Предварительный договор купли-продажи квартиры, жилого помещения и иной недвижимости: пример заполнения формы, скачать образец и бланк документа, и зачем нужен?

Предварительный договор купли-продажи квартиры, жилого помещения и иной недвижимости: пример заполнения формы, скачать образец и бланк документа, и зачем нужен?

Предварительный договор купли-продажи квартиры подписывается сторонами при возникновении желания совершить сделку. В нем содержатся обязательные для выполнения условия, после исполнения которых обе стороны могут приступать к составлению основного соглашения.

Зачем нужен такой договор? Этот документ закрепляет намерения каждого из участников сделки купить или продать жилье, поскольку простое обещание не имеет никакой силы при возникновении споров.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Особенности документа

Предварительный договор купли-продажи квартиры, жилого помещения и иной недвижимости: пример заполнения формы, скачать образец и бланк документа, и зачем нужен?Предварительный договор по продаже квартиры — это официальный документ, который закрепляет желание продавца и покупателя подписать главное соглашение на указанных конкретных условиях. Все они прописываются в тексте данного договора, составленного по форме основного. Важно иметь в виду, что несоблюдение этих требований приводит к его недействительности.

В документ должна быть включена информация о жилом объекте, согласованная дата подписания главного соглашения, все существенные условия совершения сделки. Правовые основы заключения этого типа договора купли-продажи прописаны в ст. 429 ГК РФ.

Статья 429 ГК РФ. Предварительный договор

  1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
  2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
  3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
  4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
  5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
  6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Важно понимать, что при его оформлении и утверждении каждой из сторон, покупатель не становится хозяином указанного в документе имущества, а всего лишь приобретает возможность подписать будущий договор на условиях, которые указаны в текущем.

Это соглашение заключается только в письменной форме. Регистрация у нотариуса не требуется, но и не запрещается — стороны по согласию могут произвести данную процедуру.

Очень часто после оформления предварительного договора купли-продажи, покупатель отдает продавцу некоторую сумму денежных средств. Однако этот ход неверен — внесение оплаты по этому документу вообще не должно происходить. При этом в тексте можно указать, какую сумму авансового платежа получает продавец при заключении основного соглашения.

Какова опасность заключения договора?

Предварительный договор купли-продажи квартиры, жилого помещения и иной недвижимости: пример заполнения формы, скачать образец и бланк документа, и зачем нужен?

Поэтому при подписании такого документа необходимо трезво оценивать его достоинства и недостатки.

Изменение цен между подписанием предварительного и основного договоров. По причине того, что в этом документе точно прописывается окончательная стоимость приобретаемой квартиры, за время ожидания подписания главного соглашения может случиться как скачок, так и обвал цен на недвижимость.

В таких условиях вполне вероятно возникновение ситуации, когда или продавец будет недоволен старой ценой (к примеру, в новых условиях эта квартира бы стоила выше, или полученной суммы будет недостаточно для покупки нового жилья), или покупатель (к примеру, цены резко упали, и в новых условиях квартиру можно было бы купить дешевле).

Ответственность в суде. Если одна из сторон соглашения передумала подписывать основной договор, то другая сторона может заставить ее это сделать через суд. Такая возможность зафиксирована в п. 4 ст. 445 ГК. При этом пострадавшая сторона имеет полное право требовать с другой возмещение всех понесенных затрат.

Однако здесь нужно иметь в виду — предварительный договор становится недействующим, если до истечения указанного срока не подписан главный, или любой из участников не сообщил в письменном сообщении о намерении его подписания, а также дате, месте и времени события.

Задаток. Обычно при заключении данного договора покупатель выплачивает продавцу задаток в качестве гарантии выполнения взятых обязательств.

Понятие задатка подразумевает, что если покупатель не захочет в дальнейшем подписывать главный договор, то деньги остаются у продавца. А если продавец не подпишет документ — он обязан выплатить покупателю сумму задатка в двойном размере.

С другой стороны, все чаще в судебных разбирательствах пункты соглашения, содержащие данные о внесенном задатке, признаются недействительными. Поэтому оптимальнее всего в таком случае составлять предварительный договор, а вместе с ним — договор задатка (в чем разница между авансом и задатком?).

Снижение рисков

Предварительный договор купли-продажи квартиры, жилого помещения и иной недвижимости: пример заполнения формы, скачать образец и бланк документа, и зачем нужен?

Покупатель пока не обладает нужной суммой денег — возможно, он ожидает поступления денежных средств, одобрения кредита и т. д.

Продавец не оформил документы, которые необходимо представить при продаже жилья. Следовательно, ему необходимо дополнительное время чтобы это сделать.

Собственник в данный момент отсутствует в городе, и ему нужно время для возвращения или оформление доверенности на продажу имущества.

Необходимо совершить какие-либо действия перед сделкой, к примеру, сняться с учета или оформить разрешение в органах попечительства (опеки).

Любая из сторон договора вступает в наследство (процедура, как правило, занимает до полугода), и они хотят закрепить свое желание совершить сделку. Тем не менее, лучше не подписывать такого документа до тех пор, пока нотариус не выдал свидетельство о наследовании, чтобы документ вступил в юридическую силу.

Приобретение жилья при использовании субсидии или денежного сертификата. Иногда получение денег по таким документам происходит только после того, как сделка прошла госрегистрацию, что может занять 2-3 недели.

Также могут существовать и другие причины, которые способны побудить стороны заключить предварительный договор.

Внесение в документ существенных для какой-либо стороны условий, снижает риск дальнейшего срыва запланированной сделки.

Содержание документа

Предварительный договор купли-продажи квартиры, жилого помещения и иной недвижимости: пример заполнения формы, скачать образец и бланк документа, и зачем нужен?

  • полные данные о продавце и покупателе квартиры;
  • адрес и подробное описание приобретаемого жилья;
  • конкретная дата, до наступления которой сторонам необходимо подписать главный договор по совершаемой сделке (как оформляется главный договор?);
  • цена приобретения квартиры, а также сроки и способы передачи денежных средств покупателем (например, через банковскую ячейку);
  • указание о виде собственности, в которой находится это жилье, а также на основании каких документов возникло это право;
  • сведения о прописанных в квартире людях, а также о том, кто может продолжать пользоваться квартирой до подписания главного соглашения (как продать квартиру, если в ней прописаны несовершеннолетние?);
  • какие-либо действия, которые нужно выполнить для того, чтобы совершить сделку. Указываются точные сроки, отведенные на их совершение.

Ответственности за то, что обязанности предварительного договора не выполнены, или основной так и не подписан.

Как составить?

Предварительный договор купли-продажи квартиры, жилого помещения и иной недвижимости: пример заполнения формы, скачать образец и бланк документа, и зачем нужен?

От каждой из сторон в подписании этого соглашения должны участвовать те лица, которые будут подписывать и основной. Это означает, что если жилье находится в совместной собственности у нескольких лиц, все они также должны быть указаны в этом соглашении. То же самое относится и к покупателям, если покупка производится несколькими людьми.

Очень важно присутствие на этом этапе всех участников сделки. Если, к примеру, один из владельцев находится в отъезде, а остальные уверяют что «он не против», то в конечном итоге может оказаться, что обязательства по продаже он на себя не принимает, а следовательно, не будет участвовать в конечной сделке, что приводит к ее срыву.

В договоре нужно наиболее точно и полно описывать жилье, являющееся объектом его заключения. Надо полностью указать адрес нахождения квартиры, этаж, точную площадь (общую и жилую), количество и расположение комнат. Допускается приложить к этому документу технический план квартиры из БТИ.

Продавец может попросить включить сюда информацию о том, что квартира была осмотрена покупателем, и он не имеет к ней претензий.

Важно точно указать сумму, по которой будет осуществляться сделка. Дело в том, что она в дальнейшем не подлежит изменению, даже в случае существенного колебания рыночных цен на недвижимость.

Также здесь можно четко прописать, как покупатель будет расплачиваться — полностью или частями, с авансом или без него. При внесении денег частями стоит указать даты, когда каждая сумма должна быть уплачена.

Кроме этого, фиксируется способ оплаты приобретаемой квартиры — наличными, банковским переводом, платеж на пластиковую карту и т. д.

Одним из важнейших пунктов документа является указание срока, в течение которого должно быть подписано главное соглашение. При этом стоит иметь в виду, что если не указана точная дата, то основной договор нужно заключить в течение одного года с даты оформления предварительного.

Несмотря на неправомерность передачи аванса после подписания этого договора, его участники все равно часто так делают. Если передача произошла, то в документе можно конкретно прописать дальнейшие действия с переданными деньгами — когда они возвращаются покупателю, а когда остаются у продавца. Можно также явно указать, что эта сумма идет в погашение стоимости квартиры.

Еще один важный момент, который стоит отразить в договоре — результат проверки правоустанавливающих документов на жилье. Нужно указать реквизиты свидетельства о регистрации, отсутствие обременения на квартире — залога (как купить или продать квартиру с ипотечным обременением?), аренды, ареста, а также фиксация факта, что объект не находится под действием отчуждения.

Бесплатно скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры/комнаты в коммунальном жилье.

Предварительный договор купли продажи квартиры по ипотеке.

Часто встречающиеся ошибки

Предварительный договор купли-продажи квартиры, жилого помещения и иной недвижимости: пример заполнения формы, скачать образец и бланк документа, и зачем нужен?Порой при приобретении квартиры в еще только строящемся доме, застройщик хочет подписать с покупателем предварительный договор купли-продажи (на что обратить внимание при покупке квартиры у застройщика?). Однако это является неправильным, потому как объектом соглашения выступает непостроенное на момент подписания жилье.

Очень важно при составлении указывать все значимые условия. Отсутствие каких-либо пунктов может в дальнейшем привести к спорам между сторонами либо вообще к признанию заключенного договора недействительным. Документ можно признать ничтожным, если не полностью или с ошибкой указаны личные данные сторон, характеристики квартиры, а также стоимость покупки.

Нельзя допускать двусмысленных и общих размытых фраз. Нужно четко прописать права и обязанности сторон, какие точно действия они должны совершить для заключения главного соглашения, до какой именно даты это нужно сделать.

Предварительный договор — это документ, который закрепляет желание сторон совершить куплю-продажу квартиры.

Он обязателен для исполнения, а в случае уклонения одной из сторон, вторая на его основании может подать в суд.

При этом документ не фиксирует передачу права собственности и не подлежит государственной регистрации. Он обязательно должен содержать данные сторон, описание квартиры или доли и сумму, по которой она продается.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 938-51-36 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://svoe.guru/zhilaya-sobstvennost/kvartira/pokupka/predvaritelny.html

Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры

Предварительный договор купли-продажи квартиры, жилого помещения и иной недвижимости: пример заполнения формы, скачать образец и бланк документа, и зачем нужен?

Предварительный договор купли-продажи квартиры часто используется для того, чтобы закрепить своё намерение заключить сделку в случае, если её невозможно заключить в данный момент. В зависимости от условий договоренности, документ будет иметь юридическую силу и позволит привлечь партнера к выполнению взятых на себя обязательств через суд.

В данной статье мы рассмотрим как заключить подобный договор, а также поговорим о тонкостях, которые следует помнить при его заключении.

Назначение договора

Предварительный договор купли-продажи недвижимости представляет собой документ, призванный закрепить условия будущей сделки. Делается это в тех случаях, когда стороны намерены заключить договор купли-продажи, но по тем или иным причинам не могут оформить ее сразу.

Данный договор заключается по соглашению сторон и регулируется статьей 429 ГК РФ. В предварительном соглашении о купле-продаже стороны закрепляют условия, которые затем переносятся в основной документ. Подобный контракт гарантирует, что покупатель не передумает приобретать квартиру, а продавец не продаст ее кому-то другому.

Чаще всего, нужда в подобной форме контракта возникает при необходимости оформления документов на продаваемую квартиру, застройке, ипотеке, а также при внесении аванса. В частности, предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке считается распространенной практикой из-за сложности оформления бумаг с банком.

Составление предварительного договора купли-продажи квартиры

Согласно действующему законодательству РФ, предварительный договор можно составить в произвольной форме. Основным условием для признания данной бумаги действительной является наличие возможности точно идентифицировать стороны договора.

Таким образом, договор должен содержать паспортные данные или юридические реквизиты обеих сторон, их адреса, описание и адрес продаваемой квартиры, срок обязательств, сумму аванса или задатка. В договоре ставится дата и подписи сторон.

Предварительный договор купли-продажи квартиры не требует регистрации в Росреестре или нотариального заверения. При этом подписанный обеими сторонами, документ имеет юридическую силу, в случае нарушения его условий подают иск в суд.

Существенные положения

Предварительное соглашение, также как и основной договор купли-продажи, составляется по той же структуре, что и основной документ сделки. Это означает, что данный документ должен содержать ряд существенных условий для признания его действительности.

Статья 432 ГК РФ выделяет три типа существенных условий купли-продажи:

  • Предмет письменной договоренности и его основные характеристики, позволяющие идентифицировать объект, подлежащий передаче другому лицу;
  • Информация, являющаяся обязательной, согласно законодательству — например, стоимость предмета сделки;
  • Пункты, установленные одной из сторон договора купли-продажи в виде существенных условий.

В случае если речь идёт о квартире или другой подобной форме недвижимости, к основным условиям можно будет отнести следующие пункты:

  • Исчерпывающая информация о предмете сделки;
  • Личные сведения об участниках письменной договоренности;
  • Список граждан, которые после передачи квартиры по договору купли-продажи сохраняют за собой право ее использования в своих целях;
  • Стоимость недвижимого жилого объекта и порядок оплаты.

Отсутствие любого из вышеуказанных условий в контракте, либо отсутствие согласия по какому-либо пункту приведёт к признанию такого соглашения недействительным и незаконным.

Предмет договора

Предметом предварительного договора купли-продажи недвижимости является сама отчуждаемая недвижимость. Таким образом, в этом пункте следует полно указать данные, позволяющие максимально точно идентифицировать данный объект недвижимости. Особенно это касается купли-продажи квартиры, приобретаемой у застройщика.

В данном пункте договора указываются следующие данные:

  • Адрес и прочие релевантные сведения, касающиеся местоположения объекта (номер квартиры, этаж, на котором она расположена, подъезд и т.д);
  • Кадастровый номер продаваемого объекта;
  • Общая и жилая площади квартиры;
  • Количество комнат и уровней квартиры;
  • Оценочная стоимость квартиры;
  • Прочие идентифицирующие признаки квартиры.

В случае, когда объект еще не выстроен и не поставлен на кадастровый учет, например, при продаже квартиры в новостройке, необходимо будет указать проектные данные данного объекта. Указания общей площади покупаемого объекта, его адреса и стоимости будет недостаточно.

Обязанности сторон

Также как и соглашение купли-продажи, предварительный договор должен соответствовать требованиям Гражданского кодекса. В частности, в статье 454 ГК РФ указано, что продавец несет две основные обязанности, заключающиеся в передаче товара покупателю и переносе прав собственности продаваемого товара на покупателя.

В свою очередь, согласно положениям статьи 488 ГК РФ, покупатель обязан выполнить две основные обязанности: принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму. При невыполнении условий, продавец обязан вернуть покупателю затраченные деньги, тогда как покупатель — вернуть неоплаченное имущество.

Предварительный договор купли-продажи квартиры, жилого помещения и иной недвижимости: пример заполнения формы, скачать образец и бланк документа, и зачем нужен?

Помимо этого допускается, что продавец и покупатель могут договориться о дополнительных условиях договора: 

  • об ответственности, наступающей за срыв сроков;
  • заведомую порчу имущества;
  • невыполнение обязательств по купле-продаже квартиры (например, отказ покупать или продавать);
  • передачу сведений, способных нанести вред сделке, третьим лицам;
  • предоставление заведомо ложных сведений и так далее.

Расчет и задаток

При заключении предварительного договора, в обязательном порядке следует прописать полную цену расчёта, а также указать на невозможность изменения данной суммы. Если в документе нет указания стоимости, договоренность будет считаться недействительной.

Данная особенность обусловлена изменениями цен на недвижимость. Цены могут подняться или упасть, делая первоначальные условия невыгодными для одной из сторон. Особенно это актуально при заключении предварительного соглашения на продолжительный период времени.

Попытка в дальнейшем изменить цену, указанную в документе, считается нарушением договоренности. Другая сторона в этом случае может через суд принудить контрагента к выполнению условий предварительного договора.

В некоторых ситуациях суд может признать изменение стоимости квартиры правомерным. Обычно это связано с изменениями, которые не могли быть спрогнозированы на момент составления документа.

Для того чтобы обезопасить себя, стороны зачастую договариваются о внесении задатка за квартиру. Сумма такового может достигать и половины стоимости жилья. Здесь важно отметить, что задаток отличается от аванса.

Основным отличием является то, что в случае отказа от покупки квартиры, задаток останется у продавца. В случае если хозяин недвижимости откажется от сделки, то уже он должен будет вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере. В свою очередь, аванс не даёт сторонам никаких гарантий и возвращается покупателю при отказе от сделки любой из сторон.

Прочие положения

Данный пункт договора содержит дополнительные условия, позволяющие решить организационные вопросы, связанные с заключением предварительного договора. В частности, в этом пункте указываются положения, касающиеся расторжения договоренности, выплаты неустоек или возврата аванса.

Помимо этого, в данном пункте следует указать наличие или отсутствие обременения на предмет сделки, а также срок её действия. По желанию сторон, в перечень условий могут включаться и иные организационные вопросы, обязательства и предписания.

Также в данной части контракта желательно указать, какая из сторон несет расходы по оформлению договора. Дополнительно включают и положения о возмещении данных затрат в случае неподписания основного договора купли-продажи.

Образец и бланк

Ниже представлены образец и бланк предварительного договора купли продажи квартиры:

Когда можно расторгнуть?

Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости регулируется первым пунктом статьи под номером 452 ГК Российской Федерации. Расторгнуть договор можно в любой момент. Это можно сделать по инициативе одной стороны, по обоюдному согласию или через суд.

При расторжении договора по инициативе одной из сторон, необходимо отправить уведомление контрагенту, после чего процедура расторжения проходит в соответствии с условиями договоренности. Если же договор расторгается по обоюдному согласию, то соглашение просто аннулируется, составление дополнительных документов к нему не требуется.

В свою очередь, обращение в суд тоже считается инициативой одной из сторон, подача иска может принуждать ответчика к выполнению соглашения или просить о признании предварительного договора недействительным. Для аннулирования договора через суд недостаточно одного лишь желания, для этого требуются законные основания.

При расторжении договора через суд, следует учесть, что исковое заявление можно подать в течение полгода с момента истечения срока действия предварительного договора. Если иска не последовало, документ считается расторгнутым по обоюдному согласию. Срок исковой давности может быть увеличен при наличии уважительных причин.

Также обращают внимание на срок действия предварительного договора купли-продажи. Если в течение указанного периода сделка по отчуждению квартиры не была заключена, одна из сторон может обратиться в суд с требованием обязать контрагента выполнить условия договоренности.

Вне зависимости от причины отмены предварительного договора, аванс полностью возвращается покупателю. В свою очередь, внесение задатка подразумевает штрафные санкции при одностороннем отказе от сделки.

Если от продажи квартиры отказывается продавец, то он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. Если же сделка купли-продажи не состоялась по вине покупателя, то задаток остается у продавца.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

  • 8 (800) 350-83-59 — все регионы РФ.

Источник: https://ahrfn.com/prodazha-kvartiry/obrazec-predvaritelnogo-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti.html

Предварительный договор купли — продажи квартиры

Материал подготовлен по заказу юридической компании «Доминиум»

Как составить предварительный договор купли — продажи квартиры? Как опасности при покупке квартиры по предварительному договору стоит ожидать? Как выглядит образец (бланк) предварительного договора?

С необходимостью покупки (продажи) квартиры рано или поздно сталкивается каждый. Предстоящая процедура волнует, а иногда и пугает простых граждан, и эту обеспокоенность вполне можно понять.

Рынок недвижимости буквально кишит черными риэлторами, мошенниками и недобросовестными застройщиками, пытающимися нажиться за счет доверчивых, порядочных, но зачастую, юридически неподкованных граждан.

При этом очень часто риск «нарваться» на махинации возникает тогда, когда покупателю предлагают заключить предварительный договор купли продажи квартиры.

Предварительный договор при продаже имущества (земельного участка, квартиры или другого) оформляется, если основной договор на данный момент не может быть заключен. Например, до заключения основного договора необходима подготовка документов, проведение каких-либо работ, либо покупателю нужно некоторое время для сбора денежных средств.

Образец предварительного договора купли продажи квартиры

  • По ссылке ниже можно скачать бланк (образец) предварительного договора при продаже жилого помещения (квартиры).
  • Документ обычно состоит из 2 частей: преамбулы и основной части.
  • В преамбуле следует указать:
  • название и номер договора;
  • место и дату подписания;
  • личные данные участников сделки.

Основная часть предварительного договора обычно содержит:

  • характеристики квартиры: фактический адрес, этаж, площадь (общая и жилая), число комнат;
  • указание на наличие или отсутствие зарегистрированных в приобретаемой квартире на момент подписания договора лиц;
  • сведения о правоустанавливающих документах на квартиру;
  • данные о сроках и порядке выезда из квартиры собственника;
  • сведения о согласованной стоимости квартиры.

О договоре

Предварительный договор по продаже квартиры – это письменный документ, согласно которому продавец обязуется в будущем передать квартиру в собственность покупателя на условиях предварительного договора, а покупатель обязуется ее принять, уплатив за объект недвижимости конкретную сумму денежных средств.

Несмотря на кажущуюся простоту и законную регламентированность процедуры заключения предварительного договора, она имеет «подводные камни», и заключение подобного договора несет в себе множество рисков и опасностей.

Нередки случаи мошенничества со стороны компаний — застройщиков, когда «продавцы» квартир в строящихся домах берут предоплату и «исчезают», задерживают сроки сдачи объекта, осуществляют так называемые «двойные сделки» и прочее.

Очень часто надлежащему составлению договора не уделяется необходимого внимания, что в перспективе приводит к серьезным проблемам.

Многих потенциальных покупателей жилой недвижимости интересует вопрос: стоит ли в принципе подписывать предварительный договор купли-продажи квартиры? Или лучше подождать, подкопить, и заключить основной договор? Эти юридические тонкости в идеале лучше обсудить с юристом по недвижимости.

В настоящей статье вы получите ответы на эти и многие другие интересующие вопросы, касающиеся предварительного договора купли-продажи квартиры. Нижеприведенная информация поможет покупателю оградить себя от потенциальных рисков и опасностей, сохранить свои деньги и не попасться в руки недобросовестных «продавцов».

Регулирование предварительных договоров по ГК РФ

Предварительный договор купли-продажи квартиры, жилого помещения и иной недвижимости: пример заполнения формы, скачать образец и бланк документа, и зачем нужен?

При возникновении вопросов, касающихся составления, заключения и отношений по предварительному договору купли-продажи квартиры, можно обратиться к ст. 429 ГК РФ.

В ФЗ от 30.12.2012 г. № 302-ФЗ сказано о том, что договора купли-продажи квартир не подлежат обязательной госрегистрации и считаются вступившими силу со времени их двустороннего подписания. В Росреестре же регистрируется только право собственности.

Значение предварительного договора

Значение предварительного договора купли — продажи квартиры:

  • для продавца: договор — это некоторого рода гарантия того, что потенциальный покупатель приобретет его квартиру, так как тот «связан» обязательствами и условиями предварительного договора;
  • для покупателя: предварительный договор позволяет зафиксировать продажную стоимость квартиры и другие условия.

Внимание: заключение предварительного документа не означает, что покупатель получает право собственности на квартиру. Он приобретает только право на оформление впоследствии основного договора.

Содержание предварительного договора купли-продажи квартиры

Предварительный договор составляется в письменной простой форме (п.2 ст.429 ГК РФ), и не требует обязательного заверения у нотариуса, хотя такое заверение стороны могут предусмотреть.

Содержание предварительного договора отражает ряд условий и обязательств (в т. ч. те, которые будут содержаться в основном договоре), а именно:

  • существенные (обязательные) условия договора: предмет договора — обязанность заключить в будущем основной договор по передаче квартиры, которую необходимо индивидуализировать: указать фактический адрес квартиры, этаж, площадь, в том числе жилая, кадастровый номер, назначение. Также необходимо указать стоимость квартиры и другие условия, которые стороны посчитают нужным указать, как обязательные;
  • данные лиц, заключающих договор: ФИО покупателя и продавца, их паспортные реквизиты;
  • дату и место составления договора;
  • размер, дату передачи задатка — в случае, если таковой будет предусмотрен;
  • порядок передачи денежных средств;
  • указание на документы, подтверждающие право собственности;
  • гарантии продавца, что квартира не обременена;
  • подписи сторон.

В договоре чаще всего указывается срок заключения основного договора. Если срок не определен, то по закону основной документ должен быть подписан не позднее 12 месяцев с даты заключения предварительного договора.

Опасности при заключении

  1. Стоит сразу отметить, что не стоит бояться заключать предварительный договор, если при этом не передается аванс или задаток в счет стоимости квартиры (тем более, что судебная практика неоднозначно и не всегда признает саму возможность обеспечения предварительного договора и исполнения некоторых обязательств, которые относятся к основному договору).
  2. Предварительный договор часто используется застройщиками как схема отхода от договора участия в долевом строительстве.
  3. Подписание предварительного договора на стадии незавершенного строительства может нести для покупателя крайне неприятные последствия. А именно:
  • Риск двойных продаж. Недобросовестный застройщик может заключить не один, а несколько договоров на одну и ту же квартиру — с другими покупателями.
  • Опасность потерять вложенные в покупку квартиры средства, например, в случае банкротства застройщика.

Поэтому потенциальному покупателю стоит воспользоваться следующими рекомендациями:

  • Если вам поступило предложение оформить предварительный договор купли-продажи на квартиру в недостроенном доме, и вы не уверены в надежности застройщика, откажитесь от подписания документа.
  • Если вам предлагают заключить договор на квартиру в построенном, но не введенном в эксплуатацию доме, лучше всего отказаться от его подписания или по меньшей мере провести юридическую проверку чистоты сделки и добросовестность застройщика.
  • При заключении предварительного договора, необходимо проверить его на наличие четко указанных характеристик квартиры и окончательной (неизменной) стоимости.
  • Крайне желательно указать в документе сроки, в которые должен быть подписан основной договор.

При этом лучше обратиться за юридической консультацией к адвокату или юристу.

Если одна из сторон не исполняет обязательств по договору, вторая сторона вправе заявить в суд и требовать заключения основного договора и/или возмещения причиненных убытков.

Перед подписанием договора необходимо ответственно подойти к проверке всех моментов и условий, содержащихся в документе, уделив пристальное внимание каждому отдельному пункту. Нужно проследить за тем, чтобы все положения договора были написаны грамотным языком и не имели двойной трактовки.

  • стоит проверить правоустанавливающие документы на подлинность, прописать в договоре, что продавец даёт гарантии того, что на квартиру отсутствуют залоги, обременения, аресты, а так же что на неё не претендуют и не имеют прав сторонние лица;
  • если вы приобретаете квартиру с мебелью и иным ценным имуществом, нужно это грамотно зафиксировать в предварительном договоре;
  • лучше всего прописать в договоре обязанность продавца погасить долги по коммунальным платежам (при наличии);
  • если вы хотите получить гарантии «чистоты» сделки, стоит обратиться к компетентному юристу. Сопровождение сделки и помощь юриста по недвижимости — это залог грамотной защиты ваших прав и интересов, при значительной экономии времени и финансовых средств.

Материал подготовлен по заказу юридической компании «Доминиум»

Источник: https://yurist-ekaterinburg.ru/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-obrazec-blank-skachat

Бланк предварительного договора купли-продажи квартиры

  • Когда покупка недвижимости проходит в несколько этапов, либо участникам сделки необходимо время на подготовку документов или помещения для осуществления сделки, можно заполнить бланк предварительного договора купли-продажи квартиры, закрепив тем самым намерения участников совершить сделку и приобрести или продать оговорённое жилое помещение.
  • Предварительный договор — не основная сделка
  • О купле-продаже недвижимости сказано много, соответствующего материала достаточно и на нашем портале.
  • Оформление договора по продаже недвижимости занимает некоторое время, требуется государственная регистрация и совершения ряда других необходимых процедур.

С предварительной договорённостью всё намного проще, так как она – предварительная, не порождающая правоотношений между участниками, а лишь подтверждающей их твёрдое намерение оформить основной договор. Если, конечно, не был передан задаток за жилище.

В предварительной договоренности потребуется лишь закрепить тот факт, что в определённый срок участники согласны заключить сам договор купли-продажи квартиры в порядке, предусмотренном нормативными документами.

Неисполнение предварительной сделки, а значит, отказ от купли или продажи квартиры, не несёт последствий в обычных случаях. Исключение – опять же, передача задатка за жильё.

  1. Передача задатка по предварительному соглашению
  2. Если стороны, как гарантию заключения основного договора, предусматривают передачу задатка условием предварительного соглашения, к составлению договора, хоть и предварительного, следует отнестись достаточно серьёзно.
  3. Передача денег – самостоятельный акт, порождающий определённые последствия в виде прав и обязательств участников такой передачи.
  4. Чтобы не допустить нарушений законных прав, все условия, на которых передаётся задаток, сроки заключения основной сделки, последствия неисполнения договора, судьба задатка при разрыве совместных отношений, нужно достаточно полно и чётко описать в договоре.
  5. Перед передачей задатка и подписанием предварительного соглашения, раз уж материальная составляющая имеет место в договорённости, необходимо убедиться, что для совершения непосредственной купли-продажи нет препятствий, то есть подготовить и предъявить документы на само жилище и о праве собственности на квартиру продавца.

Задаток по предварительной договорённости необходимо передать при специально уполномоченном свидетеле – нотариусе. Следовательно, договор нуждается в нотариальном заверении.

Ниже расположен типовой образец и бланк предварительного договора купли-продажи квартиры, вариант которого можно скачать бесплатно.

Источник: https://uristhome.ru/document/28/blank-predvaritelnogo-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry

Предварительный договор купли-продажи квартиры (образец) 2020

  • Общие положения о предварительном договоре купли-продажи квартиры
  • Об особенностях предварительного договора купли-продажи квартиры
  • Условия предварительного договора купли-продажи квартиры
  • Форма предварительного договора купли-продажи жилья
  • Обеспечение исполнения обязательств в рамках предварительного договора
  • Задаток или аванс
  • Бланк предварительного договора купли-продажи квартиры образца 2020 года
  • Срок действия предварительного договора
  • Условия прекращения действия предварительного договора

Общие положения о предварительном договоре купли-продажи квартиры

В статье мы поговорим об особенностях, форме такого документа, о том, какие тонкости нужно учитывать при его заключении, а также предложим образец предварительного договора купли-продажи квартиры.

Документ призван помочь сторонам, участвующим в сделке, договориться по всем ее условиям, являющимся существенными, и гарантировать, что сделка состоится в определенный момент в будущем.

Обязанность по заключению основного документа при наличии предварительного оговаривается ГК РФ (ч. 4 ст.

445): в случае уклонения какой-либо из сторон от данной обязанности другая вправе обратиться в судебные инстанции для понуждения контрагента к ее исполнению.

Если одна сторона необоснованно уклоняется от совершения сделки, добросовестной стороне предоставляется право требовать возмещения убытков, понесенных ею вследствие такого уклонения.

Об особенностях предварительного договора купли-продажи квартиры

Отличительная особенность предварительного договора купли-продажи состоит в том, что он не создает для сторон прав и обязанностей, предусмотренных ст. 549 ГК. После его заключения стороны не должны осуществлять фактических действий по приему-передаче недвижимости или внесению за нее платы.

Однако, как показывает судебная практика, имеют место случаи, когда стороны предусматривают необходимость полной оплаты недвижимого имущества в рамках предварительного договора, а не после заключения договора основного.

В подобных ситуациях предварительный документ следует квалифицировать как заключенный договор купли-продажи недвижимости с условием исполнения предварительной оплаты. Такая позиция подтверждается постановлением пленума ВАС № 54 от 11.

07.2011. 

Условия предварительного договора купли-продажи квартиры

В процессе заключения предварительного документа следует обратить внимание на необходимость отражения в нем всех существенных условий, которые будут содержаться в основном договоре, о чем говорится в ч. 3 ст. 429 ГК.

Согласно ст. 554, 555 ГК РФ к таковым условиям сделки купли-продажи недвижимости следует относить:

  • предмет;
  • цену;
  • перечень лиц, проживающих в жилом помещении и сохраняющих право пользования им после продажи (с указанием их прав на пользование).

Что касается предмета договора, то под ним понимается индивидуально-определенная квартира, расположенная по конкретному адресу, с указанием ее характерных черт (площади, планировки, этажности дома, в котором она находится и т. п.). Цена специально оговаривается сторонами сделки – при этом положения ст. 424 ГК к сделкам купли-продажи недвижимости неприменимы (ч. 1 ст. 555 ГК).

В случае отсутствия в предварительном договоре купли-продажи указанных условий он будет считаться незаключенным.

Все остальные условия согласовываются сторонами самостоятельно и законодателем не ограничены. 

Форма предварительного договора купли-продажи жилья

ГК РФ в ч. 2 ст. 429 говорит о том, что составляться предварительный договор купли-продажи должен в форме, предусмотренной для аналогичного основного документа, а ст. 550 ГК уточняет, что делается это письменно. Что касается перехода прав собственности на недвижимость, то в этом случае обязательна госрегистрация окончательного (основного) варианта договора (ст. 551 ГК).

В некоторых случаях купля-продажа требует нотариальной формы:

  • распоряжение долями в праве на жилье,
  • реализация жилья, принадлежащего несовершеннолетнему.

Соответственно, в указанных случаях предварительный договор также составляется в нотариальной форме.

Предварительный договор в принципе не требует регистрации в связи с тем, что положения об обязательной регистрации основного договора не являются указанием на форму договора, а самой регистрации подлежит лишь переход каких-либо вещных прав на недвижимое имущество.

Что касается предварительного договора, то он не влечет приобретения имущественных прав/обязанностей сторонами, его заключившими. Иными словами, при заключении предварительного документа стороны должны придерживаться лишь требования о его форме (простой письменной или нотариальной), а регистрировать заключенное соглашение не нужно.

Это подтверждается, в частности, п. 14 информационного письма президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59. 

Обеспечение исполнения обязательств в рамках предварительного договора

В течение длительного времени спорным оставался вопрос о возможности внесения в предварительный договор условий об обеспечении исполнения обязательства.

Связано это с тем, что, с одной стороны, предварительный договор не влечет за собой наступления материальных обязательств сторон, следовательно, обеспечить их исполнение невозможно; с другой – предварительный договор закрепляет обязательство сторон заключить основной договор. Вопрос состоял в том, возможно ли требовать обеспечения неимущественного права.

Позиция вышестоящих судов на сегодняшний день единогласна: гражданское законодательство не содержит запрета на обеспечение обязательств, оговоренных предварительным договором.

То есть стороны вправе предусмотреть в предварительном документе способ обеспечения исполнения обязательства по заключению договора основного. Такой вывод можно сделать, например, из постановления пленума ВАС РФ от 08.

04.2014 № 16973/13 и ч. 4 ст. 380 ГК. 

Задаток или аванс

Задаток часто путают с авансом. Эти понятия очень похожи, однако с юридической точки зрения имеются существенные отличия:

  • Задаток согласно ст. 329 ГК РФ является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Соглашение о задатке должно быть обязательно оформлено в письменном виде (п. 2 ст. 380 ГК РФ). Его основная цель — предотвратить неисполнение договора. Законодатель в п. 4 ст. 380 предусмотрел возможность обеспечения задатком обязательств, вытекающих из предварительного договора (ст. 429 ГК РФ). Обеспечительная функция задатка установлена п. 2 ст. 381 ГК РФ.
  • Авансом называют сумму денег, которая используется в качестве полной или частичной предоплаты. Сумма, выплаченная авансом, входит в размер платежа. В соответствии с п. 3 ст. 380 ГК РФ любая предоплата считается авансом, если в договоре не зафиксировано, что выплачен задаток (см. постановление ФАС Центрального округа от 25.06.2014 по делу № А08-7937/2013). В случае если сделка по приобретению квартиры не состоится, покупателю просто возвращается аванс.

Важно!

Исходя из обязанностей, возлагаемых на стороны ст. 429 ГК РФ, оплата по нему не производится, так как основной целью предварительного договора является заключение основного договора.

Таким образом, авансовые платежи допустимо совершать только в рамках основного договора.

В условиях предварительного договора можно предусмотреть, что исполнение обязательств по нему обеспечивается задатком или обеспечительным платежом (ст. 381.1 ГК РФ).

Бланк предварительного договора купли-продажи квартиры образца 2020 года

Бланк договора предварительного в общем виде практически идентичен бланку основного. Поэтому последний может служить образцом при составлении предварительного документа.

В отношении образца предварительного договора купли-продажи квартиры в 2020 году можно сказать, что он должен содержать информацию такого рода:

  • Наименование документа, дату и место его составления.
  • Указание на стороны, заключающие договор, и на лиц, которые будут являться его подписантами, а также на волю сторон заключить основной договор в будущем на нижеперечисленных условиях. Если говорить о представителях юрлиц и представителях на основании доверенности, необходимо указать, на основании каких документов они действуют.
  • Основную часть:
    • условия о предмете; о цене и способе оплаты;
    • перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после перехода права собственности на него к покупателю;
    • права и обязанности сторон;
    • порядок и сроки заключения основного договора, регистрации перехода права собственности;
    • иные условия, которые стороны определили для себя в качестве существенных.
    • Заключительную часть:
      • реквизиты или паспортные данные сторон;
      • личные подписи и печати (для юрлиц). 

Образец договора можно скачать по ссылке: Образец предварительного договора купли-продажи квартиры. 

Срок действия предварительного договора

Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре стороны указывают конкретный срок, в течение которого должен быть заключен основной договор. Это может быть:

  • календарная дата;
  • истечение определенного периода времени;
  • указание на событие, которое должно неизбежно наступить (ст. 190 ГК РФ).

Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение 6 месяцев с момента неисполнения обязательства по его заключению (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Если условие о сроке отсутствует, то действует правило п. 4 ст. 429 ГК РФ, согласно которому основной договор подлежит заключению в течение 1 года с момента заключения предварительного договора.

Срок, предусмотренный в этом пункте, является пресекательным. Неправильное определение срока приводит к тому, что по истечении 1 года с момента заключения предварительного договора последний утрачивает силу.

Это означает что, если одна сторона направит предложение о заключении основного договора после истечения срока для его заключения, такое предложение не будет обязательным для другой стороны, поскольку предварительный договор уже утратил силу.

В результате сторона, получившая оферту о заключении основного договора, может или вообще отказаться заключить основной договор, или предложить заключить его на иных условиях, нежели те, которые были определены в предварительном договоре.

Условия прекращения действия предварительного договора

В основном это общие основания для прекращения обязательств, но есть и особое основание прекращения, допустимое только для предварительного договора.

Предварительный договор может быть прекращен:

  • в случае надлежащего исполнения обязательства, т. е. заключения основного договора (п. 1 ст. 408 ГК РФ);
  • по основанию истечения срока для заключения основного договора или направления оферты (п. 6 ст. 429 ГК РФ);
  • в случае наступления отменительного условия, предусмотренного сторонами в предварительном договоре (п. 2 ст. 157 ГК РФ);
  • по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ, подробности — в статье «расторжение договора по соглашению сторон согласно ГК РФ»);
  • в связи с существенным нарушением условий предварительного договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В последнем случае договор расторгается стороной, чьи права нарушены, в судебном порядке. Обязанность доказать нарушение условий договора и существенность нарушения возлагается на истца. 

***

Таким образом, предварительный договор купли-продажи квартиры представляет собою единый документ в письменной форме, который содержит условия основного договора, а также обязательства сторон заключить основной договор. Кроме того, допускается указание на обеспечительные меры по правилам главы 23 ГК РФ.

Оплата за квартиру по предварительному договору не вносится – иначе данный договор считается основным договором купли-продажи с условием о предоплате. Предварительный договор купли-продажи жилого помещения не требует государственной регистрации и действует с момента его подписания.

Прекращает свое действие данное соглашение либо по общим основаниям для прекращения и расторжения договоров, либо в связи с незаключением в установленный срок основного договора.

Источник: https://rusjurist.ru/dogovory/dogovor_kupliprodazhi/predvaritelnyj_dogovor_kupliprodazhi_kvartiry_obrazec/

Ссылка на основную публикацию