Сколько стоит договор купли-продажи квартиры: кто должен оплачивать, что означает неполная цена на недвижимость, завышение и занижение, какую указать и каковы риски?

Оформление ипотеки с завышением стоимости квартиры – достаточно распространенное явление. Схема, с помощью которой заемщик избегает выплаты предварительного взноса, кажется привлекательной, т. к.

дает возможность оформить жилищный кредит на более легких условиях. Но есть у этой процедуры и подводные камни.

Рассмотрим, как оформляется ипотека с завышением без первоначального взноса, как сделать эту процедуру безопасной, какую выгоду может получить заемщик, риски покупателя и продавца.

Размер ипотеки напрямую зависит от стоимости жилья, которое планирует приобрести потенциальный заемщик. Цена недвижимости бывает нескольких видов:

  • рыночная,
  • потребительская,
  • кадастровая и пр.

Если речь идет об ипотеке, банк, в который обратился клиент, учитывает именно рыночную стоимость жилья. От нее будет зависеть и размер кредита. Банк должен быть уверен, что сможет без затруднений реализовать залоговое имущество, если заемщик не выполнит своих долговых обязательств и обремененная недвижимость перейдет в собственность кредитора.

Чтобы получить ипотеку на выгодных условиях, некоторые клиенты договариваются с продавцом жилья о завышении цены на квартиру.

Обратите внимание. Если стоимость недвижимости, которую приобретает заемщик, отличается от среднерыночной более чем на 20%, это может вызвать у банка подозрение и привести к отказу в ипотеке.

Программы жилищного кредитования различных банков предусматривают выплату первоначального взноса. Его размер, как правило, составляет 10-20 процентов от рыночной цены недвижимости.

Если учитывать стоимость даже небольших квартир в регионах, эта сумма редко бывает ниже 200-300 тысяч рублей. Многие заемщики стремятся избежать выплаты первоначального взноса.

Далеко не все граждане готовы разом расстаться со своими накоплениями.

Сколько стоит договор купли-продажи квартиры: кто должен оплачивать, что означает неполная цена на недвижимость, завышение и занижение, какую указать и каковы риски?

Банки, напротив, делают выплату первоначального взноса обязательным условием ипотеки. Если на счет продавца уже внесена крупная сумма, а квартира остается в залоге у банка вплоть до закрытия жилищного кредита, клиент вряд ли захочет терять недвижимость. Таким образом, первоначальный взнос минимизирует риски невыполнения долговых обязательств со стороны заемщика.

Обратите внимание. Существует миф, что платежная дисциплина заемщика снижается в том случае, если первоначальный взнос по ипотеке был менее 20%.

Практика показывает, что своевременное погашение долга зависит от личной ответственности клиента.

Размер первого платежа не влияет на риск невозврата, поэтому при одобрении заявки банки ориентируются в том числе на состояние кредитной истории заемщика.

Рыночную цену недвижимости определяют специальные организации, у которых есть лицензия на этот вид деятельности. Выбрать компанию покупатель может самостоятельно или по согласованию с банком, предоставляющим ипотеку.

Важно знать! Некоторые финансовые организации работают только с аккредитованными оценщиками, и для получения ипотеки клиент должен обратиться к услугам одной из них. Чтобы не ошибиться, клиенту следует предварительно узнать информацию у сотрудника или на официальном сайте.

Процедура оценки подразумевает комплексный подход. При определении рыночной стоимости жилья учитываются следующие факторы:

  • затраты застройщика при возведении объекта;
  • стоимость аналогичных сделок купли-продажи на рынке недвижимости;
  • перспектива повышения/понижения цены объекта со временем;
  • местоположение многоквартирного дома (город, округ, наличие социальной инфраструктуры, состояние экологии микрорайона, есть ли поблизости промышленные предприятия и пр.);
  • год возведения;
  • состояние дома. Учитываются тип недвижимости, количество этажей, материал стен и перекрытий, подключен ли объект к основным коммуникациям, степень их износа, наличие/отсутствие у здания дефектов;
  • состояние самой квартиры. На стоимость влияют площадь, количество комнат, есть ли остекление окон, лоджия/балкон, этажность, наличие/отсутствие отделки.

По итогу осмотра компания-оценщик сформирует отчет и акт с указанием рыночной стоимости объекта.

Оценку квартиры для получения ипотеки следует проводить после того, как вы выбрали жилье и договорились с продавцом о сумме сделки. Процедура подразумевает следующие действия:

  1. Покупатель выбирает оценочную организацию, согласует ее кандидатуру с банком, который предоставляет ипотеку. Затем клиент договаривается о времени визита эксперта, предоставляет ему необходимый пакет документов на недвижимость;
  2. Представитель оценочной компании проводит осмотр квартиры, иногда фотографирует объект;
  3. Проводится расчет стоимости по определенной методике;
  4. По результатам экспертизы формируется специальный документ — оценочный альбом;
  5. Покупатель оплачивает услуги эксперта.

Для чего нужно завышение стоимости

Заемщики идут на завышение цены ипотечного жилья по нескольким причинам:

  1. У покупателя просто нет денег для выплаты первоначального взноса. В этом случае необходимая сумма вносится за счет средств жилищного кредита;
  2. Квартира приобретается без ремонта, и часть кредита покупатель планирует вложить в отделку интерьера;
  3. Гражданин планирует получить заемные средства, чтобы потратить их часть на текущие расходы.

Во всех этих случаях речь идет о не вполне законной схеме. Процедура связана с определенными рисками покупателя и продавца. Тем не менее, возможность получить определенную выгоду от сделки делает эту схему достаточно распространенной.

Когда завышать цену не стоит

Чтобы получить ипотеку и не выплачивать первоначальный взнос, клиент предоставляет банку расписку от продавца, в которой говорится, что необходимая сумма уже была внесена. Не всегда схема с завышением цены действует безотказно. Рассмотрим риски покупателя и ситуации, когда в банк лучше предоставить документы о реальной рыночной стоимости недвижимости.

  1. У заемщика нет стабильного дохода для своевременного погашения ипотеки. Риск покупателя заключается в возможной потере объекта залоговой недвижимости. Если квартира перейдет в собственность банка и окажется, что ее реальная рыночная стоимость намного ниже той, которая указана в документах, заемщик даже рискует стать фигурантом уголовного дела.
  2. Между продавцом и покупателем нет доверительных отношений. В этом случае банк также может узнать об обмане и отказать в кредитовании.
  3. Недвижимость нельзя сравнить с аналогичными объектами на рынке и ее стоимость обусловлена архитектурной ценностью.

Сколько стоит договор купли-продажи квартиры: кто должен оплачивать, что означает неполная цена на недвижимость, завышение и занижение, какую указать и каковы риски?

Негативные последствия для покупателя

Положительным следствием для покупателя станет получение жилищного кредита на нужную сумму. Но указание заведомо более высокой стоимости жилья может обернуться и неприятностями для заемщика. Перечислим основные негативные последствия этой процедуры:

  1. Информация о завышении стоимости квартиры может открыться еще до оформления ипотеки, и тогда банк просто откажет в кредитовании;
  2. Документы и расписки могут быть составлены таким образом, что покупателю придется на самом деле выплатить первоначальный взнос продавцу;
  3. Указание недостоверной стоимости квартиры может квалифицироваться как мошенничество, если банк потерпит финансовые или иные убытки от сделки. В этом случае риск продавца и покупателя заключается в том, что оба могут оказаться под следствием.

Риски продавца

Рассмотрим более подробно риски, с которыми сталкиваются продавцы недвижимости, когда идут на завышение ее стоимости.

  1. Если о махинации станет известно банку, сделка не состоится, т. к. покупатель не получит необходимых средств. Отказ в кредитовании при этом будет наиболее мягким из возможных последствий.
  2. В случае продажи подоходный налог придется уплатить не с реально полученного дохода, а с более высокой суммы, которая значится в документе.
  3. При расторжении уже заключенной сделки продавец может оказаться должен покупателю сумму первоначального взноса, которую он формально возвращает по условиям расписки.

Обратите внимание. Схема работает и в обратном порядке. Для продавца будет выгодным занижение стоимости жилья, т. к. в этом случае он заплатит меньший подоходный налог.

В этом случае продавец квартиры может уговорить покупателя подписать необходимые для сделки бумаги (договоры о купле-продаже и о неотделимых улучшениях). Процедура также будет не вполне законной.

Риск продавца и покупателя при занижении стоимости заключаются в том, что подозрительной сделкой может заинтересоваться налоговая служба.

Сколько стоит договор купли-продажи квартиры: кто должен оплачивать, что означает неполная цена на недвижимость, завышение и занижение, какую указать и каковы риски?

Рассмотрим, как сделать завышение стоимости, чтобы не выплачивать первоначальный взнос. Схема подразумевает следующие действия:

  1. Покупатель находит на рынке недвижимости подходящий объект и нанимает оценочную компанию, чтобы определить рыночную стоимость жилья. Также выбирается банк, в который клиент планирует обратиться за ипотекой;
  2. Покупатель договаривается с продавцом недвижимости о подписании документа, по которому первоначальный взнос считается уже выплаченным;
  3. Расписка подается в банк, который предоставляет ипотеку на более выгодных для заемщика условиях.

Формально объект оценивается по завышенной стоимости, от которой напрямую зависит и размер жилищного кредита. На основании полученной оценки определяется нужная заемщику сумма ипотеки. Если средства переводятся на счет заемщика, он может использовать их часть по своему усмотрению (на ремонт, другие нужды).

Пример. Гражданин покупает однокомнатную квартиру за 2 млн рублей. Банк предлагает жилищный кредит с первоначальным взносом в размере 15%, что в нашем примере составляет 300 тысяч.

В процессе подготовки документов клиент, который хочет оформить ипотеку с завышением стоимости квартиры, договаривается с продавцом о том, чтобы формально цена недвижимости была выше на эту сумму. Далее лицо, реализующее недвижимость, подписывает две бумаги.

В одной говорится о том, что первоначальный взнос уже выплачен клиентом, во второй (встречной) расписке — о том, что продавец вернул внесенную сумму.

Чтобы получить ипотеку с завышением стоимости, клиент должен предоставить банку-кредитору следующий пакет документов:

  • экземпляр оценочного альбома;
  • авансовое соглашение между покупателем и продавцом;
  • расписку от лица, которое реализует недвижимость;
  • возможный образец договора купли-продажи.

Банки, которые соглашаются на рискованные сделки

Кредитно-финансовые организации нередко идут навстречу клиентам, которые берут жилищный кредит с завышением цены квартиры. В условиях современного рынка банки таким образом увеличивают доход, несмотря на возможные риски невозврата долга.

Перечислим некоторые организации, к которым есть смысл обратиться за ипотекой с завышением стоимости жилья:

  • ВТБ,
  • Металлинвестбанк,
  • Промсвязьбанк,
  • Райффайзенбанк,
  • Россельхозбанк,
  • Сбербанк,
  • ФК Открытие.

Заключение

Если вы планируете оформить ипотеку с завышением стоимости жилья, оцените возможные риски этой процедуры. Во многом успешность сделки зависит от надежности продавца. Если вы не доверяете тому, кто продает квартиру, выберите другой вариант недвижимости.

Но правильнее всего оформить ипотеку с указанием реальной рыночной цены объекта.

Источник: https://www.vbr.ru/banki/help/mortgage/ipoteka-s-zavysheniem/

Занижение стоимости квартиры

Сколько стоит договор купли-продажи квартиры: кто должен оплачивать, что означает неполная цена на недвижимость, завышение и занижение, какую указать и каковы риски?

Такие имущественные сделки имеют преимущества, но и усиливают риски обеих сторон договора.

Стремясь сберечь финансовые средства полученные, от сбыта недвижимости, граждане занижают указанную цену объекта в договоре купчей, сравнительно с той, которая установлена фактическими условиями передачи квартиры.

Но такие действия только на первый взгляд представляются эффективно направленными и полезными. По большому счёту, допустимость риска в таком случае превышает потенциальные преимущества.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону

Москва и область: 

+7 (499) 110-93-68

Остальные регионы: 

+8 (800) 550-59-06

Плюсы занижения стоимости квартиры

При оформлении договора гражданско-правовой сделки иногда взимается подоходный налог. Допустимость его начисления и сумма, подлежащая вычету,  определяется при регистрации отчуждения права собственности путём сбыта квартиры.

Сумма исчисляется из стоимости жилья, указанной в купчей. Регистрирующий орган передаёт информацию о проведении имущественной сделки в местное отделение ФНС, которое регламентирует дальнейшие распоряжения по условиям выплат.

Читайте также:  Что такое квартира хрущевка: что значит этот стандарт строительства жилья, каковы особенности его планировки и какой размер комнат?

По условиям налогообложения на основании статьи 220 НК РФ, объекты недвижимости, которые находились в собственности менее трёх лет, требуют вычета налога для физических лиц (НДФЛ).

Деньги удерживаются в сумме 13% от цены объекта, указанного в договоре. Из указанной величины вычитывается один миллион рублей, который не облагается налогом.

Остаток за вычетом миллиона непосредственно влияет на сумму вычета.

То есть, стоимость объекта в 2 миллиона требует вычета НДФЛ в размере 130 тысяч рублей. С трёх миллионов взимается уже 260 тысяч, а с четырёх – 390. Не удивительно, что экономия таких сумм в интересах собственника.

По преимуществу занижение цены применяется в отношении к жилью в новостройке, которое получено на основании договора долевого участия. Оно приобретает статус вторичного жилья в момент перехода к собственнику и обладает техническими характеристиками, допускающими повышение, а не уменьшение стоимости.

Если владелец не желает выжидать три года с момента получения “свидетельства о собственности”, для подобающего проведения сделки, а намерен вырученные со сбыта средства вложить в новый ДДУ, он стремится сэкономить полученные от сбыта деньги таким незаконным способом.

Риски покупателя при занижении стоимости квартиры

  • Сколько стоит договор купли-продажи квартиры: кто должен оплачивать, что означает неполная цена на недвижимость, завышение и занижение, какую указать и каковы риски?В ситуации занижения стоимости квартиры покупатель не только ничего не выигрывает, но и терпит реально выраженный в финансовом эквиваленте убыток, а так же упускает возможную выгоду.
  • Риски покупателя настолько высоки, что при недобросовестности продавца, он лишится и квартиры и денег.
  • Говоря о реальных убытках, следует иметь в виду, что приобретение недвижимости позволяет получить имущественный вычет при условии:
  • что покупатель – налогоплательщик РФ;
  • он никогда ранее не получал вычет за недвижимость.

Ему начисляется 13% возврата, исходя из стоимости квартиры, указанной в купчей. Если стоимость занижена, вычет указывается на основании указанной суммы в документации, подлежащей документации. Иные суммы запрашивать недопустимо.

Этот риск утраты права использования вычета в полной мере, пропорционален получению незаконной прибыли продавцом.

Под упущенной выгодой понимают ситуации, которые допустимы как перспектива получения льгот и субсидий. Иногда региональные власти внедряют программы субсидирования приобретения жилья для граждан региона, относящихся к той или иной категории.

Пусть вероятность попадания под субсидирование невелика, но не стоит сбрасывать её со счетов. Иначе покупатель рискует не воспользоваться предоставляемыми государством преимуществами.

Главный риск заключается в том, что стороны заключают оспоримый договор имущественной сделки. Такой договор допускает аннуляции в судебном порядке, что приведёт к реституции последствий его заключения (см. Расторжение договора купли продажи квартиры после регистрации).

Покупатель останется без приобретённого жилья, которое возвратится продавцу. А ему вернут уплаченные деньги только соответствующие сумме, указанной в купчей. Финансовые средства, переданные под расписку на иных основаниях, не гарантируют возврата.

Если покупатель заявит иском о передаче денег, дополнительно к купчей, предъявив расписку или квитанцию о переводе денег, действия сторон попадут под определение незаконных.

Покупатель знал и должен был знать о правилах оплаты приобретения недвижимости. Нарушив их, он несёт ответственность за содействие в укрывательстве лица от уплаты налога.

Заниженная стоимость придаёт сделке условно законный вид (см. Мнимые сделки и их последствия). Так же мошенники пользуются подобными схемами для изъятия недвижимости.

  Классификация недвижимости

Например, после проведения взаиморасчётов, контрагент заявляет, что сделка является кабальной.  То есть, оказавшись в ситуации форс-мажора, гражданин якобы настолько нуждался в деньгах, что продал жильё за бесценок. А контрагент, воспользовавшись сложной ситуацией, нажился на нём.

После аннулирования договора, стороны остаются в условиях реституции, а переданные дополнительно деньги не получают юридических оснований для возврата. Судебная практика богата вариантами проворачивания подобных видов незаконных схем.

Риски продавца при занижении стоимости квартиры

Владелец квартиры рискует меньше, но подозрения в не законном характере составленного договора или его ничтожности могут возникнуть.

Если на основании одного из утраченных преимуществ покупатель квартиры заявит в суд или иную инстанцию о двойной продаже, сделку могут признать мнимой или ничтожной.

Истец только усугубит своё положение, рискуя утратить право собственности на помещение. К недобросовестному коммерсанту допустимо применить  не только гражданско-правовые санкции, но и уголовное взыскание.

Уголовное наказание возникает в данных случаях на основании обмана государства, при уклонении от выплат НДФЛ.

Оно возникает на основании статьи 22 НК РФ и наказывается штрафом в размере 20% суммы недоимки.

Соответствующие размеры невыплат предусматривают дополнительное привлечение к взысканию на основании статей 198, 199 Уголовного кодекса РФ. Здесь предусмотрены штрафные санкции от 100 000 рублей.

Если в суде будет установлено, что коммерческая деятельность, связанная с неоднократным сбытом недвижимости, основана на нарушениях в установлении стоимости, коммерсанту грозит арест или отбывание срока в местах лишения свободы от одного до трёх лет. А штрафные санкции грозят увеличением до 500 000 рублей.

Вменение штрафов и их выплата нарушителем, оставляет за ним долговые обязательства в виде уплаты НДФЛ. Деньги всё равно придётся вернуть, заплатив пени за просрочку платежа.

Оформление квартиры при занижении стоимости

Так как инициаторами данных схем являются коммерческие деятели, не лицензированные в качестве таковых, скрывая доход от обложения налогом, ими разработаны достаточно убедительные для покупателя схемы.

Маркетинговые схемы рассчитаны на доверчивых, слабо осведомлённых в юриспруденции, граждан. Определённая часть потенциальных приобретателей отсеивается. В их число входят осторожные, расчётливые люди, которые предпочитают не рисковать. Для остальных, готовых пойти на незаконную уступку, предлагаются варианты оформления сделки купли продажи недвижимости.

По преимуществу стороны составляют два договора. В одном из них указывается заниженная цена объекта. Этот экземпляр передаётся для регистрации. Другой экземпляр составляется на полную стоимость и не регистрируется. По нему проводятся взаиморасчёты.

Такие случаи делают договор заведомо оспоримым и составленным с нарушением законодательных норм.

Второй экземпляр констатирует факт преступного деяния в виде недоимок при выплатах НДФЛ в государственный бюджет.

Компетентные в юридическом отношении лица предусматривают допустимость реституции и различного рода взысканий за допущенные нарушения.

Они предлагают составление документации на отчуждение квартиры по минимальной цене, а остаток денежных средств, принимают в виде оплаты неотделимых улучшений, якобы произведённых в квартире.

Юридически такое оформление наиболее корректно, но покупатель при оспоримости сделки не сможет востребовать деньги, выплаченные за ремонт, реконструкцию и прочие услуги.

Иногда составляется аналогичный вид документации, ориентированный на нарушение. А расписка в получении денег делится на две части: соответствующую сведениям, поданным в Росреестр и дополнительное инвестирование, превышающее указанную стоимость.

Проворачивание подобных схем доступно опытным мошенникам, развернувшимся на рынке недвижимости.

Таких предложений, поступающих от торговцев недвижимостью, следует избегать и не искушаться привлекательными бонусами, способствующими вовлечению жертв, в проведение сделки.

Сколько стоит договор купли-продажи квартиры: кто должен оплачивать, что означает неполная цена на недвижимость, завышение и занижение, какую указать и каковы риски?

Банки, инвестирующие средства в покупку квартир, проводят мониторинг только в отношении платёжеспособного клиента. В функции кредитора не входит проверка целевого назначения проведённого финансирования.

В банк подаётся заявка на покупку квартиры в ипотеку, с одновременным запросом дополнительного займа на её реорганизацию, реконструкцию и ремонт. Кредитный договор содержит два пункта целевого назначения займа.

По преимуществу банки одобряют такие займы, но при этом:

  • запрашивают больший объём выплат под первоначальный взнос;
  • устанавливают повышенную процентную ставку годовых;
  • устанавливают дополнительные комиссионные проценты.

Это говорит о дополнительных сложностях, сопутствующих приобретению квартиры на обозначенных основаниях, которые принесут финансовые и юридические последствия лицу, приобретшему квартиру.

Источник: https://myestate.club/kuplya-prodazha/zanizhenie-stoimosti-kvartiry.html

Чем опасно завышение цены в договоре купли продажи недвижимости

Сколько стоит договор купли-продажи квартиры: кто должен оплачивать, что означает неполная цена на недвижимость, завышение и занижение, какую указать и каковы риски?

Заметьте, что пошлину и сбор должен оплатить сам клиент, так как эта процедура для него является выгодной (в дальнейшем его не будет контролировать налоговая служба). Однако, причины бывают разные, и может случиться так, что сделка будет признана недействительной. Тогда продавец обязан будет вернуть клиенту такую сумму, которая указана в договоре. В этом кроется ответ на такой частый вопрос, как: продажа квартиры за 1 млн риски? Указанная сумма в договоре купли продажи квартиры и будет возвращена покупателю, и доказать что-либо через суд не получится. Выбирать только вам: честная стоимость квартиры в договоре купли продажи и реальный процент пошлины или риск «попасть на деньги» в случае признания сделки недействительной. Онлайн – калькуляторы На сегодняшний день такая процедура – одна из самых распространенных.

Занижение и завышение цены в договоре купли-продажи недвижимости

Важно Ситуация была напряженная, почти скандальная В договоре указали сумму на четверть меньшую фактической цены. На дополнительные деньги Продавец написал расписку. Сделка состоялась. Покупатель получил «разрушенную» квартиру. Продавец снял все розетки и линолеум, скрутил все краны. Через несколько месяцев Покупатель обратился в суд с иском о возврате излишне уплаченных средств и суд его удовлетворил. Уж как Продавец эти деньги возвращал — не знаю. Но прецедент такой был. Завышение цены в Договоре купли-продажи Еще одна, часто встречающаяся ситуация — завышение цены.

Просит об этом Продавца ипотечник, Покупатель не имеющий собственных средств на первоначальный взнос, при покупке квартиры за счет кредитных средств. А это как правило 20% от цены, в некоторых банках- 10%.

Какую цену указывать в договоре купли-продажи квартиры?

Только не ожидайте, что он покажет абсолютно достоверные результаты. Для того чтобы узнать о точной оценке, лучше обратиться к профессиональному оценщику недвижимости.

При оценке рыночной стоимости квартиры эксперт должен учесть все особенности:

  • имеются проведенные или не проведенные ли ремонтные работы;
  • есть ли в наличие перепланировка;
  • обратит внимание на технические параметры жилья.
  • возьмет к вниманию и юридический аспект, ведь в квартире могут быть прописано определенное количество собственников разного возраста, она может оказаться приватизированной, обремененной, заложенной в банковском учреждении и т.п;
  • многое другое.

Стоит ли действовать самостоятельно? Если вы решили самостоятельно дать оценку продаваемой квартире, тогда лучше следовать всем критериям и реальной рыночной стоимости такой недвижимости.

Завышенная цена в договоре купле-продажи квартиры

Если вв сделке участвуют супруги — каждый из них может рассчитывать на получение налогового вычета. Например: цена квартиры 4 000 000.0 — каждый из супругов получит возврат, уплаченного ранее подоходного налога, в размере 260 000.0 Конечно при условии полной цены в договоре и наличия расписки от Продавца.

Внимание Занижая цену в договоре, вы уменьшаете сумму возврата. Впрочем, при следующей покупке жилья, вы сможете восполнить потери. Чем опасно занижение цены для Продавца Другая возможная ситуация — это риски возврата денежных средств Покупателю. Был случай: цена в договоре была занижена по настоянию Продавца, с целью ухода от налогов.

Ипотека. кредит. ипотечный кредит

Vim/Depositphotos Обычно продавцы скрывают реальную стоимость квартиры, чтобы сэкономить на налогах при ее продаже. Другая причина – разрыв в стоимости жилья и уровня «белых» доходов.

Читайте также:  Как при разводе делится квартира, купленная на материнский капитал, можно ли продать жилье супругов и как быть при невозможности разъезда?

Рассмотрим первый вариант. Тут важно знать, когда возникает налог.

Итак, если квартиру подарили или она была получена по наследству, то, чтобы не платить налог при ее продаже, надо ждать не менее трех лет.

А если жилье было получено в собственность после 2016 года – до пяти лет. Однако владелец хочет продать квартиру раньше этих сроков, и при этом сэкономить на налогах. Отсюда и возникает схема с заниженной ценой. Можно ли занизить цену в договоре, если я беру ипотеку? Налог с продажи квартиры: правила и примеры Второй вариант – когда сами покупатели просят указать в договоре купли-продажи неполную стоимость.

Риски продавца при завышении стоимости квартиры при ипотеке

Передо мною сообщение форума:«Продаем квартиру. Потенциальный покупатель желает взять квартиру в ипотеку. В договоре купли-продажи покупатель просит указать завышенную стоимость квартиры, объясняет это тем, что «в банке получает кредит без первоначального взноса».

Зачем ему это нужно, и чем мне грозит, если я соглашусь на его условия?» Покажу на примере, зачем завышение стоимости нужно заемщику-покупателю квартиры. Есть квартира. И, допустим, квартира продается за 5 миллионов.Также допустим, что первый взнос заемщика, по правилам банка, должен составлять 10%.

Это значит, что банк выдаст, в виде кредита, 90% от стоимости квартиры.Если квартира стоит 5 000 000, то банк выдаст 4 500 000, а 500 000 заемщик должен внести из собственных сбережений. Но у заемщика — нет этих самых 500 000, иначе зачем ему обманывать банк? И потому, он хочет, чтобы за квартиру целиком и полностью заплатил банк.

Завышение продавцом стоимости квартиры в договоре купли-продажи

В этой ситуации больше рискует покупатель, ведь продавец тоже может его «кинуть», не вернув излишнюю сумму (в случае, если в качестве подтверждения получения первоначального взноса банк требует размещения средств на счете банка (а, не, например, расписку в получении денег). 4. Никакого нарушения закона здесь нет. Стороны вправе самостоятельно определять основные условия договора, в т.ч. и сумму.

Расписка будет в том, что продавец дал покупателю в долг сумму, равную излишку перечисленной. Т.е. например, квартира стоит 1 000 000р. У покупателя нет желания платить первоначальный взнос 20%, поэтому в договоре указывается, что квартира стоит 1 250 000р, из которых 250 000р.

— первоначальный взнос, и покупатель их оплатил наличными до заключения договора, а 1 000 000р. — заемные средства банка.

Завышенная стоимость на квартиру для банка, риски продавца

Цена договора купли продажи квартиры должна соответствовать действительности. Завышение и занижение стоимости Завышение стоимости квартиры в договоре купли продажи происходит почти всегда.

Продавцы стараются как можно дороже продать свою квартиру, чтобы выручить за нее хорошенькую сумму. Клиенты, в свою очередь, имеют возможность поторговаться, ведь торг – всегда уместен.

Если покупатель заметил, что ценовой критерий завышен всего лишь на плюс-минус 10%, тогда следует просмотреть и такой вариант. В нашей стране могут возникнуть ситуации, когда цену занижают на 10%, но покупатель настроен еще больше ее снизить.

Эксперты предлагают не выторговывать лишние пару – тройку процентов, а купить и без того выгодное предложение.

Просьба покупателя повысить стоимость квартиры на бумаге для ипотеки

Так вот, чтобы не платить подоходный налог с продажи квартиры, некоторые Продавцы просят Покупателя занизить стоимость в договоре до покупной. НО! с 2016 года, если в договоре продажи указана цена менее кадастровой стоимости, будет для расчета подоходного налога применяться именно она.

Подробнее о налогах Как узнать кадастровую стоимость через интернет Чем опасно занижение цены для Покупателя Итак, Вы согласились на занижение цены в договоре. Например: квартира стоит 5 000 000.0 Продавец просит указать в договоре 3 300 000.0 и пишет две расписки: на сумму 3 300 000 и 1 700 000 и Вы передаете ему деньги.

И какая же здесь таится опасность? Через некоторое время он обращается к Вам с предложением расторгнуть договор. -Вы конечно отказываете.
Что же касается признания сделки недействительной, то это может решить только суд.

Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры? Стоит ли писать фиктивную расписку, чтобы покупатель получил кредит? Для покупателей договоры с заниженной ценой довольно рискованны: очень часто такую схему используют для обмана. Например, мошенники вступают в сговор с хозяевами квартиры (обычно пенсионерами).

Вместе с тем под разными предлогами они убеждают покупателя указать в договоре меньшую стоимость, а затем подают в суд на признание сделки недействительной. Аргументы следующие: «Не знали, что делали», «Ввели в заблуждение», «Цена не рыночная, дешево продали».

Суд часто встает на сторону бывших хозяев и возвращает квартиру, а вот покупатель получает лишь ту сумму, что прописана в договоре. Необходимо выполнить анализ рынка и посмотреть реальную стоимость продажи похожих вариантов.

Продавец не платить налоги если:

  • приобрел квартиру в собственность до 01.01.2016 г и владел ей 3 и более лет. Не зависимо от цены, указанной в договоре -налог он не платит.
  • не зависимо от срока владения налог не платится если цена продажи квартиры равна или менее покупной
  • приобрел квартиру в собственность в 2016 году и после и владел ею 5 лет и более ( пока таких объектов нет на рынке).

Продавец платить налоги если:

  • сроки владения меньше вышеуказанных и цена продажи выше покупной

И здесь, для расчета размера налога можно применить одну из двух формул:

  • (цена в договоре продажи минус 1 000 000.0 рублей ( налоговый вычет с продажи жилых помещений)) * 13%
  • (цена в договоре продажи минус цена в договоре покупки)* 13%

По приватизированным квартирам можно применить только первую формулу.
Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами.

  • Положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.
  • К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.
  • Официальный документ, а именно договор, должен быть полностью проверен государственным лицом не только в вопросе правильного оформления, но и в том, были ли выполнены все пункты и соответствуют ли они действующему законодательству страны.

Источник: https://departamentsud.ru/chem-opasno-zavyshenie-tseny-v-dogovore-kupli-prodazhi-nedvizhimosti/

Ипотека с завышением стоимости квартиры в 2020 году: стоит ли?

Многие граждане, желающие взять квартиру в ипотеку, не могут накопить деньги на первоначальный взнос. Чтобы не вносить первый взнос, некоторые покупатели идут на сговор с продавцом и искусственно завышают стоимость продаваемой квартиры. Рассмотрим, что такое завышение стоимости квартиры при ипотеке, какие риски несет для продавца и покупателя и выгодно ли это делать.

Сколько стоит договор купли-продажи квартиры: кто должен оплачивать, что означает неполная цена на недвижимость, завышение и занижение, какую указать и каковы риски?

Зачем завышать стоимость недвижимости при ипотеке?

Как уже было сказано выше, основная причина, почему стороны прибегают к сделке с завышением стоимости недвижимости — отсутствие у покупателя денег на первоначальный взнос. Часто это не меньше 20% стоимости квартиры, что в крупных городах является существенной суммой. Именно в подобных ситуациях возникает необходимость завысить стоимость объекта, получить кредит и покрыть все расходы.

Еще одна причина, по которой оформляют ипотеку с завышением — это покупка квартиры без ремонта. В этой ситуации заемщики часто запрашивают у банка большую сумму, чем необходимо на ее покупку, а оставшиеся средства тратят на ремонт жилья.

Или третий вариант. Покупателю просто нужны наличные средства на личные нужды — приобретение автомобиля или путешествие.

Именно указанные выше причины толкают заемщиков на ипотеку с завышением. Это не совсем честно и законно, но каждый получает свою выгоду.

Кадастровая и рыночная стоимость: в чем разница?

Любой объект недвижимости имеет 2 цены:

Рыночная цена — настоящая, объективная стоимость квартиры. Она зависит от ремонта, расположения, инфраструктуры и т. д. На эту цифру также влияет общее состояние рынка недвижимости и конкурентоспособность жилья: первый этаж стоит дешевле, чем остальные, и прочие подобные «правила».

Кадастровая цена — сумма, которая используется для расчета налога на недвижимость. Она всегда ниже рыночной. Что выгодно владельцу — он платит налоги в меньшей сумме. Кадастровая стоимость зависит от региона, где находится жилье. В каждом регионе есть определенный коэффициент, который используется для расчета цены квадратного метра.

При получении кредита на приобретение квартиры, важно знать именно ее рыночную стоимость. Именно она подвергается завышению.

Как работает завышение для ипотеки?

Проще всего разобраться в механизме завышения на примере.

Борис хочет купить квартиру у Виктора в ипотеку, но банк требует первоначальный взнос в размере 20%. Таких денег у покупателя нет, и он планирует недостающую сумму получить в самом составе кредита.

Для этого Борис договаривается с Виктором под расписку о том, что он уже якобы передал ему сумму первого взноса. Лучше всего такие соглашения оформлять под руководством юриста. В противном случае можно пострадать от мошеннических действий с обеих сторон.

На следующем этапе Борис обращается в оценочную компанию, и договаривается с оценщиком о завышении стоимости. Далее он передает отчет об оценке и расписку в банк, доказывая тем самым, что выполнил условия по первоначальному взносу. Теперь ему необходимо дождаться одобрения банка и получить ипотеку. В заключение стороны оформляют договор купли-продажи и заключают сделку.

Когда завышение лучше не делать?

Подобная схема сомнительна, и не может гарантировать ни одной из сторон полную безопасность. И покупатель, и продавец должны понимать, на что они идут. Особенно это касается покупателя, ведь он рискует несколько больше.

Существует 3 причины, которые должны остановить от совершения сделки с завышением:

  1. Покупатель не имеет стабильных доходов. Это чревато тем, что при наступлении неблагоприятной ситуации, он может быть не в состоянии оплачивать ипотеку. Банк отберет жилье, а при вскрытии схемы можно оказаться под следствием.
  2. Покупатель не установил доверительных отношений с продавцом. Это сложный психологический аспект. В таких вопросах, как недвижимости и деньги, вряд ли стоит доверять кому-либо, кроме ближайших родственников.
  3. Покупатель выбрал дорогую квартиру, которую трудно сравнить с конкурентами. В такой ситуации оценщик, скорее всего, не согласится дать заведомо ложный отчет, ведь обман здесь будет слишком очевиден.
Читайте также:  Доверенность на прописку от собственника: возможна ли регистрация человека по месту жительства без присутствия владельца квартиры, образец заполнения бумаги

Риски покупателя при завышении ипотеки

Взять квартиру в ипотеку, не вложив в нее никаких собственных средств, выгодно и удобно. Но помните о том, что схема с завышением стоимости объекта неправомерна. А значит, имеет свои и довольно существенные риски. Рискуют обе стороны, но сейчас поговорим о том, какие риски несет покупатель.

Риск 1. Откажут в ипотеке и занесут в черный список

Не стоит думать, что финансовые учреждения не в курсе подобных махинаций. Специалисты банка при изучении документов обязательно обратят внимание на значительную разницу между кадастровой и рыночной стоимостью.

Самое мягкое наказание, которое ждет покупателя — отказ в кредите. Затем — занесение покупателя в черные списки. Не забывайте, что банки передают информацию о недобросовестных заемщиках в Бюро кредитных историй, и в будущем вы не сможете взять кредит в этом и любом другом финансовом учреждении.

Риск 2. Продавец не отдаст сумму завышения

Банк переводит всю стоимость недвижимости продавцу. Тот в свою очередь должен отдать определенную часть покупателю. В связи с этим могут возникнуть ситуации, когда владелец квартиры просто откажется это делать. Поэтому обязательно стоит составить расписку на возвратную сумму. В банк она не пойдет, однако покупателя обезопасит.

  Ипотека при разводе супругов: делится или нет?

Риск 3. Продавец обратится в суд и потребует возврата денег

Один из важнейших этапов схемы по приобретению квартиры с завышением является оформление долговой расписки. Если нарваться на недобросовестного продавца, можно потерять большую сумму денег. Ведь ничего не мешает владельцу обратиться в суд с требованием о возврате долга по указанной выше расписке.

Риск 4. Уголовная ответственность по факту мошенничества

Если сотрудникам банка сделка покажется сомнительной, и они решат докопаться до истины (а сделать это не так сложно), это может привести к очень серьезным последствиям. Вплоть до уголовной ответственности по факту мошенничества.

А что это как не представление заведомо ложных сведений? Причем под такой риск попадают обе стороны, ведь будет сложно доказать, кто именно придумал эту схему. Данные действия подпадают под статью 159.1 УК РФ «Мошенничество в сфере кредитования». Ответственность: от крупного штрафа до лишения свободы.

Риски ипотеки с завышением для продавца

Сделка с завышением гораздо более выгодна именно покупателю. Продавец каких-то объективных выгод от такого соглашения не получает. В подобной ситуации он больше рискует, чем выигрывает. Рассмотрим риски продавца при ипотеке с завышением стоимости квартиры.

Риск 1. Отдадите полную сумму по договору купли-продажи, если сделку признают недействительной

По определенным причинам сделку могут признать ничтожной и расторгнуть. Причинами такого исхода могут стать нарушения прав собственности недееспособных либо несовершеннолетних, которые ранее были прописаны в этой квартире.

При признании сделки недействительной произойдет двусторонняя реституция — процесс, который возвращает обе стороны в исходные позиции. То есть, продавец получит свою квартиру обратно, а покупатель — деньги в сумме, прописанной в договоре продажи. Если она была завышена, то продавец должен будет отдать именно эту, завышенную сумму.

Риск 2. Потеряете время в случае отказа покупателю в ипотеке

Банки редко выдают кредиты в размере 100% стоимости жилья. Как правило, это 80-90% от цены, которую определят в своем отчете оценщики-эксперты. Даже если покупатель договорится с оценщиком о завышении, банк может обратить внимание на существенную разницу между рыночной и оценочной стоимостью, и отказать в ипотеке.

В такой ситуации продавец потеряет время, поскольку будет скован условиями предварительного договора с покупателем.

Риск 3. Можно стать соучастником мошенничества

Как уже было сказано ранее, в подобных сделках сложно однозначно разобраться и сказать, кто был виноват, а кто нет. Поэтому купить квартиру с завышением стоимости можно только с согласия двух сторон. Соответственно и наказаны будут обе стороны.

Риск 4. Заплатите больше налогов, если владели меньше 5 лет

Закон обязывает всех продавцов, которые владели недвижимостью менее 5 лет, платить при ее продаже налог в размере 13% от стоимости. Если завысить последнюю, то и размер налога окажется выше. Урегулировать этот вопрос с покупателем вряд ли получится.

Риск 5. Покупатель станет требовать аванс назад

Есть риск того, расписка о получении суммы первоначального взноса будет составлена не правильно. В случае отказа в ипотеке, покупатель может потребовать у продавца вернуть несуществующий аванс. Это, обычно, минимум 20% стоимости квартиры.

Риски при сделке с завышением реальны и очень неприятны. Участие в подобных схемах иногда приводит к плачевным последствиям, что подтверждают не только отзывы пострадавших, но и судебная практика. Поэтому не стоит пользоваться такими сомнительными схемами, лучше внимательно изучить условия кредитования различных банков и найти тот, который дает ипотеку без первоначального взноса.

Как снизить риски?

Проще всего снизить риски, если не соглашаться на сомнительные схемы. Ни покупатель, ни продавец не знают, что у другого в голове.

Может быть, продавец изначально искал покупателя, которому нужно оформить сделку с завышением, чтобы на нем наживиться. А может все совсем наоборот.

К сожалению, как бы не обернулась ситуация, закону будет сложно защитить того, кто в здравом уме и трезвой памяти подписывал бумаги.

Очень важно постараться обезопасить себя от неблагоприятных ситуаций. И один из вариантов такой защиты — банковская ячейка. Там можно не только оставить средства до момента вступления в собственность, но и заморозить деньги, пока не будут выполнены все условия договора.

Еще один вариант снижения рисков — проводить все операции только по безналичному расчету. Ведь перевод средств с расчетного счета покупателя на счет продавца — прямое доказательство того, что была заплачена/получена именно такая сумма.

  Ипотечный брокер: кто это и какие услуги предоставляет?

Ну и самый простой — приобрести квартиру, у которой нет абсолютно никакой истории. Возможен только при покупке квартиры от застройщика.

Какие потребуются документы?

Для оформления сделки с завышением стоимости нужно представить в банк документы:

  1. Отчет эксперта-оценщика с указанием оценочной стоимости.
  2. Авансовое соглашение, в котором прописаны условия предоплаты и сумма аванса.
  3. Расписка от продавца о том, что он получил деньги, указанные в авансовом соглашении.
  4. Проект будущего договора купли-продажи.

Пошаговая схема безопасной сделки ипотеки с завышением

Статистика говорит, что примерно 3 из 10 сделок с завышением оказываются успешными. Все потому, что сегодня рынок недвижимости настолько непредсказуем и разнообразен, что даже самые смелые цифры в стоимости квартиры не удивляют оценщиков и они готовы подставить под ними свою подпись.

Сделка с завышением цены состоит из 7 шагов:

  1. Подбирается подходящий объект. Лучше если у него будет только один собственник. В противном случае можно серьезно усложнить ситуацию с несовершеннолетними детьми, недееспособными и т. д. Пусть реальная стоимость квартиры будет 2,6 миллиона рублей.
  2. Далее нужно договориться с продавцом о фиксировании завышенной стоимости жилья в документах. Покупатель и продавец подписывают двустороннее авансовое соглашение на 650 тысяч рублей (первоначальный взнос 20%) с указанием, что итоговая стоимость квартиры — 3,25 миллионов рублей.
  3. Продавец оформляет расписку о том, что получил аванс в размере 650 тысяч рублей.
  4. Теперь необходимо договориться с экспертами о том, чтобы они оценили квартиру в 3,25 миллионов рублей. Сразу отметим, что именно на этом этапе все может сорваться, так как часто оценка проводится организациями, которые сотрудничают с банком на постоянной основе. Не все оценочные организации пойдут на такой риск. Если обман вскроется, банк больше не будет сотрудничать с фирмой, и она потеряет источник прибыли.
  5. Покупатель передает в банк: договор, с прописанной в нем стоимостью в размере 3,25 миллионов рублей, отчет об оценке, где квартира стоит те же 3,25 миллиона, и расписку о том, что отдал необходимую сумму первоначального взноса продавцу.
  6. Далее необходимо оформить договоренность между покупателем и продавцом о передаче аванса.
  7. Банк одобряет заявку, но выдает, как положено в таких случаях, только 75-80% стоимости объекта. Что в нашем примере — 2,6 миллионов, или настоящая стоимость квартиры.

Какие банки работают по схеме завышения стоимости недвижимости?

Сегодня на российском рынке очень много банков, поэтому они работают в условиях жесткой конкуренции и борьбы за каждого клиента. Подобные условия привели к тому, что появились банки, которые лояльно относятся к сделкам с завышением стоимости.

К таким финансовым учреждениям можно отнести:

  • Сбербанк.
  • Райффайзен банк.
  • ВТБ.
  • Промсвязьбанк.
  • Россельхоз.
  • Ак Барс.
  • Российский капитал.
  • Открытие.
  • Транскапиталбанк.
  • Металлинвестбанк.

Важно понимать, что даже если вы решили обратиться в один из этих банков и провести сделку с завышением, отклонение от реальной рыночной цены не должно быть более 20%. Больше — слишком подозрительно и вряд ли вас ждет что-то кроме отказа.

Завышают ли оценщики стоимость квартиры в 2020 году?

Риэлторы и специалисты банковского сектора отмечают, что особенно популярны сделки с завышениями были до 2008 года. Сейчас их количество сократилось благодаря тому, что финансовые учреждения серьезно ужесточили контроль над экспертами-оценщиками. Теперь в каждом банке есть свои аккредитованные компании, которые занимаются оценкой недвижимости.

В банках считают, что для исключения случаев завышения стоимости, оценку должен заказывать сам банк, а не покупатель. Существует несколько финансовых учреждений, которые применяют именно эту схему.

Иногда завышение может происходить и без какого-либо сговора с клиентами. Как пример: когда покупатель ищет себе жилье, он обычно начинает поиск именно с просмотра наиболее бюджетных вариантов. Значит, именно такие квартиры первыми и продаются, покидая рынок. Результат данного явления — оценщики ориентируются на квартиры по более высоким ценам. Подобное завышение ничем эксперту не грозит.

Банк будет выдавать кредит, базируясь на той стоимости, которую в своем отчете отразит эксперт-оценщик. Весомые различия между кадастровой и отчетной стоимостью, вызовут подозрения у банка. Оценщик, который будет уличен в сговоре с покупателем, может лишиться своей лицензии.

Как видите, такая схема с завышением стоимости жилья несет за собой риски для всех действующих в ней лиц.

Выводы

Несмотря на мнение многих, что купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса совершенно невозможно, действительность показывает иное.

Но решая прибегнуть к схеме завышения стоимости объекта, хорошенько взвесьте все ее плюсы и минусы.

Если есть возможность купить квартиру честным и правомерным путем, лучше воздержаться от предоставления в банк любой недостоверной информации. Это может очень негативно отразиться на кредитной истории.

Источник: https://IpotekuNado.ru/voprosy/zavyshenie-pri-ipoteke

Ссылка на основную публикацию