Продажа квартиры в рассрочку: что это такое, как собственнику оформить сделку с физическим лицом и получать платежи без риска?

Приобретение недвижимости – затратная процедура, в связи с чем при невозможности единовременной уплаты полной стоимости жилья граждане прибегают к допустимым законодательством способам, одним из которых является рассрочка.

Внесение денежной суммы частями облегчает покупателю финансовое бремя, а продавец не лишается возможности передать права на жилплощадь из-за отсутствия платежеспособных клиентов.

Выгода и риски сделки

Стороны, заключающие договор рассрочки, идут на это по нескольким причинам. Покупатель:

  • получает шанс приобрести квадратные метры дешевле, чем с помощью банковского кредита;
  • процесс оформления рассрочки проще ипотечного займа, нет необходимости в оплате страхования жизни и недвижимости;
  • при наличии некоторой денежной суммы и ожидании финансовых поступлений в будущем (продажа собственной квартиры, вступление в права наследства и т.д.) рассрочка позволяет получить жилплощадь в пользование уже со дня заключения договора.

Продавцы соглашаются на сделку когда:

  • квартира длительное время не продается;
  • срочно необходимы деньги;
  • у жилья есть недостатки (отсутствие ремонта, обременения и прочее), затрудняющие быструю и выгодную реализацию.

Продажа квартиры в рассрочку: что это такое, как собственнику оформить сделку с физическим лицом и получать платежи без риска?

  • Подобный способ передачи прав собственности используют строительные компании, недавно появившиеся на рынке и не успевшие заслужить репутацию.
  • Риск для обеих сторон заключается в неправильном составлении договора, как следствие, при возникновении форс-мажорных обстоятельств (покупатель перестанет платить за жилье, продавец окажется мошенником) обращение в суд не поможет потерпевшей стороне компенсировать понесенные убытки.
  • Подписывая соглашение о рассрочке на приобретение квартиры в строящемся доме, покупатель лишается права оспорить в судебном порядке действия компании – подрядчика, нарушающей срок сдачи дома в эксплуатацию, и прочие причиненные неудобства.

В этом отношении договор долевого участия имеет больше юридической силы при судебном разбирательстве с недобросовестным застройщиком, а потому гораздо выгоднее для приобретающих жилплощадь граждан.

Что предусмотреть при составлении договора?

Подобная договоренность между сторонами допускает возможность вселения покупателя в квартиру сразу после подписания договора (если речь не идёт о жилье в строящемся доме), но распоряжаться ею до полной выплаты стоимости продавцу и оформления жилплощади в собственность квартирант не имеет права.

Договор о приобретении жилья в рассрочку содержит следующие положения:

  • ФИО, паспортные данные и сведения о регистрации по месту пребывания участников сделки;
  • точную информацию об объекте недвижимости;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок и условия передачи жилплощади и прав на нее;
  • покупную стоимость квартиры, размер вынесенного покупателем первоначального взноса, порядок уплаты оставшейся суммы.

Передачу денежной суммы в счёт выплаты стоимости квартиры правильно оформить в качестве задатка, подписав соответствующее соглашение (ст.380, 381 ГК РФ).

В отличие от аванса, при неисполнении продавцом взятых на себя обязательств, ему надлежит выплатить покупателю удвоенную сумму задатка.

При расторжении договора по вине покупателя задаток остаётся у собственника жилья как компенсация понесенных убытков.

Продажа квартиры в рассрочку: что это такое, как собственнику оформить сделку с физическим лицом и получать платежи без риска?

  1. Уклонение покупателем от обязательств по оговоренным ежемесячным выплатам даёт право владельцу расторгнуть договор и вернуть себе собственность (когда первоначальный взнос был меньше половины стоимости жилья).
  2. На каждый день просрочки платежа устанавливается начисление пени, если при подписании соглашения не установлены другие условия.
  3. Заключение договора предполагает наличие следующих документов:
  • паспорт покупателя и владельца недвижимости;
  • нотариально заверенное согласие супружеской половины (когда жилье приобреталось в законном браке);
  • подтверждение права собственности (свидетельство, договор купли – продажи, дарения и т.д.);
  • технический и кадастровый паспорт квартиры;
  • выписка из домовой книги.

В случае собственника, не достигшего совершеннолетия, дополнительно прикладывается согласие органов опеки. При совершении сделки от имени владельца третьим лицом, ему надлежит предоставить нотариальную доверенность.

Когда покупатель намерен покрыть часть стоимости жилья деньгами материнского капитала, владельцу недвижимости следует помнить, что внесённые в законодательство поправки разрешают Пенсионному фонду производить выплаты по данному сертификату только после заключения договора о передаче прав собственности на жилое помещение.

Порядок оформления квартиры в рассрочку

Процесс передачи владельцем квартиры в пользование, подразумевающее постепенный выкуп жилья в течение определенного срока, юридически определяется как процесс продажи недвижимости (ст.549-558 ГК РФ) и складывается из нескольких этапов:

  • стороны договариваются о передаче жилплощади путем рассрочки;
  • устанавливают удобный для обеих сторон способ оплаты;
  • проверяют документы на квартиру и фактическое отсутствие условий, делающих заключение договора рассрочки невозможным (эти сведения отражает выписка из Единого государственного реестра, которая предоставляется по запросу собственника);
  • составляют и подписывают договор о рассрочке;
  • осуществляют передачу жилого помещения на основании соответствующего акта (ст.556 ГК РФ).

В ходе предварительного обсуждения стороны решают, какой способ выплаты стоимости квартиры приемлем:

  1. Внесение половины суммы в момент заключения договора и уплата остальной части в течение полугода. Процент в этом случае не начисляется из-за короткого периода рассрочки;
  2. Передача продавцу небольшого задатка и разделение оставшегося долга на равные части, выплачиваемые в срок 1-2 года. Процентная ставка по такой рассрочке начисляется в размере 1-3%;
  3. Оплата стоимости жилья равными частями в продолжение срока действия договора, при этом внесение первоначальной суммы не подразумевается.

Соглашаясь на сделку, обе стороны рискуют заключить договор с мошенником, которым может оказаться как продавец, так и покупатель. Предусмотреть нюансы, юридически грамотно отразить их в договоре поможет обращение к квалифицированному специалисту с опытом заключения сделок продажи недвижимости в рассрочку.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно! 

+7 (499) 110-86-72

Москва и область

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/rassrochka-bez-riska.html

Продажа квартиры в рассрочку риски для продавца

Продажа квартиры в рассрочку риски продавца недвижимости неочевидны, но имеют внушительный перечень, который обязан знать, каждый собственник перед заключением сделки и подписанием графика платежей.

При использовании механизма рассрочки в процессе реализации жилья между физическими лицами практически никаких отличий от традиционных сделок не предполагается.

Риски продажи недвижимости в рассрочку

Информация про риски покупателя при покупке приватизированной квартиры

Происходит стандартное обращение в Росреестр на перерегистрацию прав собственности, осуществляемую в установленные сроки. Среди различий стоит выделить только:

  • Договор купли-продажи включает в себя несколько дополнительных условий;
  • Объект недвижимости регистрируется с обременением;
  • Выписка ЕГРН несет соответствующую отметку.

Пока приобретатель не выплат всю сумму, он будет ограничен в возможностях распоряжаться приобретенным активом.

Использование рассрочки при продаже жилплощади сопряжено с существенными рисками, причем их обладателем выступает в первую очередь хозяин объекта. Присущи для таких операций и стандартные риски вторичного рынка жилья, касающиеся оформления документов, действий мошенников и так далее.

Наиболее распространенным является риск возникновения задолженностей платежей, но за счет наличия обременения владелец может не беспокоиться за потерю своих квадратных метров. Покупатель не сможет осуществить перепродажу, поэтому всегда есть возможность вернуть собственную квартиру или дом в судебном порядке.

Значительно больше опасности несут в себе попытки нового собственника продать объект третьему лицу.

В большинстве случае мошенники исправно совершают несколько платежей, за это время входят в личностный контакт с продавцом, после чего просят разрешения снятия обременения под предлогом использования жилплощади в качестве залога и так далее.

Далее жилье быстро продается другому покупателю за наличный расчет всей суммой, а сам мошенник скрывается. Соответственно до полного расчета между сторонами не стоит идти ни на какие уступки.

Еще один риск связан с отсутствием четких сроков выплаты рассрочки, в результате чего продавец может получать всю сумму небольшими траншами в течение нескольких лет.

Как продать квартиру в рассрочку без риска

Продажа квартиры в рассрочку: что это такое, как собственнику оформить сделку с физическим лицом и получать платежи без риска?

Распространенные риски продавца при продаже квартиры через банковскую ячейку

Сразу необходимо отметить, что существует несколько вариантов рассрочки:

  1. Краткосрочная. Заключается на срок 3-6 месяцев с первоначальной выплатой не менее половины стоимости недвижимости. Проценты при этом не начисляются.
  2. На срок до 2-х лет. Предполагает наличие первоначального взноса и небольшого начисления на всю остающуюся к оплате сумму небольшого процента (не более 3%).
  3. Равными долями с минимальным первым взносом. Такой вариант получил распространение при работе с застройщиками, и на вторичном рынке не популярен.

Чтобы исключить возможные потери, стоит при заключении договора указать наличие обременения, обязательно заверив его в нотариальной конторе. Это позволит подстраховаться от возможной перепродажи квадратных метров, так как нормальные люди приобретать жилье с такой пометкой не станут.

Затребование справки о доходах дает минимальную защиту, так как работы и заработка можно в любой момент лишиться, а можно просто подделать необходимые справки за минимальную сумму.

Если в банке при ипотеке предусматривается страхование, то в отношениях между частными лицами такого условия нет. Как результат, целесообразно предоставление рассрочки на небольшой срок, в течение которого вероятность потери трудоспособности или возникновения проблем со здоровьем покупателя будет минимальной.

При перепродаже третьим лицам до погашения долга первоначальный собственник уже не сможет требовать причитающихся средств, даже через судебные органы. Поэтому в заключаемом договоре должен обязательно присутствовать пункт, допускающий операции с жилым фондом только после полного погашения платежей.

Вы узнали о рискованных нюансах при продаже жилья в рассрочку и как продать недвижимость в рассрочку без риска для продавца.

Источник: https://www.HabRealty.ru/prodavtsu/kvartira-rassrochku-riski-prodazhi.html

Продажа квартиры в рассрочку между физическими лицами, как продать квартиру в рассрочку без риска

Главная / Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Продажа квартиры в рассрочку между физическими лицами

Просмотров 59

Продажа квартиры в рассрочку: что это такое, как собственнику оформить сделку с физическим лицом и получать платежи без риска?

Несмотря на то, что рассрочка чаще всего ассоциируется с банковскими учреждениями, она может быть оформлена исключительно между физическими лицами, без привлечения третьей стороны. Выбирая подобный способ продажи квартиры, в договоре купли-продажи нужно учесть ряд важных особенностей, невнимательное отношение к которым будет источником дополнительных рисков для собственника жилья.

Понятие рассрочки

Продажа квартиры в рассрочку подразумевает выплату ее полной стоимости по частям на протяжении оговоренного времени. Периодичность платежей, сумму и продолжительность выплат участники сделки выбирают по своему усмотрению и отражают в договоре купли-продажи (ДКП).

Российское законодательство не запрещает продажу недвижимости с рассрочкой платежа между физическими лицами. Подобная возможность предусмотрена ст. 454 и 488-489 ГК РФ.

Продавец является своего рода кредитором для покупателя.

Именно последний получает наибольшую выгоду: становится владельцем жилплощади «уже сейчас», а деньги вносит частями, что заметно облегчает финансовую нагрузку на семейный бюджет.

К тому же он избавляет себя от необходимости искать поручителей, предоставлять доказательства своей платежеспособности и оплачивать страховку, как это могло быть при оформлении банковской ипотеки.

Продавцы обычно соглашаются на подобный способ продажи в отношении жилья, которое долго не продается или имеет существенные недостатки (например, отсутствие ремонта), затрудняющие его быструю продажу по выгодной цене. Этот вариант также практикуется между хорошо знакомыми и доверяющими друг другу людьми, у которых нет оснований подозревать друг друга в мошеннических намерениях.

Варианты рассрочки

В рамках поэтапной оплаты стоимости недвижимости возможны следующие условия сделки:

  1. С первоначальным взносом или без. Сумму и порядок внесения стороны определяют по договоренности и фиксируют в предварительном договоре купли-продажи. Она может составлять от 10 % до 50 % полной стоимости квартиры, а остаток далее вносится частями в оговоренные сроки. При оформлении первоначального взноса в виде задатка покупатель теряет эту сумму, если основная сделка не состоится по его вине. Случаи с отсутствием первоначального взноса при рассрочке между физическими лицами мало распространены. Подобные варианты обычно встречаются при приобретении жилья у застройщика.
  2. С начислением процентов или без. Зачастую рассрочка не подразумевает начисление процентов, но собственник недвижимости по своему усмотрению вправе использовать и такой вариант. При этом обычно используется процентная ставка в пределах 1-3% цены квартиры.
  3. С краткосрочной или долгосрочной выплатой. С точки зрения продавца выгоднее будет короткий период погашения задолженности, что, соответственно, потребует от второй стороны внесения более крупных сумм. Увеличение срока приводит к дополнительным рискам в виде колебаний курса российского рубля, изменения цен на недвижимость, ухудшения материального положения покупателя.
Читайте также:  Какие документы нужны для приватизации муниципальной квартиры: кто, как и когда может приватизировать жилье по договору социального найма

Сторонам предстоит обсудить условия по каждому из пунктов, которые впоследствии будут внесены в ДКП.

Как проходит сделка купли-продажи

При продаже квартиры в рассрочку последовательность действий будет примерно следующей:

  • Найти покупателя и согласовать условия купли-продажи. Кроме характерных для всех сделок обсуждений цены недвижимости, сроков заключения ДКП, стороны обязательно обсуждают размер первоначального взноса и последующих платежей, график их внесения, возможные штрафные санкции и любые другие условия, связанные с поэтапной оплатой и сопряженными с ней рисками.
  • Собрать документы (подробный перечень ниже). Они нужны не только для последующих регистрационных действий, но и для того, чтобы подтвердить «юридическую чистоту» объекта.
  • Оформить предварительный договор купли-продажи/соглашение о задатке (если есть такая необходимость). В документе можно зафиксировать достигнутые договоренности по поводу будущей сделки. Таким образом, ни у одной из сторон не будет оснований настаивать на том, что ранее условия были другими, кто-то неправильно их понял и т. п.
  • Составить и подписать основной договор купли-продажи. Документ составляется в простой письменной форме, заверение у нотариуса в общем случае необязательно.
  • Подать документы на регистрацию в Росреестр.
  • Передать квартиру с подписанием акта приема-передачи. С этого момента ответственность за состояние жилплощади переходит к покупателю. По договоренности сторон можно обойтись без акта. В таком случае его роль выполняет сам ДКП, о чем в документ вносится соответствующий пункт.

Необходимые документы

Для совершения купли-продажи понадобятся:

  • Паспорта продавца и покупателя.
  • Выписка из ЕГРН. Подтверждает право собственности продавца на недвижимость и отсутствие обременений по ранее заключенным договорам
  • Правоустанавливающий документ продавца. Подтверждает основания возникновения права собственности (по договору дарения, предыдущему ДКП, решению суда, свидетельству о наследовании и т. д.).
  • Техническая документация (кадастровый паспорт, технический план). Позволяют уточнить площадь объекта и убедиться в отсутствии неузаконенной перепланировки.
  • Выписка из домовой книги. Оформляется по месту расположения недвижимости и показывает наличие прописанных в квартире лиц.
  • Выписка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг. При наличии долгов придется дополнительно обсудить порядок их погашения.
  • Письменные разрешения (при необходимости). В зависимости от обстоятельств конкретной сделки может потребоваться согласие на продажу от второго супруга (при отчуждении совместно нажитого имущества), органов опеки (при наличии несовершеннолетних собственников) или от других совладельцев жилплощади.

Оформление договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой

В целом ДКП квартиры в рассрочку будет содержать стандартные для подобного рода документов пункты:

  • Сведения о сторонах сделки: ФИО, адрес проживания и регистрации, паспортные данные.
  • Описание объекта недвижимости: полный адрес, площадь, количество комнат, кадастровый номер и т. п.
  • Информация о правоустанавливающих документах собственника жилплощади (название, реквизиты, дата выдачи).
  • Цена квартиры. Сумма указывается цифрами и прописью.
  • Описание состояния квартиры, сроки и порядок ее передачи.
  • Отсутствие прописанных лиц и других обременений по объекту.
  • Необходимость регистрации в Росреестре и порядок перехода права собственности
  • Количество экземпляров ДКП и их равнозначная юридическая сила.
  • Подписи сторон.

Отличительной особенностью будет наличие пунктов, регулирующих поэтапную оплату и связанные с ней обязательства сторон:

  • Количество и размер платежей, начисление процентов.
  • Периодичность платежей (ежемесячно, ежеквартально).
  • Порядок внесения средств. Среди возможных вариантов: передача наличных, перевод на банковскую карту или расчетный счет. При выборе безналичных форм оплаты можно указать реквизиты для перевода, при расчете наличными – обязательство составлять расписку, можно также предусмотреть ее оформление в присутствии нотариуса.
  • Сроки внесения промежуточных платежей (возможно указать максимально допустимые сроки задержки) и полного расчета между сторонами.
  • Возможность досрочного погашения (особенно актуально при начислении процентов).
  • Ответственность за неисполнение условий ДКП. Здесь прежде всего речь идет о покупателе, поскольку при ухудшении его финансового положения появляется риск прекращения выплат.
  • Факт передачи недвижимости в залог продавцу до получения последней выплаты.

Образец договора купли-продажи квартиры в рассрочку

Особенности регистрации

Подписанный ДКП с перечнем указанных выше документов передается в Росреестр (напрямую или через МФЦ) для совершения регистрационных действий. Покупатель также оплачивает госпошлину в размере 2000 руб. Квитанция об оплате по желанию прикладывается к общему пакету документов.

Процедура регистрации по сделкам с рассрочкой платежа имеет свои особенности. Стороны заявляют два вида регистрационных действий:

  • переход права собственности;
  • наложение временного обременения (до полного погашения задолженности).

Наложение обременения гарантирует продавцу, что покупатель не будет проводить какие-либо сделки с недвижимостью (последующую продажу, дарение, передачу в наследство) до того, как внесет последний платеж в рамках рассрочки.

Таким образом, право собственности на недвижимость у покупателя возникает уже после завершения регистрации в Росреестре, но полноценное распоряжение нею доступно только после окончательного расчета с продавцом, когда последний заявит о снятии обременения. До этого момента все операции по распоряжению жильем должны быть согласованы с его бывшим собственником.

Как продать квартиру в рассрочку без риска

При продаже квартиры в рассрочку нужно учесть ряд нюансов, которые помогут собственнику минимизировать возможные риски:

  1. Внезапный отказ покупателя после достижения договоренностей по сделке и внесения предоплаты. Оформлять первоначальный взнос целесообразнее в виде задатка. Аванс не предусматривает никаких штрафных санкций для покупателя: если он в итоге передумает покупать квартиру, продавец обязан будет вернуть сумму аванса в полном объеме. Задаток в подобном случае останется у собственника жилья, что предусмотрено ст. 381 ГК РФ. Подробнее: В чем разница между авансом и задатком при покупке квартиры
  2. Снижение платежеспособности покупателя и последующая просрочка платежей. Следует детально расписать в ДКП условия предоставления рассрочки, ответственность за их нарушение. Важно указать четкие сроки внесения платежей и предусмотреть штрафные санкции или пеню за их нарушение. При отсутствии этой информации можно столкнуться с длительным ожиданием положенных денежных сумм. В таком случае продавец вправе требовать возврата средств и дополнительной неустойки и даже полного расторжения договора с возвратом своего жилья в судебном порядке.

Если покупатель планирует вносить поэтапные платежи за счет каких-либо видов государственной субсидии, в ДКП нужно включить пункт о его обязательстве оплачивать нужную сумму самостоятельно, если возникнут недоразумения и задержки со стороны инстанций, выдающих субсидии.

  1. Перепродажа недвижимости другому лицу. Если покупатель-мошенник проведет повторную сделку купли-продажи, бывший владелец вряд ли сможет добиться возврата неоплаченного долга даже посредством судебных разбирательств. В ДКП нужно обязательно обозначить переход недвижимости в полную собственность только после выплаты долга и заявить об обременении в Росреестре. В выписку из ЕГРН, выдаваемую покупателю, будет внесена пометка об обременении, поэтому любые сделки до его снятия будут заблокированы.
  2. Необходимость расторжения ДКП и возврат покупателю денег, которые уже могут быть потрачены. Если нет других источников на случай возмещения средств, лучше сохранять получаемые суммы за недвижимость до момента полного расчета.
  3. Возврат жилья в ненадлежащем состоянии (если сделку придется расторгнуть). Чтобы предотвратить этот риск, нужно включить в договор пункт об обязательном сохранении предпродажного вида квартиры до момента снятия обременения и передачи объекта в полную собственность.

Каждый случай продажи недвижимости в рассрочку индивидуален. Благополучный исход сделки во многом зависит от того, насколько детально и грамотно будут прописаны в договоре купли-продажи все условия.

Как оформить задаток? Какие условия отразить в договоре? Выбрать передачу денег наличными или банковским переводом? Какую ответственность предусмотреть для покупателя? На все вопросы готовы ответить юристы нашего сайта.

Консультации специалистов бесплатны.

Источник: http://law-divorce.ru/prodazha-kvartiry-v-rassrochku-mezhdu-fizicheskimi-litsami/

Продажа квартиры в рассрочку риски продавца и покупателя

Продажа квартиры в рассрочку: что это такое, как собственнику оформить сделку с физическим лицом и получать платежи без риска?

Покупка квартиры – актуальный вопрос для тех, кто меняет постоянное место жительства, как на другой регион, так и в своем городе. Для многих продавцов и покупателей является актуальной тема купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа. Ведь не всегда в наличии есть необходимая сумма.

Наиболее актуальный способ, позволяющий купить квартиру и не выплачивать всю стоимость сразу, а также быстрее продать – заключить договор купли-продажи квартиры в рассрочку.

В то же время, покупка недвижимости — весьма дорогостоящий процесс. Не каждый желающий приобрести квартиру имеет возможность оплатить продавцу сразу всю сумму ее стоимости. Да и квартиры не всегда продаются как «пирожки».

Приобретение в собственность квартиры для себя и своей семьи позволяет людям достичь стабильности и избежать проблем в виде временного съема жилья в аренду. Ведь владелец ( наймодатель) может изменить свое решение о целесообразности проживания посторонних людей в его квартире в любую минуту.

Процесс оформления договора купли-продажи квартиры требует от собственника (продавца) наличия определенного перечня документов и совершения, установленных Российским законодательством действий.

Итак, необходим паспорт жилого помещения. В паспорте указываются:

  • Общая площадь квартиры, жилая площадь и площадь кухни, если она обустроена в качестве обособленной комнаты
  • Этажность и количество комнат в квартире
  • Подключённые коммунальные услуги
  • Оценивается состояние самого жилого помещения и дома, в котором оно расположено
  • Описываются прочие особенности, знание которых необходимо

Если паспорт жилого помещения отсутствует, в целях его изготовления можно обратиться в государственное Бюро по технической инвентаризации (БТИ).

Изготовление паспорта для квартиры – услуга платная, осуществляется специалистами бюро после рассмотрения заявления о её проведении и предъявлении квитанции об оплате.

Технический паспорт необходим для того, чтобы понять, была ли выполнена перепланировка помещения или нет. Если выполнена перепланировка, то было ли получено разрешение на перепланировку? Ведь после приобретения такой квартиры, бремя ответственности за самовольную перепланировку ложится, на нового собственника.

Выписка из ЕГРП о зарегистрированных правах. В указанном документе можно увидеть информацию о том, есть ли обременения на квартиру или нет. А так же с какого времени квартира находится в собственности у продавца, и на каком основании.

Справку о составе семьи. В ней указано количество зарегистрированных лиц в квартире. Как правило, на момент регистрации сделки купли-продажи, в квартире никто не должен быть зарегистрирован.

Квитанции об оплате коммунальных услуг. В них не должно фигурировать суммы долга. В настоящее время, актуален вопрос по оплате капитального ремонта жилого помещения. В случае если есть долг, то он переходит к новому собственнику (п.3 ст.158 ЖК РФ).

После того как, проверены все документы, можно приступить к утверждению условий договора купли-продажи квартиры в рассрочку между продавцом и покупателем.

Договор купли-продажи квартиры в рассрочку: на что обратить внимание

  • Для того чтобы правильно оформить сделку как продавцу квартиры, так и покупателю нужно знать некоторые особенности такой процедуры.
  • Если стороны пришли к соглашению, и утвердили все условия о порядке платежей, можно приступить непосредственно к составлению договора.
  • В бланке договора купли-продажи квартиры в рассрочку необходимо указать следующее:
  • Данные продавца и покупателя с указанием контактных телефонов для связи
  • Общая сумма, необходимая к выплате покупателем
  • Срок и условия рассрочки оплаты
  • Размер первого и последующих платежей
  • Периодичность и предельные сроки ежемесячных выплат (график платежей)
  • Последствия несвоевременных выплат и периодически длящихся задолженностей по уплате рассрочки для покупателя (штрафные санкции)
  • Условие о том, что до момента фактической оплаты по договору, квартира находится в залоге у продавца
Читайте также:  Договор купли-продажи квартиры: основной типовой образец соглашения на жилую недвижимость (помещение), скачайте бланк и пример, как выглядит форма документа

Обращаем ваше внимание на то что, в случае если квартира находится в долевой собственности или собственником является несовершеннолетнее или недееспособное лицо, такие сделки оформляются у нотариуса. С 1 января 2017 года, это обязательное требование для оформления сделок с недвижимостью.

Купля-продажа квартиры в рассрочку: риски продавца 

Заключению такого рода договоров сопутствует львиная доля рисков. Наиболее рискованной сделка является для самого собственника.

Поскольку продавец лично не имеет возможности всегда контролировать наличие у покупателя средств, необходимых для внесения очередной платы согласно договору, всегда существует опасность возникновения задолженностей по рассрочке.

Небольшой гарантией собственного спокойствия собственника будет справка о доходах покупателя с постоянного места работы. Однако и это не является панацеей. Ведь человек может не только лишится работы в любое время, но и потерять жизнь. И тогда по обязательствам будут отвечать наследники.

Ещё большим риском является возможность того, что недобросовестный покупатель может попытаться заключить аналогичную сделку либо сделку по продаже единым платежом в отношении квартиры с привлечением третьих лиц.

Классическая схема: после заключения договора вносятся 4-5 выплат, для установления доверительных отношений и снятия подозрений со стороны собственника.

Затем снимаются обременения под предлогом взятия кредита под залог имущества и расчёта с продавцом. Далее находится потенциальный покупатель, заинтересованный в приобретении данного объекта недвижимости.

  1. Покупателю предлагается сумма для приобретения, которая в выгодную сторону отличается от рыночной, и после оформления покупки мошенник скрывается с полученной от продажи выручкой.
  2. Таким случаям сопутствуют не только судебные разбирательства, но и возбуждение уголовного дела по факту мошенничества в отношении  лиц, совершивших махинации.
  3. Чтобы уменьшить вероятность совершения мошеннических действий, необходимо на этапе заключения договора заверить его у нотариуса, с пометкой «квартира с обременением», приобретать такую квартиру вменяемый человек точно не станет.

Купля-продажа квартиры в рассрочку: риски покупателя

Главным риском для покупателя может стать невнимательное изучение содержания договора. При чтении особое внимание следует обратить на общую стоимость и на сроки ежемесячных выплат и их размеры.

Данные величины следует объективно сопоставить с уровнем текущего дохода и потенциального заработка в течение, как минимум, следующих нескольких лет.

Несвоевременные расчёты могут привести к тому, что возможность своевременной выплаты, необходимых согласно договору сумм, будет утрачена ввиду сложившихся обстоятельств:

  1. Сокращение/увольнение с текущего места работы и проблемы с трудоустройством, уменьшение заработной платы либо иного источника дохода
  2. Деноминация и девальвация на валютном рынке и изменение конечной стоимости квартиры в российских рублях при условии расчёта за квартиру в иностранной валюте

Несмотря на то, что договор купли-продажи с рассрочкой платежа выгоден, в первую очередь, для покупателя, риск нарушения условий договора может повлечь за собой не только привлечение к установленной законом финансовой ответственности, но и вероятности реализации квартиры с торгов в счёт погашения сумм основного долга и штрафных санкций.

Преимущества и недостатки совершения сделок в рассрочку

Как и любому явлению, которое преследует цель взаимной выгоды, заключению договора купли-продажи квартиры в рассрочку сопутствуют как положительные стороны, так и определённые риски.

В первую очередь, безусловно, для продавца – это возможность продать объект недвижимости и получить деньги.

Для покупателя — отсутствие дополнительных оплат, таких как проценты и страхование жизни, предусмотренных при ипотечных сделках. Кроме того, нет необходимости собирать дополнительные документы. И главный плюс – это своя крыша над головой.

  • Недостатки таких сделок в том, что такие объекты недвижимости после заключения договора могут с большой вероятностью стать предметом мошенничества, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя.
  • Во избежание негативных последствий, перед заключением договора покупатель и продавец должны самостоятельно изучить данную юридическую процедуру.
  • Сопоставить свои финансовые и фактические возможности с объективной реальностью, и, при необходимости, воспользоваться консультативными услугами профессиональных юристов – только при соблюдении этих условий рассрочка по договору станет выгодным предприятием для обеих сторон.

Источник: https://realty-u.ru/kvartira/prodat/prodazha-kvartiry-v-rassrochku-preimushhestva-i-nedostatki.html

Продажа квартиры в рассрочку — Подробное руководство

Продажа квартиры в рассрочку возможна, если у покупателя нет достаточной суммы для полной оплаты ее стоимости. При этом всегда есть риск того, что кто-то из участников сделки столкнется с мошенничеством другой стороны договора. В этой статье выясним, как продать квартиру в рассрочку, чтобы свести к минимуму все риски и не нарушить условия сделки.

Рассрочка выгодна обеим сторонам.

Очевидное преимущество от сделки получает покупатель, ведь ему не приходится долгие годы заниматься выплатой кредита банку и затрачивать большие средства сверх стоимости недвижимости.

С другой стороны, продавец квартиры зачастую не имеет времени и возможности ждать, пока появится более платежеспособный покупатель, поэтому от также выигрывает, хотя рискует больше.

Продажа квартиры в рассрочку: что это такое, как собственнику оформить сделку с физическим лицом и получать платежи без риска?

Что такое рассрочка и когда она нужна

Рассрочка предполагает передачу имущества с условием полностью выплатить его стоимость в течение некоторого промежутка времени (ст. 488 ГК РФ). При этом на объект налагается обременение, то есть покупатель не может совершать любые операции с ним до полного погашения долга перед продавцом.

Этот вариант применяется, когда имеется необходимая сумма для внесения первоначального платежа и покупатель уверен, что сумеет в течение некоторого времени выплатить полную сумму. Такая сделка практикуется, если для улучшения жилищных условий планируется вначале купить новую квартиру в рассрочку, затем продать старую и внести остаток суммы.

Те факторы, которые выгодны для покупателя, могут стать минусами для владельца квартиры, ведь он в отдельных случаях рискует потерять все.

Продавцы соглашаются на проведение такой операции в нескольких случаях:

  • поиск покупателя затруднителен, недвижимость сложно продать;
  • срочно понадобилась определенная сумма денег;
  • владельцем недвижимости является молодая компания застройщик с небольшим опытом работы на рынке недвижимости.

Важно! Следовательно, объектом продажи с рассрочкой платежей становится либо квартира в новостройке, начиная с момента возведения фундамента, либо квартира, имеющая существенные недостатки, а именно без ремонта или в залоге.

Видео по теме «Ипотека или Рассрочка»:

В чем плюсы и минусы рассрочки

Продавцов и покупателей недвижимости может привлечь простота оформления сделки, хотя иногда имеются ощутимые риски для каждой из сторон. Для устранения вероятности обмана рассрочку рекомендуется оформлять при помощи нотариуса.

К отрицательным моментам такой операции с недвижимым имуществом можно отнести:

  1. Продавец не имеет возможности получить всю сумму сразу.
  2. Покупатель может нарушить договорные условия и не выплатить всю сумму, тогда потребуется проводить судебное разбирательство.
  3. Всегда есть риск столкнуться с мошенниками, тогда продавец может потерять и деньги, и квартиру.

Продавец квартиры рискует остаться без денег, если покупатель не будет выплачивать деньги по договору, за время использования квартиры покупателем ее состояние может ухудшится, а значит и стоимость на рынке понизится. В случае судебного разбирательства появятся дополнительные расходы.

Риски покупателя заключаются в том, что, получив последний взнос, продавец может отказаться снимать отягчение с квартиры, а обращение в суд потребует новых материальных затрат.

При возникновении непредвиденных обстоятельств, которые приведут к задержке или отсутствию платежей, жилье могут забрать, и гарантии того, что все внесенные деньги вернут полностью, нет.

Кроме того, на него будут наложены штрафы.

Но продажа недвижимости с рассрочкой выплат имеет и свои положительные стороны:

  1. Возможность быстрее найти клиента.
  2. Простота и быстрота заключения договора.
  3. Отсутствие затрат на страхование здоровья и жизни.
  4. Возможность обойтись без участия банка и долгого времени ожидания ответа из него.
  5. Минимальная переплата по процентам или их полное отсутствие.

Важно! Таким образом, каждая из сторон получает свои преимущества и риски, поэтому единственной возможностью провести сделку успешно и без потерь является грамотное и внимательное составление договора рассрочки.

Видео по теме «На что обратить внимание при продаже квартиры в рассрочку»:

Какими способами осуществляется рассрочка

Практикуются следующие способы оформления рассрочки при продаже квартиры:

  1. Покупатель вносит 50% всей суммы, подписывается договор о внесении остатка в течение 3-6 месяцев. Проценты не начисляются ввиду небольшого срока выплат.
  2. Покупатель делает первоначальную выплату, а срок рассрочки по платежам составляет 1-2 года. При этом на остаток суммы начисляются проценты, но не больше 1-3%.
  3. Первоначальный взнос отсутствует, но оформляется договоренность погашать долг равными суммами денег в течение нескольких месяцев. Это наиболее редкий способ, применяется застройщиком при продаже квартиры частному лицу в новостройке.

При этом первоначальный платеж необходимо оформлять в виде задатка или аванса. Но следует помнить, что авансовый платеж никаких гарантий обеим сторонам не дает и при отказе от сделки его необходимо возвратить покупателю, независимо от того, кто является инициатором расторжения договора.

Что касается задатка, то при желании покупателя отказаться от сделки, внесенная им сумма денег остается у владельца квартиры, а если продавец расторгает договор, то он вынужден возместить задаток в двойном размере (ст. 488, ст. 454 ГК РФ).

Внимание! Юристы рекомендуют не заключать договор рассрочки без нотариуса, а в тексте договора советуют обязательно отметить, что первый платеж вносится в виде задатка. Это является юридической гарантией защиты интересов продавца.

Сама процедура оформления происходит в несколько этапов:

  1. Продавец и покупатель договариваются о продаже недвижимости.
  2. Согласовывается и составляется график платежей.
  3. Производятся сбор и проверка документов.
  4. Составляется договор, подписывается акт по приему-передаче.

Если квартира покупается на вторичном рынке, то сделка между физическими лицами осуществляется на основании ст. 549-558 ГК РФ. Дополнительно обговариваются и вносятся в договор пункты о рассрочке платежа и о моменте внесения первого платежа. Он может быть до или после регистрации собственности.

Иногда покупатель планирует сделать выплату за счет материнского капитала или иной субсидии от государства. Этот момент следует обсудить, так как иногда у покупателя бывают проблемы или задержки из-за противоречий с органами, выплачивающими субсидии, и он об этом умалчивает.

Важно! Перед тем, как продать квартиру, в договор нужно включить пункт о том, что в такой ситуации покупатель обязан погасить долг из собственных средств.

Объем документов для оформления сделки достаточно большой, поэтому нужно быть готовым потратить много времени.

Потребуется собрать следующие документы:

  1. Техпаспорт. Если его нет или в квартире производились перепланировки, то необходимо обратиться в БТИ. Техпаспорт, выданный более 5 лет назад, требуется поменять на новый. Для этого нужно обратиться в МФЦ для получения нового. Его выдают в течение 10 дней. Паспорт стоит около 2 тысяч рублей.
  2. Правоустанавливающие документы на жилище (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о вступлении в наследство, решения судов), свидетельство о регистрации, выписку из ЕГРП. Это позволит покупателю удостовериться, что у квартиры нет обременения. Для этого обращаются в Росреестр. Стоимость услуги — 2 тысячи рублей.
  3. Выписку из домовой книги (ее можно заменить справкой о составе семьи) из ЖЭКа или МФЦ.
  4. Справку об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг, а также квитанции об оплате за последние 6 месяцев из ЕИРЦ.
  5. Согласие на продажу квартиры от владельцев долей, если жилье оформлено в долевую собственность. Если долей владеет несовершеннолетний, потребуется разрешение от органов опеки. Документ заверяется нотариально, чтобы не обманули ни покупателя, ни проживающих в этой квартире лиц.
  6. Копии паспортов всех сторон договора.
  7. Договор продажи имущества (3 экземпляра), все документы, которые должны быть приложены к нему: акт приемки-передачи, график погашения платежей. Все страницы прошиваются, проклеиваются.
  8. Доверенность на продажу квартиры, если сделка производится не собственником, а его доверенным лицом. Покупателю нужно проверить наличие нотариального оформления, чтобы договор был совершен без обмана.
  9. Квитанция об уплате госпошлины (1000 рублей).
Читайте также:  Можно ли выселить из единственного жилья, если нет другой квартиры или зимой?

С этим пакетом документов необходимо прийти в МФЦ, где продавец и покупатель пишут заявление. При отсутствии МФЦ сделка оформляется в кадастровой палате. Обязательно указывается, что квартира передается в рассрочку и сохраняет обременение до окончательного погашения стоимости.

Важно знать! Сделка по продаже жилья в рассрочку почти ничем не отличается от обычной процедуры купли-продажи с единовременной оплатой стоимости. Единственный нюанс — нужно обязательно прописать в тексте договора схему платежей.

К написанию текста договора следует отнестись очень внимательно, чтобы впоследствии обойтись без рисков и потерь. Форма составления и содержание документа соответствуют стандартному договору о купле-продаже, только в текст вносится пункт о рассрочке платежа.

Как составляется договор:

  1. Указываются ФИО каждой из сторон, их адреса регистрации, паспортные данные;
  2. Вносится точная и полная информация о квартире с указанием адреса, этажа, площади;
  3. Прописываются права и обязанности покупателя и продавца;
  4. Вписывается, в какой срок и в каком порядке квартира передается покупателю;
  5. Фиксируется цена объекта недвижимости (цифрами и прописью);
  6. Определяется точная сумма и время первоначального платежа, а также когда и в каком размере будут осуществляться последующие платежи, с указанием даты внесения последнего платежа;
  7. Вписывается условие, что все платежи будут передаваться по расписке, оформленной у нотариуса.

В конце перечисляются возможные санкции на случай задержки платежей и других нарушений. По закону нотариальное заверение или госрегистрация договора необязательны

Внимание! Обязательно нужно подчеркнуть, что права на недвижимость передаются покупателю только после внесения последнего платежа, иначе он может продать квартиру до погашения долга и исчезнуть. Вообще лучше всего оформлять сделку через юристов, потому что обычному человеку трудно предусмотреть такого рода нюансы.

Покупка квартиры в рассрочку – выгодная сделка для продавца и покупателя. Это гораздо выгоднее, чем ипотека, так как обычно проценты не начисляются, а если и начисляются, то в минимальном размере. Отсутствуют дополнительные платежи и комиссии.

Эксперты советуют брать квартиру в новостройке, на этом этапе жилье обходится дешевле, а со временем его стоимость возрастает.

Единственное условие – обеим сторонам нужно как можно внимательнее отнестись к оформлению договора, чтобы не остаться у разбитого корыта.

Источник: https://prorassrochki.ru/prodazha-kvartiry-v-rassrochku-podrobnoe-rukovodstvo/

Риски для продавца при продаже квартиры в рассрочку в 2020

Собственник жилья, продавая свою квартиру в рассрочку, всегда беспокоится о том, чтобы не потерять деньги и саму недвижимость. При этом такая продажа является хорошим вариантом как для продавца – если ему нужно продать квартиру быстрее, так и для покупателя, который не хочет влезать в кабалу – так сегодня называют ипотечные кредиты.

Некоторые риски все же существуют, но если знать о них и правильно оформить сделку, неприятности можно предотвратить.

Особенности сделки

Прежде всего, выставляя квартиру на продажу, следует внимательно оценивать потенциальных покупателей, среди которых нередко встречаются воры и мошенники. Если при первой встрече покажется, что человек настроен не серьезно и приобретать жилье не собирается, не следует пускать его в квартиру во второй раз.

Основной риск заключается в том, что в договоре не будет проставлена четкая дата окончания внесения платежей за квартиру и покупатель растянет их на долгие годы, внося ежемесячно маленькую сумму денег.

Также следует учитывать, что продавец несет ответственность за несвоевременное заключение основного договора – приходится возвращать покупателю задаток в двойном размере.

Избежать этого можно несколькими способами:

  • не брать у покупателя задаток до тех пор, пока не будет принято окончательное решение по продаже квартиры;
  • устанавливая дату заключения основного договора, следует оттянуть момент, поскольку на оформление всех документов зачастую нужно немало времени, которого просто нет у занятых людей;
  • сохранить задаток можно даже в том случае, если попался недобросовестный покупатель – нередко люди намеренно не отвечают на звонки, чтобы пропустить дату заключения договора и впоследствии обвинить продавца. Решить этот вопрос можно очень просто – за несколько дней или в назначенный день следует отправить телеграмму покупателю с просьбой явиться для заключения и подписания соглашения.

Оформлять продажу квартиры в рассрочку следует только в том случае, если продавцу деньги не нужны срочно, но продать недвижимость нужно как можно быстрее, например, из – за переезда в другой город на постоянное место жительства.

При заключении сделки не возникает никаких затруднений, однако, собственнику квартиры следует позаботиться о том, чтобы в договоре был прописан точный график платежей с отметкой об окончании внесения денежных средств и полным погашением задолженности покупателем.

Первый этап – осмотр покупателем жилья. Следует насторожиться, если гражданин осматривает не стены и коммуникации, а вещи в шкафах и комнатах.

Предупредить кражу можно, затребовав у посещающих квартиру лиц паспорта для проверки данных. Планируя показ помещения нужно заранее освободить его от наиболее ценных, дорогостоящих вещей.

Необходимо правильно оформить сделку. В первую очередь составляется предварительный, а затем и основной договор купли-продажи недвижимости. 

Оформляя сделку, следует также позаботиться о составлении:

  • акта приема – передачи квартиры покупателю;
  • расписки в получении первого взноса.

Договор должен содержать несколько пунктов – положений, в которых обозначаются права и обязанности сторон, условия перехода недвижимости в собственность покупателя, штрафные санкции за невыполнение поставленных условий.

Нередко возникают неприятны ситуации в момент передачи продавцу оплаты за недвижимость. Передача денег может быть осуществлена как наличным, так и безналичным способом.

Продавец может обезопасить себя, если:

  1. Назначит встречу покупателю в людном месте, например, в кафе, где будут переданы денежные средства.
  2. При составлении договора заранее будет указано, каким способом должны быть переданы деньги.
  3. Будут присутствовать двое или более свидетелей.
  4. Сразу же после получения денег составляется расписка в их получении.

Один экземпляр расписки отдается покупателю. Также следует внимательно выбирать специалиста – нотариуса, который будет осуществлять процедуру заверения документов. Нередко доверчивые граждане отдают деньги «псевдонотариусам», которые исчезают с лица земли через несколько дней после того, как поставят недействительную печать.

С чего начинается самостоятельная продажа квартиры, узнайте тут.

Чтобы оформить сделку по продаже недвижимости в рассрочку, продавцу нужно собрать пакет документов:

  1. Если ранее технический паспорт на квартиру не был оформлен, это необходимо сделать до подписания договора, обратившись в БТИ. При условии, что документ имеется в наличии, но был просрочен, владелец может сдать его в МФЦ и оформить новый, заплатив госпошлину в размере 250 рублей. Документ будет выдан по истечении десяти дней с момента подачи заявки.
  2. Справка или свидетельство, на основании которого можно сделать вывод о принадлежности квартиры продавцу. Это может быть свидетельство о регистрации права собственности или документ, подтверждающий наследование недвижимого имущества. Следует учесть, что с 2016 года свидетельство в привычном виде не выдается – можно оформить лишь выписку из ЕГРН.
  3. Должна быть сделана выписка из домовой книги – подойдет обычная ксерокопия. Если такой книги нет, то в ЖЭКе нужно получить справку о количестве прописанных и проживающих в квартире граждан.
  4. Заранее нужно собрать все платежные квитанции за полгода, чтобы подтвердить отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
  5. Если квартира оформлена на нескольких граждан в долях, потребуется согласие каждого из них, как и согласие супруга, при условии, что недвижимость была приобретена после регистрации брака.
  6. Обязательно должно быть приложено согласие органов опеки и попечительства, если в квартире не просто прописаны, а являются полноправными собственниками имущества несовершеннолетние дети.

После того, как все бумаги собраны, собственник квартиры должен сделать ксерокопии паспортов всех участников сделки и членов своей семьи и отнести документы в МФЦ, также можно обратиться в кадастровую палату или Юстицию.

Там продавец и покупатель ставят в известность специалистов о том, что планируется продажа квартиры в рассрочку. На нее будет установлено обременение до того дня, пока новый собственник полностью не расплатиться за жилье.

Возможные риски для продавца при продаже квартиры в рассрочку

Многие собственники недвижимости не желают связываться с продавцами, которые просят оформить рассрочку, однако, иногда квартира долго не продается и не остается иного выхода, кроме как согласиться.

Ничего плохого в такой продаже нет, продавец получит все деньги к определенному сроку, однако, соглашаясь на подобную сделку, следует обезопасить себя, избежать возможного риска:

  1. Покупатель может с течением времени потерять место работы, заболеть и как следствие, стать неплатежеспособным. Застраховать себя от этого можно лишь, заранее обговорив, как стороны будут действовать в подобной ситуации.
  2. Чтобы недобросовестный покупатель не присвоил себе квартиру, избежав оплаты за нее, в договоре необходимо прописать, что полное отчуждение недвижимости произойдет лишь после поступления всей суммы.

Остальные риски несущественны, продавцу следует опасаться лишь того, что деньги за квартиру не будут внесены. Единственный риск для покупателя – несоответствие квартиры изначально указанным параметрам, например, может обнаружиться, что где – то протекает труба, сыпятся стены под обоями.

 Также впоследствии зачастую выясняется, что на квартиру было наложено обременение, а поскольку передача права собственности осуществляется лишь после внесения полной суммы, продавец может умолчать об аресте имущества.

Как себя обезопасить

Прежде всего, продавец может сохранить свою недвижимости или деньги за нее, если с ответственностью подойдет к составлению договора купли – продажи. Также следует вызвать оценщика, который назовет рыночную стоимость продаваемого объекта недвижимости – это позволит не продешевить.

Чтобы обезопасить себя, продавцу следует:

  1. Продавать квартиру следует по завышенной цене, чтобы покрыть расходы, связанные с оформлением документации, а также свести к минимуму риски «выбивания» денег с покупателя.
  2. В ЕГРН необходимо наложить обременение на недвижимость в пользу Продавца. Оно может быть снято только после внесения покупателем полной суммы, указанной в договоре.
  3. Необходимо заранее оговорить все условия, в том числе и по назначению штрафных санкций за несвоевременное внесение ежемесячного платежа.

Даже если договор получается слишком большим, необходимо изложить все условия и требования сторон, прописать порядок наступления ответственности за невыполнение условий.

Полностью минимизировать риски практически невозможно, поскольку всегда существует вероятность того, что покупатель постарается если не присвоить имущество себе, то хотя бы ограничиться меньшей суммой. Пресечь это можно только одним способом – правильно составив договор, прописав в нем все спорные вопросы и нюансы.

О том, что делать если риелтор не может продать квартиру, рассказывается тут.

С существенными условиями договора купли продажи квартиры ознакомьтесь здесь.

Источник: http://kvartirkapro.ru/riski-dlja-prodavca-pri-prodazhe-kvartiry-v-rassrochku/

Ссылка на основную публикацию