

Спрятаться не удастся На первый взгляд такие правила позволяют совладельцам, не желающим допустить продажу комнаты постороннему лицу, препятствовать сделке бесконечно долго. Хитрость первая – скрываться от уведомления. Не секрет, что многие совладельцы давно живут по другим адресам.

Но, как поясняют в Нотариальной палате СПб, нотариус отправляет два письма – по месту прописки сособственника и по месту нахождения продаваемого имущества. Ждет месяц и отсутствие ответа считает отказом. А далее выдает свидетельство, что сособственник своим правом преимущественного выкупа не воспользовался.

Мотивация следующая: право собственности налагает на владельца определенные обязанности и хотя бы раз в месяц он должен появиться по адресу своего владения и познакомиться с пришедшей почтой. Хитрость вторая – в ответ на уведомление заявлять, что готов приобрести выставляемую на продажу долю. Но пока нет денег.

Поэтому, дескать, подождите, пока накоплю. Но и такой подход не способен остановить продажу. Как поясняет Сергей Подлевских, даже при явной заинтересованности одного из соседей продавец не обязан ждать дольше месяца.

Кстати, в свою очередь, стороннему покупателю лучше не верить на слово продавцу, что все сособственники уведомлены, а убедиться в этом лично. Узнать реальное число совладельцев можно, запросив в Росреестре выписку из ЕГРП.

Справедливости ради следует уточнить, что продавец комнаты вообще может уклониться от обязанности предлагать соседям воспользоваться преимущественным правом выкупа. Но в этом случае он будет нарушать закон: продавец получает деньги в конверте, а комнату оформляет на покупателя через договор дарения.

Естественно, в данной ситуации права совладельцев будут нарушены. Но, как признают участники рынка, зачастую сособственники в судебном порядке ничего доказать не могут. Ведь даже факт публикации в СМИ объявления о продаже комнаты не является прямым доказательством продажи. Продавец спокойно может заявить, что сначала хотел продать, а потом передумал и «подарил хорошему человеку».

Теоретически предложение доли в находящейся в общей собственности квартире интересно гражданам, желающим получить петербургскую регистрацию (прописку). Ведь собственник имеет полное право прописаться в купленной им доле, и размер доли не будет иметь значения.

Кроме того, новый владелец сможет прописать своих детей в возрасте до 14 лет. Но на рынке уже присутствуют специализированные агентства, распродающие квартиры «под прописку» буквально по метру.

И такой вариант решения проблемы с регистрацией обойдется гораздо дешевле.

Игорь Чубаха   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/97760/

Как получить отказ от соседей при продаже комнаты (доли в праве собственности на квартиру)

Нотариус в соответствии со ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате может передать заявления граждан и юридических лиц другим гражданам и юридическим лицам.

Совершение нотариального действия по передаче заявления граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам осуществляется для получения подтверждения факта передачи адресату определенной информации, а также в случаях необходимости выполнения предусмотренных законом требований.

 С 1 сентября 2013 года Гражданский кодекс Российской Федерации был дополнен ст. 165.1. «Юридически значимые сообщения».

 Согласно указанной статье, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Читайте также:  Простой договор аренды квартир между физическими лицами: как составить упрощенный, самый короткий вариант на сдачу жилого помещения, и скачать бланк и образец в word

Под заявлением граждан, юридических лиц, подлежащим передаче в соответствии со ст. 86 Основ законодательства о нотариате другим гражданам, юридическим лицам, следует понимать документ с зафиксированными на бумажном носителе предложением, просьбой, информацией с реквизитами, позволяющими ее идентифицировать, и другими сведениями.

Заявление может содержать в качестве неотъемлемой части приложения документов (уведомления, извещения, требования и другие юридически значимые сообщения), копии документов. В этом случае составляется опись прилагаемых документов.

  • Заявление может содержать сообщение о намерениях лиц, от которых исходит заявление, о продаже принадлежащей им доли в праве общей собственности, поскольку закон (ст. 250 ГК РФ) обязывает их известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, т.к. они имеют преимущественное право покупки этой доли, но уклоняются в добровольном порядке выразить свое желание купить или отказаться от покупки доли в общей собственности заявителя.
  • Заявление может содержать сообщение об отмене доверенности (ст. 189 ГК РФ), выданной заявителем другому лицу.
  • Заявление может содержать предупреждение о прекращении договора аренды (ст. 610 ГК РФ), и  иные сообщения.

 Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 г.

Москва «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

Гражданин несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по указанным адресам,  а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ).

  • Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.
  • Если лицу, направляющему сообщение, известен адрес фактического места жительства гражданина, сообщение может быть направлено по такому адресу.
  • Адресат юридически значимого сообщения, своевременно получивший и установивший его содержание, не вправе ссылаться на то, что сообщение было направлено по неверному адресу или в ненадлежащей форме (статья 10 ГК РФ).

Правила статьи 165.1 ГК РФ о юридически значимых сообщениях применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (пункт 2 статьи 1651 ГК РФ).

Договором может быть установлено, что юридически значимые сообщения, связанные с возникновением, изменением или прекращением обязательств, основанных на этом договоре, направляются одной стороной другой стороне этого договора исключительно по указанному в нем адресу (адресам) или исключительно предусмотренным договором способом. В таком случае направление сообщения по иному адресу или иным способом не может считаться надлежащим, если лицо, направившее сообщение не знало и не должно было знать о том, что адрес, указанный в договоре является недостоверным.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

Таким образом, если продавцу не удается убедить соседей оформить в нотариальном порядке отказ от преимущественного права покупки, то он может прибегнуть к процедуре уведомления соседей о предстоящей продаже путем передачи им соответствующих извещений через нотариуса.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения продавец вправе продать свою долю любому лицу.

  1. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев с момента когда узнал о нарушении своих прав, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
  2.             Для начала Продавцу необходимо запросить в Росреестре корректную информацию  о сособственниках для указания в передаваемом заявлении.
  3. Процедура передачи заявления.
  4. В соответствии с Методическими рекомендациями Федеральной нотариальной палаты по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации заявление предоставляется нотариусу не менее чем в двух экземплярах.

Заявление направляется адресату заказным (либо ценным) почтовым отправлением (письмо) с уведомлением о вручении лично адресату под расписку в получении почтового отправления (абз. 17 п. 2, пп. «б» п. 12 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 апреля 2005 г. № 221).

  • Оформленный надлежащим образом документ оператора почтовой связи об отправке почтового отправления адресату и о вручении адресату почтового отправления является доказательством получения адресатом этого почтового отправления.
  • Зачастую ситуация при продаже одной из комнат в коммунальной квартире бывает конфликтной и, хотя соседи и не имеют намерений приобрести комнату, от подписания у нотариуса отказа от права преимущественной покупки и принятия каких-либо уведомлений сособственники уклоняются.
  • В теории вопроса заявление с предложением приобрести комнату в определенный срок может быть вручено нотариусом лично адресату под расписку.

На практике сделать это затруднительно, т.к. если нотариус лично вручает заявление представителю юридического лица, полномочие этого представителя может вытекать согласно ст.

182 ГК РФ из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир,  секретарь, работники экспедиционной службы, канцелярии и т.п.

), в случае же личного вручения заявления физическому лицу нотариус должен установить личность адресата по удостоверяющему документу (паспорту).

Можно предположить, что находясь в своем собственном жилом помещении и действуя в своих интересах, сособственник, которого Продавец комнаты в коммунальной квартире желает известить  о продаже комнаты, получения документов от нотариуса с соблюдением процедуры установления личности постарается избежать, как правило, заявления передаются именно в тех случаях, когда адресат не может или не желает встречаться с лицом, передающим заявление, а также уклоняется от явки к нотариусу. Вместе с тем, возможность подобного способа передачи заявлений также предусмотрена ст. 86 Основ законодательства о нотариате.

При получении отказа от соседей при продаже комнаты необходимо указать в заявлении  срок для ответа.

При этом надо учитывать, что течение срока начинается со дня подписания адресатом расписки на почтовом уведомлении или расписки в получении на втором экземпляре заявления, передаваемого лично нотариусом,  не со дня подписания Продавцом заявления на передачу сособственнику у нотариуса.

Передаваемое заявление подписывается в присутствии нотариуса. Нотариус при этом устанавливает личность обратившегося для передачи заявления и проверяет подлинность подписи.

В случае направления заявления по почте оно дополняется сопроводительным письмом нотариуса, составляемым в двух экземплярах, один из которых приобщается к оставленному в нотариальной конторе экземпляру заявления, другой направляется вместе с заявлением. В сопроводительном письме нотариус предлагает направить ответ на передаваемое заявление на имя нотариуса по его адресу.

При личной передаче заявления физических или юридических лиц другим физическим или юридическим лицам нотариус берет у получателя  расписку в получении им заявления. Такая расписка может быть совершена получателем в виде отдельного письменного документа или выполнена  на втором, остающемся у нотариуса экземпляре переданного заявления.

По просьбе лица, подавшего заявление, ему выдается свидетельство о передаче заявления. Один экземпляр свидетельства при этом остается в делах нотариуса. Выдача свидетельства о передаче заявления не является обязательной и производится по желанию лица, его передающего.

 Свидетельство о передаче заявления может быть изложено на экземпляре заявления, которое оставлено у нотариуса. Свидетельство может быть составлено и на отдельном листе.

  1. Кроме того, в свидетельстве о передаче заявления указывается, кем и когда получено заявление.
  2. Иногда уведомление о вручении заказного письма никем не подписано или подписано лицом, не являющимся адресатом.
  3.  В этом случае выдать свидетельство о передаче заявления невозможно, так как наличие такого уведомления свидетельствует только о том, что адресат письмо лично не получил, а следовательно, у нотариуса не может быть уверенности, что адресат с передаваемым заявлением ознакомлен.

Нотариус фактически отражает в свидетельствах факт направления заявления и/или факт его передачи. Вывод о том, что заявление доставлено, если оно направлено по месту регистрации  физического лица, следует из закона.

  • Возможность выдачи свидетельства о передаче заявления возникает у нотариуса только тогда, когда нотариусу пришло уведомление, подписанное лично адресатом.
  • Если ответа на передаваемое заявление не поступило, то в свидетельстве должен быть отражен тот факт, что к назначенному в заявлении сроку ответа не поступило.
  • Свидетельство подтверждает факт передачи заявления и выдается при наличии доказательств о его вручении адресату.

Если передача заявления адресату оказалась невозможной (отказ адресата принять заявление, отсутствие адресата по указанному заявителем адресу), либо уведомление о вручении заказного письма никем не подписано или подписано лицом, не являющимся адресатом, нотариус по запросу заявителя может выдать письменный ответ с указанием причин невручения заявления адресату. Законодательством форма свидетельства о том, что заявление не передано, не установлена.

  1. Свидетельство о передаче заявления, выданное нотариусом, однозначно подтверждает факт получения адресатом юридически значимого сообщения.
  2. Письменный ответ нотариуса на запрос продавца, желающего получить отказ от соседей при продаже комнаты, об исполненной процедуре передачи заявления и о причинах невручения может быть принят судом в качестве доказательства доставки заявления адресату.
  3. Так, если почтовое уведомление было направлено (доставлено, получено или нет) адресату по месту его регистрации по месту жительства (в рассматриваемом случае – в коммунальной квартире) оператором почтовой связи, и этот факт отражен в письменном ответе нотариуса, то, согласно ГК РФ, сообщение считается доставленным.

Источник: https://Lexakova.ru/press-centr/kak-poluchit-otkaz-ot-sosedej-pri-prodazhe-komnaty-doli-v-prave-sobstvennosti-na-kvartiru-ili-peredacha-cherez-notariusa-zayavlenij-yuridicheski-znachimyh-soobschenij-fizicheskim-licam

Ссылка на основную публикацию