Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком не собственником или как продать недвижимость, если в квартире прописаны дети и они не являются ее владельцами?

Время чтения: 6 минут

Продажа квартиры – само по себе дело хлопотное. А некоторые нюансы делают процесс еще более трудоемким. Например, как продать квартиру, если там прописан несовершеннолетний ребенок.

Сделка в этом случае попадает в категорию «рискованных», поэтому многие покупатели просто не хотят иметь дело с такими продавцами.

Решить вопрос, как все оформить правильно, чтобы избежать рисков для обеих сторон, можно, но это требует грамотного подхода.

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком не собственником или как продать недвижимость, если в квартире прописаны дети и они не являются ее владельцами?

Возможна ли продажа объекта, в котором прописаны дети

Государство всегда стоит на стороне детей и всячески защищает их права. Это не значит, что подобные сделки купли-продажи жилья вовсе запрещены. Просто при реализации жилплощади, на которой проживает несовершеннолетний, должны соблюдаться три условия:

  • ему будет, где жить. На момент сделки есть конкретный адрес, по которому малыша поставят на регистрационный учет, или он появится в ближайшем будущем. Согласно п. 2 ст. 20 Гражданского кодекса РФ (об обязательном проживании детей до 14 лет с родителями), по новому адресу должны быть зарегистрированы и законные представители ребенка;
  • условия проживания не ухудшатся. В идеале – станут лучше, но как минимум, новое место жительства должно соответствовать санитарным требованиям и элементарным нормам безопасности;
  • не будут нарушены имущественные права. В случае, если доля реализуемой недвижимости находится в собственности несовершеннолетнего, нужно убедиться в том, что в новой квартире она будет не меньше. Еще один вариант – перевести деньги на счет ребенка в Сбербанке.

Ответ на вопрос, можно ли продать квартиру, если там прописан несовершеннолетний ребенок, в большинстве случаев положительный, если все оформить правильно.

Более того, на дату покупки жилья в помещении может сохраняться регистрация предыдущих владельцев, пока те оформляют документы на новое жилье.

В этой ситуации в договоре следует прописать обязанность сняться с учета до оговоренного времени.

Когда рискованно покупать квартиру с прописанными детьми

В стандартных ситуациях и при юридически грамотном оформлении документов опасности для покупателя прописка в квартире граждан до 18 лет не представляет. Однако есть разновидности сделок, когда купля-продажа квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми носит рискованный характер. К ним относится:

  • отсутствие адреса последующей прописки малыша. В этом случае выселить детей, соответственно, и их родителей, практически невозможно даже через суд, ведь обычно он занимает сторону ребенка;
  • покупка квартиры предыдущими владельцами на средства материнского капитала, причем ребенок не внесен в список совладельцев. При использовании любой государственной субсидии на приобретение жилья свою долю получает каждый член семьи, включая супруга и детей. Если по каким-то причинам имущество не было оформлено надлежащим образом, обиженный муж, повзрослевшие дети или даже органы опеки (ООП) могут оспорить актуальную сделку купли-продажи и требовать возмещения детской доли;
  • приватизация квартиры продавцами, при которой дети не были внесены в число собственников. Ситуация схожа с предыдущей, потому что при приватизации жилье делится поровну на всех прописанных в тот момент жильцов. Нет «детской» доли в документах на квартиру – нарушен закон, значит и продажу такой жилплощади можно оспорить.

Это не полный перечень рискованных ситуаций. В каждом случае могут быть свои нюансы.

Наличие рисков не значит, что от сделки нужно воздержаться. Просто перед покупкой следует более тщательно проверить все документы.

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком не собственником или как продать недвижимость, если в квартире прописаны дети и они не являются ее владельцами?

Нюансы продажи квартиры с прописанными детьми

Последовательность решения вопроса, как продать квартиру, если в ней прописаны несовершеннолетние дети, зависит от нескольких факторов:

  • возраст (до 14 лет от имени малолетних выступают родители, в 14-18 лет подросток может ставить подпись сам, но с разрешения законного представителя);
  • статус малыша в квартире: просто прописан (не является стороной сделки) или собственник;
  • состав семьи (воспитывают родные родители или опекуны/попечители).
  • В зависимости от этого варьируется содержание пакета документов и алгоритм юридических операций.
  • Стандартный перечень документов, которые нужно подготовить к дате продажи квартиры:
  • удостоверения личности всех участников: паспорта и свидетельства о рождении;
  • подтверждение права собственности: соответствующие свидетельства или выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости);
  • 3 экземпляра договора купли-продажи;
  • акт приема-передачи жилого имущества;
  • чек об уплате госпошлины;
  • согласие всех собственников на реализацию квартиры;
  • сведения о зарегистрированных на жилплощади лицах. В идеале – «чистая» справка о составе семьи, лучше – справка о регистрации по месту жительства по форме №9.

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком не собственником или как продать недвижимость, если в квартире прописаны дети и они не являются ее владельцами?

  • справка о прописке детей по другому адресу;
  • бумаги, подтверждающие отсутствие долгов по оплате коммунальных услуг, кредитов и прочих финансовых обременений.

В зависимости от ситуации список расширяется.

Если ребенок просто прописан

Возможности продать квартиру, если в ней прописан ребенок не собственник, намного шире, чем в случае долевой собственности. Здесь исключаются некоторые риски, как в случае, например с материнским капиталом или приватизацией, не нужны дополнительные разрешения из Органов опеки и попечительства.

Единственное правило, которое нужно соблюсти – выписать малышей на конкретную жилплощадь, а не «в никуда».

В таком случае перечень документов чаще всего ограничивается перечисленными выше позициями. Единственный нюанс: если ребенок растет без родителей (погибли, лишены прав и подобные ситуации), то без участия в сделке ООП не обойтись.

Когда ребенок является собственником помещения

С юридической точки зрения более сложна продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком, когда он является одним из ее владельцев. В этом случае у маленького гражданина есть имущественные права, поэтому он является стороной сделки купли-продажи.

Помимо родителей, в процессе задействованы органы опеки и попечительства. Они должны следить, чтобы права малышей не нарушались. К стандартному перечню документов добавляется письменное разрешение из этой государственной инстанции.

После рассмотрения пакета бумаг комиссия ООП решает, дать согласие на продажу квартиры или отказать родителям в удовлетворении просьбы.

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком не собственником или как продать недвижимость, если в квартире прописаны дети и они не являются ее владельцами?

Владелец или просто прописан: как узнать

Как мы установили, алгоритм действий, по которому происходит продажа квартиры, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок, напрямую зависит от его прав на имущество: пользования (просто зарегистрирован по адресу) или собственности (владеет частью реализуемого жилья). В интересах обеих сторон четко прояснить этот вопрос.

Подтвердить статус детей поможет выписка из ЕГРН. Реестр предоставляет документы разных типов в зависимости от полноты нужной информации.

  1. Чтобы определить статус ребенка (владелец или нет) достаточно стандартного бланка выписки из ЕГРН-1.
  2. Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком не собственником или как продать недвижимость, если в квартире прописаны дети и они не являются ее владельцами?
  3. Сведения обо все зарегистрированных лицах размещаются во втором разделе документа.
  4. Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком не собственником или как продать недвижимость, если в квартире прописаны дети и они не являются ее владельцами?
  5. Данные о прописанных есть также в выписке из домовой книги или в Едином жилищном документе.

Подробнее о разрешении из органов опеки

Обращаться в ООП за разрешением на продажу жилого имущества, в котором прописан несовершеннолетний, нужно, если он:

  • владелец квартиры;
  • просто прописан (не имеет доли собственности), но сам находится под опекой или попечительством.

Чтобы получить согласие на реализацию жилого помещения, законным представителям малыша необходимо обратиться в местные исполнительные органы, приложив такие бумаги:

  • заявление с просьбой дать согласие на реализацию имущества. Обязательно описать ситуацию, почему квартиру нужно продать, и обосновать перспективы для ребенка: где он будет жить и как планируется соблюсти его имущественные права.

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком не собственником или как продать недвижимость, если в квартире прописаны дети и они не являются ее владельцами?

  • письменное согласие подростка старше 14 лет;
  • выписка из домовой книги;
  • паспорта родителей (опекунов, попечителей) и свидетельства о рождении детей;
  • правоустанавливающие документы на собственность;
  • кадастровый план дома (квартиры);
  • справка из БТИ с оценкой недвижимости;
  • справка об отсутствии просрочек по уплате налогов.

Чтобы гарантировать, что дети не останутся без крова после продажи квартиры, нужно предоставить справку об их регистрации по другому адресу.

Если нового жилья на момент написания ходатайства нет, следует подать документы, которые подтверждают, что жилплощадь появится в ближайшем будущем:

  • бумаги на новую квартиру,
  • договор о намерении,
  • предварительное соглашение купли-продажи и прочие.

Когда не обязательно подтверждать наличие нового жилья

В практике есть ситуации, когда подтверждать в ООП наличие нового жилья взамен продаваемой квартиры или дома не нужно. К ним относится:

  • эмиграция (квартира в РФ семье не понадобится);
  • переезд в другой город. Логично, что в новом населенном пункте помещение еще могли не найти. В этом случае следует перевести деньги за часть квартиры, принадлежащей ребенку, на счет в Сбербанке;
  • приобретение в новостройке. Родителям придется обосновать, где будет жить малыш до полной готовности дома.

Алгоритм купли-продажи жилья с прописанными детьми

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком не собственником или как продать недвижимость, если в квартире прописаны дети и они не являются ее владельцами?

Учитывая все описанные нюансы, граждане, которые намерены продать квартиру с прописанным несовершеннолетним ребенком, должны пройти следующие этапы:

  1. Подготовка к реализации: погашение долгов, оформление прав всем собственникам, если это не было сделано раньше, и прочее.
  2. Решение вопроса последующей регистрации детей: постановка на учет на новой жилплощади или оформление документов, которые подтверждают возможности прописки после продажи квартиры.
  3. Получение разрешения ООП, если ребенок – один из владельцев или находится под опекой.
  4. Подготовка пакета документов и их проверка нотариусом.
  5. Собственно сделка.

Заключение

Продажа квартиры, дома и другого жилого имущества, в котором прописаны несовершеннолетние дети, не запрещена законом. Однако государство защищает маленьких граждан. Поэтому в процессе реализации жилья, на которое у детей есть права собственности или пользования, потребуется ряд дополнительных мероприятий, позволяющих защитить интересы ребенка и не оставить его без крыши над головой.

Источник: https://pravovdom.ru/kvartira/registraciya/prodazha-kvartiry-s-propisannym-nesovershennoletnim-rebenkom.html

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком

Последнее обновление: 02.02.2020

Вопрос:

Можно ли продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок, не являющийся ее собственником? Какие у него права в сделке купли-продажи? Нужно ли здесь разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры?

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком не собственником или как продать недвижимость, если в квартире прописаны дети и они не являются ее владельцами?Ответ:

На рынке недвижимости нередко бывает ситуация, когда продается квартира, в которой прописан несовершеннолетний ребенок. Причем, этот ребенок – не собственник квартиры. Возникает вопрос – как правильно продать квартиру в таком случае, не нарушив закон, и не ущемив права ребенка? И какие именно у него здесь права?

Читайте также:  Если продал квартиру дешевле, чем купил: нужно ли платить налог с разницы, а также порядок и правила подачи декларации и другие тонкости

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком возможна только при условии, что ему есть куда выписаться после сделки. И Покупателю квартиры здесь имеет смысл заранее поинтересоваться, по какому адресу будет зарегистрирован ребенок, и есть ли там такая возможность. То есть – будут ли по этому адресу зарегистрированы также его родители, родственники или опекуны.

При этом, нужно учитывать, что дети до 14 лет должны проживать (быть прописанными) по тому же адресу, что и их родители, опекуны или усыновители (согласно п.2, ст.20 ГК РФ), а дети с 14 до 18 лет имеют право проживать по другому адресу, например, у близких родственников (у бабушки, взрослых братьев или сестёр, дяди, тети и т. п.).

Чем на самом деле занимаются риэлторы? Откровенно о скрытом – в этой заметке.

Ребенок в такой сделке купли-продажи квартиры является не собственником, а пользователем жилья, и обладает всеми правами пользования на эту квартиру (подробнее о правах пользования см. в Глоссарии по ссылке).

Поэтому в Договоре купли-продажи ребенок не участвует как сторона этого договора. Но отдельным пунктом в договоре должно быть указано обязательство Продавца снять с регистрационного учета всех членов своей семьи (в т.ч. и ребенка), согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ.

При продаже квартиры с прописанным в ней ребенком (не собственником), основной риск для Покупателя заключается в том, что принудительно выписать его потом довольно сложно.

Это делается только по решению суда, и только в том случае, когда у ребенка есть возможность проживать у своих родственников по месту их регистрации.

Суд в нашей стране, по умолчанию, занимает сторону несовершеннолетнего ребенка в спорных вопросах, а потому выписать ребенка из проданной квартиры «в никуда» (на улицу) вряд ли получится.

Но суд вполне может принять решение о принудительной выписке всех членов семьи бывшего собственника (включая несовершеннолетних детей) после продажи квартиры, если это прямо предусмотрено договором, и если другая жилплощадь для проживания детей реально существует. Суд, при этом, будет учитывать и параметры нового жилья для ребенка (площадь, удобства), которые должны быть не хуже предыдущих.

В каких случаях регистрация сделки с квартирой может не состояться? Причины приостановки и отказа в регистрации прав – смотри по ссылке.

А почему бы не выписать ребенка из квартиры перед ее продажей? Это, конечно, было бы оптимальным решением для Покупателя, но бывает, что это физически невозможно для Продавцов. Например, когда у хозяев квартиры это единственное жилье, и выписаться заранее ни ребенку, ни его родителям просто некуда.

  • Это довольно распространенная ситуация в практике рынка недвижимости, и решается она путем построения так называемых альтернативных сделок купли-продажи квартир, когда семья с детьми меняет квартиру, продавая свою и одновременно покупая взамен другую.
  • Поэтому, на момент сделки купли-продажи квартиры, все, включая ребенка, остаются прописанными в продаваемой квартире, а выписываются из нее и регистрируются по новому адресу позже – спустя некоторое время после завершения сделки.
  • Как строить альтернативную сделку с квартирой – смотри в отдельной заметке по ссылке.

Как узнать, является ли ребенок собственником квартиры или он только прописан в ней?

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком не собственником или как продать недвижимость, если в квартире прописаны дети и они не являются ее владельцами?Все собственники, включая детей, указаны в Выписке из ЕГРН на квартиру. Эту выписку из единого государственного реестра недвижимости любой желающий может получить за небольшую плату (как это делать – см. по ссылке в Глоссарии).

Все прописанные в квартире жильцы, включая детей, указаны в Выписке из домовой книги или в Едином жилищном документе (подробнее о них – см. по указанным ссылкам в Глоссарии).

Если оказывается, что в продаваемой квартире ребенок не прописан и не указан в числе ее собственников (например, он просто в ней физически проживает), то такой ребенок никакого отношения к сделке купли-продажи квартиры иметь не будет.

Когда квартира считается общей совместной собственностью супругов, а когда – не считается? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Нужно ли разрешение Органов опеки и попечительства для продажи квартиры с прописанными детьми?

В общем случае, согласно закону, при продаже квартиры, разрешение Органов опеки и попечительства необходимо только когда несовершеннолетний ребенок имеет в ней долю собственности.

Тогда ребенок является фактическим участником сделки (происходит распоряжение его собственностью), и Органы опеки следят за тем, чтобы его права и имущественные интересы не были ущемлены.

Если же ребенок НЕ в числе собственников – то он НЕ является участником сделки, и его имущественные интересы в результате сделки не могут быть нарушены. Поэтому разрешение Органов опеки в этом случае не требуется. Это относится и к случаю, когда ребенок только «прописан» в квартире.

Правда, в последнем случае есть одно исключение. Если ребенок прописан в квартире, и не имеет в ней права собственности, НО при этом находится под опекой или попечительством (например, в случае потери родителей), то при продаже такой квартиры разрешение Органов опеки все-таки нужно (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Какие ошибки допускают участники сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке – смотри в этом разделе.

Продажа приватизированной квартиры с прописанными детьми

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком не собственником или как продать недвижимость, если в квартире прописаны дети и они не являются ее владельцами?Еще один нюанс здесь, который необходимо проверить Покупателю, касается случая, когда продаваемая квартира была приватизирована – т.е. основанием права собственности служит Договор передачи («договор приватизации»). И продается такая квартира с прописанными в ней детьми.

Суть в том, что при передаче жилья из муниципальной собственности в частную (приватизация), собственниками квартиры становятся все прописанные в ней жильцы. Но взрослые люди имеют право по своему желанию отказаться от участия в приватизации (этот отказ фиксируется письменно), в то время как несовершеннолетние дети становятся собственниками автоматически.

Таким образом, в случае с приватизацией квартиры Покупателю следует проверить (по архивной Выписке из Домовой книги), были ли несовершеннолетние дети прописаны в квартире на момент ее приватизации. Если да – то они должны были быть включены в число ее собственников (и их имена, соответственно, должны быть в Выписке из ЕГРН).

Если же по какой-то причине этого не произошло, значит закон был нарушен, и от такой квартиры лучше отказаться. Подросшие дети вполне могут потом восстановить свое нарушенное право по суду.

Если окажется, что на момент приватизации дети были зарегистрированы по другому адресу (например, у своей бабушки), то приватизация прошла корректно – дети в этой квартире могли быть зарегистрированы позже, и собственности в этой квартире они уже не имеют. Такую квартиру можно покупать без разрешения Органов опеки и попечительства, но с соблюдением условий выписки детей, указанных выше.

Какие налоги и налоговые вычеты возникают у Продавца и у Покупателя при купле-продаже квартиры? О налогах простым языком – в этом разделе Глоссария.

Итак, сделки купли-продажи квартир, в которых прописаны дети (не собственники), довольно часто происходят на рынке, и никаких сложностей для Продавцов не представляют. Покупателям же в таких случаях надо проявить дополнительную заботу о том, куда и каким образом будет выписан несовершеннолетний ребенок после продажи квартиры.

А если ребенок – собственник квартиры, то есть имеет в ней долю собственности, так же, как и его родители, например? Как в этом случае быть? Об этом можно узнать из отдельной статьи Глоссария о продаже квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно ЗДЕСЬ.

  1. «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
  2. Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/voprosy/faq-2/prodazha-kvartiry-s-propisannym-nesovershennoletnim-rebenkom/

Юные собственники

«РБК-Недвижимость» рассказывает о тонкостях оформления недвижимости на несовершеннолетних и возможностях ее продажи

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком не собственником или как продать недвижимость, если в квартире прописаны дети и они не являются ее владельцами?

Сергей Куликов/Интерпресс/ТАСС

Дети могут быть владельцами недвижимости вне зависимости от возраста. Оформление жилья на ребенка дает гарантию, что к наступлению совершеннолетия он будет обеспечен собственной жилплощадью и никакие семейные обстоятельства не уменьшат его прав.

Однако нередко возникает необходимость в продаже или обмене недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, а такие сделки имеют немало особенностей. О том, какие права по распоряжению жильем имеют ребенок и его родители, — в карточках «РБК-Недвижимости»

Оформление В каких случаях ребенка делают собственником жилья

Самая распространенная причина, по которой недвижимость оформляют на несовершеннолетнего ребенка, — желание заранее обеспечить его собственным жильем, которое родители не смогут поделить между собой при разводе. В этом случае квартира не будет считаться совместно нажитым имуществом супругов. Также оформление жилья на ребенка происходит, если оно подарено ему или перешло к нему по завещанию.

Бывают случаи, когда взрослые оформляют квартиру на ребенка, чтобы защитить имущество от притязаний кредиторов, перед которыми у родителей есть неисполненные финансовые обязательства.

Права ребенка Могут ли дети распоряжаться своей недвижимостью

Нет, самостоятельно распорядиться имуществом несовершеннолетние дети не могут. Те, кто не достиг 14 лет, в сделках не участвуют совсем — от их имени выступают родители (либо усыновители или опекуны). Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (либо усыновителей или опекунов).

В обоих случаях сделки с жильем, оформленным на ребенка, могут быть совершены только с согласия органов опеки и попечительства.

При этом несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если будет признан органами опеки или судом полностью дееспособным (например, если он работает, вступил в брак и т. п.).

Права родителей Могут ли родители распорядиться недвижимостью ребенка

Читайте также:  Налог с продажи пенсионером квартиры: нужно платить подоходный или не надо, когда должен браться ндфл, облагается ли недвижимость в собственности более 3 лет?

Жилье, оформленное на ребенка, является исключительно его имуществом, родители не имеют на него права собственности. Родители или другие законные представители несовершеннолетнего не могут только по своей воле продать, обменять или подарить принадлежащую ему недвижимость.

Они также не могут сдать собственность ребенка в аренду, передать в безвозмездное пользование или в залог, разделить имущество, выделить из него доли.

На все нужно согласие органов опеки и попечительства — без этого никакие сделки, влекущие уменьшение имущества ребенка, невозможны.

Продажа В каких случаях органы опеки дают на нее разрешение

Органы опеки одобряют сделки с недвижимостью, которая принадлежит детям, только в случае их выгоды — ребенок-собственник должен быть обеспечен альтернативной квартирой такой же или большей площади. Родителям или представителям ребенка придется доказать не только то, что он не останется без жилья, а еще и то, что его жилищные условия не ухудшатся.

Разрешение на продажу квартиры, оформленной на несовершеннолетнего, можно получить при перемене места жительства и при исключительных обстоятельствах, касающихся интересов ребенка (например, в случае оплаты его лечения). Но решение этого вопроса остается, опять же, за органами опеки.

Альтернатива На что обращают внимание органы опеки

Месторасположение жилья органы опеки также учитывают и могут не дать разрешения, если взамен московской квартиры ребенку предлагается жилье в регионах.

Органы опеки также обратят внимание на цену жилья. Если стоимость предлагаемой ребенку квартиры меньше цены принадлежащей ему жилплощади, то они могут обязать родителей перечислить разницу на банковский счет несовершеннолетнего — доступ к нему он получит, когда достигнет совершеннолетия.

Есть еще одно ограничение: родители (усыновители или опекуны) и их близкие родственники не могут выкупить у ребенка квартиру.

Доля Как продать, если ребенку принадлежит часть квартиры

Если ребенок владеет долей в квартире, то продать такое жилье тоже можно лишь с разрешения органов опеки. Они могут дать согласие, если несовершеннолетний будет обеспечен долей в другой квартире, но эта доля должна быть не меньше и не дешевле, чем в продаваемом жилье. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5a6807619a7947d58163062c

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми, как продать квартиру если прописан или собственник несовершеннолетний ребенок

Главная » Купля-продажа квартиры » Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми собственниками

51 просмотров

Если несовершеннолетние дети прописаны в продаваемой квартире или являются ее совладельцами/собственниками, это значительно усложняет процедуру купли-продажи.

Однако возможность продать жилье все равно остается, нужно лишь учитывать особенности и готовиться к сделке более тщательно.

Рассмотрим варианты с продажей жилья в том случае, когда ребенок прописан в квартире и в том, когда он является собственником такой недвижимости.

Можно продать квартиру, если прописан несовершеннолетний ребенок

Если ребенок прописан в квартире, то главная проблема ее продажи заключается в том, что выписать его из этого жилья можно только в аналогичное. Если квартира будет хуже или ее планируется приобрести уже после продажи текущего жилья, выписать несовершеннолетнего не получится.

Учитывая эту особенность, а также серьезную вероятность того, что прописанный ребенок так и останется в проданной квартире, покупателю рекомендуется настаивать на выписке всех лиц еще до окончательного расчета и перехода права собственности.

Порядок действий

Для продажи квартиры с прописанным в ней несовершеннолетним ребенком нужно:

  1. Оценить квартиру. Это можно сделать самостоятельно, но лучше обращаться к специалистам.
  2. Найти подходящего покупателя. Можно самостоятельно или при помощи агентства недвижимости/риэлтора.
  3. Обсудить условия сделки. В частности, именно момент с прописанными несовершеннолетними детьми. Некоторые покупатели готовы рискнуть и поверить продавцу, согласившись на то, что дети останутся прописанными. Большая же часть потенциальных покупателей будет настаивать на том, чтобы все жильцы квартиры были из нее выписаны на момент переоформления права собственности. Более того, скорее всего покупатели будут настаивать на том, чтобы обязательство всех выписать до окончания сделки было прописано в договоре купли-продажи.
  4. Предоставить все необходимые документы. Подробный список и описание см.ниже.
  5. Предоставить покупателю возможность осмотреть жилье. При необходимости одновременно с этим можно составить опись имущества (актуально в том случае, если квартира продается с мебелью/техникой).
  6. Составить и подписать договор купли-продажи. Если это необходимо, его также можно заверить у нотариуса.
  7. Оформить квартиру на нового владельца. Это делается в любом отделении Росреестра.
  8. Составить и подписать акт приема-передачи. Обычно этот документ, указывающий на завершение сделки и выполнение сторонами их обязательств друг перед другом подписывается уже после оформления права собственности. Однако в некоторых регионах страны его могут требовать для регистрации, что не совсем корректно и не очень удобно.
  9. Продавец пишет расписку о получении денег. Данный документ составляется не всегда. В некоторых случаях факт передачи денег фиксируется в акте приема-передачи, однако лучше для этого составить отдельную расписку.

Как можно заметить, в данном случае разрешение от органов опеки не требуется так как формально ребенок не имеет к жилью никакого отношения. Однако из данного правила есть исключения. Так, например, если ребенок проживает не с родителями, а с опекунами, то разрешение опеки нужно и в такой ситуации.

От покупателя требуется только паспорт и желание купить квартиру. А вот продавец обязан предоставить достаточно обширный пакет документов:

  • Паспорт продавца. Вполне логично, что этот документ нужен для идентификации личности, чтобы данные в договоре соответствовали паспортным и так далее. Рекомендуется проверить все документы на соответствие данных указанных в них собственника и того человека, который продает квартиру.

Очень многие мошенники, пользуясь невнимательностью покупателей, продают квартиры, которые им на самом деле не принадлежат. Разумеется, полностью оформить сделку они не смогут, но первый взнос или некий аванс вытребовать с покупателя могут. Забрать эти деньги не получится.

  • Выписка из ЕГРН. Этот документ заменяет собой свидетельство о регистрации и предоставляет схожую информацию (о том, кто является владельцем квартиры). Кроме того, в выписке указываются наложенные на жилье обременения, при условии, разумеется, что они вообще есть.
  • Правоустанавливающие документы. К таковым относятся договора дарения и приватизации, договор купли-продажи, завещание и многие другие схожие документы, на основании которых продавец в свое время стал собственником квартиры. Это очень важные документы, так как именно из-за них могут возникать проблемы.

Пример: Если квартира была получена в рамках приватизации, то в ней может быть прописан человек, получивший право пожизненного проживания. Выписать его не получится ни при каких условиях.

  • Выписка из домовой книги. Этот документ как раз указывает на то, кто прописан в квартире. Включая сюда несовершеннолетних детей.
  • Справка из управляющей компании. Показывает наличие или отсутствие задолженности за коммунальные услуги. Не является критически важной бумагой, так как платить долги должен будет предыдущий владелец (они не переходят новому собственнику). Однако знать об этом все равно нужно, чтобы сразу же посетить управляющую компанию, оповестить ее о том, что владелец сменился и потребовать обнулить счетчики, чтобы новый собственник платил уже «с чистого листа».

Из данного правила есть одно исключение: платеж за капитальный ремонт привязывается к квартире, а не к ее владельцу. Так что долги по таким платежам придется выплачивать новому собственнику.

  • Техпаспорт на квартиру. С его помощью можно определить, соответствует ли реальная планировка той, которая отражена в документе. Продавать жилье с неузаконенной перепланировкой можно, но достаточно сложно, ведь в случае проблем, новому собственнику придется либо тратить время и силы, чтобы узаконить то, что есть или же переделывать все жилье, приводя его в соответствие с документами.
  • Разрешение от органов опеки. Как было сказано выше, такой документ требуется только в редких случаях, когда несовершеннолетнее лицо, прописанное в квартире, живет не с родителями, а с опекунами. Получить разрешение достаточно сложно. Кроме того, этот документ имеет срок годности (около 1 месяца), и потому он становится серьезным препятствием для продажи квартиры.
  • Согласие супруги/супруга на продажу жилья. Этот документ нужен только в том случае, если у продавца есть муж/жена, а данная квартира не является его личной собственностью. Так как последний факт практически невозможно доказать, лучше требовать такое согласие вне зависимости от ситуации. Отметим, что документ требует нотариального заверения и относится к платным.

Расходы, которые могут возникнуть при покупке-продаже квартиры обычно несет продавец, как более заинтересованное лицо. Однако в некоторых ситуациях покупатель с продавцом могут разделить эти расходы любым образом. Например, 50 на 50 или 70 на 30. Доступны любые варианты, до которых смогут договориться стороны.

Примерный перечень возможных расходов:

Тип расходовПримерная сумма
Новая выписка из ЕГРН 350 рублей
Новый техпаспорт От 10 тысяч рублей
Услуги агентства недвижимости От 2% стоимости квартиры
Нотариальное заверение договора От 5 тысяч рублей
Нотариальное заверение согласия супруги От 2 тысяч рублей
Оценка квартиры От 2 тысяч рублей

Если несовершеннолетнего ребенка невозможно выписать до завершения сделки

Во многих случаях продавец квартиры планирует сначала продать свое жилье, а потом, арендуя другую квартиру или проживая у родственников не торопясь найти новую, именно такую какая нужна. Но если в жилье был прописан несовершеннолетний ребенок такая схема станет труднореализуемой. Выписать ребенка из квартиры «в никуда» практически невозможно.

Как следствие, обычно подобные сделки производятся с одновременной покупкой другой квартиры. То есть, продавец по одной сделке выступает в качестве покупателя по другой. Это сильно усложняет и затягивает процедуру, ведь теперь нужно все согласовать сразу между тремя сторонами.

Исключения из правила

Существуют определенные исключения из правила о том, что несовершеннолетнего ребенка нельзя выписать «в никуда»:

  • Переезд в другую страну. В такой ситуации можно выписать ребенка и нигде его не прописывать. Но придется доказывать, что семья действительно собирается переезжать в другое государство на постоянное проживание, а не просто на отдых.
  • Приобретение жилья в новостройке. Если новостройка еще не сдана, то прописаться в квартире не получится, хотя по факту, жилье уже может быть полностью готово к вселению. Придется доказывать, что квартира действительно подходит для проживания несовершеннолетнего лица и как только дом будет сдан, семья сразу же тут пропишется в полном составе.
  • Переезд в другой город. В такой ситуации придется открывать счет в банке на имя несовершеннолетнего и размещать там определенную сумму, которая будет доказывать тот факт, что ребенок без своего «угла» не останется.
Читайте также:  Выселение несовершеннолетних детей из жилого помещения: могут ли выселить ребенка из муниципальной или ипотечной квартиры

Как продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок или он собственник

Выше было рассказано о том, как продать жилье, если в нем прописан ребенок. Но что делать, если он не только прописан, но и является совладельцем (или даже единственным владельцем) квартиры?

Ситуация достаточно стандартная и решение тут есть. В принципе, практически все действия идентичны тем, которые описаны выше. Исключение только одно: разрешение от органов опеки на продажу квартиры требуется в обязательном порядке. Без этого документа закрыть сделку не получится.

Как получить разрешение органов опеки

Для того, чтобы получить разрешение от органов опеки, сначала нужно очень хорошо подготовиться. Первым делом следует обсудить ситуацию с самим ребенком и объяснить ему, почему на новом месте будет значительно лучше или зачем вообще нужен такой переезд. С ребенком обязательно будут проводить беседу, так что лучше, если он будет склоняться к новому жилью.

Кроме того, рекомендуется представить новую/потенциальную квартиру в очень хорошем свете. Предоставить фотографии, план квартиры, описать, как это все будет выглядеть и так далее. Чем отчетливее будет разница между новой и старой квартирами (в пользу новой), тем лучше. Также понадобится написать заявление, однако это уже не столь существенно. Составляется оно прямо на месте.

В некоторых случаях представители органов опеки могут лично поехать посмотреть на старую и новую квартиры, так что откровенно врать об их состоянии и особенностях не стоит.

Вплоть до 14 лет несовершеннолетний ребенок не подписывает документы, даже если является совладельцем квартиры. После наступления 14 лет ребенок должен ставить свою подпись наравне со взрослыми, но только при условии, что взрослые (родители или опекуны) дают на это свое согласие.

В редких случаях ребенок может быть признан совершеннолетним (эмансипированным) до достижения 18-ти летнего возраста. Но для этого требуется соответствующее решение суда. Зато при его наличии ребенок будет восприниматься как полноценный взрослый со всеми вытекающими отсюда правами и обязанностями.

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми – достаточно сложная процедура. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут о том, какие именно моменты следует учитывать в первую очередь, что и как нужно делать и так далее. Они же могут сопровождать сделку от начала и до конца, что поможет избежать многочисленных проблем. Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком не собственником или как продать недвижимость, если в квартире прописаны дети и они не являются ее владельцами?

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/prodazha-kvartiry-s-nesovershennoletnimi-detmi-sobstvennikami/

Как продать квартиру, если собственник — ребёнок — Справочник Недвижимости

Продажа недвижимости, одним из собственников которой является несовершеннолетний, имеет свои особенности. Сделку должны одобрить муниципальные органы опеки и попечительства (ООП), задача которых — защитить имущественные интересы детей.

Несовершеннолетние могут владеть жильём, так же как и взрослые. Но не имеют права им распоряжаться.

Все вопросы, связанные с недвижимостью, решают их законные представители (родители, опекуны, усыновители, попечители). Именно они совершают сделки с квартирами от имени ребёнка.

С 14 до 18 лет дети считаются частично дееспособными и могут участвовать в сделках с письменного согласия своих представителей.

Распоряжаться имуществом можно начиная с 18 лет, но бывают исключения. Так, возрастной порог снижается при вступлении в брак или при устройстве на работу с трудовым договором.

 Как дети становятся собственниками недвижимости  

Ребёнок может быть как единоличным хозяином квартиры, так и одним из её сособственников. Это нормальная практика. Есть несколько вариантов, как дети становятся владельцами недвижимости или доли в ней:

  • оформление квартиры на ребёнка родителями и другими родственниками;
  •  получение наследства;
  • дарение;
  • приватизация: все прописанные в квартире автоматически становятся владельцами её долей, если не оформили отказ;
  • покупка недвижимости с использованием материнского капитала: по закону детям должны быть выделены доли в такой квартире;
  • использование бюджетных средств — целевых субсидий на приобретение жилья, социальных выплат; собственность оформляется на всех членов семьи.

Условия продажи квартиры несовершеннолетнего

Сделку в обязательном порядке согласуют органы опеки. Они одобрят продажу квартиры, принадлежащей собственнику-ребёнку, только если после сделки он получит недвижимость не хуже, чем у него была.

Просто продать квартиру, чтобы потратить деньги на что-то другое, нельзя (есть несколько исключений, о них расскажем дальше).

К приобретаемой собственности предъявляются довольно строгие требования:

  • Принадлежащая ребёнку площадь в новой квартире должна быть не меньше, чем в продаваемой. При покупке комнаты или однокомнатной квартиры возникают свои сложности: площадь в новом жилье должна соответствовать нормативам для проживания двух человек, так как один ребёнок жить не может.
  • В строящемся доме оформить право собственности нельзя. Это тоже может стать проблемой. Органы опеки дают разрешение на сделку, если дом построен больше чем наполовину. И до момента его ввода в эксплуатацию ребёнок должен быть где-то прописан. Когда дом будет сдан, ребёнку нужно выделить причитающуюся ему долю и сообщить об этом в органы опеки.
  • Учитывается стоимость квартиры (по оценке БТИ) — у нового жилья она должна быть не меньше. Небольшую разницу в цене могут согласовать при условии, что недостающую сумму перечислят на счёт ребёнка, доступ к которому он получит после совершеннолетия
  • Если качество нового жилья заметно хуже (аварийное, нет удобств, неразвитая инфраструктура района), сделку тоже могут запретить. Органы опеки учитывают и расположение жилья: если взрослые продают квартиру в центре и покупают дом в деревне, это нужно будет обосновать. Такую сделку согласуют, например, при наличии проблем со здоровьем, требующих жизни за городом, и подтверждающей их справки.

Если покупать другое жильё не планируется

Довольно часто продажа квартиры не подразумевает покупку новой: как же быть с требованием обеспечить несовершеннолетнего жильём? Можно выделить соответствующую площадь в другой квартире, но это непросто. Нужно оформить договор купли-продажи на долю в новой квартире.

Но у близких родственников ребёнок по закону приобретать недвижимость права не имеет, поэтому «купить» квартиру у бабушки с дедушкой не получится. Подарить долю в каком-нибудь другом жилье, принадлежащем семье, тоже не вариант: органы опеки не будут расценивать эту сделку как «взаимозаменяющую» продажу доли ребёнка.

Получается, что для такой сделки подойдёт только жилплощадь, принадлежащая фактически чужим людям.

Ещё один вариант — перечисление на счёт ребёнка денег от продажи его доли с условием «заморозки» до наступления совершеннолетия.

Эти деньги могут быть использованы родителями для приобретения жилья, если такие планы появятся, но только с разрешения органов опеки.

Если ребёнку потребуются средства на дорогостоящее лечение или обучение, шанс снять их с «замороженного» счёта тоже есть, но опека такие ситуации рассматривает с пристрастием, может и отказать.

Важно: законные представители, их родственники и супруги не вправе покупать недвижимость у детей, так что просто выкупить долю у несовершеннолетнего не получится.

Можно ли продать квартиру в одном регионе и купить в другом

Обычно в этом случае органы опеки разрешают сделку. При этом они заморозят на банковском счету ребёнка деньги от продажи квартиры и установят срок, в течение которого должна быть куплена новая.

Когда она будет найдена, опека по месту регистрации ребёнка рассмотрит предложенный вариант и, если он соответствует требованиям, даст разрешение на сделку и использование денег со счёта ребёнка.

Важно: после продажи квартиры нужно обязательно где-то зарегистрировать детей. Если родители не купят новое жильё в установленные сроки, сделка может быть аннулирована.

При переезде в другую страну продажу жилья обычно разрешают без каких-либо ограничений. В органы опеки необходимо предъявить документы, подтверждающие получение иностранного гражданства или вида на жительство.

Если родители разводятся и продают квартиру

При разводе родители часто вынуждены продавать общую квартиру, а купить новую или выделить где-либо необходимую площадь ребёнку не могут.

В такой ситуации ОПП сделку обычно одобряют, так как благодаря ей «устраняется неблагоприятная для психики несовершеннолетнего обстановка».

Конечно, если у родителей после сделки останется какая-либо недвижимость, их обяжут выделить в ней долю ребёнку, пусть даже меньшую.

Ребёнку нужно дорогостоящее лечение. Можно продать для этого его квартиру?

Проблемы со здоровьем у детей органы опеки рассматривают как уважительную причину для продажи жилья без покупки другого. Возможны следующие ситуации:

  • Ребёнку необходимо дорогостоящее лечение, поэтому родители продают квартиру и покупают более дешёвую. Все документы, подтверждающие оплату лечения и медицинских препаратов, нужно сохранять, чтобы предъявить их по требованию органов опеки.
  • Ребёнку необходимо посещать спецшколу или получать постоянное лечение, а там, где он живёт, это невозможно. Семья вынуждена переехать в населённый пункт побольше, где ребёнок получит всё необходимое, но жильё стоит дороже и купить равноценное родителям не по средствам.  

Несовершеннолетние собственники квартиры зарегистрированы в разных местах

Документы в органах опеки рассматриваются по месту регистрации ребёнка, а не по месту расположения недвижимости. Поэтому регистрация детей в разных районах или городах серьёзно осложняет сбор документов. Удобнее получать одобрение сделки, если зарегистрировать всех несовершеннолетних в одном месте.

Необходимые для сделки документы

Для продажи квартиры несовершеннолетнего собственника придётся собрать довольно большой пакет документов:

  • заявление от законных представителей несовершеннолетнего на разрешение сделки и письменное согласие на неё;
  • паспорта законных представителей;
  • свидетельство о рождении ребёнка;
  • письменное согласие ребёнка старше 14 лет проживать на новой жилой площади
  • предварительное согласие на сделку от органов опеки;
  • документы на продаваемую и покупаемую квартиры:
  • поэтажный план с описанием;
  • кадастровый паспорт;
  • справки:
  •  об отсутствии задолженности из налоговой инспекции;
  • из БТИ с указанием стоимости объектов;
  • об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;

выписки:

  • из Росреестра о праве собственности на объекты;
  • из домовой книги;

копии лицевых счетов.

Порядок сделки

Главная инстанция в вопросе оформления таких сделок — органы опеки и попечительства. Получив их предварительное разрешение, можно регистрировать сделку. После этого будьте готовы к запросам от опеки подтвердить новую регистрацию ребёнка и его права на собственность соответствующими документами. При соблюдении всех требований сделки проходят оперативно и без осложнений.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Наташа Джола

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/kak-prodat-kvartiru-esli-sobstvennik-rebenok

Ссылка на основную публикацию