Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и купить другую, новую: основания для сделки с жильем и нюансы ее оформления

Бывают ситуации, когда приходится задумываться над тем, как продать квартиру, купленную на материнский капитал и купить другую. Такое может произойти, например, при необходимости приобретения более просторного жилья. Поэтому данный вопрос нужно обстоятельно изучить и узнать обо всех имеющихся в законе возможностях.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и купить другую, новую: основания для сделки с жильем и нюансы ее оформления

Правовое регулирование

Материнский капитал граждане начали получать, начиная с 2007 года, на основании ФЗ № 256. Семейный капитал является, по сути, реальной поддержкой той семьи, где воспитывается двое и более детей. Однако сертификат не предусматривает выдачи наличных денег.

Кроме того, законом установлены ограничения использования данных средств. То есть ими можно воспользоваться только по целевому назначению. В настоящее время сумма составляет немногим более 450 тыс. рублей.

Конечно, таких денег вряд ли хватит для приобретения полноценного жилья. Поэтому владельцы документа используют часть своих собственных денег, а также могут вложить и средства материнского капитала.

Если же собственных денег нет, то допускается получение ипотеки.

После того, как такое жилье куплено, его оформляют в общую долевую собственность на детей и их родителей. Тогда начинают действовать статьи четвертого раздела ГК. Также здесь могут быть полезными правовые акты, в соответствии с которыми регулируется деятельность органов опеки и попечительства.

Ограничения закона, связанные с использованием материнского капитала, направлены на то, чтобы избежать мошеннических действий за счет денежных средств государственной поддержки, путем их обналичивания.

Квартира с мат. капиталом

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и купить другую, новую: основания для сделки с жильем и нюансы ее оформленияЖилье, приобретенное с применением материнского капитала, может быть разным. К данным путям относятся следующие варианты:

  • покупка полностью за счет данных средств, что является очень редким случаем, но, тем не менее, возможным;
  • использование собственных накоплений, предназначенных на квартиру с добавлением средств семейного капитала;
  • получение ипотечного кредита и добавлением средств семейного капитала путем его занесения в сумму первоначального взноса или в качестве оплаты долга;
  • приобретение недостроенного жилья в рассрочку на средства семейного капитала.

Таким образом, семье разрешается использовать материнский капитал не только на уже готовое жилье, но и строящееся. Также возможно участие в жилищных кооперативах, реконструкция своими силами или путем найма застройщиков.

Продажа возможна

Закон гласит, что граждане вправе распоряжаться собственностью так, как они посчитают нужным. Исходя из этого, есть возможность продать дом, купленный на материнский капитал. Это право распространяется на каждого члена семьи, который владеет своей долей помещения.

Родители вправе принимать решение, как за себя, так и за детей, так как являются их представителями по закону.

Таким образом, продать дом, купленный на материнский капитал возможно, если все собственники выразили свое согласие на осуществление сделки.

Однако перед тем как начать процесс, следует изучить и принять во внимание имеющиеся ограничения. Ведь, они могут затруднить сделку, а порой, и вовсе сделать ее невозможной.

Имеющиеся ограничения

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и купить другую, новую: основания для сделки с жильем и нюансы ее оформленияОсновным условием, которое нужно иметь в виду, является получение разрешения от органов опеки на то, чтобы продать дом. Без этого сделку осуществить невозможно. Для этого в службу нужно представить доказательства о том, что:

  • у детей по-прежнему останется доля собственности;
  • она будет, по крайней мере, не меньше, имевшейся в доме, который продавался;
  • на новом месте площадь будет не меньше той, которая была прежде;
  • условия жилья не ухудшатся в целом.

Для прохождения процедуры регистрации в Росреестре, одним из главных документов, является в данном случае именно разрешительная бумага, выданная органами опеки и попечительства.

Получение разрешения на продажу

Чтобы получить соответствующее разрешение и продать дом, обладатели сертификатов должны соблюсти такие условия:

  • представить доказательства того, что будущие условия жилья являются лучше тех, которые были до этого;
  • если ребенка отдают в детский дом, то средства от продажи переводят на счет в банке на имя ребенка;
  • если взамен покупают дом, то приводят доказательства того, что в нем имеются все необходимые условия для комфортного проживания;
  • даже если квартиру меняют на другую, меньшей площади, то за ребенком сохраняется доля, не меньше той, которая имелась в предыдущем жилье.

Последний случай возможен, если член семьи заболел тяжелой болезнью или имеется другой, существенный повод. Без наличия основания органы опеки вряд ли дадут свое согласие на такую сделку.

Для получения разрешения пишут заявление, в котором обосновывают свою просьбу и прилагают все необходимые документы. К таковым относятся следующие бумаги:

  • удостоверения личностей всех членов семьи (для взрослых – паспорта, на детей – документы о рождении);
  • документация на недвижимость;
  • согласие всех членов семьи на совершение сделки в письменном виде;
  • бумага, подтверждающая, что задолженностей по коммунальным платежам не числится;
  • бумаги на то жилье, которое собираются приобрести.

После того как органы опеки получили запрос, чтобы продать дом, купленный на материнский капитал, они проверяют всю информацию по данному вопросу. В ходе проверки опрашивают детей, достигших четырнадцатилетнего возраста, осматривают жилье, куда планируют переехать, изучают все бумаги. Обычно этот период длится не более двух недель. Отказать могут в следующих случаях:

  • если для покупки новой квартиры берут ипотеку или рассрочку;
  • в ней имеются обременения;
  • собственник желает выписаться из нее только после осуществления сделки;
  • квартиру покупаются в недостроенном доме.

При получении отказа в последнем случае имеются законные способы преодолеть такое решение.

Жилье с ипотекой

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и купить другую, новую: основания для сделки с жильем и нюансы ее оформленияВопрос о том, можно ли продать дом, купленный на материнский капитал, решается в том же порядке, что и вопрос о квартире. Продать квартиру, находящуюся под ипотекой вполне возможно в следующих случаях.

  1. Если кредит оплачен и выделены детские доли. Тогда порядок сделки будет тем же, что и в случае с квартирой без обременений. Разумеется, для этого его нужно снять.
  2. Если кредит не погашен, но детские доли выделены. В таком случае разрешение от органов опеки получить будет затруднительно. Отказ часто мотивируют тем, что банк может забрать недвижимость, если семье не под силу выплачивать далее кредит, что, в свою очередь, нарушит права детей, а субсидия, которая была выплачена, станет бесполезной.

Но помимо данного органа, с вопросом о том, можно ли продать квартиру с обременением, следует обратиться и в банк, у которого недвижимость находится под залогом. Данное учреждение выдаст свое разрешение, если договором предусмотрена возможность досрочного погашения ипотеки, а новый покупатель согласен выплатить имеющийся остаток.

Жилье без обременений

Если ипотека выплачена, то это еще не означает, что с квартиры снято обременение. Залог по-прежнему будет числиться до тех пор, пока этот статус не снят. Для этого необходимо выполнить следующие действия.

  1. Известить банковское учреждение об оплате всего долга.
  2. Получить справку, разрешающую снять залог.
  3. Подать соответствующие документы в Росреестр.

Именно в этом органе, лицам, купившим жилье, будет выдано снятие обременения. Тогда они становятся полноправными собственниками своей недвижимости.

Жилье с залогом

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и купить другую, новую: основания для сделки с жильем и нюансы ее оформленияСпособом, как продать дом или квартиру, с которой обременение снять нельзя, является сообщение об этом покупателю. Последний может погасить задолженность полностью или оформить новый ипотечный кредит. Тогда банку нужно получить все необходимые бумаги на потенциального нового заемщика.

Аналогичная схема, как продать квартиру, купленную на материнский капитал и сразу же купить другую, применяется и в том случае, если она была приобретена в рассрочку при долевом строительстве. Но тогда дополнительно нужно договариваться не с банковским учреждением, а с застройщиком. Также, и в одном, и в другом случае все действия должны быть согласованы с органом опеки.

Риски

Важно! Риски в таких сделках заключаются в том, что если органы опеки посчитают, что права ребенка ущемлены, они запретят их. Даже если данный факт станет известным после того, как сделка прошла государственную регистрацию, она может быть аннулирована.

Претензии могут подаваться, пока ребенку не исполнится 21 год. Он сам вправе обратиться в суд, если посчитает нужным. А в случае удовлетворения данных требований покупателю придется:

  • вернуть жилое помещение, так как сделку отменят;
  • получить свои деньги за нее.

Возможно, семье, продавшей квартиру с материнским капиталом, даже разрешать отдавать деньги по частям, если полной суммы не будет. Может быть и такая ситуация, что у семьи вообще не будет никаких денег. Тогда покупателю, который приобрел когда-то это жилье – не позавидуешь.

Нюансы продажи квартиры, купленной на материнский капитал и последующей покупки другой Ссылка на основную публикацию Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и купить другую, новую: основания для сделки с жильем и нюансы ее оформления Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и купить другую, новую: основания для сделки с жильем и нюансы ее оформления

Источник: https://kvadmetry.ru/prodazha/kvartiry-kuplennoj-na-materinskij-kapital-i-pokupka-drugoj.html

Все варианты продажи квартиры, приобретенной на материнский капитал

Статья обновлена: 22.11.2019

Купили квартиру с участием материнского капитала, но как теперь ее продать? Все способы и варианты продажи квартиры, приобретенной на материнский капитал: без выделения долей, при разводе супругов, без участия опеки, для строительства дома и другое читайте на crediti-bez-problem.ru

Продаем квартиру, купленную на материнский капитал, и покупаем другую: этапы такой сделки

Если при покупке жилой недвижимости использовался материнский капитал, то продажа объекта находится под контролем органов опеки. Это вполне объяснимо и закреплено законом.

Материнский капитал является государственной субсидией. Она выдается одноразово и тратится только в интересах ребенка. Например, на его обучение или приобретение жилья.

Поэтому продать квартиру, не получив на это соответствующего разрешения, не получится.

Процесс подобной сделки несколько отличается от обычного варианта на начальном этапе:

  • Собственник квартиры, купленной на материнский капитал, начинает поиск нового жилья.
  • Сделав свой выбор, оговаривает условия покупки с продавцом.
  • Предоставляет опекунскому совету в письменном виде обоснование для продажи старого жилья и приобретения нового.
  • Если органы опеки дают разрешение, далее действует стандартная схема всех сделок, связанных с продажей и покупкой недвижимости.

В каких случаях опекунский совет может разрешить продажу квартиры?

Если в новом объекте доля ребенка будет равнозначной или большей. Если не будет ухудшения условий проживания детей, не достигших совершеннолетнего возраста.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и купить другую, новую: основания для сделки с жильем и нюансы ее оформления

Можно ли продать квартиру, приобретенную на материнский капитал, без выделения долей и как?

Без выделения долей продать жилье, на покупку которого использовался материнский капитал (МК), нельзя. В противном случае будет нарушен закон. Никаких вариантов и обходных путей, находящихся в правовом поле РФ не существует. Закон един для всех.

Более того, выделение долей является обязательным для тех, кто приобретает недвижимость на МК. Свои доли должны иметь, как супруги, так и дети, иначе попечительский совет просто не разрешит продавать жилье, да еще и накажет, прибегнув к помощи судебных органов. По сути, это нарушение прав детей. Суд обяжет родителей выделить доли детям.

А как продать или разменять квартиру, приобретенную на материнский капитал, при разводе?

Процесс развода заканчивается разделом имущества, нажитого в период брака. Стороны могут прийти к «полюбовному» соглашению либо разбираться через суд.

Отдельным пунктом стоит жилье, купленное на материнский капитал (МК). По закону РФ его собственником является каждый член семьи, каждый имеет свою долю, установленную в момент покупки, в том числе и муж.

Вот почему такая недвижимость не подлежит разделу.

Читайте также:  Сколько стоит договор купли-продажи квартиры: кто должен оплачивать, что означает неполная цена на недвижимость, завышение и занижение, какую указать и каковы риски?

Муж – лишь претендент на свою долю. Хотя есть один нюанс. Заниматься продажей или разменом можно в том случае, если дети (рожденные в браке) достигли совершеннолетия. Это законная мера, защищающая права детей. Они не должны страдать при разводе. Фактически, благодаря детям получен МК, оказавший помощь в приобретении жилья, иначе покупка бы была не возможной.

Приобрели квартиру за материнский капитал и в ипотеку, как быть?

Материнский капитал можно использовать на покупку квартиры и на получение ипотечного кредита, в частности он может служить первым взносом. Что делать, если возникла потребность продать такую квартиру, а ипотека не погашена.

Прежде всего, необходимо выяснить, предполагает ли банковский договор досрочное погашение.

Если ограничения отсутствуют, то можно смело выплачивать остаток долга и далее заниматься продажей недвижимости, параллельно подыскивая новое жилье.

Если финансов на досрочное погашение нет, нужно получить разрешение банка на продажу жилья, находящегося в залоге (ипотечная недвижимость, как правило, находится в залоге).

При этом покупатель должен согласится заплатить за жилье до оформления договора о купле-продаже. Затем продавец, уже имеющий деньги, гасит кредит и доводит сделку (документальную часть) до конца.

При этом варианте, конечно же, потребуется получение нового кредита на покупку квартиры. Здесь очень много нюансов, чтоб сделать все правильно потребуется помощь опытного юриста.

Помимо прочего не стоит забывать об органах опеки. Именно они следят за соблюдением прав ребенка, в их компетенции дать разрешение на продажу недвижимости или отказать в этом вопросе.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и купить другую, новую: основания для сделки с жильем и нюансы ее оформления

Использование МК при покупке предполагает, что ребенок получает долю недвижимости. Значит при продаже не должны нарушаться его права (ухудшаться условия жилья).

И еще одна трудность, связанная с получением ипотеки. Доля несовершеннолетнего ребенка должна сохраниться и в новой квартире (доме). Банки, мягко говоря, неохотно берут в залог недвижимость, в которой есть доля несовершеннолетнего члена семьи. Поэтому улучшить условия жизни, погасив ипотечный кредит, полученный с помощью МК, и взять новый заем, довольно непростое дело.

Обязательно ли привлечение опеки при продаже квартиры, которая куплена на материнский капитал?

Привлечение органов опеки при продаже квартиры, купленной на материнский капитал, является обязательным условием.

Порой загвоздка в том, что новый объект покупки не соответствует необходимым требованиям (жилье имеет меньшую площадь, находится в худшем районе и прочее).

Все факторы, говорящие о нарушении интересов детей, служат законным основанием для отказа в выдаче разрешения. Однако без него не обойтись.

Более того, необходимо предоставить обоснование явных достоинств приобретаемой квартиры. Потребуется доказать, что она превосходит имеющееся помещение по части комфорта и другим показателям.

Чтоб не выйти за рамки закона, важно сохранить на прежнем уровне или улучшить условия проживания детей. При этом доля детей в новом жилье может быть сохранена в прежнем размере либо увеличиться. Если удастся обойти закон и оформить сделку без участия опекунского совета, нарушается закон. В этом случае договор купли-продажи признается недействительным.

Решили построить дом. Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал, и воспользоваться деньгами для строительства?

Продать квартиру, приобретенную на материнский капитал, и на вырученные деньги построить дом не получиться.

Продажа разрешена только в определенных случаях: при покупке равнозначной квартиры, большего по площади жилья и более комфортного. То есть новый объект жилья не хуже или лучше прежнего.

Каким будет планируемый дом, когда его построят, будет ли он соответствовать необходимым условиям – это вопрос. Опека не даст разрешения на продажу квартиры при таких условиях.

В этом случае только один вариант: взять кредит на строительство дома, построить его и только потом продавать квартиру.

Источник: https://crediti-bez-problem.ru/vse-varianty-prodazhi-kvartiry-priobretennoj-na-materinskij-kapital.html

Продажа квартиры, приобретенной на материнский капитал

Улучшение жилищных условий за счет материнского капитала — распространенное явление в нашей стране. Однако законодательством установлены определенные требования, касающиеся использования этих денежных средств, поэтому перед покупкой или продажей квартиры с участием маткапитала необходимо тщательно изучить все нюансы, дабы не нарушить закон.

Законодательное регулирование продажи жилья

В законе о материнском капитале не прописаны никакие ограничения или запреты на продажу жилья, купленного на капитал. Но посредством гражданского и семейного кодекса государство защищает права несовершеннолетних детей, которые являются совладельцами такой квартиры.

Согласно 28 и 37 статей Гражданского кодекса продавать подобное жилье можно только с разрешения органов опеки и попечительства, которые действуют от имени детей. Правильное использование маткапитала для покупки квартиры.

В законе, который регулирует поддержку семей с детьми, указаны особенности приобретения квартиры на материнский капитал. Согласно статье 10 закона покупаемое жилье необходимо оформить в собственность абсолютно всех членов семьи, а именно матери, отца и всех их детей.

Доли квартиры в собственности каждого из членов семьи устанавливаются по обоюдному согласию, и ее размеры могут быть неодинаковыми.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и купить другую, новую: основания для сделки с жильем и нюансы ее оформления

Как получить материнский капитал? vseon.com

Если определение долей сразу после покупки не удалось совершить, то человек, который владеет сертификатом (обычно это мама), должна дать нотариально заверенное обязательство определить доли собственности для всех членов семьи в течение шести месяцев.

Ограничения при продаже

В таком случае их интересы представляют органы опеки и попечительства, с разрешения которых и может осуществиться сделка. Если квартира, доля которой принадлежит ребенку, не достигшему четырнадцатилетия, планируют продать, то обязательным условием является покупка нового жилья такой же площади и с такими же условиями проживания, как и в проданной.

  • В случае, если по какой-то причине не является ни совладельцем, ни собственником квартиры, но прописан в продаваемом жилище, то сразу после снятия регистрации его тут же необходимо прописать в новой приобретенной квартире.
  • Для получения разрешения на продажу квартиры родители должны написать соответствующее заявление и подать пакет необходимых документов в попечительские органы по месту своего жительства.
  • Если этого не было сделано и органы опеки не информированы о намерении продать жилье, то попечительский совет имеет законное право обратиться в суд для признания продажи незаконной, а родителей могут привлечь к ответственности.

Получение разрешения

Перед подготовкой и продажей квартиры, совладельцем или собственником является несовершеннолетний ребенок, мать или отец должны написать заявление с указанным намерением в отдел опеки и попечительства, чтобы получить от них разрешение.

В заявление, кроме уведомления о продаже, необходимо указать о соблюдении прав и интересов несовершеннолетних детей. Этот документ составляется собственноручно владельцем жилья в обязательном присутствии представителей охраны прав ребенка.

Помимо заявления в попечительские инстанции необходимо предоставить следующие документы:

  • копии и оригиналы паспортов родителей или законных опекунов;
  • заявление на получение разрешения и согласия органов опеки. Оно должно быть написано от имени родителей ребенка или законных опекунов, или же от имени ребенка, если ему есть 14 лет;
  • копия свидетельства о браке или свидетельства о расторжения брака;
  • копия свидетельства о рождении малолетнего ребенка;
  • справка с банковского лицевого счета, которая подтверждает поступления денежной суммы на имя несовершеннолетнего ребенка, если его долю жилья перечислили деньгами;
  • документы на недвижимость, которая продается. В этот пакет входят кадастровый паспорт, технический паспорт и план, при наличии договор приватизации, документ, удостоверяющий право собственности на квартиру, справка о стоимости квартиры, документ, который удостоверяет об отсутствии задолженности, выписка из домовой книги.

Согласие на сделку

Если на момент продажи квартиры, купленной на материнский сертификат, малолетнему ребенку не исполнилось 14 лет, то от его имени вправе действовать родители, официальные опекуны или законные усыновители.

Если же ребенок уже достиг четырнадцатилетнего возраста, то он должен обязательно присутствовать и участвовать в совершении продажи. В таком случае понадобится письменное согласие родителей. В органы опеки помимо заявления и всех документов, касающихся продаваемой квартиры, необходимо также предоставить бумаги на покупаемую новую недвижимость.

Документы из банка и выписку со счета нужно принести в совет попечительства, а деньги на детский счет должны поступить до завершения процедуры купли-продажи. В том случае, когда дети после продажи недвижимости остаются со своими родителями, разрешение органы опеки могут выдать, если вместо проданной квартиры покупается равноценная по площади и условиям жизни новый дом или квартира.

Как продать квартиру, купленную за маткапитал, смотрите в этом видео:

На одобрение продажи или на отказ попечительские органы имеют не более пятнадцати дней. Инструкция законной продажи квартиры, купленной на материнский сертификат. Для успешной продажи жилья, приобретенного на государственную помощь новорожденным детям, необходимо внимательно и беспрекословно следовать законодательным нормам.

Это делается для полноценной защиты прав несовершеннолетних детей, которые являются собственниками или совладельцами имущества:

  1. Первым делом нужно найти равноценную замену продающемуся жилью. Новый дом должен быть таким же или лучшим, по сравнению с предыдущим. Законодательством допускается покупка недвижимости меньшей площади, но с условием, что количество квадратных метров для каждого ребенка останется на предыдущем уровне. Такие случаи возможны к примеру, при продаже квартиры в аварийном доме и переезде в новостройку. Сохранение площади для несовершеннолетних детей осуществляется за счет уменьшения квадратных метров для других членов семьи, которые достигли восемнадцатилетнего возраста.
  2. Если семья планирует переехать в другой регион или населенный пункт, то орган опеки может потребовать документ, в котором будут аргументированы такие намерения. В качестве этого документа может выступить справка из поликлиники о присутствии медицинских показаний или подтверждение из места работы одного из родителей о переводе его на работу в другой населенный пункт.
  3. Предоставить в попечительский отдел по месту регистрации несовершеннолетних детей заявления от владельцев жилья и пакет других документов. Также выездной инспектор органа опеки должен обследовать помещение приобретаемой квартиры и составить соответствующий акт, который родители также должны принести. После подачи всех документов выдается разрешение (либо отказ) на продажу квартиры, которую купили за счет материнского капитала.
  4. Осуществить сделку по продаже жилой недвижимости и в то же время купить одобренную инспектором опеки новую квартиру. После этого сразу же оформить несовершеннолетних детей собственниками долей, которые положены им по закону. Также разрешается передать ребенку полные права на владение имуществом.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и купить другую, новую: основания для сделки с жильем и нюансы ее оформления

Как продать квартиру?

Продажа квартиры, купленной в ипотеку с материнским капиталом

При осуществлении сделки продажи жилой недвижимости, которая в свое время была куплена в ипотеку с участием материнского капитала, следует тщательно рассмотреть и изучить три главных аспекта:

  • наличие ограничений на продажу ипотечного имущества;
  • особенности продажи квартиры, приобретенной на материнский сертификат;
  • наличие особенной документации при продаже жилплощади, которая купленная в ипотеку с участием материнского капитала.

Для данной сделки есть четкий план действий:

  1. заняться поисками покупателя, который согласится купить на таких условиях квартиру за наличные средства;
  2. найти новое жилище, которое будет куплено после продажи;
  3. оформить документы, которые определяют детей собственниками долей в новой квартире;
  4. собрать и предоставить в опекунский орган пакет документов и запросить разрешение продажи;
  5. составить и предоставить заявление в отделение банка;
  6. получить разрешение от отдела попечительства;
  7. определить и согласовать с банком время совершения купли-продажи квартиры;
  8. официально снять всех членов семьи с регистрации в продаваемой квартиры;
  9. подписать договор сделки купли-продажи.
Читайте также:  Особенности продажи жилых помещений и убитой недвижимости без ремонта, на первом, последнем этаже и как реализовать квартиру в кризис и с неадекватными соседями?

Соблюсти все пункты подобного плана достаточно проблематично, но именно так должна осуществляться продажа ипотечной квартиры, которую приобрели за счет детского пособия.

Продажа квартиры без выделения долей

Согласно законодательству Российской Федерации, продать квартиру или дом, купленные на материнский капитал, без выделения долей запрещено. Если такая сделка все же будет совершена, то это считается прямым нарушением закона.

Выделенные доли должны иметь не только родители, но и дети. В противном случае продать квартиру никто не разрешит, а еще могут и наказать в судебном порядке за нарушение прав ребенка. Суд обяжет родителей определить доли для каждого ребенка в семье.

Риски для покупателей и продавцов

Риски для обеих сторон сделки обязательно прописаны в договоре купли-продажи. В общей сложности продавец и покупатель рискуют по одной и той же причине — несоблюдение всех этапов продажи, которые прописаны законодательством страны.

  1. Особенности продажи квартиры, купленной с использованием маткапитала, рассказаны в этом видео:
  2. Если продавец решил слишком не заморачиваться получением всех необходимых разрешений и предоставлением нужных документов, подписал договор и взял задаток (или всю сумму), то в случае обнаружения нарушений органом опеки такая сделка считается недействительной и подлежит аннулированию.

Кроме этого, продавец обязан вернуть покупателю задаток (или всю сумму) в двойном размере и скорее всего будет притянут к ответственности в судебном порядке за нарушение прав детей. Покупатель же после совершения противоправной сделки рискует остаться без нового жилья, которое он хотел приобрести.

Как ускорить куплю-продажу

Есть еще один нюанс, который может повлиять на скорость совершения сделки. Если продаваемая квартира была куплена менее трех лет назад, а стоит она больше одного миллиона рублей, то продавцу придется заплатить достаточно большую сумму налога. Так что, если нет причин для спешки, то с продажей лучше немного повременить.

Заключение

Планируя продать квартиру, которая ранее была куплена за счет материнского капитала, в том числе и в ипотеку, сначала необходимо выяснить и проанализировать все юридические аспекты такой сделки. При возможности будет целесообразной консультация и поддержка опытного юриста.

Только соблюдая все нормы и требования, установленные законодательство РФ, можно быстро и благополучно осуществить сделку купли-продажи и при этом избежать нарушений закона.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499 )450-27-46 (Москва)

+7 (812) 317-55-21 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://proprietor.ru/nedvizhimost/materinskij-kapital/prodazha-kvartiry-priobretennoj-na-materinskij-kapital.html

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и купить другую

Мы с мужем в прошлом году приобрели квартиру в ипотеку, частично погасив ее средствами материнского капитала. Пока жилье находится в залоге банка, и мы не можем оформить его в собственность детей.

Но через несколько месяцев, когда мы выплатим остаток долга банку, нам обязательно придется оформить часть квартиры в личную собственность детей. А затем мы будем покупать новое жилье.

В этой статье я расскажу вам как продать жилье, приобретенное на средства МСК.

Обязательные условия

Использование маткапитала для приобретения жилья, независимо от того, строили вы его или купили готовое, подразумевает обязательное выделение доли детям. Об этом прямо указано в законодательстве. Но при использовании заемных средств банка выделить им долю практически невозможно. Банки выставляют требование, что приобретенное жилье оформляется только в собственность заемщика.

Поэтому этот родитель пишет обязательство, согласно которому он обязуется предоставить доли своим детям после освобождения жилья от обременения. Это обязательство заверяется нотариально и передается на хранение в ПФР вместе с заявлением. Без данного документа средства перечислены не будут.

Таким образом, получается, что:

  1. Если вы продаете жилье, приобретенное на средства МСК, не выделив доли в нем детям, такая сделка будет признана в суде недействительной. Она будет подлежать расторжению, по которому МСК придется вернуть государству, а приобретенное жилье бывшему собственнику.
  2. Если вы выделяете доли не совершеннолетним детям, то любые сделки с ним возможны только с согласия органов опеки. Регистрация сделки без согласия данных сотрудников произведена быть не может. А незарегистрированная сделка в обязательном порядке признается ничтожной.

Соответственно, продать квартиру или обменять на новую можно только тогда, когда вы сможете выделить часть жилья детям. В законе не указывается конкретное количество метров или процентное соотношение, которое обязательно для выделения. Поэтому по сути можно оформить и 1 квадратный метр.

Но важно знать, что органы опеки для предоставления разрешения о продаже имущества детей предъявляют строгие требования. Вы должны будете доказать им, что действуете исключительно в их интересах. И в ходе проведения этой сделки дети получат лучшие условия и большую площадь, чем они имели.

Поэтому я не советую оформлять сразу большие доли, если вы планируете в будущем перепродажу этого жилья. Самый оптимальный вариант будет выделение долей в равных пропорциях. Если вы в дальнейшем купите жилье с большей площадью, вы сможете также поровну его разделить, и площадь долей детей будет также увеличена.

Порядок действий

Основным отличием от обычной сделки купли-продажи будет то, что вы должны посетить органы опеки по вашему адресу проживания. Они должны будут:

  1. Убедиться в том, что часть жилья будет сохранено за детьми в равноценном соотношении с теми, которые они имели.
  2. Условия проживания не будут изменены в худшую сторону для детей в ходе данной сделки. Количество квадратных метров на каждого человека в семействе не должно приходиться меньше, чем в продаваемой недвижимости.

Общий порядок действий будет представлять собой следующую процедуру:

  1. Вы должны оформить часть недвижимости на детей. Для этого надо направить соответствующее заявление в Росреестр, если вы сразу их не выделили. Недвижимость не должна находиться в залоге и иметь иные обременения. Поэтому с ипотечным кредитом вы также должны рассчитаться.
  2. Подготавливаем необходимые документы для органов опеки. Подробный список указан чуть ниже в этой статье.
  3. Подаем заявление с целью получения письменного согласия на совершение сделки, либо с требованием их присутствия при ней. Такой порядок предусмотрен законодательством.
  4. Получаем согласие и регистрируем сделку по реализации имеющегося жилья.
  5. Приобретаем новую недвижимость и регистрируем эту сделку с выделением обязательных долей всем детям.

Если вы оформляете займ на приобретение жилья, банк может выставлять свои условия. Так, например, вы не сможете оформить новое жилье сразу в собственность детей при покупке его на средства банка. Вам придется снова писать обязательство, на основании которого вы будете обязаны выделить часть жилья детям не позднее полугода после полной выплаты задолженности.

Однако органы опеки могут действовать на свое усмотрение, исходя из интересов детей. Поэтому могут не позволить оформление будущего жилья в ипотеку. Так как в этом случае существует риск, что несовершеннолетние владельцы останутся без своей доли по причине невыплаты родителями взятых обязательств. Данные случаи рассматриваются индивидуально, и решение выносится по каждой семье отдельно.

Документы

Вам потребуется подготовить следующие документы, чтобы получить согласие органов опеки:

  1. Заявление о выдаче разрешения, заполненное обоими родителями, а также их детьми-подростками, достигшими 14 лет. Пример заполнения можете посмотреть здесь.
  2. Документы, удостоверяющие личности всего семейства. Для взрослых людей это будет паспорт, для детей до 14 лет – свидетельство с данными о рождении.
  3. Согласие от совершеннолетних собственников жилья, в которых они не возражают против осуществления сделки. Заверяется в обязательном порядке у нотариуса.
  4. Правоустанавливающие бумаги на имеющееся жилье, подтверждающие его регистрацию с выделением части недвидимости детям. В настоящее время это выписка из ЕГРН. Раньше выдавалось свидетельство. Также здесь может быть приложено само соглашение о приобретении жилья.
  5. Справки из БТИ, подтверждающие кадастровую цену продаваемого и приобретаемого жилья, их план.
  6. Справка из ЖЭК или других организаций, подтверждающая отсутствие долгов по коммунальным платежам за данное жилье.
  7. Предварительное соглашение о планируемой купле-продаже, в котором будут указаны реквизиты приобретаемого жилья.

Органы опеки могут запросить и другие бумаги, с помощью которых родители могут подтвердить свое финансовое состояние, а также свои намерения на улучшение жилищных условий. Поэтому чем больше документов вы им предоставите, которые будут подтверждать надежность и выгодность сделки для детей, тем больше шансов у вас будет получить от них разрешение.

Заявление

Некоторые сложности могут возникнуть при составлении заявления. Бланк документа можно найти в органах самоуправления или в органах опеки. Примерный образец вы можете посмотреть здесь.

Порядок составления заявления будет во всех случаях идентичный:

  1. Указываем наименование органа, куда направляем данный документ.
  2. Прописываем сведения о заявителе. Здесь потребуется написать не только свои ФИО, но и регистрационные, паспортные и контактные данные. Желательно указать мобильный номер телефона, чтобы с вами всегда можно было быстро связаться в случае необходимости.
  3. Пишем название документа. Это будет «Заявление».
  4. В теле заявления пишем его суть о том, что вы просите разрешить продажу квартиры по конкретному адресу, с определенным размером общей и жилой площади.
  5. Здесь указываем выделенную часть недвижимости детям и ФИО каждого члена семьи. Также прописываем паспортные данные, реквизиты свидетельств детей, где указана информация об их рождении. Также прописываем, кто в какой родственной связи состоит.
  6. Далее определяем стоимость долей каждого ребенка. Это легко сделать, разделив количество долей на кадастровую стоимость из справки БТИ.
  7. Затем определяем, что при покупке жилья вы обязуетесь, приобрести жилье определенной площади по конкретному адресу и выделить в нем определенную часть имущества своим детям. Все части недвижимости должны быть расписаны по каждому участнику сделки с указанием адреса нового жилья.
  8. Ставим подпись и дату заявления.

В заявлении можно прописать и иные условия, на которых дети получат положенные им средства или часть другой недвижимости. Сотрудники опеки проверят эту сделку, чтобы она не ущемляла детских прав, и предоставят свое решение.

Сроки продажи

Важно знать, что полученное разрешение действует только 3 месяца. Поэтому за это время вы должны не только продать свое жилье, но и зарегистрировать приобретение новой недвижимости.

Также установлен срок 1 месяц для предоставления соглашения в органы опеки о приобретении жилья. В противном случае разрешение становится также недействительным.

Зарегистрировать сделку без разрешения опеки невозможно, поэтому чтобы обезопасить себя от возможных задержек сроков, сначала найдите покупателей и продавцов, а затем обращайтесь в опеку.

Посмотреть некоторые советы эксперта вы можете в представленном видео.

Рекомендации

При осуществлении сделок купли-продажи жилья стоит помнить о следующем:

  1. В настоящее время были внесены изменения в налоговое законодательство, согласно которому при продаже недвижимого имущества, находящегося во владении менее 5 лет, вам придется заплатить 13 % налогов государству. Избежать их можно 2 способами: продавать жилье позже или воспользоваться имущественными вычетами, которые полагаются каждому человеку один раз в жизни.
  2. После полной выплаты ипотеки за приобретенную квартиру по МСК вы должны выделить часть недвижимости детям не позднее полугода с момента снятия обременения.
  3. Если вы желаете продать недвижимость, с неснятым обременением, вам придется получать согласие банка на данную сделку. Их обычно банки не выдают. Поэтому при острой необходимости продажи жилья, лучшим способом будет погашение ипотечного кредита за счет других заемных средств, не требующих оформления залога на данное жилье.
  4. При выборе нового жилья помните, что оно не должно быть меньше по площади, чем то, которое имеется у вас. Так как вы не сможете получить одобрение от органов опеки.
  5. Существует еще один способ, которым можно освободить жилье от владения детей. Тогда вам также потребуется согласие опеки. Вы должны написать заявление и направить справку о стоимости детского имущества. Получив согласие, вы должны открыть банковские счета на каждого ребенка и внести туда эти средства в формате вклада, чтобы на них еще начислялись проценты. Получить эти средства дети смогут только после достижения ими совершеннолетия, либо их родители опять же с согласия опеки. В этом случае в приобретаемом жилье вы не должны будете выделять доли детям.
Читайте также:  Как при разводе делится квартира, купленная на материнский капитал, можно ли продать жилье супругов и как быть при невозможности разъезда?

Мы с мужем планируем продавать жилье только после 5 лет владения им, чтобы не платить подоходный налог государству. Но так как в последнее время спрос на вторичное жилье падает, продать его получится не так быстро, как хотелось бы. Поэтому мы начнем выставлять свое объявление сразу, как только расплатимся с ипотекой.

Также вы можете выделить доли детям и в другом жилье, например, у своих родственников. Тогда обязанность по выделению в новой покупаемой квартире с вас будет снята. Но главное, чтобы эти доли соответствовали или были больше тех, которые будут проданы.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и купить другую, новую: основания для сделки с жильем и нюансы ее оформления

Источник: https://grazhdaninu.com/lgotyi/materinskiy-kapital/kak-prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskiy-kapital-i-kupit-druguyu.html

Продать квартиру купленную на материнский капитал — и купить другую, без выделения долей, по переуступке

Высокая стоимость жилья ограничивает покупательскую способность большей части населения.

Но для приобретения квартиры или дома можно использовать альтернативные источники — ипотеку, участие в государственных программах субсидирования, привлечение средств материнского капитала. Последний метод самый распространенный.

Но после приобретения может возникнуть проблема – как продать квартиру, купленную на материнский капитал и купить другую с лучшими условиями проживания?

Общие положения

Возможность вложения средств государственной помощи для приобретения недвижимости регламентирована законом №256-ФЗ. Пособие можно направлять на покупку квартиры в новостройке, вторичного жилья, частного дома.

Но с целью защиты интересов детей действуют ограничения. Именно они могут стать препятствием для продажи купленного жилья.

Что это такое

Материнский капитал – это материальная помощь семьям, у которых родился второй ребенок. Сумма в 2020 году составляет 453 026 руб. Помощь от государства может быть получена только после того, как ребенку будет не менее 3-х лет.

До этого времени распоряжаться средствами в полном объеме родители не могут. Но подобная ситуация не всегда устраивает семьи.

Для решения проблемы предусмотрены случаи использования материальной помощи сразу после рождения детей:

Показатели Описание
Внесение первоначального взноса по ипотеке распространяется как на вторичный рынок, так и на новостройки
Погашение кредита на жилье, в частности досрочная выплата части обязательных платежей
Рассрочка от застройщика выплата первого взноса, обязательных платежей. Действует только при заключении договора долевого участия. Методика применяется редко из-за сложности оформления

Важный момент — одним из условий покупки недвижимости является официальное выделение доли в квартире ребенку.

Перечень потенциальных получателей государственных средств описан в п.1 ст.3 закона №256-ФЗ. Причем в нормативном документе нет разделения на родных и усыновленных детей.

Родители, как и ребенок, должны быть гражданами РФ. Родные дети получают этот статус при рождении (указывается в свидетельстве), усыновленные могут приобрести по факту оформления опеки.

Материнский капитал выплачивается семье только один раз, претендовать на него могут следующие лица:

Показатели Описание
Женщины родившие или усыновившие второго ребенка с 01.01.2017
Мужчины которые являются единственными родителями детей, усыновителям
Отец если мать в судебном порядке лишена родительских прав

Базовые условия – ребенок должен быть второй в семье, до этого не пользовались правом получения материнского капитала.

Выдача государственной помощи осуществляется через Пенсионный фонд РФ. Официально срок подачи заявления с момента рождения ребенка – 2,5 года.

Получить часть средств раньше можно для первого взноса по ипотеке, в связи с тяжелым положением семьи, для оплаты услуг няни. Обязательно предоставляются подтверждающие документы.

Порядок подачи заявления в ПФ РФ на материнский капитал:

  1. Написать заявление.
  2. Приложить к нему документы родителей, свидетельство о рождении ребенка.
  3. Договор купли/продажи, ДДУ, соглашение об ипотечном кредитовании.
  4. СНИЛС.

Образец заявления о выдаче государственного сертификата на материнский (семейный) капитал можно скачать тут

.

По истечении 2-3 месяцев, после проверки, средства будут перечислены на расчетный счет банка. С этого момента жилье будет являться собственностью банка до окончательной выплаты ипотеки.

Если покупка жилой недвижимости осуществляюсь после достижения трехлетнего возраста младших детей, в Пенсионный фонд предоставляется только соглашение купли/продажи.

Особенности продажи

Базовое условие использования государственной поддержки – выделение доли из средств реализации недвижимости ребенку. В противном случае законом это будет рассматриваться как нецелевое использование государственной помощи, а сделка купли/продажи станет фиктивной.

Поэтому прежде чем думать, как продать квартиру, купленную на материнский капитал без выделения долей, нужно внимательно ознакомиться с законодательными актами.

О чем говорит закон

На основании действия ст.36 ГК РФ при продаже недвижимости полученная сумма должна делиться между всеми в семье, в то числе – детьми. Это базовое условие реализации квартиры или дома, для приобретения которых использовался материнский капитал.

Однако вместе с этим сделка согласовывается с органами опеки. Они же руководствуются нормами ст.37 ГК, согласно которой сделки на отчуждение (продажу) недвижимости нужно согласовывать.

В пп.4 п.1 ст.20 закона №48 есть условия, при которых возможна продажа квартиры (дома), приобретенной за средства государственной поддержки – при смене места жительства. Это единственный вариант реализации общего имущества.

Какие нужны будут документы

Подготовительный этап – сбор необходимой разрешительной документации. Так как осуществляется продажа жилья с долевым участием несовершеннолетних, обязателен контроль за соблюдением их прав со стороны государства. Если продать квартиру без официального разрешения органов опеки, сделка будет аннулирована.

Для заключения соглашения продажи понадобятся следующие документы:

  • официальное разрешение государственных органов социальной защиты;
  • паспорта участников сделки;
  • документы, подтверждающие право владения квартирой или домом.

Для чистоты сделки могут потребоваться паспорт БТИ, выписки, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам. Если недвижимость находится в залоге по ипотеке – обязательно разрешение банка.

Условия сделки

Действующее законодательство в первую очередь защищает права детей. В особенности это относится к обеспечению условий проживания. Основное правило сделки по продаже жилья – обеспечение детям нормальных условий проживания.

Поэтому предварительно нужно выписать юного дольщика из квартиры и прописать по другому месту жительства. При этом за ним остается доля от реализуемого имущества.Для подписания соглашения разрешение государственной опеки обязательно. Исключение – ребенку исполнилось 18 лет.

Можно выделить следующие базовые условия реализации жилой недвижимости:

Показатели Описание
Обеспечение условия проживания несовершеннолетних дольщиков после реализации жилья
Отсутствие имущественных претензий со стороны третьих лиц банка, кредитора, других дольщиков
Есть разрешение органов опеки
Покупатель ознакомлен со всеми рисками сделки

Последнее обязательно, так как при признании продажи незаконной не будут возвращены оплаченные ранее государственные пошлины.

Отдельно рассматривается вопрос по передаче квартиры по переуступке. Новый дольщик должен знать о возможных рисках, так как несоблюдение действующего законодательства может сделать сделку ничтожной. Поэтому продажи доли в жилом строительстве, где использовался материнский капитал, очень редки.

Разрешение органов опеки

Адреса и контактные данные органов опеки и попечительства можно найти на региональных сайтах департамента труда и социальной защиты. Там же можно уточнить время работы ответственных лиц, актуальный перечень документов для получения разрешения на продажу жилой недвижимости.

Согласие выдается на основании следующей информации:

  1. Заявление. Составляется в свободной форме, заявитель – родители или опекуны. Важно подробно описать ситуацию, условия проживания на новом месте. Если ребенку исполнилось 14 лет, от него требуется отдельное заявление.
  2. Паспорта родителей, свидетельства рождения детей.
  3. Свидетельство о законной регистрации прав собственности на реализуемую недвижимость.
  4. План БТИ, кадастровый паспорт.
  5. Выписка о проживающих в квартире или доме из домовой книги, поквартирной карточки;
  6. Подтверждение отсутствия долгов по коммунальным услугам.

Средний срок рассмотрения заявления – 1 месяц. Но по отдельному ходатайству его можно сократить, предоставив подтверждение. Это могут быть истекающие сроки действия документов, срочная необходимость улучшения условий проживания.

Пошаговая инструкция процесса

На практике продажа квартиры, при покупке которой использовалась государственная помощь, сложна. Небольшая ошибка может стать причиной аннулирования сделки. Выход – воспользоваться юридическим сопровождением. Но кроме этого нужно знать порядок действий.

Для продажи жилья, приобретенного за счет материнского капитала, следует придерживаться таких этапов:

  1. Обеспечить детей новым жильем, прописка обязательна. Главное – создать комфортные условия проживания.
  2. Погасить задолженность по коммунальным услугам.
  3. Оформить выписку о составе проживающих в реализуемой квартире.
  4. Найти потенциального покупателя, уведомить его об особенностях продажи.
  5. В договоре купли/продажи указываются все дольщики недвижимости.
  6. Получить справку об отсутствии задолженность по коммунальным услугам.
  7. Если ипотека за жилье еще не выплачена, требуется разрешение банка.
  8. Подать документы в местную социальную службу, получить официальное согласие.
  9. Оформить сделку, оплатить государственные пошлины.

Это базовый регламент продажи жилья. В каждом из пунктов могут быть индивидуальные нюансы. Обязательно нужно проверить юридическую чистоту сделки и получить официальное разрешение контролирующих государственных органов.

Видео: особенности сделки

Важные нюансы

Риски продавца квартиры при подобных сделках минимальны. В более незащищенном положении оказывается покупатель. Причина – закон и суд, в случае разбирательства, всегда будет защищать интересы детей. Поэтому особое внимание уделяется составлению договора.

В соглашении нужно проверить следующие данные:

  • указаны фактические дольщики квартиры, в том числе дети;
  • обязательно прописывается, что жилье приобреталось с использованием средств материальной помощи государства;
  • ссылка на разрешение социальной службы.

Перед началом процесса продажи недвижимости нужно убедиться в соблюдении всех условий. Если органы опеки посчитают, что новое жилье не соответствует действующим нормам, в разрешении будет отказано.

Каждый этап сделки следует продумывать, искать возможные «подводные камни». Итакой подход поможет избежать ошибок.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://realtyaudit.ru/prodat-kvartiru-kuplennuju-na-materinskij-kapital/

Ссылка на основную публикацию