Продажа доли в квартире по закону: в чем сложности процедуры, как помешать сбыть часть недвижимости, что такое запрет, как не дать мошенникам право выкупа?

Верховный суд на примере одного квартирного спора разъяснил, какими нормами надо руководствоваться при продаже доли в общей квартире. Трудно назвать идиллической жизнь людей, которые не являются одной семьей, но сосуществуют в общей квартире.

Поэтому при первой возможности такие граждане хотят избавиться от соседей и зажить в отдельной квартире. Желание таких сожителей понятно, но распоряжение даже своими собственными долями в квартире содержит так много подводных камней, что о них спотыкаются не только обыватели.

Ошибаются даже судьи.

Продажа доли в квартире по закону: в чем сложности процедуры, как помешать сбыть часть недвижимости, что такое запрет, как не дать мошенникам право выкупа?

Верховный суд разъяснил, как соседям решать дела о земельных спорах

В нашем случае история началась с того, что в районный суд Тюмени обратилась гражданка, возмущенная действиями соседки. Суть спора в следующем — две женщины, у каждой из которых было по ребенку, владели одной квартирой в равных долях. Получалось, что у каждого из жильцов — двух взрослых и двух детей, было по одной четвертой доли.

Одна из них нашла вариант поменять свою долю и долю ребенка на отдельную квартиру. Договорилась гражданка с некой семьей, в которой было четыре человека.

Второй владелице квартиры такой обмен, естественно, не понравился, и она отправилась в суд, чтобы доказать, что договор мены нарушает ее преимущественное право на покупку соседской доли в квартире. Районный суд с истицей согласился. Областной суд оставил это решение в силе.

Обиженная ответчица дошла до Верховного суда. Там в Судебной коллегии по гражданским делам итоги разбирательства изучили и посчитали, что жалобу можно удовлетворить.

Суд обязательно должен установить, было ли правильно оформлено письмо от того, кто решил продать свою долю

Верховный суд напомнил коллегам, что в 250-й статье Гражданского кодекса сказано: в случае продажи доли в праве общей собственности постороннему, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки этих долей. Причем по цене, за которую доля продается, и на прочих равных условиях. Исключение — продажа долей с публичных торгов.

А еще в законе сказано, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою часть постороннему гражданину. В этом же письме необходимо указать цену и условия, на которых квадратные метры продаются.

На раздумья и покупку закон дает сособственнику один месяц. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки доли соседа или промолчат, хозяин квадратных метров будет вправе распорядиться ими по своему желанию.

Вот что еще важно знать: по закону, если своей долей хозяин распорядился с нарушением преимущественного права соседа, то любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей покупателя. И эти правила применяются и при отчуждении доли по договору мены.

Из всех приведенных норм закона Верховный суд делает вывод: юридически важным обстоятельством, которое обязательно должны установить суды при рассмотрении подобных дел, будет наличие или отсутствие правильно оформленного извещения от гражданина, который решил избавиться от своей доли.

Правильность оформления такого «письма счастья» соседу- это указание цены доли и прочих условий, а также подтверждение платежеспособности других сособственников.

Продажа доли в квартире по закону: в чем сложности процедуры, как помешать сбыть часть недвижимости, что такое запрет, как не дать мошенникам право выкупа?

ВС разъяснил, как в приказном порядке будут списываться деньги за долги

В нашем случае местный суд, решая этот спор, не увидел доказательств, что гражданка, пожелавшая обменять на стороне свою долю и долю дочери, правильно известила соседку. Поэтому суд и решил, что договор мены нарушил права соседки на приоритетную покупку доли.

Подтверждение платежеспособности — а именно того факта, что у истицы были деньги на покупку соседских долей, а это половина квартиры, — по мнению Верховного суда, также имело важное значение для правильного решения спора. В нашей истории суд почему-то платежеспособностью соседки даже не заинтересовался.

Верховный суд напомнил, что при требовании в суде перевода прав покупателя на себя истец обязан перевести на банковский счет Судебного департамента в своем субъекте РФ уплаченную покупателем сумму, сборы и пошлины подлежащие выплате покупателю и возмещение понесенных им при покупке доли расходов.

Верховный суд подчеркнул: такое внесение денег в случае удовлетворения иска способствует своевременному исполнению судебного решения. Но по иску, о котором пишем, никакие деньги на банковский счет внесены не были, и поэтому решение суда не выполнено.

Кроме этого, Судебная коллегия ВС обратила внимание на важную деталь. Из материалов дела видно, что ответчица и те, кто с ней менялся, согласовали цену доли в рублях.

Непонятно почему, райсуд, рассматривая дело, сам уменьшил покупную цену. И каких-либо правовых оснований, почему цена «усохла», суд не привел. А это прямое нарушение 198-й статьи Гражданского кодекса. Это дело Верховный суд велел пересмотреть.

Источник: https://rg.ru/2017/01/23/verhovnyj-sud-raziasnil-poriadok-prodazhi-doli-v-obshchej-kvartire.html

Доля в квартире: новый закон 2020

Время чтения 6 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Доля в квартире согласно новому закону теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Если ранее допускалось продать даже полметра, то теперь подобным образом действовать не получится.

Что касается порядка самой процедуры реализации, здесь алгоритм действий практически не претерпел изменений – процесс по-прежнему обладает рядом тонкостей, в основном затрагивающих момент получения согласия на сделку от остальных собственников помещения.

Закон о продаже доли в недвижимости

Продажа доли в квартире по закону: в чем сложности процедуры, как помешать сбыть часть недвижимости, что такое запрет, как не дать мошенникам право выкупа?

Возможность проведения подобных сделок повлекла за собой образование ряда мошеннических схем, в частности, связанных с приобретением нескольких небольших долей в одном помещении с целью дальнейшего выживания его реальных собственников. Словом, результатом разрешения продажи микродолей выступили многочисленные аферы и обманы обычных граждан.

К тому же покупка части квартиры значительно упрощала регистрацию и поиск места труда для приезжих, следствием чего выступил приток мигрантов. Причем последние нередко проживали в одной квартире целыми десятками.

Перечисленные причины привели к созданию законопроекта о запрете отчуждения микродолей, поступившего на рассмотрение еще в декабре 2017 года. А вот уже в июне новый закон о продаже доли в квартире был одобрен.

Суть проекта заключается в следующих основных моментах:

  • Доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена только в том случае, если ее итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем со всеми удобствами. Проще говоря, на законодательном уровне установлена учетная норма в виде фиксированного значения метража. И вот если реализуемая доля меньше этой нормы – сделку продажи провести не получится.
  • Значение нормы устанавливается отдельно властями каждого региона РФ. Предположительно размер варьируется от 8 до 15 кв. м на одного человека. Например, в Москве норма составляет 10 кв. м. Если доля, предназначенная к продаже, составляет меньше указанного значения – продать часть жилья не удастся ни при каких обстоятельствах.

Также предполагается, что регистрация проживающих в квартире не может быть проведена, если на каждого из них приходится доля в размере, не достигающим порога учетной нормы помещения.

То есть, если даже доля куплена, ее владелец не сможет проживать в квартире, потому как размер приобретенной части слишком мал и не отвечает нормам.

Исключение – родственники хозяина квартиры и в целом члены семьи (супруги, родители, дети, дяди, братья и так далее). Однако этот момент еще остается под вопросом.

Важно уточнить, что положения законопроекта касаются лишь ситуаций отчуждения долей посредством реализации. Правило учетной нормы не распространяется на случаи, когда право на часть жилища возникает вследствие приватизации, раздела имущества между супругами, наследования либо иного законного права.

Порядок продажи доли в жилом помещении

Продажа доли в квартире по закону: в чем сложности процедуры, как помешать сбыть часть недвижимости, что такое запрет, как не дать мошенникам право выкупа?

А вот когда владельцы отказываются приобрести предложенную им часть жилища, ее допускается реализовать на рынке недвижимости. Причем такой отказ либо, наоборот, выражение согласия на продажу, требуется зафиксировать в письменной форме. Лишь после этого соглашение о реализации доли будет заверено нотариусом. Кстати, участие последнего теперь также обязательно.

Если же говорить более подробно о том, как продать долю в квартире, обычно порядок действий включает такие этапы:

  1. Выделение доли. Обычно при долевой собственности не указывается, какая именно часть принадлежит каждому совладельцу. В документах значение выражается в виде дроби, например, 1/3 от площади объекта. Соответственно перед продажей потребуется выделить долю, иначе говоря, определить, какой именно участок квартиры пойдет на продажу. Этот вопрос решается только при участии всех совладельцев и по обоюдному согласию, потому как использование жилья третьим лицом не должно нарушать их интересов. В ином случае, части распределяются через обращение в судебные органы.
  2. Оценка стоимости доли. Допускается привлекать сторонних экспертов, но лишь при наличии у них сертификата на деятельность. Итоговое заключение оформляется в виде соответствующего акта, заверенного подписью специалиста и с указанием даты проведения процедуры.
  3. Уведомление в письменной форме остальных собственников о продаже собственной доли в квартире. Бумага должна содержать цену и условия сделки. Если в качестве покупателя выступает сразу несколько совладельцев, продавец может выбрать среди них наиболее подходящего. Однако, если в течение месяца другие собственники не изъявляют желания приобрести реализуемую часть – долю допускается продать третьим лицам. Если же отказ от приобретения части жилища поступил от всех прочих собственников единовременно, допускается приступить к продаже ранее 30 дней с момента направления последним извещения о намерениях реализовать долю.
  4. Поиск покупателя. Здесь все происходит стандартным способом через подачу объявления в СМИ, размещения текста о реализации доли на площадках в интернете.
  5. Заключение договора между приобретателем и продавцом, и обязательное заверение бумаги у сотрудника нотариата. Последний проверит грамотность составленного соглашения, а также изучит правомерность текущей сделки, и лишь после этого заверит документ печатью и подписью.
  6. Регистрация прав на долю в квартире, перешедших к новому владельцу с целью получения соответствующей справки и коррекции сведений в единой базе ЕГРН.

«Процедура продажи доли в квартире новому собственнику»

Но следует понимать, что мало кто захочет проживать на одной территории с незнакомым человеком, поэтому не исключено, что совладельцы начнут препятствовать продаже доли, при этом не изъявляя желания ее выкупить.

К этому стоит быть готовым заранее, потому как такие споры решаются только через судебные органы.

Решение последних выступает основанием для проведения сделки по продаже доли в жилом объекте без согласия прочих совладельцев.

Согласно нововведениям, теперь реализовать долю в квартире допускается только в том случае, если ее размер составляет не менее допустимой нормы. Диапазон последней расположен в пределах от 8 до 15 кв. м на одного человека. Окончательное значение устанавливается властями субъекта РФ.

В остальном же порядок продажи изменений не претерпел. Единственное, что также стало обязанностью – фиксация сделки и договора у нотариального работника. К тому же, не стоит забывать, что осуществить отчуждение доли допускается только с разрешения остальных собственников.

В ином случае, вопрос требует рассмотрения в суде.

Читайте также:  Простой договор аренды квартир между физическими лицами: как составить упрощенный, самый короткий вариант на сдачу жилого помещения, и скачать бланк и образец в word

Источник: https://law03.ru/housing/article/dolya-v-kvartire-novyj-zakon

Покупка доли в квартире: подводные камни, порядок оформления — как купить долю в квартире у родственников

Главная » Купля-продажа квартиры » Покупка доли в квартире

3 319 просмотров

Собственная доля в квартире – это простой и дешевый способ перестать платить аренду за жилье, а также получить постоянную прописку. Для многих людей, не имеющих собственного угла – это единственный способ стать владельцем своего жилья с минимальными затратами. Однако приобретение доли связано с многочисленными особенностями, проблемами и даже рисками.

Виды долевой собственности

Долевая собственность бывает разной и напрямую влияет на то, как будет осуществляться ее покупка-продажа. Разделяют общую и выделенную долевую собственность.

Общая собственность

Квартира, которая находится в общей собственности принадлежит сразу всем лицам, которые имеют на нее право собственности. Однако доли каждого из владельцев не выделены. Как следствие, продать такую долю человек не сможет (сначала придется выделить).

Общая совместная собственность

Это специальный режим права собственности для супругов. Если квартира была приобретена в браке, то оба супруга имеют на нее одинаковые права, вне зависимости от того, указаны ли они как владельцы или нет.

Пример: Квартиру приобретает супруг и оформляет ее на себя. Несмотря на то, что официально у жилья только один собственник, в случае развода вторая половинка имеет право на половину этой квартиры.

Именно такие доли можно купить и продать. Выделенная доля – это чаще всего отдельное помещение или несколько помещений в квартире. Самый очевидный и простой пример – коммунальные квартиры.

У них множество собственников, однако у каждой семьи есть своя комната/комнаты, которые отделены от остальных. Это и есть выделенная доля.

Ее можно купить и продать, однако нужно учитывать возможные подводные камни и, что самое главное, преимущественное право на выкуп доли, актуальное для остальных совладельцев квартиры.

Подводные камни

В отличие от обычной покупки целой квартиры, приобретение доли – это достаточно сложная и рискованная процедура. Ниже представлены основные потенциальные подводные камни и будущие проблемы, которые необходимо учитывать.

Преимущественное право на выкуп доли

Самая основная проблема – это преимущественное право совладельцев. Прежде чем продавать квартиру постороннему человеку (не совладельцу), даже если это родственник, необходимо предложить купить ее на тех же условиях остальным собственникам квартиры. Для этого необходимо:

  1. Составить предложение, условия которого будут идентичны условиям сделки, согласованным с потенциальным покупателем.
  2. Каждому совладельцу выдать такое предложение лично в руки, под роспись.
  3. Если хоть кто-то согласится на сделку, продавать долю придется именно этому лицу, а не тому покупателю, с которым ранее были достигнуты договоренности.

Если кто-то из собственников не хочет принимать такое «коммерческое предложение» или не желает подписываться, аналогичный документ можно направить заказным письмом. Этот же вариант актуален в том случае, если совладелец фактически не проживает в этой квартире, но его адрес известен.

Совладельцы могут написать отказ от покупки доли в квартире, что несколько ускорит процедуру купли-продажи. Однако, даже если они этого не сделают, на обдумывание предложения отводится ровно 1 месяц. После этого долю можно продавать стороннему покупателю

Когда преимущественное право не актуально

При определенных условиях преимущественное право не применяется:

  • Доля в квартире передается новому владельцу на безвозмездной основе.
  • Сразу несколько совладельцев согласились приобрести эту долю. В такой ситуации условия сделки могут поменяться и тот, кто предложит лучший вариант и получит эту долю.
  • Если доля продается на торгах (аукционе), преимущественное право также не применяется.

Обход преимущественного права

Если очень нужно, есть два варианта обхода преимущественного права, однако следует отметить, что любой из них не сложно оспорить и признать сделку незаконной:

  • Дарение. Продавец квартиры якобы безвозмездно передает покупателю долю, а тот, в свою очередь, также безвозмездно передает некую сумму денег. Такая сделка может быть с легкостью признана незаконной, ведь присутствуют все признаки купли-продажи.
  • Заем. Покупатель якобы передает деньги продавцу в долг, а тот, в качестве обеспечения, предлагает свою долю. После этого «заемщик» не платит долг вовремя, и покупатель забирает себе его долю. Это тоже не сложно оспорить.

Нужно учитывать еще и тот факт, что оба указанных «обходных пути» являются очень рискованными для покупателя. Он может дать денег, но не получить свою долю или, если сделку оспорят, не сможет забрать ранее выплаченные продавцу деньги, но долю, при этом, потеряет.

Вторая проблема – прописанные в доле несовершеннолетние лица или, что еще хуже, дети-владельцы доли. Без разрешения органов опеки их невозможно выселить.

Также невозможно совершить сделку без этого разрешения, если дети являются владельцами доли.

Как следствие, помимо того, что нужно разбираться с преимущественным правом (а это важно в первую очередь именно для покупателя), так еще придется постоянно контролировать вопрос с выдачей разрешения.

Разрешение от органов опеки, вдобавок ко всем остальным проблемам, имеет ограниченный срок действия (обычно около 1 месяца). Получать такой документ нужно уже на последних этапах и, если что-то пойдет не так, время будет потрачено впустую.

Доля в квартире может принадлежать на праве совместной собственности супружеской паре. О подобной ситуации уже было рассказано выше, но там подразумевалось все жилье в целом, а здесь – именно доля. Впрочем, с точки зрения купли-продажи разницы нет никакой.

Если продавец женат или замужем, то от него/нее необходимо потребовать согласие супруга/супруги на продажу этой доли. В противном случае вторая половинка через суд сможет признать сделку незаконной со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Если сделка признана недействительной/незаконной, покупатель автоматически теряет право собственности на долю. А вот сумму, которую он заплатил продавцу, ему придется требовать в частном порядке. И даже суд тут не всегда может помочь, если продавец докажет, что у него просто нет этих денег и нет другого имущества, которое можно было бы передать в качестве компенсации.

Перепланировка – это значительная проблема при покупке квартиры. Если она неузаконенная, разумеется. Покупателю, если он не проверил этот момент, придется либо все возвращать в обратное состояние (тем самым, вполне возможно, уничтожая неплохой ремонт) или же узаконивать. Впрочем, последнее далеко не всегда возможно.

А вот долги по коммунальным платежам – это уже проблема продавца. Покупатель, разумеется, столкнется с некоторыми неудобствами, особенно если в его доле не будет света, газа или воды. Однако он может потребовать от управляющей компании, на основании того факта, что у доли теперь новый владелец, вернуть все коммунальные услуги и начать отсчет с нуля.

Долги же управляющая компания обязана взыскивать с предыдущего владельца. Разумеется, в этом никто не заинтересован и может быть множество проволочек, угроз и других проблем, однако в такой ситуации необходимо сразу же подавать на управляющую компанию в суд. Практика доказывает, что почти всегда решение принимается в пользу нового собственника.

Единственное, за что придется заплатить – это платежи за капремонт. В отличие от коммунальных услуг, этот тип платежей привязан не к собственнику доли, а к самой недвижимости.

Чаще всего обременение накладывается на всю квартиру в целом, а не на отдельную долю, однако это тоже возможно. Необходимо очень внимательно проверять информацию в выписке из ЕГРН, которую обязан предоставить покупателю продавец.

Рекомендуется запросить максимально свежую выписку. Это платная услуга (350 рублей), однако без нее есть серьезная вероятность того, что сделка сорвется в последний момент, или у покупателя возникнут серьезные проблемы.

Если один из совладельцев квартиры против

Если один из совладельцев квартиры (собственник другой доли) против продажи рассматриваемой доли, он может всеми доступными ему способами затягивать процедуру купли-продажи: не подписывать уведомление о продаже, не соглашаться подписать отказ от преимущественного права и так далее.

Однако это максимум способно замедлить процедуру, отложив ее на 1 месяц. Наложить прямо запрет такой совладелец не может, как и помешать продаже (разве что сам купит эту долю).

Доля далеко не всегда является комнатой

Значительная часть покупателей считает, что 1 доля – это одна комната, но на практике так бывает далеко не всегда. Нередко, исходя из размера доли, покупателю будет принадлежать, в лучшем случае, несколько квадратных метров.

Например, территория, на которой находится диван. В результате покупатель будет иметь право жить в комнате, однако фактически реализовать его сможет с огромным трудом (очень сложно жить в одной комнате с абсолютно посторонними людьми).

Прежде чем заключать сделку, следует убедиться, что доля предполагает действительно отдельную комнату. С другой стороны, если цель – получить постоянную прописку и фактически человек не собирается жить в это комнате/квартире, то можно приобрести даже 1/1000 часть квартиры.

Порядок оформления купли-продажи доли в квартире у родственников

Процедура покупки-продажи доли в квартире, если не брать во внимание преимущественное право совладельцев на ее выкуп, ничем не отличается от стандартной покупки жилья.

В чем разница покупки доли у родственников и остальных людей

Ни в чем. Ранее действовало правило, что при сделках между близкими родственниками не требуется участие нотариуса. Теперь же заверять договор купли-продажи не требуется ни при каких условиях (разве что стороны согласятся на это добровольно). Таким образом, нет никакой разницы между тем, приобретается жилье у, например, родителей или же у абсолютно посторонних личностей.

Существует ошибочное мнение, что если купить долю в квартире у близких родственников, то нужно подождать всего лишь 3 года, прежде чем такую недвижимость можно было бы продать, не оплачивая налоги. Это не так. Данное правило распространяется только на жилье, которое было получено в дар или получено по наследству.

  1. Найти подходящую долю.
  2. Обсудить с продавцом условия сделки.
  3. Осмотреть квартиру. Можно составить опись имущества или акт осмотра, если это актуально.
  4. Проконтролировать, что продавец составил «коммерческое предложение» для остальных совладельцев и ознакомил их с ним.
  5. Если это возможно – получить отказ от преимущественного права от всех совладельцев. Если хотя бы один не даст такой документ, можно даже не пытаться просить его от остальных жильцов, это не будет иметь никакого смысла.
  6. Составить договор купли-продажи.
  7. Оформить право собственности на квартиру.
  8. Подписать акт приема-передачи жилья.
  9. Передать продавцу деньги за долю и получить от него расписку об этом.

От покупателя нужен только паспорт, однако он должен запросить от продавца следующий перечень документов для проверки жилья:

  • Паспорт продавца. Нужен для того, чтобы проверить – действительно ли данный человек является владельцем этой доли.
  • Выписка из ЕГРН. Этот документ подтверждает право собственности и показывает обременения, если они вообще есть.
  • Правоустанавливающий документ. Это может быть договор купли-продажи, приватизации, дарения, завещание и так далее – любой документ, на основании которого продавец в свое время получил право собственности. Это важно для того, чтобы получить представление о возможных проблемах.
Читайте также:  Как прописать ребенка по месту жительства правильно: где, в какие сроки и что нужно для регистрации несовершеннолетних детей?

Пример: Если доля была получена в результате договора дарения, могут действовать условия, на основании которых собственник не имеет права продавать долю. При приватизации у части лиц, отказавшихся от участия в процедуре, сохраняется право пожизненного проживания и так далее. Чтобы разобраться со всеми возможными рисками и проблемами нужен хороший юрист.

  • Выписка из домовой книги. Этот документ продавец может получить в паспортном столе. Он указывает на то, кто именно прописан в рассматриваемой доле квартиры. Тут важно обращать внимание на несовершеннолетних собственников или жильцов.
  • Справка из управляющей компании. В этом документе можно посмотреть долги за коммунальные услуги, если они есть.
  • Техпаспорт. С техпаспортом нужно сверять реально существующую планировку.
  • Разрешение от органов опеки. Актуально в том случае, если одним из собственников доли является несовершеннолетнее лицо.
  • Согласие от супруга/супруги. Этот документ должен быть нотариально заверенным, но требовать его от продавца следует только в том случае, если последний женат/замужем.

Покупатель несет только два вида расходов:

  • Непосредственная оплата доли в квартире (зависит от договоренностей между сторонами).
  • Государственная пошлина за регистрацию права собственности (2000 рублей за каждого нового владельца).

В некоторых случаях продавец может настаивать на том, чтобы разделить остальные расходы, типа оплаты услуг агентства недвижимости, оценочной компании и так далее, поровну. Соглашаться на это или нет покупатель решает сам.

Сроки

Учитывая возможные проблемы со сроком ожидания реализации преимущественного права совладельцем квартиры, вся процедура может растянуться примерно на 2-4 месяца. Значительная часть этого времени – переговоры сторон и ожидание документов. Покупатель может повлиять на это лишь косвенно, регулярно «дергая» продавца и тем самым заставляя его действовать активнее.

Уведомление о покупке доли в квартире (образец)

Данный документ составляется в свободной форме и обязан включать в себя следующую информацию:

  • Кто продает и какую именно долю.
  • Условия сделки.
  • Дата и подпись.

Примерный образец будет выглядеть так:

Продажа доли в квартире по закону: в чем сложности процедуры, как помешать сбыть часть недвижимости, что такое запрет, как не дать мошенникам право выкупа?

Скачать образец уведомления покупки доли в квартире

Отказ от преимущественного права покупки доли квартиры

Этот документ составляют (а чаще – просто заполняют и подписывают) совладельцы квартиры если они действительно не планируют покупать эту долю. Как и в предыдущем случае, форма – свободная, информации – минимум: кто и от чего отказывается, дата и подпись. Единственный нюанс – такой документ нужно заверять нотариально. Как следствие, лучше пусть нотариус его и составляет.

Учитывая тот факт, что значительная часть совладельцев не согласна тратить свое время на посещение нотариальной конторы, такие отказы не пользуются особой популярностью. К тому же, услуга платная: порядка 1-2 тысяч рублей. Несмотря на то, что платить якобы должен совладелец, фактически такие расходы обычно берет на себя продавец.

При покупке доли в квартире может возникать огромное количество проблем. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут об основных из них. Также специалисты предлагают свои услуги по сопровождению сделки, что исключит возможность мошенничества и резко снизит количество проблемных ситуаций. Продажа доли в квартире по закону: в чем сложности процедуры, как помешать сбыть часть недвижимости, что такое запрет, как не дать мошенникам право выкупа?

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/pokupka-doli-v-kvartire/

Что делать без согласия других собственников? Можно ли продать часть квартиры?

Продажа доли в квартире по закону: в чем сложности процедуры, как помешать сбыть часть недвижимости, что такое запрет, как не дать мошенникам право выкупа?Процедура продажи доли в квартире на сегодняшний день считается сложной сделкой с недвижимостью. Препятствием для осуществления данной процедуры может выступать несогласие «соседей» на продажу части, принадлежащей по праву другому собственнику. Прежде чем начать оформление нужно детально ознакомиться с вопросом купли-продажи доли детально.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Определение и виды долевой собственности

Долевая собственность – это жилье, поделенное на доли, каждой из которых владеет собственник.

В случае выделенной доли пользование комнатами закреплено документально. Документально это указано так, например: «Комната No2 принадлежит Петрову С.М.». Продать выделенную долю проще, чем не выделенную. По статистике, в первом случае, покупатели находятся быстрее. Во втором случае покупкой, обычно, могут заинтересоваться только «черные» риелторы.

Возможен ли запрет на продажу и в каких случаях, как решить вопрос?

Собственник вправе распоряжаться своей долей как считает нужным, а другие сособственники не вправе ему помешать. Несмотря на это, есть несколько моментов, которые необходимо учитывать.

Например, прежде чем продать свою долю третьему лицу, собственник обязан предложить выкупить свою долю другим собственникам долей этой жилплощади. Предложение должно быть письменным, с указанием стоимости.

Для раздумия «соседям» дается тридцать календарных дней. В случае отсутствия ответа или отказа, доля продается третьему лицу, но по цене не дешевле той, что была предложена совладельцам.

Процедура купли-продажи части квартиры

Получение отказа от преимущественного права покупки

Если сособственники других долей не хотят следовать ни одному из перечисленных вариантов, то придется ждать тридцать дней – срок истечения предложения преимущественной покупки. Только по истечению этого срока долю можно продать законно, не получая никаких бумаг от совладельцев.

Можно ли продать часть без согласия других собственников?

Продать долю собственности без уведомления других собственников нельзя, а вот согласия на продажу от них не требуется. Законодательство предусматривает только преимущественное право покупки продаваемой доли, но не запрет.

Максимум, что может сделать совладелец собственности – затянуть сроки продажи, игнорируя уведомление с предложением покупки.

Положения о выделении доли в квартире содержатся в статье 244 ГК РФ. Для выделения необходимо передать совладельцу не только отдельную часть квартиры, но и необходимые для жизни помещения: кухню, туалет и ванную комнату, отдельный вход.

Если такой возможности нет технически, то, по требованию истца, порядок пользования жилым помещением определяется в ходе судебного разбирательства.

С получением выделенной доли, собственник теряет все права по отношению к оставшейся части недвижимости. Если определяется порядок общего пользования, то недвижимость используются совместно, без разделений.

Договор

Договор купли-продажи доли является основным документом, для передачи права собственности и должен быть подписан каждой из сторон. После подписания договора он передается в органы Росреестра для регистрации.

Также необходимо предоставить заявление на государственную регистрацию права собственности, акт приема-передачи доли недвижимости, паспорта сторон сделки, документы, подтверждающие факт уведомления совладельцев недвижимости о продаже.

Переход прав на долю в имуществе происходит после государственной регистрации. Занимает это обычно от пяти до девяти рабочих дней.

При передаче документов на оформление нужно оплатить госпошлину в размере двух тысяч рублей.

Когда доля собственности принадлежит ребенку, необходимо получить письменное согласие на совершение сделки от законных представителей несовершеннолетнего. Представителями могут быть родители, усыновители или попечители. Также обязательно предоставление разрешения органов опеки и попечительства на дачу согласия родителям или попечителям на совершение сделки.

Если при покупке квартиры использовался материнский капитал, или в приватизации участвовал несовершеннолетний, то у него обязательно должна быть собственная доля в недвижимости.

О продаже доли несовершеннолетнего в квартире рассказывается здесь.

Когда сделка будет считаться незаконной?

Согласно законодательству, сделка купли-продажи может быть признана недействительной. Причины могут быть следующими:

  • сделка совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица (мужа или жены продавца, при продаже совместно нажитого имущества, собственником которого он/она не является);
  • сделка совершена несовершеннолетним без согласия родителей;
  • сделка была совершена с участием лица в состоянии алкогольного или наркотического опьянения, либо в состоянии аффекта;
  • сделка совершена с участием лица ограниченном в дееспособности, без согласия попечителя;
  • сделка проведена с нарушением прав несовершеннолетних или неучтенных наследников.

Также выделяется понятие «ничтожной сделки». Под этим понятием подразумевается сделка, не отвечающая обязательным требованиям закона. Такой вид сделки является недействительной с момента ее заключения, независимо от признания судом ее таковой.

Несмотря на многочисленные сложности, совершить продажу или покупку доли недвижимости возможно быстро и без проволочек. Для решения спорных моментов стоит обратиться к юристу или изучить вопрос самостоятельно. Важно соблюсти все установленные законодательством нормы, чтобы избежать судебных дел или утраты приобретённой собственности в целом.

Источник: https://101urist.com/nedvizhimost/zhilaya-sobstvennost/kvartira/kuplya-prodazha/instrutsiya/doli

Родственник продает долю в общей квартире. Что делать?

Если квартира поделена на доли, всегда существует возможность того, что кто-то из собственников захочет продать свою часть жилья. Остальным такая продажа ничего хорошего не сулит. Что можно сделать, чтобы не допустить превращения квартиры в коммуналку?

Недавно в московском районе Перово конфликт между жителями коммунальной квартиры закончился убийством. Предшествовала криминальному происшествию продажа доли. Обычная двушка превратилась в коммуналку после того, как бывшие супруги развелись.

Жена и сын продали свои доли новым собственникам, которые устроили прежнему хозяину невыносимую жизнь: мужчину не пускали на кухню и в ванную и всяческими способами выживали из квартиры.

Тот не выдержал и захватил соседа в заложники, а потом застрелил.

Сделки с долями часто связаны с конфликтами, которые возникают и до, и после продажи доли. Особенно тяжело приходится тем собственникам, которые остаются в квартире, куда вселяются чужие. Можно ли предотвратить продажу доли?

Можно ли запретить сособственнику продавать долю?

Сегодня у собственников жилья существует возможность контролировать сделки со своей недвижимостью. Для этого нужно обратиться в ЕГРП и написать заявление о запрете сделок без личного участия. К сожалению, в случае с продажей доли квартиры такое заявление не поможет.

«Запрет сделок без личного участия касается только доли, принадлежащей собственнику. Повлиять через такое заявление на сособственника не получится», — объясняет Елена Медведева, руководитель офиса «На Алексеевской» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Итак, если доля квартиры принадлежит не вам, вы не сможете запретить своему сособственику ее продажу. Однако закон все же защищает и ваши права: у вас есть преимущественное право покупки.

Что дает сособственнику преимущественное право покупки?

Если вы владеете, допустим, двумя третьими доли в квартире, а другая треть принадлежат другому собственнику, то о своем намерении продать часть квартиры он в первую очередь должен сообщить вам.

Суть преимущественной покупки объясняет юрист PENNY LANE REALTY Борис Барютин: «Продавец доли обязан оповестить остальных сособственников (дольщиков) в письменной форме о намерении продать свою долю третьему лицу с указанием цены и условий предстоящей сделки.

При условии, если в течение 30 дней сособственники (дольщики) не изъявили желания приобрести отчуждаемую долю, продавец имеет право продать свою долю третьему лицу.

При несоблюдении данного требования дольщики, которых не уведомили о продаже, могут признать данную сделку недействительной».

Итак, только в том случае, если в течение 30 дней вы не отреагировали на это письмо или отказывались от своего преимущественного права, сособственник сможет предлагать свою долю третьим лицам по той же цене. Если эти правила нарушаются, сделку по продаже доли можно оспорить в суде.

Эксперты рекомендуют: если дело дошло до продажи квартиры по частям и вам поступило предложение от сособственника выкупить долю, лучше соглашаться.

Чем поможет нотариальное удостоверение сделки по отчуждению долей?

С 01.01.2017 г. сделки по продаже долей дополнительно защищены — с этой даты Федеральный закон «О регистрации недвижимости» предусматривает новые правила.

Если раньше договор купли-продажи доли мог быть заключен в простой письменной форме, то сейчас такие сделки подлежат нотариальному удостоверению, что делает их более прозрачными и защищенными.

Уведомление сособственников (дольщиков) о продаже теперь происходит при непосредственном участии нотариуса, который контролирует процесс. Таким образом, все собственники имеют полную информацию о цене и условиях продажи.

Читайте также:  Заявление на перепланировку квартиры: образец по установленной форме 266, а также какие документы необходимо приложить к документу о переустройстве и перепланировке жилого помещения

Как поясняет Борис Барютин, раньше нечистые на руку граждане (продавцы и покупатели) имели возможность махинаций при осуществлении сделок по отчуждению долей, при этом остальные дольщики могли и не знать о продаже.

Например, недобросовестные покупатели широко применяли практику покупки доли без фактического уведомления остальных дольщиков. Это породило ряд преступлений: без ведома дольщиков или при фиктивном оформлении уведомлений о продаже в квартиру заселяли нового собственника.

Он делал жизнь оставшихся жильцов невыносимой, вынуждая тем самым продавать доли в квартирах по существенно заниженным ценам.

При продаже доли через нотариуса риск быть обманутыми у сособственников снизился. Все участники сделки приобрели большую правовую защищенность, а сама сделка стала более прозрачной.

Что делать с долей в случае конфликта собственников?

Обычно проблемы, связанные с продажей долей, возникают после конфликтов и ссор.

«Одна из самых проблемных ситуаций в недвижимости — когда дольщики квартиры в ссоре и стараются не уладить ситуацию, а наоборот навредить друг другу», — говорит Александр Лунин, ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья». По словам эксперта, чаще всего ссорятся наследники.

Главная причина — недоговоренность, которая возникает, как правило, в момент приобретения наследства. Реже бывают ситуации, когда конфликт начался еще при жизни наследодателя.

В любом случае возникает вопрос: что делать с долей? Договориться о продаже невозможно, пользоваться квартирой тоже затруднительно, продавать за бесценок не хочется.

«В данной ситуации единственное правильное решение — это обращение к эксперту в области недвижимости, — советует Александр Лунин. — Во-первых, агент — это лицо всегда нейтральное и не заинтересованное с точки зрения наследства.

Ему проще будет вести переговоры с противоборствующими сторонами. Во-вторых, продажа доли в квартире всегда предполагает большой дисконт, как минимум 50% от ее реальной стоимости. Квартира, проданная целиком, будет стоить дороже.

Агент сразу сможет сориентировать по рынку, возможно, вариант, который он предложит, подойдет обеим сторонам».

На практике встречаются ситуации, когда после получения консультации эксперта собственник, который собирался продать свою долю за бесценок, менял решение. Главное, вовремя найти грамотного специалиста, желательно даже на стадии вступления в наследство.

  • Если родственники предпочитают здравому смыслу долгие судебные тяжбы или продают доли за бесценок, квартира может превратиться в «резиновую», где прописаны десятки человек.
  • Заключение
  • — Собственник доли не имеет права запрещать своему сособственнику продать принадлежащую ему часть квартиры.
  • — Если вам поступило предложение от сособственника выкупить долю, лучше соглашаться.
  • — У каждого собственника доли есть преимущественное право покупки, то есть именно ему продавец должен в первую очередь сделать предложение о покупке.
  • — Сделки по продаже долей проходят только с участием нотариуса!

— Чаще всего квартиры распродают по долям наследники. Чтобы квартира, полученная по наследству, не стала «резиновой», договариваться надо на этапе вступления в наследство.

— При распродаже квартиры по долям недвижимость может потерять до 50% от своей стоимости.

Источник: https://finance.rambler.ru/realty/40139284-rodstvennik-prodaet-dolyu-v-obschey-kvartire-chto-delat/

Схемы мошенничества с квартирными долями. Самые частые варианты мошенничества, о «чёрных» риелторах и «тёмных» квартирах

Рынок недвижимости связан с большими деньгами, что, разумеется, привлекает аферистов. Расскажем, какие схемы мошенничества распространены с квартирами, долям и другими объектами недвижимости.

○ Что такое мошенничество?

Мошенничество – это присвоение чужого имущества или прав на это имущество посредством обмана или злоупотребления доверием. Именно такое определение дает ст. 159 УК РФ.

Пункт 1 ст.

159 УК РФ:
Мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием, — наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до четырех месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет.

Мера пресечения различается в зависимости от особенностей совершенного преступления.

Вернуться

○ Виды мошеннических схем при купле-продаже квартир

Аферисты очень изобретательны. С каждым годом выявляются все новые тонкости обмана доверчивых граждан. Вот основные схемы мошенничества при купле-продажи квартир:

  1. Подлог документов, в результате чего продавец не является настоящим собственником квартиры.
  2. Подставное лицо. В этом случае документы подлинные, а вот их владелец нет.
  3. Сокрытие законных наследников.
  4. Указание в договоре меньшей суммы, чем была передана в действительности.
  5. После продажи бывший собственник не выписывается из квартиры и подает иск в суд о признании сделки недействительной.
  6. Продажа по «дубликатам». В этом случае одна и та же квартира продается нескольким людям.
  7. Игнорирование после получения аванса.
  8. Сговор риэлтора и продавца.
  9. Сговор продавца с предыдущим собственником жилья, который в дальнейшим предъявит свои права на квартиру.
  10. Использование ложного адреса. Работает, если покупатель из другого города и плохо ориентируется. За цену элитного жилья ему продается эконом-вариант.

Это не исчерпывающий список. Фантазия мошенников многогранна, поэтому важно быть предельно внимательным при оформлении сделки.

✔ Займ

Эта распространенная схема мошенничества основана на выдаче кредита под залог недвижимости. Аферисты пользуются юридической неграмотностью граждан. Результатом является подписание ими реального договора купли-продажи недвижимого имущества.

Как правило, орудует группа лиц и доказать что-либо в дальнейшем очень трудно.

Проданная квартира перепродается несколько раз, нередко по долям, что затрудняет расследование.

Не стоит брать в долг у компаний, которые не внушают доверия. Если вдруг пришлось обращаться в микрофинансовую организацию, внимательно читайте документы, которые подписываете.

✔ «Черные» риэлторы

«Черные» риэлторы – это специалисты, которые вступают в сговор с мошенниками или сами являются аферистами. Эти люди могут использовать многие схемы, но, как правило, они руководствуются следующими принципами:

  • Работают без договора.
  • Совершают сделки, где продавец выступает доверенным лицом.
  • Могут работать с минимальным процентом от сделки или вообще без него.

Обычно «черные» риэлторы выбирают в качестве жертвы менее защищенных и подкованных граждан – пенсионеров, одиноких людей, алкоголиков, наркоманов и т.п.

✔ Что такое «темная квартира»

Если стоимость квартиры существенно занижена, а продавец очень торопиться заключить сделку, не стоит думать, что вам повезло. Скорее всего тут что-то не чисто.

Не нужно торопиться. Попросите продавца предоставить расширенную выписку из ЕГРН. Этот документ содержит сведения об истории квартиры за последние 20 лет. Получить ее можно в Росреестре или МФЦ.

Если по выписке видно, что квартира очень часто продается, значит, что-то с ней не то. Лучше подыскать другой вариант.

✔ Виды махинаций с документами

Чаще всего мошенники подделывают паспорт собственника и доверенность. Квартира продается, а настоящий собственник (чаще всего находящийся в отъезде), ничего не подозревает.

Одна из схем – использование подложного паспорта. Квартира арендуется мошенниками на короткий срок. Для заключения договора аренды собственник дает копию своего паспорта, по которой мошенники создают «липовый» документ. По этому паспорту аферисты получают дубликаты правоустанавливающих документов и продают квартиру.

Обезопасить себя можно, попросив предъявить любой второй документ или именную банковскую карту. Всегда требуйте оригиналы документов и проверяйте наличие всех необходимых отметок и штампов.

✔ Мошенничество с использованием генеральной доверенности

Генеральная доверенность – это документ, по которому уполномоченное лицо вправе распоряжаться и управлять имуществом доверителя в течение определенного времени или бессрочно. Обычная доверенность подразумевает, что доверенное лицо сможет совершать конкретное действие единожды или несколько раз.

Сделки по доверенности относятся к категории высокорисковых. Мошенники могут подделать документ или принудить собственника выдать бумагу.

Если вы все же решитесь на сделку, где от лица продавца действует доверенное лицо, обязательно встретьтесь с собственником до подписания договора и регистрации права.

✔ Как может обмануть застройщик?

Обман возможен не только на вторичном рынке. Застройщик может обмануть доверчивых граждан, предложив подписать предварительный договор купли-продажи вместо договора долевого участия.

В этом случае дольщики не могут претендовать на жилплощадь. Внимательно читайте название документа перед тем как его подписать. Проверяйте добросовестность застройщика на официальных сайтах муниципального образования и форумах.

✔ Способы обмана при оплате аванса

Популярная схема, когда продавец «исчезает» после получения аванса. В дальнейшем оказывается, что это был вовсе не собственник, а арендатор или вообще посторонний человек.

Вернуть потраченные деньги практически нереально. Не передавайте никаких средств без заключения отдельного соглашения и оформления расписки.

✔ Занижение стоимости квартиры в договоре в целях его последующего расторжения

По этой схеме с покупателем заключается договор купли-продажи, но в тексте указывается цена сделки ниже, чем продавец получил в действительности. Продавец объясняет это нежеланием платить «лишние» налоги.

После регистрации права собственности продавец подает иск в суд и оспаривает сделку. Суд признает сделку недействительной и обязывает продавца вернуть покупателю деньги. Он возвращает сумму, указанную в договоре, а остальные средства покупатель теряет.

Вернуться

○ Как можно доказать факт мошенничества?

В качестве доказательств можно использовать:

  • Документы – расписки, договоры.
  • Аудио- и видеозаписи.
  • Личные переписки.
  • Другие доказательства, которые могут быть приобщены к делу.

Факт мошенничества доказать непросто, но попытаться отстоять свои права стоит.

Вернуться

○ Как обезопасить себя?

Главное – не торопитесь. Тщательно проверяйте все документы и личности продавца и риэлтора.

Требуйте предоставления оригиналов бумаг. Если продавец действует по доверенности, добейтесь встречи с собственником.

Не верьте обещаниям предоставить документы «потом». На любое действие, будь то выплата аванса или осмотр квартиры составляйте отдельную бумагу.

Никогда не передавайте каких-либо денег без отдельного соглашения и расписки. В противном случае будет сложно доказать, что средства действительно были переданы, а вас обманули.

Лучше доверить процесс оформления профессиональному юристу или проверенному риэлтору. Так вы значительно снизите риски.

Вернуться

○ Как можно проверить приобретаемую квартиру?

Проверить приобретаемую квартиру можно на сайте районного суда по месту ее нахождения. Там будет содержаться информация о судебных спорах, касающихся недвижимости.

Поможет также сайт Росреестра. Там можно посмотреть, кто на самом деле является собственником квартиры.

Для проверки квартиры можно обратиться в специализированные агентства недвижимости. Юристы проверят квартиру и продавца на «чистоту» за умеренную плату. Конечно, этих расходов можно избежать, но так вы обезопасите себя от возможного мошенничества.

Вернуться

○ Правила проверки документов продавца

Проверяя документы продавца обратите внимание на отсутствие помарок и исправлений. Сравнивайте данные собственника и адрес квартиры на всех бумагах. Обращайте внимание на даты.

На всех официальных документах должны быть проставлены подписи сторон и отметки государственных учреждений.

Вернуться

○ Советы юриста:

✔ В чем опасность покупки квартиры, которую родственники бывшего владельца отказались приватизировать и получили право пожизненного проживания в ней?

Опасность в том, что родственники будут иметь право пользоваться квартирой всю жизнь и никто, даже суд, не сможет их его лишить. Единственная возможность «избавиться» от жильцов – уговорить их выписаться добровольно.

✔ Какие риски появились в связи с нововведением по электронной регистрации документов в Росреестре?

Такое нововведение дало возможность мошенникам использовать паспорта собственников для заключения сделок, так как теперь свидетельства о регистрации права собственности уже упразднены. Теперь имущественные права подтверждаются только выпиской из ЕГРН, которую может получить любой желающий. Чтобы обезопасить себя запрашивайте у продавца полный комплект бумаг на квартиру.

Вернуться

Специалист Андрей Борисенко расскажет о 8-ми самых распространенных способов мошенничества при купле-продаже недвижимости.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источник: https://topurist.ru/article/54082-moshennichestvo-s-kvartirnymi-dolyami.html

Ссылка на основную публикацию