Как продать квартиру с двумя собственниками, или если их 3, 4 и более: как правильно реализовать жилье, у которого несколько владельцев, в том числе ребенок?

Как продать квартиру с двумя собственниками, или если их 3, 4 и более: как правильно реализовать жилье, у которого несколько владельцев, в том числе ребенок?

  • В действующем законодательстве установлено, что общая собственность может быть долевой или совместной.
  • При этом данное обстоятельство накладывает некоторые особенности на процедуру продажи квартиры.
  • В статье рассмотрим, как реализовать жилье в совместной и долевой собственности, а также если один из владельцев — ребенок.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Правовая база

Как продать квартиру с двумя собственниками, или если их 3, 4 и более: как правильно реализовать жилье, у которого несколько владельцев, в том числе ребенок?Правовое регулирование вопросов, связанных с общей собственностью, осуществляется на основании гл. 16 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 244 данного нормативного акта имущество, которое принадлежит двум и более лицам является общим.

В свою очередь права лиц на такую недвижимость могут быть оформлены одним из следующих способов (п. 2 ст. 244 ГК РФ):

  • в виде долевой собственности;
  • в порядке совместного владения.

Владение долевое и совместное – в чем разница?

Между этими двумя имущественными режимами есть ряд ключевых отличий, которые условно можно разделить по нескольким классификационным признакам:

№ п/п Классификационный признак Долевая собственность Совместная собственность
1 Объем прав Оформляется с выделением доли для каждого владельца. Не предполагает закрепление конкретной части имущества за каждым собственником.
2 Основания образования На договорной основе (например, при заключении брачного контракта). Законный режим, предусмотренный для супругов (п. 1 ст. 256 ГК РФ) и членов крестьянского хозяйства (п. 1 ст. 257 ГК РФ).
3 Распределение расходов, связанных с содержанием имущества (уплата налога на недвижимость, коммунальные платежи и т.д.). Разделяются пропорционально доли, закреплённой за каждым собственником. Владельцы несут солидарную ответственность.
4 Порядок распоряжения Каждый владелец имеет право распоряжаться общей собственностью (продавать, дарить и т.д.) в пределах своей доли с соблюдением ряда условий (п. 2 ст. 246 ГК РФ). Собственники могут распоряжаться общим имуществом с согласия друг друга (п. 3 ст. 253 ГК РФ).
5 Владение и пользование Определяется в рамках соглашения, заключенного между всеми собственниками, или по решению суда (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Производится сообща (п. 1 ст. 253 ГК РФ).
6 Налоговый вычет Устанавливается пропорционально выделенной доли. Самостоятельно распределяется между совладельцами (например, если жена находится в декрете, а муж работает, то в таком случае налоговый вычет может быть распределен следующим образом: 100% для супруга и 0% для супруги).

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Как продать квартиру с двумя собственниками, или если их 3, 4 и более: как правильно реализовать жилье, у которого несколько владельцев, в том числе ребенок?Правила и порядок распоряжения долевой собственностью прописаны в ст. 246 ГК РФ, в соответствии с которой отчуждение такого имущества производится по соглашению всех сторон. При этом каждый из собственников имеет право самостоятельно распоряжаться своей долей.

Следует помнить, что одной из главных особенностей продажи недвижимости, находящейся в долевой собственности, является наличие преимущественного права ее владельцев на покупку отчуждаемой доли. Об этом написано в п. 1 ст. 250 ГК РФ.

Далее подробно расскажем, как правильно реализовать квартиру с двумя, тремя и более владельцами.

Пакет документов

Для того, чтобы продать свою долю в общей квартире необходимо подготовить следующий основной перечень документов:

Название Характеристика
Письменное уведомление о продаже своей доли Направляется в адрес каждого дольщика.
Письменный отказ от преимущественного права приобрести отчуждаемую долю Должен поступить от всех сторон, имеющих законное право на отчуждаемую квартиру (в случае, если они не желают покупать долю).
Стандартный список бумаг
  • Правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, дарения и т.д.).
  • Выписка из ЕГРН.
  • Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  • Технический паспорт.
  • Сведения о прописанных жильцах.
  • Заявление о регистрации перехода права собственности и т.д.

В зависимости от конкретных обстоятельств перечень документов может меняться.

Для того, чтобы точно знать какие бумаги потребуются рекомендуется заранее проконсультироваться с юристом или риелтором.

Как продать квартиру с двумя собственниками, или если их 3, 4 и более: как правильно реализовать жилье, у которого несколько владельцев, в том числе ребенок?Реализация квартиры в долевой собственности производится в следующем порядке:

  1. Первым делом организуется поиск покупателя квартиры.
  2. Затем следует подготовить проект договора купли-продажи. В нем обязательно надо обозначить предмет сделки, стоимость, порядок и сроки расчетов, ответственность покупателя и продавца и т.д.
  3. Далее необходимо направить письменное извещение о намерении продать свою долю в общей квартире в адрес всех ее владельцев (п. 2 ст. 250 ГК РФ). В этом документе обязательно следует указать цену сделки и прочие условия.
  4. Дождаться ответа от всех участников долевой собственности. Тут возможны 2 варианта исхода событий:

    • Совладельцы направят письменный отказ от своего права приобрести отчуждаемую часть имущества.
    • Один либо несколько дольщиков изъявят желание купить долю, выставленную на продажу. В этом случае сделка по купле-продаже будет заключена с ними.

    Общий срок, в течение которого должен поступить ответ составляет 1 месяц. По истечении этого времени (при условии, что сторона проигнорировали уведомление) продавец сможет оформить сделку с первоначальным покупателем.

  5. Следующим шагом является сбор документов.
  6. После окончательного согласования всех пунктов договора его следует удостоверить у нотариуса. Данное условие прописано в п. 1 ст. 42 ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости».
  7. Дальнейшие действия производятся по стандартной схеме: регистрируется переход права собственности в Росреестре, производится окончательный расчет между продавцом и покупателем квартиры.

Сколько договоров нужно заключать?

Как продать квартиру с двумя собственниками, или если их 3, 4 и более: как правильно реализовать жилье, у которого несколько владельцев, в том числе ребенок?

Однако на практике возможна и другая ситуация, когда несколько дольщиков желают избавиться от своих частей в общей квартире. В данном случае, если продажи производятся в разное время, то соответственно каждому владельцу необходимо будет заключать свой договор с покупателем. Однако, если участники намереваются реализовать свои доли одновременно, то тогда по своему желанию они могут оформить сделку в рамках одного договора купли-продажи.

Как реализовать жилье в совместной собственности?

Реализация имущества, находящегося в совместной собственности, производится в соответствии со ст. 253 ГК РФ. Главным условием продажи совместно нажитой квартиры является наличие согласия второго собственника. Как же реализовать недвижимость, если у нее 2, 3, 4 или более владельцев, – рассмотрим далее.

Пакет документов

Необходимый список бумаг наглядно представлен в таблице:

Название Характеристика
Письменное согласие супруга (и) на продажу совместной собственности Без такого документа продать общую квартиру не получится. Данное условие прописано в п. 2 ст. 253 ГК РФ.
Стандартный перечень документов
  • Основание права владения (договор купли-продажи, решение суда и др.).
  • Паспорта обоих владельцев.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  • Технический паспорт квартиры и т.д.

Порядок действий

Как продать квартиру с двумя собственниками, или если их 3, 4 и более: как правильно реализовать жилье, у которого несколько владельцев, в том числе ребенок?Процедура отчуждения совместной недвижимости осуществляется в следующем порядке:

  1. Прежде всего необходимо получить от второго собственника письменное согласие на заключение такой сделки. Причем этот документ обязательно следует заверить у нотариуса.
  2. Далее надо определить стоимость квартиры. Можно установить свою цену или же обратиться к оценщикам.
  3. Поиск покупателя.
  4. Сбор и подготовка документов (эту процедуру можно поручить риелторам).
  5. Заключение договора купли-продажи совместной собственности.
  6. Регистрация сделки в установленном порядке.
  7. Окончательный расчет между продавцом и покупателем.

Дополнительно следует отметить, что при желании супруги могут разделить имущество, находящееся в их распоряжении, заключив между собой соответствующее соглашение. В этом случае продажа квартиры будет производится в соответствии с порядком, предусмотренным для долевой собственности.

При отчуждении совместного имущества заключается один договор купли –продажи. Причем подписать его могут как оба владельца, так и один из них. Самое главное иметь на руках письменное согласие от второй стороны.

Если один из владельцев – ребенок

Как правило, если в процедуре продажи жилья фигурирует несовершеннолетнее лицо, то весь процесс несколько усложняется. Связано это с тем, что действующее законодательство предусматривает серьезную защиту интересов детей, находящихся в возрасте до 18 лет.

Для того чтобы реализовать жилье, собственником которой выступает ребенок, потребуется собрать следующие бумаги:

Название Характеристика
Согласие за заключение сделки, полученное в органах опеки и попечительства Является обязательным условием для продажи квартиры, в которой несовершеннолетний имеет долю.
Свидетельство о рождении ребенка Предоставляется в том случае, если малолетнее лицо не достигло 14 лет.
Паспорт несовершеннолетнего В случае, если он находится в возрасте от 14 до 18 лет.
Стандартный перечень документов Сюда входят:

  • Договор купли-продажи.
  • Паспорта всех собственников недвижимости.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам и т.д.

Пошаговая инструкция

Как продать квартиру с двумя собственниками, или если их 3, 4 и более: как правильно реализовать жилье, у которого несколько владельцев, в том числе ребенок?Отчуждение квартиры, одним из собственников которой является ребенок, предполагает выполнение следующих шагов:

  1. Вначале необходимо получить согласие на сделку в органах опеки и попечительства. Для этого должны быть соблюдены следующие условия:

    • несовершеннолетнему должна быть выделена доля в новом жилье;
    • квартира, в которую переедет ребенок, по условиям должна быть не хуже предыдущей (во внимание берется площадь, благоустроенность помещений и другие параметры).
  2. Далее заключается договор купли-продажи с покупателем недвижимости и собираются документы, необходимые для его оформления.
  3. Сделка регистрируется в Росреестре, после чего стороны соглашения производят между собой расчет.

Количество соглашений

Оформление сделки производится в стандартном виде. С покупателем заключается один договор купли-продажи недвижимости.

Таким образом, планируя продажу общей недвижимости следует учитывать правила, установленные законодательством в отношении долевой и совместной собственности. В противном случае сторона, чьи интересы будут нарушены, сможет в судебном порядке признать сделку купли-продажи недействительной.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 577-04-19 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Источник: http://zhivem.pro/kvartira/prodazha/poryadok-prodazha/s-neskolkimi-sobstvennikami.html

Продажа квартиры с несколькими собственниками в 2020 году: порядок действий

Как продать квартиру с двумя собственниками, или если их 3, 4 и более: как правильно реализовать жилье, у которого несколько владельцев, в том числе ребенок?

Существует три фактора, влияющих на исход сделки, когда осуществляется продажа квартиры с несколькими собственниками:

  1. Владельцы жилья долевой собственности должны дать отказ от права на покупку.
  2. Если присутствует два собственника, то продажа жилья осуществляется по согласованию обоих сторон.
  3. Если собственником выступает ребенок, то для формирования сделки купли-продажи нужно подтверждение органов опеки.

Нюансы процедуры

Долевая собственность – это разделение жилплощади на несколько частей, которое совершается вследствие ряда обстоятельств. Распространенные факторы:

  • при разделе жилой недвижимости оба супруга отвели часть жилья себе по отдельности;
  • родственники могут наследовать квартиру или другую жилплощадь на официальных основаниях по законному праву наследования;
  • если в квартире прописано два или более человек и в последующем она была приватизирована.
Читайте также:  Выселение из муниципальной квартиры прописанного человека: можно ли и как выселить зарегистрированного

Однако при процедуре продажи жилья возможно оформить два типа отношения между совладельцами. Такая собственность может быть:

Клиент, приобретая такую квартиру, должен понимать некоторую специфику, а также риски, которые могут возникнуть при покупке жилья. Стоит обратить внимание, что приобретение жилья осуществляется на основании правоустанавливающих бумаг. Владельцы должны предоставить их заранее.

Законодательные нормы

В Гражданском Кодексе Российской Федерации ясно указаны требования и правила сделок с недвижимостью, а также прилагаемые документы.

Информация изложена в следующих статьях:

  • 247 – раскрывает сведения о правах владения собственностью, а также причитающиеся компенсации за утерю права;
  • 250 – говорит о том, кому дается первое преимущество покупки долевой собственности и что конкретно потребуется для проведения данной операции;
  • 252 – распределяет долевые части между собственниками в порядке законодательного решения РФ и долевой собственности, а также регистрации прав на квартиру.

Все расчетные действия исполняются на основании федерального закона 122, вступившим в силу вместе с изменениями с первого дня 2019 г. Он регулирует государственную регистрации прав на недвижимость и действия с ней.

Правила продажи

Согласно статье 250 ГК РФ установлен порядок продажи недвижимости, пребывающей в долевой собственности. Требуется выполнение следующих условий:

  • в ситуации, если продажа осуществляется одним собственником, то данная процедура должна быть согласована с другими жильцами, имеющими договор владения квартирой на законных основаниях;
  • когда продают все собственники, нормы отличаются от правил продажи частей недвижимости.

При покупке отдельной доли владельцам нужно получить согласие других собственников на продажу жилого имущества. Однако процедура сложнее, как кажется на первый взгляд.

Подписание договора по приобретению у нотариуса осуществляется в присутствие всех собственников жилья и при наличии пакета деловых бумаг (в первую очередь справки ЕГРН, зарегистрированный бланк купли-продажи).

Договор заключается нотариусом, подписывается им лично и заверяется печать организации – нотариальной конторы.

Установление стоимость квартиры

По законодательным нормам Российской Федерации продажа квартиры несколькими собственниками предполагает определенные обязанности каждого из совладельцев. Перед осуществлением процедуры нужно произвести согласование всех возникающих вопросов.

Чтобы выставить жилье на продажу, которое пребывает в долевой собственности, следует указать его стоимость на рынке. Собственники могут воспользоваться одним из следующих вариантов оценки квартиры:

  • самостоятельный. Этот способ подразумевает поиск похожих объявлений по: этажу, площади, району расположения недвижимости, качеству ремонта, количеству комнат и многим другим критериям. Потом подсчитывается стоимость квартиры из полученной информации;
  • услуги оценщиков-профессионалов. При сотрудничестве со специализированной компанией будет названа действительная стоимость долевой собственности жилья, которое продается, также заключение экспертов. Оно пригодится в банке, если придется прибегать к взятию кредита.

Подготовка обязательных документов

Для произведения купли-продажи жилья, пребывающего в долевой собственности, требуется сформировать набор деловых бумаг. Процесс довольно трудоемкий, но составляет основополагающий этап при использовании услуг нотариуса. Сюда входит:

  1. Удостоверения, идентифицирующие личности сторон.
  2. Техпаспорт БТИ.
  3. Договор купли-продажи доли недвижимости.
  4. Отказ всех собственников квартиры от покупки в письменном виде.
  5. При отсутствии данного отказа понадобятся зафиксированные письменно доказательства осведомленность собственников квартиры.
  6. Нотариальное заверенное согласие второго супруга на торговлю недвижимости (если гражданин состоит в законном браке).
  7. Кадастровый паспорт.
  8. Документ, свидетельствующий о зарегистрированной доле недвижимости или справка ЕГРН.
  9. При участии ребенка в процедуре требуется предоставить согласие органов опеки.

Согласно законодательству, отказ от долевой собственности должен проводиться в компании с нотариусом и с обязательным засвидетельствованием, которое подтверждает совершение сделки.

В 2020 году продажа квартиры несколькими собственниками невозможна без регистрирования отчуждения долей, без заверяющей подписи нотариуса.

Новые изменения в законе, сделанные для соблюдения прав отдельной категории собственников, касаются недееспособных личностей и детей.

Несовершеннолетний совладелец

Часть квартиры, принадлежащая ребенку, выступает в качестве отдельного препятствия при продаже недвижимости, пребывающей в долевой собственности. Манипуляции с таким жильем регулируется нормами статьи 37 ГК РФ.

В данной сделке участвуют непосредственно представители несовершеннолетнего гражданина. Они и подписывают письменное соглашение на заключение договора.

Согласие от органов опеки

Существуют случаи, когда необходимо заключить правомерную сделку по продаже доли, принадлежащей ребенку. Для этого в обязательном порядке потребуется согласие службы опеки и попечительства, которое выдается официальным представителям несовершеннолетнего. Этот орган местного самоуправления ведет контроль за выполнением законных интересов несовершеннолетних и выдает разрешение, когда:

  • мать и отец по отдельности дали подтверждение на реализацию доли несовершеннолетнего. Если отсутствует один из родителей, не лишенный прав, понадобится его согласие;
  • выполнятся выделение доли ребенку при торговле квартирой с получением права на владение другим, таким же по площади и условиям жильем.

Дополнительные особенности

Недвижимость может пребывать не только в долевой, но также в совместной собственности. Торговля такой недвижимостью подразумевает ряд особенностей.

При произведении процедуры по продаже такого жилья разрабатывается договор в письменном виде, также создается акт приема-передачи собственности.

Приобретающее собственность лицо получает на нее право благодаря наличию акта сделки купли-продажи, который подписан мужем и женой в присутствии эксперта из Росреестра.

Выводы

Продающие недвижимость в совместном владении лица должны понимать критерии продажи жилья в долевой собственности. Лучше всего прийти к общему согласию заранее. Последние изменения в законе требуют от продавца соблюдения права первоочередного приобретения доли собственниками с обязательным письменным уведомлением о продаже.

Если один из совладельцев не достиг восемнадцатилетия, потребуется задействовать органы опеки, которые выдадут соответствующие справки. Нужно присутствие законного представителя недееспособного или ребенка.

Процедура продажи квартиры двумя или более собственниками будет недействительной, если акт купли-продажи не подтвержден нотариусом.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Как продать квартиру с двумя собственниками, или если их 3, 4 и более: как правильно реализовать жилье, у которого несколько владельцев, в том числе ребенок?

Источник: https://walaw.ru/nedvizhimost/prodazha-kvartiry-s-neskolkimi-sobstvennikami

Продажа квартиры с долями

Актуальный вопрос многих собственников – как продать недвижимость, разделенную на доли? Наиболее распространенная проблема – отсутствие определенных долей в натуре в приватизированном жилье, что приводит к спорам между владельцами и трудностям при оформлении сделок с недвижимым имуществом.

Ответ наших юристов можно получить на бесплатной консультации на сайте или по телефону. Общие моменты относительно процедуры оформления правоустанавливающих документов и продажи долей в квартире раскрыты в статье.

Отличия общей долевой и совместной собственности

Как продать квартиру с двумя собственниками, или если их 3, 4 и более: как правильно реализовать жилье, у которого несколько владельцев, в том числе ребенок?

Понятие долевой собственности подразумевает владение квартирой/домом в равных или неравных долях, где каждая из сторон вправе распоряжаться своей частью – дарить, продавать и передавать по наследству.

Совместная собственность не устанавливает четкие доли каждого из владельцев, что подразумевает пользование имуществом на равных правах. Распоряжаться помещением в таком случае можно исключительно с разрешения остальных дольщиков с выделом своей доли.

Обратите внимание!

В 2018 году закон претерпел ряд изменений, которые в первую очередь направлены на обязательное нотариальное заверение сделки с долевой продажей недвижимости.

Выделение доли для продажи

Законная продажа квартиры с долевым участием предполагает обязательный выдел доли с ее последующей оценкой. Процедура выделения доли в натуре происходит 2-мя способами:

  • по согласованию сторон – каждому владельцу определенная комната/комнаты;
  • в судебном порядке – отдельное помещение или часть собственности — ½, ⅓ и т.д.

При процентном соотношении частей помещения в долях продажа квартиры происходит в том же порядке, но не с указанием конкретного помещения, а по площади. Например, 1-комнатная квартира 40 кв.м. делится между 2 дольщиками в равных долях – по 20 кв.м. на каждого.

Для дальнейшей переуступки права на недвижимость, любой из владельцев имеет возможность выделить свою долю для последующего распоряжения ей.

За совладельцами сохраняется право преимущественной покупки ( ПП) по той же ставке, которая будет предложена другим покупателям.

При отказе дольщиков от предложения, собственник может выставить имущество (долю) на рынок, а если есть несколько покупателей, право выбора претендента остается за продавцом.

Если ПП будет нарушено (изменение цены, отсутствие осведомленности), то владелец вправе в течение 3-х месяцев подать в суд для признания купли/продажи недействительной.

Обратите внимание!

Это право действует только при возмездных сделках с имуществом в пользу третьих лиц. При продаже доли одному из совладельцев, норматив теряет свою силу, а покупатель определяется продавцом.

Порядок продажи доли в квартире

Оформление продажи долей квартиры, как и сделка купли/продажи недвижимости с долевым участием, требует соблюдения норм законодательства. Согласно действующих норматив ФЗ РФ, собственник должен следовать следующей схеме:

  • уведомление всех дольщиков о продаже своей части имущества – письмо с уведомлением и указанием суммы или объявление на сайте Росреестра;
  • 30 дней с момента отправки письменного уведомления отводится на ответ оппонента;
  • в случае принятия предложения совладельцами жилплощади, сделка купли-продажи оформляется на первичных условиях (сумма в письме/объявлении не может быть изменена);
  • заключить договор купли-продажи части квартиры с третьими лицами можно только в случае отказа дольщиков.

Передача доли одному из собственников идентична общей схеме с регистрацией имущества в Росреестре, уплатой налога, госпошлины (в 2018 году – 2 тыс. руб.).

Как составить договор?

Чтобы не нарушить закон и быстро совершить сделку, следует соблюсти ряд моментов:

  • договор купли-продажи квартиры по долям, который включает информацию о каждой стороне, описание жилплощади, стоимость, права третьих лиц (совладельцев);
  • документ заверяется у нотариуса;
  • передаточный акт – документ, подтверждающий переход собственности новому владельцу;
  • регистрация права на долю недвижимости в Росреестре или МФЦ с уплатой налога и пошлины.

Документы на продажу доли в 2018 году

Покупка квартиры с долевым участием в 2018 году оформляется Росреестром. Для регистрации права на часть жилплощади, покупатель должен подготовить пакет документов:

  • заявление по форме – от владельца, заявление на изменение прав собственности – от других совладельцев, в случае покупки доли в равноценных пропорциях;
  • соглашение о выделе в натуре или решение суда;
  • удостоверения личности каждой из сторон сделки;
  • правоустанавливающие документы сторон;
  • если совладелец ребенок – согласие органов опеки;
  • доверенность при отсутствии одного из участников;
  • паспорт на квартиру из бюро технической инвентаризации.

В каждом отдельном случае перечень документов может меняться. Узнать полный список и сократить временные потери можно, обратившись за консультацией к компетентным юристам.

Читайте также:  Совместная аренда жилья: где найти компаньона, чтобы с ним снять квартиру или комнату, и сайты для поиска и знакомства с соседкой, заключение договора перед съёмом

Сделка с долями собственности имеет несколько вариантов.

Совладельцам

Продажа совладельцам может быть добровольной и принудительной. В первом случае владелец сам устанавливает цену и предлагает часть недвижимости совладельцам.

Второй вариант подразумевает следующее: если доля владельца признается значительной (самая большая относительно других собственников), то вопрос можно решить в судебном порядке, признав доли жильцов незначительными.

Для совершения выкупа все условия должны быть соблюдены:

  • доля незначительная;
  • реальный выдел невозможен;
  • владелец не заинтересован в пользовании общим имуществом;
  • не затронуты интересы несовершеннолетнего ребенка.

Третьим лицам

Если у квартиры несколько хозяев, то один из них имеет право распоряжаться имуществом при отказе от сделки совладельцев.

Завышение цен намеренно и последующее их снижение при продаже другому лицу – вариант обмана, что приводит к расторжению договора в суде.

То же касается договора дарения, который можно оспорить в случае возмездной сделки, зная все тонкости законодательной базы РФ в 2018 году.

Кредиторам

В случае залога недвижимости или по решению суда (задолженность по кредитам), торги недвижимого имущества проводятся без согласия дольщиков и самого хозяина.

Обратите внимание!

Если вам продали квартиру или ее часть с двумя совладельцами, один из которых не присутствовал при сделке и не дал согласие, то риск обмана и разрыва сделки велик. Заинтересованное лицо имеет право в течение 3-х месяцев обратиться в суд с требованием о признании продажи недействительной.

Как продать всю квартиру по частям?

Как продать квартиру с двумя собственниками, или если их 3, 4 и более: как правильно реализовать жилье, у которого несколько владельцев, в том числе ребенок?

Ситуация продажи квартиры в долевой собственности, когда покупатель один, а продавцов несколько, требует правильного подхода. Нет необходимости заключать отдельный договор с каждым собственником, кроме сделок в разное время. Продать квартиру с несколькими собственниками можно при соблюдении ряда формальностей:

  • если все владельцы согласны с передачей прав на имущество (продажей), то заключается единый договор, в котором прописывается порядок расчета с каждым участником сделки;
  • уведомлять дольщиков о сделке не требуется ввиду их единогласного согласия;
  • договор заверяется у нотариуса, что является одним из основных условий.

Продать или купить квартиру в равных/неравных долях может любое физическое и юридическое лицо. Порядок совершения сделки описан выше, а спорные моменты можно выяснить, обратившись к опытным юристам нашей компании.

По закону договор может быть написан в свободной форме, что также предусматривает несколько вариантов передачи денег:

  • перевод каждому продавцу части денег, соразмерной с проданной долей;
  • перечисление всей суммы одному из дольщиков с последующим перераспределением финансов между бывшими дольщиками.

Если покупателей 2 и более, то форма собственности может быть выбрана совместной или долевой.

Если вас интересует, как продать квартиру по частям одному собственнику, то в таком вопросе следует отталкиваться от всех вышеизложенных действий – выделение долей, оформление документов на каждую часть недвижимости, продажа собственности.

Продажа доли несовершеннолетнего ребенка

Еще один актуальный вопрос владельцев недвижимости – как продать квартиру, доли которой оформлены на детей, и что по данному вопросу говорит закон РФ.

Согласно законодательству, несовершеннолетний не имеет права распоряжаться недвижимым имуществом без согласия попечительства и опеки. В этом процессе первое место занимают интересы ребенка.

Чтобы сделка получила одобрение вышестоящих органов, следует предоставить:

  • документ, подтверждающий открытие счета в банке на имя ребенка, на который будут перечислены деньги после продажи жилья;
  • подтверждающие факты о новом месте жительства, условия в котором не должны быть ниже, чем в реализуемом жилье.

Как продать квартиру с подаренными долями в квартире или комнате ребенку также установлено ст. 60 СК РФ, ст. 26, 28, 37 ГК РФ, которые говорят об имущественных правах ребенка, его дееспособности и возможности распоряжаться его имуществом.

Если второй собственник против

Если все собственники продают доли, то вопросов быть не может. Но что делать, если один или несколько дольщиков против сделки? Купля-продажа квартиры, собственность на которую находится в долях, возможна без согласия всех владельцев. При возражении любого из участников есть несколько вариантов решения проблемы:

  • возражение на уведомление о сделке с долей одного из владельцев признается, как отказ от преимущественного права покупки, а дальнейшие действия продолжаются в общем порядке;
  • при отказе оформлять нотариально заверенный отказ, передача права собственности может проходить по договору безвозмездного дарения, что допускается по закону и не влечет за собой судебных тяжб.

Итог

Распоряжаться долями в недвижимости может каждый взрослый человек. Чтобы продать или купить долю или всю квартиру в долевой собственности, следует знать несколько моментов:

  • сделки с детьми до совершеннолетнего возраста проводятся под контролем органов опеки и попечительства;
  • ипотечное жилье может быть передано в собственность другому владельцу только при согласии банка;
  • продать дарованную квартиру, как и приобретенную или наследованную можно при совместной собственности или долевой, получив согласие оппонентов или выделив натуральную часть жилья;
  • несогласие дольщика со сделкой не лишает гражданина права совершать передачу прав на жилплощадь.

На остальные вопросы смогут ответить опытные адвокаты и юристы портала Правовед.

Источник: https://pravoved.ru/journal/prodazha-kvartiry-s-dolyami/

Как продать квартиру, у которой несколько собственников

Время чтения 5 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Продать квартиру с несколькими собственниками возможно только при соблюдении специальных условий, предусмотренных законодательством. В состав таких требований входит предварительное уведомление владельцев жилья, а также нотариальное удостоверение договора по распоряжению долевой собственностью.

Правовой режим квартиры с долевой собственностью

Как продать квартиру с двумя собственниками, или если их 3, 4 и более: как правильно реализовать жилье, у которого несколько владельцев, в том числе ребенок?

Возможное распоряжение квартирой, у которой несколько собственников, осуществляется с учетом следующих особенностей:

  • если одновременно продаются все доли в квартире – уведомление владельцев не требуется, так как они непосредственно участвуют на стороне продавца;
  • если хотя бы одна доля не отчуждается – требуется обязательное уведомление владельца такой доли и предоставление ему права преимущественного приобретения остальных долей;
  • вне зависимости от указанных условий, сделка по распоряжению объектом долевой собственности требует удостоверения договора купли-продажи в нотариальной конторе.

Без соблюдения правил об уведомлении или нотариальном удостоверении сделка не будет зарегистрирована в органах Росреестра, а переход права собственности не состоится.

Порядок продажи квартиры с несколькими собственниками

Для совершения сделки купли-продажи квартиры, принадлежащей гражданам на праве долевой собственности, продавцам необходимо выполнить несколько юридически значимых формальностей. Перечень таких действий можно представить в виде пошаговой инструкции.

Согласование условий сделки

На этой стадии происходит поиск потенциального покупателя и определение условий договора купли-продажи. Для этого сторонам требуется достигнуть соглашения по следующим вопросам:

  • предмет договора – одна или несколько долей в общем праве, либо целый объект недвижимого имущества;
  • цена сделки – устанавливается сторонами самостоятельно и может являться основанием для направления уведомления гражданам, отказавшимся продавать свои доли;
  • порядок и условия оплаты – наличный расчет или безналичная форма оплаты, сроки уплаты цены по договору;
  • специальные условия для граждан, сохраняющих право пользования жильем после продажи долей.

Достигнутые договоренности фиксируются в проекте договора, который будет позже представлен нотариусу и в органы Росреестра.

Уведомление о продаже доли

Данный этап является обязательным только в случаях, когда происходит отчуждение не всего объекта, а отдельных его долей. Для этого в адрес дольщиков, не участвующих в продаже, направляется письменное уведомление с предложением использовать право преимущественного выкупа.

Рассмотрение уведомления происходит с учетом следующих особенностей:

  • если получатель документа согласен использовать преимущественное право покупки, для него будут действовать условия проекта договора;
  • если такой дольщик отказывает от реализации преимущественного права, он может выразить свой отказ в письменной форме;
  • если в течение 30 дней на уведомление не получен ответ, сделка может совершаться с первоначальным покупателем на прежних условиях.

После прохождения этого этапа сделки необходимо представить договор для нотариального удостоверения.

Скачать уведомление о продаже доли в квартире (образец)

Удостоверение договора у нотариуса

Гражданский кодекс РФ требует любые возмездные сделки с объектами долевой собственности удостоверять у нотариуса. Даже если на стороне продавца выступают одновременно все владельцы долей, данное правило подлежит безусловному исполнению.

При обращении в нотариальную контору необходимо представить следующие документы:

  • общегражданские паспорта участников сделки;
  • доверенность на представителей (если сделка совершается с их участием);
  • правоустанавливающие документы для каждого продавца (выписки ЕГРН, свидетельства о праве собственности и т.д.);
  • договор купли-продажи;
  • уведомление о продаже доли и письменный отказ от преимущественного права выкупа (если такие документы было необходимо составлять).

В нотариальной конторе проверяется законность совершения сделки и ставится регистрационная отметка на договоре. За совершение нотариальных действий уплачивается тариф, утверждаемый нотариальной палатой.

Обращение за регистрацией сделки

После нотариального удостоверения договора купли-продажи, необходимо обратиться за регистрационными действиями, которые позволят официально подтвердить переход права собственности. Для этого необходимо представить аналогичный пакет документов, который был получен в нотариальной конторе.

Помимо этого, гражданам необходимо оплатить госпошлину в размере 2000 рублей, оригинал госпошлины представляется одновременно с заявлением на регистрацию. Обращение для регистрации перехода права собственности возможно одним из следующих способов:

  1. путем личного обращения напрямую в органы Росреестра;
  2. путем личного обращения в Многофункциональный центр;
  3. обращение в указанные органы через представителей по нотариальной доверенности.

Обращение напрямую в учреждение Росреестра является наиболее быстрым способом зарегистрировать сделку (общий срок сократиться на два рабочих дня по сравнению с МФЦ).

По итогам регистрации участники сделки получают выписку ЕГРН (отдельный бланк для каждого участника сделки). Если покупателем долей выступало одно лицо, оно получит единую выписку ЕГРН, в которой будет содержаться информация о переходе права собственности. Таким образом, продажа всех долей одному покупателю меняет правовой статус формы собственности на квартиру.

Источник: https://law03.ru/finance/article/prodazha-kvartiry-s-neskolkimi-sobstvennikami

Как продать квартиру если собственников двое — Закон и недвижимость

Как продать квартиру с двумя собственниками, или если их 3, 4 и более: как правильно реализовать жилье, у которого несколько владельцев, в том числе ребенок?

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ст.252 ГК). Например, выдел доли в натуре в жилом доме допускается, только если есть возможность организовать жилое помещение, полностью изолированное от остальной части дома, то есть с отбельным входом и независимыми коммуникациями. Выдел доли в натуре возможен как по соглашению сособственников, так и в судебном порядке, если согласие не было достигнуто.

Читайте также:  Регистрация договора аренды квартиры: где происходит кроме росреестра, и нужна ли она при заключении соглашения о найме жилого помещения между физическими лицами?

Покупка квартиры у двух собственников. Как правильно покупать недвижимость у нескольких собственников?

Стандартный договор предполагает участие двух сторон. Но это не значит, что их не может быть больше. Один из примеров – покупка квартиры, у которой два собственника. В этом случае требуется определенный алгоритм действий, о котором мы расскажем в нашей статье.

Важно учесть, что выдел в натуре запрещается, если его осуществление невозможно без нанесения несоразмерного ущерба имуществу, которое находится в общей собственности (например, невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной ценности).

Если выделить долю в натуре невозможно, то суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию. Получив такую компенсацию, собственник утрачивает право на свою долю.

В результате снижается вероятность выкупа доли мошенниками по низкой цене — злоумышленникам невыгодно покупать долю по рыночной стоимости, объяснила генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

«Но продавец может иметь намерение продать свою долю определенному лицу, с которым не состоит в родственных связях, например близким друзьям. И вынужден будет изначально предлагать свою долю соседям», — заметила Кузнецова.

Процесс регистрации сделки займет больше времени, констатировали риелторы. «Раньше мы могли провести сделку в один день: осуществить наличный или безналичный расчет между продавцом и покупателем и тут же подписать договор купли-продажи, составленный в простой письменной форме, это занимало в среднем один час, — приводит расчеты Оксана Иванова из «НДВ-Недвижимости».

Сейчас после выполненных взаиморасчетов необходимо приехать к нотариусу, составить договор купли-продажи, подписать его и отвезти на регистрацию».

«Теперь в альтернативных сделках Москва — Подмосковье (их не так уж мало) придется ездить к разным нотариусам.

То есть законодатели не только увеличили стоимость отчуждения недвижимости, но и усложнили процесс», — сообщил директор агентства «Релайт-Недвижимость».

Значительная часть сделок, в том числе ипотечных, заключается в банках, которые самостоятельно составляют договор купли-продажи за собственников, указали московские риелторы.

Из-за этого участникам сделки приходится уезжать из банка к нотариусу для заверения, а затем возвращаться, чтобы получить деньги.

«Учитывая, что нотариусы всегда находятся практически в шаговой доступности от офисов банков, нужды в присутствии нотариуса именно в офисе банка нет», — убеждена московский нотариус, член комиссии Федеральной нотариальной палаты по этике, профессиональной чести и имиджу Екатерина Лексакова.

При решении приобрести недвижимость ее покупатель всегда имеет определенные риски, связанные с потенциальной сделкой. Идеальным вариантом является покупка чистой, ничем не отягощенной квартиры, но, к сожалению, на практике такие случаи встречаются редко, а операция с недвижимостью имеет определенные нюансы.

Важной особенностью, которой отличается договор с двумя собственниками, есть получение согласия от второго владельца на продажу недвижимого имущества. Стоит знать, что если он ответит отказом, то данная сделка будет юридически недействительной и вы не сможете приобрести жилплощадь. Поэтому специалисты рекомендуют наладить контакт со всеми совладельцами квартиры во избежание недоразумений.

Чтобы при покупке квартиры не оказаться в неприятной ситуации с двумя ее владельцами (хотя в свидетельстве может значится один) необходимо всегда тщательно изучать документы перед заключением сделки на факт наличия достоверного числа владельцев. Ведь, когда у недвижимого имущества несколько владельцев, то могут возникнуть некоторые нюансы при его покупке.

Зачастую квартира может находится в общей собственности двумя, а то несколькими совладельцами по причине:

приватизации;

  • вступлении в наследство;
  • покупки квартиры супругами;
  • приобретение жилого помещения двумя людьми.
  • Общее владение квартирой классифицируется на совместную и долевую собственность. Второй вариант, наиболее предпочтительный при покупке, так как меньше может возникнуть разногласий у дольщиков.

    Если же вы квартиру покупаете в совместном владении, как правило, у семейной пары, то согласие второго супруга обязательно (в письменной форме и заверенное нотариусом). Если покупка недвижимости осуществилась без ведома и одобрения «второй половины», то «пострадавший» супруг имеет подать иск в суд на возврат своей собственности, что далеко не выгодно покупателю – потеря времени и денег.

    Однако, супруг не сможет претендовать на собственность, если этот пункт прописан в брачном договоре или квартира ко второму супругу перешла по договору дарения или по наследству. В этом случае никаких претензий к сделке продажи квартиры быть не должно.

    Но, не стоит забывать, что совладельцем квартиры может быть не только супруг.

    Особенно, остро поднимается этот вопрос, когда вторым собственником является несовершеннолетний ребенок и его права защищают органы опеки, ведь согласия на продажу его родителей или опекунов будет недостаточно.

    Виды общей собственности

    Вне зависимости от причин возникновения, собственность может обладать статусом общей в двух правовых режимах:

    • Долевая собственность – лица имеют право на владение и распоряжение определенной дробной долей в рамках одного объекта недвижимости. При уведомлении второго собственника и предоставлении права приоритетной продажи возможно свободное распоряжение долей.
    • Совместная собственность – лица обладают равными правами на один и тот же объект, при этом равенство не обязательно означает долю (в том числе 50%). Подобное имущество можно разделить, но до момента раздела каждый имеет право соглашаться или отказывать в проведении сделки.

    Как продать квартиру, если второй собственник против?

    Продать квартиру, если второй собственник против, не так уж сложно, если знать все нюансы совершения сделок с долевой или совместной собственностью. Однако возражения второго собственника жилого помещения могут существенно затянуть процесс продажи, так как продавцу предстоит соблюсти ряд обязательных формальностей.

    Долевая собственность возникает не только при изначальной долевой покупке. Причиной также может быть наследство, разделенное на перечень наследников, или распавшийся брак. В последнем случае стороны или заключают соглашение о выделении долей, или проводят раздел в суде, как близкие родственники.

    Совместная собственность возникает во время заключения брака, но только на то имущество, которое было приобретено в его период.

    Супруги могут совместно пользоваться имуществом, но распоряжаться только по обоюдному согласию.

    Стоит отметить, что совместная собственность не предполагает наличие нескольких собственников: владелец всегда один, но другой член семьи имеет право в перспективе получить долю.

    Чем грозит продажа квартиры без согласия других собственников?

    Так как согласие других собственников является обязательным условием заключения сделки купли-продажи, то его невыполнение грозит аннулированием заключенного договора и признанием его недействительным. С таким иском вправе обратиться в суд другие собственники, имущественные права которых были нарушены. Мотивировать свое исковое заявление собственники могут п.3 ст.35 Семейного кодекса и 253 ст. ГК РФ.

    В результате стороны сделки вернуться к начальной точке: права собственности на квартиру вернуться к продавцу. Он должен будет возместить покупателю уплаченную им цену за квартиру, а также выплатить неустойку в виде назначенной судом фиксированной суммы либо как платы за незаконное пользование чужими средствами за каждый день.

    Если собственник проигнорирует правило ГК о преимущественной покупке, то другие дольщики могут в судебном порядке потребовать перевода обязанностей/прав покупателей на себя (согласно п.3 ст.250 ГК РФ). На это у них есть три месяца с того момента как они узнали о нарушении своих прав. Это подтверждается судебной практикой и Постановлением Верховного суда.

    Продажа квартиры с двумя собственниками:

    Согласно российскому законодательству жилое помещение может принадлежать двум и более владельцам. При ее продаже возникает много вопросов. В данной статье рассмотрим, как продать квартиру, если в ней два собственника.

    Другие собственники также могут оспорить сделку купли-продажи, если доля была продана по более выгодной цене, чем им было предложено продавцом в официальном извещении.

    Порядок продажи доли собственности в доме

    В возможных случаях, когда место нахождения другого собственника определенного помещения неизвестно, тогда имеется возможность продавцу продать свою долю и без его непосредственного участия и согласия.

    При этом, необходимо будет учитывать такой важный момент, что подобного рода сделка может быть признана судом недействительной, когда другой собственник объявится в течение 1 года.

    Если другими собственниками считаются лица, которые ввиду своего возраста не могут представлять собственные интересы, тогда за них это должны делать органы опеки.

    При продаже своей доли, не забывайте о том, что первоначально другие собственники имеют преимущества при осуществлении выкупа доли продавца. Он должен будет первоначально предложить жильцам этого помещения выкупить его долю в собственности на установленных им условиях.

    Когда другие жильцы не желают выкупать его долю в данном помещении, тогда по истечении одного месяца имеет законное право искать покупателя на стороне. Это все регламентируется действующими законами нашей страны.

    Когда у вас возникли такие вопросы, тогда рекомендуется обратиться в юридическое агентство где вам смогут дать консультацию по различным нюансам, которые могут возникнуть при продаже доли в доме.

    • Важно! По всем вопросам продажи жилья, если не знаете, что делать и куда обращаться:
    • Звоните 8-800-777-32-63.
    • Юристы по жилищным вопросам, и адвокаты, кто зарегистрирован на Российском Юридическом Портале, постараются Вам помочь с практической точки зрения в сложившемся вопросе и проконсультируют Вас по всем интересующим вопросам.

    Комплект документов для заключения сделки

    Для заключения сделки купли-продажи потребуется стандартный комплект документов, который включает выписку из ЕГРН/ЕГРП на объект (или свидетельство старого образца), правоустанавливающие документы, техническую документацию из БТИ. Также дополнительно понадобится:

    • письменное согласие супруги на сделку, заверенное у нотариуса (при совместной собственности);
    • письменный отказ от преимущественного права покупки от других собственников, заверенный нотариально.
    1. Оформление договора купли-продажи при нескольких собственниках будет не сильно отличаться от типового. Его особенности будут состоять в следующем:
    • в договоре будут указаны несколько продавцов с указанием доли каждого из них;
    • может быть прописан раздельный расчет с продавцами с указанием их реквизитов банковских счетов для перечисления средств за долю каждого лица.

    Но при этом придется дважды заплатить за перерегистрацию прав собственности на квартиру, что невыгодно для покупателя.

    Источник: https://yarlegalservices.ru/kak-prodat-kvartiru-esli-sobstvennikov-dvoe/

    Ссылка на основную публикацию