Как продать долю в квартире, если второй собственник против

› Квартирный вопрос › Продажа квартиры › Как продать квартиру, если второй собственник против?

21.01.2019 796 просмотровКак продать долю в квартире, если второй собственник против

В повседневной жизни между владельцами недвижимости часто возникают конфликты интересов, поэтому вопрос, как продать квартиру, если один из собственников против, относится к категории самых распространенных. Заключить сделку при подобных обстоятельствах можно, но для этого следует ознакомиться с основными особенностями, что позволит снизить затраты времени и сил.

Какие варианты существуют

Сегодня существует несколько вариантов владения жилой недвижимостью. В их число входит оформление в совместную или долевую собственность. Вид владения напрямую влияет на особенности проведения продажи и требований, предъявляемых к сделке.

Совместная собственность возникает при приобретении недвижимости в браке. В этом случае квартира, приобретенная в период действия законного союза, относится к категории совместно нажитого имущества.

При желании заключить сделку по продаже квартиры, проигнорировать отказ второй половины на ее проведение будет нельзя, так как при подобных обстоятельствах она может быть признана недействительной.

Исключение составляет ситуация наличия брачного договора, по которому один из супругов имеет право единолично распоряжаться имуществом.

Наличие долевой собственности означает, что право владения принадлежит нескольким физическим лицам. В такой ситуации продажа собственником возможна, но для этого необходимо соблюсти ряд законодательных требований, определяющих соблюдение определенной процедуры.

При отказе супруга, доля через суд

При наличии совместной собственности супруги должны прийти к обоюдному согласию по вопросу необходимости продажи квартиры. Для исключения неприятных последствий перед заключением договора, покупателю следует удостовериться в наличие разрешительного документа. Если его не удалось получить, то необходимо прохождение процедуры выделения доли каждому супругу через суд.

По закону ответчику и истцу полагаются равные доли, но решение во многом определяется сопутствующими обстоятельствами.

На пропорции выделенных долей могут повлиять следующие факторы:

  • Наличие детей и степень участия каждого из родителя в воспитании;
  • Участие в покупке средств родителей или доходов одного из супругов;
  • Согласие партнера по браку на компенсацию после продажи

После выделения определенных долей каждой стороне необходимо пройти в Росреестре официальную процедуру оформления собственности. Далее сделка будет проходить по сценарию продажи квартиры с несколькими владельцами.

При несогласии другого собственника

  1. Уведомить собственника о планах продажи своей доли;
  2. Выждать положенный законодательством срок;
  3. Удостовериться в возможности продажи при наличии согласия либо его отсутствия по истечении отведенного для принятия решения времени;
  4. Сбор стандартного пакета документов;
  5. Составление и подписание договора;
  6. Государственная регистрация сделки.

Физическое лицо для соблюдения общепринятого регламента должно уведомить других владельцев о намерении продать свою долю. Рекомендуется делать это в письменном виде, а для упрощения в будущем доказательства соблюдения процедуры лучше отправить документ заказным письмом или воспользоваться услугами нотариуса.

Уведомление в обязательном порядке должно содержать информацию следующего рода:

  • данные отправителя и получателя;
  • цена предложения;
  • существенные условия сделки.

У владельцев долей имеется в распоряжении 30 дней для принятия решения. Они могут дать согласие или отказаться от предложения.

Отсутствие ответной реакции будет приравниваться к разрешению на проведение сделки.

При этом обстоятельства того, что у собственника доли не имеется средств на покупку, в качестве оснований для невозможности проведения отчуждения доли признаны быть не могут.

Какая альтернатива существует

С точки зрения действующего законодательства наличие несогласия одного из собственников квартиры на проведение сделки не является препятствием для ее проведения.

В реальности такая ситуация часто связана с затягиванием процесса, необходимостью тратить силы и нервы на урегулирование вопросов. В связи с этим многие собственники находят иные способы решения проблемы.

В число возможных вариантов входит:

  1. Заключение договора дарения;
  2. Подписание соглашения о займе с последующей передачей доли в качестве оплаты за допущенную задолженность;
  3. Установление завышенной цены в договоре.

В некоторых случаях бывает проще договориться с собственником, предложив ему вариант продажи собственной доли, средства от которой он может потратить на покупку иного объекта. На подобные сделки часто готовы идти владельцы незначительной части жилого имущества, так как предложение для них может быть единственным шансом на улучшение условий проживания.

Опасности отсутствие согласия

Соблюдение правила преимущественной покупки является обязательным требованием действующего законодательства, несоблюдение которого грозит для продавца негативными последствиями.

Наибольшая опасность заключается в том, что в случае наличия претензий со стороны другого собственника доли в отношении сделки, договор может быть признан недействительным.

В результате удовлетворения иска владельца, чьи права были нарушены, участники вернутся на исходные позиции.

Для продавца это будет означать:

  • аннулирование сделки;
  • трату времени и сил;
  • обязанность вернуть деньги покупателю;
  • уплату неустойки в размере, назначенной судом;
  • судебные расходы.

Собственники долей, при игнорировании продавцом права их преимущественной покупки, могут в течение 3-х месяцев подать иск в суд для возможности  использования своих прав  в полном объеме.

Некоторые продавцы идут на уловку, предлагая в уведомлении более высокую цену для того, чтобы большая стоимость отпугнула и заставила владельцев других долей дать отказ. В дальнейшем они предлагают собственную долю третьим лицам на более выгодных условиях.

В такой ситуации также существует высокий риск оспаривания сделки продажи в будущем, так как существенные условия должны быть для всех потенциальных покупателей одинаковыми.

Наличие отказа второго собственника в возможности продажи другим владельцем своей доли имущества не является препятствием для проведения сделки. При соблюдении всех формальностей и правил преимущественной покупки, заключить такой договор можно.

При этом стоит быть готовым к тому, что процесс займет больше времени, чем это требуется для обычной сделки купли-продажи.

Как продать квартиру, если второй собственник против? Ссылка на основную публикацию Как продать долю в квартире, если второй собственник против Как продать долю в квартире, если второй собственник против

Источник: https://washepravo.ru/kvartirnyj-vopros/prodazha-kvartiry/kak-prodat-kvartiru-esli-vtoroj-sobstvennik-protiv/

Как продать свою долю в квартире если второй собственник против

05.05.2018

Но как быть, если дольщики намеренно не получают письмо с уведомлением? С недавнего времени этот вопрос стал регулироваться ГК РФ путем введения в кодекс новой статьи 165.1 под названием «Юридически значимые сообщения».

Уведомление о продаже доли является именно таким сообщением.

В ГК РФ указано, что сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Как продать долю в квартире

Схема процедуры остается той же. В соответствии со статьей 250 Гражданского Кодекса он уведомляет все стороны о своем решении в письменной форме. Если на долю претендуют сразу несколько родственников, то собственник вправе самостоятельно решить, кому достанется его часть.

Продажа своей доли в квартире: каков порядок, какие нужны документы для оформления

На практике часто происходят разногласия с новыми собственниками, поэтому вполне понятно, почему цена на такую недвижимость занижена.

Соседи могут препятствовать входу в квартиру, менять замки и всячески отравлять жизнь неугодному владельцу. Именно поэтому прежде чем покупать долю в квартире, следует основательно взвесить все «за» и «против».

Продавцу лучше постараться мирно договориться с остальными собственниками и реализовать свою долю им.

Как продать долю в квартире? Советы юристов: как продать долю в приватизированной квартире

Отсылать письмо-уведомление придется, конечно же, и другим собственникам.

Если отношения между соседями нормальные, то можно просто обсудить этот вопрос с ними, а потом оформить нотариальный отказ каждого совладельца от покупки.

Если же владельцы отказались от приобретения вашей доли, но вы изменили цену, их снова придется заново письменно уведомлять об этом и ожидать ответа на протяжении месяца.

Как продать квартиру, если второй собственник против

Как быть, если при ответе на уведомление второй собственник никак не выразил свое мнение о преимущественном праве выкупа, а заявил о категоричном запрете на продажу чужой доли? Такое заявление можно попросту проигнорировать и дождаться истечения месячного срока, которое закон предоставляет для рассмотрения уведомления.

Как продать долю в квартире в 2019 году? Пошаговая инструкция

  • Для начала необходимо постараться решить вопрос мирным путём: обратиться к каждому заинтересованному лицу, сообщить о своём решении продать долю в квартире, сообщить о её приблизительной стоимости и, конечно, предложить купить свою часть недвижимости.
  • Если собственники отказываются идти на контакт, необходимо уведомить их путём отправки заказного письма с уведомлением о получении. Впоследствии на суде можно будет доказать, что вы сделали всё возможное, чтобы договориться, и действовали строго в рамках закона.
  • Если совладелец квартиры отсутствует, а его местонахождение неизвестно, следует отправить такое же письмо по последнему адресу, где проживал данный гражданин.
  • Крайне не рекомендуется игнорировать мнение совладельцев приватизированной квартиры, поскольку если они докажут, что не были заранее извещены о продаже доли или не получали предложения купить долю, впоследствии они легко отсудят свои права на неё.
  • Если вы сделали всё возможное, чтобы уведомить совладельцев приватизированной квартиры о своих намерениях продать долю, но не получили внятных объяснений, почему они против такой сделки, решением вопроса займётся суд. Как правило, у собственников, которые не хотят или не готовы купить такую долю, суд не находит других веских причин, способных помешать выделению части долевой собственности и её последующей продаже. Помните, что действуя в рамках закона, вы всегда сможете выделить и продать долю в приватизированной квартире.

Рекомендуем прочесть:  Сколько военная пенсия составляет

Нюансы продажи квартиры в долевой собственности

Здесь также присутствует риск отмены по иску других собственников квартиры соглашения об отступном как сделки, прикрывающей фактическую продажу доли в квартире.

В случае успеха данного иска для покупателя и продавца возникнут следующие последствия. Покупателю придется вернуть долю.

Продавец останется должен покупателю по фиктивному договору займа: ведь отступное, погасившее этот якобы «долг», будет признано недействительным.

Доля в приватизированной квартире: как ее продать

Если вокруг объекта недвижимости идет борьба и нет шансов продать жилье с использованием права преимущественного выкупа, собственнику, желающему реализовать принадлежащее ему имущество, прямая дорога в суд за принудительным выделом доли. Тогда возможно получится продать свою часть в приватизированной квартире без согласия сособственников.

Продажа доли в квартире: ситуации и нюансы

При этом продавец вправе по истечении месяца с момента извещения других собственников осуществить продажу любому лицу, или до истечения этого срока, но при условии предоставления нотариусу отказов всех других собственников от покупки (п.1 ст.24 ФЗ-122). Сама сделка должна проводиться у нотариуса (ФЗ-122).

Как продать долю в квартире

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности — с определением доли каждого из них в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ).

Читайте также:  Могут ли выселить из приватизированной квартиры за долги по квартплате и коммунальным услугам с несовершеннолетним ребенком: что говорит закон, за какой долг выселяют и куда?

Как продать свою долю в квартире если второй собственник против Ссылка на основную публикацию Как продать долю в квартире, если второй собственник против Как продать долю в квартире, если второй собственник против

Источник: https://exjurist.ru/renovatsiya-zhilya/kak-prodat-svoyu-dolyu-v-kvartire-esli-vtoroj-sobstvennik-protiv

Как продать квартиру если один из собственников против

Время чтения 5 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Продать квартиру, если второй собственник против, не так уж сложно, если знать все нюансы совершения сделок с долевой или совместной собственностью. Однако возражения второго собственника жилого помещения могут существенно затянуть процесс продажи, так как продавцу предстоит соблюсти ряд обязательных формальностей.

Продажа квартиры при долевой собственности

Как продать долю в квартире, если второй собственник против

  1. найти покупателя доли в квартире;
  2. согласовать все существенные и факультативные условия договора купли-продажи;
  3. подготовить проект договора, в котором указать цену и порядок расчета между сторонами;
  4. уведомить второго собственника о предстоящей сделке и предоставить ему право выкупить долю на условиях, указанных в уведомлении (они должны совпадать с условиями проекта договора купли-продажи);
  5. дождаться 30 дней после вручения уведомления;
  6. даже если второй собственник заявит возражения против продажи, обратиться в нотариальную контору для удостоверения договора купли-продажи;
  7. после удостоверения договора у нотариуса, обратиться с учреждение Росреестра или Многофункциональный центр для регистрации сделки и перехода права собственности;
  8. получить выписку из ЕГРН, после чего права на долю в квартире переходят новому собственнику.

Возражения второго собственника относительно продажи доли могут быть предъявлены на каждой из указанных стадий сделки. Вне зависимости от причин такого несогласия, оно не будет иметь юридического значения и способно только затянуть сделку.

Влияние на срок проведения сделки может быть оказано на стадии предъявления уведомления.

В этом случае, если второй собственник не планирует воспользоваться правом преимущественного выкупа, он может сразу после получения уведомления заявить в письменной форме об отказе от такого права.

Тогда продавец может не ждать истечения 30 дней и сразу приступить к следующему этапу сделки – нотариальному удостоверению.

Как быть, если при ответе на уведомление второй собственник никак не выразил свое мнение о преимущественном праве выкупа, а заявил о категоричном запрете на продажу чужой доли? Такое заявление можно попросту проигнорировать и дождаться истечения месячного срока, которое закон предоставляет для рассмотрения уведомления.

На последующих стадиях возражения второго собственника также не будут иметь значения. При нотариальном удостоверении договора и регистрации сделки в службе Росреестра участие второго собственника исключено. Даже если письменное возражение будет направлено в указанные органы, оно не повлечет никаких юридических последствий.

Может ли второй собственник воспрепятствовать сделке путем обращения в суд? Даже при судебном оспаривании запрет на распоряжение собственностью недопустим, второй собственник получит отказ в удовлетворении иска. Единственный вариант сорвать сделку – воспользоваться правом преимущественного выкупа, однако в этом случае продавец ничего не теряет, ведь продажа пройдет на аналогичных условиях.

Продажа квартиры при совместной собственности

Если на жилое помещение установлена совместная собственность (например, супругов в браке), любое распоряжение с ней требует согласия обоих сторон. Никакого официального уведомления делать не придется, для совершения сделки оба собственника должны подписать договор купли-продажи и передать целую квартиру в собственность других граждан.

Как быть, если супруги развелись, и одному из бывших партнеров необходимо получить свою часть денежных средств за жилье? Продать недвижимость, пока она находится в совместной собственности, без согласия второго собственника нельзя, ни при каких обстоятельствах. Предварительно потребуется перевести ее в общую долевую собственность, либо разделить в судебном порядке.

Как продать квартиру через суд, если один из собственников против продажи жилья? Эта процедура будет неизбежна, если второй владелец не согласился на добровольный порядок распределения долей между гражданами. При рассмотрении подобных дел в суде речь будет идти не о продаже квартиры, а об определении долей истца и ответчика.

Допускаются следующие варианты распределения долей на совместную недвижимость в судебном порядке:

  • выдел истцу и ответчику равных долей (стандартное правило при бракоразводных процессах);
  • выдел в неравномерных долях (например, ввиду необходимости соблюсти права и интересы детей, либо недобросовестное отношение к семейному бюджету одного из бывших супругов);
  • передача квартиры в собственность одного из граждан с одновременной выплатой в пользу второй стороны компенсации за часть квартиры.

Если судом назначена выплата компенсации, она будет рассчитана исходя из рыночной стоимости объекта. Для этого потребуется заказать у профессионального оценщика отчет о рыночной стоимости жилья. При таких обстоятельствах выплата компенсации по решению суда будет примерно соответствовать сумме, которую продавец получил бы при отчуждении своей части квартиры.

Если судом произведен раздел квартиры на доли, необходимо обратиться в органы Росреестра и зарегистрировать право долевой собственности. После получения выписки ЕГРН, процедура продажи пойдет по рассмотренному ранее варианту с долей в квартире. Обязательным правилом будет уведомление второго собственника.

Таким образом, даже при совместной форме собственности, отсутствие согласия или открытое возражение со стороны второго владельца может повлиять только на общий срок проведения сделки, но не на право продать часть жилого помещения.

Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-prodat-kvartiru-esli-odin-iz-sobstvennikov-protiv

Как продать квартиру, если второй собственник против?

Для того чтобы продать квартиру если один из собственников против, следует руководствоваться определенными моментами российского законодательства. В любом случае наличие отказа от продажи хотя бы одного владельца может привести к затруднению сделки.

Действия для продажи при долевой собственностиКак продать долю в квартире, если второй собственник против

Если на квартиру устанавливается долевое владение, то каждый хозяин имеет не только свою часть площади, но и может пользоваться общим принципом отчуждения. Правом распоряжаться имуществом пользуется каждый владелец доли.

Порядок действий подразумевает следующие моменты:

  1. Вначале нужно найти покупателя на продаваемую часть жилья.
  2. Обсуждаются основные условия, которые отображают в договоре купли-продажи.
  3. С помощью нотариуса продавцу и покупателю нужно согласовать примерный план будущего договора продажи, где уточняется сумма за объект и форма расчета.

  4. Поставить в известность другого владельца доли и предложить ему право выкупа продаваемой части. Условия, которые указаны в основном договоре купли-продажи, должны быть идентичны с высылаемым уведомлением.

  5. После того как письмо с уведомлением было отправлено на адрес проживания другого хозяина части, нужно выждать один месяц.
  6. В случае если другой владелец выступает за отказ от сделки, то с помощью нотариуса удостоверяется проект предполагаемого договора продажи.

  7. После юридического заверения нотариусом документа, можно переходить к этапу регистрации сделки через государственный орган Росреестра или МФЦ, где сотрудником отделения будет зафиксирован переход права владения.

  8. Покупатель части получит на руки выписку из ЕГРП, где будет вписан он, как собственник.

В этот момент другой хозяин может предъявить личный отказ от продажи на любой стадии прохождения оформления сделки.

На срок может быть оказано влияние другого владельца в период получения им письменного уведомления. Если хозяин, получив письмо, сразу начнет оформлять личный отказ от продаваемой доли, то продавцу не нужно будет выжидать месячный срок и может приступать к следующей подготовительной стадии, то есть нотариальное удостоверение договора.

ВНИМАНИЕ !!! Но в случае если другой хозяин выступил против проведения такой сделки и никак не выходит на контакт, то придется ждать окончания 30 дней, которые предусматривает действующее гражданско-правовое законодательство.

В дальнейшем выраженный отказ от сделки вторым собственником не повлечет за собой юридическое значение. При регистрации продажи в государственном органе присутствие другого владельца доли не требуется.

Даже если владелец другой части отправит официальное письмо с отказом в регистрационный отдел, никаких действий это не возымеет.

Если другой владелец с личным отказом от сделки решится обратиться в судебную инстанцию, то там его иск не удовлетворят.

Единственный вариант постараться не допустить совершение продажи – это выкупить продаваемую долю за денежные средства.

В таком случае продавец ничего не сможет потерять, так как продажа пройдет на аналогичных основаниях в соответствии с условиями составленного договора купли-продажи.

Другие способы продать долю

Помимо стандартных способов продажи персональной доли, которые регламентируются законом, существует ряд иных возможностей постараться обойти моменты с преимущественным правом другого владельца.

К ним относятся:

  1. Вместо составления договора по продаже имущественной части оформить договор дарения. В этом случае соглашение другого хозяина не требуется, так как сделка будет проходить на безвозмездной основе.
  2. Заключение договора займа, передать покупателю собственную часть жилья в качестве просрочки суммы.

  3. В основном договоре можно указать сумму на долю сильно завышенную, что повлечет отказ от такой покупки другими владельцами.

Общая стоимость всего жилья при продаже может быть значительно выше, чем сбыт по отдельным долям владельцами.

Но насильно заставить продать квартиру всех владельцев нельзя, каждый имеет право отказаться от предстоящей сделки и не продавать свою выделенную часть.

Но юридическая практика предусматривает ситуацию, когда площадь имущественной доли хозяина небольшая. В этом случае другие владельцы могут обратиться в суд с требованием принудительной продажи этой части с последующей выплатой денежных средств хозяину небольшой доли.

Что будет если постараться продать долю без согласия других владельцев

Этап с оформлением уведомления на предоставление преимущественного права выкупа продаваемой доли является обязательным условием совершения итоговой сделки. Если продавец решил обойти такой момент и оформил договор купли-продажи, то это приведет к полному аннулированию сделки. Такой документ будет считаться недействительным.

ВАЖНО !!! Владельцы других долей могут смело обратиться в судебную инстанцию с иском о нарушении прав. Такая возможность предусмотрена статьей № 253 ГК РФ.

В результате решения суда, весь процесс по регистрации сделки вернется на начальную стадию, право владения долей останется за продавцом. Также придется вернуть залог обратно покупателю и выплатить в полном размере сумму неустойки, которая определяется судом.

В том случае если продавец своей части имущества не прошел процедуру предоставления прав выкупа другими хозяевами, то владельцы в своем иске могут потребовать от суда перехода права быть покупателями в свою сторону. Данное правило предусмотрено статьей № 250 ГК РФ.

На обращение в суд с таким требованием законодательство предусматривает срок 3 месяца с того момента, когда владельцы обнаружили факт нарушения.

Также суд разбирает вопросы, связанные с неверно указанной стоимостью доли в уведомлении. Например, в оповещении других владельцев указано завышенная стоимость, а в договоре меньшая. Это также является нарушением преимущественного права стать покупателем другого владельца.

Читайте также:  Договор посуточной аренды квартиры: скачать образец и бланк в word, основания краткосрочной (на сутки и более) сдачи жилого помещения, оформление простого соглашения

Если требуется продажа совместной собственности

Если на квартиру установлено совместное владение, например, супругов, которые находятся в официальном браке, то высылать письменное уведомление не нужно. Для продажи всей квартиры нужно согласие мужа и жены, а также наличие их подписей на договоре продажи объекта.

Но если супруги находятся в разводе, и жена требует получить денежные средства за свою половину, то следует знать некоторые особенности. Пока жилье находится в совместном владении продать его нельзя без получения одобрения на сделку от жены. В таком случае раздел происходит через суд или делится на доли, которые затем можно продать.

Через суд буду рассматриваться следующие пути решения проблемы:

  1. Раздел будет происходить равными долями, как супругу, так и супруге. Это стандартный выход из положения.
  2. Размер долей будет отличаться. Такой вариант рассматривают при наличии несовершеннолетних детей либо ненадлежащее отношение к общему бюджету семьи одного из супругов.

  3. Квартира может быть передана в собственность одному из супругов, но только при условии разовой выплаты за другую часть жилья.

В итоге, полученный от другого владельца отказ от совершения сделки не повлечет за собой запрет на продажу.

Это решение может только передвинуть срок на некоторое время, но не запретит реализацию части.

Продать квартиру, если второй собственник против, не составит большого труда, но только при условии, что соблюдены все нюансы, качающиеся сделок с долевым участием или общей собственностью. Процесс сделки купли-продажи, может быть довольно долгим, если второй собственник против ее проведения.

Жилплощадь, разделенная на доли и ее реализации

Если, квартира находится во владении, разделенным на доли, то каждому из владельцев причитается ее определенная часть. Также, каждый из них обладает разными правами, установление которых не имеет никакого отношения к тому, какова у каждого площадь доли.

Для того, чтобы произвести отчуждение недвижимости у другого владельца квартиры, необходимо прибегнуть к следующим действиям:

  1. Отыскать на покупку части квартиры потенциального клиента.
  2. Обсудить все важные моменты договора о продаже.
  3. Составить проект соглашения, где должны быть указаны цена правила расчета относительно каждой из сторон.

  4. Поставить в известность второго владельца о том, что предполагается заключение сделки и дать ему возможность произвести выкуп доли на тех условиях, которые указаны в проекте соглашения.
  5. Выждать один месяц в течении, которого второй владелец будет изучать уведомление проекта соглашения.

  6. В случае отказа другого собственника продавать свою долю, посетить нотариуса и подтвердить проведение сделки.
  7. После заверения у нотариуса отправиться в Росреестр или МФЦ, где необходимо произвести регистрацию сделки и отметить, что право собственности переходит к другому владельцу.

  8. Получить на руки выписку из ЕГРН, после которой все права на долю в квартире уже переходят к новому хозяину.

Предъявление уведомления о планируемой сделки, которое предоставляется второму собственнику, может значительно повлиять на срок ее проведения.

В том случае, если второй хозяин квартиры, не стремиться использовать свое законное право преимущественного выкупа другой доли, он может дать расписку о том, что отказывается от него. Если, такое происходит, то продавец имеет свое полное право не дожидаться, пока пройдет положенный месяц и сразу перейти к следующему шагу, необходимому для сделки купли- продажи — заверению документов у нотариального лица.

Но, что же предпринять, если в тот момент, когда второму собственнику было вручено уведомление о продажи доли, он не сказал ничего о своем праве выкупа и просто запретил продавать ту долю квартиры, которая ему не принадлежит? Да, ничего.

Просто оставить его запрет без внимания и дожидаться того времени, когда положенный месяц, который выделен законом на рассмотрение уведомления, подойдет к концу. Если, при совершении последующих этапов сделки, второй собственник также выражает свой запрет, то опять же, стоит оставить его без внимания, так как, никакие его слова уже не имеют значения.

Ведь в тот момент, когда продавец отправиться к нотариусу, а после в учреждение Росреестра, второй собственник не должен там быть.

ВНИМАНИЕ !!! Даже, если он будет отправлять свое возражение, по поводу продажи чужой доли, в соответствующие органы, это никак не повлияет на весь процесс и, тем более, не приведет к возникновению проблем.

Но, возникает вопрос: «А если второй собственник ну уж очень настойчивый человек и все продолжает нагнетать процесс сделки своими возражениями и собирается отправиться в суд, что произойдет тогда?» Да ничего.

Даже, если будет судебное разбирательство, второй собственник получит отказ на свой иск, так как, он не обладает никакими правами распоряжаться чужой собственностью, в настоящем случае, долей, которая принадлежит второму хозяину квартиры.

Единственное, что может предпринять второй владелец в таком деле, это сорвать сделку и выкупить долю, так как такое право ему предоставляется в первую очередь. Но ведь и это ничего не изменит. Продавец ничего не потеряет после такого поступка, ведь второй собственник просто купит у него вторую долю.

Совместная собственность и продажа

Если, к примеру, супруги имеют совместную собственность, и один из них хочет продать ее, ему потребуется получить согласие от своего мужа/жены.

При этом, никакого уведомления составлять нет необходимости, все что нужно для проведения сделки — это подпись обоих супругов в договоре купли-продажи. Такой вариант самый простой.

Но вот что делать, если супруги находятся в разводе, и кто-то из них хочет получить денежные средства, за причитающуюся ему квартиру? Ведь распоряжаться недвижимостью по своему желанию в таком случае нельзя, необходимо получить именно согласие второго владельца.

Есть два решения такой проблемы:

  1. Переоформить имущество на долевое владение.
  2. Произвести раздел имущества при помощи суда.

А как продать квартиру с помощью суда, в том случае, если один из ее хозяев против? Такое вполне возможно, если, к примеру, кто-либо из супругов не дал свое согласие на добровольный раздел долей.

Когда суд рассматривает подобные дела, он учитывает не сам факт будущей продажи, а именно раздел долей квартиры между заявителем и ответчиком.

Существует все несколько решений, которые может вынести суд в ходе раздела долей при совместном владении:

  1. Каждому из лиц, выделяется две равные доли. Такое распределение происходит, как правило, при разводе супругов.
  2. Кому-либо выделяется большая доля квартиры. Такое происходит в том случае, если, к примеру, учитываются интересы детей или же истец, или ответчик недобросовестно пользовались семейным бюджетом.

  3. Квартира предоставляется во владение кому-то одному, но при условии, что этот человек выплатит компенсацию другому лицу за его часть квартиры.

Если, суд назначил выплату компенсации, ее сумма будет рассчитываться из рыночной цены квартиры.

Как правило, для установления сумм компенсации приглашается оценщик, который после предоставляет отчет о том, какова на рынке цена квартиры.

Если ж, суд постановил, что квартира будет разделена на доли, то каждый из дольщиков, должны посетить органы Росреестра и произвести регистрацию долевой собственности.

Как только будет получена выписка из ЕГРН, продажа квартиры будет осуществляться по тем условиям, которые учитываются при долевом владении.

Конечно же, в таком случае, необходимо будет предоставить второму владельцу соответствующее уведомление.

Незаконная продажа недвижимости при отсутствии согласия другого дольщика

Прежде, чем заключить договор о продаже квартиры или ее доли, необходимо обязательно получить согласие всех ее собственников. Если такое условие не воплотить в жизнь, то договор аннулируется и все действия, связанные с ним, признаются незаконными.

ВНИМАНИЕ !!! Собственники, права которых были нарушены в результате действий недобросовестного второго собственника, имеют полное право обратиться в суд.  Аргументировать подачу иска они могут статью Семейного Кодекса, а именно его статьей 35, пунктом 3(в случае, если незаконная продажа осуществлялась одни из супругов).

А в том случае, если владелец хочет продать квартиру, и при этом определенная ее доля принадлежит второму владельцу, и он не предоставляет ему право на преимущественный выкуп другой части квартиры, то второй владелец может воспользоваться статьей 250 пунктом 3 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Данная статья, дает возможность переоформить обязанности или права покупателя, непосредственно на второго собственника, права которого были нарушены.

Заключение

Делая вывод, можно сказать, что осуществить продажу квартиру, которая находится во владении по долям, в отсутствии согласия второго собственника вполне реально и, как правило, данный процесс не составляет труда.

Но, даже если жилплощадь находится в совместном владении, и второй владелец не согласен на проведение сделки и имеет возражения, продать часть помещения все равно возможно, просто это займет намного больше времени.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/prodazha-kvartiry/kak-prodat-kvartiru-esli-odin-iz-sobstvennikov-protiv

Как продать квартиру, если один из собственников против

Как продать долю в квартире, если второй собственник против

Продажа доли квартиры должна проводиться с соблюдением всех законодательных норм и требований – в противном случае продавца ожидают неприятные последствия. Проблемы возникают, если кто-либо из совладельцев не желает проводить сделку купли-продажи. Разберем, как продать квартиру, если один из собственников против.

  • Если жилье находится в совместной супружеской собственности, то сделка купли-продажи не будет проведена без письменного согласия второго супруга. При его отказе оформлять согласие потребуется выделить долю каждого собственника в натуре через суд. Продать квартиру как единое целое уже не получится, принуждать второго собственника к продаже тоже нельзя, поскольку в этом случае он в дальнейшем сможет оспорить проведенную сделку.
  • Если жилье – в общей долевой собственности, то каждый владелец имеет законное право распоряжаться принадлежащей ему долей по собственному усмотрению (продавать, дарить, передавать по наследству). В случае если кто-либо из совладельцев против, продавцу необходимо проинформировать каждого собственника о его преимущественном праве покупки продаваемой доли. Если никто из людей долю не выкупил, то человек продолжит оформлять сделку купли-продажи в стандартном порядке.

В извещении, направляемом другим совладельцам, продавцу потребуется указать выкупную стоимость доли и важные условия по проведению сделки. Собственники должны выкупить долю или отказаться от этого в течение 1 месяца. Если они согласились на то, чтобы продавец реализовал принадлежащее ему имущество, или никак не отреагировали, то сделку купли-продажи можно проводить.

Стоимость доли при продаже не должна быть меньше той, которая указана в извещении. Если человек не хочет продавать долю другим совладельцам, то он может заключить договор купли-продажи по завышенной стоимости, и другие собственники с высокой степенью вероятности откажутся от преимущественного права.

Читайте также:  Карточка прописки форма 16: образец заполнения, а также возможность скачать бланк справки номер 9 для регистрации по месту жительства

Сделки купли-продажи долей подвергаются заверению сотрудником нотариального агентства. Когда долю в жилье приобретает посторонний человек, то специалист дополнительно проверит, действительно ли преимущественное право совладельцев было соблюдено в установленном законом порядке. Это позволит предотвратить неприятные юридические последствия в виде оспаривания сделки в суде.

Выделение доли в натуре приводит к тому, что человек лишается общей собственности – вместо нее он теперь владеет индивидуальной. Это наделяет его правом распоряжаться своей личной долей по собственному усмотрению.

При этом следует учитывать несколько нюансов.

  • Если спорная квартира является однокомнатной, то выделить долю не получится.
  • Если выдел доли приведет к существенному ущербу, наносимому имуществу, то выделяющийся владелец вправе получить выплату согласно размеру его доли от других совладельцев. Несоразмерный ущерб представляет собой отсутствие возможности проживать в квартире, снижение стоимости. Если техническое состояние жилья существенно ухудшится после выдела доли, то в проведении процедуры откажут.

Выделение доли в натуре в суде состоит из следующих шагов:

  • обращение истца к специалистам БТИ за справкой, подтверждающей факт возможности либо невозможности выделения доли в спорной квартире;
  • составление иска;
  • направление иска и всех необходимых документов в районный суд по адресу нахождения квартиры.

В иске потребуется указать:

  • название суда, адрес его расположения;
  • сведения об истце и ответчике: ФИО, адрес регистрации, контактные данные для связи;
  • предмет спора: объект недвижимости, доли в котором необходимо выделить;
  • особенности пользования жильем истцом и ответчиком;
  • указание части доли, которая будет выделена;
  • указание размера компенсации, порядка ее расчета;
  • список прикладываемой документации;
  • дата направления иска в суд, подпись заявителя.

Если суд примет положительное решение, то собственнику потребуется поставить квартиру на кадастровый учет и зарегистрировать изменения, которые произошли в правах собственности на выделенную в натуре долю. Для этого следует обратиться в Росреестр, предоставив сотруднику учреждения:

  • паспорта собственников жилья;
  • заявления от каждого совладельца;
  • судебное постановление;
  • правоустанавливающую документацию на исходную недвижимость.

Сделка купли-продажи без получения согласия от других собственников считается незаконной: в такой ситуации договор аннулируется и становится недействительным. Совладельцы, чьи имущественные права были нарушены, могут обратиться в суд.

После того как суд вынесет свое постановление по поводу аннулирования сделки, продавцу возвращаются его права собственности. Он возмещает покупателю ту сумму денег, которую тот заплатил за жилье, и покрывает неустойку по незаконному пользованию чужими денежными средствами за каждый новый день.

В случае собственник не проинформирует других совладельцев о наличии у тех преимущественного права покупки, то они вправе инициировать судебное разбирательство с просьбой перевести права покупателя на себя. Срок – 3 месяца с того момента, как им стало известно о нарушении их имущественных прав.

Также имущественные права совладельцев нарушаются, если доля была продана по сниженной стоимости – по сравнению с ценой, прописанной в извещении со стороны продавца другим собственникам.

В этой ситуации люди также вправе обратиться за помощью в суд, и сделка будет отменена.

После этого владельцу потребуется провести всю процедуру по продаже жилья заново, но уже с соблюдением норм и требований законодательства.

Итак, если собственник доли планирует продать принадлежащее ему имущество, однако другие совладельцы против, то это не лишает его возможности провести сделку купли-продажи. Отказ от других собственников только несколько затягивает процедуру дела.

Источник: https://propravo24.ru/nedvizhimost/prodazha-nedvizhimosti/kak-prodat-kvartiru-esli-odin-iz-sobstvennikov-protiv

Как продать долю, если 2ой собственник против?

Вопрос от пользователя Олег:

Мы с бывшей женой являемся собственниками 2-х квартиры(50/50).Жена живет в ней,у меня новая семья,и совместное проживание там не возможно.Делить квартиру по хорошему она не хочет.На выкуп моей доли у нее нет средств,свою она продавать тоже не желает,и от продажи всей квартиры она отказывается.Как мне быть в этом случае?Как я могу получить то,что принадлежит мне?Может обратиться в суд?

Ответ:

Здравствуйте, Олег!Согласно гражданскому законодательству общая собственность супругов может быть совместной и долевой.

Соответственно, долевая собственность подразумевает, что доли супругов уже установлены, и каждый при расторжении брака получает свою долю, которой вправе владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению.

Конечно, одним из наиболее простых и, наверное, справедливых способов решения Вашего вопроса является совместная продажа, Вами и бывшей женой, всей квартиры целиком и деление поровну полученной денежной суммы.

Но если продать квартиру целиком не удается, то можно продать свою долю в праве общей долевой собственности на квартиру постороннему лицу.

Как уже говорилось, каждый участник долевой собственности, независимо от размера этой доли, имеет право по своему усмотрению распоряжаться своей долей: продать ее, подарить, завещать и т. д. При продаже доли квартиры не требуется согласия другого участника долевой собственности.

Однако, продавая или покупая долю в общей собственности на квартиру, надо иметь в виду, что другой участник долевой собственности имеет преимущественное право покупки продаваемой доли (Ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поэтому Вы должны в письменной форме известить бывшую жену о намерении продать свою долю постороннему лицу. В этом извещении следует указать стоимость продаваемой доли и другие условия продажи. Лучше всего такое извещение направить через нотариуса.

Если бывшая жена откажется от покупки, не заявит о своем намерении ее приобрести либо не приобретет в течение месяца, то Вы вправе продать ее любому другому лицу. Но продавать долю квартиры постороннему лицу Вы должны на тех же условиях, на каких она была предложена другому сособственнику.

Безусловно, продать долю в квартире сложнее, чем продать всю квартиру целиком. Кроме того, стоимость продаваемой 1/2 доли будет меньше половины стоимости всей квартиры. Можно решить Ваш вопрос и в судебном порядке. В любом случае, желаю успешного решения.

20.07.2011

Источник: https://www.GiperNN.ru/vopros-ekspertu/zhilaya-nedvizhimost/id-877

Как продать долю в квартире: рекомендации для собственников

Г. Алексеев Автор статьи

Оглавление:

При огромном количестве предложений на рынке недвижимости сложно продать и полноценную квартиру: покупатели достаточно избалованы и придирчивы, поэтому ожидание сделки может затянуться надолго.

А как продать долю в квартире в существующей рыночной ситуации, и вовсе ответить сложно.

Найти желающих приобрести лишь часть квартиры — практически невозможно, поэтому подобные предложения могут годами ожидать своего покупателя.

Но если вам повезло, и покупатель нашёлся, нужно оформить сделку купли-продажи и знать, как это сделать правильно. Вообще, процедура продажи доли аналогична продаже стандартной квартиры. Но есть и некоторые нюансы, которые мы рассмотрим.

Продажа без согласия второго собственника

Хорошо, если собственники квартиры находятся в отличных отношениях и могут согласовать между собой вопросы продажи долей имущества. Но что делать, если один из владельцев жилья не желает выкупать вашу долю и препятствует выкупу третьим лицом? Как продать долю в квартире если второй собственник против?

Есть три способа продажи доли в таком случае.

  1. Прямая продажа доли. Гражданский кодекс гласит, что собственники долей обладают преимущественным правом выкупа частей собственности остальных дольщиков. То есть, чтобы подписать договор купли-продажи с третьим лицом, необходимо иметь на руках нотариально заверенный отказ остальных собственников от выкупа доли. Отправить уведомление с предложением выкупить долю вы можете телеграммой, курьерской доставкой или заказным письмом с обязательным уведомлением о получении.
  2. Отчуждение через дарение. Подарить своё право собственности на долю вы можете и без согласия остальных собственников долевой недвижимости. Поэтому как вариант — договориться с покупателем и оформить дарственную вместо договора купли-продажи.
  3. Отчуждение через залог. Можно оформить и зарегистрировать договор залога, согласно которому хозяин оставит в залог своё имущество покупателю (в договоре — кредитору). После регистрации договора залога стороны заключают соглашение об отказе от своих прав. В результате часть квартиры, используемая в качестве залога, будет отчуждена.

По рыночной цене часть квартиры продать будет невероятно сложно, почти невозможно. Потому что желающих обычно находится немного, да и цену они предлагают во много раз меньшую.

Поэтому стоит постараться наладить отношения с остальными собственниками, чтобы они либо выкупили вашу собственность, либо не возражали против продажи.

Тогда не придётся ломать голову, как продать долю в квартире без согласия других собственников.

Продажа имущества несовершеннолетнего собственника

Если вы хотите продать недвижимое имущество несовершеннолетнего ребёнка, процедура несколько усложняется.

Закон тщательно блюдёт интересы детей, поэтому контролирует, чтобы условия жизни ребёнка не ухудшились после продажи принадлежащей ему собственности. За этим следят органы опеки и попечительства, согласие которых необходимо, чтобы совершить продажу.

Итак, как продать долю в квартире несовершеннолетнего ребёнка? Во-первых, получить согласие органа опеки, оформленное в письменном виде.

Во-вторых, предоставить несовершеннолетнему имущество не хуже продаваемого. Это необходимое условие: ребёнок должен получить другое имущество в собственность.

При этом площадь и качество нового жилья должны быть либо аналогичными предыдущему, либо превосходить его.

14-летние несовершеннолетние вправе самостоятельно принимать решение об отчуждении своего имущества. Для этого он вместе с законными представителями (родителями, опекунами, усыновителями) должен явиться в органы опеки на собеседование.

Сделка купли-продажи в приватизированной квартире

Сама процедура оформления сделки купли-продажи практически ничем не отличается от отчуждения обычной «целой» квартиры.

Итак, как продать долю в приватизированной квартире? Алгоритм действий следующий.

  1. Определитесь с ценой, которую вы хотите установить в качестве продажной стоимости. Учтите, что если рыночная стоимость квартиры 2 миллиона, то 1/2 часть этой квартиры за миллион вы не продадите. К сожалению, доля — крайне неликвидный товар на рынке недвижимости. Несведущие в делах, связанных с недвижимостью, люди, часто даже не знают, какую цену поставить в объявлении, чтобы оно привлекло покупателей. На самом деле всё просто: посмотрите цены на аналогичные предложения и установите в своём объявлении среднее значение. Затем оцените обратную связь: очень много звонков? Значит, стоит увеличить цену. Никто не звонит? Снижайте стоимость в объявлении.
  2. Затем отправьте всем остальным собственникам уведомление с предложением выкупить вашу часть имущества. В принципе, договориться можно и устно. Но если собственники откажутся, этот отказ необходимо заверить в нотариальной конторе. Если в течение месяца с момента уведомления никто не откликнулся на ваше предложение, вы смело можете продать свою часть третьему лицу.

В остальном схема стандартная: продавец и покупатель заключают договор купли-продажи, а затем регистрируют сделку. При необходимости до сделки получается согласие органов опеки и представляются другие документы для проверки юридической чистоты (от продавца покупателю).

Источник: https://pravometr.ru/kak-prodat-dolyu-v-kvartire-rekomendacii-dlya-sobstvennikov.html

Ссылка на основную публикацию